Onderzoek toekomstbestendigheid Floraweg en Geestweg

FLORAWEG-GEESTWEG GEMEENTE KAAG EN BRAASSEM ONDERZOEK NAAR DE TOEKOMSTBESTENDIGHEID VAN HET GLASTUINBOUWGEBIED MEI 2025 - DEFINITIEVE VERSIE - 21 MEI 2025

i.s.m.

Inhoudsopgave 1. Aanleiding 3 2. Kaders en uitgangspunten van de opdracht 4 a. Onderzoeksgebied 4 b. Gemeentelijke en provinciale beleidskaders 5 c. Actoren 7 3. Proces en aanpak 8 4. Huidige situatie 9 a. Het gebied in de context 9 b. Beleving van het gebied vanaf het water 10 c. Beleving van het gebied vanaf de linten 11 5. Gebiedsanalyse 12 a. Historische ontwikkeling 12 b. Landschappelijke en recreatieve waarden 13 c. Grondgebruik 14 d. Bestemmingsplan 16 e. (Glas)tuinbouw functies 17 f. Bebouwingskorrelgrootte 18 g. Woningen 19 h. Waterstructuur 20 g. Verkeerstructuur 21

Opstellers:

Jozien Van Der Wal Hélène Leriche Jolande Scheper Levi Wichgers Dave Vlaming

In opdracht van:

6. Economisch onderzoek 22 a. Beschrijving 22 b. Casuïstiek 25 7. Participatie 27 a. Methodiek 27 b. Uitwerking bijeenkomsten 28 8. Conclusie 31 9.

BDP.

2

Aanbevelingen a. Algemeen en procesmatig b. Ruimtelijk

32 32 34

Bijlage 1 – Toetsingscriteria Bijlage 2 – Analyse Flora- en Geestweg Bijlage 3 – Analyse De Baan en Sotaweg

37 38 39

1. Aanleiding In de gemeente Kaag en Braassem bevinden zich vier zogenaamde Greenport-gebieden. Het betreft De Baan en Sotaweg (Oude Wetering), Nieuwe Wetering, Floraweg en Geestweg en Woubrugge. Dit zijn allen “beschermde” Greenport-gebieden in de Omgevingsverordening van provincie Zuid-Holland. In de Ruimtelijke Visie 2015-2025 van de Greenport Aalsmeer staan alle vier de gebieden benoemd als kleinschalige glastuinbouwgebieden (cat. 2). Gemeente Kaag en Braassem heeft Greenport Aalsmeer gevraagd om voor het gebied Floraweg en Geestweg een onderzoek uit te voeren naar de toekomstbestendigheid van het gebied. Greenport Aalsmeer heeft daartoe BDP geselecteerd voor stedenbouwkundige ondersteuning. In voorliggend onderzoek staat de volgende hoofdvraag centraal: In hoeverre is het (achterland van het) gebied Geestweg en Floraweg geschikt (te maken) als toekomstbestendig glastuinbouwgebied? Hierin worden de kaders en uitgangspunten, opgenomen in hoofdstuk 2 van deze rapportage, meegenomen. Het antwoord op de hoofdvraag kan de volgende uitkomsten hebben: • Het gebied Floraweg en Geestweg is geheel geschikt (te maken) voor toekomstbestendige (glas)tuinbouw; of • Het gebied Floraweg en Geestweg is gedeeltelijk geschikt (te maken) voor toekomstbestendige (glas)tuinbouw; of • Het gebied Floraweg en Geestweg is niet geschikt (te maken) voor toekomstbestendige (glas)tuinbouw.

Op het moment dat de uitkomst is dat het achterland van het gebied in zijn geheel geschikt (te maken) is voor toekomstbestendige (glas)tuinbouw, dan kan de verdere uitwerking in een gebiedsvisie plaatsvinden binnen de kaders van de omgevingsverordening van provincie Zuid-Holland. Op het moment dat de uitkomst is dat het achterland van het gebied slechts gedeeltelijk of helemaal niet meer geschikt (te maken) is voor toekomstbestendige glastuinbouw, dan dient deze conclusie door zowel gemeente Kaag en Braassem als provincie Zuid-Holland onderschreven te worden in een bestuurlijk besluit. De gemeente Kaag en Braassem kan dan op basis van de uitgevoerde analyse bij provincie Zuid-Holland verzoeken om in haar omgevingsverordening de Greenport-status van het gebied geheel of gedeeltelijk te laten vervallen.

BDP.

3

2. Kaders en uitgangspunten van de opdracht a. Onderzoekgebied

Braassemd

reef

A4

Inhoudsopgave

de

in de or

No

eg w t es

Flo

raw eg

Ge

Zuideinde

Braassemermeer

BDP.

4

2. Kaders en uitgangspunten van de opdracht b. Gemeentelijke en provinciale beleidskaders

Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland Vastgesteld door Provinciale Staten Aalsmeer d.d. 07 augustus 2021

Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer 2015-2025 Vastgesteld door Stuurgroep Greenport Aalsmeer d.d. 12 februari 2015

Omgevingsvisie Kaag en Braassem Vastgesteld d.d. 26 oktober 2020

Bestemmingsplan ‘Geestweg en Floraweg’ Vastgesteld door gemeenteraad Kaag en Braassem d.d. 13 mei 2013

Het glastuinbouwgebied Geestweg en Floraweg is een van de oudste glastuinbouwgebieden in Kaag en Braassem en is aangewezen als Greenport-gebied. Met de Omgevingsverordening biedt de provincie ZuidHolland in Greenport-gebieden ruimte voor grootschalige geconcentreerde glastuinbouw.

Het glastuinbouwgebied is in de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer 2015-2025 aangeduid als kleinschalig glastuinbouwgebied (cat. 2). Het gebied heeft een omvang van circa 135 hectare met een netto teeltareaal van circa 39,4 hectare.

De Omgevingsvisie gaat in op zaken als recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. In deze visie worden de fysieke leefomgeving en het sociale domein met aan elkaar verbonden.

Het glastuinbouwgebied karakteriseert zich door de lintbebouwing met daarachter gelegen de bedrijven. Er vindt ook relatief veel buitenteelt plaats. Het bestemmingsplan voorziet in ruimte voor grootschalige geconcentreerde glastuinbouw.

BDP.

5

2. Kaders en uitgangspunten van de opdracht b. Gemeentelijke en provinciale beleidskaders

Voorgeschiedenis In 2020 is er voor de Geestweg en Floraweg door de gemeente Kaag en Braassem een gebiedsinventarisatie verricht. De inventarisatie geeft het beeld van een gemengd gebied met - naast oorspronkelijke akkers met bedrijfswoningen ‐ ook hobbymatig gebruik van akkers, burgerwoningen en andersoortige bedrijven dan glastuinbouw.

Uitgangspunten vastgesteld door het college op 20 december 2022 De te volgen stappen zoals deze zijn opgenomen in het raadsakkoord en het uitvoeringsprogramma om in gesprek te gaan met de ondernemers en inwoners in het gebied heeft voor een deel reeds plaatsgevonden. Op basis hiervan is dan ook voldoende input ontvangen om tot de navolgende uitgangspunten voor de Geestweg en Floraweg te komen:

In 2021 heeft naar aanleiding van de inventarisatie een participatieavond 1. Duurzame glastuinbouw als uitgangspunt. Bestaande glastuinbouwbedrijven plaatsgevonden waarbij er verschillende visies door de bewoners en gebruikers in mogen niet beperkt worden in hun bedrijfsvoering en potentiële het gebied zijn geopperd. Op basis van de inspraak door de bewoners, gebruikers planologische uitbreidingsmogelijkheden. en ondernemers zijn 7 visies geformuleerd. De visie die het meest dicht bij de 2. Duurzame (glas)tuinbouw achter het lint dient. Het gebruik van het land wensen van betrokkenen is gelegen bij het huidige gebruik van het gebied, maar en de opstallen achter het lint dient in de basis duurzame (glas)tuinbouw is verder nooit uitgevoerd. te zijn. In enkele gevallen is hier een uitzondering op mogelijk, zolang de activiteiten maar te relateren zijn aan de tuinbouw. Bv.: het telen van Inhoudelijke uitgangspunten ontwerpend onderzoek gewassen op hobbymatige basis, zorgboerderij. Andersoortige opslag (zoals Raadsakkoord caravans, boten of bedrijfsmatig) of gebruik (zoals hobbymatige reparatie In de raadsvergadering van 30 mei 2022 is het raadsakkoord ‘Samen bouwen aan van voertuigen) binnen loodsen en kassen is expliciet uitgesloten. de toekomst van onze dorpen’ vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en 3. Meer gemengd gebied in het lint.

Hier zijn er diverse vormen van gebruik. Braassem. Aan het college is de volgende opdracht gegeven: Bv.: bedrijven-aan-huis (zoals een kapsalon, een hondentrimsalon en een • Gebruikers van het gebied faciliteren bij het ontwikkelen van een visie voor administratief bureau) en zelfstandige bedrijven (zoals een hovenier). Niet al de Geestweg en Floraweg. deze bedrijven passen binnen de regels van het bestemmingsplan. Voorstel • In gesprek met de Greenport Aalsmeer en de provincie gaan en inzetten op is andere functies toe te staan zolang het niet leidt tot een beperking van de een herziening van het bestemmingsplan ‘Geestweg en Floraweg‘ omdat activiteiten van de bestaande glastuinbouwbedrijven. deze meer dan 10 jaar oud is en deze niet voldoet aan de kaders vanuit 4. Het lint is geen rechte lijn. Het lint wordt bepaald door de positie van de de provinciale Omgevingsverordening. Rekening houden met de input van bedrijfsbebouwing t.o.v. de (bedrijfs)woning met bijbehorende bouwwerken. de gebruikers om antwoord te geven op maatschappelijke en ruimtelijke Een bedrijf-aan-huis mag gevestigd zijn in een bijbehorend bouwwerk uitdagingen die er spelen. Zoals bv. de realisatie van woningbouw en behorende bij de woning, maar niet in een (voormalige) bedrijfsloods of kas. eventueel ontwikkeling van bedrijven en/of recreatie waar de ontsluiting dit 5. Afstand tot de weg.

De voorgevel van een woning staat op een afstand van toelaat. 10 tot 40 m tot de as van de weg. het realiseren van een woning in het tweede lint is onwenselijk. In bestaande situaties of indien er bijzondere Uitvoeringsprogramma omstandigheden zijn, kan hier gemotiveerd van worden afgeweken. Het college van B&W van Kaag en Braassem heeft een Uitvoeringsprogramma 6. Omzetten bestaande bedrijfswoningen. Deze mogen omgezet worden opgesteld: naar een plattelandswoning, mits dit geen beperking oplevert van de • Onderzoek uitvoeren naar karakteristiek en toekomstperspectief van de vier tuinbouwactiviteiten van omliggende bedrijven op het achterliggende duurzame tuinbouwgebieden: een voorbereidende stap is het onderzoeken teeltgebied. In enkel geval kunnen bedrijfswoningen omgezet worden naar van het duurzaam karakter van de glastuinbouw in overleg met de Greenport burgerwoning (bv. als de bedrijfswoning niet meer te relateren is aan een Aalsmeer. inrichting). • Een gebiedsproces faciliteren met inwoners en bedrijven in het gebied 7. Nieuwe (bedrijfs‐ en burger)woningen. Deze mogen worden toegevoegd in Geestweg en Floraweg om de toekomst voor dit gebied te bepalen. De het lint, mits dit geen beperking oplevert van de tuinbouwactiviteiten van resultaten worden ingezet voor het overleg met provincie over de ruimtelijke omliggende bedrijven op het achterliggende teeltgebied.

kaders voor dit gebied. 8. Dagrecreatieve activiteiten. Deze zijn toegestaan als nevenfunctie van de teeltbedrijven en dienen tuinbouw gerelateerde activiteiten te zijn. Bv. theetuin, een moestuin of bootverhuur. 9. Kleinschalige detailhandel. Dit in de vorm van verkoop van op locatie geteelde goederen is mogelijk. 10. Omzetten bedrijfsbestemmingen. Het is wenselijk om deze zoveel mogelijk om te zetten naar teelt‐ of woonbestemmingen, w.o. ook het huisvesten van arbeidsmigranten.

BDP.

6

2. Kaders en uitgangspunten van de opdracht c. Actoren

PROVINCIE ZUID-HOLLAND zorgt voor een goede ruimtelijke ordening op provinciaal niveau, binnen de nationale kaders.

GEMEENTE SIERTEELTONDERNEMERS KAAG EN BRAASSEM zorgt voor een goede ruimtelijke ordening op gemeentelijk niveau, binnen de provinciale kaders.

en Stichting Platform Tuinbouw Veenstreek willen courante en toekomstbestendige glastuinbouwbedrijven die in geclusterde gebieden duurzaam kunnen ondernemen nabij de vestigingslocaties Aalsmeer, Naaldwijk en Rijnsburg.

OVERIGE ONDERNEMERS

BEWONERS

GREENPORT AALSMEER

Groeiende bedrijven willen hun bedrijfsvoering uitbreiden en toekomstbestendig maken.

willen maximaal woongenot met zo min mogelijk overlast.

biedt, door middel van een gebiedsgerichte aanpak met ondernemers en overheden, perspectief voor een toekomstbestendig glastuinbouwgebied, op basis waarvan overheden binnen de wettelijke kaders de juiste besluiten kunnen nemen.

Blijvende bedrijven willen hun bedrijfsvoering continueren en toekomstbestendig maken. Stoppende bedrijven willen hun bedrijfsvoering beëindigen en zo’n hoog mogelijke opbrengst halen uit de verkoop of verhuur van hun bedrijf en/of onroerend goed.

BDP.

7

3. Proces en aanpak In het schema hiernaast is het stappenplan aangegeven om tot een nieuwe gebiedsvisie te komen. Hierbij zijn drie stappen te onderscheiden. Waarbij stap 0 en stap 1 onderdeel van dit rapport zijn.

Voorbereidingstappen en afspreken met Gemeente

Stap 0 Opdrachtverstrekking

v1

ys e en isa tie In ve nt ar

vie ws In te r

4

D vo e ka Op be or de g la ste st ee rs st lle uu n en ui n rli ge u nb vo jk bi itg ou or va ed an w on st vis sp ge ie u de ste w nt rz oe ld ord en k en

10

11

14

13

12

8

or B Ge eslu m itv ee or nt m e ing en k Pr ad ov er in s d cie o

O ui pste ge tga lle bi ng n ed sp en vis un ka ie te de n vo rs e or n ee n

ie ds vis ie ge b n le

Op ste l

15

Stap 2. Opstellen gebiedsvisie: In deze stap worden de conclusies en de aanbevelingen vanuit de deskundigen verder in kaart gebracht en beschreven. De kaders en uitgangspunten voor de gebiedsvisie worden vastgesteld door de gemeente en de Provincie. Vervolgens wordt o.b.v. de vastgestelde kaders en uitgangspunten de feitelijke gebiedsvisie opgesteld. BDP.

5 er s nw on st i ko m

G 03 ebie -0 ds 4- b 20 ije 25 en

ie ge b n le Va ste l

Stap 2 Opstellen gebiedsvisie

an al

na l ce pt a n le Op ste l

ge n in

9

ds vis ie

8

3

co n

O 18 nde -0 rn 3- em 20 e 25 rs

6 rk

Stap 1. Vooronderzoek glastuinbouw: In deze stap wordt het gebied geanalyseerd op basis van deskundige beoordeling en o.b.v. input van directe betrokkenen in en bij het gebied. Dit resulteert in conclusies en aanbevelingen. Stap 0 en stap 1 lopen van november 2024 t/m juni 2025.

7

V in erw co er nc kin ep g ta op na -e lys n a e an v2 m e

Stap 1 Vooronderzoek glastuinbouw

bi je

Stap 0. Opdrachtverstrekking: Voorbereiding en afspraken met de gemeente.

2

ys e

en ko m

st

1

4. Huidige situatie

a. Het gebied in de context Op de luchtfoto van het gebied is te zien dat de ruimtelijke kwaliteit nauw verbonden is met de landschappelijke inrichting. Deze wordt bepaald door de waterstructuur, de lintbebouwing, en de weidse polders. In het gebied is het water beeldbepalend. Het gebied is goed ontsloten vanuit het noorden en vanuit het zuiden over de linten. Het landelijk-dorpse wonen is zichtbaar. Hierbij valt op dat de gebieden achter de bebouwing aan de linten, op veel plaatsen niet zichtbaar zijn. Er zijn weinig doorzichten. De meeste ruimte in het gebied ligt aan de achterzijde van de kavels, nabij de doorgaande watergangen. Dit is goed te ervaren vanaf het water. Varende via de tulpenroute, zijn foto’s genomen bij het passeren van de percelen. Daarop zijn de kassen van de glastuinbouw te zien, maar ook dat er een zeer divers grondgebruik is en dat de grootste delen van het gebied niet meer (efficiënt) voor glastuinbouw gebruikt worden. Gebieden liggen braak, zijn verwilderd, en/ of hebben een andere (niet gebiedseigen) functionele invulling gekregen.

Concentratiegebied Onderzoeksgebied BDP.

0

9

100

200

500m

4. Huidige situatie

b. Beleving van het gebied vanaf het water

Groenstrook als beschoeiing

Historie van de het kassengebied op de gevels geprojecteerd

Natuurlijke oevers

Wijd uitzicht naar de zuidelijke omgeving

Onbebouwde kavels aan de waterkant

Kassen tot aan de waterkant

Waterbassins en bijgebouwen tussen kassen en water

Vervallen kavel

De Tulpenroute als schilderij op de gevels

Particulier gebruik van de oevers achter het lint

Particulier water als “binnenhaven” tussen de kavels

Recreatiegebied ten zuiden van en buiten het onderzoeksgebied

BDP.

10

4. Huidige situatie

c. Beleving van het gebied vanuit de linten

Zuidelijke rand: vanaf de brug van de Aderweg richting het westen en richting het oosten

De Geestweg richting het noorden

Woningbouw aan de Floraweg

Voorbeeld kavelinrichting langs de linten met particulier groen

Voorbeeld kavelinrichting langs de linten met parkeren voor bedrijven

Doorkijk naar het achtergebied tussen de woningen

Doorkijk naar het achtergebied geblokkeerd

Doorkijk naar het achtergebied geblokkeerd

BDP.

11

De Aderweg richting het zuiden

Voorbeeld kavelinrichting langs de linten met woonfunctie

Doorkijk naar het achtergebied tussen de kassen

5. Gebiedsanalyse

a. Historische ontwikkeling Van oudsher was de regio vooral gericht op veeteelt en akkerbouw, maar door de vruchtbare grond en de gunstige ligging nabij waterwegen ontstond er ook een bloeiende tuinbouwsector. In de loop van de 20e eeuw groeide de glastuinbouw sterk, mede door technologische ontwikkelingen en de opkomst van verwarmde kassen. De regio specialiseerde zich in de teelt van groenten, bloemen en planten. Door schaalvergroting en veranderende marktomstandigheden zijn veel kleine kwekerijen in de afgelopen decennia verdwenen of opgegaan in grotere bedrijven. Dat heeft invloed gehad op de waterstructuur waarin kleine sloten zijn verdwenen, verplaatst en/of samengevoegd.

BDP.

1870: verkaveling met smalle en lange kavels

1940: eerste deel van A4 aangelegd

1950: groenstructuren verdwijnen

1990: A4 volledig aangelegd, groei van het dorp, waterstructuur fors aangepast

2000: doorontwikkeling van woon- en werkgebieden

2023: uitbreiding woongebieden

12

5. Gebiedsanalyse

b. Landschappelijke en recreatieve waarden Op de afbeelding hiernaast is de context van het gebied weergegeven. Het gebied wordt ontsloten vanuit de noord- en zuidzijde over de linten. En uit het oosten bij de Kerkweg. Rondom het gebied bevinden zich veel recreatieve voorzieningen, die vaak water gerelateerd zijn. In het noorden is een waterrijk gebied, met het Braassemermeer en de laaggelegen polder. Aan deze kant is sprake van een natuurlijk gebied, met daaraan recreatie en toerisme gekoppeld. Langs het Braassemermeer zijn ook functies die kenmerkend zijn voor de historie en ontwikkeling van het gebied, zoals de visrokerij, de aspergekwekerij etc.

Ringvaart

Natuurbelevingstuin De Bult

etering Oude W

Hanepoel

e Ad

NNN verbinding

A A44

CENTRUM VOORZIENINGEN elaan Alkemad

Kleipoel

veerpont/brug Koppoel evenementenlocatie/dienst

Ripselaan

Veen bos

verblijfsaccomodatie horeca & restaurant Rijpwetering

Braassemermeer

oud ambacht (bv. visrokerij/asperges) jachthaven/watersport sport Recreatiegebied De Hemmen

recreatiegebied/volkstuinen Natuur Netwerk Nederland gebied

NNN verbinding

Padd e

gat

dijk snelweg (historische) bomenstructuren particulier groen (agrarisch) groen uit de omgeving

de Wij

Aa

hoofdwaterstructuren 0 100 200

BDP.

13

500m

5. Gebiedsanalyse c. Grondgebruik

Op de kaart hiernaast zijn de functies in het gebied, zoals op dit moment aanwezig, aangegeven en beschreven in de legenda. Daarbij is de bebouwing aangegeven op de percelen. Achter de lintbebouwing zijn de percelen aangegeven met indien aanwezig daarop aangeven glastuinbouw- en bedrijfsgebouwen.

onderzoeksgebied wonen bedrijventerrein glastuinbouw Natuur Netwerk Nederland bebouwing opstanden glastuinbouwbedrijven (woon- en werk)linten verblijfsaccommodatie jachthaven molen volkstuinen horeca & restaurant sport evenementenlocatie/dienst oud ambacht (bv. visrokerij/asperges) 0

BDP.

14

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse c. Grondgebruik

De aangegeven percentages zijn gebaseerd op het totale onderzoeksgebied van ca. 135 hectare.

36% - 49 ha.

24% - 32 ha.

2% - 3 ha.

glastuinbouw < 1,5 ha.

glastuinbouw 1,5 - 2,5 ha.

glastuinbouw > 2,5 ha.

15% - 20 ha.

6% - 8 ha.

8% - 11 ha.

overig grondgebruik

water

infrastructuur

9% - 12 ha. wonen

BDP.

15

5. Gebiedsanalyse d. Bestemmingsplan

Op de kaart hiernaast zijn de functies in het gebied weergegeven, in relatie tot het beschreven grondgebruik in het vigerende bestemmingsplan. Zo zijn voornamelijk agrarische gronden aanwezig en een enkele plek met industrie. Wonen vindt plaats in het woonlint, waar burgerwoningen, bedrijfswoningen en plattelandswoningen worden onderscheiden. Ook is aangegeven waar kavels zijn samengevoegd.

concentratiegebied onderzoeksgebied water - openbaar sloten - uitgeefbaar wegen (burgers)woningen plattelandwoningen WRO-zone agrarisch samengevoedge kavels - agrarisch industrie detailhandel 0

BDP.

16

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse

e. (Glas)tuinbouw functies Op de kaart hiernaast wordt inzicht gegeven in de grootte van de huidige kavels waarop agrarische bedrijfsvoering mogelijk is. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen: kavels kleiner dan 1.5 hectare, kavels tussen 1.5 hectare en 2.5 hectare en kavels groter dan 2.5 hectare. Wanneer er sprake is van samengevoegde kavels, is dat ook aangegeven.

grens onderzoeksgebied kavels kleiner dan 1,5 ha kavels tussen 1,5 - 2,5 ha kavels groter dan 2,5 ha samengevoegde kavels 0

BDP.

17

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse

f. Bebouwingskorrelgrootte Binnen het gebied is een duidelijk onderscheid zichtbaar in de schaal van de bebouwing. De kaart hiernaast toont dat. De bebouwing in de linten heeft een kleine korrelgrootte, met ruimte daaromheen. Achter op de kavels bevinden zich de grootkorrelige kassen van glastuinbouwbedrijven. Vaak nabij de kassen, veelal achter de woningen in het lint (een enkele keer ernaast), zijn er bedrijfspanden die in korrelgrootte de overgang vormen.

Placeholder WIP

grens onderzoeksgebied kassen bedrijfsruimte en overige bebouwing woningen en bijgebouwen 0

BDP.

18

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse g. Woningen

In de linten bevinden zich drie soorten woningen. Deze woningen hebben een eigen definitie en andere rechten ten opzichte van omliggende andere functies, zoals de glastuinbouwbedrijven. Bedrijfswoningen kunnen, binnen de planologische voorwaarden, worden omgezet naar een burgerwoning of een plattelandswoning. Hieronder wordt een beschrijving gegeven van de woningen. Burgerwoningen Deze hebben de bestemming wonen en zijn zodanig beschermd tegen geluid, geur, gevaar, stof en licht. Bedrijfswoningen Deze hebben de glastuinbouwbestemming en behoren tot de inrichting van het glastuinbouwbedrijf. Plattelandswoningen Dit zijn voormalige bedrijfswoningen die niet beschermd zijn ten opzichte van het bedrijf waartoe ze behoren, maar wel ten opzichte van omliggende bedrijven.

Omschrijving grondgebruik (Glas)tuinbouw < 1,5 ha 1,5-2,5ha >2,5ha Wonen Water Infrastructuur Overig grondgebruik Totaal

% grondgebruik

Oppervlakte in ha

31 22 9 9 6 8 15 100%

42 30 12 12 8 11 20 135

Omschrijving Aantal objecten woningen Burgerwoningen 141 Bedrijfswoningen 111 Plattelandswoningen 12 Totaal 264

% t.o.v. aantal

Oppervlakte percelen in m² 64.339 50.985 6.070 121.394

grens onderzoeksgebied

objecten 53 42 5 100%

0

BDP.

19

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse h. Waterstructuur

-1.00 NAP

Op de kaart zijn de watergangen door het gebied weergeven en met welke water in de omgeving deze in verbinding staan. In de noord-zuidrichting bevinden zich de hoofdwatergangen en meestal in oost-west richting de poldersloten. Sommige poldersloten zijn in de loop van de tijd verbreed. Andere poldersloten, die op deze kaart niet zijn aangeven, zijn in de loop van de tijd gedempt en onderdeel van de bedrijfskavels geworden. Ook is met een andere kleur blauw aangegeven welke sloten als onderdeel van uitgeefbare kavels en welke sloten tot het openbare gebied behoren.

+2.00 NAP

-4.00 NAP

-1.00 NAP

-3.00 NAP

-4.00 NAP

grens onderzoeksgebied

-4.50 NAP

waterstructuur sloten als onderdeel van kadastrale percelen 0

BDP.

20

100

200

500m

5. Gebiedsanalyse Am ste rd

am

i. Verkeerstructuur

dreef

ri.

Op de kaart hiernaast is de verkeersontsluiting voor gemotoriseerd verkeer aangegeven. De linten van de Geestweg en de Floraweg vormen samen een lusontsluiting. Vanuit het noorden is het mogelijk op de lus te komen via de Floraweg en via het Veenderveld, over het bedrijventerrein. Vanuit het zuiden via de Aderweg en vanuit het oosten via de iets noordelijker gelegen Kerkweg. De Braassemdreef, het Noordeinde en het Zuideinde zijn doorgaande wegen rondom het gebied en de smalle Kerkweg vormt een verbindingsweg tussen het Noordeinde en het gebied.

veld

Noor d

arsweg Korte Dw

eind

e

Braassem

Geestweg

ri.

Ro tte rd am

e Zuid

inde

Floraweg

Geestweg

Pro vin

cia

lew eg

A4

Haze

npad

Vee n

der

g Kerkwe

grens onderzoeksgebied

Ader

spoorweg

weg

ete ,20 m dte 2 (bree t 4,8 ton) s as-la

Ader

snelweg

r,

secondaire wegen

weg

hoofdontsluitingen

linten 0

BDP.

21

100

200

500m

6. Economische analyse a. Beschrijving

Algemeen – Levenscyclus glastuinbouw De mate van toekomstbestendigheid van een vastgoedobject wordt in z’n algemeenheid bepaald door een samenspel van gebied/locatie, gebruiker en object. Als deze drie elementen in overeenstemming met elkaar zijn, dan is er sprake van een toekomstbestendig vastgoedobject. Op het moment dat een gebied of de locatie geschikt is en er een (potentiële) gebruiker is, maar het object niet voldoet, dan is renovatie en/of sloopnieuwbouw aan de orde. Het object wordt dan weer in overeenstemming gebracht met de wensen van de gebruiker. Het kan ook voorkomen dat er een gebouw op een aantrekkelijke locatie staat, maar dat er geen gebruiker is. Dan is er sprake van leegstand.

•

Fase 3: de laatste levensfase. Na verloop van tijd wordt de kas technisch steeds slechter en economisch minder rendabel. Onderhoudskosten nemen toe en ook de energiekosten zijn hoog. Er komt een moment dat er niet langer een gebruiker/huurder te vinden is, waardoor ook leegstand optreedt. De gebruikswaarde/huurwaarde is dan dermate laag dat herstructurering door middel van sloop-nieuwbouw haalbaar wordt.

Tot slot bestaat de situatie dat er een gebruiker is die in een gebouw zit op een niet geschikte locatie of in een niet geschikt gebied. Het gebruik kan dan voortduren totdat het huurcontract afloopt en/of de eigenaar-gebruiker gaat verplaatsen naar een wel toekomstbestendige locatie/gebied. In figuur 1 is dit weergegeven. Bovenstaande is ook voor glastuinbouw van toepassing: als de drie elementen gebied/locatie, gebouw (kassen) en gebruiker in overeenstemming met elkaar zijn, dan is sprake van een toekomstbestendig glastuinbouwbedrijf/-gebied. In de levenscyclus van een glastuinbouwbedrijf zijn drie fasen te onderscheiden: • Fase 1: de eerste levensfase. Het betreft nieuwbouwkassen die met een bepaald (teelt)doel zijn gebouwd. Afhankelijk van het type teelt betreft het een hogere of lagere investering per m². Dure elementen zijn een verwarmingsinstallatie met energievoorziening, belichtingsinstallatie, een (geautomatiseerd) teelt- en sorteersysteem op tafels en een tweede teeltlaag. Kassen die over al deze elementen beschikken vergen een aanvangsinvestering van circa € 500 tot € 600,- per m². Vaak worden in dergelijke kassen hoogwaardige producten geteeld met een hoge omzet per m². Na 10-15 jaar zijn aanvullende investeringen nodig om de kas ‘state of art’ te houden voor deze hoogwaardige teelt. •

Fase 2: de tweede levensfase. Op het moment dat investeringen na 1520 jaar uitblijven, zijn de kassen na verloop van tijd niet langer geschikt/ concurrerend voor de hoogwaardige teelt. Vaak worden deze kassen dan verhuurd of verkocht aan exploitanten die de kassen nog kunnen gebruiken voor laagwaardigere teelten die minder hoogwaardige kassen vereisen. Vaak betreft het onbelichte teelten met een (relatief) lage energiebehoefte. Veel oude rozenkassen in de Greenport Aalsmeer worden gebruikt voor de teelt van snijhortensia. Ook perkplanten, bepaalde soorten potplanten en de teelt van (groente)zaden doen het prima in een kas die 20 tot 40 jaar oud is. De gebruikswaarde/huurwaarde van de kas is nog hoog genoeg om een aantrekkelijk rendement te maken op de reeds economisch afgeschreven kas. Ook technisch kan de kas nog prima mee, mits voldoende onderhoud gepleegd wordt. Sommige kassen lenen zich goed voor revitalisering. Met een investering van € 100 tot € 200 per m² kan een kas van 20-25 jaar oud weer terugkomen in de eerste levensfase. BDP.

De toekomstbestendigheid van vastgoed wordt ontleend aan het samenspel van gebied/ locatie, gebruiker en gebouw

Levenscyclus glastuinbouwbedrijf

22

6. Economische analyse a. Beschrijving

Toetsingscriteria Om te bepalen of een glastuinbouwgebied toekomstbestendig is, kan getoetst worden aan verschillende toetsingscriteria. De belangrijkste zijn:

•

terugleveren, een warmtenet en een CO2-net. Potentie collectieve verduurzaming: in de meeste glastuinbouwgebieden is een (hoge druk) gasnetwerk en middenspanning-elektriciteitsnet wel aanwezig. Beschikbaarheid van contractcapaciteit voor afnemen en teruglevering is vanwege netcongestie een landelijk probleem geworden, waar alle industrieën mee te maken hebben. Een warmtenet en CO2-net zijn echter minder gebruikelijke infrastructuur. De potentie voor de ontwikkeling van deze kostbare collectieve infrastructuur zijn de omvang van (basislast van) de warmtebehoefte van een gebied, de geschiktheid van de bodem voor aardwarmte, de nabijheid en het vermogen van restwarmtebronnen en de collectieve CO2-behoefte van een gebied in relatie tot de afstand tot CO2bronnen of het OCAP-netwerk.

1. Planologie en handhaving: Is er sprake van een beschermd glastuinbouwconcentratiegebied met een bestemmingsplan/omgevingsplan dat voorziet in de functie ‘glastuinbouw’? In hoeverre is de functie en het gebruik zuiver? Zijn er bijvoorbeeld (veel) gebiedsvreemde functies bestemd of vergund? Dat maakt een gebied namelijk minder aantrekkelijk en geschikt voor herstructurering. Ook het aantal woonbestemmingen kan van invloed zijn op de mate waarin een gebied toekomstbestendig (te maken) is. Tot slot is handhaving belangrijk: in hoeverre is er sprake van oneigenlijk gebruik en wordt hier goed tegen gehandhaafd? Niet of nauwelijks handhaven schept namelijk een precedent voor anderen. 6. Marktdynamiek: in tegenstelling tot bovenstaande vijf ‘fysieke’ elementen is de marktdynamiek een afgeleide. Marktdynamiek ontstaat als 2. Bodem: de gesteldheid van de bodem is belangrijk. Is er sprake van grond glastuinbouwbedrijven een ‘goede boterham verdienen’ en daardoor investeren met voldoende draagkracht om bouwwerken op te realiseren? Ook is van in uitbreiding en modernisering. belang of de structuur van de grond het toelaat om, waar noodzakelijk, sloten • Ondernemerschap: de mate van ondernemerschap in een gebied is de te dempen om kavels samen te voegen. Dit blijkt bijvoorbeeld lastig te zijn bij belangrijkste indicator.

Is er sprake van blijvers en groeiers? Of kent een slappe veengrond. gebied vooral stoppers en geen groeiers? Door de schaalvergroting neemt het aantal bedrijven af, maar de omvang (sterk) toe. Het feit dat er meer 3. Kavelstructuur en potentie herverkaveling: de verkaveling is zeer belangrijk stoppers zijn dan groeiers, hoeft dus niet direct te betekenen dat het voor glastuinbouwbedrijven. Het gaat om rechthoekige percelen met passende ondernemerschap niet op orde is. lengte-breedte verhoudingen. Ook de totale omvang is belangrijk, vanwege de • Investeringen: een andere belangrijke indicator is de mate waarin schaalvergroting in de sector. Met name voor groenteteelt zijn zeer grootschalige geïnvesteerd wordt door bedrijven in een gebied. Zijn er afgelopen 5 jaar kavels nodig van 20 tot 100 hectare. In de sierteelt kan men – afhankelijk van veel investeringen in uitbreiding en modernisering, dan is dat een indicator het geteelde soort – ook toe met veel kleinere kavels, variërend van 20 hectare dat het goed gaat met de bedrijven in het gebied. Zijn er al jaren geen tot 3 hectare. Vanwege de schaalvergroting in de sector speelt ook mee in welke investeringen meer geweest, dan zegt dat ook iets. mate herstructurering praktisch uitvoerbaar is.

Het aantal grondeigenaren, • Marktvraag: het is van belang om te kijken naar de marktvraag de benodigde fysieke aanpassingen voor herverkaveling en de kosten van voor een gebied. Is een gebied alleen in trek bij lokaal gevestigde deze fysieke aanpassingen bepalen voor een belangrijk deel de mate waarin glastuinbouwbedrijven, of is het gebied ook aantrekkelijk voor de regionale herstructurering en herverkaveling mogelijk is. of landelijke marktvraag van glastuinbouwbedrijven? • Grondprijzen: ook de grondprijzen zijn een indicator van de marktdynamiek. 4. Bereikbaarheid en verkeersafwikkeling: een toekomstbestendig De grondprijs is een afgeleide van de locatie, de functie en de mate glastuinbouwgebied heeft bij voorkeur een goede ligging ten opzichte van waarin vestigingsplaatsfactoren op orde zijn. Als een bepaalde business logistieke hubs (veilingen en luchthaven) en is bij voorkeur goed bereikbaar via op een bepaalde locatie veel waarde toevoegt, dan resulteert dit in hoge Rijkswegen of provinciale wegen. Ook de gebiedsontsluiting is bij voorkeur breed transactieprijzen voor grond. Is een locatie voor een beperktere doelgroep opgezet, zodat twee vrachtwagens elkaar goed kunnen passeren. geschikt of zijn er veel kosten mee gemoeid om een locatie geschikt te maken, dan resulteert dit in lagere transactieprijzen voor grond. In de praktijk 5.

Energie en verduurzaming: het is belangrijk om te weten wat de opgave komt het nogal eens voor dat er een groot verschil zit in de grondprijzen die t.a.v. energetische verduurzaming is. Een glastuinbouwgebied met een hoog gevraagd worden versus de grondprijzen die betaald worden (de transacties). energieverbruik duidt op veel economische activiteit en toegevoegde waarde, In dat geval komen transacties niet tot stand omdat de verwachtingswaarde maar heeft ook een grote opgave in de verduurzaming. Een glastuinbouwgebied hoger is dan de marktwaarde. Dit kan mede komen door speculatie. De mate met een laag energieverbruik heeft een beperkte opgave in verduurzaming, maar waarin grondprijzen voor aanbod en transacties in balans zijn is een indicator duidt ook op een lagere economische activiteit en toegevoegde waarde. Als de voor de toekomstbestendigheid van een gebied. potentie op verduurzaming in een energie-intensief gebied hoog is, dan is er toch sprake van een toekomstbestendig gebied. Twee zaken zijn hierbij van belang: 7. Overige aspecten: er zijn nog diverse toetsingscriteria denkbaar die de mate • Energie-infrastructuur: in welke mate is de juiste energie-infrastructuur van toekomstbestendigheid van een glastuinbouwgebied in meer of mindere aanwezig? Het gaat om de beschikbaarheid van een (hoge druk) gasnetwerk, mate bepalen of beïnvloeden.

Beschikbaarheid van water is bijvoorbeeld een elektriciteitsnetwerk met beschikbare transportcapaciteit voor afnemen én belangrijk aspect, maar omdat het in Nederland over het algemeen voldoende BDP.

23

regent en glastuinbouwbedrijven het regenwater over het algemeen opvangen is dit criterium eigenlijk overal op orde. Het zelfde geldt voor het klimaat: juist in West-Nederland is er relatief veel zonlicht en een mild klimaat met relatief koele zomers en relatief milde winters. Door klimaatverandering wordt het weer –– wateropslag toeneemt. Te meer ook omdat brijnlozing door osmose-installaties verboden wordt. Ook aspecten als de waterkwaliteit (Kader richtlijn water) of de vruchtbaarheid van de bodem voor buitenteelten zijn aspecten die een gebied in meer of mindere mate aantrekkelijk kunnen maken voor teelten. Tot slot kunnen er cultuurhistorische elementen zijn die een gebied in meer of mindere mate aantrekkelijk maken. In bijlage 1 is een overzicht weergegeven van de bovenstaande beschreven toetsingscriteria. Deze toetsingscriteria zijn geen exacte wetenschap. Het is ook niet mogelijk om wegingsfactoren toe te kennen aan de toetsingscriteria, waardoor aan een gebied een score toebedeeld kan worden. Dit komt omdat voor verschillende teelten verschillende criteria in meer of mindere mate belangrijk zijn. Het is echter wel zo dat als veel van de indicatoren op rood staan, de spoeling van glastuinbouwbedrijven voor wie een gebied geschikt is om toekomstbestendig te ondernemen dun wordt.

6. Economische analyse a. Beschrijving

Analyse Flora- en Geestweg In bijlage 2 is het gebied Flora- en Geestweg getoetst aan de in bijlage 1 weergegeven toetsingscriteria. Onderstaand is een samenvatting op hoofdlijnen weergegeven. In bijlage 3 is voor het gebied De Baan en Sotaweg een zelfde toetsing weergeven als voor de Flora- en Geestweg. Hieruit blijkt dat het gebied De Baan en Sotaweg op een aantal criteria substantieel beter scoort dan de Flora- en Geestweg. Op basis van de uitgevoerde analyse is de conclusie dat het gebied Flora- en Geestweg niet toekomstbestendig is en ook niet te maken is. De voornaamste reden hiervoor is de slechte bodemgesteldheid, waardoor herverkaveling mede niet uitvoerbaar is. Het gebied kan de slag naar schaalvergroting en verduurzaming niet maken en dat is terug te zien in de marktdynamiek. Het ontbreekt, op enkele bedrijven na, aan sterke groeiers die investeren in modernisering en uitbreiding. Ook is er nauwelijks tot geen marktvraag van buiten het gebied. Veel bedrijven zijn al gestopt of hebben hun bedrijfsvoering afgebouwd naar een niveau waaruit geen volwaardig inkomen gegenereerd kan worden. Uit de interviews blijkt dat de komende 2 tot 10 jaar nog eens een groot aantal bedrijven zal stoppen, mede vanwege een gebrek aan bedrijfsopvolging en perspectief. In het gebied zit echter nog wel een aantal toekomstbestendige bedrijven.

Als het gebied komende jaren een andere functie krijgt, zullen deze bedrijven in staat gesteld moeten worden om hun bedrijfsvoering te verplaatsen naar glastuinbouwgebieden die wel toekomstbestendig zijn of toekomstbestendig gemaakt kunnen worden. Dat kan binnen de gemeente Kaag en Braassem, maar ook elders in de regio/Greenport Aalsmeer.

BDP.

Toetsingscriterium 1. Planologie en handhaving

Score 0

2.

Bodem

--

3.

Kavelstructuur en potentie herverkaveling

--

4.

Bereikbaarheid en verkeersafwikkeling Energie en verduurzaming

+

Marktdynamiek

--

Toetsingscriterium 1. Planologie en handhaving

Score +

5. 6.

-

2.

Bodem

+

3.

Kavelstructuur en 24 potentie herverkaveling

0

Toelichting De Omgevingsverordening en het bestemmingsplan zijn in theorie op orde. In de praktijk zijn er in het gebied veel gebiedsvreemde functies waar al jaren niet op wordt gehandhaafd. Veel erosie en inklinking. Brede sloten tussen kavels maken demping lastig. De bodem/veengrond is wel vruchtbaar. Kleine en smalle kavels. Bodemstructuur, versnipperd eigendom en speculatie maken herverkaveling niet uitvoerbaar. Prima bereikbaarheid, maar wel via een dorpslint. Wel enkele knelpunten: bij de volkstuinen en bij de school. Lage energiebehoefte, maar ook geen potentieel voor (collectieve) verduurzaming. Beperkte capaciteit elektriciteitsnet. Gebrek aan investeringskracht. Nauwelijks marktvraag en nauwelijks aanbod: speculatie. Nagenoeg geen sterke groeiers, veel gestopte ondernemers en veel stoppers komende 2 tot 10 jaar.

Toelichting De Omgevingsverordening en het bestemmingsplan zijn in theorie op orde. In de praktijk zijn er in het gebied enkele gebiedsvreemde functies waar niet op wordt gehandhaafd. De bodem bestaat uit een combinatie van veen en klei. Er is sprake van beperkte erosie en verzakking. De bodem is (zeer) vruchtbaar. De kavelstructuur aan de Sotaweg is grotendeels al herverkaveld. Aan De Baan ligt hier nog een opgave. Herverkaveling is praktisch uitvoerbaar.

6. Economische analyse b. Casuïstiek

1. Drie casussen Als onderdeel van de economische analyse is de haalbaarheid van drie potentiële herontwikkelingscasussen onderzocht. Deze casussen zijn willekeurig geselecteerd, maar kennen wel een ‘logische’ scope vanuit markteconomisch denken. Het betreft de volgende casussen: 1. Floraweg 9-23 2. Floraweg 61-75 3. Geestweg 3-15 Het doel van het onderzoeken van de haalbaarheid van deze casussen is om een beeld te krijgen bij de financiële haalbaarheid van herverkaveling van glastuinbouwkavels. Grondeigenaren of glastuinbouwbedrijven op de genoemde adressen zijn op generlei wijze betrokken bij de selectie van casussen en de opgestelde berekeningen. Het prijspeil van de getoonde kengetallen is 1 januari 2025. 2. Algemene uitgangspunten Zonering casus 1 Voor iedere casus zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: • Minimaal 30 meter afstand tussen een woonbestemming van een burgerwoning en het bouwvlak van een kas.

Deze zone betreft een milieuzone/functionele zone; • Binnen een milieuzone/functionele zone (buiten het bouwvlak van de kas) kunnen wel ondersteunende voorzieningen zoals parkeren en waterbassins worden gerealiseerd, maar geen gebouwen/gebouwen geen gebouw zijnde zoals watersilo’s of warmtebuffertanks; • Gedempte watergangen worden 1 op 1 gecompenseerd met vervangende oppervlaktewater; • Er vindt een watercompensatie plaats van 14% van de toegenomen verhardingen ten opzichte van de huidige situatie. Dit geldt alleen voor bedrijfsgebouwen en terreinverhardingen, niet voor kassen (omdat water op kassen wordt opgevangen); • Na herverkaveling krijg een glastuinbouwbedrijf één inrit door het lint heen; • Bedrijfswoningen worden niet verworven, maar door de huidige eigenaren omgezet naar burgerwoningen. Dit valt buiten de grondexploitatie; • Vrijkomende bouwkoppen in het lint worden ingevuld met kavels voor Zonering casus 2 vrijstaande woningen. De verkoopopbrengst van deze woningbouwkavels komt ten goede aan de grondexploitatie. • Voor iedere vrijstaande woningbouwkavel die wordt toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie wordt een exploitatiebijdrage van € 11.400 excl. BTW

Herverkaveling casus 1

Zonering casus 3

Herverkaveling casus 3

BDP.

Herverkaveling casus 2

25

6. Economische analyse b. Casuïstiek

3. Uitgangspunten kosten indicatieve grondexploitatie casussen Voor de businesscase berekeningen zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: 3.1 Grondverwerving Grondverwerving glastuinbouwgrond inclusief opstallen: € 30,- per m². Makelaarskosten, notariskosten, kadasterkosten: 4% van de verwervingskosten • Overdrachtsbelasting agrarische grond: 0% (landbouwvrijstelling) 3.2 Sloop- en saneringskosten Alle toegepaste kengetallen voor sloop- en saneringskosten zijn exclusief BTW, exclusief 15% Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) en exclusief 10% onvoorzien. • Stelpost bodemsanering: 1,50 per m² • Sloopkosten kas: € 1,50 per m² • Sloopkosten schuurruimte: € 15 per m² • Sloopkosten watersilo: € 1.000 per stuk • Sloopkosten waterbassin: € 2,50 per m² 3.3 Bouw- en woonrijp maken De kosten voor bouw- en woonrijp maken in het gebied wijken op een aantal punten (sterk) af van reguliere kengetallen voor het bouw- en woonrijp maken van glastuinbouwkavels. In onderstaand overzicht is dit weergegeven. Alle toegepaste kengetallen voor bouw- en woonrijp maken zijn exclusief BTW, exclusief 15% Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) en exclusief 10% onvoorzien. Activiteit

Toelichting

NORMAAL

VERSCHIL

€ 25 per m2

FLORA- EN GEESTWEG Indicatieve kosten bij Floraen Geestweg excl. BTW, 15% VTU en 10% onvoorzien € 25 per m2

€ 10 per m2

€ 10 per m2

€ 0 per m2

€ Niet van toepassing

€ 45-55 per m2

-/- € 50 per m2

Indicatieve kosten excl. BTW, 15% VTU en 10% onvoorzien Graven nieuwe watergang Sloot uitbaggeren Sloot uitbaggeren + afvoer vervuilde bagger Dichten watergang Dichten watergang incl. aanvoer grond/zand, opnieuw opbouwen incl. verdichten Grondwerk uitvlakken totale kavel Aanleg beschoeiing*

Standaard profiel, talud 1:2 Breedte watergang tot 4 meter, goed bereikbaar met kraan, bagger op de kant Breedte watergang tot 4 meter, goed bereikbaar met kraan, 0,5 m3 vervuilde bagger per m2 afvoeren naar Slufter Gebruik maken van grond uit nieuw te graven watergang Gemiddeld 2m3 per m2 aanvoeren

Indicatieve kosten excl. BTW, 15% VTU en 10% onvoorzien € 0 per m2

€ 10 per m2

€ 10 per m2

€ 0 per m2

€ 35 per m2

€ 42,50 per m2

-/- € 7,50 per m2

Over alle meters van de glastuinbouwkavel

€ 2,50 per m2

€ 3,50 per m2

-/- € 1 per m2

Hardhout, palen 4,5 meter, 70cm h.o.h, met dekplank en gording, inclusief aanvullen grond*

€ 225 per m1

€ 225 per m1

€ 0 per m1

*De levensduur van een hardhouten beschoeiing is normaliter circa 20 jaar. Bij Flora- en Geestweg is het 5 tot 10 jaar als gevolg van erosie en aanwezigheid van de rivierkreeft.

BDP.

Een aantal algemene kengetallen zijn ook toegepast: • Stelpost opruimen en verleggen kabels en leidingen: € 50.000 per casus • Aanleg toegangsweg entree glastuinbouwkavel: € 80 per m² • Aansluitkosten nieuw te ontwikkelen woningbouwkavel: € 10.000 per kavel • Exploitatiebijdrage nieuw te ontwikkelen woningbouwkavel t.b.v. compensatie sociale woningbouw: € 11.400 per kavel 3.4 Honoraria slopen, bouw- en woonrijp maken Alle toegepaste kengetallen voor honoraria zijn exclusief BTW en exclusief 10% onvoorzien. • Stelpost planontwikkeling en directievoering: € 100.000 per casus • Diverse (ruimtelijke) onderzoeken: € 50.000 per casus • Voorbereiding, Toelicht en Uitvoering: 15% over sloop- en saneringskosten en kosten bouw- en woonrijp maken • Vergunningen: € 50.000 per casus • Leges: € 50.000 per casus 3.5 Overige kosten Overige kosten die onderdeel zijn van de indicatieve grondexploitaties van de casussen zijn: • Onvoorzien: 10% over de sloop- en saneringskosten, de kosten bouw- en woonrijp maken en de honoraria • Rente: 1 jaar tegen 5% over de verwervingskosten, de sloop- en saneringskosten, de kosten bouw- en woonrijp maken en de honoraria 4.

Uitgangspunten opbrengsten indicatieve grondexploitatie casussen Alle opbrengsten zijn exclusief BTW: • Verkoop courante en geherinrichte glastuinbouwkavel: € 40,- per m² • Verkoop van woningbouwkavel voor vrijstaande woning: € 450 per m² 5. Resultaat indicatieve grondexploitatie casussen De indicatieve grondexploitaties zijn dusdanig opgezet dat het resultaat € 0,- is. De verkoopprijs per m2 van de courante en geherinrichte glastuinbouwkavel is als variabele gebruikt om de indicatieve grondexploitatie op € 0,- te laten uitkomen. Casus

Oppervlakte glastuinbouwkavel Floraen Geestweg in m2

Marktconforme Verschil per grondprijs m2/ oordeel heringerichte glastuinbouwkavel per m2 excl. BTW

41.799

Grondprijs heringerichte glastuinbouwkavel Flora- en Geestweg per m2 excl. BTW € 64,00

1. Floraweg 9-23 2. Floraweg 61-75

39.185

€ 29,82

€ 40,-

3. Geestweg 3-15

52.005

€ 58,68

€ 40,-

€ 40,-

-/- € 24,00. Niet haalbaar +/+ € 10,18. Haalbaar -/- € 18,68-. Niet haalbaar

Het resultaat van de drie doorgerekende grondexploitatie casussen is dat casus 1 en 3 niet haalbaar zijn en casus 2 wel haalbaar is. Casus 1 en 3 zijn echter het meest representatief voor het hele gebied. De redenen dat casus 2 wel haalbaar is (en andere casussen niet) zijn: 26

•

Het betreft 4 percelen met slechts 2 grondeigenaren, waardoor deze casus relatief eenvoudig is ten opzichte van andere casussen. • De te verwerven percelen hebben verouderde en volledig afgeschreven glastuinbouwopstallen die geen/nauwelijks waarde meer vertegenwoordigen, waardoor er geen/nauwelijks kapitaalvernietiging optreedt. In veel andere casussen is wel sprake van enige kapitaalvernietiging. • Er worden 3 woningbouwkavels gecreëerd, die zorgen voor substantieel hogere opbrengsten dan de andere casussen waar slechts 1 of 2 woningbouwkavels in het lint toegevoegd kunnen worden. • Naar verhouding hoeft er relatief weinig water uitgegraven en gedempt te worden, waardoor de kosten bouw- en woonrijp maken lager uitvallen dan in andere casussen. Casus 2 is een van de weinige plekken – zo niet de enige casus – waar herverkaveling van een glastuinbouwkavel haalbaar en uitvoerbaar zou kunnen zijn binnen het gebied Flora- en Geestweg. 6. Bouwkosten nieuwbouw glastuinbouwbedrijf De bouwkosten voor de nieuwbouw van een glastuinbouwbedrijf in het gebied Flora- en Geestweg liggen substantieel hoger dan elders in de Greenport Aalsmeer of elders in West-Nederland. Dit heeft vooral te maken met de kosten voor de fundering. Zowel de kas als de bedrijfsruimte zullen onderheid moeten worden, terwijl dat normaliter niet nodig is.

Op verschillende plekken is onderheien van een bedrijfsruimte wel nodig, maar dat zijn in verhouding kleinere oppervlakten dan de kas. Ook voor terreinverhardingen dienen in het gebied Flora- en Geestweg extra constructieve maatregelen getroffen te worden om verzakkingen te voorkomen. Op een nieuwbouw project bedragen deze extra funderingskosten al snel 1 tot meerdere miljoenen. Ook bij een haalbare grondexploitatie zoals in het geval van casus 2 zal het totaalplaatje inclusief de stichtingskosten voor nieuwbouw van een kas in andere gebieden beter uitpakken dan voor dezelfde kas in het gebied Flora- en Geestweg. 7. Jaarlijkse onderhoudskosten Tot slot zijn de jaarlijkse onderhoudskosten van (glas)tuinbouwkavels in het gebied Flora- en Geestweg zijn substantieel hoger dan van glastuinbouwkavels elders in de Greenport Aalsmeer of elders in West-Nederland. Reden hiervoor is de erosie en inklinking van de (slappe) veengrond. Deze erosie en inklinking zorgen ervoor dat: • Door inklinking dient er iedere 2 tot 3 jaar grond aangebracht te worden op en rond het perceel en in de kas (in het geval van teelt in de open grond); • Inklinking zorgt ervoor dat machines en tafelsystemen periodiek opnieuw afgesteld moeten worden, zodat ze waterpas blijven staan; • Iedere 5 tot 10 jaar is vervanging van de beschoeiing noodzakelijk als gevolg van erosie en aanwezigheid van de rivierkreeft. 8.

Voordelen van de veengrond Tegenover de jaarlijkse hogere onderhoudskosten staat dat de veengrond zeer vruchtbaar is. Dit levert een relatief hoge productie per m² op. Door droogbemaling van deze veengrond komt CO2 vrij, dat de groei van de planten in de kas bevordert. Dit kan het glastuinbouwbedrijf mogelijk kosten besparen voor de aanvoer van externe CO2 ten opzichte van concurrerende glastuinbouwbedrijven in andere gebieden.

7. Participatie a. Methodiek

Tijdens het onderzoek is ruim de tijd genomen om middels verschillende vormen van participatie een beeld te krijgen van de visie en ervaringen van glastuinbouwondernemers, niet-glastuinbouwondernemers en bewoners in het gebied. Verantwoording gekozen methodiek De keuze voor de methodiek van interviews is gemaakt omdat deze methodiek het beste aansluit bij de vraagstelling én de meeste diepgang geeft. Door een representatieve, steekproefsgewijze selectie op basis van teelt, grootte bedrijf en leeftijd ondernemer is een goed beeld geschetst van het gebied. Vanwege budgettaire beperkingen is niet elke ondernemer of bewoner in het gebied geïnterviewd. Door middel van de ondernemersbijeenkomst en gebiedsbijeenkomst heeft iedereen zijn of haar input kunnen geven op het onderzoek. Er is niet gekozen voor een enquête als methodiek, omdat het lastig is iedereen in het gebied te bereiken en het lastig is diepgang te bereiken. Deze methode is beter geschikt voor vragen die met korte invulvelden of meerkeuze opties te beantwoorden zijn. Interviews Er hebben elf interviews met glastuinbouwondernemers en vier interviews met niet-glastuinbouwondernemers plaatsgevonden. Tijdens deze interviews van circa 60 minuten zijn verschillende thema’s besproken. Hieronder een overzicht van de besproken thema’s: • • • • • • •

Beide bijeenkomsten zijn opgezet als informatiemarkt, met posters in vier themahoeken waar deelnemers hun reacties, ideeën en vragen konden delen. De thema’s waren: • Proces en planning • Kenmerken gebied • Ruimtelijke analyse • Ondernemerschap De vier thema’s zijn toegelicht aan de hand van elf posters. Tijdens beide bijeenkomsten is informatie opgehaald om de verzamelde informatie vanuit deskresearch en de interviews te toetsen en aan te vullen. Mensen hebben op vier verschillende manieren hun input kunnen geven: 1. Opmerkingen plaatsen op post-its, welke op de getoonde posters geplakt konden worden; 2. Goedkeuring of afkeuring geven aan opmerkingen die geplaatst konden worden op de post-its; 3. Vragen stellen door het invullen van vragenkaartjes; 4. Persoonlijk gesprek met personen uit het onderzoeksteam.

Proces en planning Een overzicht van de tot nu toe genomen stappen en de stappen die nog gaan komen. Er zijn 16 interviews gehouden; met 11 glastuinbouwondernemers, 4 niet-glastuinbouwondernemers en een rondetafelgesprek met 4 bewoners. In mei/juni 2025 wordt de rapportage naar verwachting opgeleverd. Kenmerken gebied – Historische ontwikkeling De historische ontwikkeling van het gebied van 1870 tot 2023. Van de eerste verkaveling tot de uitbreiding van de woongebieden.

Kenmerken gebied – Beleving Tijdens het onderzoek heeft het onderzoeksteam rondgevaren en rondgereden door het gebied. Op deze poster staan enkele foto’s die zijn gemaakt. Vindt u dat deze foto’s kenmerkend zijn voor het gebied? Mist u specifieke beelden? Ruimtelijke analyse – Context Een kaart die in een bredere context naar het gebied Floraweg en Geestweg kijkt. Ziet u aanknopingspunten?

Ruimtelijke analyse – Onderzoeksgebied Een overzicht van de verkeersstructuur, bebouwingsgrootte en waterstructuur van het gebied. Wat valt u op?

Algemene bedrijfsvoering en kenmerken van het bedrijf Logistiek Energie en verduurzaming Kavelstructuur, bodem en water Toekomst bedrijf Huidige situatie gebied Visie op gebied (toekomst)

Ondernemerschap – Grondgebruik Een overzicht met kavelomvang, type woningen en type teelten in het gebied. De paars omlijnde kavels hebben een eigen kadastraal nummer en een eigenaar en worden omschreven als samengevoegd. Klopt deze kaart volgens u?

Daarnaast zijn vier bewoners in een rondetafelgesprek geïnterviewd over hun beeld op de huidige en mogelijk toekomstige situatie van het gebied. De interviews zijn uitgewerkt in verslagen die zijn geanalyseerd voor het onderzoek. De analyse is input geweest voor de conclusie en aanbevelingen in dit document.

Tijdens Ondernemerschap beide bijeenkomsten is informatie opgehaaldinterviews om de verzamelde informatie vanuit – Samenvatting deskresearch en de interviewsdie te toetsen en aan te vullen. Mensentijdens hebbende op vier verschillende Drie woordwolken vaak genoemde woorden interviews laten manieren hunDit input kunnen geven:die verband houden met de minder positieve zien. zijn woorden

van het gebied, de positieve hetkonden gebied, en 1. aspecten Opmerkingen plaatsen op post-its, welke op deeigenschappen getoonde posters van geplakt mogelijke toekomstige ontwikkelingen voor het gebied. Herkent u zich worden; of mist u nog woorden? 2. hierin Goedkeuring of afkeuring geven aan opmerkingen die geplaatst konden worden op de post-its; stellen door het invullen van vragenkaartjes; Beschrijving 3.vanVragen de vier thema’s aan de hand van elf posters 4. Persoonlijk gesprek met personen uit het onderzoeksteam.

Bijeenkomsten Tijdens het onderzoek hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden. Een ondernemersbijeenkomst op 18 maart 2025 (circa 50 aanwezigen) en een gebiedsbijeenkomst op 3 april 2025 (circa 100 aanwezigen). Door de combinatie van interviews en de twee bijeenkomsten heeft iedereen de kans gehad om zijn/haar input te geven. Greenport Aalsmeer constateert dat vrijwel alle ondernemers en bewoners op deze wijze bereikt zijn en hun input hebben kunnen leveren.

Foto’s van de bijeenkomsten BDP.

Luchtfoto van het gebied (alle thema’s) Een overzicht van het gebied Floraweg en Geestweg vanuit de lucht. Welke dingen vallen u op?

Mogelijkheden achterlaten reacties, ideeën en vragen tijdens de bijeenkomsten Mogelijkheden achterlaten reacties, ideeën en vragen tijdens de bijeenkomsten 27

Uitwerking bijeenkomsten Onderstaand is per onderwerp een korte beschrijving gemaakt van de ‘oogst’ van de participatie. Dit is gedaan door één pakkende quote te selecteren die veel gehoord is en/of de essentie

7. Participatie

b. Uitwerking bijeenkomsten Onderstaand is per onderwerp een korte beschrijving gemaakt van de ‘oogst’ van de participatie. Dit is gedaan door één pakkende quote te selecteren die veel gehoord is en/of de essentie samenvat. Vervolgens is hierop een toelichting gegeven, gevolgd door een advies of constatering. Tuinbouw

‘Zonder opvolging geen tuinbouw. Mensen die willen stoppen, moeten kunnen stoppen’

Veel ondernemers en bewoners zien geen toekomst voor tuinbouw in het gebied. Veel glastuinbouwondernemers zullen binnen tien jaar stoppen en hebben geen opvolging. Omdat veel ondernemers geen opvolging hebben, voelen zij zich verplicht om langer door te gaan dan dat zij zelf zouden willen. ‘Glastuinbouwondernemers die door willen gaan op de huidige locatie moeten hun bedrijvigheid kunnen voortzetten’, is daarbij een veelgehoorde toevoeging. Advies: Geef ondernemers de mogelijkheid om te stoppen, bijvoorbeeld door het aanbieden van een sloopregeling.

‘Toekomstbestendige glastuinbouwondernemers die door willen, moeten geholpen worden’ Er zijn genoeg glastuinbouwondernemers die de komende jaren of nog verder in de toekomst door willen met hun bedrijf, variërend van 2 tot 10 jaar en daarna. Deze glastuinbouwondernemers willen mogelijk investeringen doen op hun huidige locatie, of verplaatsen naar een ander glastuinbouwgebied binnen de gemeente. Advies: Bied ondernemers die door willen de mogelijkheden om door te kunnen gaan. Geef hen (extra) herontwikkelingsmogelijkheden en mogelijk geld (via een sloopregeling) om te kunnen verplaatsen. Geef voorrang aan ontwikkelingsplannen van glastuinbouwbedrijven die door willen, ten koste van naast gelegen (her)ontwikkelingsplannen.

‘Beheersing ziekten en plagen bij open teelt wordt heel lastig’

Door strengere regels op het gebied van gewasbeschermingsmiddelen, wordt het voor ondernemers steeds lastiger om ziekten en plagen te bestrijden. De waterrijke omgeving zorgt voor een hogere druk van ziekten en plagen. Daarnaast zorgen verrommelde kavels en slecht onderhouden omliggende grond (westzijde) voor overlast voor glastuinbouwondernemers, omdat bijvoorbeeld onkruid zich buiten de verrommelde kavels verspreidt. Het gebied is daardoor minder geschikt voor open teelt. Constatering: Open teelt in het gebied Floraweg en Geestweg komt steeds verder onder druk te staan.

BDP.

‘Er is door de verkaveling geen toekomst voor tuinbouw’

‘Ruimte voor kleine ondernemers.’

De kavels aan de Floraweg en Geestweg zijn smal en daardoor ongeschikt voor toekomstbestendige glastuinbouw. Daarvoor zijn grote, vierkante kavels preferent, waarop kassen gebouwd kunnen worden. Het dempen van sloten tussen kavels is kostbaar en levert op lange termijn problemen op vanwege doorgaande inklinking. Het samenvoegen van kavels is technisch en financieel niet haalbaar.

Er zijn momenteel meerdere kleinere ondernemers aanwezig in het gebied, zoals bedrijvigheid aan huis. Dit zijn functies die ondernemers en bewoners zien voor de toekomst van het gebied.

Advies: De water- en kavelstructuur vormen de identiteit van het gebied, behoud het huidige karakter hiervan voor de toekomst.

Wonen

Recreatie en natuur

‘Meer ruimte voor groen, natuur, water, kleinschalig wonen/recreatie op het water’

De wens om in de toekomst meer ruimte te bieden voor natuur en groen is veelgehoord. Het water is kenmerkend voor het gebied en verdient een plek in de toekomst van de Floraweg en Geestweg. Daarnaast bieden natuur en water een aantrekkende werking voor recreatie, waardoor deze functie kan landen in het gebied. Advies: Houd bij de gebiedsvisie rekening met een invulling waarin recreatie, water en natuur een plek krijgen.

‘Ontzettend mooi gebied, natuur moet behouden worden’

Ondernemers en bewoners zijn trots op hun gebied en genieten van de rust en ruimte die het gebied nu biedt. Zij willen dat dit in de toekomst van het gebied behouden blijft.

Advies: Zet in op kleinschalige bedrijvigheid in de gebiedsvisie.

‘Geen hoogbouw’

Ondernemers en bewoners willen geen hoogbouw in het gebied, maar bebouwing die past bij de woningen die zich nu ook al in het gebied bevinden. Het betreft maximaal 2 bouwlagen met een kap (goothoogte max. 6 meter, bouwhoogte max. 9 meter). Advies: Plaats geen appartementencomplexen of andersoortige hoogbouw in het gebied, maar sluit aan bij de huidige typologie van bebouwing.

‘Geen 2e Braassemerland’

Braassemerland is een nieuwbouwwoonwijk die zich naast het gebied Floraweg en Geestweg bevindt. Deze woonwijk kenmerkt zich als een moderne VINEX-wijk met een bebouwingsdichtheid van circa 25 tot 35 woningen per hectare. Advies: Stel een maximum aantal woningen van circa 2-5 woningen per hectare vast met een bebouwingspercentage. Zorg daarbij dat de woningen met bijbehorende tuinen vooral in de bestaande linten langs de Flora- en Geestweg worden gesitueerd en de achterliggende kavels een natuurbestemming krijgen. Creëer geen woonwijken zoals Braassemerland in het gebied.

Advies: Behoud de natuur die zich momenteel in het gebied bevindt en versterk deze door aan te sluiten bij zones achter de lintbebouwing van de Floraweg en ‘Woningbouw, mits kleinschalig. Geen woonwijken’ Geestweg. Deze quote sluit aan bij de vorige twee quotes. Geen woonwijken, zoals Braassemerland, en geen hoogbouw. Bedrijven

‘Laat geen bedrijvigheid toe van milieucategorie 3-4’

De milieucategorie is een classificatie van de belasting die een bedrijfsactiviteit kan leggen op het milieu. De milieucategorie bestaat uit zes categorieën van 1 tot en met 6. Hoe hoger de categorie, hoe intensiever de belasting van het milieu. Bij milieucategorie 3 kan gedacht worden aan een benzinestation, autoreparatiebedrijf of logistiek bedrijf. Bij milieucategorie 4 kan gedacht worden aan een fruitconserveringsfabriek, bierbrouwerij of betonfabriek. Advies: Houd in de uitgangspunten en kaders rekening met maximaal een milieucategorie 1 of 2 voor bedrijvigheid. Voorkom bedrijfsfuncties met een sterk verkeer aantrekkende werking.