2026-08a D26.348759 Onderbouwing fysieke leefomgeving Dijkwelseweg Kapelle

ONDERBOUWING FYSIEKE LEEFOMGEVING

DIJKWELSEWEG, KAPELLE

Colofon DOCUMENTGEGEVENS Titel Rapportnummer Datum Status Gemeente

Dijkwelseweg, Kapelle 002030_OFL01_D01 13.01.2026 Definitief Kapelle

OPDRACHTGEVER Naam Contactpersoon

Familie Wisse Dhr. H. Vermeulen (BTR Architectuur + Bouwkunde)

OPDRACHTNEMER Naam Adresgegevens

Juust, part of Sweco Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle 0113 - 405051 info@juust.nl

Auteur(s)

Marik Waterman & Roy de Nood

Contactgegevens

0113 40 50 51 marik.waterman@sweco.nl

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................................................................4 1.2 Plangebied ............................................................................................................................................................................................4 1.3 Leeswijzer .............................................................................................................................................................................................4 2. Het project .......................................................................................................................................................................

5 2.1 Huidige situatie....................................................................................................................................................................................5 2.2 Toekomstige situatie .........................................................................................................................................................................5 2.2.1 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit ..................................................................................................6 2.3 Toetsing aan omgevingsplan ..........................................................................................................................................................6 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ...................................................................................................................6 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan ...............................................................................................................................................7 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ......................................................................................................7 3.

Beleidskader ................................................................................................................................................................... 8 3.1 Rijksbeleid.............................................................................................................................................................................................8 3.2 Provinciaal beleid ...............................................................................................................................................................................9 3.3 Regionaal beleid .............................................................................................................................................................................. 12 3.4 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................................................................ 13 4. Kwaliteit van de leefomgeving .................................................................................................................................... 15 4.1 Ondergrond en cultuurhistorie ...................................................................................................................................................

15 4.1.1 Archeologie........................................................................................................................................................................... 15 4.1.2 Bodemkwaliteit ................................................................................................................................................................... 16 4.1.3 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven ............................................................................................................ 16 4.1.4 Cultuurhistorische waarden ........................................................................................................................................... 17 4.2 Water en natuur ............................................................................................................................................................................... 18 4.2.1 Weging van het waterbelang .......................................................................................................................................... 18 4.2.2 Soortenbescherming.........................................................................................................................................................

20 4.2.3 Gebiedsbescherming ........................................................................................................................................................ 20 4.3 Mobiliteit en bereikbaarheid ........................................................................................................................................................ 21 4.3.1 Parkeren................................................................................................................................................................................ 21 4.3.2 Verkeersgeneratie en ontsluiting.................................................................................................................................. 21 4.3.3 Vervoersmodaliteit............................................................................................................................................................. 21 4.4 Duurzaamheid .................................................................................................................................................................................. 22 4.5 Gezonde leefomgeving ..................................................................................................................................................................

22 4.5.1 Groen ...................................................................................................................................................................................... 22 4.5.2 Milieuzonering ..................................................................................................................................................................... 23 4.5.3 Geluid...................................................................................................................................................................................... 24 4.5.4 Omgevingsveiligheid ......................................................................................................................................................... 25 4.5.5 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................................................... 25 4.5.6 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................................... 26 5. Conclusie........................................................................................................................................................................

28 5.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ................................................................................................................ 28 5.2 Belangenafweging........................................................................................................................................................................... 28 6. Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................................................ 29 6.1 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................................................................................... 29 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................................................................ 29 6.2.1 Participatie ........................................................................................................................................................................... 29 Bijlagen ..................................................................................................................................................................................

Bijlage 1: Archeologisch Vooronderzoek ............................................................................................................................... Bijlage 2: Verkennend Bodemonderzoek ............................................................................................................................... Bijlage 3: Quickscan Flora & Fauna ........................................................................................................................................ Bijlage 4: Stikstofberekening ................................................................................................................................................... Bijlage 5: Akoestisch onderzoek .............................................................................................................................................. Bijlage 6: Aanvullende berekening geluidwering ................................................................................................................. Bijlage 7: Participatieverslag ...................................................................................................................................................

1. Inleiding 1.1 AANLEIDING Er is behoefte aan betaalbare starterswoningen in Kapelle. Dit is ook merkbaar bij de inwoners van Kapelle. Om deze reden is de initiatiefnemer voornemens om op eigen grond starterswoningen te realiseren, in eerste instantie specifiek voor starters uit Kapelle. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan de lokale behoefte. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het saneren van (een deel van) een boomgaard om hier tien starterswoningen te kunnen realiseren. Deze starterswoningen worden gerealiseerd op gronden langs de Dijkwelseweg, tussen de adressen 15A en 15B, in Kapelle. De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing. 1.2 PLANGEBIED Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van Kapelle langs de Dijkwelseweg. Het plangebied bestaat uit delen van twee percelen. Grotendeels bestaat het plangebied uit de gronden die kadastraal bekend staan als gemeente Kapelle, sectie O, perceelnummer 1219.

Een deel van de ontsluiting bevindt zich vanwege de aantakking op de ontsluitingsweg van ’s Heeren Loo Kapelle op kadastraal perceel gemeente Kapelle, sectie O perceelnummer 1220. In totaal heeft het plangebied een oppervlakte van circa 7.190 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking: Juust) 1.3 LEESWIJZER Deze onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

4

2. Het project 2.1 HUIDIGE SITUATIE Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een boomgaard en is onderdeel van een groter agrarisch perceel met fruitbomen. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door de Dijkwelseweg en aan de oostzijde is het recent ontwikkelde ’s Heeren Loo Kapelle gevestigd. Verder is het plangebied aan de westzijde begrenst door een (burger)woning.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Maps) 2.2 TOEKOMSTIGE SITUATIE Het voornemen is om binnen het plangebied de boomgaard te rooien en hier woningbouw mogelijk te maken. In totaal worden er tien rijwoningen gerealiseerd, verdeeld over twee blokken. Het oostelijke blok bestaat uit drie woningen met elk een woonoppervlak van circa 98,1 m2. Het westelijke blok bestaat uit zeven woningen met elk een woonoppervlak van circa 82,3 m2. De woningen hebben op de begane grond onder andere een woonkamer, keuken en apart toilet. Op de verdieping zijn 2 of 3 slaapkamers en een badkamer aanwezig. Verder beschikken de woningen over een bergruimte op de zolder. De woningen hebben een voor- en achtertuin, waarbij er in de achtertuin een berging aanwezig is.

Afbeelding 3 | Toekomstige situatie plangebied (bron: BTR Architectuur + Bouwkunde)

5

Het plangebied bestaat verder uit een ontsluitingsweg en parkeerplaatsen behorende bij de woningen. De rijbaan wordt verbonden met de weg van ’s Heeren Loo en komt daarmee uit op de Dijkwelseweg. De parkeervakken worden met halfverharding aangelegd en er worden groenstroken met diverse vegetatie en bomen gerealiseerd. Daarnaast wordt een sloot aangelegd om te kunnen voorzien in voldoende waterberging. Op het zuidelijk deel van het plangebied is geen bebouwing voorzien omdat dit de bufferzone is vanwege spuitzonering van de fruitteelt op het aangrenzende agrarische perceel (zie 4.5.3 Milieuzonering). Het voornemen is om deze bufferzone in te richten op een groene en natuurlijke wijze voor een geleidelijke overgang naar het omliggende landschap. 2.2.1

Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. De te realiseren woningen versterken de bestaande lintstructuur die de entree van Kapelle vormt. De Dijkwelseweg dient als toegangsweg van het stedelijk gebied, waar goed op wordt aangesloten met woningbouw op deze locatie. De locatie is geschikt voor woningbouw vanwege de strategische ligging aan de rand van het dorp. De beoogde woningen sluiten aan bij de overwegende woonfuncties aan de Dijkwelseweg. Dit draagt bij aan een levendige en aantrekkelijke leefomgeving. De woningen worden met de voorzijde georiënteerd op het noorden, waardoor de tuinen aan de zonzijde liggen en optimaal profiteren van daglicht. Aan de noordzijde van het plangebied wordt een groene scheiding tussen de woningen en de Dijkwelseweg gerealiseerd. Het is nog onbekend of de bestaande haag hiervoor wordt gebruikt, of dat er een nieuwe, landschappelijk ingepaste, groene afscheiding komt.

Aan de westzijde wordt het parkeren gerealiseerd met een groene uitstraling, door de toepassing van halfverharding en beplanting. Dit zorgt niet alleen voor een landschappelijke uitstraling, maar creëert ook voldoende afstand tot de naastgelegen woningen (Dijkwelseweg 15A en 15B), waardoor hun vrijstaande karakter behouden blijft. De zuidzijde van het plangebied blijft vrij van bebouwing vanwege de spuitzone van het nabijgelegen fruitbedrijf. In een toekomstige situatie kan deze zone landschappelijk worden ingericht met beplanting, waarmee een zachte overgang naar het omliggende landschap wordt gerealiseerd. De woningbouw versterkt de lintstructuur aan de entree van Kapelle en sluit goed aan op de dorpsrand. De ligging nabij voorzieningen maakt de locatie geschikt voor nieuwe woningen. Groene buffers en een zorgvuldige inpassing zorgen voor een soepele overgang naar de omgeving. Conclusie Het aspect landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 2.3 TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Kapelle. Het bestemmingsplan ‘buitengebied’, dat op 15 december 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan.

Het moederplan heeft twee herzieningen, namelijk ‘Buitengebied 2e herziening’ (24 februari 2015) en ‘Buitengebied 3e herziening’ (24 januari 2017). Hierin zijn wijzigingen op diverse regels opgenomen die ook op dit plan van toepassing zijn. De gronden van het plangebied hebben de bestemming ‘Agrarisch’. De voor agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven en aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende recreatieve fiets-, wandel- en ruiterpaden en daarbij behorende voorzieningen. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, sloten en watergangen, natuurvriendelijke oevers, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 4' (zie paragraaf 4.1.1 Archeologie).

6

Het plangebied grenst aan de oostzijde aan het bestemmingsplan ‘’s Heeren Loo Dijkwelseweg Kapelle’, dat op 27 februari 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het deel waar het plangebied wordt verbonden met de ontsluiting van de naastgelegen gronden heeft de bestemming ‘Groen’. De voor groen aangewezen gronden zijn bestemd voor extensief recreatief medegebruik, ontsluiting van percelen, nutsvoorzieningen, plantsoen, speelvoorzieningen, wandel- en fietspaden en water.

Afbeelding 4 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Kapelle (bron: PDOK, bewerking: Juust) 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan Het realiseren van woningen met bijbehorende ontsluiting, parkeer- en groenvoorzieningen is niet toegestaan gezien de geldende bouw- en gebruiksregels. Er is op de agrarische gronden geen bouwvlak aanwezig en de beoogde functies zijn niet toegestaan op deze gronden. 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, gezondheid, milieu, landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.

7

3. Beleidskader 3.1 RIJKSBELEID N at i on al e Omg e v in g sv i s ie (N OV I ) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.  Duurzaam economisch groeipotentieel.  Sterke en gezonde steden en regio's.  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en  Afwentelen wordt voorkomen. Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij 'Sterke en gezonde steden en regio’s’.

Conclusie De Nationale Omgevingsvisie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. L ad d e r v o o r du ur z a me v er st e de l i jk in g De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering De locatie van het plangebied heeft een agrarische functie en is geen ‘bestaand stedelijk gebied’. Echter is het plangebied volgens de Omgevingsverordening Zeeland (Bijlage 1 Begrippen: Begrenzing stedelijk gebied) wel binnen de begrenzing van het stedelijk gebied gelegen. Verder voldoet het plan aan artikel 5.14 lid 1 onder b van de provinciale verordening en is er stedenbouwkundig gezien sprake van een zogenaamd ‘gat’ in de lintbebouwing.

8

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt dus op een passende locatie invulling gegeven aan woningbouw. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan twaalf woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van tien woningen en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 3.2 PROVINCIAAL BELEID Ze e uw s e O mg e v in g s v is i e De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld, waar de meest recente herziening van 1 januari 2026 van toepassing is. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:  Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.  Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.  Een duurzame en innovatieve economie.  Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:  Doe meer met minder grond.  Werk samen en deel kosten en baten.  Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.  Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Motivering Er wordt met de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage geleverd aan de ambitie ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’.

In dit geval zijn de thema’s ‘woningvoorraad’ en ‘woonomgeving’ relevant. Ten aanzien van de woningvoorraad is de doelstelling om in 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te hebben die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Gefocust wordt op kwaliteit in woningtypen en locaties en er wordt ingespeeld op de behoefte (zie Zeeuwse Woondeal en KWOZ 2024). Er is sprake van toekomstbestendige nieuwbouw. Ten aanzien van de kwaliteit en duurzaamheid is van belang dat als uitgangspunt voor de ontwikkeling geldt dat materialen duurzaam en herbruikbaar zijn. De doelstelling voor 2030 is om onze woonomgeving veilig, klimaatadaptief en gezond te maken, terwijl deze ook bijdraagt aan biodiversiteit. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan deze doelstellingen doordat de buitenruimte klimaatadaptief wordt ingericht, met ruimte voor groen en water. Daarnaast is beoogd om de zuidzijde van het plangebied een natuurlijke invulling te geven. Conclusie De Zeeuwse Omgevingsvisie staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

9

Omg e v in g s v e r or d en in g Ze e l an d De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in het beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerpen provinciale wegen. Op afbeelding 5 is het plangebied globaal weergegeven ten opzichte van het beperkingengebied.

Afbeelding 5 | Beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen (bron: Omgevingsloket & BTR Architectuur + Bouwkunde, bewerking: Juust) In artikel 2.19 ‘Omgevingsvergunning bebouwingsvrije stroken’ van de Omgevingsverordening Zeeland is opgenomen dat het verboden is zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten in het beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen: a. het maken of hebben van een bouwwerk; of b. het vernieuwen, wijzigen of uitbreiden van een bestaand bouwwerk, tenzij het een interne verbouwing en vernieuwing van ondergeschikte betekenis betreft, waardoor de bebouwde oppervlakte niet wordt vergroot. In artikel 5.47 ‘Bouwwerken bij provinciale wegen’ van de omgevingsverordening is opgenomen dat voor zover een omgevingsplan voorziet in het realiseren of wijzigen van bouwwerken binnen het beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken provinciale wegen, rekening wordt gehouden met het belang van de instandhouding en uitbreiding van de provinciale weg. Dit is nader uiteengezet in de toelichting. Zo moet er rekening worden gehouden met de verkeersveiligheid en de doorstroming op deze weg. Daarbij maakt de gemeente wel een eigen afweging. De provincie wordt bij deze afweging betrokken. In stedelijk gebied wordt het belang van de provinciale weg vaak niet verder aangetast door een nieuw bouwwerk.

Er staan namelijk al veel bouwwerken binnen het beperkingengebied vrijwaringszone bouwwerken. Nieuwe bouwwerken betekenen dan ook vaak geen verdere inperking. Motivering De beoogde ontwikkeling vormt geen belemmering in relatie tot deze doelstellingen vanwege: - Ligging in stedelijk gebied: Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom, waar de provinciale weg (Dijkwelseweg) overgaat in een gemeentelijke weg. Binnen dit gebied zijn tevens meerdere bestaande woningen en bouwwerken gesitueerd binnen de vrijwaringszone. Nieuwe bebouwing betekent in dit stedelijk profiel geen verdere inperking. - Verkeersveiligheid en doorstroming: De ontsluiting van het plangebied vindt niet direct plaats op het provinciale deel van de Dijkwelseweg, maar via het terrein van ’s Heeren Loo en daarmee via het gemeentelijke deel van de

10

-

-

Dijkwelseweg. Er is dus geen sprake van een directe nieuwe aansluiting op de provinciale weg. De aansluiting op de weg van ’s Heeren Loo levert een veilige verkeerssituatie op. De rijsnelheid is hier wat lager en de Dijkwelseweg blijft overzichtelijker met behoud van zijn inrichting. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten voor de verkeersveiligheid en de doorstroming op de provinciale weg. Karakter van de weg ter plaatse: In de bebouwde kom, waarvan de grens direct ten noorden van het plangebied is gelegen, geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De provinciale weg heeft hier voornamelijk een gebiedsontsluitende functie richting de bebouwde kom, waarna het verkeerskundig karakter van de weg verandert. Gelet op de ligging en functie is een toekomstige verbreding of substantiële uitbreiding van de provinciale weg op dit traject niet aannemelijk (of ruimtelijk wenselijk). Inpassing in het bestaande wegprofiel: Het bestaande wegprofiel is afgestemd op de overgang naar de bebouwde kom. De aanwezige woningen en bebouwing binnen de vrijwaringszone hebben dit profiel mede bepaald. Het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen het plangebied sluit aan bij dit bestaande beeld en vormt daarmee geen ruimtelijke belemmering voor het beperkingengebied.

Op basis van de hierboven aangegeven punten is het waarschijnlijk dat er een omgevingsvergunning wordt verleend. Hierbij wordt rekening gehouden met het belang van het behoud (en de uitbreiding) van de provinciale weg. Voor het overige zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die van invloed zijn op dit plan, anders dan de aspecten waaraan getoetst is zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing. Conclusie De provinciale verordening staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. Ze e uw s e W o on d e a l Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn.

Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich. Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk. Mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen. Veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland (dashboard Voortgang woondealafspraken Woondeal Zeeland) kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (tot € 405.000,- vanaf 2025), maar ook midden huur (€ 1.000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op 2/3 betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting.

Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Gemeente Kapelle In Kapelle ligt zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Het gaat in de gemeente Kapelle om de realisatie van in totaal 700 woningen in de periode tot en met 2030.

11

Motivering De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van tien starterswoningen. De realisatie van deze woningen vergroot het woningaanbod voor de specifieke doelgroep starters. Dit draagt bij aan de ambities van de Zeeuwse Woondeal. Het is een kleinschalige ontwikkeling en voorziet in woningen die passend zijn voor starters. De woningen worden gerealiseerd in het betaalbare segment, waardoor er wordt aangesloten bij het doel om twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar te maken. Conclusie De Zeeuwse Woondeal staat het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling niet in de weg. K w a l it at i e f W o on On d e r z oe k Z ee l an d 2 0 2 4 (K W O Z) Zeeland kent stevige woonopgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande voorraad. De provincie Zeeland heeft de ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. Doorbouwen aan toekomstbestendig wonen in 2040 vraagt om grondige en actuele inzichten in de omvang en samenstelling van de bestaande woningvoorraad en de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag op (middel-) lange termijn. De Provincie Zeeland heeft daarom samen met de Zeeuwse gemeenten het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ 2024) uit laten voeren door Stec Groep.

Dit is een actualisatie en aanvulling op het in 2019 uitgevoerde Kwalitatief WoonOnderzoek. Motivering Uit het KWOZ blijkt dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (tot € 405.000 in 2025). Volgens het onderzoek moet ingezet worden op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van tien starterswoningen. De realisatie van deze woningen vergroot het woningaanbod en bevordert doorstroming op de woningmarkt. Het is een kleinschalige ontwikkeling en voorziet in woningen die passend zijn voor starters. De woningen worden gerealiseerd in het betaalbare koopsegment, hierdoor sluit deze ontwikkeling aan bij het doel om twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar te maken. Conclusie Het Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland 2024 vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.3 REGIONAAL BELEID W o on ( z org ) v is i e de B e v el an d en 2 0 2 4 -2 0 2 8 Op 23 mei 2024 is de Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 vastgesteld. Deze woonvisie is een gezamenlijke strategie van de vijf Bevelandse gemeenten (Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal) gericht op het aanpakken van de woningmarktuitdagingen in de regio voor de komende jaren.

Deze visie bouwt voort op de eerdere regionale woonvisie uit 2019 en speelt in op recente ontwikkelingen zoals bevolkingsgroei, vergrijzing en de stijgende vraag naar diverse woonvormen. De woonvisie gaat in op diverse thema’s: • Nieuwbouw: Het realiseren van voldoende nieuwe woningen die aansluiten bij de behoeften van diverse doelgroepen, waaronder starters, gezinnen en senioren. • (Ouderen)zorg: Het inspelen op de vergrijzing door het creëren van geschikte woonvormen en het faciliteren van zorg aan huis, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. • Aandachtsgroepen: Het bieden van passende huisvesting voor kwetsbare groepen, zoals mensen met een beperking, statushouders en spoedzoekers, om hun integratie en welzijn te bevorderen. • Bestaande bouw & toekomstbestendigheid: Het verduurzamen en aanpassen van de huidige woningvoorraad om deze energiezuiniger en levensloopbestendig te maken, met aandacht voor onderhoud en renovatie. • Betaalbaarheid: Het waarborgen van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen, zodat wonen toegankelijk blijft voor alle inkomensgroepen. Motivering De ontwikkeling van starterswoningen past binnen de Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 doordat het bijdraagt aan de woningbouwopgave en inspeelt op de behoefte voor een specifieke doelgroep en toekomstbestendige woningen.

De realisatie van deze woningen vergroot het woningaanbod en bevordert doorstroming op de woningmarkt.

12

Wanneer starters naar een koopwoning verhuizen, komt elders ruimte vrij voor andere woningzoekenden. Daarnaast voldoen de woningen aan de duurzaamheidseisen, zoals energieneutrale bouw en gasloos wonen, wat aansluit bij de visie om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Door zorgvuldig te ontwerpen met aandacht voor een groene uitstraling en voldoende parkeergelegenheid wordt parkeeroverlast voorkomen en wordt aangesloten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Daarmee sluit de ontwikkeling niet alleen aan bij de kwantitatieve behoefte aan extra woningen, maar draagt deze ook bij aan de bredere doelstellingen van duurzaamheid, diversiteit en leefbaarheid die in de woon(zorg)visie centraal staan. Conclusie De regionale woon(zorg)visie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 3.4 GEMEENTELIJK BELEID St r u ct u u rv i s i e 2 0 1 2 -2 0 3 0 Op 26 maart 2013 is door de gemeenteraad van de gemeente Kapelle de Structuurvisie 2012-2030 vastgesteld. Daarnaast is op 21 september 2021 een addendum vastgesteld wat invulling geeft aan de (in de tussentijd) veranderde vraag naar locaties voor woningbouw, bedrijventerreinen en energielandschap. Zo is ook de ontwikkeling van Zuidhoek 4 opgenomen in het addendum.

De Structuurvisie bevat de gemeentelijke visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente met als hoofddoel behoud en verdere ontwikkeling van een aantrekkelijke gemeente Kapelle. De gemeentelijke ambities zijn gericht op het behoud en versterking van de (in de visie benoemde) kernkwaliteiten. De gemeente neemt daarnaast de verantwoordelijkheid om voldoende passende woningen te faciliteren die aansluiten op de bevolkingsontwikkeling. Woningbouwinitiatieven worden gestimuleerd om levensloopbestendig, duurzaam en energiezuinig te bouwen. Daarmee wordt niet alleen ingespeeld op de veranderende woonwensen van inwoners, maar ook op de noodzaak tot verduurzaming van de woningvoorraad. Een goede afstemming in de fasering van woningbouwprojecten is essentieel. Dit geldt zowel voor uitbreidingslocaties als voor inbreidingslocaties. Daarbij wordt gelet op het evenwicht tussen kwantiteit (het aantal woningen) en kwaliteit (de diversiteit aan woningtypen). Binnen inbreidingsprojecten is behoud van structureel groen een belangrijk uitgangspunt. Dit geldt ook voor de groene kernrandzones, die zorgen voor een landschappelijke overgang tussen de dorpskern en het buitengebied. De gemeente bewaakt dit zorgvuldig en werkt aan een beleidsplan waarin het behoud en de versterking van structureel groen een prominente plaats krijgt.

Motivering Voor het plangebied is geen concreet programma in de structuurvisie opgenomen. Het is, net als andere nieuwe ontwikkelingen, zoals Zuidhoek 4, aangemerkt als 'agrarische ontwikkeling-bufferzone' (zie afbeelding 6). De landbouw is een economisch en ruimtelijk belangrijke factor in de gemeente. De fruitteelt is kenmerkend voor deze omgeving. Voor een goede economische ontwikkeling van de landbouw zijn schaalvergroting, intensivering en specialisatie, maar ook verbreding belangrijke strategieën. Cruciale voorwaarden daarvoor zijn voldoende bouwmogelijkheden op de erven en ruimte voor teelt-ondersteunende voorzieningen. Door schaalvergroting komen agrarische gebouwen en complexen vrij. Om verpaupering te voorkomen is het gewenst passende gebruiksfuncties toe te staan. Wonen en nieuwe economische dragers zijn voor de hand liggende functies. In de structuurvisie gelden voor de planlocatie twee scenario’s. Deze zijn: a. Versterken kwaliteiten landschappelijke aandachtszones kernranden b. Ontwikkelingsgebied Zuidhoek (op basis van het structuurplan Zuidhoek) De planlocatie is een gat in de lintbebouwing aan de Dijkwelseweg en grenst direct aan het bestaand stedelijk gebied. De invulling ervan met een kleinschalig bouwplan in een boerderijsetting is stedenbouwkundig passend op deze locatie en geeft invulling aan punt b.

De ontwikkeling betreft de realisatie van starterswoningen. Hierdoor zal de agrarische functie van het plangebied verdwijnen. De nieuwe woningen vormen geen belemmering voor agrarische bedrijven in de nabije omgeving. Dit wordt verder gemotiveerd in paragraaf 4.5.2. Hoewel de voorgenomen ontwikkeling geen bijdrage levert aan het vitaal houden van de landbouw in het landelijk gebied, heeft de ontwikkeling geen negatieve effecten op de (agrarische) activiteiten in de nabije omgeving. Gelet op de behoefte aan starterswoningen binnen de marktregio, leidt het plan niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten.

13

Afbeelding 6 | Uitsnede Structuurvisiekaart gemeente Kapelle (bron: Gemeente Kapelle, bewerking: Juust) Conclusie De Structuurvisie 2012-2030 staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

14

4. Kwaliteit van de leefomgeving 4.1 ONDERGROND EN CULTUURHISTORIE Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. 4.1.1 Archeologie De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Voor het plangebied gelden regels over onder andere graafwerkzaamheden om archeologische waarden in de bodem te beschermen. Over het plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’.

Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de bodemingrepen een groter oppervlak beslaan dan 250 m2, dieper reiken dan 40 centimeter en heiwerkzaamheden plaatsvinden. Overigens is op de archeologische beleidskaart van de gemeente Kapelle het plangebied aangeduid als ‘hoge verwachting’ (zie afbeelding 7). Het plangebied heeft in totaal een oppervlakte van circa 7.190 m2. De voorgenomen ontwikkeling zal de vrijstellingswaarden overschrijden, waardoor het uitvoeren van een archeologisch vooronderzoek benodigd is.

Afbeelding 7 | Uitsnede archeologische waardenkaart (bron: gemeente Kapelle, bewerking Juust) Door Artefact! is op 30 september 2025 een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek middels verkennende boringen uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het onderzoek komt naar voren dat diep reikende geulafzettingen van het Laagpakket van Walcheren aanwezig zijn, waardoor geen archeologische verwachting geldt voor alle periode tot en met de Romeinse tijd.

15

Verspreid over het plangebied zijn meerdere aanwijzingen voor een vindplaats gezien, zoals een cultuurlaag met indicatoren (in drie van de vijf boringen), een sloot met indicatoren, fosfaatvlekken en indicatoren in de bouwvoor. Op basis van de resultaten geldt voor het hele plangebied een hoge verwachting voor de Middeleeuwen en in een noordoostelijk deel van het plangebied tevens een hoge verwachting voor de Nieuwe Tijd. Deze hoge verwachting heeft tot gevolg dat er eerst een waarderend vervolgonderzoek met proefsleuven moet plaatsvinden, voordat de bodem wordt verstoord door graafwerk dat dieper gaat dan 30 centimeter. Echter zijn archeologische begeleiding en het ophogen van het terrein ook (nader uit te werken) mogelijke vervolgstappen. De vervolgstappen gelden voor het noordelijk deel van het plangebied waar de woningen zijn voorzien, voor het achterterrein is geen vervolgonderzoek benodigd. Dit is afgestemd met de adviseur archeologie van de gemeente. Conclusie Het aspect archeologie staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg. Er zijn echter wel vervolgstappen nodig. Deze kunnen voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning worden uitgevoerd, of als voorwaarde in de omgevingsvergunning worden opgenomen.

4.1.2 Bodemkwaliteit In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Met de voorgenomen ontwikkeling worden woningen gerealiseerd op agrarische gronden. Om de bodemkwaliteit in beeld te brengen is door ABO-Milieuconsult op 6 september 2025 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). In totaal zijn 18 boringen verricht. Uit het onderzoek komt naar voren dat in de vrijkomende grond bodemvreemde materialen zijn aangetroffen met (sporen van) baksteen. Deze bijmengingen worden niet als asbestverdacht beschouwd. De bovengrond heeft verhoogde niveaus van koper, kwik, lood en enkele OCB’s volgens de kwaliteitsklasse Landbouw/natuur. De ondergrond toont hogere waarden van PAK en enkele OCB’s. Alle grond(meng)monsters voldoen aan de interventiewaarde bodemkwaliteit. De analyseresultaten laten zien dat de bovengrond indicatief voldoet aan bodemkwaliteitsklasse Industrie, en de ondergrond voldoet aan de klasse Landbouw/natuur.

Verder voldoet het loodgehalte in de grond aan de gezondheidsadvieswaarden van de GGD voor de functie ‘wonen met tuin’. De grond over de gehele locatie is op basis van de gemeten gehaltes aan lood beoordeeld als zijnde ‘Voldoende Bodemkwaliteit’. In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties boven de signaleringsparameters gevonden. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodem- of asbestonderzoek. De gemeten concentraties zijn lager dan de interventiewaarden. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het indienen van een omgevingsplanactiviteit. Bij graafwerkzaamheden wordt aanbevolen om de vrijkomende grond zoveel mogelijk op de locatie te verwerken en bij eventueel afvoeren rekening te houden met de aanbevelingen uit het verkennend bodemonderzoek. Conclusie Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4.1.3 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan.

Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

16

De Provincie Zeeland heeft op basis van historische gegevens een kaart gemaakt waar mogelijk munitie aanwezig is uit de Tweede Wereldoorlog. Dit gebaseerd op literatuur, gemeentearchieven, experts, stafkaarten, meldingen van burgers en andere archiefbronnen. Het rapport ‘Conventionele Explosieven in Zeeland’ dateert uit december 2010. Het plangebied is niet gelegen in een aandachtsgebied voor niet gesprongen explosieven (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8 | Uitsnede Niet Gesprongen Explosieven Kaart (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Juust) Conclusie Het aspect niet gesprongen explosieven staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4.1.4

Cultuurhistorische waarden

De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Volgens de kaart Cultuurhistorie Zeeland van de Provincie Zeeland is op ongeveer 100 meter afstand van het plangebied aan de Dijkwelseweg 38 een historische boerderij gelegen. De voorgenomen ontwikkeling zal geen negatieve effecten hebben op deze boerderij, gelet op de afstand en ruimtelijke scheiding tussen het plangebied en de historische boerderij. Conclusie Het aspect cultuurhistorische waarden vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

17

4.2 WATER EN NATUUR Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes. 4.2.1 Weging van het waterbelang Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Om inzicht te krijgen in de waterhuishouding ter plaatse wordt er gekeken naar wateroverlast, watersysteem en hemel- en afvalwater. Om het plangebied goed te kunnen ontsluiten, wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige ontsluiting van ’s Heeren Loo. Hier wordt vanuit het plangebied een verbinding mee gemaakt. Wateroverlast Met het realiseren van nieuwe bebouwing zal er een toename zijn in de hoeveelheid verhard oppervlak.

Het plangebied bestaat uit diverse onderdelen, namelijk de woningen zelf, de verharding van de rijbaan en parkeervakken. Op basis van de meest recente tekeningen van 1 september 2025 zijn de oppervlaktes berekend. De uitgangspunten voor watercompensatie zijn op 8 oktober 2025 en 19 november 2025 afgestemd met Waterschap Scheldestromen. Uitgangspunten watercompensatie - Woningen: footprint van circa 462 m2. Het voornemen is om het regenwater van het dakoppervlak af te voeren naar een nabijgelegen waterberging van de zuidelijke boomgaard. Desondanks is er wel sprake van verhard oppervlak, waardoor dit moet worden meegenomen in de berekening voor watercompensatie. - Bergingen: footprint van circa 60 m2. De bergingen worden voorzien van een hemelwaterafvoer die is aangesloten op een grindput. Deze grindput wordt aangesloten op een watergang. Er is sprake van vertraagde afvoer, waardoor geen watercompensatie benodigd is. - Tuin: De voor- en achtertuinen van de woningen hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 973 m2. Het voornemen is om in het koopcontract afspraken te maken over het verhard oppervlak in de tuinen. Het is van belang dat wateroverlast wordt voorkomen, waardoor wordt gerekend met 75% verhard oppervlak. Dit komt neer op circa 730 m2 verharding voor de tuinen. Dit water wordt via de pompput afgevoerd naar het nabijgelegen waterbassin.

- Rijbaan voorlangs woningen: Ervan uitgaande dat de rijbaan op 1-oor wordt aangelegd zonder kolken richting de bermsloot van de Dijkwelseweg, watert dit verharde oppervlak via een groenstrook/berm af (vertraagde afvoer, geen compensatie). - Rijbaan en parkeren: Het water wat op de rijbaan (dichte verharding) en parkeervakken (grasbetontegels) komt, wordt oppervlakkig afgevoerd naar de naastgelegen groenstrook (vertraagde afvoer, geen compensatie). Het parkeerterrein kan ook op 1-oor worden aangelegd richting de scheidingssloot van Dijkwelseweg 15a, dit is geen leggerwater. Hierbij is ook het uitgangspunt dat er geen kolken worden aangebracht, aangezien er dan wel sprake is van compensatie. Benodigde watercompensatie Er is watercompensatie benodigd voor de dakoppervlaktes van de woningen en de oppervlaktes van de tuinen. Dit komt neer op circa 1.192 m2 verhard oppervlak, waardoor circa 89,4 m3 gecompenseerd moet worden. Het water wordt afgevoerd naar een pompput die vervolgens het waterbassin ten zuiden van het plangebied vult. Het waterbassin heeft een bergingscapaciteit van circa 3.500 m3. Er is meer dan voldoende capaciteit om te voorzien in de benodigde berging van de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast is het waterbassin voorzien van een overstort, welke niet direct is aangesloten op het oppervlaktewatersysteem.

Hierdoor kan in het geval dat het waterbassin vol is alsnog worden voorzien in een vertraagde (indirecte) vorm van waterafvoer.

18

Watersysteem Op de Legger Oppervlaktewaterlichamen van Waterschap Scheldestromen is aangegeven dat er diverse watergangen in de omgeving aanwezig zijn. Via de interactieve kaart Werkingsgebieden Waterschapsverordening 2025 van het Waterschap zijn de bijbehorende beschermingszones te zien (zie afbeelding 9). Op deze kaart is te zien dat er aan de noordzijde een leggerwater (tertiair) aanwezig is. Het oppervlaktewater aan de westzijde betreft geen leggerwater. Aan de oostzijde is tevens een leggerwater gelegen, echter is het kaartmateriaal vanwege de recente ontwikkelingen op de naastgelegen gronden van ’s Heeren Loo nog niet actueel. Op de onderstaande afbeelding is de ontwikkeling globaal weergegeven ten opzichte van de leggerwateren en bijbehorende beschermingszones.

Afbeelding 9 | Werkingsgebieden Waterschapsverordening 2025 (bron: Waterschap Scheldestromen, bewerking: Juust) Het is verboden zonder omgevingsvergunning gebruik te maken van een beschermingszone leggerwateren door daarop, daarboven, daarover of daaronder werkzaamheden te verrichten die de gebruikelijke wijze van uitvoering van het onderhoud aan een leggerwater kunnen belemmeren. De woningen liggen buiten de beschermingszone van de noordelijk gelegen leggerwateren. Voor het oppervlaktewater tussen het plangebied en de gronden van ’s Heeren Loo geeft Waterschap Scheldestromen aan dat er op 5,00 m uit de insteek mag worden gebouwd. Doordat het onderhoud aan de waterloop plaatsvindt vanaf de zijde van ’s Heeren Loo, mag er beplanting worden aangebracht op 1,00 m uit de insteek. Voor het ontsluiten van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de inrit van ’s Heeren Loo om op de Dijkwelseweg te komen. Hiervoor is een nieuwe toegangsdam nodig. Deze dam moet uitgevoerd worden met betonbuizen rond 500. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig van het waterschap. Hemel- en afvalwater Het hemelwater afkomstig van het gebouw wordt afgevoerd naar de waterberging aan de noordzijde van het perceel. Het afvalwater wordt gekoppeld door met een rioolgemaal en persleiding aan te sluiten op het gemeentelijke rioleringssysteem.

Het hemelwater wordt via grondriolering en/of via het oppervlaktewater afgevoerd. Conclusie Het aspect weging van het waterbelang staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

19

4.2.2 Soortenbescherming Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Het plangebied is op dit moment in gebruik als boomgaard. Om negatieve effecten te voorkomen is door MaGRID op 4 september 2025 een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 3). De resultaten van het onderzoek geven aan dat er geen negatieve gevolgen zijn voor beschermde soorten en dat vervolgonderzoek niet aan de orde is. Uit het onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig zijn in de te rooien fruitbomen en dat er weinig verandert aan de potentiële foerageergebieden en vliegroutes. Verder zijn er geen nadelige gevolgen te verwachten voor overige wettelijk beschermde soorten.