Onderzoek toekomstbestendigheid Floraweg en Geestweg
Tekst van het document
28
7. Participatie
b. Uitwerking bijeenkomsten Stalling
Infrastructuur
‘Stalling boten en caravans’
Momenteel bevinden zich meerdere stallingen voor boten en caravans in het gebied. Deze quote stelt een uitbreiding van deze stallingen voor. Advies: Het toevoegen van stallingen voor boten en caravans kan faciliterend zijn in combinatie met natuur en recreatie, maar zorg dat het niet te groot wordt. Het advies is om een beperking op te nemen in het aantal vierkante meters voor deze functie. Functiemenging
‘Dorps bouwen met ruimte voor groen en recreatie’
Houd kleinschalige woningbouw aan wat aansluit bij de huidige natuur, en breid dit uit met recreatie. Advies: Houd bij de gebiedsvisie rekening met een invulling waarin recreatie, water en natuur een plek krijgen.
‘Het gebied openstellen voor tuinbouw met daarnaast, wonen, recreëren en groen’
Behoud de Floraweg en Geestweg als tuinbouwgebied en breid uit met wonen, recreatie en natuur. Vanwege de grote hoeveelheid stoppers in het gebied zal behoud van tuinbouw op termijn niet haalbaar zijn. Tegelijkertijd zijn er nog toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven die de tijd en ruimte moeten krijgen om te verplaatsen en zijn er glastuinbouwbedrijven die hun bedrijfsvoering komende 10 jaar afbouwen. In deze periode zal er dus een overgangsfase zijn van glastuinbouw naar nieuwe functies. Advies: Zet in op organische ontwikkeling, waarbij glastuinbouwbedrijven die door willen hun bedrijfsvoering komende jaren nog kunnen voortzetten, maar stoppende glastuinbouwbedrijven de mogelijkheid krijgen om hun kavel te herontwikkelen met nieuwe functies. Zorg als gemeente voor planologische sturing op basis van een gebiedsvisie met spelregels, alsmede via financiële verevening op basis van kostenverhaal.
BDP.
Kavelstructuur en landschap
‘Er is ontsluiting nodig van Noordeinde naar Floraweg toe’
‘Laat structuur van polder met kavels en water zoveel mogelijk
Verkeersoverlast wordt meermaals genoemd als probleem op de Floraweg, onder intact’ andere vanwege verkeer dat via de Kerkweg vanaf het Zuid- en Noordeinde De kavels aan de Floraweg en Geestweg zijn smal en er bevindt zich veel water in komt. Met name rond schooltijden zorgt dit voor overlast en mogelijk gevaarlijke het gebied. Deze structuur wordt in zowel de interviews als de bijeenkomsten als situaties. kenmerkend voor het gebied aangemerkt. Advies: Onderzoek de mogelijkheid om de ontsluiting van het Zuid- en Advies: Houd in de gebiedsvisie de huidige structuur van smalle kavels met Noordeinde naar de Floraweg te verbeteren. Dit kan door opwaardering van de water zoveel mogelijk intact. Behoud en versterk deze. bestaande ontsluiting Kerkweg of door een nieuwe ontsluiting te realiseren.
‘Doorkijk naar de natuur en de weilanden’
Handhaving en beleid
‘Om verpaupering te voorkomen een sloopregeling voor glas inzetten’
In het scenario dat de Floraweg en Geestweg (gedeeltelijk) niet toekomstbestendig is voor glastuinbouw is het zaak met een goed plan te komen voor de huidige ondernemers in het gebied. Een sloopregeling voor glas zou hier een voorbeeld van kunnen zijn. Advies: Besteed in de kaders en uitgangspunten aandacht aan de verplaatsing van toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven en sloop van opstallen van stoppende tuinbouwondernemers in het gebied. Met een sloopregeling kan de afbraak van verouderd glas en het verplaatsen van ondernemers naar andere tuinbouwgebieden gestimuleerd worden.
‘Handhaaf nu vooral op verpaupering, ter bevordering van leefbaarheid omgeving’
Er is jarenlang niet gehandhaafd op de Floraweg en Geestweg, wat heeft gezorgd voor veel verrommeling en verpaupering in het gebied. Daarnaast zijn er veel functies in het gebied gekomen die niet glastuinbouw zijn en dus niet toegestaan zijn op basis van het huidige Omgevingsplan. Advies: Bied op basis van een vastgestelde gebiedsvisie een mogelijkheid tot legalisatie aan indien het huidige gebruik past binnen deze gebiedsvisie, met afdracht van een exploitatiebijdrage aan de gemeente (kostenverhaal). Voor het gebruik dat niet past binnen het Omgevingsplan én de vast te stellen gebiedsvisie geldt dat er actief gehandhaafd dient te worden.
29
In de huidige structuur is het op sommige plekken mogelijk om door te kijken naar de natuur en weilanden. Het betreft vooral plekken waar sloten haaks op de wegstructuur zichtbaar zijn. Advies: Behoud bestaande doorkijken richting natuur en weilanden en versterk deze.
7. Participatie
b. Uitwerking bijeenkomsten Uitkomsten participatie – huidige situatie De participatie laat een duidelijk beeld zien van het gebied Floraweg en Geestweg. Er is veel verrommeling en verpaupering in het gebied doordat er jarenlang niet is gehandhaafd. Er is sprake van inklinking en rivierkreeften zorgen voor gaten in de beschoeiing van de kavels. De kavels zijn te smal om toekomstbestendige kavels voor glastuinbouw te realiseren. De bouw van kassen is vanwege de inklinking duurder dan in andere gebieden en het dempen van sloten is erg kostbaar en levert langjarig problemen op. Veel glastuinbouwondernemers zijn al gestopt of stoppen binnen nu en 10 jaar vanwege een gebrek aan opvolging. De enkele toekomstbestendige glastuinbouwondernemers die langer door willen, lopen tegen problemen zoals verduurzaming op. Voor hen biedt verplaatsing naar toekomstbestendige glastuinbouwgebieden het meest perspectief. De verkeersoverlast vanuit aangrenzende (woon)gebieden neemt toe, evenals de parkeeroverlast door bepaalde functies in het gebied. Positief is echter dat de bereikbaarheid en ontsluiting via de A4 goed is. Bewoners en ondernemers van de Floraweg en Geestweg waarderen de omgeving en zijn trots op hun gebied. Met name de waterstructuur wordt als uniek en kenmerkend element benoemd.
Uitkomsten participatie – toekomstige situatie Wat moet de toekomst van de Floraweg en Geestweg worden als de glastuinbouw gaat verdwijnen? Dit is een vraag die tijdens alle interviews en bijeenkomsten is gevraagd. Hier komen verschillende zaken uit naar voren, die zijn opgesomd in onderstaande tabel. Duidelijk is dat de toekomst van de Floraweg en Geestweg niet in grootschalige functies ligt, maar kleinschalige functies die passend zijn bij de schaal en structuur van het gebied. Wat vaak terugkomt is het behoud, en mogelijk uitbreiding, van water en natuur. Wat ook duidelijk naar voren komt is de wens dat glastuinbouwondernemers kunnen blijven doorgaan met ondernemen totdat zij stoppen of naar een ander gebied verplaatsen.
BDP.
functies die passend zijn bij de schaal en structuur van het gebied. Wat vaak terugkomt is het behoud, en mogelijk uitbreiding, van water en natuur. Wat ook duidelijk naar voren komt is de wens dat glastuinbouwondernemers kunnen blijven doorgaan met ondernemen totdat zij stoppen of naar een ander gebied verplaatsen. Functie
Quote
Niet
Wel
Tuinbouw
“Toekomstbestendige ondernemers die door willen, moeten geholpen worden”
Ondernemers ‘wegpesten’ uit het gebied
Wonen
“Geen Braassemmerland 2”
Vinex wijk (25-35 wo/ha) of flats
Bedrijven
“Geen Veenderveld 2”
Bedrijventerrein met hoge milieucategorie (>3.1)
Ondernemers de mogelijkheid geven om door te kunnen gaan of te kunnen verplaatsen. Kleinschalige woningbouw in lint (2-5 wo/ha) Kleinschalige bedrijfskavels, MC 1 en 2
Recreatie
“Geen Landal Greenparks”
Grootschalig vakantiepark
Natuur
“Doorkijk naar de natuur en de weilanden”
Gebied volbouwen waardoor natuur en open akkers in het gebied verdwijnen
30
Kleinschalig, B&B, kamperen bij de boer, kleinschalige bungalows (max 10 st.) Natuur en water in het gebied behouden/ toevoegen en bereikbaar maken
8. Conclusie In deze rapportage stond de volgende hoofdvraag centraal: In hoeverre is het (achterland van het) gebied Geestweg en Floraweg geschikt (te maken) is als toekomstbestendig glastuinbouwgebied? Om deze hoofdvraag te beantwoorden is een gebiedsanalyse uitgevoerd, is een economische analyse uitgevoerd en heeft participatie plaatsgevonden met 16 interviews en twee bijeenkomsten. Tijdens het onderzoek hebben we verschillende dingen geconstateerd. Zo zijn er nauwelijks economische kartrekkers in het gebied, waardoor het gebied richting de toekomst niet de economische kracht heeft om te moderniseren en te verduurzamen. Er zijn al veel glastuinbouwondernemers gestopt of overgestapt op een andere bedrijfsvoering (die veelal niet vergund is). Ook zijn er veel glastuinbouwbedrijven die vanwege hun leeftijd binnen twee tot tien jaar stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging. Van buiten het gebied is er geen interesse door glastuinbouwondernemers om zich te vestigen in het gebied. Er zijn circa vijf toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven in het gebied gevestigd die door willen, maar tegen problemen oplopen. Bijvoorbeeld het niet kunnen verwerven van uitbreidingsruimte of gebrek aan mogelijkheden voor verduurzaming. Het onderzoek laat zien dat de fysieke inrichting van de Floraweg en Geestweg niet toereikend is voor toekomstbestendige glastuinbouw.
De kavels zijn te smal en het samenvoegen van kavels kent technische uitdagingen vanwege de erosie en is bovendien erg kostbaar. De bodem is vruchtbaar, maar levert problemen op voor glastuinbouwondernemers door inklinking. Daarnaast zorgen rivierkreeften voor het aantasten van de beschoeiing, waardoor deze periodiek gerepareerd moet worden. Glastuinbouwbedrijfsvoering in het gebied Floraen Geestweg kent daardoor hogere (onderhouds)kosten dan locaties elders in West-Nederland. Het beeld van deze analyses is helder: het gebied Floraweg en Geestweg is niet geschikt (te maken) voor toekomstbestendige (glas)tuinbouw. Dit betekent niet dat er de komende jaren geen plek is voor tuinbouw in het gebied. Bepaalde delen van het gebied zijn ‘langer te behouden’ als tuinbouwgebied dan andere delen. Dit betreffen ‘losse’ bedrijven en geen clusters van bedrijven. Het is daardoor niet mogelijk om delen van het gebied wel toekomstbestendig te maken. De toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven zitten namelijk verspreid door het gebied gevestigd.
grens onderzoeksgebied woningen overige bebouwing niet toekomsbestendig glastuinbouwgebied 0
BDP.
31
100
200
500m
9. Aanbevelingen
a. Algemeen en procesmatig Organische gebiedsontwikkeling De herontwikkeling van het gebied Flora- en Geestweg naar een nieuwe functie zal een proces worden van circa 20 jaar. Dit zal een proces zijn van organische gebiedsontwikkeling. Dit houdt in dat verspreid binnen het gebied per kavel of cluster van kavels een herontwikkeling zal plaatsvinden. Dit komt omdat er sprake is van verschillende groepen ondernemers en daardoor verschillende snelheden: • Glastuinbouwbedrijven die willen blijven zitten: zij willen hun bedrijfsvoering ongestoord kunnen continueren voor de komende jaren. Dit houdt in dat er planologisch voor hen niets hoeft te veranderen, maar houdt ook in dat er voor de direct omliggende percelen beperkingen zijn. Nieuwe functies op de omliggende percelen mogen de bedrijfsvoering op de glastuinbouwpercelen immers niet hinderen; • Glastuinbouwbedrijven die willen verplaatsen: voor hen zijn er twee mogelijkheden: 1. De huidige kassen krijgen een andere teelt die wellicht minder energieen logistiek intensief is. Dit kan binnen de huidige bestemming. De huidige kassen kunnen verkocht worden aan een ander glastuinbouwbedrijf. De verkoopopbrengst kan geïnvesteerd worden in de nieuwbouw elders. 2. Herontwikkelen: de kassen worden gesloopt en er komt een nieuwe functie. De opbrengst uit de herontwikkeling kan geïnvesteerd worden in de nieuwbouw elders.
• Stoppende glastuinbouwbedrijven: zij willen veelal in het gebied blijven wonen én hun grondwaarde te gelde maken t.b.v. pensioen. Dit kan door herontwikkeling naar andere functies. • Reeds gestopte ondernemers met een andere business: willen hun nieuwe bedrijfsvoering graag gelegaliseerd zien. Het is dan ook aan te raden in te zetten op organische transformatie van het gebied. Bij organische gebiedsontwikkeling is er ruimte voor gevarieerde initiatieven en sprake van een open-eindeproces zonder blauwdruk van het eindbeeld; het is een optelsom van relatief kleinschalige lokale (her) ontwikkelingen. Het is echter wel heel belangrijk dat lokale (her)ontwikkelingen plaatsvinden een vast te stellen gebiedsvisie, kaders en uitgangspunten. Dit is nodig om te voorkomen dat het gebied (verder) verrommeld en er willekeur ontstaat. Bij de procesmatige en inhoudelijke aanbevelingen wordt dit verder toegelicht.
voor de (organische) herontwikkeling van het gebied Flora- en Geestweg op te stellen. Het college van B&W dient hiervoor budget te vragen bij de gemeenteraad (circa EUR 125.000). Mogelijk kan provincie Zuid-Holland financieel bijdragen. Inhoudelijke aanbevelingen Scope • Neem het Noordeinde/Zuideinde ook mee in de scope van het maken van een gebiedsvisie. Dit vanwege een benodigde verbindingsweg tussen Noordeinde/Zuideinde en de Floraweg t.b.v. oplossen verkeersproblematiek Zuideinde en ter plaatse van de school aan de Kerkweg. Draag zorg voor 4 groepen glastuinbouwbedrijven • Glastuinbouwbedrijven die willen blijven zitten (circa 3 tot 7 locaties): zorgen dat zij hun bedrijfsvoering kunnen continueren en niet belemmerd worden door herontwikkeling van naastgelegen percelen. • Toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven die willen verplaatsen (circa 2 tot 6 locaties): stel hen in staat om te verplaatsen. Dat kan door op deze locaties herontwikkeling met meerwaarde te faciliteren, in combinatie met andere stimuleringsinstrumenten zoals een verplaatsingsvergoeding waarvoor de financiering wordt verkregen uit andere (her)ontwikkelingen met meerwaarde binnen het gebied. Dit kan vorm en inhoud worden gegeven binnen het wettelijke kostenverhaal.
• Stoppende glastuinbouwbedrijven (circa 30 tot 40 locaties): stel hen in staat om te herontwikkelen naar andere functies binnen de vast te stellen kaders en uitgangspunten/gebiedsvisie én met afdracht exploitatiebijdrage t.b.v. wettelijk kostenverhaal. • Gestopte (glastuinbouw)bedrijven (circa 25 tot 35 locaties): legaliseer de huidige activiteiten voor zover passend binnen de vast te stellen kaders en uitgangspunten/gebiedsvisie én met afdracht exploitatiebijdrage t.b.v. wettelijk kostenverhaal. Infrastructuur • Neem de capaciteit van de bestaande infrastructuur binnen het gebied Flora- en Geestweg (wegen, fietspaden, voetpad, riolering, elektra) als uitgangspunt voor functies die u gaat toe staan. Breng deze capaciteit bij het opstellen van de gebiedsvisie in kaart. Als er namelijk meer functies worden toegevoegd in dit gebied, dan zal dat ook hele hoge investeringen in nieuwe infrastructuur vergen, wat vervolgens weer leidt tot het moeten toevoegen van nog meer bebouwing om deze nieuwe infrastructuur betaalbaar te maken.
Procesmatige aanbevelingen Een van de punten die gedurende het hele onderzoek naar voren kwam is de roep om duidelijkheid. De afgelopen jaren zijn er veel onderzoeken en participatietrajecten uitgevoerd, die niet hebben geresulteerd in een visie of besluitvorming voor het gebied. Het is van groot belang om nu daadkrachtig door Bepaal als gemeente uw rol te pakken met een vervolgproces. Hierin definiëren wij twee concrete acties: • Publiekrechtelijk: • Kaders en uitgangspunten opstellen. De gemeente dient samen met de • Toetsen principeverzoeken initiatiefnemers provincie kaders en uitgangspunten te formuleren voor de (organische) • Wijziging omgevingsplan / verstrekken omgevingsvergunningen afwijken transformatie van het gebied naar andere functies. Wees u er als gemeente omgevingsplan (BOPA) bewust van dat het gebied Flora- en Geestweg onderdeel is van het landelijke • Kostenverhaal: leges, exploitatiebijdrage t.b.v. compensatie gebied. De provincie zal (grootschalige) stedelijke ontwikkelingen in het sociale woningenbouw, exploitatiebijdrage t.b.v. aanleg collectieve gebied niet toestaan. voorzieningen) • Gebiedsvisie opstellen. Gemeente Kaag en Braassem dient een gebiedsvisie • Aanleg collectieve voorzieningen (ontsluiting Zuideinde/Noordeinde BDP.
32
• •
– Floraweg, openbare ruimte, openbaar groen/natuur, openbaar water; wel/geen fiets- en/of wandelpaden) Handhaving
Privaatrechtelijk: • Grondverwerving t.b.v. collectieve voorzieningen, openbare ruimte, openbaar groen/natuur, openbaar water. • Aanleg collectieve voorzieningen, openbare ruimte, openbaar groen/ natuur, openbaar water.
Organiseer – afhankelijk van uw rolbepaling – ambtelijke kennis en capaciteit • Nazorg. Besteed aandacht aan de glastuinbouwbedrijven die nog een aantal jaren door willen, door een onafhankelijke partij met kennis van zaken. • Er is bij organische gebiedsontwikkeling geen sprake van een Omgevingsplan voor het hele gebied. De initiatieven kunnen door middel van een Buitenplanse Omgevingsactiviteit (BOPA) worden ingediend bij de gemeente. Deze toetst het initiatief aan de gebiedsvisie. Organiseer ambtelijke capaciteit voor het behandelen van deze BOPA verzoeken inclusief financiële afhandeling.
9. Aanbevelingen
a. Algemeen en procesmatig
LINT
woonbestemming in lint (20% )
LINT
Voorbeelden herinrichting kavels Flora- en Geestweg
bedrijfsbestemming (30%) recreatiebestemming (30%) natuurbestemming (50%) lint waterstructuur 20%
30%
20%
50%
30% 100% kavel
100% kavel
Voorbeeld herinrichting kavel met woonbestemming
Voorbeeld herinrichting kavel met bedrijvigheid
Voorstel procesplanning gemeente Kaag & Braassem en provincie Zuid-Holland Procesplanning Flora- en Geestweg tot gebiedsvisie Flora- en Geestweg
Omschrijving
Gemeenteraadsverkiezingen Q2 2025
50%
Q3 2025
Q4 2025
Q1 2026
Q2 2026
PS verkiezingen Q3 2026
Q4 2026
Q1 2027
Q2 2027
Q3 2027
GPA - Oplevering onderzoeksrapportage Flora- en Geestweg K&B - Besluitvorming onderzoekrapportage ZH - Aanpassing glastuinbouwvisie ZH - Besluitvorming glastuinbouwvisie
Besluit
K&B en ZH - Opstellen kaders en uitgangspunten gebiedsvisie K&B en ZH - Besluitvorming kaders en uitgangspunten gebiedsvisie
Besluit
ZH - Wijziging omgevingsverordening - Amoveren 'teeltgebied'
Besluit
K&B - Opstellen gebiedsvisie Flora- en Geestweg K&B - Besluitvorming gemeenteraad gebiedsvisie Flora- en Geestweg
Besluit 33
9. Aanbevelingen b. Ruimtelijk
Deze ruimtelijke aanbevelingen zijn in lijn met hetgeen is opgehaald uit de participatie. Vanuit onze expertise benoemen wij ook onderdelen die bij het opstellen van een gebiedsvisie onderzocht moeten worden en onderdelen die het onderzoeken waard zijn. De aanwezige ruimtelijke kwaliteit in en rond het gebied wordt bepaald door de (historische) waterstructuur, de lintbebouwing, het gebied nabij het Braassemermeer aan de oostkant en de weidse polders aan de zuidkant. Deze groenblauwe kwaliteit moet in de op te stellen gebiedsvisie herkenbaar blijven en benut worden. Dit is een randvoorwaarde die vaak gehoord werd tijdens de participatie. Daarom is het van belang om de scope van de gebiedsvisie wat ruimer te nemen, tot en met de Noord- en Zuideinde en tot aan onder de Groenewoudsekade. Hieronder zijn per thema aanbevelingen gedaan. Deze zijn schematisch weergegeven in de kaart op de volgende pagina. Mix van wonen, recreëren en natuur Vanwege de landschappelijke ligging aan de diepe polder en de aanwezigheid van veel water in de directe omgeving, is er de mogelijkheid om een bijzonder natuurlijk en waterrijk gebied te ontwikkelen, met een mix aan wonen, recreëren en duurzame natuurontwikkeling. Als er nieuwe bebouwing komt, moet dat met respect voor het landschap, de schaal, de openheid en de doorzichten.
Intensieve woningbouw is niet gewenst; een relatief lage bebouwingsdichtheid moet het uitgangspunt zijn en dan vooral gelegen aan de linten. Een indicatie van deze lagere bebouwingsdichtheid is 2-5 woningen per hectare. Zowel bewoners, als ondernemers benoemden het water gerelateerde aspect, door o.a. “Venetië aan de Venen”, als beeldspraak hoog te waarderen. Uitgangspunten daarbij blijven: respect voor het landschappelijke karakter, de schaal van de plek en vormgeving binnen de huidige bebouwingstypologieën. Hoogbouw is in ieder geval niet passend in het gebied. Hoofdstructuren In de gebiedsvisie zal de hoofdgroen- en waterstructuur worden vastgelegd en zullen zones worden aangegeven waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn, en onder welke voorwaarden. Het verdient de voorkeur om de NoordZuid lopende, centrale hoofdwatergang te verbreden en vorm te geven als natuurontwikkelings-as en ecologische verbinding. Aan deze as kunnen recreatieve functies worden gekoppeld die de landschappelijke beleving van het gebied versterken, zoals een interne vaarroute, bootverhuur etc. Bij het opstellen van de gebiedsvisie moet onderzocht worden in hoeverre het mogelijk is (voor delen) langs het water openbare wandel- en fietsroutes te realiseren.
En hoe de verbrede (openbare) hoofdwaterstructuur en groene- (en mogelijk) recreatieve zones erlangs, overlopen in de natuurontwikkelingszone op de kavels.
De bebouwing wordt niet aaneengeschakeld en tussen de bebouwing onderling worden minimale onbebouwde tussenruimtes gedefinieerd. Ook kan een maximale bebouwingsfootprint worden bepaald. Doorzichten naar het achterland, zoveel mogelijk over de waterstructuur, moeten behouden blijven en waar nodig hersteld. De zone achter de lintzone kan een mix bevatten, met aan wonen gerelateerde functies zoals privé groen of kangoeroewoningen, zolang deze in korrelgrootte kleinschalig zijn en net als de woonbebouwing in basis maximaal 3 lagen, inclusief een kap, hoog zijn. Op het achterste deel van de kavels is ruimte voor natuur, met landschappelijke invulling en met mogelijk ruimte voor waterretentie. Met daaraan eventueel gekoppeld, natuur gerelateerde, recreatieve functies. Een schetsmatig voorbeeld van de herinrichting van de kavels is de vinden op de vorige pagina. Onderzoek ontsluitingsmogelijkheden In relatie tot een beoogde programmatische invulling, dient gelijktijdig met de ruimtelijke, landschappelijke studie, een verkeerstudie te worden gedaan. Daarbij wordt de belasting op de huidige linten meegenomen en worden ontsluitingsmogelijkheden onderzocht. Daaruit zal blijken wat de huidige linten aan programma aan kunnen. En waar, indien haalbaar en wenselijk, extra ontsluitingen, of aanpassingen nodig zijn.
Inpassing huidige bedrijven en organische aanpak Wellicht zal de verbrede hoofdplanstructuur, vanwege (glastuinbouw) bedrijven die (nog) doorgaan, niet in een keer gerealiseerd worden. Dit hoeft geen belemmering te zijn en is onderdeel van de organische transformatie van het gebied. De insteek is om zowel mogelijk de ruimte langs de bedrijven die (nog) doorgaan, onderdeel te laten zijn van de groen- en waterstructuur. Hiermee ontstaat een ruimtelijke buffer naar naastliggende kavels, waarop al nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Stap voor stap kan de ruimtelijke en ecologische structuur gecompleteerd worden. En kunnen aanliggende ontwikkelingen plaatsvinden. Door met ontwikkelzones te werken, is het mogelijk om plek voor plek te ontwikkelen. Bovendien voorkomt een dergelijk organische ontwikkelingsaanpak veel overlast voor de huidige gebruikers.
Kaders De op te stellen toekomstige gebiedsvisie zal enerzijds globaal zijn, met ruimtelijke hoofdstructuren en ontwikkelingsmogelijkheden aangeven. Anderszins zal de gebiedsvisie concreet genoeg moeten zijn, om ontwikkelinitiatieven in de totale context van het gebied te kunnen beoordelen. Daarom is het aan te bevelen om naast de ruimtelijke kaart van de gebiedsvisie, en de beschrijvingen daarbij, een ontwikkelingsmatrix op te stellen. In die matrix, Ontwikkelzones worden per zone onder andere de spelregels, de ontwikkelvoorwaarden, de Een uitwerking in zones is het uitgangspunt. De ontwikkelzones volgen de huidige ambities, en de beoogde functies aangegeven. En met behulp van de matrix kavel- en slotenstructuur. De huidige zones met lintbebouwing zijn geschikt kunnen ontwikkelingen in de totale context beoordeeld worden. voor kleinschalige bebouwing met beperkte bouwhoogte, van in basis 3 lagen inclusief een kap, passend bij de huidige typologieën en bebouwingskorrels. In de gebiedsvisie zal verder onderzocht moeten worden hoe dit vorm kan krijgen. Zowel m.b.t. het type te realiseren woningen, de bebouwingsdichtheid, als met betrekking tot de ontsluiting van eventueel achterliggende woningen. De karakteristiek van de lintbebouwing wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Inspiratiebeelden voor het opstellen van de gebiedsvisie 34
9. Aanbevelingen b. Ruimtelijk
De ruimtelijke aanbevelingen op de vorige pagina zijn op de kaart hiernaast schematisch weergegeven.
Noor d
eind
e
dreef
Braassem
begrenzing plangebied
g Kerkwe
der
huidige bebouwing
Vee n
A4
veld
begrenzing scopegebied
huidige groen- en waterstructuren
Geestweg
X
natuur
Floraweg
doorontwikkeling linten: mix van functies + groene overgang naar achtergebied
sloten en polderverkaveling binnen onderzoeksgebied
Geestweg
toekomstige natuurontwikkel-as met ecologische verbinding verbreding watergangen aan de randen van het onderzoeksgebied huidige ontsluitingsstructuur ( X evt. afgesloten voor vrachtwagenverkeer)
doorkijkjes vanaf de linten naar achtergebied
ri. Ro tte rd am
suggestie uitbreiding langzaamverkeersnetwerk
e eind Zuid
onderzoek ontsluitingsmogelijkheden
X Aderweg Ader
zicht vanuit het onderzoeksgebied naar openlandschap
weg
huidige recreatieve bestemmingen verblijfsaccomodatie
horeca & restaurant
jachthaven/watersport
sport
molen
evenementenlocatie/dienst
recreatiegebied/volkstuinen
oud ambacht (bv. visrokerij/asperges) 0
BDP.
35
100
200
500m
i.s.m.
Bijlage 1 – Toetsingscriteria
Bijlage 1 – Toetsingscriteria TOETSINGSCRITERIA 1. a. b. c. d. e.
Planologie Provinciale Omgevingverordening Bestemmingsplan Gebiedsvreemde functies Woonbestemmingen Handhaving
2. a. b. c.
i. ii.
Bodem, kavels en kavelstructuur Grondsoort en draagkracht bodem Huidige kavelsoppervlaktes in ha Mogelijke kaveloppervlakte na herverkaveling in ha Kavelbreedte in m1 (1950-1975-2000) Kaveldiepte in m1 (1950-1975-2000) Praktische uitvoerbaarheid herverkaveling Aantal eigenaren Kosten fysieke aanpassingen
i. ii.
Bereikbaarheid, logistiek, verkeersafwikkeling Gebiedsontsluiting Bedrijfsontsluiting Ligging Afstand tot Royal FloraHolland Afstand tot Schiphol
i. ii. d.
3. a. b. c.
Goed
Gemiddeld
Matig
Maatwerkgebied
Slecht
Glastuinbouwconcentratiegebied Agarisch-glastuinbouw Geen Geen burgerwoningen Consequent, actief en reactief
Agrarisch-glastuinbouw i.c.m. Agrarisch Enkele gebiedsvreemde functies Enkele burgerwoningen Consequent, reactief
Relatief beperkt Woonlinten Incidenteel, reactief
Nauwelijks, reactief, legalisaties
Geen concentratiegebied Bedrijventerrein/gemengd Diverse gebiedsvreemde functies Diverse burgerwoningen in het gebied Geen handhaving, functiewijzigingen
Klei; uitstekend >10ha >10ha
Zavel of klei met beperkt veen; goed 5-10ha 5-10ha
Klei en veen; gemiddeld 3-5ha 3-5ha
Veen met beperkte erosie; matig 2-3ha 2-3ha
Veen met veel erosie; slecht <2ha <2ha
1 eigenaar, weinig fysieke aanpassingen 1 eigenaar Weinig fysieke aanpassingen
1-2 eigenaren, beperkte fysieke aanpassingen 2-3 eigenaren, gemiddelde aanpassingen 1-2 eigenaren 2-3 eigenaren Beperkte fysieke aanpassingen Gemiddeld fysieke aanpassingen
<100 3-5 eigenaren, kostbare fysieke aanpassingen >5 eigenaren, kostbare fysieke aanpassingen 3-5 eigenaren >5 eigenaren Kostbare fysieke aanpassingen Zeer kostbare fysieke aanpassingen
Direct op Rijksweg Direct op provinciale weg Direct op gebiedsontsluitingsweg; >6,0m1 breeDirect op polderweg; >6,0m1 breed
Polderweg, provincialeweg <2km Direct op polderweg; 5,0-6,0m1 breed
Polderweg, provinciale weg 2-5km Direct op woonstraat; 5,0m1 breed
Door bebouwde kom Smalle woonstraat/polderweg
<10km <10km
10-20km 10-20km
20-50km 20-50km
50-100km 50-100km
>100km >100km
Gasnet kleinverbruik Maximaal 3x80A In onderzoek
Geen gas Geen elektriciteit Geen Niet aanwezig
4. a. b. c. d.
Energie infrastructuur Gas netwerk Elektriciteitsnetwerk CO2-netwerk Warmtenet
Gasunie/landelijk net Direct op onderstation >5MVA Gekoppeld aan landelijk netwerk Warmtenet + duurzame bron(nen)
Gasnet grootzakelijk 8 bar, tot 1.600m3/uur Middenspanningsnet 630kVa-2MVA Lokaal CO2-netwerk Warmtenet
>3x80A-630kVa Per vrachtwagen, individuele tanks In ontwikkeling
5. a.
Opgave verduurzaming Indicatieve energiebehoefte in MWh
<50.000MWh
50.000-100.000MWh
100.000-250.000MWh
250.000-500.000MWh
>500.000MWh
6. a. b. c.
Potentie collectieve verduurzaming Basislast warmtebehoefte (>5.500 uur p.j.) in MW >20MW Ondergrond geschikt voor aardwarmte (P90) Ja, bewezen bronnen Restwarmtebronnen (afstand x vermogen) Uitstekend Nabijheid van restwarmtebronnen in km <2km Vermogen van restwarmtebronnen in MW >20MW Onderstations elektra Uitstekend Nabijheid van een onderstation in km <2km Beschikbaarheid van contractcapaciteit afnemen in MW >20MW Beschikbaarheid van contractcapaciteit leveren in MW >20MW CO2-netwerk Afstand tot landelijk netwerk OCAP <2km Omvang CO2-behoefte in ton per jaar >50 ton
10-20MW Ja, in onderzoek Goed 2-5km 10-20MW Goed 2-5km 10-20MW 10-20MW
5-10MW Nog geen data Gemiddeld 5-10km 5-10MW Gemiddeld 5-10km 5-10MW 5-10MW
2-5MW Nog geen data Matig 10-15km 2-5MW Matig 10-15km 2-5MW 2-5MW
<2MW Nog geen data Slecht >15km <2MW Slecht >15km 0MW 0MW
2-5km 20-50 ton
5-10km 10-20 ton
10-15km 5-10 ton
>15km <5 ton
i. ii. d. i. ii. iii. e. i. ii.
BDP.
Uitstekend
7. a. b. c. d. e. f.
Marktdynamiek Ondernemerschap Marktvraag glastuinbouwbedrijven Aanbod glastuinbouwkavels en -objecten Investeringen in uitbreiding/modernisering laatste 5 jr. Grondprijzen o.b.v. transacties Grondprijzen o.b.v. aanbod
Alleen blijvers én groeiers Ruimtevraag; lokaal/regionaal/landelijk Courante kavels/moderne kwekerijen Uitstekend Marktconform glastuinbouw Marktconform glastuinbouw
Zowel groeiers, blijvers als stoppers Ruimtevraag; lokaal/regionaal Courante kavels/verouderde kwekerijen Goed Glastuinbouw +/- beperkte opslag/afslag Glastuinbouw +/- beperkte opslag/afslag
Vooral blijvers en stoppers; beperkt groeiers Vooral blijvers en stoppers; geen groeiers Ruimtevraag; lokaal Nauwelijks ruimtevraag; lokaal Niet courante kavels/verouderde kwekerijen Geen aanbod/speculatie Gemiddeld Matig Glastuinbouw + beperkte verwachtingswaarde Glastuinbouw + hoge verwachtingswaarde Glastuinbouw + beperkte verwachtingswaarde Glastuinbouw + hoge verwachtingswaarde
Vooral stoppers Geen ruimtevraag Veel aanbod verouderd glas/leegstand Slecht Agrarisch onbebouwd Agrarisch onbebouwd
8. a. b.
Overige aspecten Geschiktheid bodem voor ondergrondse wateropslag Aanwezigheid cultuurhistorische elementen
Uitstekend Kwalitatief invulveld
Goed Kwalitatief invulveld
Gemiddeld Kwalitatief invulveld
Slecht Kwalitatief invulveld
9.
Buiten beschouwing gelaten / lastig te kwantificeren Waterkwaliteit Geschikheid voor open teelten Bedrijfswoningen Brede welvaart: geluid, spuitzoneringen, etc.
37
Matig Kwalitatief invulveld
Bijlage 2 – Analyse Flora- en Geestweg
Bijlage 2 – Analyse Flora- en Geestweg
Bijlage 2 – Analyse De Baan en Sotaweg
TOETSINGSCRITERIA
Floraweg en Geestweg
TOETSINGSCRITERIA
De Baan en Sotaweg
1. a. b.
Planologie en handhaving Provinciale Omgevingverordening Bestemmingsplan
Glastuinbouwconcentratiegebied Agarisch-glastuinbouw
1. a. b.
Planologie en handhaving Provinciale Omgevingverordening Bestemmingsplan
Glastuinbouwconcentratiegebied Agarisch-glastuinbouw
c.
Functieaanduidingen gebiedsvreemde functies
Relatief beperkt
c.
Functieaanduidingen gebiedsvreemde functies
Geen
d.
Woonbestemmingen
Woonlinten Floraweg en Geestweg (85x) en plattelandswoningen (3x)
d.
Woonbestemmingen
Woonlinten De Baan en Sotaweg (49x) en plattelandswoningen (3x)
e.
Handhaving
Nauwelijks, reactief, legalisaties
e.
Handhaving
Nauwelijks, reactief, legalisaties
2. a. b. c.
Bodem, kavels en kavelstructuur Grondsoort en draagkracht bodem t.b.v. glastuinbouw Huidige kaveloppervlaktes in ha Mogelijke kaveloppervlakte na herverkaveling in ha Kavelbreedte in m1 (1950-1975-2000) Kaveldiepte in m1 (1950-1975-2000) Praktische uitvoerbaarheid herverkaveling Grondeigendom Fysieke aanpassingen
Veen met veel erosie; slecht 0,7ha; 1,0ha; 2,3ha 2,3ha 50-30; 90-50-30; 120-90-50-30 zeer divers; 340-220-190-170; 340-220-190-170 Slecht 3-5 eigenaren Zeer kostbare fysieke aanpassingen
2. a. b. c.
Bodem, kavels en kavelstructuur Grondsoort en draagkracht bodem t.b.v. glastuinbouw Huidige kaveloppervlaktes in ha Mogelijke kaveloppervlakte na herverkaveling in ha Kavelbreedte in m1 (1950-1975-2000) Kaveldiepte in m1 (1950-1975-2000) Praktische uitvoerbaarheid herverkaveling Grondeigendom Fysieke aanpassingen
Klei en veen; gemiddeld 0,8ha; 1,9ha; 3,2ha 3,2ha; 6,4ha 35; 35-70; 35-70-120-170 475-300; 475-350-160; 375-270-250-220 Matig 2-3 eigenaren Kostbare fysieke aanpassingen
i. ii. d. i. ii. 3. a. b.
Bereikbaarheid, logistiek, verkeersafwikkeling Gebiedsontsluiting Bedrijfsontsluiting
d. i. ii. 3. a. b.
Bereikbaarheid, logistiek, verkeersafwikkeling Gebiedsontsluiting Bedrijfsontsluiting
Door bebouwde kom Direct op gebiedsontsluitingsweg; >6,0m1 breed
Ligging Afstand tot Royal FloraHolland Afstand tot Schiphol
Goed 10-20km 10-20km
4. a. b.
Energie infrastructuur Gas netwerk Elektriciteitsnetwerk
Gasnet grootzakelijk 8 bar, tot 1.600m3/uur Middenspanningsnet 630kVa-2MVA
Per vrachtwagen, individuele tanks Niet aanwezig
c. d.
CO2-netwerk Warmtenet
Per vrachtwagen, individuele tanks Niet aanwezig
<50.000MWh
5. a.
Opgave verduurzaming Indicatieve energiebehoefte in MWh (elektra + warmte)
<50.000MWh
Potentie collectieve verduurzaming Basislast warmtebehoefte (>5.500 uur p.j.) in MW <2MW Ondergrond geschikt voor aardwarmte (P90) Nog geen data Restwarmtebronnen (afstand x vermogen) Matig Nabijheid van restwarmtebronnen in km 2-5km Vermogen van restwarmtebronnen in MW <2MW Onderstations elektra Nabijheid van een onderstation in km 5-10km Beschikbaarheid van contractcapaciteit afnemen in MW 0MW Beschikbaarheid van contractcapaciteit leveren in MW 10-20MW CO2-netwerk Afstand tot landelijk netwerk OCAP <2km Omvang CO2-behoefte in ton per jaar <5 ton
6. a. b. c.
Potentie collectieve verduurzaming Basislast warmtebehoefte (>5.500 uur p.j.) in MW <2MW Ondergrond geschikt voor aardwarmte (P90) Nog geen data Restwarmtebronnen (afstand x vermogen) Gemiddeld Nabijheid van restwarmtebronnen in km <2km Vermogen van restwarmtebronnen in MW <2MW Onderstations elektra Nabijheid van een onderstation in km 2-5km Beschikbaarheid van contractcapaciteit afnemen in MW 0MW Beschikbaarheid van contractcapaciteit leveren in MW 10-20MW CO2-netwerk Afstand tot landelijk netwerk OCAP <2km Omvang CO2-behoefte in ton per jaar <5 ton
7. a. b. c. d. e. f.
Marktdynamiek Ondernemerschap Marktvraag glastuinbouwbedrijven Aanbod glastuinbouwkavels en -objecten Investeringen in uitbreiding/modernisering laatste 5 jr. Grondprijzen o.b.v. transacties Grondprijzen o.b.v. aanbod
Vooral blijvers en stoppers; geen groeiers Nauwelijks ruimtevraag; lokaal Geen aanbod/speculatie Slecht Marktconform glastuinbouw Glastuinbouw + hoge verwachtingswaarde
7. a. b. c. d. e. f.
Marktdynamiek Ondernemerschap Marktvraag glastuinbouwbedrijven Aanbod glastuinbouwkavels en -objecten Investeringen in uitbreiding/modernisering laatste 5 jr. Grondprijzen o.b.v. transacties Grondprijzen o.b.v. aanbod
Zowel groeiers, blijvers als stoppers Ruimtevraag; lokaal Geen aanbod/speculatie Matig Marktconform glastuinbouw Glastuinbouw + hoge verwachtingswaarde
8. a. b.
Overige aspecten Geschiktheid bodem voor ondergrondse wateropslag Aanwezigheid cultuurhistorische elementen
Onbekend Tulpenroute varen
8. a. b.
Overige aspecten Geschiktheid bodem voor ondergrondse wateropslag Aanwezigheid cultuurhistorische elementen
Onbekend Molenbiotoop Googer molen
9.
Buiten beschouwing gelaten / lastig te kwantificeren Waterkwaliteit Geschikheid voor open teelten Bedrijfswoningen Brede welvaart: geluid, spuitzoneringen, etc.
9.
Buiten beschouwing gelaten / lastig te kwantificeren Waterkwaliteit Geschikheid voor open teelten Bedrijfswoningen Brede welvaart: geluid, spuitzoneringen, etc.
Ligging Afstand tot Royal FloraHolland Afstand tot Schiphol
Goed 10-20km 10-20km
4. a. b.
Energie infrastructuur Gas netwerk Elektriciteitsnetwerk
Gasnet grootzakelijk 8 bar, tot 1.600m3/uur Middenspanningsnet 630kVa-2MVA
c. d.
CO2-netwerk Warmtenet
5. a.
Opgave verduurzaming Indicatieve energiebehoefte in MWh (elektra + warmte)
6. a. b. c.
c. i. ii.
i. ii. d. i. ii. iii. e. i. ii.
BDP.
Direct op Rijksweg Direct op gebiedsontsluitingsweg; >6,0m1 breed
i. ii.
Goed Aanwezig
38
c. i. ii.
i. ii. d. i. ii. iii. e. i. ii.
Pagina 9 van 10
Uitstekend Aanwezig
Pa
Bijlage 3 – Analyse De Baan en Sotaweg
Greenport Aalsmeer heeft in 2023-2024 een gebiedsvisie voor De Baan en Sotaweg opgesteld. Eén van de aspecten die in de ogen van de gemeenteraad meer aandacht behoeft, is de economische analyse. Greenport Aalsmeer heeft daarom de systematiek die is gehanteerd voor de Flora- en Geestweg ook toegepast op De Baan en Sotaweg. In bijlage 3 is de analyse van De Baan en Sotaweg weergegeven. Onderstaand is een samenvatting op hoofdlijnen weergegeven. Op basis van de uitgevoerde analyse is de conclusie dat het gebied De Baan en Sotaweg in haar huidige vorm niet volledig toekomstbestendig is, maar wel te maken is. Het gebied scoort op de belangrijkste toetsingscriteria vooral ‘middelmatig’, maar nergens echt heel goed of echt heel slecht. Naktuinbouw is een drijvende kracht in het gebied. Daarnaast zijn er enkele andere toekomstbestendige bedrijven met groeiplannen. Voornaamste opgave is herverkaveling en herstructurering. Door percelen van stoppende glastuinbouwbedrijven samen te voegen tot courante glastuinbouwpercelen, ontstaan courante kavels. Een kans voor de financiering is het toevoegen van extra woningen in het woonlint én de omzetting van bedrijfswoningen naar burgerwoningen bij herverkaveling. In het gebied zijn sterke groeiende bedrijven aanwezig, die behoefte hebben aan uitbreidingsruimte. Van buiten het gebied is een beperkte ruimtevraag van bedrijven.
Deze marktvraag kan verder toenemen op het moment dat de transformatie van de Flora- en Geestweg wordt ingezet. Verduurzaming van glastuinbouwbedrijven dient voornamelijk op bedrijfsniveau plaats te vinden. Bereikbaarheid en verkeersveiligheid is en blijft een aandachtspunt. Het gebied is voornamelijk geschikt voor teelten met een beperkte ruimtebehoefte en hoge omzet per m². Het gaat onder meer om hoogwaardige nicheproducten, veredeling en onderzoek.
BDP.
Toetsingscriterium 1. Planologie en handhaving
Score +
2.
Bodem
+
3.
Kavelstructuur en potentie herverkaveling
0
4.
Bereikbaarheid en verkeersafwikkeling
-
5.
Energie en verduurzaming
0
6.
Marktdynamiek
0
39
Toelichting De Omgevingsverordening en het bestemmingsplan zijn in theorie op orde. In de praktijk zijn er in het gebied enkele gebiedsvreemde functies waar niet op wordt gehandhaafd. De bodem bestaat uit een combinatie van veen en klei. Er is sprake van beperkte erosie en verzakking. De bodem is (zeer) vruchtbaar. De kavelstructuur aan de Sotaweg is grotendeels al herverkaveld. Aan De Baan ligt hier nog een opgave. Herverkaveling is praktisch uitvoerbaar. Het gebied is gunstig gelegen ten opzichte van veilingen en Schiphol. Verkeersafwikkeling naar de A4 door een woonwijk is een minpunt. Lage energiebehoefte. Beperkt potentieel voor collectieve verduurzaming. Beperkte capaciteit elektriciteitsnet. Investeringskracht aanwezig voor individuele verduurzaming bedrijven. Zowel groeiers, blijvers als stoppers. Naktuinbouw is een drijvende kracht in het gebied. Er is wel marktvraag naar grond, maar geen aanbod van grond. Bovendien is de grond zeer geschikt voor de proefvelden van Naktuinbouw. De verwachtingswaarde en de marktwaarde lopen sterk uiteen: speculatie.