15. Bijlage 1. Beleidskader gebruik woonruimte (2790675) (versie 15 februari 2022)

Beleidskader gebruik woonruimte

Inhoudsopgave 1. Inleiding .............................................................................. 3

4. Juridisch kader ................................................................. 39

1.1 Aanleiding..........................................................................................4

4.1 Huisvestingsverordening naast bestemmingsplannen ...................40

1.2 Woonagenda .....................................................................................5

4.2 Bestemmingsplannen......................................................................41

1.3 Beleidsdoelstellingen ........................................................................6

4.3 Huisvestingsverordening .................................................................50

1.4 Inventarisatie en enquête ..................................................................7 1.5 Regelgeving ......................................................................................8

5. Uitvoering......................................................................... 61

1.6 Afbakening ........................................................................................9

5.1 Vergunningverlening .......................................................................62 5.2 Toezicht en handhaving ..................................................................63

2. Analyse ............................................................................ 11

5.3 Kosten en opbrengsten ...................................................................65

2.1 Schaarste aan woonruimte .............................................................12

5.4 Communicatie .................................................................................66

2.2 Woningen als verdienmodel ............................................................13

5.5 Inspraak ..........................................................................................67

2.3 Toerisme .........................................................................................14

5.6 Overgangsregelingen ......................................................................68

2.4 Leefbaarheid ...................................................................................15

3. Beleid ............................................................................... 16 3.1 Algemene beleidsuitgangspunten ...................................................17 3.2 Vormen van gebruik ........................................................................19 3.3 Woningvorming, splitsing en samenvoeging...................................30 3.4 Opkoopbescherming .......................................................................35

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

1.2

Woonagenda

1.3

Beleidsdoelstellingen

1.4

Inventarisatie en enquête

1.5

Regelgeving

1.6

Afbakening

3

1.1 Aanleiding De huidige woningmarkt wordt gekenmerkt door onder meer de grote schaarste aan woonruimte, flink gestegen woningprijzen en de opkomst van particuliere woningbeleggers. Op deze ontwikkelingen heeft de gemeente een zeer beperkte invloed. Toch is er een sterke behoefte om als gemeente op te treden tegen de misstanden op de woningmarkt. Hiervoor heeft de gemeente enkele instrumenten tot haar beschikking. Zo kan de gemeente sturen op het gebruik van woonruimte, door middel van de bestemmingsplannen (in de toekomst omgevingsplannen) en de huisvestingsverordening.

Het reguleren van het gebruik van woonruimte is te zien als één van de puzzelstukken die er zijn in het streven naar een gezonde woningmarkt, naast onder andere het belangrijke streven om met een ambitieus bouwprogramma meer aanbod van woningen te creëren. Het gebruik van woonruimte gaat met name om de bestaande woningvoorraad en de vraag met welk doel woonruimte wordt gebruikt. Want als enerzijds woningen worden bijgebouwd, maar anderzijds ook woningen worden onttrokken aan het doel van bewoning, levert dat per saldo minder woningen op.

veranderingen leiden. Woningen worden bijvoorbeeld gedeeld door verschillende huishoudens of woningen worden gesplitst naar kleine appartementen om daarmee meerdere huishoudens woonruimte te kunnen bieden.

Aangezien de krapte op de woningmarkt en de gevolgen daarvan inmiddels in het gehele land spelen, is ook een aantal maatregelen door de Rijksoverheid genomen. De Wet toeristische verhuur en de Wet opkoopbescherming zijn als het ware aanvullingen op de Huisvestingswet en bieden gemeenten nieuwe mogelijkheden om te sturen op het gebruik van woonruimte. Om deze mogelijkheden te benutten moet de gemeente deze opnemen in de huisvestingsverordening.

Wanneer het gebruik van woonruimte afwijkt van de reguliere wijze van gebruik van woonruimte, liggen er meestal commerciële motieven ten grondslag. En in veel gevallen is een afwijkende vorm van gebruik niet gunstig voor de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte. Het is daarom nodig om de verschillende vormen van gebruik die we in de gemeente zien, zorgvuldig af te wegen en te bepalen of deze al dan niet moeten worden toegestaan.

Met de opkomst van digitale platformen zoals Airbnb en Booking heeft de toeristische verhuur van woningen de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Deze ontwikkeling doet zich niet alleen in grote steden voor. Ook kleinere toeristische (bad)plaatsen hebben hier mee te maken. In Katwijk is dit zichtbaar aan het aantal woningen dat recreatief gebruikt of verhuurd wordt. Naast toeristische vormen van gebruik zien we ook dat de grote vraag naar woonruimte en de opkomst van particuliere beleggers tot

4

1.2 Woonagenda In de Woonagenda Katwijk 2020-2024 worden vijf uitgangspunten voor het woonbeleid gehanteerd. We zien echter dat enkele van deze uitgangspunten in de huidige woningmarkt onder druk staan. Met name het uitgangspunt dat de gemeente wijken wil waar mensen in alle levensfasen kunnen wonen (beschikbaarheid van woonruimte) en het uitgangspunt dat mensen in Katwijk een woning kunnen vinden met woonlasten die passen bij hun betaalmogelijkheden (betaalbaarheid van woonruimte) staan in toenemende mate onder druk. Daarnaast wordt in één van de uitgangspunten genoemd dat de woonomgeving goed moet zijn. De woonomgeving kan echter onder druk komen te staan wanneer woningen op een andere wijze worden gebruikt dan voor de huisvesting van een huishouden. In de woonagenda wordt dan ook omschreven dat we moeten “[…] voorkomen dat we onnodig woningen ‘kwijtraken’ aan andere functies. De huidige woningvoorraad moet goed benut worden voor woondoeleinden en dus niet voor andere functies, zoals short-stay faciliteiten voor arbeidsmigranten en recreatieve verhuur. Om dat te voorkomen zullen nadere regels moeten worden opgesteld.

Tegelijkertijd zijn er ook gewenste vormen van verhuur van woningen te bedenken omdat die juist in een woonbehoefte voorzien, bijvoorbeeld door friendscontracten toe te staan. Daarbij blijft de woonfunctie dus intact.” In de Woonagenda wordt vervolgens het opstellen van een Beleidskader gebruik woonruimte als actie benoemd, dat tot doel moet hebben dat de woonfunctie van woningen behouden blijft en moet leiden tot het opstellen van regels ten aanzien van de verhuur van woningen om ongewenste gebruikssituaties te voorkomen.

5

1.3 Beleidsdoelstellingen Gelet op het bovenstaande wordt in dit Beleidskader gebruik woonruimte per vorm van gebruik aangegeven in hoeverre dit moet worden toegestaan dan wel tegengegaan en wordt de wijze van regulering per vorm uitgewerkt. Daarbij worden de beleidsdoelstellingen in lijn met de woonagenda gehanteerd.

Per vorm van gebruik zal beoordeeld worden in hoeverre dit bijdraagt aan: •

Het verbeteren van de beschikbaarheid van woonruimte, in lijn met het uitgangspunt dat de gemeente wijken wil waar mensen in iedere levensfase kunnen wonen, en waarbij met name wordt beoogd dat inwoners van de kernen van onze gemeente hun woonwensen ook in deze kernen kunnen verwezenlijken. Daarbij moet bijzondere aandacht zijn voor de groepen die problematiek op de woningmarkt het meest sterk ervaren, zoals jongeren en koopstarters;

•

Het verbeteren van de betaalbaarheid van woonruimte, in lijn met het uitgangspunt dat mensen in Katwijk een woning kunnen vinden met woonlasten die passen bij hun betaalmogelijkheden, en waarbij de aandacht met name uit moet gaan naar de huishoudenshouden met een laag of middeninkomen; en

•

Het behoud van de leefbaarheid in straten en buurten, in lijn met het uitgangspunt dat de woonomgeving kwalitatief goed moet zijn.

6

1.4 Inventarisatie en enquête In aanloop naar het Beleidskader gebruik woonruimte is eerst een inventarisatie uitgevoerd. Hiervoor zijn onder andere de verdeling van het woningbezit, aantallen woningen zonder inschrijvingen, aantallen meldingen en klachten, vergunningaanvragen en het aanbod op platformen voor toeristische verhuur in beeld gebracht. Naar aanleiding van deze inventarisatie zijn de contouren van het beleidskader, het wettelijk kader en juridisch instrumentarium in de raadscommissie gepresenteerd. Hierbij waren ook enkele insprekers aanwezig die voorbeelden gaven van overlastgevende toeristische verhuur en verdringing van woningzoekenden door particuliere beleggers.

Vraag 1

Antwoord:

JA

NEE

79%

15%

70%

27%

41%

53%

21%

73%

19%

73%

80%

18%

78%

20%

14%

83%

27%

69%

44%

51%

heeft, mag de bewoner dan iemand anders laten inwonen en daarvoor huur vragen? 2

Mogen 3 of 4 personen, die geen gezin vormen, met elkaar een woning huren? (woningdelen)

3

Mag een woning worden opgedeeld in 3 of 4 kamers? (tbv kamergewijze verhuur)

4

Mag een woning verhuurd worden aan een bedrijf (bijvoorbeeld een uitzendbureau) voor de huisvesting van werknemers?

5

Om een beter beeld van de meningen van inwoners over dit onderwerp te krijgen is in de zomer van 2021 een online enquête gehouden, die in relatief korte tijd door ruim 1200 inwoners werd ingevuld. Uit dit aantal respondenten blijkt wel dat het onderwerp ook onder inwoners van de gemeente Katwijk leeft. De uitslagen van de enquête zijn vervolgens meegenomen bij de vertaling naar het beleid.

Als iemand een kamer in zijn/haar woning over

Antwoord:

Mag een woning alleen met kortdurende huurcontracten, van bijvoorbeeld maximaal 6 maanden, verhuurd worden?

6

Mag een bewoner één of twee kamers van zijn/haar woning aanbieden voor overnachtingen door toeristen?

7

Mag een woning in zijn geheel aan toeristen verhuurd worden als de bewoner zelf met vakantie gaat en dus niet aanwezig is?

8

Mag een woning in zijn geheel en gedurende het hele jaar aan toeristen verhuurd worden?

9

Mag iemand, die ergens anders woont, een woning kopen voor zijn/haar eigen vakanties?

10

Vindt u dat iemand een woning zou mogen kopen om deze te verhuren aan een huishouden, zonder dat er sprake is van een afwijkende vorm van verhuur of gebruik?

Tabel 1: Resultaten enquête gebruik woonruimte

7

1.5 Regelgeving Met de bestemmingsplannen in de gemeente is er een goede basis als het gaat om regelgeving voor het gebruik van woonruimte. Meerdere vormen van gebruik zijn op grond van de bestemmingsplannen niet toegestaan. Anderzijds worden bepaalde vormen van gebruik niet expliciet in de bestemmingsplannen benoemd en bestaan er verschillen tussen de bestemmingsplannen. Het is daarom nodig om met een volledig overzicht van vormen van gebruik te komen en te kijken op welke punten de bestemmingsplannen onvoldoende houvast bieden.

Naast de bestemmingsplannen kan een gemeente sturen op het gebruik van woonruimte door middel van een huisvestingsverordening. Op basis van een huisvestingsverordening kan een vergunningenstelsel opgezet worden. Hoewel de werking van de bestemmingsplannen en de huisvestingsverordening heel verschillend is, kunnen deze elkaar goed aanvullen. Daarnaast heeft de wetgever recent enkele nieuwe sturingsmogelijkheden in de Huisvestingswet opgenomen. Om daar gebruik van te maken, zullen deze een beslag moeten krijgen in een lokale huisvestingsverordening. Om meerdere redenen ligt het zodoende voor de hand om ook in de gemeente Katwijk met een huisvestingsverordening te gaan werken. Om voor het onderwerp gebruik woonruimte invulling te kunnen geven aan de huisvestingsverordening, moet wel duidelijk zijn wat er precies geregeld moet worden. Met dit Beleidskader gebruik woonruimte wordt daaraan voldaan en geven we duidelijk aan richting de samenleving wat wel en niet wordt toegestaan bij de bewoning en het gebruik van woonruimte.

8

1.6 Afbakening Waar dit beleidskader volledig tracht te zijn als het gaat om de uiteenlopende vormen van gebruik van woonruimte, kent het ook enkele duidelijke afbakeningen.

voorzien. Er is dan sprake van illegale bewoning van een bijgebouw. Het feit dat het bouwwerk bewoond is, maakt het dan nog geen woonruimte. Situaties met betrekking tot bijgebouwen worden te allen tijde beoordeeld op basis van het bestemmingsplan en andere relevante wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit.

Beleidskader gebruik woonruimte ziet niet toe op de toewijzing van woonruimte

Beleidskader gebruik woonruimte ziet niet toe op gebouwen die geen woning zijn

De Huisvestingswet kent een duidelijk onderscheid tussen een deel dat gaat over woonruimteverdeling en een deel dat gaat over het beheer van de woonruimtevoorraad. Met woonruimteverdeling wordt gedoeld op het toewijzen van woningen. In Katwijk worden uitsluitend sociale huurwoningen in bezit van de corporatie toegewezen aan de hand van regelgeving. Deze regelgeving is vastgelegd in de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland. Beleid met betrekking tot de toewijzing van sociale huurwoningen wordt dan ook in regionaal verband voorbereid en afgestemd. Over beleid met betrekking tot het gebruik van woonruimte worden geen afspraken in regionaal verband gemaakt. Aan dat beleidsonderwerp wordt door de gemeenten lokaal invulling gegeven.

In lijn met het bovenstaande gaat dit beleidskader ook niet over gebouwen die geen woning zijn, zoals bedrijfsgebouwen en winkels. Er liggen weliswaar kansen voor het creëren van woonruimte in de transformatie van (incourante) bedrijfsgebouwen en winkelpanden naar woningen, maar zolang deze transformatie niet heeft plaatsgevonden, is er nog geen sprake van woonruimte waar de regelgeving op basis van de huisvestingsverordening op toe kan zien. In het beleidskader is daarom ook geen beleid ten aanzien van de transformatie van vastgoed opgenomen. Wanneer de transformatie naar woonruimte is voltooid, vallen de woningen onder woonruimtevoorraad en is de regelgeving van toepassing.

Beleidskader gebruik woonruimte ziet niet toe op zomerhuisjes

Beleidskader gebruik woonruimte is geen logiesbeleid

Een bijgebouw is geen woonruimte en bijgebouwen worden niet gerekend tot de zogeheten woonruimtevoorraad. Alleen bestaande woonruimte valt onder de werking van de Huisvestingswet. Regelgeving in de huisvestingsverordening ziet om die reden niet toe op bijgebouwen of andersoortige gebouwen. De in Katwijk aan Zee bekende zomerhuisjes betreffen in de regel bijgebouwen, die worden aangeboden voor toeristisch verblijf. Daarnaast komt het voor dat zomerhuisjes worden gebruikt als woonruimte. Ook in die situatie kan dit beleidskader niet

In dit beleidskader worden uitgangspunten geformuleerd voor verschillende vormen van toeristische verhuur van woonruimte. Daarmee is het van invloed op het aanbod van toeristisch verblijf in de gemeente. Desondanks kan het Beleidskader gebruik woonruimte niet gezien worden als het logiesbeleid voor de gemeente. Het logiesbeleid zal met name ingaan op het bredere aanbod van toeristisch verblijf, waaronder hotels, campings en recreatieparken. Het aanbod van toeristisch verblijf in

9

woningen zal ook terugkomen in het logiesbeleid, maar de afweging over wat al dan niet wordt toegestaan wordt vastgelegd in dit beleidskader.

Beleidskader gebruik woonruimte gaat niet in op de Leegstandwet Tenslotte worden in dit beleidskader de mogelijkheden op grond van de Leegstandwet achterwege gelaten. De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om een Leegstandverordening op te stellen, maar leegstand is in de huidige woningmarkt nauwelijks een issue. Er zijn weliswaar woningen die opvallen door het ontbreken van inschrijvingen in de Basisregistratie Personen (BRP), maar daar is veelal sprake van een afwijkende vorm van gebruik zoals permanente toeristische verhuur. De uitwerking van het beleidskader in de bestemmingsplannen en de huisvestingsverordening biedt voldoende mogelijkheden om dergelijke situaties tegen te gaan. Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar van een woning een leegstandvergunning aanvragen. Die situatie komt in de huidige woningmarkt echter sporadisch voor. Het opstellen van nadere regelgeving in een Leegstandverordening heeft op dit moment geen meerwaarde.

10

2. Analyse Er zijn momenteel grote problemen op de woningmarkt. In de Woonagenda worden deze problemen in de breedte van het beleidsveld wonen belicht. Voor het meer afgebakende onderwerp gebruik van woonruimte worden hieronder de belangrijkste aspecten in een korte analyse toegelicht.

2.1

Schaarste aan woonruimte

2.2.

Woningen als verdienmodel

2.3

Toerisme

2.4

Leefbaarheid

11

2.1 Schaarste aan woonruimte In de afgelopen jaren is de woningmarkt verder onder druk komen te staan en is de schaarste aan woonruimte toegenomen. De bouw van woningen viel in het afgelopen decennium terug, terwijl door demografische ontwikkelingen de vraag naar woonruimte alsmaar toenam. De schaarste aan woonruimte is in Katwijk ook zichtbaar. Dit uit zich onder andere in een beperkt aanbod van koopwoningen, sterk gestegen prijzen en lange wachttijden voor (sociale) huurwoningen.

De schaarste aan woonruimte heeft veel nadelige gevolgen voor woningzoekenden. Met name jongeren (woonstarters) en huishoudens met lage- en middeninkomens ervaren deze gevolgen het meest. Voor hen raken woningen onbereikbaar, waardoor ze langer thuis moeten blijven wonen of naar andere gemeenten moeten verhuizen waar betaalbaar aanbod is. De andere kant van de medaille is dat mensen die in het bezit van een koopwoning zijn, deze flink in waarde hebben zien stijgen. Deze overwaarde op hun woning is ook hard nodig om een vervolgstap naar een andere woning te maken.

In de woonagenda is ingespeeld op de problemen op de woningmarkt door diverse acties te benoemen. Er worden verschillende instrumenten ingezet om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte te verbeteren. Beleid en regelgeving voor het gebruik van woonruimte is één van de acties die in de woonagenda genoemd wordt. Door beter vast te leggen wat er wel en niet gedaan mag worden met woningen, zal de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte moeten verbeteren.

12

2.2 Woningen als verdienmodel Als gevolg van de schaarste aan woonruimte zijn de koop- en huurprijzen van woningen sterk gestegen. Het verhuren van woonruimte wordt daardoor steeds aantrekkelijker. Dit wordt nog eens versterkt door de lage rente, waardoor het erg aantrekkelijk is om in woningen te beleggen. Steeds meer woningen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur, ook wel buy-to-let genoemd. Deze beleggers concurreren op de koopwoningmarkt met huishoudens die een woning willen kopen om daar zelf te wonen. Huishoudens die hierdoor niet meer een koopwoning kunnen bemachtigen zijn vervolgens weer afhankelijk van het dure huuraanbod in handen van de beleggers.

De mensen die in woningen beleggen zullen vaak winstmaximalisatie nastreven. Bij een deel van particuliere beleggers is vervolgens te zien dat zij woningen op een andere wijze gaan verhuren dan aan een regulier huishouden. Een woning verhuren aan bijvoorbeeld woningdelers of een bedrijf (voor de huisvesting van arbeidsmigranten) levert vaak meer huurinkomsten op dan bij verhuur aan een regulier huishouden. Daarnaast zijn er woningen die permanent toeristisch verhuurd worden, dat veelal nog hogere inkomsten genereerd. Het commercieel verhuren van woningen genereert inkomsten voor een beperkte groep eigenaren, maar pakt nadelig uit voor de groep woningzoekenden.

13

2.3 Toerisme Als kustplaats kent Katwijk, en in het bijzonder Katwijk aan Zee, een traditie van het toeristisch verhuren van woonruimte. Het aanbod van toeristische verblijfsruimte in hotels is in Katwijk beperkt, waardoor het aanbod in woningen een zeker deel van het totale aanbod aan verblijfsaccommodaties uitmaakt. Wanneer het toeristisch verhuren van woonruimte door regulering in sterke mate wordt tegengegaan, heeft dat invloed op het aanbod van toeristische verblijfsruimte in de gemeente.

Er kunnen verschillende vormen van toeristische verhuur van woonruimte worden onderscheiden. De meest bekende vorm is bed & breakfast (ook wel B&B), waarbij één of meerdere kamers van de woning voor toeristisch verblijf worden aangeboden. Bij een bed & breakfast blijft de woning wel bewoond. In het afgelopen decennium hebben we ook de opkomst kunnen zien van digitale platforms gericht op een deeleconomie. Zo was airbnb.com destijds gericht op het verhuren van je woning, voor perioden dat je er zelf niet verbleef, bijvoorbeeld wanneer je zelf met vakantie ging. Deze op zich sympathieke vorm van verhuur wordt daarom wel vakantieverhuur genoemd. Het gebruik van airbnb.com kreeg echter al snel een meer commerciële uitwerking. Beleggers kochten woningen op om deze gedurende het hele jaar aan toeristen te verhuren. Deze zogeheten permanente toeristische verhuur zorgt er echter voor dat deze woningen niet meer beschikbaar zijn voor woningzoekenden.

14

2.4 Leefbaarheid Naast de verschillende invloeden op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte, kunnen afwijkende vormen van gebruik ook van invloed zijn op de omgeving. Anders gezegd, naast het kijken door de bril van betaalbaarheid en beschikbaarheid, kan ook naar gebruik van woonruimte worden gekeken door de bril van leefbaarheid. Het begrip leefbaarheid gaat daarbij niet alleen om vraagstukken van overlast of verrommeling, maar ook om veranderingen van straten en buurten als het gaat om bijvoorbeeld ontmoeting en sociale cohesie. Een toerist zal immers niet bijdragen aan de sociale cohesie van een buurt. Een bijkomende uitdaging is dat bepaalde vormen van gebruik zich vaak concentreren in bepaalde gebieden. Vormen van toeristische verhuur zijn daar het meest sprekende voorbeeld van. Maar ook vormen van gebruik of wijziging zoals kamergewijze verhuur of woningsplitsing leidt tot andersoortige woonruimte en daardoor tot andersoortige huishoudens.

15

3. Beleid In dit hoofdstuk wordt op een beschrijvende wijze het beleid geformuleerd ten aanzien van het gebruik van woonruimte. Eerst wordt het beleid geformuleerd aan de hand van een aantal algemene beleidsuitgangspunten. Vervolgens worden de verschillende vormen van gebruik benoemd en wordt aan de hand van de algemene beleidsuitgangspunten getoetst in hoeverre elke te onderscheiden vorm van gebruik wel of niet moet worden toegestaan. In hoofdstuk 4 volgt het juridisch kader, waarin de meer juridische of technische afwegingen volgen, die het gewenste beleid per gebruiksvorm met zich meebrengt.

3.1.

Algemene beleidsuitgangspunten

3.2

Vormen van gebruik

3.3

Woningvorming, splitsing en samenvoeging

3.4

Opkoopbescherming

16

3.1 Algemene beleidsuitgangspunten Om te komen tot beleid voor het gebruik van woonruimte, wordt eerst een aantal algemene beleidsuitgangspunten met betrekking tot het gebruik van woonruimte geformuleerd. Aan de hand van deze algemene uitgangspunten kan vervolgens, per te onderscheiden vorm, meer specifiek aangegeven worden wat wel en niet wordt toegestaan.

Een woning is primair bedoeld voor duurzame huisvesting van een huishouden. Dit uitgangspunt lijkt vanzelfsprekend en het overgrote deel van de woningen in de gemeente worden ook gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn. Dit uitgangspunt staat echter ook onder druk. Commerciële motieven leiden ertoe dat eigenaren woonruimte anders (laten) gebruiken. Maar door de grote schaarste aan woonruimte is juist elke woning nodig om een huishouden huisvesting te bieden. Daarnaast is dit uitgangspunt staand beleid. Het is in lijn met de huidige definitie van een woning zoals die in de bestemmingsplannen gehanteerd wordt. De bestemmingsplannen geven in de meeste gevallen aan dat een woning “[…] uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden”. Er zijn aanvullingen en uitzonderingen op dit uitgangspunt denkbaar, maar die moeten wel zorgvuldig afgewogen worden en beperkt worden. In dit beleidskader worden deze afwegingen gemaakt en wordt afwijkend gebruik beperkt.

Beleid en regelgeving moeten gericht zijn op het behoud van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte voor alle woningzoekenden. In de huidige, krappe woningmarkt en door de hoge prijzen voor woningen raken met name de huishoudens met een laag of middeninkomen in de knel. Het beleid voor het gebruik van woonruimte moet daarom zoveel mogelijk gericht zijn op het behoud van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte voor deze inkomensdoelgroepen. Door de snel oplopende prijzen voor woningen wordt de inkomensgroep die in de knel komt, alsmaar groter. Daarnaast moet in het bijzonder aandacht zijn voor de kansen van jongeren en woonstarters. Zij hebben vaak nog een laag inkomen en beschikken veelal niet over vermogen in de vorm van overwaarde op een eerdere woning. Bij het beoordelen van de verschillende vormen van gebruik is de mate van invloed op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte dan ook van groot belang.

Koopwoningen moeten beschikbaar blijven voor huishoudens die een koopwoning zoeken. Er is in de gemeente een relatief sterke vraag naar koopwoningen. Veel inwoners geven aan het liefst een koopwoning te willen en niet een huurwoning. Koopwoningen zijn echter steeds minder bereikbaar voor starters en huishoudens met een laag of middeninkomen. Koopwoningen, zeker in het lage en middensegment, moeten daarom niet door beleggers van de markt gehaald worden voor verhuur. Dat zorgt er immers voor dat het aanbod van betaalbare koopwoningen daalt en het aanbod van veelal dure huurwoningen toeneemt. Er is echter beperkt behoefte aan (dure) huurwoningen. De behoefte aan huurwoningen ontstaat met name door het gebrek aan geschikte koopwoningen. Uit noodzaak gaan de

17

huishoudens daardoor een groot deel van hun inkomen aan een huurwoning in de vrije sector besteden, terwijl zij in feite behoefte hebben aan een koopwoning, die tevens een minder groot beslag op hun inkomen zou leggen.

Een goede balans vinden tussen het behoud van de woningvoorraad en het toerisme. Met name Katwijk aan Zee kent als badplaats een traditie van particulier aanbod van toeristisch verblijf in woningen. Dit is kenmerkend geworden voor het toeristisch karakter van de gemeente en kan daarom niet zomaar worden losgelaten. Een veelomvattend verbod van toeristische verhuur van woonruimte zal het aanbod aan toeristische verblijfsaccommodaties verkleinen en is daarmee van invloed op het aantal toeristen. Anderzijds zijn ook de invloeden van toeristische verhuur op de woningvoorraad zichtbaar. Wanneer woningen permanent toeristisch worden verhuurd, worden deze onttrokken aan de woningvoorraad. Maar ook andere vormen van toeristische verhuur hebben een zekere invloed op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte. Het is daarom nodig om een goede balans te vinden tussen het behoud van zowel de woningvoorraad als het aanbod van toeristisch verblijf.

verrommeling van de buitenruimte en geluidsoverlast. Maar er zijn ook minder grijpbare invloeden op de leefbaarheid. Hierbij valt te denken aan afname van sociale cohesie in een straat wanneer in steeds meer woningen toeristen verblijven of mensen met een ander tijdelijk doel verblijven. Buurten kunnen veranderen door de verandering van huishoudenssamenstelling. Deze veranderingen vinden weliswaar ook plaats door andere ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de verdunning van huishoudens. Maar veranderingen als gevolg van het gebruik van woonruimte, of het onttrekken van woonruimte, zijn als gemeente te sturen door bepaalde vormen van gebruik tegen te gaan of juist toe te staan.

Een goede balans vinden tussen afwijkende vormen van gebruik en het behoud van leefbaarheid. Afwijkende vormen van gebruik hebben elk in zekere mate een invloed op de omgeving, in vergelijking met de situatie van bewoning door een huishouden. Deze invloeden laten zich niet makkelijk uitputtend beschrijven en zijn van uiteenlopende aard. Te denk valt aan veranderingen van fysieke aard zoals een hogere parkeerdruk,

18

3.2 Vormen van gebruik Na de algemene beleidsuitgangspunten die hierboven geformuleerd zijn, kan het beleid per vorm van gebruik bepaald worden. Anders gezegd wordt hier bepaald welke vormen van gebruik niet gewenst zijn en welke vormen van gebruik wel gewenst zijn. Uiteraard kunnen er ook nadere voorwaarden gesteld worden aan een bepaalde vorm van gebruik, om eventuele negatieve gevolgen te beperken. Het beleid dat in deze paragraaf wordt opgesteld dient vervolgens als uitgangspunt voor de vertaling in regelgeving, in een huisvestingsverordening, de bestemmingsplannen of andere documenten.

3.2.1.

Onzelfstandige bewoning

3.2.2.

Toeristische verhuur

3.2.3.

Short Stay

3.2.4.

Tweede woning

19

3.2.1 Onzelfstandige bewoning Met onzelfstandige bewoning wordt gedoeld op de situatie dat een persoon een woning of een deel van de woning met andere personen deelt, zonder dat deze personen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. De keuken, het sanitair en/of een woonkamer worden daarbij door de personen gedeeld. Er zijn verschillende vormen van onzelfstandige bewoning te onderscheiden.

• • •

Kamerverhuur Woningdelen Inwonen/ hospitaverhuur

20

3.2.1.1 Kamerverhuur Bij kamerverhuur of kamergewijze verhuur hebben bewoners een huurovereenkomst voor een kamer, ook wel een huurovereenkomst voor onzelfstandige bewoning genoemd. Het staat dan zwart op wit dat men een kamer huurt. In de praktijk kan de verschijningsvorm van kamerverhuur verschillen. Ten eerste kennen de bestemmingsplannen het begrip kamerverhuurbedrijf om deze vorm van gebruik aan te duiden. Er zijn dan ook enkele situaties waar deze vorm van gebruik als zodanig in het bestemmingsplan is opgenomen. De behoefte aan kamers is echter specifiek. Met name voor studenten is kamerbewoning gebruikelijk. Jongeren en starters uit de gemeente Katwijk hebben daarentegen meer behoefte aan zelfstandige woonruimte.

of instelling de kamers gaat verhuren en niet zozeer een commerciële partij.

Het per kamer verhuren van een woning is niet toegestaan, met uitzondering van kamerverhuur voor bepaalde kwetsbare doelgroepen.

Het kamergewijs verhuren van een woning levert in de regel een hogere huuropbrengst op in vergelijking met verhuur van een woning in z’n geheel aan één huishouden. Kamerverhuur is daarmee commercieel interessant voor verhuurders. Om het rendement te vergroten worden nog wel eens extra kamers gecreëerd door het plaatsen van wanden en dergelijke. De meeste bewoners van een kamer zien het als een tijdelijke woonvorm, bijvoorbeeld voor de duur van een studie. De meeste kamerbewoners zijn daarom minder gemotiveerd om zich in te spannen voor het aanzien van de woning en de omgeving. De vraag naar kamers onder jongeren en starters uit de eigen gemeente is zeer gering. Gezien deze beperkte behoefte en de nadelen die er aan kleven is het beleidsuitgangspunt dat het gebruik van woningen voor kamergewijze verhuur niet moet worden toegestaan. Uitzonderingen zijn denkbaar wanneer kamerverhuur is gericht op een bepaalde aandachtsgroep, zoals jongeren die uitstromen vanuit de jeugdzorg of beschermd wonen. Het ligt in zo’n geval voor de hand dat een corporatie

21

3.2.1.2 Woningdelen Het begrip woningdelen wordt minder gebruikt dan het begrip kamerverhuur. Met woningdelen wordt hier gedoeld op situaties van onzelfstandige bewoning waar niet zozeer sprake is van kamergewijze verhuur, maar van verhuur van een gehele woning die vervolgens gedeeld wordt door meerdere personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Er wordt bij deze vorm regelmatig gebruik gemaakt van een friendscontract. De bewoners huren in dat geval met elkaar de gehele woning en zijn zodoende met elkaar verantwoordelijk, bijvoorbeeld voor het betalen van de maandelijkse huursom. In vergelijking met kamergewijze verhuur is bij woningdelen meer sprake van gemeenschappelijkheid. Mensen die op deze wijze met elkaar wonen zijn vaak vrienden of bekenden van elkaar en hanteren vaak een vorm van coöptatie voor het selecteren van nieuwe bewoners.

Net als bij kamergewijze verhuur is woningdelen vaak commercieel interessant voor verhuurders. De woningdelers betalen een hogere huurprijs voor de betreffende woning dan een alleenstaande, een stel of een gezin zou kunnen of willen betalen. Daar komt bij dat door de geliberaliseerde huurovereenkomst de huurprijs niet aangevochten kan worden bij de Huurcommissie. Bij individuele huurcontracten voor onzelfstandige bewoning (kamerhuur) bestaat de mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie wel. Betaalbaarheid blijft ook bij woningdelen daarom een aandachtspunt. Als de huurprijzen echter beperkt blijven zien sommige jongeren in woningdelen een mogelijkheid om te starten met hun wooncarrière. Door het delen van de woonlasten, kan woningdelen het voor deze doelgroep betaalbaar maken om ergens te wonen.

Hoewel de inschatting is dat ook voor woningdelen behoefte bij inwoners van de gemeente beperkt is, is woningdelen te beschouwen als een vorm van onzelfstandige bewoning die beter lijkt te aan te sluiten bij de aard van de gemeente en betere kansen schept voor jongeren. Het beleidsuitgangspunt voor woningdelen is daarom dat het onder voorwaarden moet worden toegestaan, waarbij de belangrijkste voorwaarde is dat er niet meer dan 4 personen een woning mogen delen. Woningdelen is een vorm van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning in de zin van de Huisvestingswet en om toe te zien op deze vorm van gebruik zal een vergunningplicht voor deze vorm ingevoerd moeten worden.

Het laten delen van een woning door maximaal 4 personen (huishoudens) op basis van één gezamenlijke huurovereenkomst is uitsluitend met vergunning toegestaan.

22

3.2.1.3 Inwonen/ hospitaverhuur Een derde vorm van onzelfstandige bewoning die wordt onderscheiden is inwoning. Bij inwoning verhuurt de hospes of hospita een kamer van zijn of haar woning aan een persoon, ook wel de inwoner of kostganger genoemd. Een belangrijk onderscheid met de hierboven genoemde vormen is dus dat de verhuurder zelf de hoofdbewoner is van de woning. Voor de hospes of hospita is het een manier om wat bij te verdienen, dan wel een deel van de woonlasten terug te verdienen, maar het is vaak niet commercieel van aard. Vaak is er in het geval van inwoning sprake van dat de permanente bewoner een helpende hand biedt, door een kamer aan te bieden aan iemand die niet zelfstandig aan woonruimte kan komen. Situaties van inwoning kunnen gelegen zijn in het helpen van familieleden of bekenden, in bijvoorbeeld het geval van een echtscheiding of een bepaalde zorgbehoefte.

Inwoning Het verhuren van één of twee kamers voor maximaal 4 personen door de eigenaar-bewoner of hoofdhuurder van woning is toegestaan zonder vergunning bij 1 of 2 inwoners en met een vergunning bij 3 of 4 inwoners.

De impact op de omgeving is bij inwoning vaak zeer gering, omdat er sprake is van een hoofdbewoner die voor langere tijd in de woning zal willen wonen. Omdat er bij inwoning vaak een meer maatschappelijk belang wordt gediend en minder een commercieel belang, is inwoning ook niet nadelig voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte. Er moet wel gewaakt worden voor misbruik van de mogelijkheid voor inwoning, door een hoofdhuurder aan te stellen, die vervolgens meerdere mensen laten inwonen. Het beleidsuitgangspunt voor inwoning is daarom dat het toegestaan moet worden en er geen vergunning voor nodig is voor situaties van 1 of 2 inwoners, maar wel voor situaties met 3 of 4 inwoners. Daarnaast moet door middel van de voorwaarden worden voorkomen dat de mogelijkheid voor inwoning wordt gebruikt om de regels voor kamerverhuur en woningdelen te omzeilen.

23

3.2.2 Toeristische verhuur Toeristische verhuur is een verzamelbegrip voor een aantal vormen van gebruik van woonruimte. We onderscheiden daarbij de vormen bed & breakfast, vakantieverhuur en permanente toeristische verhuur. In de praktijk worden de verschillende vormen en begrippen vaak door elkaar gehaald. Daarom zal duidelijk aangegeven worden waarin ze van elkaar verschillen. Het onderscheid is ook belangrijk omdat de verschillende vormen uiteenlopende gevolgen hebben voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte, dan wel de voor de omgeving.

• • •

Bed & Breakfast Vakantieverhuur Permanente toeristische verhuur

24

3.2.2.1 Bed & Breakfast Het begrip bed & breakfast (afgekort “B&B”) wordt gebruikt voor de situatie waarin de hoofdbewoner van een woning overnachtingen aanbiedt voor recreatief verblijf, al dan niet met inbegrip van een ontbijt. Deze vorm van gebruik is ook vastgelegd in de bestemmingsplannen en wordt beperkt tot de verhuur van twee of drie kamers voor dit doeleinde. Het is van belang dat de hoofdbewoner in principe zelf in de woning verblijft wanneer deze kamers voor verblijf aanbiedt. De gedachte is immers dat de bewoner ook kan toezien op een ordentelijk verblijf. Op deze manier zou bed & breakfast ook niet snel tot overlast moeten leiden. Parkeren is hierbij een punt van aandacht. De bezoekers van een bed & breakfast zullen een parkeervraag hebben en zeker bij concentratie van meerdere B&B’s in bepaalde gebieden kan dat tot problemen leiden.

Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn de gevolgen van bed & breakfast beperkt. De gedachte is dat mensen de kamer of kamers die ze zelf niet gebruiken op deze wijze kunnen aanbieden en daar wat bijverdiensten aan hebben. In de praktijk is ook te zien dat bed & breakfast in bepaalde gevallen behoorlijk professioneel wordt aangepakt en dat het een commerciële activiteit is. Woningen waarin uitgebreide verbouwingen hebben plaatsgevonden gericht op de gedeeltelijke verhuur als bed & breakfast of die gelegen zijn op een gunstige locatie hebben waarschijnlijk wel een hogere waarde vanwege de bijverdiensten die hierdoor mogelijk zijn. Maar een woning waar sprake is van bed & breakfast zal bij verkoop wel beschikbaar blijven voor een woningzoekende.

Bed & breakfast is een vorm van gebruik van woonruimte die van oudsher in Katwijk voorkomt. Er is met name in Katwijk aan Zee op enkele plekken een concentratie van B&B’s te zien. De bestemmingsplannen schrijven enkele belangrijke voorwaarden voor. Maar zolang een aanbieder zich aan deze voorwaarden houdt, kan deze zonder vergunning een bed & breakfast hebben. De vraag is in hoeverre aanvullende voorwaarden of regulering gewenst zijn. Met de nieuwe Wet toeristische verhuur kan een aantal stappen van regulering ingevoerd worden. Om zicht te houden op het aanbod ligt het voor de hand om gebruik te maken van de mogelijkheid tot een registratienummer voor aanbieders. Dit landelijke registratienummer moet dan bijvoorbeeld terugkomen in de advertenties van een aanbieder. Een tweede stap die op grond van de Wet toeristische verhuur ingevoerd kan worden is een meldingsplicht. Daarmee heeft de gemeente rechtstreeks zicht op de adressen waar bed & breakfast wordt aangeboden. Een vergunningplicht voor bed & breakfast is nog een stap verder en zou met name overwogen moeten worden wanneer men het aantal B&B’s zou willen maximeren of beperken. Voor dit laatste is momenteel geen duidelijke aanleiding.

Het aanbieden van 1 of 2 kamers door de eigenaar-bewoner of hoofdhuurder aan maximaal 4 personen voor recreatief verblijf van een woning is toegestaan, met gebruikmaking van een registratienummer en meldingsplicht

25

3.2.2.2 Vakantieverhuur Wanneer iemand zijn woning gedurende zijn of haar eigen vakantie voor recreatief verblijf te huur aanbiedt, wordt dat vakantieverhuur genoemd. Dit op zichzelf sympathieke idee lag ooit ten grondslag voor de site airbnb.com. Ervan uitgaande dat iemand enkele weken per jaar op vakantie gaat, zou ook het gebruik van de woning voor dit doel beperkt moeten zijn. Het grootste deel van het jaar is de bewoner zelf in de woning aanwezig zijn en is er geen sprake van een afwijkende vorm van gebruik van de woning.

maximumaantal van 60 dagen per jaar. Een dergelijk dagencriterium is ook één van mogelijkheden die de Wet toeristische verhuur biedt.

60

Het tijdelijk te huur aanbieden van de eigen woning voor recreatief verblijf is onder voorwaarden toegestaan voor maximaal 60 dagen per jaar, met gebruikmaking van een registratienummer en een meldingsplicht.

Er is een duidelijk onderscheid te maken tussen bed & breakfast en zogeheten vakantieverhuur. Bed & breakfast betreft slechts één of enkele kamers die verhuurd worden, waarbij de bewoner zelf ook aanwezig is. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning verhuurd, maar alleen voor de periode dat de bewoner zelf niet aanwezig is. Daar schuilt meteen een nadeel in, want er is tijdens de verhuur ook geen toezicht door de bewoner. Anderzijds geldt dat voor zover er sprake is van overlast of andere nadelen voor de omgeving, dit beperkt is tot enkele weken per jaar. Gedurende de rest van het jaar wordt er immer permanent in de woning gewoond.

De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte zou door deze vorm van gebruik in principe niet beïnvloed moeten worden. Vanuit dat oogpunt zijn er dan ook weinig gronden om deze vorm van gebruik tegen te gaan. Wel zou het goed zijn om zicht te houden op deze vorm van gebruik door, net als bij bed & breakfast, het gebruik van een registratienummer en een meldingsplicht in te voeren. Aanvullend daarop zal vakantieverhuur beperkt worden door het invoeren van een

26

3.2.2.3 Permanente toeristische verhuur Omdat de vraag naar overnachtingen groot is en het aanbod in Katwijk beperkt is, zijn veel aanbieders succesvol in het aanbieden van overnachtingen. Voor sommigen is het aanbieden van verblijf een commerciële aangelegenheid geworden. Zodoende zijn er ook situaties ontstaan waar een woning permanent toeristisch verhuurd wordt. Bij deze vorm van gebruik van woonruimte is er geen huishouden meer woonachtig in de woning. De woning is in dat geval onttrokken aan de woningvoorraad en niet meer beschikbaar voor woningzoekenden. Ook voor de omgeving heeft permanente toeristische verhuur van een woning gevolgen. Het permanente gebruik door toeristen laat zich niet vergelijken met gebruik van dezelfde woning door een huishouden. De kans op overlast is groot. Deze vorm van gebruik is dan ook niet toegestaan. Het is strijdig met de definitie van woning in de bestemmingsplannen, waarin is bepaald dat een woning uitsluitend voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden is bedoeld. O.a. gezien de schaarste aan woonruimte en de impact op het woon- en leefklimaat is het niet wenselijk om deze vorm van toeristische verhuur toe te staan.

Permanente toeristische verhuur Het permanent aanbieden van woonruimte voor recreatief verblijf is niet toegestaan.

27

3.2.3 Short stay Met short stay wordt gedoeld op situaties waarin sprake is van huisvesting van kortdurende aard. Dit in tegenstelling tot wonen, waar in principe sprake is van een langdurige aard van de huisvesting. Normaliter zal pas wanneer de woonbehoefte of woonwensen van een huishouden veranderen, het huishouden voornemens zijn om een woning te verlaten voor een andere woning. Bij short stay kan er om verschillende redenen sprake zijn van een bepaalde tijdelijke aard van de huisvesting. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van een huurovereenkomst voor een zeer beperkte termijn, die bijvoorbeeld wordt toegepast voor een expat die slechts enkele maanden op deze plek verblijft. Er zijn ook situaties waarin een werkgever, die veel internationale werknemers heeft, een woning huurt of woonruimte afneemt via een tussenpersoon. De werkgever plaatst vervolgens haar werknemers voor bepaalde tijd in de betreffende woning. In bovenstaande gevallen verschuift de aard van de huisvesting van wonen naar verblijf. Als er niet gesteld kan worden dat er sprake is van huisvesting van een duurzame aard, spreken we daarom van short stay.

Het aanbieden van woonruimte voor short stay is commercieel interessant voor verhuurders. In de regel zal het verhuren aan expat meer opleveren dan permanente verhuur aan een huishouden. Een woning die wordt gebruikt voor short stay is ook niet meer voor reguliere woningzoekenden beschikbaar. Anderzijds zijn diverse werkgevers in de regio afhankelijk van buitenlandse werknemers. Geschikte huisvesting is een essentiële voorwaarde om deze mensen te kunnen aantrekken. Ook buitenlandse werknemers die voor langere tijd in Nederland willen blijven en opgaan in de reguliere woningmarkt, hebben vaak eerst een plek nodig om te landen en van daaruit zich te oriënteren op de woningmarkt. Een short stay

contract is voor hen een oplossing. De mogelijkheid van short stay is vanuit dat oogpunt gewenst, zij het dat het hier echt om een niche in de woningmarkt gaat. Om die reden moet deze mogelijkheid in omvang beperkt worden door middel van een quoteringsregeling.

Met een quoteringsregeling kan ervoor gezorgd worden dat het aantal vergunningen dat verstrekt wordt voor short stay verhuur beperkt blijft. Het quotum kan daarbij op verschillende manieren vorm krijgen. Naast een absoluut maximum aan het aantal vergunning binnen de gemeente kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een quotum per zes-karakter-postcode (ook wel postcode-6). Door bijvoorbeeld op niet meer dan 5% van de huisnummers per zes-karakter-postcode short stay verhuur toe te staan, kan in een straat of complex met 20 woningen slechts één woning een vergunning voor short stay verleend worden. Op die manier wordt concentratie van deze vorm van gebruik voorkomen.

Het structureel voor korte duur verhuren van woonruimte is uitsluitend met vergunning toegestaan, waarbij het aantal vergunningen wordt beperkt in aantal.

28

3.2.4 Tweede woning In de meeste gevallen waar iemand een woning bezit, maar daar niet zelf woonachtig is, is sprake van een vorm van verhuur. Dat kan ontstaan doordat iemand actief een woning koopt voor de verhuur, als zijnde een beleggingsobject. Dit wordt ook wel buy-to-let genoemd. Ook zien we dat mensen door vererving een woning in handen krijgen en besluiten om deze te verhuren, in plaats van te verkopen. In tegenstelling tot deze verschillende situaties waar sprake is van een vorm van verhuur, zijn er ook gevallen bekend waarin een reguliere woning wordt gekocht voor eigen gebruik, zonder er permanent te gaan wonen. We spreken dan van een tweede woning. Ook het begrip pied-à-terre wordt hiervoor wel eens gebruikt. Met name in Katwijk aan Zee lijkt sprake te zijn van een aantal gevallen van deze vorm van gebruik. Kenmerkend is dat een tweede woning wel door de eigenaar zelf wordt gebruikt, maar niet wordt verhuurd. Op de momenten dat de woning niet wordt gebruikt is zodoende sprake van leegstand. Wanneer een eigenaar een woning naast incidenteel eigen recreatief gebruik ook voor recreatief gebruik verhuurt, is al snel sprake van (permanente) toeristische verhuur.

Daarnaast heeft het gebruik als tweede woning invloed op de omgeving. Misschien niet zozeer in de vorm van overlast of een hoge parkeerdruk, want de woning staat immers een deel van de tijd leeg. Maar juist deze leegstand is een risico voor de sociale cohesie in een straat of buurt.

Het kopen van een woning voor eigen gebruik zonder er permanent te gaan wonen is niet toegestaan.

In veel badplaatsen bestaan naast reguliere woningen ook recreatiewoningen. Recreatiewoningen zijn uitsluitend bedoeld voor recreatief gebruik en zodoende bij uitstek geschikt als ‘tweede woning’. Recreatiewoningen worden in een bestemmingsplan ook als zodanig aangeduid en daarmee onderscheiden van woningen die bedoeld zijn voor de huisvesting van een huishouden. In Katwijk zijn er echter (geen/zeer beperkt) recreatiewoningen. Iemand die zich in Katwijk oriënteert op een tweede woning komt zodoende al snel uit op een reguliere woning. Het gebruik van reguliere woningen als tweede woning gaat echter ten koste van de beschikbaarheid voor woningzoekenden.

29

3.3 Woningvorming, splitsing en samenvoeging In de vorige paragraaf (3.2) zijn diverse vormen van gebruik van woonruimte opgesomd. Een aantal van deze vormen van gebruik gaan in zekere mate ten koste van de beschikbaarheid van woonruimte. De Huisvestingswet onderscheidt ook twee vormen van wijziging van de woningvoorraad, waarbij juist woonruimte aan de voorraad wordt toegevoegd; woningvorming en splitsing. In tijden van schaarste aan woonruimte lijkt het toevoegen van woonruimte een goede zaak. Er kleven echter ook nadelen aan woningvorming en splitsing. In deze paragraaf worden de afwegingen die deze vormen met zich meebrengen daarom uiteengezet. Tenslotte is er aandacht voor het samenvoegen van woningen. Naast het splitsen van één woning in meerdere woningen, is het immers ook denkbaar dat meerdere woningen worden samengevoegd tot één woning.

3.3.1

Woningvorming

3.3.2

Splitsing

3.3.3.

Samenvoeging

30

3.3.1 Woningvorming Er is sprake van woningvorming wanneer één woonruimte tot twee of meer woonruimten wordt verbouwd. Veel mensen denken daarbij aan het veel bekendere begrip splitsing. Maar in de Huisvestingswet worden woningvorming en splitsing als twee aparte vormen van wijziging van de woonruimtevoorraad gezien. Het onderscheid tussen woningvorming en splitsing is niet eenvoudig om uit te leggen, zeker omdat het begrip splitsing in de praktijk op verschillende manieren gebruikt wordt. Er wordt bij het onderscheid tussen woningvorming en splitsing ook wel gesproken van bouwkundig splitsen en kadastraal splitsen. Wanneer een eigenaar één woonruimte verbouwd naar twee of meer woonruimten en deze ontstane woonruimten ook in bezit houdt, is er geen noodzaak om het eigendom te splitsen in appartementsrechten. En als de kadastrale registratie niet veranderd, is er op grond van de Huisvestingswet wel sprake van woningvorming, maar niet van splitsing. De verwarring zit vaak in het feit dat voor het verbouwen naar twee of meer woonruimten een omgevingsvergunning nodig is en deze omgevingsvergunning vaak wordt aangeduid als een vergunning voor het splitsen van de woning.

In de omgevingsvergunning wordt dus gedoeld op het bouwkundig splitsen. De Huisvestingswet hanteert het begrip splitsing juist voor de kadastrale splitsing in appartementsrechten. Maar zoals aangegeven hoeft er in het geval van bouwkundig splitsen (Huisvestingswet: woningvorming) niet altijd sprake te zijn van kadastraal splitsen (Huisvestingswet: splitsing).

Woningvorming kan voor een pandeigenaar commercieel interessant zijn. Door één ruimere woning te wijzigen naar twee of meer kleinere woningen kan een hogere huuropbrengst worden gegenereerd. Met name in grootstedelijke woonmilieus, waar veel particuliere beleggers actief zijn, komt woningvorming voor. Daar is ook relatief veel vraag naar kleine appartementen en studio’s. Het is echter niet uit te sluiten dat woningvorming ook binnen de gemeente Katwijk in de toenemende mate plaats zal vinden. In het kader van betaalbaarheid en beschikbaarheid heeft woningvorming in principe zowel positieve als negatieve gevolgen.

De extra woonruimte die gecreëerd wordt, biedt in deze tijden van schaarste meer woningzoekenden kans op een woonruimte en dat is positief. Anderzijds moet gewaakt wordt voor de negatieve kanten van woningvorming. Zoals aangegeven zien we dat woningvorming vooral het domein is van particuliere beleggers die daarvoor een commercieel motief hebben. Het gevolg daarvan is dat men zoveel mogelijk woningen probeert te creëren. Hierdoor ontstaan zeer kleine woningen, vaak in de vorm van studio’s (ook wel éénkamerappartementen of microappartementen). Om de nieuwe woonruimten als zelfstandige woonruimte te kunnen aanduiden worden vaak kleine keukenblokjes en sanitaire ruimten geplaatst. Om de negatieve kanten van woningvorming tegen te gaan, is het van belang om duidelijke voorwaarden te stellen. De voornaamste afweging is het bepalen van een minimumaantal vierkante meters woonoppervlak voor een woning die ontstaat na splitsing.

Het door woningvorming creëren van kleine woonruimte is dus te zien als een oplossing die bijdraagt aan het verminderen van de woningnood, maar de vraag blijft of het een gewenste oplossing is. Binnen de gemeente lijkt niet veel behoefte aan zeer kleine appartementen te

31

bestaan. Er is hooguit bij een beperkte groep mensen behoefte aan zeer kleine woonruimte, maar dan gaat het echt om jongeren of andere éénpersoonshuishouden met een laag tot zeer laag inkomen. Jongeren onder de 23 jaar krijgen alleen huurtoeslag bij een huur tot aan de kwaliteitskortingsgrens van € 442,46 (2021). De appartementen zijn echter zelden zo laag geprijsd. Als deze woningen al voor een sociale huurprijs worden aangeboden, is dat vaak net onder de huurliberalisatiegrens. Maar het komt ook regelmatig voor dat kleine appartementen met een vrije sectorhuurprijs worden aangeboden. Deze woningen worden hooguit verhuurd aan mensen die geen alternatieven hebben op deze woningmarkt. Maar het sluit niet aan bij de werkelijke woningbehoefte onder de huishoudens in de gemeente.

Naast de afwegingen op het vlak van betaalbaarheid en beschikbaarheid, moet ook de invloed van woningvorming op de omgeving en de leefbaarheid worden afgewogen. Er worden immers woningen toegevoegd aan een bestaande woonomgeving. De vraag naar parkeerruimte is evident. Een ander punt is het woongenot in de gecreëerde woonruimten zelf. Zeker wanneer in oudere woningen meerdere woningen gecreëerd worden, zal de gehorigheid van de appartementen een rol spelen. Ook dit zou betrokken kunnen worden bij het stellen van voorwaarden aan de kwaliteit van de te vormen woonruimte.

Woningvorming Het verbouwen van één woonruimte tot twee of meer woonruimten is uitsluitend met vergunning toegestaan.

32

3.3.2 Splitsing De verschillen en overeenkomsten tussen de begrippen woningvorming en splitsing zijn hierboven reeds aan bod gekomen. Splitsing op grond van de Huisvestingswet ziet toe op het splitsen in appartementsrechten, oftewel het wijzigen van de kadastrale registratie. Men spreekt daarom ook wel van kadastraal splitsen. Het in bouwkundig opzicht aanpassen van een woning om deze te kunnen splitsen in twee of meer woonruimten, zoals dat hierboven is beschreven als woningvorming, wordt ook wel bouwkundig splitsen genoemd. Wanneer een vergunningplicht voor splitsing op grond van de Huisvestingswet wordt ingevoerd, ziet dat primair toe op het splitsen in appartementsrechten, oftewel kadastrale splitsing. Uiteraard is dat veelal het sluitstuk van bouwkundige aanpassingen die noodzakelijk zijn voor de beoogde kadastrale splitsing. Voor de afwegingen die splitsing met zich meebrengt kan daarom grotendeels verwezen worden naar de uiteenzetting in bovenstaande paragraaf.

ondergrens aan te houden voor wat betreft omvang en kwaliteit van de woning.

Het splitsen van een recht op een gebouw in twee of meerdere appartementsrechten is uitsluitend met vergunning toegestaan.

Waar woningvorming in principe leidt tot huurappartementen, leidt splitsing tot het ontstaan van appartementsrechten en daarmee tot appartementen die ook los van elkaar verkocht kunnen worden. Naast woningbeleggers die een woning (bouwkundig) splitsen tot meerdere appartementen voor de verhuur, komt het namelijk ook voor dat een ondernemer een woning (bouwkundig en kadastraal) splitst tot meerdere appartementen om zodoende het object met winst door te kunnen verkopen. In dit laatste geval zou splitsing tot een aanbod van betaalbare koopwoningen kunnen leiden. Gezien vanuit de behoefte lijkt dat al iets meer gewenst dan (te dure) huurappartementen. Maar ook in dit geval blijft het zinvol om een aantal voorwaarden te stellen en een zekere

33

3.3.3 Samenvoeging Tegenovergesteld aan woningvorming en splitsing is het ook denkbaar dat een eigenaar twee of meer woonruimten tot één woonruimte samenvoegt. In Katwijk komen we vrijwel geen situaties tegen waar dat het geval is. Samenvoeging komt met name voor in grootstedelijke woonmilieus waar in het verleden al veel woningen gesplitst zijn en de woningvoorraad slechts zijn weinig grote woningen heeft. Mensen zien dan door samenvoeging van twee woningen vaak een kans om een ruime woning te creëren. Wanneer nu in de gemeente enige ruimte wordt geboden voor woningvorming en splitsing ontstaan meer kleine woningen. Het is dan ook niet uit te sluiten dan een (opvolgende) eigenaar een dergelijke situatie weer ongedaan wil maken. Om die reden heeft het de voorkeur om samenvoeging van woonruimte toe te staan, maar dat die mogelijkheid wordt beperkt tot zeer kleine woonruimte of woonruimte die eerder door woningvorming of splitsing is ontstaan.

Het samenvoegen van twee of meer woonruimten tot één woonruimte is uitsluitend met vergunning toegestaan.

34

3.4 Opkoopbescherming

maatregel tegen genomen door de overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen. Onlangs is daar een ander instrument aan toegevoegd in de vorm van de Wet opkoopbescherming. Op grond van deze wet kan de gemeente een tijdelijke vergunningplicht invoeren voor het verhuren van woonruimte. Deze vergunningplicht kan niet met terugwerkende kracht ingevoerd worden voor bestaande situaties waarin woningen worden verhuurd. Maar na invoering van deze vergunningplicht is het niet langer mogelijk om een woning te verkopen en deze te verhuren, afgezien van enkele in de wet vastgelegde uitzonderingen. Het komt er dan in grote lijnen op neer dat alleen nog huishoudens die ook zelf in de betreffende woning gaan wonen de woning kunnen kopen. Om die reden wordt in plaats van opkoopbescherming ook wel gesproken van een zelfbewoningsplicht.

In de voorgaande tekst is het begrip buy-to-let reeds voorbijgekomen. Het begrip buy-to-let wordt gebruikt om de situatie aan te duiden waarbij een persoon of een bedrijf een woning koopt om deze te verhuren. Een woning wordt zodoende gebruikt als een commercieel object. Er wordt verdiend aan de huuropbrengsten en de eventuele waardestijging van het object. Het beleggen in woningen heeft in de afgelopen jaren een vlucht genomen. Landelijk, maar waarschijnlijk ook binnen onze gemeente. In de Inventarisatie gebruik woonruimte, die in juli 2021 door de raadscommissie is behandeld, is de omvang van het totaal aantal woningen waar de eigenaar niet zelf woonachtig is, in beeld gebracht. Het is echter niet eenvoudig om na te gaan wat daarbinnen het aandeel van buy-to-let is. Er zijn immers meerdere manieren waarop huurwoningen in handen van eigenaren komen. Zo zijn er complexen die bij nieuwbouw reeds als huurwoningen geprogrammeerd zijn. In dat geval zijn de woningen complexgewijs in handen van grotere woningbeleggers of institutionele woningbeleggers (partijen die namens bijvoorbeeld pensioenfondsen in woningen beleggen). Ook komen er woningen door vererving in handen van particulieren voor wie het fiscaal vaak aantrekkelijker is om de woning te verhuren dan te verkopen. De opkomst lijkt echter met name te zitten in particulieren die een woning kopen voor de verhuur.

Gezien de sterke prijsstijgingen van koopwoningen, waardoor koopwoningen voor een steeds grotere groep inkomens onbereikbaar raken, is het gewenst om beleggers van de woningmarkt te weren. Het gaat om een tijdelijke maatregel voor de duur van drie jaar. Na deze drie jaar moet gekeken worden of het weren van beleggers een positieve invloed heeft gehad voor de kansen van huishoudens die een eigen koopwoning zoeken. Hoewel er een aantal wettelijke uitzonderingen in de wet staat opgenomen is de verwachting dat de kansen van woningzoekenden met deze maatregel verbeterd kunnen worden.

Voor de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte is het echter van belang dat zoveel mogelijk koopwoningen beschikbaar blijven voor woningzoekenden die de wens hebben om een woning te kopen. In deze krappe particuliere woningmarkt worden zij vaak afgetroefd door deze particuliere woningbeleggers. Het Rijk heeft daar al een eerste belangrijke