5. Bijlage 1. MPG 2021 (1866702)

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 Gemeente Katwijk

Datum: Afdeling: Auteur(s): Versie: Verseon:

5 maart 2021 Projecten Albert Vooijs Robert Klaverveld definitief 1866702

Inhoudsopgave 1

WAAROM EEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES (MPG) ......... 1

2

SAMENVATTING ...................................................................................................... 3 2.1 2.2 2.3 2.4

3

GERELATEERDE WET- EN REGELGEVING ............................................................. 6 3.1 3.2

4

B.010 DE HORN ........................................................................................................................... 19 B.018 ’T DUYFRAK EN MEER ....................................................................................................... 20 B.114 KLEI-OOST ZUID ............................................................................................................... 20 B.146 RIJNSOEVER NOORD FASE 3 ............................................................................................... 21 B.210 OEVERPOLDER ................................................................................................................... 21 B.250 HOF KORTE VAART ............................................................................................................ 22

DE PARTICULIERE PROJECTEN ........................................................................... 23 8.1 8.2 8.3

9

VERANTWOORDING 2019 ............................................................................................................. 15 PROGNOSES .................................................................................................................................. 16 WINSTNEMING GRONDEXPLOITATIES ........................................................................................... 17 HISTORISCHE AFBOEKINGEN ........................................................................................................ 18

KORTE TOELICHTING BOUWGRONDEN IN EXPLOITATIE (BIE) ........................ 19 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

8

WONINGBOUW IN PROJECTEN BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) ............................................. 11 HET WONINGBOUWPROGRAMMA KATWIJK 2040 .......................................................................... 11 BEDRIJFSTERREINEN.................................................................................................................... 14

RESULTATEN BOUWGROND IN EXPLOITATIE .................................................... 15 6.1 6.2 6.3 6.4

7

ADMINISTRATIEVE INDELING ......................................................................................................... 7 STURING ........................................................................................................................................ 8 DE GRONDEXPLOITATIEBEREKENING ............................................................................................. 8 PARAMETERS.................................................................................................................................. 9 AFGESLOTEN EN NIEUW GEOPENDE COMPLEXEN EN PROJECTEN .................................................... 9 VERWACHTE ONTWIKKELINGEN IN 2020 ..................................................................................... 10

PROGRAMMA .......................................................................................................... 11 5.1 5.2 5.3

6

BBV ............................................................................................................................................... 6 VENNOOTSCHAPSBELASTING .......................................................................................................... 6

ADMINISTRATIE EN STURING ................................................................................ 7 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

5

FINANCIEEL ................................................................................................................................... 3 PROJECTVOORTGANG ..................................................................................................................... 4 WONINGMARKT.............................................................................................................................. 5 RISICO’S EN WEERSTANDVERMOGEN .............................................................................................. 5

INLEIDING .................................................................................................................................... 23 KORTE TOELICHTING PER PROJECT ............................................................................................... 23 PROJECTEN MET EEN BIJZONDERE STATUS ................................................................................... 26

RISICOANALYSE .................................................................................................... 30 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

RISICOANALYSE ALGEMEEN ..........................................................................................................30 NAUWKEURIGHEID RAMINGEN .....................................................................................................30 BEÏNVLOEDING EN BEHEERSING RISICO’S .....................................................................................30 RISICODEKKING ........................................................................................................................... 31 RISICOANALYSE MPG 2019 .......................................................................................................... 31

MPG 2021

9.6 10

GEVOELIGHEIDSANALYSE ............................................................................................................. 33

RESERVES EN VOORZIENINGEN .......................................................................... 35 10.1 10.2 10.3

RESERVE GRONDEXPLOITATIES .................................................................................................... 35 KOSTENVERHAAL ......................................................................................................................... 35 RISICOVOORZIENINGEN................................................................................................................ 37

VERTROUWELIJKE BIJLAGEN:  

TOELICHTINGEN BOUWGRONDEN IN EXPLOITATIE (BIE) RISICOANALYSE GRONDEXPLOITATIES

MPG 2021

1

Waarom een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG)?

Het MPG geeft een samenvattend overzicht van alle actuele gemeentelijke projecten met een grondexploitatie en van de particuliere projecten waarvoor een exploitatieovereenkomst is gesloten. Een grondexploitatie is, kort samengevat, de financiële vertaling van het proces om grond te transformeren in bouwrijpe bouwkavels en (opnieuw) ingerichte openbare buitenruimte. De te transformeren grond kan zowel onbebouwde, veelal agrarische, grond betreffen als een reeds bebouwd, te reconstrueren, gebied. De grondexploitatie laat op basis van ramingen voor nog te maken investeringen en opbrengsten zien welk financieel resultaat wordt verwacht: het projectresultaat. Omdat de berekening is gebaseerd op aannames, is het projectresultaat geen hard gegeven maar een prognose. Er zullen altijd afwijkingen zijn in tijd, geld, aantallen, etc. Daarom wordt het resultaat met een bandbreedte aangegeven. Daarnaast worden risico’s en kansen geïnventariseerd die zich voor kunnen doen. Het totaal van het geraamde projectresultaat, de bandbreedte daarvan en het risicoprofiel vormen het beoordelingskader hoe het project er financieel voor staat. Door deze informatie voor alle projecten op een uniforme wijze in een MPG te presenteren wordt een totaalbeeld gegeven van de financiële stand van zaken van de projecten met de status Bouwgrond In Exploitatie (BIE).

Gemeentelijk grondeigendom met een grondexploitatie wordt op de balans verantwoord als onderhanden werk. Berekening grondexploitatie Een grondexploitatie wordt berekend volgens de zogenaamde dynamische eindwaardeberekening. Dit houdt in dat over de kosten en baten rente wordt berekend en dat rekening wordt gehouden met toekomstige prijs- en opbrengststijgingen (inflatie). Uitgegaan wordt van de boekwaarde van het project per 1 januari. Deze boekwaarde bestaat uit het saldo van de reeds gemaakte kosten en baten, inclusief rentetoerekening. Is de boekwaarde negatief, dan zijn er meer inkomsten gerealiseerd dan er kosten zijn gemaakt. Het projectresultaat op eindwaarde (EW) is het saldo van de huidige boekwaarde, de nog te maken kosten en de nog te ontvangen opbrengsten. De verschillende projecten kennen verschillende einddata. Om de resultaten vergelijkbaar te maken worden de eindwaarden met de gehanteerde rekenrente teruggerekend naar huidig prijspeil: de netto contante waarde (NCW).

Sinds het MPG 2018 dienen er, voor zover er hiervan sprake is, tussentijdse winstnemingen te worden gedaan. Hierdoor komt de hiervoor beschreven rekenwijze er iets anders uit te zien. Per jaar moet beoordeeld worden of er sprake is van winst. Indien dat het geval is dient deze winst tussentijds uit de

MPG 2021

1

grondexploitatie te worden genomen. Door de winstuitname zal de boekwaarde van het betreffende jaar lager worden en daarmee zal ook de rentetoerekening lager zijn. Het eindsaldo van de grondexploitatie wordt dan berekend als de som van de verschillende tussentijdse winstnemingen. Relatie jaarrekening De grondexploitaties worden jaarlijks herzien en de resultaten hiervan worden in het MPG gepresenteerd. Het MPG geeft daarmee inzicht in zowel de reeds gerealiseerde als de nog te maken kosten en opbrengsten. Dit zowel van de individuele ruimtelijke projecten afzonderlijk als van alle grondexploitaties gezamenlijk. Een grondexploitatieberekening bevat marktgevoelige informatie. De onderliggende grondexploitaties zijn daarom als vertrouwelijke bijlage bijgevoegd. Het MPG wordt parallel aan de jaarstukken van de gemeente opgesteld. Met de onderliggende grondexploitaties dient het MPG daarmee als onderbouwing voor de in de jaarstukken opgenomen waarderingen van de betreffende grondposities en voor enkele aan de grondexploitaties gerelateerde reserves en voorzieningen. De verschillende bedragen in dit MPG zijn als volgt in de jaarrekening terug te vinden:  De uitgaven en ontvangsten die in 2020 op de projecten zijn verantwoord staan in programma 8.2 van de jaarrekening. Op een hoger abstractieniveau dan het MPG worden hier ook de afwijkingen toegelicht.

 De boekwaarden van de grondexploitaties per 31-12 worden op de balans verantwoord onder de activa, voorraden / onderhanden werk.  De verrekeningen met de ontwikkelaars van particuliere initiatieven worden als vooruitbetaling dan wel als vordering verantwoord onder de overlopende passiva en activa.  Verschillende reserves en voorzieningen: o de reserve grondexploitaties o de voorziening bovenwijkse voorzieningen o de reserve bovenwijkse voorzieningen o de reserve BSI o risicoreserve Valkenburg o risicovoorziening Trappenberg – Kloosterschuur GOM Het MPG is opgemaakt aan op basis van de stand van de financiële administratie zoals die was op 15 februari 2021. Eventuele boekingen die na die datum zijn verwerkt kunnen tot gevolg hebben dat de in dit MPG aangegeven bedragen afwijken van de jaarstukken 2020. Het MPG dient niet als verantwoordingsrapportage voor de individuele projecten. Daarvoor dienen de projectplannen, de voortgangsrapportages en zo nodig de separate wijzigingsvoorstellen. Op grond van deze rapportages en voorstellen kunnen de kaders zoals de bestemmingsplannen, de bouwprogramma’s etc. van de projecten worden bijgesteld. Voor de bestuurlijke keuzes over deze bijstellingen kan worden geput uit de financiële informatie uit het MPG. Voor de verevening van de positieve en negatieve resultaten van de grondexploitaties is een Reserve Grondexploitaties ingesteld.

Door te sturen op financieel resultaat wordt daarmee ook gestuurd op het toekomstige beslag op de Reserve Grondexploitaties. De Reserve Grondexploitaties dient ook als weerstandsvermogen voor de met de grondexploitaties samenhangende risico’s.

MPG 2021

2

2

Samenvatting

Het doel van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) is tweeledig:  er wordt op een uniforme wijze inzicht verstrekt in de ontwikkeling van de boekwaarden van de nieuwbouwprojecten over het afgelopen jaar: wat is er uitgegeven en wat is er ontvangen;  er wordt een prognose gegeven van de nog te maken kosten en opbrengsten en daarmee van de te verwachten eindresultaten van de projecten. Beiden met de achterliggende vraag: kunnen de huidige boekwaarden en de nog te maken kosten worden goedgemaakt met de nog te realiseren opbrengsten uit grondverkopen? Er zijn in 2020 geen nieuwe gemeentelijke grondexploitaties geopend of afgesloten.

2.1

Financieel

Tabel 1

In tabel 1 is het verloop van de boekwaarden over 2020 weergegeven. Er zijn minder kosten gemaakt dan geraamd. Dit wordt in hoofdzaak veroorzaakt door niet gerealiseerde grondaankopen in de projecten De Horn en Klei-Oost Zuid. Deze aankopen zijn doorgeschoven naar 2021. De opbrengsten zijn hoger dan geraamd. In de projecten De Horn en Rijnsoever – Noord fase 3 zijn meer bouwkavels verkocht dan gepland. De lagere opbrengst in het project Duyfrak is een gevolg van het nog niet uitnemen van de gronden voor een extra veld bij vv Valken68. De totale boekwaarde is met bijna € 5 miljoen afgenomen. Er is voor een bedrag van ruim € 3 miljoen aan tussentijdse winsten genomen. Zonder de tussentijdse winstneming zou de boekwaarde nog verder met dit bedrag zijn afgenomen. Om inzicht te geven of de geplande productie al dan niet is gerealiseerd, wordt in veel tabellen in dit MPG de vergelijking gemaakt met de in het MPG 2020 opgenomen ramingen. Voor zover ze op dat moment bekend waren zijn faseringsverschillen al grotendeels financieeladministratief gecorrigeerd met de begrotingswijziging bij de NajaarsBerap 2020. Als gevolg van deze begrotingswijziging wijkt de (bijgestelde) begroting 2020 derhalve af van de cijfers van het MPG 2020.

Grafiek 1

MPG 2021

3

Grafiek 1 laat de meerjarige cash flow van de grondexploitaties zien. Hierin is ook de invloed van de afboekingen van de afgelopen jaren inzichtelijk gemaakt door een lijn die het resultaat aangeeft indien er niet afgeboekt zou zijn. Omdat dit een vertekend beeld zou geven is in deze grafiek geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen in de komende jaren. In onderstaande tabel 2 zijn per project de nog te realiseren kosten en opbrengsten per 1-1-2021 weergegeven. Hieruit volgen de verwachte eindwaarden: het saldo van het project in het jaar waarin deze naar verwachting wordt afgerond. De eindwaarde volgt uit de boekwaarde per 1-1-2021 plus de nog te maken kosten min de nog te realiseren opbrengsten. In de berekening van de eindwaarde is geen rekening gehouden met eventuele tussentijdse winstnemingen. In de praktijk zal ieder jaar worden bepaald of er winstnemingen aan de orde zijn. Als dit aan de orde is zal de verwachte eindstand in jaarlijkse porties worden gerealiseerd. Omdat hieruit weer andere rentetoerekeningen ontstaan zal de som van deze porties afwijken van de gepresenteerde eindstand. Een negatieve eindwaarde betekent een positief saldo = winst. Bij sommige projecten zijn in de crisis aanzienlijks afboekingen gedaan. Om de resultaten in perspectief te plaatsen zijn ook de historische afboekingen in beeld gebracht.

Tabel 2

Tabel 3

Tabel 3 geeft een vergelijking van de totale (reeds gerealiseerd én nog te realiseren) kosten en opbrengsten tussen de MPG’s 2020 en 2021. Verschillen kunnen ontstaan door:  nieuwe ramingen voor nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten  afwijkingen tussen ramingen en werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten  winstnemingen worden niet geraamd maar als ze worden genomen worden ze onder kosten verantwoord  wijziging in de scope waardoor kosten en baten zijn toegevoegd of vervallen  renteverschillen als gevolg van faseringsverschillen.

2.2

Projectvoortgang

Het hiernaast afgebeelde schema geeft volgens het stoplichtenmodel inzicht in de voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties volgens de zogenaamde GROTIK (geld, risico, organisatie, tijd / planning, informatie / communicatie en kwaliteit) aspecten.

MPG 2021

4

Korte toelichting op dit schema (nadere toelichting per project staat in de hoofdstukken 7 en 8 en in de vertrouwelijke toelichtingen):  Klei-Oost Zuid: Voor één perceel loopt nog een onteigeningsprocedure. Dit heeft consequenties voor de planning. De noodzakelijke watercompensatie blijft in dit project een knelpunt. Inmiddels is hiervoor een alternatief buiten het plangebied in beeld.  Hof Korte Vaart: Nader onderzoek naar de scope van het project (al dan niet meenemen naastliggende bebouwing) geeft dat de oorspronkelijke planning voor start bouw niet wordt gehaald. Ook zijn hierdoor extra projectmanagementkosten nodig.  Bij Trappenberg – Kloosterschuur blijft de uitgifte van kavels voor glastuinbouw achter bij de prognose. Het financiële risico ligt hiervoor overigens bij de GOM.

2.3

Woningmarkt

Het consumenten vertrouwen op de woningmarkt is terug en Covid19 lijkt hier geen effect op te hebben. De vraag is groter dan het aanbod. Er is daarom sprake van een overspannen woningmarkt waarbij overbieden op de vraagprijs inmiddels weer heel gebruikelijk is. Financiële prikkels om de markt toegankelijker te maken, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting, lijken een averechts effect te hebben omdat de financiële ruimte wordt gebruikt voor nog hogere biedingen. De gemeentelijke Woonagenda gaat voor de komende 10 jaar uit van een gemiddelde van 250 nieuw aan de woningvoorraad toe te voegen woningen. Door het ontbreken van de nodige bouwlocaties en de stikstof problematiek zal dit gemiddelde de eerste jaren niet gehaald worden. Het aandeel gemeentelijke grondexploitaties in de totale woningbouwproductie neemt af. Meer en meer projecten worden als particulier initiatief door ontwikkelaars geïnitieerd. In 2020 zijn 320 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2019 waren dat er 150. De projecten De Horn (84) en Duyfrak (41) hebben een behoorlijk aandeel in het totaal gehad. Ook enkele nieuwbouwprojecten van Dunavie, zoals het complex Petronella van Saxenstraat, hebben hun steentje in de woningbouwproductie bijgedragen. Omdat er ook sprake was van sloop bedroeg de netto toevoeging in 2020 314 woningen. In de gemeentelijke grondexploitaties zijn in 2020 135 bouwkavels verkocht.

Eén in Duyfrak, 87 in Rijnsoever – Noord fase 3 en 47 in De Horn.

2.4

Risico’s en weerstandvermogen

Voor de grondexploitaties zijn risicoanalyses opgesteld. Aan de hand van deze risicoanalyses wordt het voor de grondexploitaties benodigde weerstandsvermogen bepaald. Als gevolg van de afname van de boekwaarde zijn de marktrisico’s ten opzichte van verleden jaar afgenomen. De project specifieke risico’s zijn daarentegen iets toegenomen. Als het saldo (winstverwachting) van een grondexploitatie toereikend is wordt een risico in eerste instantie binnen het project zelf opgevangen. Dit gaat dan uiteraard wel ten laste van het resultaat maar de aan te houden externe risicobuffer kan daardoor kleiner zijn. Per saldo is de minimaal benodigde risicobuffer € 0,9 miljoen lager dan verleden jaar. Voor een nadere toelichting en specificatie wordt verwezen naar hoofdstuk 8.

MPG 2021

5

3

Gerelateerde wet- en regelgeving

3.1

BBV

In het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) staan de belangrijkste kaders voor de administratieve inrichting en de financiële verantwoording van de gemeentelijke grondexploitaties (Bouwgronden In Exploitatie (BIE) / onderhanden werk) en de particuliere initiatieven. De commissie BBV geeft regelmatig nieuwsbrieven uit ter aanvulling en verduidelijking van het BBV. In juli 2019 heeft de commissie een integraal herziene notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" gepubliceerd die enkele voorgaande notities vervangt. De belangrijkste aanwijzing die hieruit volgt is een verplicht te gebruiken vaste disconteringsvoet van 2%. Dit is verleden jaar in het MPG 2020 doorgevoerd. Tot dat moment werd voor disconteringsvoet (de berekening van de Netto Contante Waarden (NCW) van de grondexploitaties) hetzelfde rentepercentage gebruikt dat in de grondexploitatieberekeningen wordt gehanteerd. De laatste publicatie maakt het onder voorwaarden (weer) mogelijk om aangekochte gronden waarvan het de bedoeling is deze op termijn voor woningbouw te gaan ontwikkelen te waarderen tegen de waarde die hoort bij de toekomstige bestemming. Afwaardering van dergelijke gronden naar agrarische waarde direct na aankoop hoeft niet langer plaats te vinden. Deze regeling heeft geen terugwerkende kracht voor reeds afgeboekte gronden.

3.2

Vennootschapsbelasting

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen van toepassing. Op grond hiervan wordt de gemeente, voor zover zij als ondernemer handelt, belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Het voeren van grondexploitaties wordt als een ondernemersactiviteit beschouwd. Omdat Katwijk in het verleden aanzienlijk op de grondexploitaties heeft afgeboekt, is op grond van een bij de invoering van de Vpb uitgevoerde analyse geconcludeerd dat er bij de Katwijkse grondexploitaties, rekening houdende met deze afboekingen, geen sprake is van winst. Daarmee is er ook geen sprake van een onderneming. De belastingdienst is dan ook bericht dat Katwijk van mening is dat zij voor de grondexploitaties niet belastingplichtig is. Het standpunt is nog niet door de belastingdienst bevestigd. Zolang dit niet het geval is, is hieraan nog het risico verbonden dat de belastingdienst een ander standpunt inneemt. De beoordeling of er sprake is van winst en daarmee van een onderneming vindt ieder jaar opnieuw plaats. Met name als gevolg van het afsluiten van projecten, waardoor historische afschrijvingen niet meer meetellen, en het openen van nieuwe projecten met een winstverwachting kan het kantelpunt waarop Katwijk wel belastingplichtig wordt worden bereikt.

Omdat enkele projecten met historische afboekingen thans nog steeds in uitvoering zijn, is de verwachting dat er ook de komende jaren nog geen sprake zal zijn van winst.

MPG 2021

6

4

Administratie en sturing

4.1

Administratieve indeling

Het BBV onderscheidt het bezit van grond naar de volgende activaklassen: o Bouwgrond in exploitatie (BIE) o Materiële vaste activa (mva) o Voorraad grond

4.1.1 Bouwgronden in exploitatie (BIE) Het betreft de gemeentelijke projecten waarbij de gemeente zelf via actief grondbeleid gronden verwerft, deze bouwrijp maakt en vervolgens als bouwrijpe kavels verkoopt. Een project / grondpositie krijgt de status BIE nadat de gemeenteraad daartoe een complex heeft geopend en de betreffende grondexploitatieberekening heeft vastgesteld. In dit complex worden vervolgens alle kosten en baten van het grondtransformatieproces geadministreerd.

4.1.2 Materiële vaste activa en voorraden grond / Potentiele ontwikkellocaties Met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkelingen, waaronder ook valt het tegen gaan van ongewenste ontwikkelingen, heeft de gemeente in het verleden diverse strategische aankopen gedaan. In het BBV c.a. zijn de richtlijnen voor de administratieve verantwoording van dergelijke grondposities de afgelopen jaren diverse malen ingrijpend gewijzigd. Er wordt in het BBV onderscheid gemaakt tussen gronden waarvan de gemeente voornemens is deze in de toekomst zelf te gaan transformeren (Mva) en gronden waarvan de gemeente de ontwikkeling aan de markt wil overlaten dan wel gronden die worden aangehouden als ruilgronden (Voorraad). Vanwege deze gewijzigde regelgeving valt de verantwoording en toelichting van deze grondposities al enige jaren niet meer binnen het kader van het MPG. Volledigheidshalve zijn de betreffende grondposities hieronder toch nog wel in beeld gebracht. Er zijn in 2020 geen mutaties in deze grondposities geweest. Categorie Ligging

Boekwaarde Afgerond op € 1.000 Mva Haven fase 2 Noordzijde 360.000 Mva Kleipetten – Zuid 2.200.000 Mva Mient Kooltuin I 1.570.000 Mva Mient Kooltuin II 465.000 Mva Percelen Duinvallei 2.855.000 Voorraad Klei-Oost Zuid (Zuidelijk deel) 2.495.000 Voorraad Tjalmastrook Torenvlietslaan 1 527.000 Voorraad Tjalmastrook Torenvlietslaan 16 345.000 Voorraad Tjalmastrook 10 Meilaan 188.000 Voorraad Voormalig hotel Riche 1.125.000 Voorraad Middelmors Kanaalpad 250.000 Voorraad Voorhouterweg 330.000

m² 471 33.744 90.750 24.419 126.283 21.922 4.400 5.755 3.070 394 7.620 7.045

Tabel 4

4.1.3 Particuliere initiatieven Voor initiatieven van particuliere partijen waarbij de gemeente geen of een zeer ondergeschikte grondpositie heeft is soms medewerking van de gemeente vereist. Dit is vooral het geval als het beoogde bouwplan niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. Als er geen bezwaar is tegen medewerking aan het beoogde bouwplan wordt met deze particuliere partijen (individuele burgers en projectontwikkelaars) een overeenkomst gesloten. De gemeente verbindt zich hierin de planologische procedures op te starten die het bouwplan mogelijk maken. De initiatiefnemer verbindt zich om de door de gemeente te maken kosten te vergoeden en de ingerichte openbare ruimte aan de gemeente over te dragen. Op deze overeenkomsten is de gemeentelijke Nota Kostenverhaal 2016 van toepassing. De door de initiatiefnemer aan de gemeente te vergoeden kosten kunnen op twee manieren, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, in rekening worden gebracht. Als de kosten achteraf worden gedeclareerd,

MPG 2021

7

worden de reeds gemaakte kosten in de jaarrekening als vordering verantwoord. Als met vooruitbetalingen wordt gewerkt worden deze bedragen in de jaarrekening als vooruit ontvangen bedragen verantwoord.

4.2

Sturing

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven, kan een grondexploitatie worden gezien als de financiële vertaling van het proces om grond te transformeren in bouwrijpe bouwkavels en (opnieuw) ingerichte openbare buitenruimte. Bij deze financiële vertaling vormen de gestelde kaders het uitgangspunt voor de berekening. Door te sturen op de kaders kan worden gestuurd op het financiële resultaat. De kaders zijn in meer of mindere mate beïnvloedbaar. Dit uit zich in de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Voor een project worden diverse kaders vastgesteld en/of vastgestelde kaders toegepast. Hierbij moet gedacht worden aan:  het (woningbouw)programma (de woonvisie, het bestemmingsplan)  de kwaliteit van de openbare ruimte (LIOR, VORK, parkeernormenbeleid, speelplaatsenbeleid, waterhuishouding)  milieuaspecten (kwaliteit bodem, grenswaarden geluidsbelasting)  cultuurhistorie (archeologie, monumenten)  etc. Het BBV bepaalt dat als een negatief projectresultaat wordt verwacht, er direct maatregelen moeten worden genomen: er dient een voorziening te worden getroffen dan wel moet er worden afgeboekt. Dit is ieder jaar een belangrijke toets bij de accountantscontrole: is aannemelijk genoeg dat de huidige boekwaarde goedgemaakt kan worden door het saldo van de toekomstige opbrengsten en kosten.

Als een verlies wordt verwacht kunnen uiteraard ook de kaders worden bijgesteld om een beter financieel resultaat te krijgen.

4.3

De grondexploitatieberekening

Voor de berekening van alle lopende en in voorbereiding zijnde grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van een rekenmodel. In dit rekenmodel is het totale plangebied verantwoord. Op basis van een stedenbouwkundig plan wordt het ruimtegebruik bepaald: welke delen van het gebied zullen als bouwkavel worden uitgegeven en welke delen zullen als openbare ruimte worden ingericht en op welke wijze. Voor het programma wordt aangesloten bij lokale en regionale beleidskaders. Voor de locaties met woningbouw wordt gekeken naar het gemeentelijke woningbouwprogramma: aan welke woningen is behoefte. Daarbij wordt ook gekeken naar de marktsituatie. Om tot marktconforme ramingen voor de kosten en de opbrengsten te komen wordt geput uit diverse bronnen. Afhankelijk van in welk stadium het project zich bevindt worden ramingen gebaseerd op: kengetallen, marktanalyses, referentieprojecten, gesprekken met deskundigen zoals makelaars, taxaties, residuele berekeningen, prijsopgaven / offertes en extern opgestelde kostenramingen. Voor de meer complexe en incidentele activiteiten die sterk locatie afhankelijk zijn zoals archeologie, bodemsanering, geluid, flora & fauna etc. wordt over het algemeen standaard uitgegaan van een externe kostenraming / deskundigen advies.

De ramingen gaan met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan van grof naar fijn: in eerste instantie kengetallen en referentieprojecten. Later meer uitgewerkte ramingen en externe taxaties en begrotingen. MPG 2021

8

Uitwerking en detaillering gebeurt in een iteratief proces: rekenen en tekenen. Hiermee worden aanpassingen in de stedenbouwkundige opzet gelijk doorgerekend om te zien wat de financiële effecten van een aanpassing zijn. Dit is van belang om te voorkomen dat er veel energie wordt gestoken in financieel onhaalbare plannen. De grondgebruiksanalyse wordt in eerste instantie gevoed door het geleverde schetsontwerp en het voorlopige woningbouwprogramma. Het hierop gebaseerde grondgebruik vormt een belangrijk uitgangspunt voor de eerste toets op de financiële haalbaarheid van het plan. In dit stadium is de grondexploitatieberekening nog gebaseerd op normgetallen en heeft daarmee een globaal karakter. Naarmate het plan verder uitgewerkt wordt in een stedenbouwkundig- of verkavelingsplan kan de input voor de grondexploitatie worden verfijnd waardoor de uitkomsten van de grondexploitatieberekeningen betrouwbaarder zijn. In de grondexploitatieberekening wordt gebruik gemaakt van de dynamische eindwaarde methode. Naast de rente wordt rekening gehouden met inflatie, kosten- en opbrengstenstijging. Het resultaat van de grondexploitatieberekening wordt als Eindwaarde (EW) en als Netto Contante Waarde (NCW) gepresenteerd. De kosten en opbrengsten zijn berekend op basis van prijspeil 1 januari 2021. Tenzij anders is vermeld, zijn alle gehanteerde bedragen exclusief BTW.

4.4

Parameters

Het is gebruikelijk de in het MPG te hanteren parameters voor de kosten- en opbrengststijging bij de kadernota voor de begroting te laten vaststellen. Bij de kadernota voor de begroting 2021 is dit abusievelijk achterweg gelaten. gen in het MPG verwerkt worden. Met het aanpassen van de parameters moet zorgvuldig worden omgegaan. Enerzijds moeten ze uiteraard de marktontwikkelingen volgen, anderzijds moeten ze niet te vaak worden aangepast omdat berekeningen zich anders moeilijk laten vergelijken. Als afspraken over prijsstijgingen contractueel vastliggen worden deze boven de algemene prijsindex toegepast. Wijzigingen in de parameters hebben dan op deze grondexploitaties uiteraard geen invloed. Op grond van het BBV dient de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente te zijn gebaseerd op de werkelijke rente (gewogen gemiddelde) op gemeentelijke leningen. De rentetoerekening wordt als gevolg hiervan jaarlijks aan het eind van het jaar bepaald en administratief verwerkt. Het MPG blijft voor de komende jaren uitgaan van een afgeronde schatting. In de kaderbrief voor de begroting 2021 is aangegeven dat de omslagrente voor grondexploitaties voor 2021 1,5% bedraagt. In het MPG 2021 wordt dit percentage ook voor de daarop volgende jaren gehanteerd.

In het MPG 2021 zijn de volgende parameters gehanteerd: Parameters MPG 2021 2021 2022 en verder Percentage opbrengststijging woningbouw 2,0% 2,0% Percentage opbrengststijging bedrijfsterreinen 1,0% 1,0% Percentage kostenstijging 2,0% 2,0% Rente 1,5% 1,5% (Als in contracten andere parameters zijn vastgelegd worden deze in de grondexploitatieberekeningen gehanteerd)

4.5

Afgesloten en nieuw geopende complexen en projecten

Het openen en afsluiten van een grondcomplex (BIE) dient met een raadsbesluit plaats te vinden. Bij het afsluiten dient de resultaatsbestemming (dekking verlies of bestemming winst) te worden aangegeven. Er zijn geen nieuwe grondexploitaties geopend en er zijn geen grondexploitaties afgesloten. Voor de administratie van het project van vervangende nieuwbouw in Hoornes Noord-Oost is in de financiële administratie een nieuw projectnummer open gesteld.

MPG 2021

9

4.6

Verwachte ontwikkelingen in 2021

Voor 2021 worden de volgende ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties (BIE) en de particuliere initiatieven verwacht:  de projecten Duyfrak en Oeverpolder zullen worden afgerond en kunnen vervolgens administratief worden afgesloten.  In diverse projecten zal de in 2020 gestarte bouw worden voortgezet of zal in 2021 worden begonnen met de bouw van woningen. Het betreft o.a. de projecten Frederiksoord – Zuid, Cap Horn, Petronella van Saxenstraat fase II, Visserijschool en Hoornes Noord – Oost.  Bekeken wordt of gestart kan worden met het in ontwikkeling nemen van het plan Kleipetten – Zuid.

MPG 2021

10

5

Programma

Het voeren van een grondexploitatie is geen doel op zich. Het is de financiële verantwoording en prognose van een ruimtelijk project. Met het project wil de gemeente beleidsdoelen realiseren. Hoewel er soms sprake is van een combinatie van meerdere beleidsdoelen, ligt het accent van de grondexploitaties op volkshuisvesting en bedrijventerreinen.

5.1

Woningbouw in projecten Bouwgrond In Exploitatie (BIE)

Het merendeel van de gemeentelijke grondexploitaties heeft betrekking op de realisatie van woningbouw. In 2020 zijn 135 bouwkavels uitgegeven terwijl er bij het MPG 2020 werd uitgegaan van een uitgifte van 79 bouwkavels. In project Rijnsoever- Noord zijn 8 kavels meer verkocht dan geraamd. In project De Horn is de levering van de grond voor 46 appartementen enkele maanden naar voren gehaald waardoor deze in 2020 heeft plaatsgevonden in plaats van 2021. Het gevolg van het naar voren halen is wel dat de verwachte uitgifte voor 2021 nu lager is dan waar bij het MPG 2020 van werd uitgegaan, zie grafiek 2. NB het betreft de juridische levering van de bouwkavels. Dit is het moment waarop de koopsom wordt ontvangen en in de grondexploitatie als opbrengst wordt verantwoord. De gesloten koopovereenkomst ligt hier voor en de oplevering van de woningen er na.

Tabel 5

Uit bovenstaande tabel valt af te lezen dat de kaveluitgifte in de gemeentelijke grondexploitaties het einde nadert. 84% Van de beoogde kaveluitgifte is reeds gerealiseerd. Dit heeft ook zijn weerslag op de met de projecten samenhangende risico’s. Het afzetrisico wordt steeds kleiner, zie ook hoofdstuk 9. In grafiek 2 is de nog te realiseren kaveluitgifte binnen de grondexploitaties (BIE) weergegeven, afgezet tegen de uitgifte zoals die in het MPG 2020 was voorzien. Te zien is dat een deel van de productie die eerder voor 2021 was voorzien is naar voren is gehaald en in 2020 is gerealiseerd.

grafiek 2

5.2

Het woningbouwprogramma Katwijk 2040

In alle overheidslagen wordt gestuurd op het realiseren van de benodigde aantallen woningen en op de kwalitatieve aspecten van wonen, zodat de juiste woning op de juiste plek voor de juiste prijs gebouwd wordt. Het woningbouwprogramma van de gemeente Katwijk is een verzameling van potentiele bouwlocaties die niet los gezien kan worden van de behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland en omliggende regio’s. De woningmarkt laat zich niet plooien binnen de bestaande gemeente- en regiogrenzen. In deze paragraaf wordt voor de Provincie, de regio Holland Rijnland en de gemeente Katwijk ingegaan op de beleidskeuzes, de prognoses en het woningbouwprogramma.

MPG 2021

11

Provinciale Omgevingsvisie

De provincie wil met het woningbouwprogramma sturen op het realiseren van de beleidskeuzes in de Provinciale Omgevingsvisie. In de Provinciale Omgevingsvisie is als beleidskeuze opgenomen dat de provincie op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties voorziet in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het (sociale) huurbeleid. De trek naar de stad zorgt voor een toenemende druk op onze schaarse ruimte. De voorkeur van de provincie gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie wordt de schaarse ruimte zorgvuldig benut. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Meer dan in eerdere beleidsdocumenten zet de provincie steeds meer in op kwalitatieve aspecten van de woningbouw. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering. In de 1e helft van 2021 wordt de provinciale Omgevingsvisie geactualiseerd.

Provinciale prognoses

Elke 3 jaar stelt de provincie nieuwe bevolkingsprognoses vast die vervolgens door de regio’s en gemeenten gebruikt kunnen worden voor het vaststellen van hun beleid en woningbouwprogramma’s. In april 2019 heeft de provincie Zuid-Holland de resultaten bekend gemaakt van de meest actuele scenarioberekeningen WBR 2019 (Woningbehoefteraming) en TR 2019 (Trendraming). Woning Behoefte Raming (WBR) is een scenarioberekening waarbij gerekend wordt met ‘binnenlands migratiesaldo nul’. Dat betekent dat het cijfer alleen rekening houdt met het geboorte- en sterftecijfer. De WBR geeft daarom de autonome groei van een gemeente weer, met andere woorden de woningbehoefte van de eigen bevolking van een gemeente. Trendraming (TR) is een scenarioberekening van een demografisch model, waarbij de binnenlandse migratietrend per gemeente de komende tien jaar wordt doorgetrokken. De TR wordt doorgerekend om een beeld te kunnen vormen van de toekomstige bevolkingsontwikkeling, huishoudensvorming en bijbehorende gewenste woningvoorraad wanneer de binnenlandse migratietrend zich in de toekomst zal doorzetten. De scenarioberekening wordt gebruikt om te zien hoe woningbouwplannen zich verhouden tot de binnenlandse migratietrend. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode.

Er is dus één richtgetal per regio: de Gewenste Woningvoorraadtoename (GWV). De prognoses van de provincie zijn gebaseerd op de veronderstellingen van het CBS. Sinds de vaststelling van de Gewenste Voorraadtoename heeft het CBS de prognose van de bevolkingsontwikkeling tot 2060 en recentelijk zelfs tot 2070 aangepast. Met name ten aanzien van migratie zijn de cijfers bijgesteld. In 2022 zullen bij de actualisering van de provinciale prognoses de recente inzichten worden meegenomen. Holland Rijnland: Regionale Woonagenda 2017

De gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies waarin de doelstellingen uit de Provinciale Omgevingsvisie zijn uitgewerkt. Dit regionale woonbeleid bevat de kwalitatieve onderbouwing van een jaarlijks te actualiseren regionaal woningbouwprogramma, de regionale planlijst. De planlijsten van alle regio’s worden elk jaar door de provincie vastgesteld. Met deze planlijsten stemmen gemeenten de woningbouwprogramma’s op elkaar af en worden vraag en aanbod aan elkaar gerelateerd. Op 14 maart 2018 heeft het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 vastgesteld. Deze agenda is in nauwe samenwerking tussen de 14 regiogemeenten, Holland Rijnland en in samenspraak met de provincie opgesteld en vastgesteld.

MPG 2021

12

Voorheen was de regionale agenda met name gericht op de onderlinge afstemming van het aantal te bouwen woningen. Met de Regionale Woonagenda 2017 is er naast de actualisering van de cijfers ook een kwalitatieve slag gemaakt. Zo is in de Regionale Woonagenda de opgave voor de sociale huursector bepaald en is afgesproken om tot 2030 zowel de trendmatige behoefte op te vangen als de achterstand in te lopen. Dit betekent dat van de totale toevoeging aan de woningvoorraad netto 25% een sociale huurwoning betreft, waarmee de gemeenten optimaal inzetten op onderlinge solidariteit. Per gemeente geldt verder als uitgangspunt om minimaal 20% toe te voegen in de segmenten die speciaal bedoeld zijn voor de middeninkomens, namelijk de middeldure huur (tot € 900 per maand) en de sociale koop (tot € 200.000). Het is van belang en dat is ook wat de gemeenten in de Regionale Woonagenda hebben afgesproken om te bevorderen dat sociale huur-, middeldure huur- en goedkope koopwoningen bereikbaar blijven voor de betreffende doelgroep. Door woningen te ontwikkelen die een kwaliteit hebben die aansluiten bij de prijs, kan dit worden gerealiseerd. Dit betekent dat de gemeenten inzetten op kleine woningen, waarmee tevens wordt ingespeeld op veranderende behoefte als gevolg van meer kleine huishoudens.

In 2021 zal de Regionale Woonagenda worden geactualiseerd en zullen de doelstellingen uit de agenda worden herijkt. Planlijst Regio Holland Rijnland

De door de provincie opgeleverde bevolkingsprognoses vormen de basis voor de berekende regionale woningbehoefte. Die behoefte wordt in een gezamenlijke planlijst afgezet tegen het harde planaanbod. De woningbouwplannen die bij de gemeenten bekend zijn maar waarbij nog geen sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan of afgegeven bouwvergunning worden zachte plannen genoemd en tellen in dat overzicht niet mee. De planlijst wordt gedomineerd door de vraag of met het planaanbod voldaan kan worden aan de behoefte. De Gewenste Woningvoorraadtoename (GWV) is voor de regio Holland Rijnland vastgesteld op 27.560 woningen voor de periode 2019-2030. Voor de periode 2021-2030 wordt uitgegaan van een prognose van 21.030 woningen, al moet dit aantal nog wel worden gecorrigeerd met het daadwerkelijk aantal gebouwede woningen in 2019 en 2030. Hoewel de woningbehoefte in de regio na 2030 afvlakt, blijft deze wel toenemen. In de regionale planlijst is het woningbouwprogramma van alle gemeenten afgezet tegen deze Gewenste Woningvoorraadtoename. In heel Holland Rijnland is nog voldoende plancapaciteit. Met ingang van 2020 mag de regio 30% meer aan woningbouw inplannen dan er daadwerkelijk aan behoefte is gedefinieerd, bedoeld om onvermijdelijke planuitval en vertraging in de plannen op te vangen. Uit de monitoring blijkt dat er voldoende woningbouwplannen in de regio zijn.

In de subregio West, waar Katwijk deel van uit maakt, zijn er zelfs meer plannen dan er daadwerkelijk behoefte is, maar dit komt doordat met de bouw op Project Locatie Valkenburg wordt bijgedragen aan de opgave van de hele regio. De provincie Zuid Holland werkt aan subsidieregelingen die de realisatie van sociale huurwoningen dichterbij kunnen brengen en knelpunten in lopende bouwprojecten kunnen wegnemen. Waar mogelijk zal Katwijk aanspraak maken op een bijdrage uit de provinciale subsidiepotten. Het aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen bedraagt 31%. Daarmee voldoet de regio als geheel aan de doelstelling van 25% sociale huur in nieuwbouwplannen. De verdelingen over de regio is echter niet evenwichtig, zowel qua voorraad als qua nieuwbouwplannen. De realisatie van het lage middensegment (goedkope koop en middeldure huur) blijft achter bij de doelstellingen. In Katwijk is het aandeel nieuwbouwwoningen in het middensegment 11%. De doelstelling voor het middensegment van 20% wordt in ook in de regio als geheel niet gehaald (14%). Holland Rijnland heeft de planlijst 2020 aangeboden aan de provincie. Wanneer deze de planlijst vaststelt wordt voor alle woningbouwplannen op de planlijst voldaan aan de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking; de actuele regionale behoefte is daarmee aangetoond.

MPG 2021

13

Woonagenda Katwijk 2020-2024

In oktober 2020 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2020 – 2024 vastgesteld. Als ambitie is hierin opgenomen om te voorzien in de lokale behoefte en tot 2040 circa 4000 woningen te realiseren in de bestaande kernen. Daarnaast geeft Katwijk uitvoering aan de ontwikkeling van Project Locatie Valkenbug Valkenburg. Ervan uitgaand dat ongeveer 4000 van de 5600 woningen met het oog op de regionale opgave worden gebouwd, kent Katwijk voor de komende 20 jaar ligt een totale woningbouwopgave van 8000 woningen. Dat betekent dat er ongeveer 2400 woningen binnen de bestaande kernen moeten worden gerealiseerd. Dat is een forse verdichtingsopgave, waarbij het van groot belang is dat die plaatsvindt binnen de uitgangspunten van een duurzame en groene leefomgeving. In 2020 is samen met lokale ontwikkelende partijen, corporatie en makelaars een Convenant Samenwerkingstafel Woningbouw opgesteld waarin is afgesproken om vanuit een gedeelde opvatting over de woningbouwopgave voor Katwijk te komen tot een woningbouwprogramma dat optimaal aansluit bij de ambities van de Woonagenda en om de ontwikkeling van de woningbouw te versnellen. Tot 2030 zijn er voldoende harde woningbouwplannen om in de opgave te voorzien. Voor de periode 20302040 is het van belang de zachte plannen verder te brengen in planvorming. In de jaarrapportage Wonen zal de raad nader over het woningbouwprogramma worden geïnformeerd.

5.3

Bedrijfsterreinen

In oktober 2020 hebben de gemeenten die deel uit maken van de Leidse regio, de strategie bedrijventerreinen vastgesteld, zie Bedrijventerreinen Leidse regio - Economie071. Deze strategie kan worden gezien als nadere uitwerking van de ambities die gesteld zijn in de agenda voor de regionale omgevingsvisie ‘Hart van Holland’. Daarnaast dient deze strategie als kader voor alle gemeentelijke beleidsdocumenten omtrent de ruimtelijke plannen over bedrijventerreinen die in de regio in ontwikkeling worden gebracht. De kern van de strategie is dat de regio voldoende ruimte blijft bieden om te ondernemen. Belangrijk is dat bedrijventerreinen die worden getransformeerd naar andere functies, worden gecompenseerd met nieuwe locaties. Ook dienen zachte plannen voor bedrijventerreinen omgezet worden naar harde plancapaciteit. Voor de uitvoering van de regionale bedrijventerreinenstrategie wordt in 2021 een uitvoeringsprogramma opgesteld. Voor Katwijk zal in ieder geval worden ingezet op de ontwikkeling van Klei-Oost Zuid. Klei-Oost Zuid is de enige grondexploitatie waarin bedrijfskavels worden uitgegeven. Met de uitgifte van bedrijfskavels wil de gemeente de economische structuur versterken door bedrijven te faciliteren die ruimtebehoefte hebben. In 2020 is één bedrijfskavel verkocht van 0,7 ha. Van de 8,4 ha. uitgeefbare bouwkavels is nu nog ongeveer 3,6 ha. beschikbaar.

In 2018 is besloten het zuidelijke deel van Klei-Oost Zuid niet in exploitatie te nemen maar over te laten aan particulier initiatief.

MPG 2021

14

6

Resultaten Bouwgrond in Exploitatie

6.1

Verantwoording 2020

In tabel 6 zijn de werkelijke uitgaven en inkomsten over het jaar 2021 per project afgezet tegen de uitgaven en inkomsten zoals die in het MPG 2020 werden geraamd. Per project zijn verschillen te zien. Er is in 2020 voor bijna € 5,5 miljoen minder aan kosten gemaakt dan geraamd. Minder gerealiseerde kosten dan geraamd wil niet direct zeggen dat er meevallers zijn. Hoewel deze er ook zijn, is de belangrijkste oorzaak van de verschillen gelegen in verschuivingen van werkzaamheden in de tijd. Voor de projecten De Horn en Klei-Oost Zuid betreft dit met name de post verwervingen. Enkele verwachte aankopen zijn niet in 2020 gerealiseerd en doorgeschoven naar 2021. Ook zijn delen van het bouwrijpmaken daardoor doorgeschoven. Dit valt ook af te lezen in tabel 7 waar de kosten en opbrengsten zijn gespecificeerd.

Tabel 6

Tabel 7

Er zijn in de projecten De Horn en Rijnsoever-Noord fase 3 meer bouwkavels uitgegeven dan geraamd. De gerealiseerde opbrengsten liggen daardoor bijna € 3 miljoen hoger dan geraamd. Uit tabel 8 kan worden afgelezen hoe “ver de projecten inmiddels zijn”. De nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten zijn in deze tabel weergegeven als percentage van de totale kosten respectievelijk opbrengsten. Af te lezen valt dat over alle projecten nog 9% van de geraamde kosten moet worden gerealiseerd (in het MPG 2020 was dit 13%). 91% Is dus al gerealiseerd.

Tabel 8

MPG 2021

15

Van de opbrengsten moet nog 18% worden gerealiseerd (in het MPG 2020 was dit 28%). 82% Is dus al gerealiseerd. De vrij lage percentages geven aan dat de projecten in grote mate naar de afronding gaan. De percentages geven ook een indicatie voor de omvang van de risico’s. Lage percentages duiden er op dat de werkzaamheden al grotendeels zijn uitgevoerd c.q. de verkopen al voor een groot deel zijn gerealiseerd. Er zijn dan minder risico’s en de resterende risico’s zijn kleiner.

6.2

Prognoses

In tabel 9 zijn per project de prognoses voor de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten weergegeven. Op basis hiervan kan met de huidige boekwaarde en de tussentijds gerealiseerde winstnemingen de verwachte eindstand van het project worden bepaald. De verwachte eindstand zal niet ineens gerealiseerd worden maar jaarlijks naar rato met tussentijdse winstnemingen. Om het verwachte eindresultaat in perspectief te plaatsen zijn ook de historische afboekingen in de tabel weergegeven. Ieder project kent een negatieve eindwaarde, wat betekent dat het project met een positief saldo afsluit (prognose). Dit is een logisch gevolg van het feit dat Katwijk geen verliesvoorzieningen aanhoudt, maar bij een voorzienbaar verlies direct op de boekwaarde afboekt.

Tabel 9

Tabel 10

Bij grondexploitaties moet er eerst geïnvesteerd worden voordat opbrengsten worden gegenereerd. Er moeten gronden worden gekocht en bouwrijp worden gemaakt voordat deze als bouwkavels kunnen worden verkocht: de kost gaat voor de baat. De eerste jaren zijn de kosten in een grondexploitatie dan ook hoger dan de opbrengsten. Op enig moment komt het omslagpunt: de opbrengsten zijn hoger dan de kosten en er wordt op de eerder gemaakte kosten ingelopen. Dit omslagpunt is inmiddels bereikt en zet zich de komende jaren stevig door, zie tabel 10. Een logisch gevolg van het feit dat nagenoeg alle projecten in de verkoopfase zitten. Dat enkele projecten naar de afronding gaan is ook in deze tabel af te lezen. Zowel de investeringen als de opbrengsten nemen de komende jaren flink af.

MPG 2021

16

Grafiek 3

In grafiek 3 staat een cash flow overzicht gebaseerd op de gegevens uit tabel 10. In deze grafiek is geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen en tussentijds af te sluiten of nieuw te openen projecten.

6.3

Winstneming grondexploitaties

6.3.1 regelgeving De commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording) heeft d.d. 14 maart 2018 een nadere richtlijn inzake winstneming bij grondexploitaties gepubliceerd. Deze richtlijn geeft via een voorgeschreven rekenmethodiek aan dat als er in een grondexploitatie sprake is van winst, deze winst gefaseerd tussentijds moet worden genomen op grond van het Percentage Of Completion, POC. Sindsdien wordt tussentijdse winstneming op de grondexploitaties toegepast.

6.3.2 De winstbepaling De omvang van de tussentijds te nemen winst dient te worden bepaald op grond van het Percentage Of Completion, POC. Bij deze methode wordt rekening gehouden met de voortgang van de grondverkoop, de nog te maken kosten en de aanwezige risico’s. Toepassing van de voorgeschreven POC methode op deze winstverwachtingen leidt tot onderstaande berekening. Op de regel “Resultaat project = verwachte winst” staan de verwachte (eind)resultaten zoals die volgen uit de grondexploitatieberekeningen die de grondslag vormen voor dit MPG. Van dit resultaat worden vervolgens de gekwantificeerde project specifieke risico’s afgetrokken. Op dit saldo wordt het percentage POC toegepast om de jaarwinst te bepalen.

Tabel 11

MPG 2021

17

Het saldo van de tussentijdse winstnemingen over de jaarschijf 2020 is € 3.043.885.

6.3.3 Winstbestemming Uit de gemeentelijke grondexploitaties worden per verkochte bouwkavel afdrachten gedaan aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve BSI (bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling). Het beleid hierover is vastgelegd in de gemeentelijke Nota Kostenverhaal 2016.In deze nota is de bijdrage per kavel onderbouwd. De afdrachten vinden plaats naar rato van het aantal verkochte bouwkavels per jaar. De bijdrage per kavel aan de reserve BSI is voor alle projecten gelijk. De bijdrage aan de reserve bovenwijkse voorzieningen verschilt per project. Het BBV beschouwd dergelijke interne afdrachten als een winstbestemming. De afdrachten worden dan ook gedaan ten laste van het resultaat / de tussentijdse winstneming. De volgorde van de winstbestemming is als volgt:  Als eerste worden afdrachten gedaan aan de gemeentelijke reserve bovenwijkse voorzieningen. Overeenkomstig de Nota Kostenverhaal worden afdrachten voor bovenwijkse voorzieningen “doorgestort” als de betreffende investering al is uitgevoerd of waarvoor reeds op andere wijze in de financiering is voorzien. Het bedrag wordt dan doorgestort in de reserve waaruit de financiering voor deze investering is onttrokken, veelal de reserve BSI.

Veel is dan ook sprake van een splitsing van het voor bovenwijkse voorzieningen gelabelde bedrag: een deel wordt toegevoegd aan de reserve bovenwijkse voorzieningen, een ander deel aan de reserve BSI.  Vervolgens worden afdrachten gedaan aan de reserve BSI. Hiervan is vastgelegd dat de afdracht slechts kan plaatsvinden als er sprake is van winst, waarbij rekening wordt gehouden met de historische afboekingen.  Voor de reserve Kunst gelden dezelfde richtlijnen als voor de afdracht aan de reserve BSI: alleen een afdracht als er, rekening houdend met de historische afboekingen, sprake is van winst. Omdat voorts is bepaald dat de afdracht wordt berekend over de werkelijke kosten voor bouw- en woonrijpmaken, en er sprake is van een drempelbedrag, kan deze afdracht pas bij het afsluiten van een complex worden bepaald. Stortingen in de reserve kunst worden daarom niet ten laste van tussentijdse winstnemingen gedaan.

Tabel 12

In tabel 12 is weergegeven hoe dit uitwerkt op de winstnemingen die in 2020 zijn gedaan. In hoofdstuk 10 staat een nadere uitwerking van de winstbestemmingen.

6.4

Historische afboekingen

In het verleden is flink op de grondexploitaties afgeboekt. Tabel 13 geeft een overzicht van de afboekingen die op de huidige Bouwgronden In Exploitatie (BIE) hebben plaatsgevonden. Daarnaast hebben ook nog afboekingen plaatsgevonden in reeds afgesloten complexen zoals Haven fase 2 en Haven fase 3b. Het jaartal dat genoemd is, is het jaartal van het MPG waar met de verlaagde boekwaarde per 1 januari van dat jaar (verder) wordt gerekend. De verlagingen zijn dan in het voorgaande jaar administratief verwerkt. Met dit overzicht worden de winstnemingen die dit jaar en de afgelopen jaren zijn verantwoord in perspectief geplaatst. Er kan nu sprake zijn van winst omdat er in het verleden is afgeboekt.

Tabel 13

MPG 2021

18

7

Korte toelichting Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

7.1

B.010 De Horn

Algemene beschrijving Het plangebied betreft een ca. 14,7 ha voormalig agrarisch gebied aan de noordkant van de bebouwde kom van Rijnsburg, waarvan voor 3 ha een realisatieovereenkomst is gesloten. In het bestemmingsplan is ruimte voor 410 woningen. Na een lange voorbereidingstijd is het plan thans volop in de uitvoering en enkele plandelen zijn reeds gereed. Het plandeel Waterrijke Punt (56 woningen) is uit de grondexploitatie gehaald en wordt als particuliere initiatief geadministreerd (zie 8.2.4). De volgende plandelen zijn reeds gereed en opgeleverd:  Noordelijke entree (de voormalige gemeentewerf Rijnsburg)  De Hofjes (Apparterra woningen tussen de Collegiantenstraat en de Brouwerstraat)  Vlietmeander, inclusief Vliet en Vlieteiland. Hier wordt de laatste hand gelegd aan het woonrijpmaken. Ook het wijkpark met daarin het Merovingisch grafveld als archeologisch monument is in 2020 opgeleverd. Met verkregen subsidies is het mogelijk gemaakt om de Merovingische periode in het park met kralen te verbeelden en zijn informatiepanelen geplaatst. De 1e fase (het middendeel) van deelplan Het Nieuwe Lint is gereed. Voor de zuidkant van Het Nieuwe Lint, links van de entree vanaf de Oegstgeestserweg, wordt met enkele eigenaren naar een alternatieve invulling gekeken.

Aan de noordkant is gestart met het bouwrijpmaken van het terrein voor de uitgifte van 6 kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Deze zullen in het voorjaar 2021 in de verkoop gaan. Het Merovingische Veld is bouwrijp gemaakt en verkocht aan projectontwikkelaar BPD. BPD is gestart met de bouw van het hier te realiseren Landhuis Merovech waarin 26 koop- en 20 huurappartementen komen. Voor het plandeel Rustig Water wordt het woningbouwprogramma en de stedenbouwkundige opzet voorbereid. Met enkele eigenaren worden de laatste onderhandelingen gevoerd voor de noodzakelijke grondaankopen. Naar verwachting kan de grond rond de zomer 2021 in verkoop gaan. Risico’s Omdat het plan reeds vergevorderd is nemen de risico’s af. Er is veel aandacht voor het noodzakelijke bouwverkeer door de toevoerende wegen.

MPG 2021

19

7.2

B.018 ’t Duyfrak en Meer Algemene beschrijving Het bestemmingsplan omvat de woningbouwlocaties ’t Duyfrak en Dorpsrand Oost en de aanleg van de Dorpsweide als park met sport-, recreatie- en speelmogelijkheden met een bovenwijks karakter. De locatie wordt ontwikkeld in samenwerking met Dunavie en de ontwikkelaars Van Zessen Claer en BPF (thans Bouwinvest).

In 2020 is de laatste bouwkavel voor particulier opdrachtgeverschap verkocht. Hiermee zijn alle grondverkopen gerealiseerd. In 2021 resteren nog enkele afrondende werkzaamheden op het gebied van woonrijpmaken. Dit ook in relatie tot de aan te leggen langzaam verkeersverbinding naar het Botenpad. Het project zal in de loop van 2021 gereed zijn en administratief worden afgesloten. Hierbij zal ook de voor een eventueel extra voetbalveld voor Valken ’68 gereserveerde grond onder verrekening van de kostprijs met een interne uitname uit de grondexploitatie worden genomen en worden geactiveerd op de balans.

7.3

B.114 Klei-Oost Zuid Algemene beschrijving Op het grondgebied van Rijnsburg is een bestemmingsplan vastgesteld dat voorziet in 15 hectare netto uitgeefbaar regulier bedrijventerrein. Van de aan te leggen ontsluiting profiteert ook het achterliggende glastuinbouwgebied Trappenberg Kloosterschuur. Het terrein sluit aan op het reeds ontwikkelde bedrijventerrein Klei-Oost in Rijnsburg en Noordwijk.

Het huidige project betreft alleen het Noordelijke deel van het oorspronkelijke plangebied, groot ± 8,4 ha.. Als gevolg van economische omstandigheden is bij het MPG 2014 besloten het Zuidelijke deel uit exploitatie te nemen en als voorraad aan te houden in afwachting van aantrekkende economie. Begin 2019 heeft het college van Burgemeester & Wethouders vanwege het risicoprofiel besloten dit Zuidelijk deel niet in exploitatie te nemen en de ontwikkeling over te laten aan particulier initiatief. Investeringen Nadat de onteigeningsprocedure was opgestart is met enkele eigenaren alsnog overeenstemming over aankoop bereikt. Voor één perceel loopt de onteigeningsprocedure nog. Voor de aanleg van de noodzakelijke watercompensatie is een alternatief in beeld even buiten het plangebied.

MPG 2021

20

Opbrengsten In 2020 is 0,7 ha. verkocht. Daarmee is nog ongeveer 3,6 ha. van de oorspronkelijke 8,4 ha. beschikbaar. Met diverse kandidaten worden gesprekken gevoerd over de afname van een bouwkavel. Risico’s en optimalisaties De tijdige realisatie van open water blijft een knelpunt. Inmiddels is hiervoor een alternatief buiten het plangebied in beeld.

7.4

B.146 Rijnsoever Noord fase 3

Algemene beschrijving Aan de Noordzijde van Katwijk wordt de nieuwbouwwijk Rijnsoever Noord gerealiseerd. In fase 3 worden in totaal 174 woningen gebouwd, merendeels grondgebonden in de vrije sector. Het sociale programma van de wijk is in de reeds afgeronde fasen 1 en 2 gerealiseerd. In de in 2016 met Campri gesloten vaststellingovereenkomst voor het project Duinvallei is bepaald dat Campri in fase 3 van het project Rijnsoever Noord ± 144 mag te ontwikkelen.

Na een lange voorbereidingstijd is Campri in 2020 gestart met de verkoop van de eerste 87 woningen. Deze grondopbrengsten zijn in 2020 de grondexploitatie verantwoord. Voor de eengezinswoningen beschikte Campri al geruime tijd over de benodigde omgevingsvergunning. Omdat deze nog onder het oude wettelijke regiem viel werd uitgegaan van aansluiting op gas. Omdat dit thans wettelijk niet meer mogelijk is en gasloos bouwen de nieuwe norm is, is met Campri onderhandeld om de woningen alnog gasloos te realiseren. Dit heeft geleid tot een wijziging van de vergunning waardoor de woningen nu ook gasloos worden gerealiseerd. Het terrein rond het blokje woningen dat onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is gerealiseerd is woonrijpgemaakt en daarmee is dit gereed. Dit geldt ook voor het blok van 20 appartementen dat in eerste instantie in de 2e fase zat. Ook is de vrijstaande woning al gerealiseerd. Risico’s en optimalisaties Omdat het terrein reeds bouwrijp is en de verkoop onder contract worden alleen nog beperkt risico’s met betrekking tot het woonrijpmaken voorzien.