5. Bijlage 1. MPG 2021 (1866702)

7.5

B.210 Oeverpolder

Dunavie realiseert op deze locatie aan de Hoorneslaan een gebouw met 52 sociale huurappartementen. De bouw is vergevorderd en zal in het eerste half jaar van 2021 worden opgeleverd. Aansluitend zal het omliggende terrein woonrijp worden gemaakt.

MPG 2021

21

7.6

B.220 Hof Korte Vaart

Algemene beschrijving Het project betreft de herontwikkeling van de thans leegstaande voormalige Julianaschool en de Vijverhofschool aan de Hofstraat en de Korte Vaart in Rijnsburg. De grondexploitatie (slopen en verkopen bouwrijpe bouwkavels) betreft alleen de locatie van de Vijverhofschool. Voor de voormalige Julianaschool werd vanwege het beeldbepalende karakter uitgegaan van verkoop in huidige staat voor transformatie naar woonfuncties. De uitwerking van de plannen gebeurt in samenwerking met Dunavie die hier sociale woningbouw wil realiseren. Vanwege het aanhaken van een initiatief voor een zogenoemde knarrenhof is vertraging in de planvorming ontstaan. Er zullen de nodige planologische procedures moeten worden doorlopen omdat de plannen niet passen binnen het huidige bestemmingsplan. In alle varianten worden de gebouwen van de Vijverhofschool gesloopt en wordt dit terrein bouwrijp gemaakt. Na oplevering van de woningen moet het terrein woonrijp worden gemaakt. De opbrengsten zullen bestaan uit de verkoop van bouwrijpe kavels (alleen deze opbrengst wordt in de grondexploitatie verantwoord) en eventuele verkoop van bestaande gebouwen. Het aantal woningen is nog onderwerp van nader onderzoek zodat ook de opbrengst nog varieert. Risico’s en optimalisaties De onderzoeken naar mogelijke varianten en mogelijke scope uitbreiding leidt tot hogere dan eerder geraamde plankosten.

Het project kent een paar risico’s die samenhangen met binnenstedelijke herontwikkelingen te weten mogelijke aanwezigheid van bodemvervuiling en archeologische vondsten.

MPG 2021

22

8

De particuliere projecten

8.1

Inleiding

Onder een particuliere exploitatie wordt verstaan een particulier initiatief om een locatie te (her)ontwikkelen en waar de gemeente geen of een ondergeschikte grondpositie heeft. De grondexploitatie –zijnde de transformatie tot uitgeefbare bouwrijpe kavels – wordt in dat geval voor rekening en risico van de initiatiefnemer, veelal een ontwikkelaar, gevoerd. Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente bij een bestemmingswijziging verplicht tot kostenverhaal. Hiertoe dient bij een bestemmingswijziging een zogenaamd exploitatieplan te worden vastgesteld waarin is vastgelegd hoe de met het plan samenhangende kosten over de grondeigenaren wordt verdeeld. In hetzelfde artikel is bepaald dat van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bij particuliere initiatieven is het gebruikelijk daartoe een exploitatie-overeenkomst te sluiten waarin afspraken over aan de gemeente te vergoeden kosten worden vastgelegd. Bij eenvoudige plannen kan dit kostenverhaal zich beperken tot de kosten die gemoeid zijn met het wijzigen van de bestemming. Bij grotere en meer complexe plannen worden ook afspraken gemaakt over te wijzigen of nieuw aan te leggen openbaar gebied (wegen, parkeerplaatsen etc.).

Voor deze projecten wordt niet zoals bij de gemeentelijke grondexploitaties een dynamische eindwaarde-berekening opgesteld. Totdat een overeenkomst is gesloten worden de kosten die gemoeid zijn met de beoordeling van het initiatief verantwoord onder programma 8 (structuur en bestemmingsplannen). De te maken kosten worden geraamd en in de overeenkomst opgenomen. Zodra een overeenkomst is gesloten wordt een projectadministratie geopend en wordt per project een overzicht bijgehouden van de kosten en baten. Veelal wordt de exploitatiebijdrage in termijnen betaald. Soms wordt een bedrag vooruit betaald (- waarde). Dan wordt het betreffende project verantwoord onder vooruit ontvangen bijdragen. Als er achteraf wordt gedeclareerd staat het project onder de vorderingen. In tabel 14 zijn boekwaarden per 01-01-2020 en per 31-12-2020 weergegeven.

Tabel 14

De gemeente mag bij kostenverhaal geen winst maken. Budgetneutraliteit is dan ook het uitgangspunt. Omdat veelal met een vooraf overeengekomen afkoopsom wordt gewerkt kunnen desalniettemin saldoverschillen ontstaan. Of en in welke mate de gemeente hierdoor risico loopt maakt onderdeel uit van de risicoanalyse die voor ieder project wordt opgesteld.

8.2

Korte toelichting per project

8.2.1 P.042 RZH terrein (Zeehospitium / het Raamwerk) Dit project gaat uit van het realiseren van een bijzondere woonwijk waar omgekeerde integratie en landschappelijke inpassing centraal staan. Het initiatief van dit plan ligt bij Het Raamwerk en de gemeente faciliteert de gehele ontwikkeling. In 2004 is hiertoe een exploitatieovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de verrekening van gemeentelijke kosten. Het bestemmingsplan voor de 2e en laatste fase is onherroepelijk. Het Raamwerk bereidt thans de ontwikkeling van deze fase voor, waarin nog 87 woningen worden gerealiseerd, zowel appartementen als eengezinswoningen.

MPG 2021

23

8.2.2 P.054 Zanderij-Westerbaan Op basis van de in 2016 met Campri Vastgoed BV gesloten Vaststellingsovereenkomst zal Campri in de fasen 9 en 10 ter afronding van de woonwijk Zanderij in totaal nog 55 woningen bouwen. Voor beide fasen zijn de bestemmingsplannen vastgesteld en is de grond bouwrijp gemaakt. Naar verwachting brengt Campri de woningen in het voorjaar 2021 in de verkoop.

8.2.3 P.118 Hof van Rijnsburg / voormalige garage Dijksman Op de locatie van het voormalige garagebedrijf en benzinestation Dijksman aan de Oegstgeesterweg in Rijnsburg wil Ouwehand Bouw B.V. circa 87 appartementen realiseren. Al in 2014 hebben de gemeente Katwijk en Ouwehand voor dit bouwplan een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst gesloten. In 2017 is een aanvullende overeenkomst gesloten. In 2020 heeft de ontwikkelaar een aanvraag omgevingsvergunning ingediend die strijdig is met de uitgangspunten uit de gesloten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst en de bijbehorende aanvullende overeenkomst. Dunavie is hier als derde partij bij dit plan betrokken. Hierop zijn met betrokken partijen enkele werksessies gehouden om met heroverweging van de eerder vastgelegde uitgangspunten tot een voor alle partijen aanvaardbaar plan te komen. Als dit tot een akkoord leidt zal een nieuwe overeenkomst worden gesloten. Op grond van de gesloten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst komen de gemaakte en te maken plankosten voor rekening van de ontwikkelaar, welke per kwartaal worden gedeclareerd.

8.2.4 P.160 Cap Horn Sedos De Horn Het plandeel Waterrijke Punt in het project De Horn wordt als particulier initiatief ontwikkeld. In september 2019 is hiervoor met de ontwikkelaar een exploitatieovereenkomst gesloten. Dit plandeel is daarom op grond van de regelgeving van het BBV van de grondexploitatie De Horn afgesplitst en als apart project in de financiële administratie opgevoerd. In het plandeel worden 55 woningen gerealiseerd. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijpmaken, inclusief de aanleg van een brug naar de Oegstgeesterweg. Hij draagt het risico van deze ontwikkeling. In 2020 is een uitwerkingsplan op het bestemmingplan in procedure gebracht. Dit uitwerkingsplan is inmiddels onherroepelijk. De ontwikkelaar is gestart met het bouwrijpmaken van het terrein. De verkoop is gestart en alle woningen zijn inmiddels verkocht. Op basis van de in de overeenkomst vastgelegde afspraken zal de ontwikkelaar naar rato van de voortgang van de verkoop de gemeentelijke plankosten vergoeden alsmede bijdragen leveren aan de voorziening Bovenwijkse voorzieningen en de Reserve BSI (bijdragen Ruimtelijke Ontwikkeling).

8.2.5 P.0101 Petronella van Saxenstraat In het project Petronella van Saxenstraat vervangt Dunavie een deel van haar voorraad sociale woningen in Rijnsburg. De nieuwe woningen worden allemaal zogenaamde nul-op-de-meter-woningen (NOM). De eerste fase, waarin 24 woningen zijn gesloopt waarvoor 35 sociale huurwoningen zijn teruggebouwd, is opgeleverd en gereed.

MPG 2021

24

Inmiddels is gestart met de 2e fase. Hierin worden 72 sociale huurwoningen en 1 kantoorpand gesloopt en worden er 117 nieuwe woningen terug gebouwd. Ook wordt 1 bestaand pand (cultuurhistorisch waardevol) gerenoveerd naar 6 appartementen. In totaal worden er 123 nul-op-de-meter woningen gerealiseerd. Dunavie heeft de volledige gebiedsontwikkeling voor haar rekening genomen: de sloop, bodemsanering, het bouwrijp maken, het bouwen van de woningen en inrichting woonomgeving. De gemeente is buiten het plangebied verantwoordelijk voor de aanleg van het gescheiden riool stelsel. Dit is een apart project die voor 50% wordt betaald door Dunavie. De gemeentelijke kosten bestaan hoofdzakelijk uit interne uren voor projectmanagement, begeleiden van de planologische procedures en toezicht op het bouw- en woonrijpmaken. Deze kosten worden op grond van een te sluiten anterieure overeenkomst door Dunavie aan de gemeente vergoed. Dit jaar staat in het teken van het doorlopen van de omgevingsvergunningsprocedure en het participatietraject.

8.2.6 P.0301 Herontwikkeling Hoornes Noord-Oost Met Dunavie is een intentieovereenkomst gesloten om het gebied Hoornes Noordoost te gaan herontwikkelen. Dunavie wenst de eenzijdige en verouderde portiekflats vervangen door nieuwbouw. Naast sociale woningbouw worden er ook duurdere huur en koopwoningen gebouwd. In totaal worden er 293 woningen gesloopt en worden er ongeveer 390 terug gebouwd. De eerste fase langs de Hoorneslaan is al gereed. Het afgelopen jaar is hard gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor het resterende gebied dat in 3 fasen zal worden gerealiseerd. Dunavie neemt de volledige gebiedsontwikkeling voor haar rekening genomen: de sloop, bodemsanering, het bouwrijp maken, het bouwen van de woningen en de woonomgeving. Verdere afspraken hierover en over de verrekening van de gemeentelijke kosten worden vastgelegd in per vervolgfase af te sluiten anterieure overeenkomsten. De gemeentelijke kosten bestaan hoofdzakelijk uit interne uren voor projectmanagement, begeleiden van de planologische procedures en toezicht op het bouw- en woonrijpmaken. Dit jaar staat in het teken van het doorlopen van het vooroverleg, bestemmingsplanprocedure voor fase 2 en er moet een keuze worden gemaakt wat met het wijkgebouw van de Schelp moet gebeuren.

8.2.7 P.0201 Visserijschool Het plan gaat uit van transformatie van het bestaande hoofdgebouw naar 11 koopwoningen en de bouw van 21 nieuwe sociale huurwoningen op het naastliggende terrein. Er is met Dunavie een exploitatieovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over de inrichting van het aansluitende openbare terrein, een grondruil en een exploitatiebijdrage ter dekking van de gemeentelijke plankosten. De omgevingsvergunning is onherroepelijk en in het voorjaar 2021 zullen de bouwwerkzaamheden starten.

8.2.8 P.150 Frederiksoord Zuid Al in 2005 is het agrarische gebied ten Zuiden van de wijk Frederiksoord in het regionaal opgestelde strategisch masterplan Knoop Leiden West aangewezen als woningbouwlocatie. Het bouwplan is grensoverschrijdend en ligt ook gedeeltelijk op grondgebied van de gemeente Oegstgeest. Door andere prioriteiten en de crisis is het plan geruime tijd op de plank blijven liggen. De afgelopen tijd is weer volop aan het plan gewerkt. De nieuwe wijk wordt ontsloten op de Rijnsburgerweg in de gemeente Oegstgeest.

MPG 2021

25

Het Rijnsburgse deel van het project beslaat ongeveer 6 ha. waarop ongeveer 180 woningen worden gerealiseerd. Momenteel wordt met de ontwikkelaar een herprogrammering onderzocht waarbij meer woningen in het goedkoopste segment (extra smalle beukmaat) worden gerealiseerd. Begin 2021 zal het uitwerkingsplan op het bestemmingsplan in procedure worden gebracht. In 2020 is met de betreffende ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. In hoofdlijnen bevat deze de gebruikelijk bepalingen dat de projectontwikkelaar de volledige gebiedsontwikkeling (sloop, bodemsanering, het bouwrijp maken, het bouwen van de woningen en inrichting woonomgeving) voor zijn rekening en risico verzorgt en de hiermee samenhangende gemeentelijke apparaatskosten en de gebruikelijke bijdragen aan de gemeente vergoed.

8.3

Projecten met een bijzondere status 8.3.1 P.212 Trappenberg-Kloosterschuur Algemene beschrijving Voor het project Trappenberg-Kloosterschuur wordt wel een aparte administratie voor de kosten en baten bijgehouden, maar deze valt niet onder de strikte definities van Bouwgrond In Exploitatie (BIE) of een particuliere exploitatie. In 2012 heeft de gemeente een projectovereenkomst met de Greenport Ontwikkelings Maatschappij (GOM) gesloten voor het project Trappenberg – Kloosterschuur waarin ook afspraken zijn vastgelegd over het verrekenen van door de gemeente te maken projectkosten. Doel van het project is de versterking en clustering (regionale opvanglocatie) van de glastuinbouw door sanering van oude kassen gevolgd door vervangende nieuwbouw en uitbreiding. Als kostendrager is in het plan ook de bouw van zogenaamde Greenportwoningen voorzien. De uitgifte van bouwkavels voor de geplande Greenportwoningen verloopt voorspoedig. Daarentegen zijn er zorgen over de interesse in de glastuinbouwkavels. De door de gemeenteraad vastgestelde beleidsvisie voor de glastuinbouw Rijnsburg lijkt nog niet voldoende (bestemmings-)ruimte te geven aan de sector. Momenteel heroriënteert de GOM zich samen met de gemeente op de realisatiekansen voor TrappenbergKloosterschuur.

Hierbij onderzoekt men mogelijke aanpassingen van met name de programmering, het inrichtingsplan en een mogelijke schuifoperatie vanuit andere kasgebieden binnen Katwijk. Dit sluit aan bij het in maart 2017 door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelkader en uitvoeringsprogramma voor Rijnsburg-Noord. Om te komen tot uitgifte van de gronden aan sierteeltbedrijven in het projectgebied Trappenberg Klooster-schuur, is met de GOM het vervolgtraject besproken. In januari 2019 is een eerste marktconsultatie met de sierteeltsector gehouden om gezamenlijk tot de meest optimale indeling en invulling van het gebied te komen. Uit deze consultatie is gebleken dat er voldoende potentiële kandidaten zijn waarmee de GOM de gesprekken kan voortzetten. Financiën Om fiscale redenen koopt de gemeente de te ontwikkelen percelen aan. Hiertoe wordt tegelijkertijd met de aankoop van derden een koopovereenkomst met de GOM gesloten. De GOM levert aan de gemeente op grond van deze overeenkomst een vooruitbetaling op de

MPG 2021

26

toekomstige levering aan de GOM die even hoog is als aankoop die de gemeente doet. De aankoop is daarmee voor de gemeente budgetneutraal. Op de balans vertaalt dit zich in een grondpositie met een even hoge post vooruitbetalingen van de GOM. Nadat de GOM de kavels bouwrijp heeft gemaakt en heeft verkocht, worden de percelen aan de GOM geleverd. Hierop wordt zowel de voorraad grond als de post vooruit ontvangen bedragen evenredig met de verkoop verlaagd. In 2020 zijn geen aan- of verkopen gedaan. De betreffende balansposten zijn dan ook ongewijzigd op € 8,82 miljoen gebleven. Met de uitvoering van het project investeert de GOM ook in de openbare ruimte en de openbare voorzieningen (o.a. reconstructie van de Voorhouterweg en de aanwezige riolering). De hiermee gemoeide kosten worden jaarlijks met een zogenaamd kasrondje verrekend. De GOM brengt de kosten bij de gemeente in rekening en de gemeente declareert bij de GOM voor hetzelfde bedrag een exploitatiebijdrage. De gemeentelijke projectkosten voor wat betreft de uitvoering en de projectbegeleiding worden jaarlijks apart afgerekend. Voorziening De ontwikkeling van het glastuinbouwgebied is gemeentegrens overschrijdend.

In de samenwerkingsovereenkomst “Knoop Leiden West” is bepaald dat de glastuinbouw zich na de voltooiing op het Rijnsburgse grondgebied verder kan ontwikkelen op het grondgebied van Teylingen (voormalig Voorhout). Hiertoe zijn indertijd diverse onderzoeken en variantenstudies gedaan. Omdat Katwijk hier het meeste belang bij had, zijn deze ook door Katwijk betaald. De kosten die toe te rekenen waren aan het Rijnsburgse deel zijn aan de GOM doorbelast. Over de kosten die betrekking hebben op het Teylingse deel (€ 547.848) is afgesproken dat deze aan Teylingen en de GOM kunnen worden doorbelast indien en zodra de ontwikkeling op het grondgebied van Teylingen van start gaat. De kosten zijn daarom als vordering op de balans opgenomen. Omdat het echter onzeker is of de uitbreiding op het grondgebied van Teylingen binnen afzienbare termijn zal worden gerealiseerd, wordt voor hetzelfde bedrag een risicovoorziening aangehouden.

8.3.2 Project locatie Valkenburg (Valkenhorst) Algemene beschrijving Op het voormalige marine vliegveld Valkenburg wordt de nieuwe woonwijk Valkenhorst gerealiseerd. Een duurzame wijk met 5.600 woningen in verschillende woonmilieus en een werkgebied voor de drone en sensor based industrie (Unmanned Valley). Nadat de onderhandelingen tussen de gemeente Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) in een impasse waren gekomen, is in maart 2020 een 4 partijen overeenkomst gesloten. Naast Katwijk en het RVB hebben de provincie en de gemeente Wassenaar hierin afspraken over de ontwikkeling van het terrein vastgelegd. Vervolgens is hard gewerkt om de planologische, ruimtelijke en volkshuisvestelijke kaders voor de ontwikkeling uit te werken en vast te leggen in:  een Milieu Effecten Rapportage  een concept bestemmingsplan (verwachte vaststelling 3e kwartaal 2021)  een bij het bestemmingsplan behorend kwaliteitsboek en  een stedenbouwkundig raamwerk startlocatie, vastgesteld door gemeenteraad 24 september 2020. De afspraken uit de 4 partijenovereenkomst zijn verder uitgewerkt in een in september ondertekende samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen het RVB en de gemeente Katwijk. Per deelgebied zullen nog realisatieovereenkomsten worden gesloten. Naast het RVB heeft ook BPD (Bouwfonds Property Development) tot woningbouw te transformeren gronden in het gebied.

Ook met dit bedrijf zal een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. Met de herontwikkeling van het voormalige vliegveld wordt ook een impuls gegeven aan de aangrenzende gebieden Mient Kooltuin en Valkenburgse Meer.

MPG 2021

27

Historische kosten en risicovoorziening In de in 2010 met het Rijks Vastgoed en Ontwikkel Bedrijf (RVOB, een voorloper van het RVB) gesloten intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de historische voorbereidingskosten. Deze kosten zijn als een vordering op de balans opgenomen. In de in september 2020 met het RVB gesloten SOK zijn afspraken vastgelegd over de omvang en het (terug)betalingsregiem. Een eerste deel is in 2020 opeisbaar geworden en op de balanspost in mindering gebracht. Het restant zal in delen worden afgelost naar rato van de voortgang van de ontwikkeling. In de intentieovereenkomst is ook bepaald dat als er geen samenwerkingsovereenkomst zou worden gesloten, 90 % van de historische voorbereidingskosten bij het RVB in rekening kan worden gebracht. Derhalve zou 10% van deze kosten voor rekening van de gemeente blijven. Hiervoor werd een risicovoorziening aangehouden. Met het ondertekenen van de SOK met het RVB is het onderliggende risico komen te vervallen. Bij de NajaarsBerap 2020 is dan ook besloten de voorziening vrij te laten vallen. Een deel is gebruikt om de overschrijding van de voor eigen rekening komende voorbereidingskosten te dekken (zie onder kopje krediet maart 2019). Met het resterende deel is een reserve gevormd als vangnet voor de toekomstige tegenvallers.

SOK RVB In de SOK zijn afspraken vastgelegd over de bijdrage uit de bouwontwikkeling aan de gemeentelijke plankosten. Uitgangspunt is dat de toerekenbare gemeentelijke kosten ten laste van de locatieontwikkeling dienen te komen. Op basis van de gemeentelijke Nota Kostenverhaal zal het RVB daarnaast financiële bijdragen leveren aan zogenaamde bovenwijkse investeringen. Ook met BPD zullen hierover afspraken worden gemaakt. Krediet maart 2019 In 2019 en 2020 is gewerkt onder het in maart 2019 beschikbaar gesteld voorbereidingskrediet. Een deel hiervan valt onder de historische kosten (zie hiervoor) en is in dit saldo opgenomen. Een ander deel wordt beschouwd als op de betrokken ontwikkelende partijen te verhalen plankosten. De omvang en de toerekening hiervan zijn thans punten van onderhandeling. Voor het toerekenen van gemeentelijke plankosten aan een locatieontwikkeling geldt de door het ministerie van BZK vastgestelde plankostenscan. Dit is een rekentool om het maximum van de aan een locatieontwikkeling toe te rekenen kosten te bepalen. Daarnaast gelden de wettelijke PPT criteria. Kosten moeten een ontwikkeling Profijt opleveren en Proportioneel en Toerekenbaar zijn. Eigen en hogere gemeentelijke ambities en kosten die niet of slechts ten dele ten behoeve van de bouwontwikkeling worden gemaakt mogen niet of niet geheel aan de bouwontwikkeling worden toegerekend.

Bij de vaststelling van het voorbereidingskrediet in maart 2019 is aangegeven dat een deel van de kosten als zodanig moet worden gezien en daarom voor eigen rekening dienen te blijven. Naast de kosten voor de visies voor de Mient Kooltuin en het Valkenburgse Meer geldt dit ook voor een deel van de kosten voor het projectmanagement zoals de inzet voor de in maart gesloten 4 partijen overeenkomst en de coördinatie met aanpalende projecten als de Rijnlandroute en de aanleg van de HOV-lijn. Omdat hier meer inzet voor nodig was dan vooraf was voorzien is het budget hiervoor bij de NajaarsBerap 2020 opgehoogd. Ook de komende jaren zal budget nodig zijn voor te maken kosten die niet kunnen worden doorbelast.

MPG 2021

28

Risicovoorziening Zoals hiervoor onder historische kosten is aangegeven heeft de gemeente gedurende de uitvoering van de intentieovereenkomst (IOK) 50% van de voorbereidingskosten voor haar rekening genomen. In de IOK was bepaald dat als er geen samenwerkingsovereenkomst zou komen, de gemeente 10% van de voorbereidingskosten (ook over 50% RVB) voor haar rekening zou nemen. Voor dit risico is in het verleden een risicovoorziening ingesteld. Met het ondertekenen van de SOK met het RVB is het onder liggende risico komen te vervallen. Bij de NajaarsBerap 2020 is besloten het vrij te vallen saldo van de voorziening deels in te zetten ter dekking van de extra voor eigen rekening komende kosten (zie hiervoor onder krediet maart 2019) en met het resterende deel een reserve te vormen als vangnet voor de voor eigen rekening komende kosten. Overzicht kredieten en balansposten In tabel 15 zijn de kredieten opgenomen die sinds het sluiten van de intentieovereenkomst met het RVB beschikbaar zijn gesteld.

Tabel 15

Tabel 16

Zoals onder historische kosten is vermeld is er een balanspost (150301) voor de geaccordeerde, onder de intentie overeenkomst vallende historische kosten. Over diverse in 2019 en 2020 gemaakte kosten worden nog gesprekken gevoerd over de hierover te maken afspraken. Deze kosten zijn als vordering op de balans opgenomen. De gemeente heeft enkele grondposities in de Mient Kooltuin en in de Tjalmastrook. Deze worden aangehouden om, eventueel als ruilgrond, mogelijk in te zetten voor de ontwikkelingen in de Mient Kooltuin. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe en wanneer deze deelgebieden worden ontwikkeld In de jaarrekening staan ze op de balans onder voorraden.

MPG 2021

29

9

Risicoanalyse

9.1

Risicoanalyse algemeen

Aan een grondexploitatie zijn risico’s en kansen verbonden. Voor zowel de kosten als de opbrengsten worden ramingen opgesteld en aannames gedaan. Hetzelfde geldt voor de fasering van een project. De ramingen en aannames zijn met de nodige onzekerheden omgeven. Risico’s, maar ook kansen, zijn over het algemeen omvangrijker naarmate het project complexer is, de verwachte start verder in de toekomst ligt en/of de looptijd van het project langer is. Risicomanagement is dan ook iets dat niet mag ontbreken bij de beoordeling van de financieel-economische vertaling van een grondexploitatie. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de risico’s binnen en buiten een project en hoe gezocht kan worden naar een risicobeheersing en –dekking. Bewaking en analyse van de in- en externe factoren is een continu proces. Minimaal 1 maal per jaar, namelijk bij het opstellen van het MPG, vindt een integrale afweging van de diverse factoren plaats. Inzicht in de mogelijke risico’s is een belangrijk onderdeel bij de afwegingsmomenten om al dan niet met een project te starten of door te gaan (go – no go besluitvorming).

9.2

Nauwkeurigheid ramingen

Voor de verschillende kosten- en opbrengstensoorten worden ramingen opgesteld. Bij een risicoanalyse worden bij deze posten de volgende vragen gesteld:  Hoe nauwkeurig is de betreffende raming? Dit is van vele factoren afhankelijk, waaronder de fase waarin het project zich bevindt. Over het algemeen geldt dat hoe verder de uitvoering ligt vanaf het moment dat de raming wordt gemaakt, hoe onzekerder een raming is. Daarnaast speelt ervaring een rol. Betreft het een werk dat al vaker is uitgevoerd of zitten er nieuwe elementen in? Soms is wel duidelijk dat een gebeurtenis zich zal voordoen, maar is de omvang dusdanig onzeker dat op grond van ervaring een stelpost wordt opgenomen.  Zijn er gebeurtenissen die niet als post zijn meegenomen maar zich toch zouden kunnen voordoen? Op grond van ervaring worden scenario’s nagelopen. Hoe reëel is het dat een gebeurtenis zich al dan niet zal voordoen. Er wordt onderscheid gemaakt in verschillende risico’s.  Welke effecten heeft het uitlopen van de planning? Als opbrengsten later binnenkomen heeft dit gevolgen voor de berekende rente-effecten.

9.3

Beïnvloeding en beheersing risico’s

Risico’s kunnen in meer of mindere mate worden beïnvloed en beheerst.

9.3.1 Externe risico’s Op externe risico’s kan over het algemeen geen tot weinig invloed worden uitgeoefend. Risicobeheersing beperkt zich hierbij dan veelal tot het nemen van beheersmaatregelen om de effecten van het risico zo klein mogelijk te laten zijn. Enkele voorbeelden van externe risico’s zijn:  de ontwikkeling van de conjunctuur. Is er voldoende vraag naar de bouwkavels? En leveren ze voldoende op? Deze vragen hangen samen met het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid.  Wijzigingen in wet- en regelgeving. Enkele voorbeelden van wet- en regelgeving met invloed op de grondexploitaties zijn het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV), het Bouwbesluit, Wet Markt en Overheid en de Vennootschapsbelasting, maar ook het aanbestedingsbeleid.  Kaderstelling. Dit is voor een project weliswaar een extern risico, maar de gemeente als bestuursorgaan heeft hier als steller van de kaders wel zelf invloed op.

MPG 2021

30



Rente. Met ingang van 2016 is de invloed van de rente in grondexploitatieberekeningen kleiner geworden. Voordien hanteerden gemeenten nog een behoorlijke risicotoeslag bij de bepaling van de omslagrente voor de grondexploitaties. In het gewijzigde BBV is nu opgenomen dat de voor de grondexploitaties te hanteren rente moet worden bepaald als een gemiddelde van de werkelijk door gemeenten betaalde rente op leningen. Desalniettemin kan de rente bij langjarige projecten een aanzienlijke kostenpost vormen.

9.3.2 Projectrisico’s De projectrisico’s zijn die risico’s die samenhangen met de uitvoering van een project. Voorbeelden van projectrisico’s zijn archeologie, bodemvervuiling, verwervingen / onteigeningen, Flora & Fauna, planschade, compensatie oppervlaktewater, stikstof etc. Over het algemeen kunnen voor projectrisico’s de nodige beheermaatregelen worden genomen. In ieder geval kunnen onderzoeken worden uitgevoerd om de risico’s nader te kwantificeren.

9.4

Risicodekking

Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is het niet meer toegestaan een algemene post onvoorzien in de grondexploitatieberekeningen op te nemen. Om toch enige speelruimte te hebben om op onvoorziene omstandigheden te kunnen opvangen wordt per kostensoort een stelpost nadere uitwerking opgenomen. De omvang van deze post is afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. In een vroeg stadium als er nog veel onzekerheden zijn wordt over het algemeen 15% - 20% aangehouden. Als een project de afronding nadert zal dit percentage aflopen naar 5%. Op grond van het BBV dient de gemeente voorzieningen en reserves aan te houden voor het afdekken van risico’s. Binnen de stelposten nadere uitwerking kunnen beperkte meerkosten worden opgevangen, maar deze posten zijn niet bedoeld als risicobuffer. Als daar ruimte voor is, worden tegenvallers in eerste instantie binnen het saldo van de grondexploitatie opgevangen. De winstverwachting neemt hierdoor af. Voor de nog resterende (delen van) risico’s wordt een reserve Grondexploitaties aangehouden als weerstandvermogen. Anders gezegd: slechts dat deel van de omvang van de berekende risico’s van een grondexploitatie dat groter is dan de winstverwachting van dezelfde grondexploitatie wordt meegenomen in de berekening voor het benodigde weerstandvermogen.

De reserve Grondexploitaties fungeert ook als vereveningsbuffer voor positieve en negatieve exploitatieresultaten. De financiële afspraken die samenhangen met de particuliere projecten zijn vorderingen dan wel vooruitbetalingen, maar geen Bouwgrond In Exploitatie (BIE). De particuliere exploitaties worden daarom niet meegenomen in de bepaling van de omvang van de reserve grondexploitaties. Ze worden meegenomen in de bepaling van het algemene (concern) weerstandsvermogen. Op basis van de nota Grondbeleid wordt geen voorziening voor voorzienbare exploitatieverliezen aangehouden. Bij een verwacht tekort wordt de boekwaarde afgeboekt zodat weer een minimaal sluitende grondexploitatie ontstaat. Voor Project Locatie Valkenburg werd een risicovoorziening aangehouden. Deze is omgezet naar een risicoreserve, zie hoofdstuk 8.3.

9.5

Risicoanalyse MPG 2021

De risico’s en kansen in relatie tot de grondexploitaties worden volgens de in de nota Grondbeleid vastgelegde systematiek gekwantificeerd. In deze systematiek wordt onderscheid gemaakt tussen:  marktrisico’s Over de hele portefeuille nog te verkopen gronden wordt berekend wat de gevolgen zijn als: o de gronden 1 jaar later worden verkocht (renteverlies); o de gronden 5% minder opbrengen; o de rente 0,5% stijgt.

MPG 2021

31

Allemaal ten opzichte van hetgeen in het MPG 2021 is aangehouden.  projectrisico’s. Per project worden de risicogebeurtenissen omschreven. Hierbij wordt de kans van optreden en het financiële gevolg bepaald. Per risicogebeurtenis worden beheermaatregelen geformuleerd. Risico’s kunnen ook positief zijn in de vorm van kansen die zich voor kunnen doen. Kansen worden alleen binnen hetzelfde project met risico’s verrekend en niet tussen de verschillende projecten. De marktrisico’s zullen zich over het algemeen niet allemaal tegelijk voordoen en ook niet in alle projecten tegelijk. De marktrisico’s worden daarom voor 30% (onderkant bandbreedte) en 50% (bovenkant bandbreedte) in de berekening meegenomen. De project-specifieke risico’s worden voor 100% meegenomen. De risicoanalyse is als vertrouwelijke bijlage bij dit MPG gevoegd. Benodigd weerstandsvermogen De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties wordt jaarlijks bij het opstellen van het MPG opnieuw bepaald. Bij het MPG 2020 was de bandbreedte van het benodigd weerstandsvermogen bepaald op een minimum van € 2,0 miljoen een maximum van € 2,2 miljoen. In tabel 17 zijn per project achtereenvolgens aangegeven de marktrisico’s, de projectrisico’s, het verwachte eindsaldo van de grondexploitatie en uiteindelijk het benodigde weerstandvermogen.

Het voor de grondexploitatie benodigde weerstandvermogen is nu berekend op een minimum van € 1,13 miljoen en een maximum van € 1,27 miljoen.

Tabel 17





De marktrisico’s zijn ten opzichte van het MPG 2019 met € 0,9 miljoen afgenomen. De marktrisico’s worden berekend over de voorraad nog te verkopen gronden en de boekwaarde. In 2020 zijn aanzienlijke grondverkopen gerealiseerd in de projecten De Horn en RijnsoeverNoord fase 3. Als gevolg hiervan zijn de grondvoorraad en de boekwaarde afgenomen. De project specifieke risico’s zijn ten opzichte van het MPG 2020 met ongeveer € 1 miljoen afgenomen. Dit is vooral een gevolg van de voortgang van de projecten.

De som van de berekende marktrisico’s en de project specifieke risico’s wordt vergeleken met de geprognosticeerde eindwaarde van een project. Als er financiële ruimte binnen een project is, wordt het risico eerst hiermee verrekend. Omdat er onder andere door winstnemingen ook hierin mutaties zijn opgetreden ten opzichte van verleden jaar, laten de mutaties in de berekende marktrisico’s en de project specifieke risico’s zich niet 1 op 1 vertalen naar het minimaal en maximaal benodigde weerstandsvermogen. Uit de berekening van tabel 17 volgt een minimaal benodigd weerstandsvermogen van € 1,13 miljoen. Dit is € 0,9 miljoen lager dan bij het MPG 2020 was bepaald.

MPG 2021

32

Beschikbaar weerstandsvermogen In de nota Grondbeleid is bepaald dat het beschikbare weerstandsvermogen voor de grondexploitaties wordt gevormd door de Reserve Grondexploitaties en de zekere winsten van grondexploitaties met een winstverwachting. Als gevolg van de nadere richtlijn van de commissie BBV van maart 2018 inzake de winstneming bij grondexploitaties (zie § 6.3) is de laatste component niet meer relevant. Als er sprake is van winst dient deze tussentijds te worden genomen en wordt deze toegevoegd aan de reserve grondexploitaties. Door onttrekkingen en toevoegingen fluctueert de Reserve Grondexploitaties. In 2020 is door winstnemingen over de grondexploitaties € 2,5 miljoen aan deze reserve toegevoegd. Per 31-12-2020 bedroeg de Reserve Grondexploitaties € 6,14 miljoen. Het saldo van de reserve ligt daarmee boven het niveau van het maximaal benodigde. Bij een overweging om tot “afroming” van de reserve over te gaan dienen de risico’s van eventueel nieuw te starten projecten / grondexploitaties te worden meegewogen. Omdat de reserve grondexploitaties indertijd is aangevuld vanuit de reserve BSI ligt het in de rede een eventuele afroming hierin terug te laten vloeien.

9.6

Gevoeligheidsanalyse

In een grondexploitatie worden diverse parameters gehanteerd. Voor de kosten- en de opbrengststijging en de rente worden inschattingen gemaakt. Zeker bij langlopende projecten zullen de parameters in werkelijkheid afwijken van de inschattingen. Er is een gevoeligheidsanalyse gemaakt waarbij de grondexploitatieberekeningen met verschillende waarden voor de parameters zijn doorgerekend. De gehanteerde rente wordt op grond van het BBV gebaseerd op de leningenportefeuille van de gemeente en is daarmee afhankelijk van marktontwikkelingen. Wijzigingen in de percentages voor nieuwe leningen worden echter gedempt door de rest van de leningenportefeuille. De rente zal hierdoor minder sterk fluctueren. De gevoeligheidsanalyse is daarom alleen voor de kosten- en opbrengststijging uitgevoerd. In tabel 18 zijn de resultaten weergegeven. Bij een hogere kostenstijging en/of een lagere opbrengstenstijging ten opzichte van het basisscenario verslechteren de resultaten en vice versa. In grafiek 6 zijn de uitkomsten van de verschillende scenario’s grafisch weergegeven.

Tabel 18

grafiek 4

MPG 2021

33

De spreiding van de eindresultaten bij de verschillende scenario’s is vrij beperkt. Dit komt omdat enkele projecten binnen redelijke termijn worden afgerond. Daarnaast ligt er al veel in contracten vast, waardoor mutaties in de procentuele kosten- of opbrengststijging hier geen invloed meer op hebben.

MPG 2021

34

10 Reserves en Voorzieningen Ten laste van de winsten van de grondexploitaties vinden als winstbestemming afdrachten plaats aan gemeentelijke reserves. Zie voor nadere toelichting § 6.3.3 waarin ook een tabel is opgenomen met de afdrachten die ten laste van de winstnemingen zijn gedaan. Tabel 19 geeft de stortingen weer die vanaf 2021 nog uit de grondexploitaties worden verwacht. Deze stortingen worden dus pro rato gedaan ten laste van de tussentijdse winstneming met een eventuele finale afrekening bij de afsluiting van het complex. Tabel 19

De reserve BSI wordt daarnaast ook gevoed door bijdragen van particuliere initiatiefnemers. Deze particuliere initiatiefnemers dragen af voor de voorziening bovenwijkse voorzieningen. De grondslag hiervoor ligt in de gemeentelijke nota kostenverhaal. In onderstaande tabel zijn de mutaties en de boekwaarden van de verschillende reserves en voorzieningen weergegeven. In onderstaande paragrafen wordt hier nader op ingegaan.

Tabel 20

10.1 Reserve Grondexploitaties Er wordt een Reserve Grondexploitaties aangehouden. Het doel hiervan is tweeledig. Ten eerste worden de positieve en de negatieve resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties via deze reserve met elkaar gesaldeerd. Zo kunnen Tabel 21 gewenste projecten met een verwacht verlies toch opgestart worden door bijdragen van projecten met een winst. Ten tweede dient de reserve als weerstandvermogen voor de risico’s die met de grondexploitaties samenhangen. Bij het MPG 2021 / de jaarrekening 2020 is als resultaat van de winstnemingen voor een totaalbedrag van ruim € 2,5 miljoen aan de reserve toegevoegd.

10.2 Kostenverhaal Soms zijn kosten niet of niet geheel direct aan één project toe te rekenen, maar dienen de kosten aan meerdere projecten te worden toegerekend. De realisatie van projecten en de betreffende investeringen vinden veelal niet gelijktijdig plaats. De toe te rekenen kosten worden daarom via “fondsvorming” verrekend. De wettelijke grondslag hiervoor is te vinden in hoofdstuk 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en dit is nader uitgewerkt in de in december 2017 vastgestelde gemeentelijke nota Kostenverhaal. Er worden 2 soorten investeringen onderscheiden waaraan vanuit bouwprojecten wordt bijgedragen:  Bovenwijkse Voorzieningen. Dit betreft infrastructurele voorzieningen.

MPG 2021

35



Bijdragen Ruimtelijke Ontwikkeling. Dit betreft voornamelijk investeringen in maatschappelijke voorzieningen.

Met het wetsvoorstel voor de nieuwe Omgevingswet wordt het kostenverhaal in een ander juridisch kader geplaatst. De implementatie van de wet is uitgesteld naar 2021. Om het kostenverhaal voorlopig onder het huidige regiem veilig te stellen en te kunnen continueren is bij de vaststelling van de Omgevingsvisie in februari 2018 de uitvoeringsparagraaf van de BSV Verdiept op de Omgevingsvisie van toepassing verklaard.

10.2.1 Bovenwijkse voorzieningen In de uitvoeringsparagraaf van de BSV Verdiept zijn de projecten / investeringen benoemd die worden gezien als bovenwijkse voorzieningen. In de nota kostenverhaal zijn deze investeringen verder uitgewerkt, geactualiseerd en van een kostenraming voorzien. Voor iedere ontwikkelingslocatie is op grond van toerekeningsfactoren bepaald hoeveel moet worden bijgedragen aan deze investeringen. Deze bijdragen zijn wettelijk afdwingbaar. Toerekening moet plaatsvinden volgens de in de Wro genoemde 3 criteria: profijt, causaliteit en proportionaliteit. Met name het criterium proportionaliteit heeft tot gevolg dat de bijdragen aan de bovenwijkse voorzieningen per project verschillend zijn. Niet ieder project heeft immers in dezelfde mate profijt van een bepaalde voorziening. Dit proportionaliteitscriterium heeft ook tot gevolg dat de bijdragen uit projecten aan de investeringen over het algemeen zeer beperkt zijn. Veelal heeft immers ook de reeds bestaande bebouwing profijt van een investering. Het proportionaliteitscriterium zorgt er dan ook voor dat het merendeel van de kosten aan de bestaande bebouwing moet worden toegerekend en slechts een klein deel aan de nieuwe projecten kan worden toegerekend. Er wordt een reserve bovenwijkse voorzieningen aangehouden voor afdrachten uit gemeentelijke grondexploitaties.

Afdrachten aan de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn volgens het BBV een winstbestemming. Afdrachten vinden dan ook pro rato plaats ten laste van de tussentijdse winstnemingen. Volgens de Wet Ruimtelijke Ordening zijn bovenwijkse voorzieningen toerekenbaar aan grondexploitaties. Daarom wordt bij deze afdrachten geen rekening gehouden met eventuele historische afboekingen. Ten laste van de winstnemingen 2020 is voor het project De Horn € 19.485 en voor het project Rijnsoever-Noord fase 3 € 61.980 aan de reserve bovenwijkse voorzieningen toegevoegd. Ook particuliere initiatiefnemers voor bouwplannen dragen bij aan bovenwijkse voorzieningen. Met dergelijke initiatiefnemers wordt voor het door hun beoogde bouwplan een exploitatie- of anterieure overeenkomst gesloten, waarin deze bijdragen zijn opgenomen. Omdat het zogenaamde bestemde gelden van derden betreft worden deze bijdragen toegevoegd aan de voorziening bovenwijkse voorzieningen. Over 2020 zijn geen bijdragen voor deze voorziening ontvangen zodat het saldo per 31-12-2020 gelijk is aan dat per 31-12-2019. NB Het is mogelijk dat een investering reeds is uitgevoerd of dat volledig in dekking is voorzien terwijl nog aan deze investeringen toerekenbare bijdragen worden ontvangen.

Deze middelen worden dan overeenkomstig de nota kostenverhaal toegevoegd aan de reserve waaruit de investering grotendeels is gedekt, veelal de reserve BSI.

10.2.2 Bestemmingreserve Strategische Investeringen (BSI) In de Nota Kostenverhaal is aangegeven dat de in de Wro genoemde bijdragen Ruimtelijke Ontwikkeling (RO) worden gestort in de reserve BSI. Dit betreft zowel bijdragen uit gemeentelijke grondexploitaties als bijdragen uit particuliere initiatieven. In de nota kostenverhaal is een bedrag per te realiseren woning bepaald. Overigens is deze bijdrage in tegenstelling tot de bijdragen voor de bovenwijkse voorzieningen niet wettelijk afdwingbaar. Ook voor deze bijdrage geldt dat ze als een winstbestemming wordt gezien. Om te bepalen of er sprake is van winst wordt voor deze afdracht echter wel rekening gehouden met de in het verleden gedane afboekingen.

MPG 2021

36

Vanuit de winstnemingen van de gemeentelijke grondexploitaties is € 438.640 aan de reserve BSI toegevoegd.

10.2.3 Reserve Kunstaankopen In het jaar 2008 is het de Reserve Kunstaankopen ingesteld. De bijdrage uit de grondexploitaties is bepaald op 1% van de kosten van bouw- en woonrijp maken. Het geld zal worden ingezet om binnen het project een kunstwerk te realiseren voor het bedrag waarvoor een bijdrage is gedaan. Ook voor de bijdragen aan de Reserve Kunstaankopen geldt dat deze als een winstbestemming worden gezien. Evenals bij de BSI geldt dat voor de bepaling of er sprake is van winst rekening wordt gehouden met de historische afboekingen. Omdat de omvang van het bouw- en woonrijp maken pas op het eind kan worden bepaald vindt een eventuele storting ten laste van de winst pas bij het afsluiten van de grondexploitatie plaats. Over 2020 zijn uit de grondexploitaties geen stortingen in de reserve kunstaankopen gedaan.

10.3 Risicovoorzieningen Voor de project Trappenberg – Kloosterschuur wordt een risicovoorziening aangehouden. Zie voor nadere toelichting hierop § 8.3.1. De risicovoorziening voor het project Locatie Valkenburg is bij de najaarsBerap 2020 omgezet in een reserve, zie § 8.3.2.

MPG 2021

37