Toelichting Past.vd.Plaatstr.36bRijpw 14mei2024

Gemeente Kaag en Braassem Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering Toelichting

Verantwoording Titel

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering

Status

Vastgesteld

Opdrachtgever

Benbouw Adviezen B.V. T.a.v. de heer B. Oostdam Rijndijk 99 a 2394 AE Hazerswoude

Opdrachtnemer

CTvision Plataanstraat 14 2803 SW Gouda 06-28062140

Datum

14 mei 2024

Auteur

T. Revet

E-mail adres

info@ctvision.nl

Website

www.ctvision.nl

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .................................................................................... 5

1.1 Aanleiding .................................................................................................................... 5 1.2 Procedure .................................................................................................................... 5 1.3 Leeswijzer .................................................................................................................... 6

2.

Planbeschrijving ........................................................................ 7

2.1 Ligging plangebied ....................................................................................................... 7 2.2 Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................ 7 2.3 Bestaande situatie ....................................................................................................... 9 2.4 Toekomstige situatie ................................................................................................. 10 2.5 Verkeer en parkeren.................................................................................................. 13

3.

Beleid en regelgeving............................................................... 15

3.1 Rijksbeleid.................................................................................................................. 15 3.2 Provinciaal beleid ...................................................................................................... 16 3.3 Regionaal beleid ........................................................................................................ 22 3.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................. 23

4.

Omgevingsaspecten................................................................. 27

4.1 Bodem ....................................................................................................................... 28 4.2 Geluid ........................................................................................................................ 29 4.3 Externe veiligheid ...................................................................................................... 30 4.4 Bedrijven en Milieuzonering ..................................................................................... 31 4.5 Luchtkwaliteit ............................................................................................................ 34 4.6 Natuur........................................................................................................................ 36 4.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling .................................................................................... 30 4.8 Water ......................................................................................................................... 40 4.9 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................. 43 4.10 Duurzaamheid ........................................................................................................... 45

5.

Juridische planbeschrijving ...................................................... 47

5.1 Algemeen ................................................................................................................... 47 5.1 Hoofdopzet ................................................................................................................ 47

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

3

6.

Uitvoerbaarheid ...................................................................... 48

6.1 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................... 48 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid............................................................................ 48

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 en 36b (0106-2022)

Bijlage 2

Nader bodemonderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 en 36b (21-06-2023)

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (09-05-2022)

Bijlage 4

Ecologisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (21-03-2022)

Bijlage 5

Nader ecologisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (20-10-2023)

Bijlage 6

Archeologisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (05-05-2022)

Bijlage 7

Archeologisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (19-08-2022)

Bijlage 8

Aanvullend archeologisch onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 36 (05-052023)

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

4

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op het perceel Pastoor van der Plaatstraat 36 in Rijpwetering staat een woning met daarachter diverse voormalige agrarische gebouwen. Deze gebouwen zijn verouderd en zijn voorzien van asbestdaken. De eigenaar gebruikt deze gebouwen niet meer en wil deze daarom slopen. Daarvoor in de plaats is de wens om twee woningen terug te bouwen. De twee woning zouden dan direct achter de bestaande woning komen te liggen. Vanwege de te beperkte afstand tot de naastgelegen veehouderij is het alleen niet mogelijk om twee woningen achter de bestaande woning te realiseren. Daarom is in 2018 voor de woning die wel op voldoende afstand komt te liggen een omgevingsvergunning aangevraagd, welke in 2021 is verleend. Deze woning komt achter de bestaande woning in de noordwest hoek van het perceel te liggen. Om toch de tweede woning te kunnen realiseren is nu besloten om de bestaande woning te slopen en op deze plek twee nieuwe woningen terug te bouwen.

Afbeelding 1

1.2

foto bestaande situatie Pastoor van der Plaatstraat 36

Procedure

Het perceel Pastoor van der Plaatstraat 36 ligt in het geldende bestemmingsplan ‘Oud Ade en Rijpwetering’, vastgesteld op 18 december 2017 en de 1e herziening van dit bestemmingsplan, vastgesteld op 8 april 2021. In de 1e herziening heeft het perceel de bestemming ‘Wonen’ met de aanduiding ‘maximaal aantal wooneenheden 6’. Met de al vergunde woning op Pastoor van der Plaatstraat 36a is sprake van 6 ‘bestaande’ woningen. Het realiseren van nog een extra woning is hiermee in strijd. Het vervangen van de bestaande boerderij voldoet wel aan de herziening.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

5

Naast de bestemming ‘Wonen’ is ook de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ opgenomen en de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. Op beide wordt later in dit bestemmingsplan ingegaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Door middel van dit bestemmingsplan wordt de maatvoeringaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op de verbeelding aangepast en de aanduiding ‘vrijstaand’ wordt gewijzigd naar ‘twee-aneen’.

Afbeelding 2

1.3

uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘1e herziening Oude Ade en Rijpwetering’

Leeswijzer

In dit bestemmingsplan wordt, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 de planbeschrijving gegeven, waarbij ingegaan wordt op de begrenzing van de locatie, de historie en de bestaande en nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader beschreven en in hoofdstuk 4 worden de randvoorwaarden bij het plan toegelicht. De randvoorwaarden bestaan uit de diverse (milieu)planologische aspecten. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving en het laatste hoofdstuk bevat de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

6

2.

Planbeschrijving

2.1

Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel Pastoor van der Plaatstraat 36 en 36b in Rijpwetering. Rijpwetering is een dorp in de Zuid-Hollandse gemeente Kaag en Braassem en ligt ten oosten van Leiden en ten noordwesten van Alphen aan den Rijn. Kaag en Braassem is op 1 januari 2009 ontstaan door samenvoeging van de gemeenten Alkemade en Jacobswoude. Rijpwetering ligt aan beide kanten van het kanaal de Rijpwetering en is één van de 11 kernen van de gemeente. De Pastoor van der Plaatstraat ligt ten zuiden van de dorpskern en vormt de verbinding met de provinciale weg N445. Het perceel ligt op ca. 90 meter van de provinciale weg. Ten westen van het perceel liggen weilanden, ten noorden en zuiden liggen woningen met ten zuiden een melkveehouderij.

Afbeelding 3

2.2

ligging plangebied

Ontstaansgeschiedenis

Ontstaansgeschiedenis plangebied en omgeving Rijpwetering De kern Rijpwetering en dan met name het bebouwingslint is in de vroege middeleeuwen ontstaan op de stroomrug van een vroegere veenstroom. Het omliggende agrarische gebied is in de daaropvolgende eeuwen in cultuur gebracht. Met de groei van de Hollandse steden aan het eind van de Middeleeuwen ontstond een grote behoefte aan brandstof. Het houtaanbod werd snel kleiner en de behoefte aan turf daardoor steeds groter. Grote delen van het veenweidegebied in West-Nederland zijn toen afgegraven, vooral de gebieden op enige afstand van de rivieren, zoals de omgeving van Rijpwetering, aangezien hier het als brandstof zeer geschikte veenmosveen voorkwam.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

7

Door deze grootschalige verveningen was een landschap vol plassen ontstaan, die veelal nog vergroot werden door afslag van de oevers op plaatsen waar de wind vrij spel had. Bewoning bleef grotendeels beperkt tot de oude hooggelegen stroomrug.

Afbeelding 4

Oud Ade en Rijpwetering omstreeks 1915 (Bron: www.topotijdreis.nl).

De Veender- en Lijkerpolder ten oosten van Rijpwetering werd in 1784 drooggemalen, de Akkerslootpolder in 1816. Zo ontstond een landschap met relatief grote hoogteverschillen. In de droogmakerijen werd een beperkt aantal boerderijen gebouwd. De landschappelijke hoofdstructuur van veenpolders, veenstromen en droogmakerijen is nog grotendeels intact. Het tracé van de oude raillijn is later gebruikt voor een wegverbinding, de provinciale weg N445 en is door de jaren heen min of meer een onderdeel van het landschap gaan vormen. De tracés van de rijksweg A4 en de HSL zijn later over de oude structuur heen gelegd en vertonen daarmee geen enkele visuele relatie. De laatste jaren is de kern Rijpwetering uitgebreid ten zuiden van de Oud Adeselaan. In de jaren '80 van de vorige eeuw heeft hier de laatste uitbreiding van de kern plaatsgevonden, welke de huidige zuidelijke afronding van Rijpwetering vormt. Ruimtelijke structuur Rijpwetering Het oude dorpslint van Rijpwetering ligt op een smalle strook bovenland te midden van diepe droogmakerijen en een deel onvergraven veengebied aan de noordwest- en zuidwestzijde. Pas recentelijk heeft aan de noordwestkant uitgroei van het dorp in een laaggelegen polder plaatsgevonden.

De hooggelegen rug bestaat aan de noordkant (vanaf de Koppoel tot aan het gemaal) uit een doorgaand tweezijdig bebouwingslint, waarvan het westelijk deel mede ontsloten wordt door een hooggelegen achterweg. Aan de oostkant loopt het bebouwingslint van oudsher ver zuidwaarts door. Door de aanleg van de A4 is in dit oostelijke lint een breuk ontstaan. Het deel ten noorden van de rijksweg manifesteert zich als dorpsgebied, terwijl het deel ten zuiden van de rijksweg (buiten het plangebied) als gevolg van de opgetreden breuk zich voordoet als buitengebied. Rijpwetering wordt aan alle zijden omgeven door een open weidegebied. Het omringende polderlandschap heeft, met name aan de westkant, een hoge kwaliteit.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

8

Aan de oostzijde is sprake van enige visuele verstoring als gevolg van de rijksweg A4, de HSL en het glastuinbouwgebied ten zuiden van Roelofarendsveen. De ruimtelijke structuur van de dorpskern wordt bepaald door de oude lintstructuur met zijn karakteristieke profiel, van west naar oost bestaande uit een achterpad, bouwsteden, wetering, rijweg, lintbebouwing en ringwater. De kern Rijpwetering heeft een zeer waardevolle historische ruggengraat. Deze bestaat uit de wetering en de begeleidende bebouwing langs de Koppoellaan, Pastoor van der Plaatstraat en de Zuidweg. Dit lint heeft een karakteristiek en asymmetrisch profiel. In het dorpse deel van het lint - grofweg langs de Koppoellaan en de Pastoor van der Plaatstraat tot aan het gemaal - is aan de overkant van de wetering bebouwing aanwezig. In zuidelijke richting neemt de bebouwingsdichtheid verder af en ontstaat een meer open karakter. Tussen de bebouwing door zijn er fraaie doorzichten op het aangrenzende poldergebied. Het ruimtelijk beeld van het lint wordt aan de oostzijde bepaald door een aaneengesloten bebouwingslint met overwegend vrijstaande bouwmassa's. Vele panden hebben cultuurhistorische en/of beeldbepalende waarden. Het historische lint grenst aan de oostkant aan een watergang en een dijk langs het aangrenzende poldergebied. In deze zone heeft zich een gemêleerde bebouwing ontwikkeld.

Deze bestaat uit recent gebouwde woningen, glastuinbouw, bedrijven etc. Deze zone heeft geen historische kwaliteiten en maakt een enigszins verrommelde indruk. De rijweg, de aangrenzende wetering en de vele in vorm variërende bruggetjes, bieden de weggebruiker een levendig beeld.

2.3

Bestaande situatie

Op het perceel staat diverse bebouwing met langs de weg een woning. De woning staat parallel aan de weg en bestaat uit 1 bouwlaag en een kap met dakpannen. Direct achter de woning staat de oude huisstal (112 m2) die gebruikt wordt als schuur. Aan de stal vast (achter de woning) staat een hooischuur (68 m2) bestaande uit metalen golfplaten en een bijna plat dak. De stal en hooischuur zijn ca. 3 meter hoger dan de woning Naast de hooischuur staat een oude grupstal (48 m2). Deze stal staat haaks op de weg en is goed zichtbaar vanaf de weg.

Afbeelding 5

vogelvluchtfoto oorspronkelijke situatie Pastoor van der Plaatstraat 36

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

9

Achterop het perceel staat een open loods met een dubbele garage (140 m2). Naast deze schuur stond een kleine paardenschuur (40 m2).

Afbeelding 6

2.4

boven: open loods met dubbele garage, onder: oude huisstal, hooischuur en oude grupstal op voorgrond

Toekomstige situatie

De voormalige agrarische gebouwen, zoals hiervoor beschreven, zijn zeer verouderd en gedeeltelijk voorzien van asbestdaken. Hierdoor oogt het perceel rommelig. Het plan bestaat daarom uit de sloop van alle gebouwen, in totaal ca. 410 m2. Daarvoor in de plaats worden twee woningen teruggebouwd. Voor één van deze woningen (nr 36a) is in 2021 al een omgevingsvergunning verleend en deze woning is al mogelijk op grond van de 1e herziening van het bestemmingsplan ‘Oude Ade en Rijpwetering’. In eerste instantie bestond het plan uit het realiseren van de twee nieuwe woningen direct achter de bestaande woning, op de plek van de te slopen bijgebouwen. Vanwege de beperkte afstand tot de naastgelegen veehouderij is dit niet mogelijk. Daarom is nu besloten de bestaande boerderij te slopen en op deze plek twee woningen terug te bouwen. De nieuwe woningen zullen aan elkaar worden gebouwd, zodat het compact blijft en de uitstraling vergelijkbaar blijft met de huidige situatie. Zoals de meeste woningen langs het lint bestaan de woningen uit 1 bouwlaag met een kap. De Pastoor van der Plaatstraat is een karakteristiek lint met aan beide zijde bebouwing. De bebouwing aan de westzijde van het lint, waar het onderhavige perceel ligt, heeft een meer open karakter dan de bebouwing aan de oostzijde. Tussen de bebouwing door zijn er fraaie doorzichten op het aangrenzende poldergebied.

Door de compacte huidige bebouwing op dit perceel is er geen zicht mogelijk op het achtergelegen poldergebied. Met de sloop van de schuren wordt er wat verrommeling opgeruimd. Met name daarmee is kwaliteitsverbetering te behalen.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

10

Vervanging van het oude woonhuis van de boerderij is weliswaar een verlies van een stukje karakter maar niet onoverkomelijk. De nieuwe geschakelde woningen in een boerderijvorm zal het boerenkarakter van deze plek voor de volgende generaties doorgeven.

Afbeelding 7

nieuwe situatie vervangen bestaande boerderij door 2 woningen aaneen gebouwd

Het exacte ontwerp van de geschakelde woningen is nog niet gereed. Gedacht wordt aan onderstaande varianten. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze heeft nader overleg met de provincie Zuid-Holland plaats gevonden. Verschillende kaprichtingen en massa vormen zijn met elkaar vergeleken om tot een passend karakteristiek beeld te komen. Daarbij is tevens in acht genomen dat de bestaande niet onderheide woning in de loop der jaren is verzakt en de (boezem) waterkering meermaals is opgehoogd. Vanuit waterbouwkundige eisen van Hoogheemraadschap Rijnland zal het nieuwe vloerpeil van de woning hoger moeten worden. Bij een kaprichting evenwijdig aan de Wetering ontstaat al snel een massaal confronterend aanzicht vanaf de weg. Daarom is in onderling overleg gekozen voor een opener front van twee geschakelde kopgevels. Bij voorkeur verspringen de kopgevels in diepte ten opzichte van de weg. Vandaar dat de rooilijn aan de voorzijde van het zoekgebied inspringt, passend bij het variërende bebouwingslint langs de Pastoor van der Plaatstraat, zie ook afbeelding 10.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

11

De twee volumes van de woningen worden vervolgens door een lager volume aan elkaar verbonden. Beide varianten zijn passend in het karakteristieke lint, de ruimtelijke kwaliteit wordt daarbij behouden of versterkt.

Afbeelding 8

Impressie variant 1 (principe van hoofdwoning met zomerhuis)

Afbeelding 9

Impressie variant 2 (principe van hoofdwoning met schuurwoning)

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

12

Afbeelding 10

2.5

Bestaande woningen langs de westzijde van de Pastoor van der Plaatstraat

Verkeer en parkeren

Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid verkeer dat wordt gegenereerd in de oude en nieuwe situatie, zijn de kencijfers van het CROW gebruikt (publicatie 317). Uitgegaan is van het gebiedstype ‘buitengebied, niet stedelijk’. Het aantal woningen is gebaseerd op het aantal dat gebruik maakt van de brug ter hoogte van nr. 36. Bestaande situatie: Functie Koopwoning, vrijstaand

Generatie 7,8 per woning

Programma 5

Totaal 156 156

Nieuwe situatie: Functie Koopwoning, vrijstaand

Generatie 7,8 per woning

Programma 6

Totaal 187,2 187,2

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

13

Uit voorgaande blijkt dat het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie iets zal toenemen. De bestaande ontsluiting is toereikend voor deze toename. De ontwikkeling is daarom vanuit het verkeersaspect aanvaardbaar. Bereikbaarheid hulpdiensten De locatie is vanaf de Pastoor van der Plaatstraat bereikbaar via een brug. Deze brug is in het verleden verzwaard, waardoor deze ook toegankelijk is voor voertuigen van ruim 30 ton en aslasten van 11,5 ton. Dit betekent dat hulpdiensten hiervan gebruik kunnen maken en daardoor op korte afstand van de woningen kunnen komen (minder dan 40 meter). Parkeren De gemeente Kaag en Braassem heeft haar eigen parkeerbeleid vastgelegd in de Nota parkeernormen (2018). De CROW kencijfers dienen als uitgangspunt voor de nota, waarmee de normen hetzelfde zijn. In de nota wordt echter meer specifiek ingegaan op de toepassing van deze normen binnen de gemeente. Daarbij is een kaart met gebiedsindeling opgenomen. Het plangebied valt op deze kaart binnen de zone 'rest bebouwde kom'. Voor vrijstaande woningen bedraagt de parkeernorm 1,9 - 2,7 parkeerplaatsen per woning. Voor de extra woning in dit plan betekent dit dus dat maximaal 2,7 parkeerplaatsen nodig zijn. Hier kan, gezien de omvang van het perceel aan worden voldaan. Op het erf worden uiteindelijk drie woningen gebouwd.

De totale parkeerbehoefte is dan minimaal 5,7 (3 x 1,9) en maximaal 8,1 (3 x 2,7). Het perceel heeft meer dan genoeg ruimte voor het realiseren van 6 tot 8 parkeerplaatsen, zie afbeelding 7. Het benodigde aantal parkeerplaatsen volgens de Nota parkeernormen is: Functie Norm rest bebouwde Programma Totaal kom Vrijstaande woning min 1,9 - max 2,7 1 max 2,7

Conclusie De nieuwe ontwikkeling zorgt, gezien de verwachte beperkte toename aan verkeersbewegingen, niet voor verkeershinder op de Pastoor van der Plaatstraat. Daarnaast worden op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd en zijn de woningen bereikbaar voor hulpdiensten.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

14

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Artikel 3.1.6, lid 2 Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren heeft het rijk nog wel de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze is wettelijke verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Voor de toetsing aan de ladder wordt verwezen naar paragraaf 3.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het rijk legt met het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Nationale omgevingsvisie (NOVI) zijn herbevestigd.

Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016 en 1 januari 2017 op onderdelen aangevuld.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

15

Conclusie Dit plan betreft het saneren van voormalige agrarische bebouwing en daarvoor in de plaats terugbouwen van één woning. Daarmee is het plan niet in strijd met de rijksbelangen.

3.2

Provinciaal beleid

Het omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De geconsolideerde Omgevingsvisie- en verordening zijn op 15 maart 2022 in werking getreden. Omgevingsvisie Zuid-Holland De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. De zes ambities zijn: 1. Naar een klimaatbestendige delta; 2. Naar een nieuwe economie: the next level; 3. Naar een levendige meerkernige metropool; 4. Energievernieuwing; 5. Best bereikbare provincie; 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van de maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Beleid ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit.

In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeeld een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, zie afbeelding 17, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de Omgevingsverordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. De gebiedsprofielen, die gezamenlijk met decentrale overheden en ander partijen in de regio zijn opgesteld, spelen een belangrijke rol. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van de gebieden in categorieën en onderscheidt ze ruimtelijke ontwikkeling naar hun mate van impact. De provincie onderscheidt drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen: 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

16

2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Tevens worden een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar ook onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ontwikkelingen mogelijk zijn, maar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn: 1. Gebieden met topkwaliteit (beschermingscategorie 1). Gebieden met hoge en specifieke natuurwaarden in Zuid-Holland, gebundeld in het NNN en Natura 2000 gebied, Cultuurhistorische kroonjuwelen en graslanden bollenstreek. 2. Gebieden met bijzondere kwaliteit (beschermingscategorie 2): Belangrijke weidevogelgebieden, openbare recreatiegebieden en groene buffers Ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige) stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden.

Afbeelding 8

uitsnede kwaliteitskaart (Laag van de Ondergrond, Laag van de Cultuur- en Natuurlandschappen, Laag van de Stedelijke Occupatie en Laag van de Beleving)

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

17

Veencomplex – Veen Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengrond met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze grondmakerijen varieert van venig tot (oude zee) klei. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Richtpunt: Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Veen(weide)landschap De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst.

Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de (open) poldereenheden. Richtpunten: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Stads- en dorpsranden De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied.

De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op de kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Richtpunt Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

18

Groene buffers De groene buffer is een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan de steden. De bufferende werking hiervan is van grote waarde. De kwaliteit “niet-verstedelijkt gebied" of luwte blijft behouden of wordt waar mogelijk versterkt. Richtpunten Er vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats in de bufferzone. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Beoordeling De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de genoemde richtpunten en zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het plangebied. Verouderde voormalige agrarische gebouwen worden gesloopt en daarvoor in de plaats worden uiteindelijk twee in het lint passende woningen teruggebouwd. Dit plan maakt één van deze woningen mogelijk. Door sloop van de gebouwen ontstaat meer openheid op het perceel. De nieuwe woningen worden geschakeld gebouwd, waarbij rekening wordt gehouden met het huidige beeld van de bestaande woning, maar ook de karakteristiek van het lint. Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling die goed in het landschap wordt ingepast. In de Omgevingsverordening is het bovenstaande beleid verder uitgewerkt. In de navolgende paragraaf vindt de toetsing van het planvoornemen aan het bovenstaande beleid plaats.

Provinciale Omgevingsverordening De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn instrumenten die onderling sterk met elkaar samenhangen. In de systematiek van de Omgevingswet is de inhoud van de Omgevingsvisie voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende kaarten en bepalingen relevant.

Afbeelding 9

Uitsnede kaart 14 (Ruimtelijke kwaliteit en beschermingscategorie) en 3 (Regionale waterkeringen) omgevingsverordening Zuid-Holland

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

19

Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 6.9) De locatie ligt in beschermingscategorie 2. Een bestemmingsplan in dit gebied kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1.

een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Bij dit plan is sprake van inpassen. Het plan past in de huidige structuur en identiteit van het gebied. De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast en passen qua aard en schaal in het gebied. De relevante richtpunten voor het plangebied zijn: • Blokverkaveling o Handhaven en versterken van het specifieke karakter van de blokverkaveling door het instandhouden en beleefbaar houden van bestaande sloten en specifieke blokvorm van de kavels. o Daar waar onderscheid tussen lengtesloten en overige sloten niet te maken is, is demping van sloten in principe niet mogelijk. o Instandhouden van het beeld van gebiedseigen groen en bebouwing. o Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verdichting van het open landschap. Het aanbrengen van bijvoorbeeld hoog opgaande beplanting of nieuwe bebouwing buiten bestaande erven is niet gewenst. o Draag bij nieuwe ontwikkelingen zorg voor behoud van zichtrelaties.

• Plassen en vaarten in het boezemstelsel o Behoud en versterken van een voor iedereen zichtbare, toegankelijke en beleefbare waterstructuur als dragende identiteit van het gebied. o Continuïteit van de waterstructuur is van belang voor recreatieve en ecologische verbindingen. o Behoud van de buitendijkse gebieden als bijzondere en waardevolle natuuren/of recreatiegebieden langs de plassen. • Boezemlint o Behouden van doorzichten om de kade herkenbaar te houden en de visuele relatie met het achterliggende landschap te handhaven. o Kavelrichting langwerpig en haaks op de boezemgang. o Directe ontsluiting van het erf op het lint.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

20

o

Soms liggen er agrarische erven aan de achterkant van het lint; zogenaamde tweedelijnsbebouwing. Hier is uitbreiding mogelijk, mits het dient ter ondersteuning van de (verbrede) functie van het landbouwbedrijf en de ontwikkeling een directe functionele relatie heeft met het landschap.

Beschermingscategorie 2 Groene buffers (Artikel 6.9d) Binnen de groene buffers zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, voor zover dit geen grootschalige ontwikkelingen behelzen en de bufferfunctie blijkens een afdoende motivering niet onevenredig wordt verstoord. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de functie van het gebied als tegenhanger van de stedelijke verdichting en stedelijke dynamiek; b. de identiteit die het gebied verleent aan de nabij gelegen stedelijke omgeving; c. de bescherming die het gebied biedt tegen grootschalige stedelijke ontwikkeling; d. de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Beoordeling De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de genoemde richtpunten en zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het plangebied. Verouderde voormalige agrarische gebouwen worden gesloopt en daarvoor in de plaats worden uiteindelijk twee in het lint passende woningen teruggebouwd. In dit plan wordt één van deze woningen mogelijk gemaakt. Daarbij wordt de bestaande boerderij ook gesloopt. Door sloop van de gebouwen ontstaat meer openheid op het perceel. De nieuwe woningen worden geschakeld of aaneen gebouwd op het bestaande erf. Daarmee wordt recht gedaan aan het huidige beeld van de bestaande boerderij en zijn de woningen passend in het karakteristieke lint.

Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling die goed in het landschap wordt ingepast. Ladder voor duurzame verstedelijking (Artikel 6.10) Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e, 3e en 4e lid van het Bro). In de eerste plaats zal dus moeten worden beoordeeld of de bouw van 3 nieuwe woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeling Op grond van artikel 1.1.1, lid 1 Bro wordt het volgende verstaan onder stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Er is geen ondergrens bepaald voor wat een stedelijke ontwikkeling is. Ook is het begrip ‘woningbouwlocatie’ niet nader gedefinieerd. Uit de overzichtsuitspraak ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking (d.d. 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat een ontwikkeling met niet meer dan 11 woningen niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Toetsing aan de ladder is in dit geval daarom niet nodig. Regionale waterkeringen (Artikel 6.22) In een bestemmingsplan worden de waterkeringen en bijbehorende beschermingszones voorzien van een specifieke bestemming.

Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.

Beoordeling Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

21

In het bestemmingsplan is de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ opgenomen. Bebouwing is alleen toegestaan na positief advies van het Hoogheemraadschap. Klimaatverandering (Artikel 6.50) Klimaatverandering is een steeds belangrijker aspect in de samenleving. Daarom dient bij iedere ontwikkeling rekening gehouden te worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering. In een bestemmingsplan wordt daarom rekening gehouden met a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte Beoordeling Het plan voorziet in de sloop en sanering van 410 m2 aan voormalige agrarische bebouwing. Daarvoor in de plaats worden twee woningen teruggebouwd. Daarbij wordt ook een deel van de erfverharding verwijderd en vervangen door tuinen. Hierdoor wordt het waterbergend vermogen van de locatie vergroot. Neerslag wordt grotendeels door het groene erf opgenomen en daarnaast direct afgevoerd op de aanwezige watergangen (voor- en achterkant). Door de groene inrichting van het erf zal de hitte op de locatie beperkt zijn. Conclusie Het plan voor het slopen van voormalige agrarische bebouwing en het terugbouwen van uiteindelijk twee extra woningen voldoet aan het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 Holland Rijnland wil een goed woonklimaat realiseren met voldoende en gevarieerde woningen, met aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving. Voor het wonen in het veenweidegebied stelt de regionale structuurvisie dat er meer aandacht moet komen voor wonen. Inwoners van het gebied waarderen de openheid en historie. Verrommelde bebouwing moet zo veel mogelijk uit het open landschap verdwijnen en natuurgebieden krijgen bescherming. Dit is ook aantrekkelijk voor ‘nieuwe inwoners’ en juist zij kunnen een stimulans vormen voor de leefbaarheid. Om dit te bereiken zet Holland Rijnland in op woningbouw op een kleinschalig niveau en variërend in woonmilieus, prijzen en woningtypes. Nieuwe ontwikkelingen moeten worden afgestemd op de bestaande kernkwaliteiten. Regionale woonvisie Holland Rijnland In de regionale Woonvisie van Holland Rijnland hebben de samenwerkende gemeenten gezamenlijk een perspectief vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor het vaststellen van het kwantitatieve en kwalitatieve bouwscenario en biedt een richtinggevend beleidskader voor corporatie, projectontwikkelaar, bewoners en niet in de laatste plaats voor regiogemeenten. In de woonvisie is afgesproken dat jaarlijks een monitor plaatsvindt van de gerealiseerde toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad en de voorgenomen bouwplannen van de gemeenten.

Daarbij moeten in de periode 2008-2019 in totaal netto ruim 24.000 woningen worden toegevoegd. Bij de realisatie van nieuwe woningen vormt het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen het uitgangspunt en voor de gemeente Kaag en Braassem geldt dat 30% van alle woningbouw sociaal dient te zijn.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

22

Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017 Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en steeds kleinere gezinnen. Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2014. Met de woonagenda willen de gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio’s Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek. Op de eerste plaats gaat het om de ontwikkeling van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus). Andere belangrijke opgaven zijn het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen, waarvoor aanvullende zorg noodzakelijk is. Met de vernieuwde Regionale Woonagenda zijn gemeenten in staat hun woningbouwplannen onderling beter af te stemmen, qua bouwjaar en woonmilieu. De druk op de woningmarkt in de Randstad is groot. De komende 15 jaar zullen volgens de verstedelijkingsagenda “Samen waarmaken en versnellen” in de zuidelijke Randstad 230.000 woningen toegevoegd moeten worden. De verstedelijkingsagenda constateert dat deze ontwikkeling niet gaat lukken zonder interventies en tempoversnelling.

Volgens de provinciale Woningbouwbehoefteraming is in Kaag en Braassem in de periode 2017 – 2021 behoefte aan 450 woningen. Het toevoegen van één woning in Rijpwetering past binnen dit aantal. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op het regionale beleid. De ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het veenweidegebied en voegt een woning toe, waardoor de doorstroming wordt bevorderd.

3.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Kaag en Braassem De gemeenteraad van Kaag en Braassem heeft op 24 januari 2022 de Omgevingsvisie Kaag en Braassem vastgesteld. In deze brede visie verbindt de gemeente de fysieke leefomgeving en het sociale domein aan elkaar. Met de omgevingsvisie wil de gemeente borgen wat goed gaat en inzetten op verdere vernieuwing en ontwikkeling waar dit nodig is. Per onderwerp zijn opgaven weergegeven en is aangegeven met welke doelen de gemeente deze opgaven wil bereiken. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld, met bijbehorende kenmerken en waarden. Het plangebied bevindt zich binnen het gebiedstype ‘Kernen’. De gemeente Kaag en Braassem bestaat uit 11 kernen. De kernen zijn de gebieden binnen de gemeente waar onder andere veel ruimte is voor winkels, horeca, sport en wonen. Iedere kern heeft een eigen identiteit met eigen karakteristieken. Deze zijn per kern benoemd en uitgewerkt in de dorpsperspectieven. Daarnaast worden de kernen onderverdeeld in centrum dorps en landelijk dorps. Het plangebied behoort tot landelijk dorps. Onder het subgebiedstype landelijk dorps vallen de kernen Hoogmade, Rijpwetering, Oud Ade, Kaag, Nieuwe Wetering, Rijnsaterwoude en Bilderdam.

Uitgangspunt is hier dat ontwikkelingen omtrent woningbouw en voorzieningen moeten passen binnen de aard en schaal van de omgeving en zullen dus kleinschaliger zijn dan de ontwikkelingen binnen het sub-gebiedstype centrum dorps. Dit betekent niet dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn binnen deze kernen. Uitgangspunt is een passende woning voor iedereen. Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

23

Dorpsperspectief Rijpwetering/Oud Ade Oud Ade en Rijpwetering zijn twee kerkdorpen met elk een eigen karakter. In de afgelopen decennia hebben zij belangrijke maatschappelijke voorzieningen met elkaar gedeeld. Rijpwetering-Noord en de zuidrand van Oud Ade worden gezien als potentiële uitbreidinglocaties voor woningbouw. Bij het bouwen van nieuwe woningen is het van belang dat alle doelgroepen die een huis zoeken worden bediend. De lokale economie van de dorpen is te versterken door de agrarische oorsprong en recreatie met elkaar in verbinding te brengen. Daarnaast is er aandacht voor enkele verkeerssituaties om deze te verbeteren of nieuwe recreatieve routes te creëren. Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er dient te worden aangesloten bij de uitgangspunten uit de omgevingsvisie en dat een zorgvuldige inpassing gewenst is.

Afbeelding 10

dorpsperspectief Rijpwetering en Oude Ade

Het voorliggende bestemmingsplan maakt, in ruil voor de sloop van voormalige agrarische bebouwing, één nieuwe woning mogelijk aan de Pastoor van der Plaatstraat 36b. Eerder is ook al medewerking verleend aan een extra woning, wat betekent dat totaal twee extra woningen zullen worden gerealiseerd. In het huidige plan wordt de bestaande boerderij vervangen door twee woningen. De Pastoor van der Plaatstraat is een karakteristiek lint met aan beide zijden bebouwing. De bebouwing aan de westzijde, waar het onderhavige perceel ligt, heeft een meer open karakter dan de bebouwing aan de oostzijde. Tussen de bebouwing door zijn er doorzichten op het aangrenzende poldergebied. Door de huidige bebouwing op het perceel is er geen zicht mogelijk op het achtergelegen poldergebied. Met de sloop van de bebouwing ontstaat er meer openheid. Weliswaar wordt deze openheid opgevuld door de nieuwe woningen, maar door deze meer te laten passen in de omgeving levert dit een kwaliteitsverbetering op. Op deze manier worden in het lint twee woningen toegevoegd, welke qua aard en omvang passend zijn in de omgeving. Deze kleinschalige ontwikkeling voldoet hiermee aan de uitgangspunten van omgevingsvisie.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

24

Nota inbreidingslocaties Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de bebouwingscontour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel. Rijpwetering/Pastoor van der Plaatstraat Rijpwetering kent een lange historie. Van oorsprong heeft de bebouwing in het lint veelal een agrarische functie waarbij de veeteelt de boventoon voert. Dit zorgt ervoor dat er nog diverse, vaak oude, agrarische complexen in het lint zijn opgenomen. Binnen de rode contour liggen hoofdzakelijk woningen en bedrijvigheid ingeklemd tussen de Wetering aan de westkant en de ringsloot aan de oostkant. Kenmerkend voor deze bebouwing is dat de situering afgeleid is van de fijnmazige landschappelijke structuur.

Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak deze fijnmazige landschappelijke structuur over te nemen en waar mogelijk te versterken. De bebouwing wordt in alle gevallen via de Koppoellaan, de Pastoor van der Plaatstraat of de Zuidweg ontsloten. Deze wegen lopen direct langs de oostkant van de Wetering. De bebouwing is dan ook met de voorzijde op de Wetering gericht. Aan de kant van de Ringsloot (westkant) is in veel gevallen sprake van laagwaardige achterkantsituaties. Inbreidingen dienen deze achterkantsituatie op te heffen. Hoewel er in veel gevallen geen sprake zal zijn van een volwaardige voorkant vormt het aanzicht van de bebouwing vanuit de polder wel een belangrijk uitgangspunt bij de uitwerking van initiatieven. Hierbij vormt een luchtige verkaveling met voldoende ruimte voor opgaande beplanting het uitgangpunt. Zowel functioneel als ruimtelijk is het lint divers en kleinschalig. In het lint komen bijvoorbeeld vrijstaande woningen voor, maar ook twee-onder-één-kap woningen en als uitzondering enkele rijwoningen. De massa’s van de bebouwing zijn bescheiden (één of twee bouwlagen met kap) en staan in een sterk verspringende rooilijn met de nok haaks op of parallel aan de richting van het landschap. Tussen de bebouwing liggen nog diverse open percelen. Het halfopen karakter van dit gebied wordt in de structuurvisie aangemerkt als waardevol.

Daarom wordt gesteld dat verdere verdichting niet wenselijk is. Bij sloop en nieuwbouw kunnen de betreffende uitgangspunten worden aangehouden. Planspecifiek Het perceel ligt aan de westkant van de ringsloot en wordt ontsloten via een brug. De bestaande woning wordt vervangen door twee woningen en de tweede extra woning wordt achter deze woningen gerealiseerd, waar nu nog schuren staan. De bestaande woning ligt parallel aan het lint. De nieuwe woningen worden waarschijnlijk haaks op de Pastoor van der Plaatstraat gerealiseerd. Daarmee volgen de woningen de richting van de slagenverkaveling. De kavel is ruim van opzet en de woningen worden zo gesitueerd dat voldoende ruimte over blijft voor een groene inrichting. Ten opzichte van de bestaande situatie is, door de sloop van de oudere schuren en de bestaande woning, sprake van een kwaliteitswinst aan zowel de voor- als achterkant. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de nota.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

25

Welstandsnota Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem de welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan aanvragen om omgevingsvergunning op welstandsaspecten worden getoetst en het legt voor bepaalde gebieden de beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die zorgen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken. In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorische waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- en of bij een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningplichtige gebieden. De Pastoor van der Plaatstraat ligt grotendeels in het gebied wat is aangeduid als welstandluw. Dit betekent dat er geen welstandstoets is en dat er alleen een excessenregeling geldt. Conclusie De nieuwe woning(en) wordt ingepast in het bestaande lint, waarbij qua aard en schaal aansluiting wordt gezocht bij het gebied.

Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling waarbij uiteindelijk in ruil voor de sloop van voormalige agrarische bebouwing twee extra woningen worden gerealiseerd. Vanwege de ligging nabij een veehouderij is uiteindelijk besloten de bestaande woning te vervangen en daar de tweede extra woning te realiseren. De bestaande en nieuwe woning worden geschakeld of twee aaneen gebouwd. Dit plan past daarmee in het gemeentelijk beleid.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

26

4.

Omgevingsaspecten

4.1

Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen. Verkennend bodemonderzoek Door het bureau Lankelma is op 1 juni 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt het volgende. Algemeen De bodem op de locatie bestaat tot de verkende diepte van 2,0 m-mv overwegend uit matig fijn, matig ziltig zand. Plaatselijk bestaat de bodemlaag van 0,55 – 1,0 m-mv uit sterk zandig veen. Met name de bovengrond is humushoudend. Ter plaatse is een verharding van grind aanwezig. In de uitkomende grond zijn met name in de bovengrond lokaal bijmengingen (baksteen, slakken en metselpuin) aangetroffen die duiden op de mogelijke aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de bodem. Door de opdrachtgever zijn de boorgaten voor gegraven met een graafmachine.

Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden is geen aanvullende informatie naar voren gekomen welke tot een aanpassing van de boorstrategie heeft geleid. Grond In het grondmengmonster MM01 (bovengrond, matig baksteenhoudend, zwak metselpuinhoudend) is analytisch een gehalte lood aangetoond dat de waarde (½ AW+I) overschrijdt. De aangetoonde gehalten kwik, zink, minerale olie en PAK overschrijden de achtergrondwaarden, doch overschrijden de interventiewaarden niet. Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van deze bodemlaag indicatief als klasse industrie beschouwd worden. In grondmengmonster MM02 (bovengrond) zijn analytisch licht verhoogde gehalten kwik, lood, zink en PAK aangetoond. Deze gehalten overschrijden de achtergrondwaarden, doch overschrijden de interventiewaarden niet. Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van deze bodemlaag indicatief als klasse wonen beschouwd worden. In grondmengmonster MM03 (ondergrond) zijn analytisch licht verhoogde gehalten lood en zink aangetoond. Deze gehalten overschrijden de achtergrondwaarden, doch overschrijden de interventiewaarden niet.

Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van deze bodemlaag indicatief als klasse AW2000 beschouwd worden In het grondmonster PCB (bovengrond, bodemlaag 0,0 – 0,2 m-mv) is analytisch geen verhoogd gehalte PCB aangetoond. Grondwater In het grondwater uit peilbuis PB01 zijn analytisch geen verhoogde gehalten aangetoond. Asbest in grond/puin In de mengmonsters MM04 (puin) en MM05 (grond) is geen verhoogd gehalte aangetoond. Toetsing hypothese De hypothese ‘heterogeen diffuus verdacht’ kan op basis van de resultaten worden aanvaard.

Bestemmingsplan Pastoor van der Plaatstraat 36b, Rijpwetering - toelichting

27

Conclusie Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat nader onderzoek noodzakelijk is naar de omvang van de verontreiniging met lood in MM01. Aanvullend bodemonderzoek Door het bureau Lankelma is op 21 juni 2023 een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd naar de omvang van de verontreiniging met lood. Algemeen De bodem op de locatie bestaat tot de verkende diepte van 1,50 m-mv overwegend uit matig fijn tot matig grof, zwak tot sterk siltig zand. Met name de bovengrond is humushoudend. In de uitkomende grond zijn lokaal bijmengingen (baksteen) aangetroffen die duiden op de mogelijke aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de bodem. De boringen B01D, B01F en B03F zijn gestaakt. Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden is geen aanvullende informatie naar voren gekomen welke tot een aanpassing van de boorstrategie heeft geleid. Grond (rondom voormalige boringen PB01, B02 en B03) Tijdens het nader bodemonderzoek zijn de verontreinigingen met lood ter plaatse van voormalige boringen PB01, B02 en B03 horizontaal en verticaal ingekaderd. Bij de grondmonsters B01D-1 (0,00 – 0,10 m-mv), B02A-2 (0,50 – 1,00 m-mv), B02A-3 (1,00 – 1,50 m-mv) en B02B-2 (0,50 – 1,00 m-mv, baksteen) en B03C-1 (0,00 – 0,30 m-mv) overschrijden de gehaltes aan lood de interventiewaarde. Er is sprake van 3 spotverontreinigingen.

De hoeveelheid verontreinigde grond boven interventiewaarde bedraagt bij alle drie de spots minder dan 25 m3. Er is derhalve geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De hoeveelheid matig verontreinigde grond is beduidend groter. Naar verwachting is de verontreiniging veroorzaakt vóór 1987. Derhalve is er geen sprake van een zorgplicht. Conclusie Middels onderhavig bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond vastgelegd. In het kader van de Wet bodembescherming zijn aanvullende procedures noodzakelijk. Op basis van de bevindingen uit onderhavig bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt derhalve belemmeringen c.q. beperkingen voor de voorgenomen nieuwbouw op deze locatie. Wanneer men (graaf)werkzaamheden en/of wijzigingen uit gaat voeren op de onderzoekslocatie, dient men rekening te houden met de volgende zaken: • ter plaatse van boringen PB01, B01C, B01D, B02, B02A, B02B, B02D, B02F, B03, B03A, B03B, B03C en B03E mogen geen (graaf)werkzaamheden worden verricht. Voor aanvang van de (graaf)werkzaamheden dient een Plan van Aanpak te worden opgesteld en ingediend te worden bij het bevoegd gezag. Na goedkeuring van het Plan van Aanpak mogen (graaf)werkzaamheden worden uitgevoerd; • wanneer men grond van de locatie wil afvoeren dient men rekening te houden met afzetkosten.