RO-OP-623.136.40 Motivering TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Drechthoek ll (2025-12-10)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering omgevingsplanwijziging

GEMEENTE KAAG EN BRAASSEM 2 februari 2026

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ....................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied .......................................................................................................................................... 5 1.3 Vigerende ruimtelijke plannen ....................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 8 2 Planbeschrijving ....................................................................................................................................... 9 2.1 Bestaande situatie .......................................................................................................................................... 9 2.2 Planvoornemen ..............................................................................................................................................

9 3 Ruimtelijk beleidskader ......................................................................................................................... 15 3.1 Rijksbeleid ..................................................................................................................................................... 15 3.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................................................... 17 3.3 Gemeentelijk beleid...................................................................................................................................... 24 3.4 Conclusie....................................................................................................................................................... 25 4 Regelmethodiek ..................................................................................................................................... 26 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................................ 26 4.2 Wijziging van het omgevingsplan .................................................................................................................

26 4.3 Artikelsgewijze toelichting ............................................................................................................................ 27 5 Aspecten van de fysieke leefomgeving ................................................................................................... 29 5.1 Milieueffectrapportage ................................................................................................................................ 29 5.2 Laddertoets................................................................................................................................................... 32 5.3 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................... 34 5.4 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen .............................................................................. 35 5.5 Geluid door activiteiten ................................................................................................................................ 36 5.6 Geur ..............................................................................................................................................................

39 5.7 Trillingen ....................................................................................................................................................... 41 5.8 Bodemkwaliteit............................................................................................................................................. 41 5.9 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................................... 44 5.10 Water ............................................................................................................................................................ 46 5.11 Natuur en ecologie ....................................................................................................................................... 51 5.12 Landschap, cultuurhistorie en archeologie................................................................................................... 53 5.13 Duurzaamheid .............................................................................................................................................. 55 5.14 Mobiliteit ......................................................................................................................................................

57 5.15 Overige aspecten .......................................................................................................................................... 62 6 Financiële en maatschappelijke haalbaarheid ........................................................................................ 65 6.1 Kostenverhaal ............................................................................................................................................... 65 6.2 Participatie.................................................................................................................................................... 65 6.3 Formele procedure van de omgevingsplanwijziging .................................................................................... 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

3

Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14: Bijlage 15:

KuiperCompagnons (27 mei 2025) Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai TAM-omgevingsplan ‘Drechthoek II’ IDDS (8 juni 2023) Milieuhygiënisch vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek Burgemeester Bakhuizenlaan – Oosterweg IDDS (21 december 2023) Milieuhygiënisch vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek Oosterweg-Overloop Rekentool Hoogheemraadschap van Rijnland [juni 2024] ABO-Milieuconsult (13 maart 2023) Flora- en faunaonderzoek Drechthoek II Leimuiden KuiperCompagnons (25 november 2025) Stikstofdepositie-onderzoek Drechthoek II Vestigia (16 oktober 2024) Archeologisch vooronderzoek plangebied “Drechthoek II” Mobycon (8 juli 2025) Drechthoek II Leimuiden Royal HaskoningDHV (22 april 2025) Verkeersafwikkeling Drechthoek II Goudappel (5 juli 2025 – revisie 28 november 2025) Afwikkelingsberekening VRI N207 – Burgemeester Bakhuizenlaan AW Groep (8 juni 2025) Stedenbouwkundig plan Drechthoek II Leimuiden Goudappel (28 november 2025) Afwikkelingsberekening VRI N207 – Burgemeester Bakhuizenlaan Leimuiden (maximum planvariant) Gemeente Kaag en Braassem (december 2025) Nota van beantwoording Zienswijzen Gemeente Kaag en Braassem (december 2025) Nota van wijzigingen Projectteam Drechthoek II (27 november 2025) Participatieverslag Drechthoek II Leimuiden

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

4

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

5

1

Inleiding 1.1

Aanleiding

De initiatiefnemer heeft het voornemen om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen aan de oostkant van Leimuiden, ‘Drechthoek II’. Het gaat om een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Drechthoek, direct ten noorden daarvan. Het uitgangspunt is een toekomstbestendig bedrijventerrein, dat ruimte biedt aan verschillende typen bedrijven en met aandacht voor duurzaamheid in brede zin. Dit is nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan voor het gebied. De ontwikkeling van een bedrijventerrein op deze locatie past niet binnen het geldende omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem. Met deze wijziging van het omgevingsplan wordt de ontwikkeling in juridischplanologische zin mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

De planlocatie bevindt zich aan de noordoostkant van de gemeente Kaag en Braassem, in het dorp Leimuiden. Het gebied ligt aan de oostkant van Leimuiden, ten oosten van de N207 en grenzend aan het bebouwd gebied van de kern. De ontwikkeling van Drechthoek ll vormt een uitbreiding op het huidige bedrijventerrein Drechthoek, dat direct ten zuiden van de ontwikkellocatie ligt. Het plangebied wordt begrensd door de Burgemeester Bakhuizenlaan, Oosterweg, Waaier en Overloop. Afbeelding 1.1 en 1.2 geven de ligging en begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (het plangebied is wit omkaderd).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

6

Afbeelding 1.2: Ligging plangebied in de omgeving (het plangebied is rood omkaderd).

1.3

Vigerende ruimtelijke plannen

Sinds 1 januari 2024 geldt voor de gehele gemeente één omgevingsplan. Het omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem dat van rechtswege is ontstaan bestaat hoofdzakelijk uit een bundeling van alle geldende ruimtelijke besluiten (waaronder bestemmingsplannen) en de bruidsschat (hoofdstuk 22 van het omgevingsplan). Dit ‘tijdelijke deel’ van het omgevingsplan zal de gemeente gedurende de transitieperiode gebiedsgewijs omzetten naar het ‘nieuwe deel’ van het omgevingsplan (dat voldoet aan alle eisen van de Omgevingswet). Ter plaatse van het voorliggende plangebied geldt, totdat deze wijziging in werking treedt, het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ (vastgesteld op 28 mei 2018). Dit bestemmingsplan is op 1 januari 2024 automatisch onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem.

1.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied Oost Op grond van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ kent het plangebied grotendeels de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’, met functieaanduiding ‘sierteelt’. Afbeelding 1.3 geeft een uitsnede van dit bestemmingsplan weer. Binnen deze bestemming is agrarisch grondgebruik toegestaan in de vorm van het uitoefenen van een volwaardig agrarisch bedrijf, waaronder een sierteeltbedrijf ter plaatse van de aanduiding ‘sierteelt’. Daarnaast zijn enkele ondergeschikte en nevenfuncties toegestaan, en per bouwvlak één bedrijfswoning. Voorgenomen ontwikkeling past niet in de huidige bestemming van het plangebied. Een wijziging van het omgevingsplan is daarom noodzakelijk.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

7

Afbeelding 1.3: Vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied-Oost’.

1.3.2 Bruidsschat (hoofdstuk 22 omgevingsplan) Met het in werking treden van de Omgevingswet (Ow) zijn veel rijksregels uit onder meer het Activiteitenbesluit, Besluit omgevingsrecht, Bouwbesluit en de Woningwet komen te vervallen. Waar deze regels toch nodig zijn om een evenwichtige toedeling van functies aan locaties te borgen, moeten deze worden opgenomen in het omgevingsplan. Bij de inwerkingtreding van de Ow zijn de op dat moment geldende bestemmingsplannen overgegaan in een omgevingsplan van rechtswege. De vervallen rijksregels zijn daarin logischerwijs niet opgenomen. Om ervoor te zorgen dat hierdoor geen regelhiaat ontstaat, zijn deze vervallen rijksregels van rechtswege als 'bruidsschat' aan het omgevingsplan van rechtswege gehecht. Deze bruidsschatregels zijn opgenomen in hoofdstuk 1 (begripsbepalingen) en hoofdstuk 22 (inhoudelijke regels) van het omgevingsplan. Hoewel deze bruidsschat onderdeel uitmaakt van het zogenoemde 'tijdelijke deel' van het omgevingsplan, blijft deze van kracht tot het moment dat de gemeente deze regels met een besluit tot wijzigen van het omgevingsplan wijzigt of laat vervallen. Schrappen, overnemen of wijzigen De gemeente weegt bij het maken van het ‘nieuwe deel’ van het omgevingsplan af of deze regels geschrapt, overgenomen of gewijzigd worden en geeft daarmee invulling aan de decentrale afwegingsruimte.

Na de transitieperiode vervallen de bruidsschatregels niet van rechtswege. Dit houdt in dat ze onderdeel blijven uitmaken van het omgevingsplan tot het moment dat de gemeente hierin met het besluit tot wijzigen van het omgevingsplan ingrijpt. Voorrangsregel In artikel 22.1 is een voorrangsregel opgenomen die regelt welke regel voorgaat bij strijdigheid met andere regels uit het tijdelijk omgevingsplan (zie de opsomming in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet). In geval van strijdigheid prevaleert de regel uit het tijdelijk omgevingsplan boven de regel uit hoofdstuk 22. Aandachtspunt daarbij is dat op grond van deze voorrangsregel de strijdige regel uit hoofdstuk 22 komt te vervallen. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

8

Bouwen en de bruidsschat In hoofdstuk 22 staan verschillende regels over bouwen en bouwwerken. Het gaat met name om zaken die voorheen in het Bouwbesluit, de Wabo en het Besluit omgevingsrecht geregeld waren. Naast diverse rechtstreeks werkende regels, is in het bijzonder van belang dat hoofdstuk 22 van het omgevingsplan een binnenplanse vergunningplicht bevat voor de ‘omgevingsplanactiviteit bouwwerken’. Op grond van artikel 22.26 is het verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken. Daarbij zijn er beoordelingsregels en aanvraagvereisten voor de omgevingsvergunning opgenomen. Deze vergunningplicht is vergelijkbaar met de vergunningplicht zoals voorheen in de Wabo stond. Ook zijn uitzonderingen op de vergunningplicht bepaald (artikel 22.27 en 22.36). Dit komt gedeeltelijk overeen met de vergunningvrije gevallen uit bijlage II van het voormalige Bor; bepaalde bouwactiviteiten zijn nog altijd landelijk vergunningvrij (artikel 2.29 Bbl). Milieubelastende activiteiten en de bruidsschat Hoofdstuk 22 bevat milieuregels voor activiteiten die lokaal geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld over geluidshinder of geurhinder bij een horecagelegenheid, sportinrichting of een winkel. Ook staan hier bruidsschatregels over immissies van geluid, geur en trillingen.

1.4

Leeswijzer

De opzet en het vervolg van deze motivering is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt de huidige en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het ruimtelijk beleidskader. In hoofdstuk 4 komt de regelmethodiek aan de orde. In het vijfde hoofdstuk komen de verschillende milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Hierbij worden per thema de relevante juridische en beleidskaders beknopt weergegeven, waarna de effecten in relatie tot de beoogde toekomstige situatie worden beoordeeld (inclusief alle bijbehorende onderzoeken). De wijze waarop met kostenverhaal en participatie is omgegaan komt in het laatste hoofdstuk aan de orde.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

9

2

Planbeschrijving 2.1

Bestaande situatie

In de huidige situatie kent het plangebied hoofdzakelijk een agrarische bedrijfsfunctie. Het terrein bestaat grotendeels uit open veld, waarin de polderstructuur met langwerpige verkaveling nog duidelijk zichtbaar is. Aan de westkant bevinden zich twee agrarische bedrijfswoningen, met daarbij enkele bedrijfsgebouwen en kassen. De bedrijfswoningen worden nog bewoond, en zullen ook in de toekomstige situatie behouden blijven. De percelen worden aan de westkant ontsloten door de Oosterweg, waaraan de bedrijfswoningen liggen. Het terrein is globaal aan drie zijden omsloten door bebouwing. Aan de zuidkant ligt het bestaande bedrijventerrein Drechthoek, waarop het nieuwe bedrijventerrein een uitbreiding vormt. Ten noorden en westen van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en enkele losse bedrijven. Afbeelding 2.1 geven de huidige situatie van het plangebied weer.

Afbeelding 2.1: Huidige situatie plangebied vanaf kruispunten plangebied.

2.2

Planvoornemen

Voorliggende omgevingsplanwijziging voorziet in de realisatie van het bedrijventerrein Drechthoek ll. Dit bedrijventerrein breidt het bestaande bedrijventerrein Drechthoek uit en sluit daarmee goed aan op de omgeving. Drechthoek II wordt een toekomstbestendig bedrijventerrein dat ruimte biedt aan verschillende bedrijven uit de gemeente en regio. Daarbij wordt gekeken naar duurzaamheid in de breedste zin van het woord. Dat betekent dat de thema's circulair, klimaatadaptief, energietransitie en natuurinclusief wezenlijk onderdeel uitmaken van het plan. Stedenbouwkundig ontwerp Ontwikkelaar ‘Ontwikkeling Drechthoek II B.V.’ heeft voor de ontwikkeling een stedenbouwkundig plan opgesteld (zie bijlage 11). Onderstaand wordt op hoofdlijnen de stedenbouwkundige opzet beschreven. Afbeelding 2.2 geeft de stedenbouwkundige hoofdstructuur voor het plangebied weer, afbeelding 2.3 toont een conceptuitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

10

Afbeelding 2.2: Stedenbouwkundige hoofdstructuur (bron: AW Groep, juni 2025).

De historische polderstructuur is een belangrijk uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp. Hierbij blijft de duidelijke strokenverkaveling in oost-westelijke richting leesbaar in de toekomstige stedenbouwkundige invulling. Met de ontwikkeling wordt door het plangebied een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. De nieuwe weg sluit aan de noordwestkant aan op de Burgemeester Bakhuizenlaan en loopt in lijn met de verkavelingsstructuur in oostelijke richting naar de Overloop, die vervolgens weer aansluit op de Herenweg. Aan de westkant van het bedrijventerrein wordt de nieuwe ontsluitingsweg met een aftakking doorgetrokken richting de Waaier in het zuiden. De Burgemeester Bakhuizenlaan ten noorden van het plangebied, vormt nu de belangrijkste ontsluitingsweg tussen Leimuiden en Kudelstaart. De gemeente en bewoners hebben de wens uitgesproken dat deze weg autoluw wordt. Met het stedenbouwkundig plan voor Drechthoek II is hierop voorgesorteerd; de daadwerkelijke uitwerking hiervan kan later en via een aparte procedure door de gemeente ter hand genomen worden. Met dit stedenbouwkundig plan wordt voorgesteld de ontsluitingsweg te verplaatsen naar het nieuwe bedrijventerrein. Op die manier kan de Burgemeester Bakhuizenlaan met de historische lintbebouwing meer het karakter van een woonstraat krijgen. Tussen deze weg en het bedrijventerrein wordt een groene buffer aangelegd.

Zoals te zien in afbeelding 2.2 en 2.3 verdeelt de nieuwe wegenstructuur het plangebied grofweg in drie delen. Het nieuwe bedrijventerrein bestaat uit twee delen, ten noorden en zuiden van de nieuwe ontsluitingsweg. Zo ontstaan twee kavelgebieden met uit te geven gronden: ‘kavelgebied noord’ en ‘kavelgebied zuid’. Het noordelijke deel zal door zijn beperktere omvang ruimte bieden voor kleinere bedrijfskavels, in het zuidelijke deel is ruimte voor grotere bedrijfskavels. Het ruimere ‘kavelgebied zuid’ kan worden verdeeld in twee aparte bebouwingsvlakken, zoals weergegeven in afbeelding 2.2 en 2.3. De bedrijfskavels zijn georiënteerd op de oostwestelijke wegen op het terrein, waardoor de historische strokenverkaveling zichtbaar blijft. De precieze indeling van de bedrijfskavels is nog niet vastgelegd en kan flexibel worden ingevuld afhankelijk van de behoefte van de bedrijven. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

11

Aan de westkant blijven de twee agrarische bedrijfswoningen aan de Oosterweg als reguliere woningen behouden. Deze worden door de nieuwe weg binnen het plangebied afgescheiden van het bedrijventerrein. De Oosterweg behoudt het karakter van een woonstraat, net als de toekomstige inrichting van de Burgemeester Bakhuizenlaan. Tussen de woningen aan deze wegen en het nieuwe bedrijventerrein wordt een groene buffer gecreëerd als afscherming. Op basis van de stedenbouwkundige hoofdstructuur is een voorbeeldverkaveling uitgewerkt, te zien in afbeelding 2.3. De precieze invulling van het terrein wordt nog nader uitgewerkt, op basis van de uitgangspunten die zijn geschetst in het stedenbouwkundig plan.

Afbeelding 2.3: Stedenbouwkundig ontwerp Drechthoek ll (bron: AW Groep, juni 2025).

Verkaveling en bebouwing Het nieuwe bedrijventerrein bestaat uit twee grote uitgiftevelden, ‘kavelgebied noord’ en ‘kavelgebied zuid’. Het zuidelijke kavelgebied kan bestaan uit twee aparte bebouwingsvlakken, zoals te zien in de proefverkaveling in afbeelding 2.3. Hoewel de precieze indeling van de kavelgebieden nog niet is vastgelegd, stelt het stedenbouwkundig plan wel verschillende voorwaarden aan de toekomstige bebouwing. Deze zijn op hoofdlijnen weergegeven in afbeelding 2.4. De langwerpige vorm en oriëntatie van de kavelgebieden en bouwvlakken sluit aan bij strokenverkaveling van het historische polderlandschap en het naastgelegen Drechthoek I. De voorzijde van de bedrijfskavels bevindt zich aan de oost-westelijke verbindingswegen. Bedrijfsbebouwing wordt met de voorgevels en entrees hoofdzakelijk TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

12

georiënteerd op deze wegen. Dit wordt versterkt met parkeergelegenheid aan de voorzijde en brede profielen, die groen en klimaatadaptief worden ingericht. In het noordelijke kavelgebied worden kleinere bedrijfskavels gecreëerd, met een kleinere korrel en maximale bouwhoogte van 8 meter. Daarmee wordt aan deze zijde aangesloten bij de woningen ten noorden van het plangebied. Het zuidelijke kavelgebied biedt ruimte voor ruimere bedrijfskavels met een grotere korrel en maximale bouwhoogte van 10 meter. Daarmee sluit het nieuwe bedrijventerrein aan op het bestaande bedrijventerrein Drechthoek aan de zuidkant. Op deze manier verloopt het bedrijventerrein in maat en schaal van klein naar groot, vanuit de woningen aan de noordkant richting het bestaande bedrijventerrein in het zuiden. Aan de oostkant worden twee hoogteaccenten gerealiseerd aan weerszijden van de ontsluitingsweg, met een bouwhoogte van 12 meter. Deze accenten zorgen voor een stedenbouwkundige markering van de hoofdontsluiting, als een entreepoort waarmee het bedrijventerrein zich presenteert richting het open polderlandschap. Parkeren wordt in principe opgelost op eigen terrein, geclusterd langs de wegen aan de voorzijde van de bedrijfskavels. Door de verschillende bedrijfstypen kan de parkeerbehoefte en daardoor de parkeernorm variëren. In paragraaf 5.14 wordt dit nader toegelicht.

Afbeelding 2.4: Verkavelingsplan bedrijventerrein Drechthoek ll (bron: AW Groep, juni 2025).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

13

Programma Binnen de kavelgebieden biedt het bedrijventerrein plaats aan verschillende typen bedrijven. Bijvoorbeeld kan gedacht worden aan diverse vormen van productie, op- en overslag of zakelijke dienstverlening. In het noordelijke kavelgebied ligt gezien de omvang en afstand tot woningen kleinere en ‘lichtere’ bedrijvigheid voor de hand, mogelijk in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen. De ruimere bouwmogelijkheden en afstand tot woningen in het zuidelijke kavelgebied maken de vestiging van grotere en ‘zwaardere’ bedrijvigheid hier logischer. Uitgangspunt voor deze omgevingsplanwijziging is dat niet de exacte typen bedrijven op voorhand worden vastgelegd. Het plan maakt bedrijvigheid mogelijk met ruim gedefinieerde gebruiksactiviteiten. Daarbij wordt voornamelijk gestuurd via de bouwregels (in lijn met de hier beschreven uitgangspunten), en door het toekennen van milieugebruiksruimte (zie hiervoor paragraaf 5.5 en 5.6). Op die manier biedt het plan flexibiliteit voor toekomstige bedrijvigheid en zorgt het tegelijk voor een goede afstemming op de omgeving. Water en groen Waterstructuren Met voorgenomen ontwikkeling wijzigt de agrarische functie naar een bedrijventerrein. Door deze gebiedsontwikkeling neemt de verharding toe. Dit betekent dat er watercompensatie moet plaatsvinden.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de indeling van de kavels waardoor slechts een deel van de watergangen opnieuw moet worden ingericht. Waar mogelijk worden bestaande watergangen behouden of aangesloten aan de oorspronkelijke polderstructuur. In totaal wordt circa 2500 m 2 water gedempt en circa 2700 m2 nieuw oppervlaktewater gegraven. Zie afbeelding 2.5 voor de bestaande en nieuwe watergangen. Paragraaf 5.10 gaat nader in op de benodigde watercompensatie en het toekomstige watersysteem in het gebied.

Afbeelding 2.5: Bestaande en nieuwe watergangen Drechthoek ll (bron: AW Groep, juni 2025).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

14 Groenstructuren De landschapsvisie voor het gebied sluit aan op de cultuurhistorische droogmakerij, de Vriesekoopsche polder. Kenmerken van de droogmakerij zijn de openheid, het geordende landschap met rechte akkers, de ringdijk, laanbeplanting en solitaire erven. Het plangebied heeft een duidelijke polderstructuur die al van oudsher aanwezig is en die in de stedenbouwkundige opzet wordt doorgevoerd. Om de bebouwing in te passen in het landschap beschouwen we het gebied als ‘erf in de polder.’ Net als de polder in zijn geheel, is het erf rationeel ingericht met functionele elementen. Ieder element heeft zijn eigen herkenbaarheid en functie voor het gebied (zie afbeelding 2.6). Met de aanleg van divers groen in de openbare ruimte en op de kavels krijgt het bedrijventerrein een levendig en groen karakter. Het groen op het bedrijventerrein is zichtbaar en beleefbaar voor wandelaars en fietser en zichtbaar vanuit de werkplekken. Tevens zorgen dit voor kleur en diversiteit. Bomen aan zowel de wegen als op de bedrijfspercelen dienen voor verkoeling en dragen bij aan het groene beeld vanuit de bedrijfspanden. Groene wanden en daken op bedrijfspanden worden gestimuleerd.

Afbeelding 2.6: Groenstructuur toekomstige situatie Drechthoek ll (bron: AW Groep, juni 2025).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

15

3

Ruimtelijk beleidskader 3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Omgevingswet en AMvB’s Zoals eerder is aangegeven, is de Omgevingswet de grondslag voor het omgevingsplan. De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder andere om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: • Omgevingsbesluit: hierin staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en uitvoering evenals over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). • Besluit activiteiten leefomgeving (Bal): hierin stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Algemene rijksregels die gelden voor diverse activiteiten zijn in dit besluit opgenomen. Het Bal is direct gericht op burgers en bedrijven. • Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): dit besluit bevat regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor gemeenten, provincies en waterschappen voor het vaststellen van onder meer omgevingsplannen en verordeningen. • Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): dit besluit bevat met name regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken.

Daarnaast bevat het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk en over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Het Bbl is vooral gericht op burgers of bedrijven. De navolgende paragrafen gaan in op de inhoud van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nagegaan wordt welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein en welke daarvan een doorvertaling vragen in de planregels. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) De regels van het Bal zijn afkomstig uit een tiental AMvB’s en wetten. In het Bal stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Dit geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving, namelijk burgers, bedrijven en overheden. Zij moeten zich aan de regels van het Bal houden als zij een milieubelastende activiteit uitvoeren, met name die nadelige gevolgen hebben op de bodem, lucht, geur, lozingen en gebruik van energie. In bepaalde gevallen is daarvoor een omgevingsvergunning nodig. Onder voorwaarden is het toegestaan om aanvullend op de regels uit het Bal, regels in het omgevingsplan op te nemen. Daarnaast is het toegestaan om in het omgevingsplan onder voorwaarden af te wijken van de regels uit het Bal.

Hoofdregel daarbij is dat deze decentrale regels geen verruiming mogen inhouden ten opzichte van het beschermingsniveau dat het Bal biedt. Het Bal bepaalt niet dat zaken in het omgevingsplan geregeld moeten worden. Het Bal bepaalt aan welke regels met name de zwaardere milieubelastende activiteiten moeten voldoen en bevat regels voor locatiespecifieke en onderwerpspecifieke activiteiten. Onder voorwaarden is het toegestaan aanvullend regels (decentraal) in het omgevingsplan te regelen. Het Bal bepaalt voor welke activiteiten een melding of een omgevingsvergunning (op grond van het Bal) nodig is. Afwijken van of aanvullen op het Bal is alleen mogelijk als dit uitdrukkelijk in het Bal is opgenomen (via maatwerkregels, maatwerkvoorschriften of een gelijkwaardige maatregel). Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Bkl richt zich op bestuursorganen en geeft inhoudelijke normen voor de uitoefening van hun taken en bevoegdheden, onder andere bij het opstellen van omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

16

waterschapsverordeningen en het vaststellen van omgevingsvergunningen en projectbesluiten. In hoofdstuk 5 van het Bkl zijn de instructieregels opgenomen waar de gemeente bij het opstellen van het omgevingsplan aan moet voldoen. Deze instructieregels kunnen worden opgevat als de minimale vereisten waaraan een omgevingsplan in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet voldoen. Deze omgevingsplanwijziging bevat alleen de regels die ten opzichte van het ‘tijdelijke’ omgevingsplan nodig zijn om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, en te voldoen aan wet- en regelgeving. Bij deze wijziging van het omgevingsplan in verband met de voorgenomen ontwikkeling, worden de milieubelastende activiteiten voor het merendeel onder het overgangsrecht geplaatst. Op deze milieubelastende activiteiten blijven de regels uit de bruidsschat (hoofdstuk 22 van het omgevingsplan) van toepassing. Waar relevant gaat hoofdstuk 5 van deze motivering per omgevingsaspect nader in op hoe deze omgevingsplanwijziging met de instructieregels uit het Bkl omgaat. Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) De regels uit het Bbl komen veelal overeen met regels uit het Bouwbesluit 2012.

Het Bbl bevat rechtstreeks werkende, algemene rijksregels over activiteiten die betrekking hebben op bouwwerken, zoals gebruik, bouwen en slopen, maar ook over aspecten als veiligheid, duurzaamheid en gezondheid. Het Bbl regelt met name de technische aspecten van een bouwwerk. Het ruimtelijke deel van het bouwen wordt met name in het omgevingsplan geregeld. De onderwerpen waarover rijksregels gesteld zijn, zijn uitputtend geregeld. Dit betekent dat alleen indien over een onderwerp geen rijksregels gesteld zijn, de gemeente de bevoegdheid heeft om daar regels over te stellen. Met de Omgevingswet is de omgevingsvergunning voor bouwen in een ‘technisch’ en ‘ruimtelijk’ deel opgedeeld. Dit is de zogenoemde knip, wat maakt dat de activiteit voor bouwen feitelijk uit twee afzonderlijke activiteiten bestaat: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. De technische bouwactiviteit De technische bouwactiviteit gaat over hoe iets moet worden gebouwd. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit wordt getoetst aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bbl, bijvoorbeeld over de constructieve veiligheid van een bouwwerk. Het is niet mogelijk af te wijken van de regels over de technische bouwactiviteit uit het Bbl in het omgevingsplan.

De omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk Deze activiteit gaat over de toets van het bouwen, in stand houden en gebruiken van een bouwwerk aan de bouwregels van het omgevingsplan. Het omgevingsplan bepaalt wat er waar mag worden gebouwd. Deze omgevingsplanactiviteit bestaat dus uit het juridisch mogelijk maken van de feitelijke bouwactiviteit. Het gaat onder andere om regels over de omvang van het bouwwerk (hoogte, oppervlakte en dergelijke), maar ook het uiterlijk (welstand). De vergunningplicht voor het bouwen van een bouwwerk, die voorheen op landelijk niveau in de Wabo stond, is via de bruidsschat in het omgevingsplan (hoofdstuk 22) terechtgekomen. De gemeente bepaalt zodoende in het omgevingsplan voor welke ‘ruimtelijke’ bouwactiviteiten een vergunningplicht geldt. In die gevallen wordt gesproken van een omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. Vergunningvrij bouwen Zowel voor de technische bouwactiviteit als voor de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk heeft het Rijk landelijk vergunningvrije gevallen aangewezen in het Bbl. Hiervan kan lokaal niet worden afgeweken. In aanvulling op de regels uit het Bbl, kan het omgevingsplan bepalen welke ‘ruimtelijke’ bouwactiviteiten vergunningvrij zijn. Via de bruidsschat zijn in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (hoofdstuk 22) vergunningvrije bouwactiviteiten aangewezen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

17 3.1.2 Nationale omgevingsvisie (NOVI) Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren. Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, de leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Ook internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio’s vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet is er één rijksvisie op de leefomgeving opgesteld: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De eerste Nationale Omgevingsvisie is in september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt op nationaal niveau de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SVIR) en de strategische ruimtelijke delen van het verkeers- en vervoerplan, het nationale waterplan, de natuurvisie en het milieubeleidsplan. Sinds inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt de NOVI als nationale integrale visie voor de fysieke leefomgeving. Toetsing Voorliggend projectgebied wordt niet specifiek benoemd in de NOVI.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland haar ‘Omgevingsbeleid’ vastgesteld. Het omgevingsbeleid omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving in Zuid-Holland. Het bestaat uit drie hoofdinstrumenten: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en de omgevingsverordening. De omgevingsvisie schetst de beleidskaders; de strategische ambities, beleidsdoelen en -keuzes voor de toekomst van de fysieke leefomgeving van Zuid-Holland. In het omgevingsprogramma zijn deze nader uitgewerkt in maatregelen die de provincie treft. De omgevingsverordening stelt de juridische kaders; instructieregels voor andere overheden en direct werkende regels voor burgers en bedrijven. De provincie wijzigt de verschillende onderdelen wanneer daartoe aanleiding is; de laatste herziening van het beleid is op 1 mei 2024 geconsolideerd in werking getreden. De omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid voor de gehele fysieke leefomgeving van de provincie Zuid-Holland. Ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland, schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities: 1.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid‐Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid‐Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid‐Holland. 5. Versterken natuur in Zuid‐Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid‐Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

18

Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in 18 beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. Ruimtelijke hoofdstructuur De essentie en samenhang van de verschillende ruimtelijke keuzes uit de omgevingsvisie, is gevat in de ruimtelijke hoofdstructuur. Opgebouwd uit verschillende kaartbeelden, vormt de ruimtelijke hoofdstructuur een integraal kaartbeeld dat inzichtelijk maakt hoe de strategische beleidskeuzes van de provincie ruimtelijk samenkomen. Afbeelding 3.1 geeft de ruimtelijke hoofdstructuur van Zuid-Holland weer.

Afbeelding 3.1: Ruimtelijke hoofdstructuur Zuid-Holland.

Uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving Bij het vormgeven en uitvoeren van de ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving: Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen, waarin is beschreven welke kwaliteiten in welke gebieden de provincie nastreeft; Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling, om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie Zuid-Holland geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. Uitgangspunt van het kwaliteitsbeleid is een ‘ja, mits’-beleid: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengebracht in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten, gebiedsprofielen en enkele bepalingen in de omgevingsverordening. De kwaliteitskaart toont de kwaliteitsambities van de provincie.

De belangrijke gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland zijn weergegeven in vier lagen: de laag van de ondergrond, laag van de cultuur- en TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

19 natuurlandschappen, laag van de stedelijke occupatie en laag van de beleving. De integrale kwaliteitskaart vat de vier lagen in één kaartbeeld samen. Met behulp van de kwaliteitskaart houden betrokken partijen bij ruimtelijke ingrepen rekening met de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van een gebied. De kwaliteitskaart biedt randvoorwaarden voor het maken van integrale afwegingen, die nader zijn geconcretiseerd in richtpunten. De richtpunten beschrijven de bestaande kenmerken en waarden, en de wijze waarop ruimtelijke ontwikkelingen daarmee rekening kunnen houden. De kwaliteitskaart en bijbehorende richtpunten zijn regionaal vertaald in verschillende gebiedsprofielen. Deze gebiedsprofielen fungeren niet als toetsingskader maar als handreiking voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen.

Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. In dit kader maakt de provincie onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Toetsing Het plan ligt in het gebied ‘kern’ van de omgevingsvisie en betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein ‘Drechthoek’ dat zich ten zuiden van de planlocatie bevindt. Het bestaande veenlandschap wordt ontwikkeld tot een hoogwaardig bedrijventerrein dat aansluit op het stedelijk gebied van Leimuiden en bijdraagt aan de economische groei.

Op de kwaliteitskaart van de provincie is het plangebied aangeduid in drie kwaliteitskaarten. In de laag van ondergrond is het plangebied aangeduid als ‘bijzonder reliëf en aardkundige waarden’. Richtpunt is dat ontwikkelingen de patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar in stand houden, en waar mogelijk de archeologische waarden van deze structuur herkenbaar worden gemaakt. Voor de aanduiding ‘veencomplex – oude zeeklei’ is het richtpunt dat ontwikkelingen in droogmakerijen een bijdrage leveren aan een duurzame waterhuishouding. In de laag van cultuur- en natuurlandschappen is het plangebied aangeduid als ‘droogmakerijlandschap (klei)’. Hierbij is het richtpunt dat ontwikkelingen worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. In de laag van stedelijke occupatie is het gebied deels aangeduid als ‘stads- en dorpsrand’. Dit is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap, waar de relatie tussen stad of dorp en het aangrenzende landschap tot uiting komt. Voor deze overgangsgebieden worden drie ‘overgangskwaliteiten’ onderscheiden: 1. De kwaliteit van het front (contrast): er is een scherpe knip tussen bebouwd gebied en landschap; 2. Contactkwaliteit: bebouwd gebied en landschap zijn met elkaar verbonden; 3.

De kwaliteit in de overlap (‘contract’): tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Richtpunt bij deze overgangskwaliteiten is dat ontwikkelingen bijdragen aan de stads- of dorpsrand met passende overgangskwaliteit. Het plangebied bevindt zich aan de rand van het bebouwd gebied van Leimuiden. In de bestaande situatie is er sprake van een ‘knip’ doordat de N207 zorgt voor een scheiding tussen het bebouwd gebied van het dorp en het buitengebied aan de oostkant. In de bestaande situatie kent het plangebied een agrarische functie, met TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

20

hoofdzakelijk open veld en enkele bedrijfsgebouwen. De planlocatie ligt in de huidige situatie al redelijk ingeklemd door het bestaande bedrijventerrein Drechthoek in het zuiden, de dorpsrand en N207 in het westen en de woningen aan de Burgemeester Bakhuizenlaan in het noorden. Hoewel het plangebied op de kaart niet ligt binnen het dorpsgebied valt het echter wel binnen de aangewezen stads- en dorpsrand. Invulling van de locatie lijkt hierdoor dan ook logisch en passend. In het stedenbouwkundig ontwerp van de voorgenomen ontwikkeling wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke inpassing in het landschap en overgangskwaliteit. Paragraaf 2.2 gaat hier nader op in. In het ontwerp wordt onder andere aangesloten op de historische polderstructuur, doordat de langwerpige strokenverkaveling zichtbaar blijft. Om de bebouwing in te passen in het landschap gaat het ontwerp uit van het gebied als ‘erf in de polder, en is een groenstructuur uitgewerkt voor een groene inrichting van het terrein. Daarnaast worden aan de oostkant van het bedrijventerrein twee accenten gerealiseerd, die fungeren als een entreepoort tussen het bebouwd gebied en het aangrenzende polderlandschap.

3.2.2 Omgevingsprogramma Zuid-Holland Het Omgevingsprogramma Zuid-Holland is parallel aan de omgevingsvisie en omgevingsverordening opgesteld. Het omgevingsprogramma bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de omgevingsvisie. In het Omgevingsprogramma staat beschreven welke maatregelen de provincie treft om de visie waar te maken. Het Omgevingsprogramma geeft bijvoorbeeld aan voor welke initiatieven subsidies worden verleend en aan welke provinciale wegen wordt gewerkt. Het Omgevingsprogramma is een overzicht van alle maatregelen inclusief de onderliggende activiteiten. Ten aanzien van het voorliggende plangebied worden geen specifieke uitspraken gedaan in het omgevingsprogramma.

3.2.3 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Naast één omgevingsvisie moet de provincie onder de Omgevingswet ook één omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. Per 1 januari 2024 geldt de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV), die de voorheen geldende ‘Omgevingsverordening Zuid-Holland’ heeft vervangen. De omgevingsverordening bevat alle provinciale regels op het gebied van de fysieke leefomgeving. Dat zijn rechtstreeks werkende regels, maar ook instructieregels. De instructieregels voor omgevingsplannen staan in afdeling 7.3. Hieronder wordt ingegaan op de instructieregels die voor deze omgevingsplanwijziging relevant zijn. Ruimtelijke kwaliteit (7.3.7) De omgevingsverordening bepaalt in paragraaf 7.3.7 dat er bij nieuwe ontwikkelingen rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit moet per saldo ten minste gelijk blijven, waarbij rekening moet worden gehouden met de relevante beschermingscategorie, het soort ontwikkeling (inpassen, aanpassen, transformeren) en de relevante richtpunten (artikel 7.43a). De voorgenomen ontwikkeling betreft een transformatie, op een locatie die op de kaart is aangeduid als beschermingscategorie 3 (buitengebied).

Voor transformaties geldt dat de ruimtelijke kwaliteit moet zijn gewaarborgd in een integraal ontwerp, waarin ook rekening wordt gehouden met de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit (artikel 7.43c lid 3). Voor een locatie in het buitengebied (beschermingscategorie 3) kan een omgevingsplan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, waarbij de motivering ook moet ingaan op de locatiekeuze. Dit is niet van toepassing op grote buitenstedelijke bouwlocaties (artikel 7.43h). Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld, als integraal ontwerp voor het gebied. Daarin is nadrukkelijk aandacht besteed aan de inpassing in het landschap en de ruimtelijke kwaliteit van het toekomstige bedrijventerrein. Paragraaf 2.2 gaat hier nader op in, het volledige stedenbouwkundig plan is opgenomen als bijlage 11 bij deze motivering. Paragraaf 3.2.1 bevat een nadere toetsing van de ontwikkeling aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In de ZHOV valt het plangebied binnen de beschermingscategorie TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

21

3 (buitengebied), maar is de locatie eveneens aangeduid als grote buitenstedelijke bouwlocatie. De voorwaarden voor ontwikkelingen in dit gebied van artikel 7.43 zijn daarom voor deze ontwikkeling niet van toepassing. Stedelijke ontwikkelingen (7.3.8) In de omgevingsverordening is in artikel 7.44 en 7.45 bepaald dat een stedelijke ontwikkeling voor onder andere bedrijventerreinen ingaat op de regionale afgestemde behoefte en Ladder voor duurzame verstedelijking. Paragraaf 5.2 gaat nader in op de Ladder voor duurzame verstedelijking, waarin de behoefte en locatiekeuze voor de voorgenomen ontwikkeling worden onderbouwd. Verder bepaalt de ZHOV dat een omgevingsplan alleen voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied, op de aangewezen grote buitenstedelijke bouwlocaties (artikel 7.47). In de verordening is voorliggend plangebied aangeduid als grote buitenstedelijke bouwlocatie (als bedrijventerrein zachte capaciteit). Artikel 7.45i bepaalt dat een omgevingsplan dat nieuwe bedrijfsmatige activiteiten toelaat die naar verwachting zullen leiden tot een aanzienlijke toename van de werkgelegenheid, in beeld brengt wat de extra huisvestingsbehoefte van werknemers is en op welke wijze hierin zal worden voorzien. Uit de toelichting en overleg met de provincie blijkt dat deze regel primair agenderend bedoeld is.

Zo wordt geen onderzoeksmethode voorgeschreven en kan een toezegging dat de huisvestingsbehoefte in kaart wordt gebracht ook volstaan als de werkgelegenheidseffecten nog onvoldoende concreet vast te stellen zijn. Deze omgevingsplanwijziging maakt nieuwe bedrijvigheid mogelijk op het te realiseren bedrijventerrein Drechthoek II. Er wordt ruimte geboden aan verschillende soorten bedrijfsmatige activiteiten. Deze bedrijven zijn op voorhand nog niet precies bekend en daarom niet gedetailleerd in de regels voorgeschreven. De toekomstige werknemers, en hun huisvestingsbehoeften, kunnen daarom op dit moment nog niet in kaart worden gebracht. In algemene zin werkt de gemeente Kaag en Braassem op regionale schaal samen in de woningmarktregio Holland Rijnland, om in te kunnen spelen op de woningbehoefte in de regio. In 2023 is daartoe de regionale Woonagenda Holland Rijnland opgesteld. Doel hiervan is om te helpen bij het realiseren van de actuele woningbouwopgave, de juiste woning op de juiste plek en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Samen met de Regionale Realisatieagenda (waarin afspraken worden gemaakt met Rijk, provincie en woningcorporaties) vormt dit de basis voor het woonbeleid van de regiogemeenten.

In de actuele regionale woonagenda wordt onder meer ingezet op een forse woningbouwproductie (9.500-11.000 woningen tot 2030 voor subregio Oost), en wordt specifiek rekening gehouden met ruimte voor betaalbare en kleinere woningen en huisvesting van aandachtsgroepen (waaronder arbeidsmigranten). Door op regionaal niveau afspraken te maken en deze periodiek te actualiseren, speelt de gemeente Kaag en Braassem in op actuele ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor de huisvestingsbehoefte binnen de gemeente. Deze omgevingsplanwijziging is zodoende niet in strijd met de instructieregels voor stedelijke ontwikkelingen. Kantoren (7.3.10) In de omgevingsverordening is in Artikel 7.51 eerste lid bepaald dat een omgevingsplan kan voorzien in kantoren op een locatie binnen de aangewezen categorieën kantorengebieden, onder bepaalde voorwaarden. Het eerste lid is niet van toepassing in een aantal gevallen, onder andere bij de realisatie van kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto-vloeroppervlakte van 1.000 m2 per vestiging voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat. Uit de toelichting volgt dat deze regel is gesteld om te voorkomen dat een fors bouwvolume ontstaat dat concurrerend kan zijn met (leegstaande) kantoren op de concentratielocaties. Op bedrijventerrein Drechthoek II is maar in zeer beperkte mate ruimte voor het realiseren van zelfstandige kantoren.

Deze zijn namelijk alleen voorzien binnen de bebouwingsaccenten aan de noordoostkant van het bedrijventerrein. Deze accenten vormen een representatieve entree van het terrein aan de oostzijde, waar om TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

22

die reden invulling door kleinschalige kantoren passend wordt geacht. De zelfstandige kantoren worden hier alléén op de verdiepingen gerealiseerd, met een beperkt vloeroppervlak. In de planregels is de gebruiksactiviteit ‘kantoor’ alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone – bebouwingsaccent’. Daarbij is bepaald dat kleinschalige zelfstandige kantoren uitsluitend zijn toegestaan vanaf de eerste verdieping, met een brutovloeroppervlak van maximaal 500 m2 per bebouwingsaccent. Gelet op het geringe oppervlak en de verdeling over twee locaties, is hiermee ook aannemelijk dat er geen ongewenste clustering van kantoren ontstaat. Op deze manier is de instructieregel vertaald naar de lokale situatie, en is gewaarborgd dat in overeenstemming met de ZHOV een concurrerend bouwvolume aan kantoorruimte wordt voorkomen. Verder is in lijn met de ZHOV bepaald dat bedrijfsgebonden kantoren alleen zijn toegestaan als deze een functioneel ondersteunende rol vervullen bij de hoofdactiviteit van het bedrijf, met een bruto-vloeroppervlak van maximaal 50% van het bedrijf. Bedrijven (7.3.11) De ZHOV stelt ook instructieregels over bedrijventerreinen.

Artikel 7.52 (lid 1) bepaalt dat een omgevingsplan hier in principe bedrijven toelaat met de grootst mogelijke gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf, vastgelegd in een ‘geluid- of geurruimte zone of vergelijkbare milieuzonering’, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein. Verder is een regeling opgenomen die ziet op een ‘ondergrens’ voor activiteiten. Hierbij wordt gebruik gemaakt van terminologie uit een inmiddels verouderde versie van de VNG-handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering’. De regeling komt erop neer dat waar ruimte kan worden geboden aan bedrijven passend in een zone met grotere gebruiksruimte, het toelaten van bedrijven die passen in een zone met lagere gebruiksruimte wordt uitgesloten. Daarvan kan worden afgeweken met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (lid 2-3). Verder kan het omgevingsplan in beperkte mate functiemenging mogelijk maken, als het gaat om functies die ondersteunend zijn aan het profiel van het bedrijventerrein en niet conflicteert met de grootst mogelijke milieugebruiksruimte (lid 5). Deze omgevingsplanwijziging geeft invulling aan artikel 7.52 lid 1 met een systematiek voor een ‘milieuzonering nieuwe stijl’. Paragrafen 5.5 en 5.6 gaan hier nader op in.

In lijn met de nieuwe VNG-handreiking (2024) bevat deze wijziging een zonering met geluid- en geurzones, waaraan voor activiteiten een gebruiksruimte voor geluid en geur is gekoppeld. Gelet op de omvang van het terrein, afstand tot gevoelige gebouwen en al aanwezige functies in de omgeving is gekozen voor een zone ‘basis’ en een zone ‘verruimd’. Voor de zone ‘basis’ gelden de geluid- en geurwaarden op 50 m vanaf de locatie waar de activiteit wordt verricht. Gelet op de afstand tot gevoelige gebouwen in de omgeving is deze zone opgenomen voor het noordelijke kavelgebied. Naar verwachting zal dit voor veel bedrijven al toereikend zijn. Om voor andere bedrijven extra gebruiksruimte te bieden, is voor het zuidelijke kavelgebied de zone ‘verruimd’ opgenomen. Hier zijn grotere kavels voorzien en is de afstand tot (bestaande) gevoelige gebouwen groter. Voor activiteiten in deze zone gelden de waarden op een afstand van 100 m van de locatie waar de activiteit wordt verricht. Op deze manier is invulling gegeven aan een zo groot mogelijk gebruiksruimte voor activiteiten, rekening houdend met de omgeving en de verkaveling van het nieuwe terrein. Omdat de instructieregels over een ‘ondergrens’ uitgaan van specifieke en verouderde terminologie, kan deze niet letterlijk worden toegepast.

Daarom is, ook in overleg met de provincie, in deze omgevingsplanwijziging op een andere manier invulling gegeven aan de instructieregel, die in overeenstemming is met de strekking van de instructieregel. De regel beoogt dat de – schaarse – ruimte op het bedrijventerrein niet onnodig wordt ingevuld door bedrijven die de hier beschikbare milieugebruiksruimte niet optimaal benutten. Dat betekent niet zo zeer het ‘opvullen’ van alle gebruiksruimte door zo veel mogelijk hinder, maar vooral dat bedrijven die weinig hinder veroorzaken en daardoor ook op andere locaties gevestigd kunnen worden, niet de plaats innemen van bedrijven die niet elders terecht kunnen. Om die reden zijn in de regels gebruiksactiviteiten met een beperkte milieubelasting uitgesloten. Zo zijn naast de activiteit ‘bedrijf’ alleen in zeer beperkte mate dienstverlening en kantoren toegelaten. Overige, niet wenselijke gebruiksactiviteiten zijn dus sowieso niet toegestaan (zoals persoonlijke dienstverlening, sportscholen, maatschappelijke functies et cetera). Verder zijn de bedrijfsmatige activiteiten al beperkt tot bepaalde typen bedrijven, zoals productie- en distributiebedrijven. Bovendien is TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c Bedrijventerrein Drechthoek ll Motivering Vaststelling – 2 februari 2026

23

bepaald dat deze bedrijfsmatige activiteiten alleen zijn toegestaan, als ze een bruto-vloeroppervlak hebben van 500 m2 of meer. Op die manier borgt het plan dat het bedrijventerrein plaats biedt aan de wat grotere bedrijven. De redenatie is dat deze bedrijven niet makkelijk elders plaats kunnen krijgen, zowel qua fysieke als milieuruimte, en daarom de ruimte op het bedrijventerrein nodig hebben. Bedrijven kleiner in omvang zullen veelal ook een lagere milieuruimte nodig hebben, en kunnen daarom naar verwachting vaak ook elders worden ondergebracht. Voor kleinere bedrijven die wel de milieuruimte van het bedrijventerrein nodig hebben, bevat het plan een mogelijkheid om bij omgevingsvergunning vestiging op het bedrijventerrein te kunnen toestaan. Deze omgevingsplanwijziging laat op het bedrijventerrein in hoofdzaak bedrijfsactiviteiten toe. Alleen in beperkte mate zijn zakelijke dienstverlening en kantoren toegelaten. Deze activiteiten zijn beperkt tot de bebouwingsaccenten aan de noordoostkant van het terrein. De kantoren zijn in lijn met de instructieregels over kantoren nog verder in omvang beperkt. Hiervoor is gekozen om de hoofdontsluiting van het terrein te markeren, als representatieve entreepoort waarmee Drechthoek II zich presenteert richting het open landschap.

Op die manier dragen deze accenten in bebouwing en functie bij aan de ruimtelijke kwaliteit en het profiel van het bedrijventerrein. Het gaat hier bovendien niet om gevoelige functies, waardoor de andere bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Zodoende wordt ook voldaan aan artikel 7.52 lid 5 van de ZHOV.