NL.IMRO.1884.TAMVEERSTRAAT45-VAS1 toelichting
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Veerstraat 45 Oude Wetering Gemeente Kaag en Braassem
Colofon Gegevens over het project: Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.1884.TAMVEERSTRAAT45-VAS1
Datum:
11-08-2025
Kenmerk Buro SRO:
SR240009
Contactpersoon Buro SRO:
dhr. F.M. Polderman | dhr. T.J. Oostrom
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
Dhr. Van der Meer
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.burosro.nl
pagina 2 van 52
Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................ 6 1.1 Aanleiding en ambitie .................................................................................................................................... 6 1.2 Aanduiding plangebied .................................................................................................................................. 6 1.3 Leeswijzer ..................................................................................................................................................... 7
2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................ 9 2.1 Verslag participatie ........................................................................................................................................ 9 2.2 Verslag vooroverleg ...................................................................................................................................... 9 2.3 Zienswijzen ................................................................................................................................................... 9
3 Huidige situatie ................................................................................................................................... 11 4 Planbeschrijving ................................................................................................................................. 13 5 Toetsing aan omgevingsplan ............................................................................................................. 14 5.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ....................................................................................................14 5.2 Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan .......................................................................................15
6 Beleid .................................................................................................................................................. 16 6.1 Rijksbeleid ....................................................................................................................................................16 6.2 Provinciaal beleid .........................................................................................................................................17 6.3 Regionaal beleid ..........................................................................................................................................24 6.4 Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................................25
7 Aspecten fysieke leefomgeving .......................................................................................................... 28 7.1 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................28 7.2 Duurzaamheid en gezondheid .....................................................................................................................30 7.3 Geluid ...........................................................................................................................................................31 7.4 Activiteiten en milieuzonering .......................................................................................................................32 7.5 Geur .............................................................................................................................................................34 7.6 Luchtkwaliteit................................................................................................................................................35 7.7 Archeologie en cultuurhistorie ......................................................................................................................36 7.8 Bodem
..........................................................................................................................................................37 7.9 Omgevingsveiligheid ....................................................................................................................................39 7.10 Natuur ........................................................................................................................................................42 7.11 Water..........................................................................................................................................................45 7.12 M.e.r.-beoordeling ......................................................................................................................................46
8 Juridische planbeschrijving................................................................................................................. 49 8.1 Algemeen .....................................................................................................................................................49 8.2 Verbeelding ..................................................................................................................................................49 8.3 Planregels ....................................................................................................................................................49
pagina 3 van 52
8.4 Toelichting op functies en locaties ...............................................................................................................50
9 Financiële haalbaarheid ..................................................................................................................... 51 10 Conclusie .......................................................................................................................................... 52
pagina 4 van 52
pagina 5 van 52
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en ambitie Initiatiefnemer is eigenaar van een perceel gelegen aan de Veerstraat 45 te Oude Wetering. Het perceel, onderdeel van een voormalig tuincentrum, bevat kassen en teeltgronden ten behoeve van het tuincentrum. Initiatiefnemer is voornemens de bestaande kassen te slopen om op het perceel een woning met daarachter een loods voor zijn hoveniersbedrijf te kunnen realiseren. Voor de beoogde ontwikkeling heeft initiatiefnemer in juli 2023 een principeverzoek ingediend. Op 13 september 2023 heeft de gemeente gereageerd op het verzoek. De gemeente heeft aangegeven het een wenselijke ontwikkeling te vinden, in principe akkoord te gaan en onder voorwaarden bereid te zijn medewerking te verlenen aan het voorgestelde plan. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijke deel van het omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Kaag en Braassem, waarin de locatie beschikt over de bestemming 'Detailhandel'. Derhalve dient een nieuw (tijdelijk) omgevingsplan te worden opgesteld voor de planlocatie.
1.2 Aanduiding plangebied Het plangebied ligt in de kern Oude Wetering, gemeente Kaag en Braassem. De locatie bevindt zich op korte afstand van het Braassemermeer en de veerdienst Oude Wetering - Leimuiden. Kadastraal is de planlocatie bekend onder de gemeente Alkemade, sectie B, perceelnummer 6559. Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 1.165 m². De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.
pagina 6 van 52
Globale ligging plangebied, plangebied rood omcirkeld (bron: beeldmateriaal.nl)
Globale begrenzing, plangebied rood omkaderd (bron: beeldmateriaal.nl)
1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de resultaten van de participatie en het bestuurlijk overleg. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader
pagina 7 van 52
voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de beschrijving van de juridische planregeling aan bod. Hoofdstuk 9 beschrijft de financiële haalbaarheid van het initiatief. Tot slot wordt in hoofdstuk 10 een algehele conclusie getrokken.
pagina 8 van 52
2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De gemeenteraad moet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeven in welke gevallen participatie verplicht wordt gesteld. Daarbij moet aandacht besteed worden aan de rol en/of het doel van de participatie. In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken. In sommige gevallen kan het college echter wel bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. Daarbij bestaat de mogelijkheid zienswijzen op het ontwerpbesluit in te dienen.
2.1 Verslag participatie De initiatiefnemer heeft de relevante omwonenden, namelijk de bewoners van Plantage 2 en 4, persoonlijk geïnformeerd over het initiatief en ze een informatiebrief overhandigd. Hieruit zijn geen bezwaren naar voren gekomen. Dit is beschreven in een participatieverslag (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).
2.2 Verslag vooroverleg In het kader van het vooroverleg is het plan toegestuurd aan de vooroverlegpartners. De Veiligheidsregio Holland Midden, het Hoogheemraadschap van Rijnland en de provincie Zuid-Holland hebben als volgt gereageerd. VHRM Ten aanzien van de nieuwe ontwikkeling zijn er vanuit de Veiligheidsregio Hollands Midden (VRHM) geen bijzonderheden. De bluswaterwinning (zowel offensief als defensief) is in orde, alsmede de opkomsttijd en de bereikbaarheid voor de hulpdiensten. HHR HHR heeft geen bezwaar tegen het plan. De waterhuishoudkundige belangen zijn niet in het geding. Ze geven daarom een positief wateradvies. Voor de werkzaamheden is wel een omgevingsvergunning (voor een wateractiviteit) van Rijnland nodig. Dit omdat de woning komt te liggen in de beschermingszone van een waterkering. Hieronder nog wat advies over relevantie onderwerpen voor deze locatie. Provincie Zuid-Holland De provincie ziet vanuit het provinciale omgevingsbeleid geen bezwaren of strijdigheden met de omgevingsverordening.
2.3 Zienswijzen Het ontwerp TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22a Veerstraat 45 Oude Wetering’ heeft van 5 juni tot en met 16 juli 2025 ter inzage gelegen. In deze periode is in totaal 1 zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is samengevat
pagina 9 van 52
en beantwoord in een nota van beantwoording zienswijzen (zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Dit heeft verder niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan geleid.
pagina 10 van 52
3 Huidige situatie De planlocatie is gelegen in de kern Oude Wetering. De (directe) omgeving kenmerkt zich door afwisselend vrijstaande woningen en kleinschalige bedrijvigheid. Het plangebied bevindt zich ten zuiden van het beschermd dorpsgezicht. Direct ten oosten van het plangebied ligt het Braassemermeer. Het plangebied is onderdeel van een tuincentrum dat sinds 2018 niet meer actief is. Op dit deel van het terrein bevinden zich kassen met daarbij horende teeltgronden. Het deel van het plangebied dat grenst aan de Veerstraat, waar voorheen het laden en lossen van goederen plaatsvond, is volledig verhard met klinkerverharding. Ter hoogte van het plangebied gaat de Veerstraat over in de Plantage. Hier bevindt zich tevens de veerdienst Oude Wetering - Leimuiden, die de Veerstraat en Heiligegeestlaan met elkaar verbindt. Navolgende afbeeldingen geven impressies van de bestaande situatie weer.
Aanzicht plangebied vanaf de Plantage (bron: initiatiefnemer)
pagina 11 van 52
Impressie teeltgronden plangebied (bron: initiatiefnemer)
pagina 12 van 52
4 Planbeschrijving Het voornemen heeft betrekking op de realisatie van een vrijstaande woning en een loods. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. De navolgende afbeelding toont een schetsmatige tekening van de beoogde situatie.
Schetsmatige tekening van de beoogde situatie op BGT (bron: Buro SRO)
Het ontwerp van de beoogde woning is nog niet volledig uitgewerkt. Nadere uitwerking zal in een later stadium plaatsvinden. Bij het ontwerp van de beoogde woning zal aansluiting worden gezocht bij de naastgelegen woningen. De woning krijgt een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 6 meter, zoals ook gebruikelijk is bij andere woningen in het lint. Voor de positie van de woning is aansluiting gezocht op de situering van de voorgevel van de ten zuiden gelegen woning en is rekening gehouden met de bestaande verhardingsstructuur langs de Plantage. De woning zal direct ontsloten worden vanaf de Veerstraat. Aan de noordzijde van het woonperceel wordt een oprit gerealiseerd, die eindigt bij de garage. Op de oprit is ruimte voor het parkeren van twee auto's. Parkeren komt nader aan bod in subparagraaf 7.1.2. De achtergelegen loods zal functioneren als opslag voor het hoveniersbedrijf van initiatiefnemer. De loods krijgt een maximale oppervlakte van 250 m², wat door de gemeente in reactie op het principeverzoek als voorwaarde is gesteld. De oostgevel van de loods zal gelijk aan de oostgevel van huidige kassen komen te staan. De ruimte die resteert achter de loods zal gebruikt worden voor onder andere laden en lossen. De bouw- en goothoogte van de loods zal gelijk blijven aan de maten van de bestaande kassen.
Omdat de beoogde loods een kleiner oppervlakte beslaat dan de huidige kassen neemt het ruimtelijke effect af. De loods zal bereikbaar zijn via de bestaande ontsluiting ten noorden van het plangebied. Gebruik van deze ontsluiting wordt privaatrechtelijk geregeld.
pagina 13 van 52
5 Toetsing aan omgevingsplan 5.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Alle voorheen geldende bestemmingsplannen in de gemeente maken onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem. Voor de planlocatie gold voorheen het bestemmingsplan ‘Oude Wetering'. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingplan.
Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Oude Wetering', plangebied rood omkaderd (bron: Omgevingsloket)
In het bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de bestemming 'Detailhandel'. Tevens zijn de gronden voorzien van twee bouwvlakken. Ter plaatse van de huidige kassen geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter en goothoogte van 3 meter. Het oostelijk gelegen bouwvlak, waarin zich heden ten dage de entree naar de kassen bevindt, beschikt over een maximale bouwhoogte van 4 meter. Verder geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Bij grondwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 150 m² en die dieper reiken dan 30 cm onder het maaiveld dient archeologisch onderzoek plaats te vinden. Daarnaast is het oostelijke deel van het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De voor 'Waterstaat – Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering. Het voornemen past niet binnen de regels van het bestemmingsplan 'Oude Wetering', dat onderdeel is van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van Kaag en Braassem. Omdat de gemeente Kaag en Braassem het wenselijk vindt dat de onderliggende bestemming 'Detailhandel' wordt weggenomen dient een nieuw (tijdelijk) omgevingsplan opgesteld te worden.
pagina 14 van 52
5.2 Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan Het plan is op de volgende onderdelen strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan:
•
•
Bestemming ‘Detailhandel’:
o
Het bouwen en gebruiken van een woning en bijbehorende bouwwerken.
o
Het bouwen van een gebouw buiten een bouwvlak.
o
Het aanleggen en gebruiken van een tuin bij een woning.
o
Het gebruiken van een loods voor bedrijfsactiviteiten anders dan detailhandel.
Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering':
pagina 15 van 52
o
Het bouwen van een woning binnen de beschermingszone van de waterkering.
o
Grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm binnen de beschermingszone van de waterkering.
6 Beleid 6.1 Rijksbeleid 6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
sterke en gezonde steden en regio's;
4.
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek Het plan is lokaal van aard, waardoor het geen landelijke impact heeft. Wel wordt rekening gehouden met de ambities die de Rijksoverheid heeft met betrekking tot duurzame ontwikkeling en een goede fysieke leefomgeving, doordat de woning duurzaam van aard wordt. Daarnaast voorziet de woning in een behoefte, wat in lijn is met de ambitie van het Rijk te voorzien in een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Het plan is in lijn met de ambities die geformuleerd zijn in de NOVI.
6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In Artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
pagina 16 van 52
b.
als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
Planspecifiek Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij nieuwbouw en uitbreiding van bedrijven ligt de ondergrens in beginsel bij een bruto-vloeroppervlakte van 500 m². Voor ontwikkelingen van een terrein ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een ruimtebeslag van 500 m². Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling wordt één woning toegevoegd en wordt een loods gerealiseerd met een maximale oppervlakte van 250 m². De beoogde loods komt ter plaatse van de te slopen kassen. Derhalve worden de ondergrenzen voor wat wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling niet overschreden. Het doorlopen van de treden van de ladder wordt voor de beoogde ontwikkeling niet nodig geacht. Desalniettemin dient in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties de behoefte aan de ontwikkeling te worden beschouwd. Dit komt navolgend aan bod. Behoefte loods Bij vestiging van een dienst komt de behoefte veelal voort uit een economische behoefte of de marktvraag. In onderhavig geval komt de behoefte voort uit de economische behoefte van de initiatiefnemer.
Hij huurt nu elders een loods, die vaak te krap is. Bovendien is er niets anders te huur in de buurt wat aan zijn wensen voldoet. De korte afstand tot zijn woning geeft hem tevens de mogelijkheid af en toe nog wat in de avonduren of de weekenden te doen. Daarbij gaat het hoofdzakelijk om voorraadbeheer. Behoefte woning Uit subparagraaf 6.3.1 en subparagraaf 6.4.1 blijkt dat er zowel regionaal als gemeentelijk ruimte is voor extra woningen voor de lokale behoefte. Voorliggend plan komt aan deze behoefte tegemoet. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte.
6.2 Provinciaal beleid 6.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst
de
provincie
in
de
omgevingsvisie
haar
toekomstgerichte
vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 1.
Samen werken aan Zuid-Holland
2.
Bereikbaar Zuid‐Holland
3.
Schone energie voor iedereen
4.
Een concurrerend Zuid‐Holland.
pagina 17 van 52
beleid
in
zeven
provinciale
5.
Versterken natuur in Zuid‐Holland
6.
Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland
7.
Gezond en veilig Zuid‐Holland
Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’). Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die de provincie van provinciaal belang vindt. De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen.
De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond, gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol.
De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit.
pagina 18 van 52
Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening.
Planspecifiek Kwaliteitskaart Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. Laag van de ondergrond Het plangebied bevindt zich in een veencomplex. Binnen het veengebied zijn er plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Met de ontwikkeling dient zorg gedragen te worden voor het behoud van
het
veengebied
en
het
beperken
van
de
bodemdaling.
Onderhavig
initiatief
betreft
een
kleinschalige ontwikkeling waarbij het veencomplex niet aangetast wordt. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Ontwikkelingen dienen de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap te behouden en waar mogelijk worden de archeologische waarden herkenbaar gemaakt. Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied waar reeds bebouwing aanwezig is. Er is geen sprake van de aanwezigheid van onregelmatige patronen of reliëf in het landschap ter plaatse van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen invloed heeft op de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in een 'droogmakerijenlandschap (klei en veen)'. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. De droogmakerij kent een aangelegd watersysteem met hoofdtochten, gemaal en een
regelmatige
basisverkaveling.
Ontginningsboerderijen
liggen
op
regelmatige
afstand
langs
de
ontginningsweg. Elke droogmakerij heeft haar eigen ordening en maat; kavelgrootte en lengte-breedteverhouding zijn uniek. Deze typerende opbouw is bepalend voor de manier van inpassing van nieuwe ontwikkelingen. In sommige gebieden is de (historische) relatie tussen droogmakerij en molengang (toentertijd om diepere plassen droog te malen) nog herkenbaar. Dit zijn bijzondere elementen in het Zuid-Hollandse landschap. De nieuwe bebouwing wordt geplaatst binnen de bestaande structuren en niet in het landschap. Tevens betreft de ontwikkeling een perceel waar in het verleden bebouwing heeft gestaan. Geconcludeerd wordt dat droogmakerijen niet worden aangetast met de beoogde ontwikkeling. Voor wat betreft het behoud van de linten is gekozen voor meerdere bebouwing en een ruime en landschappelijke invulling van het perceel, om hiermee aan te sluiten bij een erfinrichting. De beoogde loods komt gelegen achter de woning, ter plaatse van de bestaande kassen. De beoogde woning komt in lijn met de
pagina 19 van 52
woningen ten zuiden en noorden van de planlocatie, daarmee blijft het lint een onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Laag van de stedelijke occupatie Op de kaart van de 'Laag van stedelijke occupatie' staat het plangebied aangegeven als 'Stads- en dorpsranden' en 'Steden en dorpen'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Tevens dragen ze bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. De beoogde nieuwe woning is passend binnen de karakteristieke kenmerken en identiteit van Oude Wetering en sluit aan op de bestaande bebouwing aan het lint van de Veerstraat, waarmee de ontwikkeling bijdraagt aan de karakteristieke kenmerken en de identiteit van de kern. De ontwikkeling sluit hiermee aan op de 'laag van de stedelijke occupatie'. Beleidskeuzes De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.
Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart: Herkenbare waterrijk veen(weide) Rond de Kagerplassen liggen de oudste veenontginningen van het Groene Hart (vermoedelijk 8e eeuw) gekenmerkt door grillige, blokvormige verkaveling met verspreide bebouwing en een zeer waterrijk karakter. De ambitie van de provincie is om het specifieke karakter van de blokverkaveling te handhaven en te versterken door het in stand houden en beleefbaar houden van bestaande sloten en de specifieke blokvorm van de kavels. Aangezien het plangebied in de huidige situatie ook nog bebouwd is, zullen de kwaliteiten van het plangebied verder niet aangetast worden. Linten blijven linten Het plangebied ligt aan een lint met bebouwing op of tegen de kade van het boezemwater. Het profiel is vaak asymmetrisch met aan één zijde de ontsluitingsweg. Bij ontwikkelingen zijn huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend. Nieuwe bebouwing is zeer beperkt mogelijk. Daarbij dient rekening te worden gehouden met:
•
Behouden van doorzichten om de kade herkenbaar te houden en de visuele relatie met het achterliggende landschap te handhaven.
•
Kavelrichting langwerpig en haaks op de boezemgang.
•
Directe ontsluiting van het erf op het lint.
pagina 20 van 52
•
Soms liggen er agrarische erven aan de achterkant van het lint; zogenaamde tweedelijnsbebouwing. Hier is uitbreiding mogelijk, mits het dient ter ondersteuning van de (verbrede) functie van het landbouwbedrijf en de ontwikkeling een directe functionele relatie heeft met het landschap.
Met de ontwikkeling blijven de karakteristieken van het lint zoveel als mogelijk behouden. De doorzichten op de kade worden met de beoogde ontwikkeling niet aangetast. Hetzelfde geldt voor de kavelrichting: de planlocatie heeft geen invloed op de kavelrichting. De directe ontsluiting op het erf blijft met de beoogde ontwikkeling behouden. Met de beoogde ontwikkeling wordt een loods achter de woning gerealiseerd ten behoeve van het hoveniersbedrijf. Dit betreft echter geen uitbreiding aangezien er in de huidige situatie ook al bedrijfsbebouwing aanwezig is. Geconcludeerd kan worden dat de ligging aan een veenlint geen belemmeringen met zich meebrengt voor de beoogde ontwikkeling. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie, en is in lijn met de provinciale ambities.
6.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 18 februari 2025 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
b.
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
c.
de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
pagina 21 van 52
Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen, omdat het planvoornemen een ruimtelijke ontwikkeling is die past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Er wordt immers (oude) bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door een woning en nieuwe bedrijfsbebouwing. In de nabije omgeving zijn meerdere bedrijfsfuncties gevestigd. Bovendien blijkt uit subparagraaf 6.2.1 dat aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart wordt voldaan. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 7.45 van de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen: 'Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving’. Voor het voorgenomen plan is eerder, in subparagraaf 6.1.2, ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee wordt voldaan aan artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 7.45 van de Omgevingsverordening. Regionale waterkering De planlocatie is (deels) gelegen in de beschermingszone van een waterkering. Een plan binnen een regionale waterkering mag conform artikel 7.25 van de Omgevingsverordening geen belemmeringen veroorzaken voor de instandhouding, het onderhoud of versterking van de regionale waterkering.
Alleen een kleine strook in het oostelijke deel van de planlocatie is gelegen binnen de waterkering. Hier zijn geen werkzaamheden voorzien. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 7.11. Risico's van klimaatverandering In artikel 7.23 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a.
wateroverlast door overvloedige neerslag;
b.
overstroming;
c.
hitte;
d.
droogte;
alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. - Wateroverlast Uit de Klimaatatlas blijkt dat het plangebied niet gevoelig is voor extreme neerslag. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de waterhuishouding en zullen de richtlijnen vanuit het waterschap in acht genomen worden. - Overstroming Volgens de overstromingskaart van de klimaateffectatlas blijkt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een kleine kans op overstroming. Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet noodzakelijk geacht.
pagina 22 van 52
- Hitte Ter plaatse van het plangebied is het op dit moment koeler dan in de omgeving. Aangezien er in de huidige situatie al sprake is van bebouwing en het plangebied grotendeels verhard is zal er met de beoogde ontwikkeling niet of slechts beperkt sprake zijn van een toename van hittestress. Gezien de groen-blauwe aard van de omgeving wordt niet verwacht dat toekomstige bewoners hittestress gaan ervaren. - Droogte In het plangebied lijkt op basis van de Klimaatatlas droogte geen probleem te vormen. Specifieke maatregelen met betrekking tot droogte worden voor de beoogde ontwikkeling niet nodig geacht. - Bodemdaling Op basis van het gegeven van de Klimaatatlas blijkt dat de planlocatie is gelegen op een plek die bodemdalinggevoelig is. Vanwege de kleinschaligheid van het initiatief draagt het niet bij aan de 'zetting' van het veen. Bij de uitwerking van het bouwplan wordt verkend of er maatregelen getroffen moeten worden om de gevolgen van zetting weg te nemen. Vrijwaringszone provinciale vaarwegen In artikel 6.19 van de Omgevingsverordening is bepaald dat 'een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden waarop een vrijwaringszone van een vaarweg in beheer bij de provincie is gelegen, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mits rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a.
de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
b.
het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
c.
de toegankelijkheid van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten vanaf de wal; en
d.
het uitvoeren van beheer en onderhoud aan de provinciale vaarweg.'
Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de vrijwaringszone van een provinciale vaarweg. Als gevolg van het voorgenomen plan ontstaan er geen belemmeringen met betrekking tot zicht en contact voor de scheepvaart (voorwaarden a en b). Het plangebied ligt in het uiterste westelijke deel van de vrijwaringzone, op een relatief grote afstand tot de vaarroute (Oude Wetering) waarvoor deze vrijwaringszone is bedoeld. Het toevoegen van bebouwing op deze locatie, in aansluiting op de bestaande bebouwing in de omgeving, belemmert de scheepvaart niet voor wat betreft zicht en contact. Bovendien blijft de provinciale vaarweg toegankelijk voor hulpdiensten en hindert de ontwikkeling het uitvoeren van beheer en onderhoud niet. Conclusie Gezien het voorgaande kan er geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.
pagina 23 van 52
6.3 Regionaal beleid 6.3.1 Regionale Omgevingsagenda 2040 Op 11 juni 2021 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude gezamenlijk de eindversie van de Regionale Omgevingsagenda gepresenteerd. De omgevingsagenda van de regio HollandRijnland bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst. In ieder geval stelt de regio zichzelf de volgende doelen: 1.
versterken kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid;
2.
realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting;
3.
investeren in infrastructuur voor mobiliteit en energievoorziening;
4.
creëren van voldoende plekken voor het opwekken van duurzame energie;
5.
bieden van een toekomstperspectief voor het landschap.
Met de Regionale Omgevingsagenda zet de regio een stip op de horizon. Zo levert Holland Rijnland een bijdrage aan nationaal en provinciaal beleid en bestaande afspraken over verstedelijking, economie en mobiliteit.
Planspecifiek Met het initiatief wordt een nieuwe woning gerealiseerd in het lint van de Veerstraat. Hiermee wordt aangesloten op de tweede doelstelling 'realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting'. Primair zet de regio in op beperkte extra woningbouw voor de lokale behoefte in of nabij de kernen. Voorliggend plan is aan te merken als een dergelijke ontwikkeling. Gesteld kan worden dat voorliggend plan in lijn is met de Regionale Omgevingsagenda 2040.
6.3.2 Regionale woonagenda Holland Rijnland 2023 Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt
pagina 24 van 52
nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd.
Planspecifiek De beoogde ontwikkeling van een woning draagt bij aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio. Specifiek voor de subregio Oost waar de gemeente Kaag en Braassem deel van uitmaakt. Het aantal te bouwen woningen in de gehele regio is verdeeld onder de drie subregio's, voor subregio Oost is uitgegaan van 9.500 tot 11.000 woningen tot 2030. Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Kaag en Braassem.
6.4 Gemeentelijk beleid 6.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 5 februari 2024 de meest recente versie van de 'Omgevingsvisie Kaag en Braassem' vastgesteld. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruit ziet en wat het beeld voor de toekomst is. De gemeente Kaag en Braassem wil met de omgevingsvisie samenwerking verder uitdragen en stimuleren tussen organisaties, inwoners en de gemeente. Samenwerken vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ieder vanuit zijn eigen rol. Doordat de rol van de gemeente steeds verschillend is, wordt per opgave, per thema of per taak aangegeven welke rol de gemeente zal innemen. In de omgevingsvisie staan volgende thema's centraal:
•
energie & grondstoffen in Kaag en Braassem;
•
natuur, water en lucht in Kaag en Braassem;
•
wonen in Kaag en Braassem;
•
gezonde economische ontwikkeling in Kaag en Braassem;
•
sociaal Kaag en Braassem;
•
veilig Kaag en Braassem.
In de omgevingsvisie wordt per thema aangegeven wat de gewenste beweging is en wat men wenst te bereiken. Dit resulteert vervolgens in specifieke uitgangspunten voor een bepaald thema.
pagina 25 van 52
Gebiedstypen Naast de bovengenoemde thema's wordt in de omgevingsvisie de gemeente opgedeeld in vier verschillende soorten gebieden, namelijk het buitengebied, glastuinbouwgebieden, bedrijventerreinen en de kernen. Binnen ieder gebiedstype spelen verschillende belangen en thema’s. In de omgevingsvisie wordt per gebiedstype een beschrijving van het gebied gegeven met de doelen en de specifieke uitgangspunten waarbinnen deze doelen bereikt moeten worden. Dorpsperspectief Roelofarendsveen/Oude Wetering Tevens is er voor Roelofarendsveen en Oude Wetering een dorpsperspectief opgenomen. Deze twee kernen zijn feitelijk aan elkaar gegroeid en vormen samen het meest verstedelijkte gebied van de gemeente. Er is ruimte voor gemeentelijke
voorzieningen,
detailhandel
en
horeca.
De
komende
jaren
vinden
er
verschillende
inbreidingsinitiatieven en herontwikkelingen binnen deze kernen plaats, waarvan de meest ingrijpende ontwikkeling het woningbouwproject Braassemerland is.
Planspecifiek De planlocatie maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Kernen'. De gemeente Kaag en Braassem bestaat uit 11 kernen. De kernen zijn de gebieden binnen de gemeente waar onder andere veel ruimte is voor winkels, horeca, sport en wonen. Iedere kern heeft een eigen identiteit met eigen karakteristieken. Voor het bouwen van nieuwe woningen
ligt
de
voorkeur
bij
inbreiding,
zoals
bij
onderhavige
ontwikkeling
het
geval
is.
De
kern Roelofarendsveen/Oude Wetering valt onder 'centrum dorps'. De Kerkstraat en een groot deel van de Veerstraat in Oude Wetering zijn aangemerkt als karakteristiek gebied (voorheen beschermd dorpsgezicht). Het realiseren van de woning levert een bijdrage aan de woningmarkt binnen de kern Oude Wetering en de gemeente Kaag en Braassem. Het onderhavige initiatief voorziet in een woonmilieu dat te typeren is als 'dorps/landelijk'. Er is een aannemelijke behoefte aan dergelijke woningen. Er wordt met het onderhavige initiatief niet voorzien in 30% sociale woningbouw, zoals beoogd binnen het gemeentelijke beleid. Om die reden is een bijdrage verschuldigd aan het fonds voor sociale woningbouw (bestemmingsplanreserves). De beoogde bebouwing zal passend zijn bij het karakter van de woningen in de omgeving. Gesteld kan worden dat het initiatief past binnen de ambities van de Omgevingsvisie Kaag en Braassem.
6.4.2 Nota Inbreidingslocaties Op 7 februari 2011 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld. De ‘Nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel. De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.
pagina 26 van 52
Planspecifiek Het plangebied is gelegen in het gebiedstype 'woonwijk', zoals zichtbaar op navolgende afbeelding.
Uitsnede visiekaart Nota Inbreidingslocaties, planlocatie wit omkaderd (bron: gemeente Kaag en Braassem)
Bij eventuele inbreidingen is het van belang het groene karakter van dit zicht te behouden en waar mogelijk te versterken. Zoals de bovenstaande afbeelding laat zien maakt het plangebied geen onderdeel uit van het beschermd dorpsgebied. Desalniettemin zal er qua opzet aangesloten worden op de naastgelegen woningen. Voorliggend plan zoekt immers de aansluiting bij het historische lint en de kenmerkende opbouw aan de Veerstraat/Plantage. De herstructurering levert een bijdrage aan de beleving van deze historische structuur. Daarmee is het initiatief in lijn met de Nota Inbreidingslocaties.
pagina 27 van 52
7 Aspecten fysieke leefomgeving 7.1 Verkeer en parkeren 7.1.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeer aantrekkende werking bedraagt.
Planspecifiek Met onderhavige ontwikkeling worden een woning en loods ten behoeve van een hoveniersbedrijf gerealiseerd. Om het aantal verkeersbewegingen inzichtelijk te maken is de CROW-publicatie 744 geraadpleegd. Het plangebied bevindt zich in de 'rest bebouwde kom' in een ‘weinig stedelijk’ gebied. De toekomstige verkeersgeneratie is vergeleken met de huidige verkeersgeneratie. Momenteel beschikt het perceel over kassen en sierteeltgronden. Hoewel de locatie niet meer als tuincentrum in bedrijf is heeft het dit gebruik tot 2018 gekend. Daarmee kan aangenomen worden dat de Veerstraat op dit gebruik berekend was. Bovendien is ter plaatse nog steeds een tuincentrum toegestaan. Daarom wordt een vergelijking met deze situatie gemaakt. Er wordt aangesloten bij de normen voor een 'groencentrum'. Dit betreft kleinere tuincentra met een Wvo minder dan 2.000 m². Groencentra zijn meestal kleinere bedrijven met als achtergrond een hoveniersbedrijf of plantenkwekerij, die fungeren als lokaal tuincentrum. De kassen beslaan een oppervlakte van ongeveer 440 m² bvo. Daarin is het deel van de kassen dat wel gesloopt wordt maar geen onderdeel is van het plangebied niet meegenomen. De navolgende tabel toont de verkeersgeneratie van de huidige situatie.
type functie
aantal m² bvo
CROW
verkeersgeneratie
(gemiddelde) totale verkeersgeneratie
per 100 m² bvo groencentrum 440
13,25
58,3
In de beoogde situatie wordt de kas gesloopt en komen hiervoor in de plaats een woning en een loods. Voor de woning is uitgegaan van de categorie 'koop, huis, vrijstaand'. Voor de loods wordt uitgegaan van de normen voor een 'bedrijf (arbeidsextensief/ bezoekers extensief)'. De navolgende tabel toont de verkeersgeneratie in de
pagina 28 van 52
beoogde situatie.
type functie
aantal m² bvo
CROW
totale
verkeersgeneratie
verkeersgeneratie
(gemiddelde) per 100 m² bvo bedrijf arbeidsextensief/ bezoekers extensief 250
4,8
12
(loods, opslag, transportbedrijf) koop, huis, vrijstaand
1
8,2
8,2
totaal
-
-
20,2
In de beoogde situatie is sprake van een verkeersgeneratie van 20,2 voertuigbewegingen per etmaal. In de voormalige situatie bedroeg verkeersgeneratie van 58,3 voertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent dat er sprake is van een theoretische afname van bijna 38 voertuigbewegingen per etmaal. Daarmee verbetert de verkeerssituatie. Er kan dan ook gesteld worden dat de Veerstraat en Plantage de verkeersgeneratie op kunnen vangen. Extra maatregelen ten behoeve van het aspect voor de verkeersveiligheid worden voor de beoogde ontwikkeling niet nodig geacht. De loods zal via de oprit die aanwezig is ten noorden van de planlocatie te bereiken zijn. Geconcludeerd dat het verkeer in de toekomstige situatie goed verwerkt kan worden.
7.1.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. Gemeentelijk parkeerbeleid De gemeente Kaag en Braassem heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in de Nota parkeernormen (2018). Bovengenoemde CROW-kencijfers dienen als uitgangspunt voor de nota, waarmee de normen hetzelfde zijn. In de nota wordt echter meer specifiek ingegaan op de toepassing van deze normen binnen de gemeente.
Voorts is een kaart met gebiedsindeling opgenomen.
pagina 29 van 52
Planspecifiek Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is vastgelegd in de 'Beleidsregel Parkeernormen Kaag en Braassem 2018'. In de beleidsregel worden de parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 aangehouden. Bij de beoogde ontwikkeling wordt uitgegaan van een 'niet stedelijk' woonmilieu in de 'rest bebouwde kom'.
Type functie
Aantal m² bvo
CROW parkeernormen per parkeerbehoefte 100 m² bvo/aantal
bedrijf
arbeidsextensief/
bezoekers 250
1,05
2,63
extensief (loods, opslag, transportbedrijf) koop, huis, vrijstaand
1
2,3
2,3
totaal
-
-
4,9
Uit de gegevens van de tabel volgt dat er voor de beoogde ontwikkeling afgerond 5 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Op de oprit is ruimte om twee auto's naast elkaar te parkeren (dubbele oprit). Daarnaast zal achter de loods (westzijde), op het terrein van de initiatiefnemer, parkeergelegenheid worden gerealiseerd voor het laden en lossen van goederen. Omdat de loods enkel gebruikt wordt voor opslag is de berekende parkeerbehoefte hoger dan wat er feitelijk vereist is. Ruimte voor het parkeren van één voertuig is in de praktijk voldoende. Geconcludeerd wordt dat de parkeersituatie passend is.
7.2 Duurzaamheid en gezondheid De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.
Planspecifiek De beoogde woning wordt gasloos en volgens de BENG-methode gebouwd. De gemeente Kaag en Braassem heeft geen extra duurzaamheidseisen gesteld. Dit betekent dat het voldoende is dat er voldaan wordt aan de nationale duurzaamheidsvereisten.
pagina 30 van 52
In de ‘Zuid-Hollandse Omgevingsverordening’ is ingegaan op de risico's van klimaatverandering en wat voor gevolgen dit heeft voor de beoogde ontwikkeling. Uit het raadplegen van de klimaatatlas Zuid-Holland blijkt dat er voor het plangebied geen noemenswaardige kans op overstromingen is. Het thema overstromingen is gelet op de aard en omvang van het initiatief verder niet van belang. De planlocatie bevindt zich in een omgeving met veel groen-blauwe kwaliteit, op korte afstand van het Braassemermeer. Dit nodigt uit tot recreatie en buitenleven, wat positief bijdraagt aan een goede gezondheid. Uit paragraaf 7.3 (geluid) en paragraaf 7.6 (luchtkwaliteit) blijkt dat er voldaan wordt aan de wettelijke normen. Er wordt tevens voldaan aan het advies van de GGD minstens 25 m tot provinciale wegen aan te houden. Daarnaast wordt de woning conform wettelijke vereisten voorzien van mechanische ventilatie met ventilatiefilters. De inlaten van de ventilatiesystemen worden zover mogelijk van de weg geplaatst. Dit zorgt voor een goede luchtkwaliteit binnenshuis.
7.3 Geluid De regels voor geluid zijn opgenomen in de bruidsschat en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidsgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (Artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:
Het
•
woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
•
onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
•
gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
•
gebouw voor kinderopvang met bedden;
•
bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan. beschermen
van
deze
geluidsgevoelige
gebouwen
gebeurt
aan
de
hand
van
vastgestelde
geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.
Planspecifiek Met de beoogde ontwikkeling wordt een geluidsgevoelig gebouw, zoals bedoeld in artikel 3.21 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, gerealiseerd. De planlocatie is gelegen binnen het geluidsaandachtsgebied van de Plantage en de Veerstraat. Om de geluidbelasting op de gevels van de beoogde woning inzichtelijk te maken is een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (Akoestisch buro Tideman, 24.159.01, d.d. 3 oktober 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op het plan maximaal 53 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de standaardwaarden van het Bkl, waardoor het treffen van geluidwerende maatregelen niet vereist is.