5. Bijlage 1. Jaarrapportage Woningbouw 2020 (1897418)

23

Uitgangspunt voor deze werkwijze is dat niet in elk plan 25% van de netto toevoeging in het sociale huursegment landt, zolang dit voor het totale woningbouwprogramma van de gemeente wel het geval is. De verordening en het daaraan verbonden bestemmingsreserve maken deel uit van een verzameling aan instrumenten die de gemeente kan inzetten op het borgen van het benodigde aandeel aan betaalbare woningen. Verdichtingsvisie Doel van de verdichtingsvisie is in eerste instantie een beeld te krijgen van de ruimtelijke consequenties van het realiseren van de vastgestelde maatschappelijke doelen op het gebied van wonen, werken en maatschappelijke voorzieningen afgezet tegen de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, die bepaald wordt aan de hand van voorwaarden op het gebied van groen, parkeren, bereikbaarheid, stedenbouw, inrichting openbare ruimte en milieu. De visie moet handvatten bieden om de discussie te voeren over de gewenste balans tussen verdichting enerzijds en de open ruimte anderzijds. Het helpt daarbij de vraag te beantwoorden waar binnen de gemeente verdichting mogelijk is en waar dat vooral niet gewenst is. Thema’s als hoogbouw en voorzieningenniveau spelen hierin een belangrijke rol. Waar mogelijk leidt de Verdichtingsvisie op grond van de verkenningen tot scenario’s of bestuurlijke uitspraken over de mate en wijze van verstedelijking per deelgebied van de gemeente.

Onderzoek erfpachtconstructies Met de constatering dat de druk op de woningmarkt ertoe geleid heeft dat huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen in de verdrukking zijn gekomen en moeilijk aan een woning komen is het de uitdrukkelijke wens en noodzaak om niet alleen woningen te realiseren voor de doelgroep maar deze ook langdurig voor de doelgroep te behouden. De gemeente kan hiervoor met tussenkomst van de doelgroepenverordening het bestemmingsplan voor gebruiken. Met name voor de sociale en middeldure huur volstaat het publiekrechtelijke instrumentarium. Voor betaalbare koopwoningen ligt dit lastiger.

Het is de bedoeling dat met de inwerkingtreding van de Omgevingswet ook wettelijk wordt geregeld dat de grens van sociale koopwoningen, die nu in het Besluit ruimtelijke ordening nog staat op € 200.000, gelijk wordt getrokken met de grens uit de voorwaarden voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De inwerkingtredeng van de Omgevingswet laat echter op zich wachten, reden waarom Katwijk bij het ministerie een aanvraag heeft ingediend om opgenomen te mogen worden in de 21e tranche van het Besluit crisis- en herstelwet. Hiermee wordt het mogelijk om vooruitlopend op de Omgevingswet bij bestemmingsplannen die onder de werking van de Crisis- en herstelwet zijn opgesteld (zoals het Bestemmingsplan voor Valkenhorst) toch een aandeel woningen in de betaalbare koop publiekrechtelijk af te dwingen. Maar Katwijk hoopt betaalbare koopwoningen ook langer voor de doelgroep beschikbaar te houden. Het borgen in het bestemmingsplan is niet afdoende, ook al is in de verordening een instandhoudingstermijn van 10 jaar opgenomen, reden waarom we onderzocht willen zien welke mogelijkheden het privaatrechtelijke instrumentarium hierin kan bieden. Daarbij gaat het ook om de vraag hoe de uitvoering georganiseerd dient te worden.

Naast een inventarisatie van bestaande constructies (koopmodellen) op basis van erfpacht, verkoop onder voorwaarden of bedingen, is ook een verkenning van de (vastgoed)partijen en beleggers, die zich op de woningmarkt bezighouden met de toepassing, uitvoering en beheer relevant. Locatie-onderzoek tijdelijke woningbouw De beste oplossing voor een gezonde woningmarkt is het zo snel mogelijk ontwikkelen van nieuwe woongebieden met permanente woningen in de juiste differentiatie. Echter, mede door vertraging in planontwikkeling, het gebrek aan snel in ontwikkeling te brengen bouwlocaties (vooral complexe inbreidingslocaties), de problematiek rond stikstof en marktomstandigheden (b.v. stijging bouwkosten, gebrek aan personeel) is de productie achtergebleven bij de behoefte.

24

Landelijk, provinciaal en lokaal wordt het zogeheten flexwonen, waarbij gedoeld wordt op wonen met een tijdelijk karakter (de woning zelf, de bewoners of de locatie) een tijdelijke vorm van wonen (qua bouw of qua contract) als een steeds belangrijkere schakel gezien in de volkshuisvesting. Enerzijds kan flexwonen bijdragen aan de zo gewenste versnelling in de woningbouw, anderzijds kan het als een soort flexibele schil voorzien in de behoefte van mensen voor wie het lastig is om langs de reguliere kanalen aan een woning te komen. De verkenning naar de mogelijkheden van tijdelijke woningbouw is binnen de gemeente langs verschillende wegen opgepakt. Structureel worden de mogelijkheden verkend van het gemeentelijk vastgoed (gebouwen en gronden). Bij de inventarisatie wordt gekeken naar de korte en lange termijn. Het gaat daarbij niet alleen om de kansen voor tijdelijke woningen, maar ook voor maatschappelijke voorzieningen. Met Dunavie wordt gesproken over de beperkingen die specifieke wet-en regelgeving voor corporaties opleggen bij dit vraagstuk. Zo spelen fiscale aspecten een beperkende rol. Meer concreet wordt binnen de onderhandelingen met de grondeigenaren Rijksvastgoedbedrijf en BPD ook gesproken over tijdelijke woningbouw op de planlocatie. Verder wordt er met de gemeenten uit Holland Rijnland gezamenlijk gekeken naar de mogelijkheden van tijdelijke woningbouw.

Hierin is ook de in de raadsmotie genoemde ‘regiocarrousel’ vanuit Katwijk ingebracht. Beleidskader gebruik Woningen In 2021 wordt een beleidskader opgesteld dat ingaat op de vraag in welke mate de woonfunctie van woningen behouden moet blijven en ongewenste gebruikssituaties voorkomen moeten worden. Achtergrond hiervan is de schaarste aan woningen. Dit maakt het nodig om een bestuurlijke afweging te maken of hier vanuit de gemeente op gestuurd moet worden. Onderwerpen die hierbij aan de orde komen zijn woningonttrekking, - splitsing en – omzetting, maar ook kamergewijze verhuur. Zeker wanneer dit op grotere

schaal plaatsvindt kan dit een nadelig effect hebben op de leefbaarheid in wijken. Maar het gaat ook recreatief verhuren van woningen als bed and breakfast, in het kader van Airbnb of tweede woninggebruik. Er ligt daarmee ook een raakvlak met het op te stellen logiesbeleid van de gemeente. In het geval van recreatieve verhuur van woningen is sprake van onttrekking van woningen aan de woningvoorraad. Gezien de huidige schaarste aan woningen is dat vanuit volkshuisvestelijk oogpunt een ongewenste gebruikssiutuatie die bij voorkeur voorkomen moet worden. Daartegenover staat de mogelijke ambitie vanuit toeristisch oogpunt om extra verblijfsrecreatie te willen realiseren. Woonzorganalyse In de Woonagenda Katwijk 2020-2024 heeft de gemeente Katwijk de ambitie geformuleerd dat mensen met een zorgvraag lang zelfstandig thuis kunnen wonen op de plek waar zij een (sociale) binding mee hebben. Daartoe is er in alle wijken, en ook op Planlocatie Valkenburg, een naar zorgdoelgroepen gevarieerd aanbod; bijvoorbeeld geclusterde woonvormen voor ouderen, voor mensen met een verstandelijke beperking en voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Er zijn ook mogelijkheden voor (uitstroom naar) een zo gewoon mogelijke woonsituatie. Geconstateerd is echter ook dat een aanpak hiervoor ontbreekt. Katwijk staat daar niet alleen in.

Recentelijk heeft de Taskforce Wonen en Zorg alle gemeenten opgeroepen een concrete analyse te maken van de lokale opgaven op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid voor ouderen en andere mensen met een ondersteunings- of zorgbehoefte, met als doel dat die analyse leidt tot ambities en keuzes die worden vastgelegd in een woonzorgvisie. In 2020 is begonnen aan de voorbereiding van de woonzorganalyse. Inmiddels is onderzoeksbureau Companen voor de gemeente begonnen aan de onderzoekswerkzaamheden met de bedoeling dat voor de zomer de analyse en een handelingsperspectief voor de verder uitwerking worden opgeleverd. Met de woonzorganalyse wordt het volgende opgeleverd:

25

1.

Kwantitatieve analyse van de ontwikkeling van de woonzorgbehoefte, het benodigde woonzorgaanbod en de mismatch tussen vraag en aanbod tot 2040 op basis van de ontwikkeling van de zorgvraag en bevolkingsprognose op gemeenteniveau en op wijkniveau.

2.

Kwalitatieve analyse van de wensbeelden en eisen die gesteld worden aan de woning, de woonomgeving en voorzieningen (type en ligging), regie op de zorg en ondersteuning en de effecten op de woonzorgstructuur binnen de gemeente, het geheel aan woningen dat geschikt is voor de genoemde doelgroepen in relatie tot de benodigde voorzieningen (commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, openbare ruimte en ontmoetingsplekken, openbaar vervoer.

3.

Financiële analyse met oog op haalbaarheid van de kansen om de gesignaleerde knelpunten aan te pakken, om een globaal beeld van de financiële consequenties te schetsen ten aanzien van de type woningen/woonvormen (bv. oplopende gradatie van levensloopbestendigheid), voorzieningen en ondersteuning.

4.

Beschrijving van het gewenste woonzorgaanbod (type woningen/woonvormen, voorzieningen en ondersteuning) in Valkenhorst.

5.

Handelingsperspectief aan de hand waarvan vanuit de huidige situatie met het huidige woonzorgaanbod de knelpunten kunnen worden opgepakt en de kansen benut kunnen worden om tot een meer toekomstbestendige woonzorgstructuur te komen.

26

Regionale Woonagenda

Plancapaciteit Er zijn voldoende plannen in de regio. Met de provincie gaat gekeken worden hoe deze plannen versneld gerealiseerd kunnen worden.

De gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies waarin de doelstellingen uit de Provinciale Omgevingsvisie zijn uitgewerkt. Dit regionale woonbeleid bevat de kwalitatieve onderbouwing van een jaarlijks te actualiseren regionaal woningbouwprogramma, de regionale planlijst. Met deze planlijsten stemmen gemeenten de woningbouwprogramma’s op elkaar af en worden vraag en aanbod aan elkaar gerelateerd. In de Monitor 2020 Regionale Woonagenda, die eind november in regionaal verband is opgesteld wordt de voortgang van de uitvoering van de Regionale Woonagenda gemonitord. Realisatie In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarbij rekening is gehouden met sloop. In onderstaande figuur zijn deze realisatiecijfers per subregio (Katwijk valt onder subregio West) afgezet tegen de provinciale behoefteramingen voor de regio. De 13 gemeenten binnen Holland Rijnland bouwen redelijk naar behoefte.

In subregio Oost blijven de plannen wat achter bij de behoeftecijfers en in subregio West zijn er meer plannen dan de behoefte.

27

Sociale huur In Holland Rijnland is 31% van de voorraad een sociale huurwoning en het aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen is 31%. In de planlijst van 2019 was dit nog 25%) De verdeling van sociale huur over de regio is echter niet evenwichtig. Niet in de bestaande voorraad en ook niet in de nieuwbouwplannen. Middensegment Het middensegment bestaat in de Regionale Woonagenda uit goedkope koop tot € 200.000 en vrije sector middeldure huur. De doelstelling voor het middensegment wordt in de regio echter niet gehaald. En de verdeling over de regio ligt ver uit elkaar. Bestaand Stads- en Dorpsgebied (BSD) In de regio wordt 71,5% van de nieuwbouwplannen binnen BSD gerealiseerd en 28,5% buiten BSD. Van de plannen buiten BSD wordt 18% gebouwd op basis van bestuurlijke afspraken.

28

Maatschappelijke Opvang Kerntaak van de maatschappelijke opvang is het bieden van tijdelijk verblijf aan mensen zonder dak boven hun hoofd, gekoppeld aan zorg en begeleiding

Verklarende woordenlijst

en/of het verhelpen van een crisis Middeldure huur Vrije sector huur met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens van € 752 en € 1.013 per maand (prijspeil 2021). Middensegment is de benaming in de Woonagenda van woonvormen die bereikbaar zijn

Beschermd Wonen Woonvorm bedoeld voor cliënten die door omstandigheden (tijdelijk) niet

voor mensen met een middeninkomen (tot ca. € 60.000). Dit zijn woningen in de middeldure

zelfstandig kunnen wonen en waarbij een aanbieder voor beschermd wonen de cliënt (enige

huur (tot 1.013 per maand, prijspeil 2021) en koopwoningen met een vrij op naam koopsom

tijd) in een 'gecontroleerde' omgeving opvangt. Het gaat om cliënten met psychische of

van € 312.600 (prijspeil 2021). Het middensegment wordt niet overal op dezelfde wijze

psychosociale problematiek.

gedefinieerd.

Bestaand stads- en dorpsgebied Door de provincie vastgestelde bestaand stedelijk gebied

NHG Nationale Hypotheek Garantie, borgstelling op geldverstrekkingen. De prijsgrens

als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening: bestaand stedenbouwkundig samenstel van

waaronder NHG kan worden toegepast is gebaseerd op de gemiddelde koopsom en wordt

bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca,

vaak gebruikt als grens van het middensegment.

alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Infrastructuur valt ook onder de definitie van stedelijk gebied. Betaalbare koop Definitie uit de Woonagenda van de categorie koopwoningen met een vrij op naam prijs van € 300.000 (prijspeil 2020). Contingent Mensen die uitstromen uit een intramurale zorgvoorziening of maatschappelijke opvang die zelf niet kunnen voorzien in woonruimte, kunnen via de contingentenregeling in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De zorginstellingen en woningcorporaties binnen de regio Holland Rijnland hebben afspraken gemaakt over het maximaal aantal cliënten die via deze vorm voorrang krijgen. Goedkope koop Definitie uit de Woonagenda van de categorie koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 200.000 (prijspeil 2020). Daarmee komt het overeen met wettelijke

Prestatieafspraken Algemeen gehanteerde term voor de afspraken over de uitvoering van het geldende volkshuisvestingsbeleid. De afspraken komen voort uit het jaarlijkse verzoek van de woningcorporatie voor een overleg met het college van burgemeester en wethouders. Regionale Woonagenda Op 18 maart 2018 vastgesteld volkshuisvestingsbeleid voor de regio Holland Rijnland, een samenwerkingsverband van 13 gemeenten Samenwerkingstafel Woningbouw Samenwerking tussen de gemeente Katwijk, Dunavie, projectontwikkelaars en makelaars. De taak van het overleg is het kwantitatief en kwalitatief toetsen van het woningbouwprogramma aan de ambities uit de woonagenda en aan marktpotenties. Sociale huur huurcategorie met een kale huur onder de liberalisatiegrens van € 752.

definitie van sociale koop. Maar omdat er (nog steeds) een wetsvoorstel ligt om de grens van

Sociale koop Wettelijk vastgelegde koopcategorie met een maximale vrij op naamprijs van €

sociale koop op te hogen naar de NHG-grens hanteert de Woonagenda deze definitie.

200.000.

GPR Gebouw GPR-gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een

SVn Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland, een onafhankelijke stichting zonder

woongebouw, kantoorgebouw of onderwijsgebouw in kaart te brengen door middel van

winstoogmerk, die samen met overheden en andere partners bewoners, ondernemers en

rapportcijfers voor de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en

maatschappelijke organisaties helpt bij het financieren van maatregelen die anders misschien

toekomstwaarde.

niet mogelijk waren geweest.

29

Trendraming scenarioberekening van een demografisch model, waarbij de binnenlandse migratietrend per gemeente de komende tien jaar wordt doorgetrokken, en bedoeld is om een beeld te kunnen vormen van de toekomstige bevolkingsontwikkeling, huishoudensvorming en bijbehorende gewenste woningvoorraad wanneer de binnenlandse migratietrend zich in de toekomst zal doorzetten. Woonagenda 2020-2024 Op 5 november 2020 door de gemeenteraad vastgesteld volkshuisvestingsbeleid voor de gemeente Katwijk Woningbehoefteraming Scenarioberekening van een demografisch model waarbij gerekend met ‘binnenlands migratiesaldo nul’ Deze scenarioberekening wordt gebruikt om te zien hoe bouwplannen zich verhouden tot de eigen behoefte. De raming wordt elke 3 jaar op grond van prognoses van het CBS door de provincie vastgesteld.

30