NL.IMRO.1884.TAMOUDEKERKWEG1-VAS1 toelichting

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Oude Kerkweg 1 Hoogmade Gemeente Kaag en Braassem

Colofon Gegevens over het project: Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1884.TAMOUDEKERKWEG1-VAS1

Datum:

2026-02-03

Kenmerk Buro SRO:

SR230468

Contactpersoon Buro SRO:

R. van der Made

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Fam. Nieuwenhuizen

Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:

’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht

Telefoon:

030-2679198

E-mail:

utrecht@buro-sro.nl

Internet:

www.burosro.nl

pagina 2 van 49

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding en ambitie .................................................................................................................................... 5 1.2 Aanduiding plangebied .................................................................................................................................. 5 1.3 Toetsing aan het omgevingsplan .................................................................................................................. 7 1.4 Leeswijzer ..................................................................................................................................................... 9

2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 10 2.1 Participatie ...................................................................................................................................................10 2.2 Voortraject ....................................................................................................................................................10 2.3 Bestuurlijk overleg ........................................................................................................................................11 2.4 Zienswijzen ..................................................................................................................................................11

3 Planbeschrijving ................................................................................................................................. 12 3.1 Huidige situatie.............................................................................................................................................12 3.2 Toekomstige situatie ....................................................................................................................................15

4 Beleidskaders ..................................................................................................................................... 17 4.1 Rijksbeleid ....................................................................................................................................................17 4.2 Provinciaal beleid .........................................................................................................................................18 4.3 Regionaal beleid ..........................................................................................................................................24 4.4 Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................................26

5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu .......................................................................................... 29 5.1 Welstand ......................................................................................................................................................29 5.2 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................29 5.3 Duurzaamheid en gezondheid .....................................................................................................................30 5.4 Natuur ..........................................................................................................................................................31 5.5 Luchtkwaliteit................................................................................................................................................34 5.6 Bodem ..........................................................................................................................................................35 5.7 Geluid ...........................................................................................................................................................36 5.8 Waterhuishouding

........................................................................................................................................37 5.9 Activiteiten en milieuzonering .......................................................................................................................39 5.10 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................................41 5.11 Archeologie en cultuurhistorie ....................................................................................................................44 5.12 M.e.r.-beoordeling ......................................................................................................................................45

6 Juridische aspecten ............................................................................................................................ 47 6.1 Algemeen .....................................................................................................................................................47 6.2 Verbeelding ..................................................................................................................................................47 6.3 Planregels ....................................................................................................................................................47 6.4 Wijze van bestemmen ..................................................................................................................................48

7 Financiële haalbaarheid ..................................................................................................................... 49

pagina 3 van 49

pagina 4 van 49

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en ambitie Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie Oude Kerkweg 1 te Hoogmade, gemeente Kaag en Braassem, voormalige agrarische bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats drie vrijstaande woningen mogelijk te maken. Aan de noordzijde van de weg komen twee woningen en aan de zuidzijde komt één woning. Onderdeel van de te slopen bebouwing is ook de woonboerderij (bedrijfswoning), dus per saldo komen er met deze ontwikkeling twee woningen bij. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijke deel van het omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Kaag en Braassem, waar de bestemmingsplannen 'Kernen WoubruggeHoogmade' en 'Buitengebied Oost' onderdeel van zijn en waarin de locatie beschikt over de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden'. Derhalve dient een wijziging van het (tijdelijke) omgevingsplan te worden opgesteld voor de planlocatie, waarmee de functie onder meer wordt gewijzigd naar 'Wonen'. Om de woningen te realiseren wordt de gedachte van de 'ruimte voor ruimteregeling' toegepast, waarmee het mogelijk is om in ruil voor de sloop van bestaande bedrijfsbebouwing nieuwe woningen aan het perceel toe te voegen. Voor dit initiatief is op 10 mei 2023 een principeverzoek ingediend.

Op 22 augustus 2023 heeft de gemeente Kaag en Braassem laten weten in principe akkoord te gaan en onder voorwaarden bereid te zijn om medewerking te verlenen aan het voorgestelde plan. Onder meer dient de ontwikkeling te passen binnen regels voor de molenbiotoop zoals die is opgenomen in de provinciale verordening.

1.2 Aanduiding plangebied Het plangebied ligt aan de noordoostelijke rand van de kern Hoogmade, in de gemeente Kaag en Braassem. De gronden van het plangebied zijn onderdeel van percelen die kadastraal bekend zijn onder de gemeente Hoogmade, sectie D, perceelnummers 1156, 1928 (deels) en 1929 (deels). De totale perceelsoppervlakte bedraagt 4.595 m², terwijl de oppervlakte van het plangebied ca. 3.400 m² bedraagt. Verder ligt het plangebied in de nabijheid van de A4, die op ca. 500 m in noordelijke richting is gelegen.

pagina 5 van 49

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Globale ligging plangebied (bron: Google Earth).

Globale begrenzing, plangebied rood omkaderd (bron: Google Earth).

pagina 6 van 49

1.3 Toetsing aan het omgevingsplan Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem. Voor de planlocatie golden voorheen twee bestemmingsplannen, waarbij 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' gold voor het grootste deel van het plangebied en 'Buitengebied Oost' voor een klein deel aan de noordzijde van het plangebied. Voor de gronden van beide bestemmingsplannen geldt dat deze zijn voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden', bestemd voor agrarische bedrijven, met daaraan ondergeschikt wandel- en fietspaden en kleinschalige natuurontwikkeling. De gronden zijn tevens voorzien van twee bouwvlakken, waarbij het grootste bouwvlak zich ten noorden van de weg bevindt. Voor dit bouwvlak zijn de maatvoeringen opgenomen 'maximum bouwhoogte: 9 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Daarnaast is voor het kleinere bouwvlak, ten zuiden van de weg, de maatvoering 'maximum goothoogte: 6 m' opgenomen. De navolgende figuren tonen uitsneden van de geldende omgevingsplannen 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' en 'Buitengebied Oost'.

Voor wat betreft de uitsnede van het bestemmingsplan 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' dient hierbij te worden opgemerkt, dat voor de gronden direct grenzend aan de zuid(oost)zijde van het plangebied, in 2023 een herziening van het bestemmingsplan is vastgesteld ('Europaplantsoen 58, Hoogmade'), waarbij de bestemming van de gronden is gewijzigd van een bedrijfsbestemming naar grotendeels een woonbestemming.

Uitsnede bestemmingsplan 'Kernen Woubrugge-Hoogmade', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

pagina 7 van 49

Uitsnede bestemmingsplan 'Europaplantsoen 58, Hoogmade', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Oost', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Naast de agrarische bestemming geldt voor het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3', bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Hierbij geldt dat een bouwplan is vrijgesteld van archeologisch onderzoek wanneer ofwel gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundatie, de oppervlakte niet

pagina 8 van 49

meer bedraagt dan 2.500 m² en de bodemingrepen niet dieper dan 30 cm -Mv betreffen. Op het aspect archeologie wordt nader ingegaan in paragraaf 5.11 (Archeologie en cultuurhistorie). Voorts geldt voor een kleiner (zuidoostelijk) gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterkering', bestemd voor waterkeringen. Bouwen op deze gronden mag enkel met een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op het aspect water wordt nader ingegaan in paragraaf 5.8 (Waterhuishouding). Verder geldt voor alle gronden van het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m', bedoeld voor het behoud van de vrije windvang en het zicht op de molen. Hierbij gelden strengere eisen voor bouwhoogten. Dit wordt nader behandeld in paragraaf 4.2.2 (Zuid-Hollandse Omgevingsverordening) en 5.11 (Archeologie en cultuurhistorie). Ook is hiervoor een memo opgesteld en bijgevoegd (Buro SRO, d.d. 2 oktober 2025, zie bijlage 1). Het planvoornemen past niet binnen de toegekende bestemmingen. Het is immers niet mogelijk om woningen toe te voegen aan gronden met een agrarische bestemming, waardoor er een wijziging van het (tijdelijke) omgevingsplan vastgesteld dient te worden.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het resultaat van de participatie, het bestuurlijk overleg en de terinzagelegging beschreven. De huidige en toekomstige situatie komt in hoofdstuk 3 aan bod. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de hand van de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en het milieu. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 6. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid.

pagina 9 van 49

2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De gemeenteraad moet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeven in welke gevallen participatie verplicht wordt gesteld. Daarbij moet aandacht besteed worden aan de rol en/of het doel van de participatie. Bij een wijziging van het omgevingsplan is de uitgebreide voorbereidingsprocedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het omgevingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het omgevingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking, als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het omgevingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

2.1 Participatie De initiatiefnemer heeft een brief verstuurd naar de omwonenden om hen te informeren over de plannen. De wijze waarop dat gedaan is, de ontvangen reacties en hoe daarmee is omgegaan zijn gevat in het participatieverslag (zie bijlage 6).

2.2 Voortraject Vooroverleg Op 19 januari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer(s) en de gemeente over de mogelijkheden van de bestemmingswijziging ten behoeve van de bouw van een aantal woningen aan de Oude Kerkweg 1 in Hoogmade. Hierbij werd duidelijk dat het oorspronkelijke plan van vier woningen op deze locatie niet mogelijk is, maar dat er wel drie woningen mogelijk zijn. In de huidige situatie is er een bedrijfswoning aanwezig. Voor de realisatie van per saldo één extra woning aan de noordzijde van de Oude Kerkweg en één woning aan de zuidzijde van de Oude Kerkweg zou gebruik gemaakt kunnen worden van de 'ruimte voor ruimteregeling'. Daarbij worden twee woningen mogelijk op de noordelijke gronden, middels het vervangen van de huidige agrarische bedrijfswoning door een burgerwoning en gebruik makend van de sloop van de bestaande agrarische bebouwing ten behoeve van een tweede woning. Daarnaast wordt een derde woning mogelijk gemaakt ten zuiden van de Oude Kerkweg, binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Principeverzoek De initiatiefnemer heeft op 10 mei 2023 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Kaag en Braassem. De gemeente heeft op 22 augustus 2023 laten weten positief tegenover het planvoornemen te staan, maar heeft hierbij wel een aantal voorwaarden gesteld. Dit betreft onder andere het wijzigen van de agrarische bestemming

pagina 10 van 49

naar een woonbestemming, het rekening houden met de molenbiotoop en het krijgen van toestemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Deze voorwaarden worden in de voorliggende motivering verder behandeld.

2.3 Bestuurlijk overleg Het plan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Tevens is advies ingewonnen bij de Omgevingsdienst West-Holland. De reactie van de provincie Zuid-Holland heeft betrekking op de molenbiotoop van de Hoogmadese molen en de ruimtelijke kwaliteit. Naar aanleiding van de reactie is de memo over de molenbiotoop (zie bijlage 1) bijgesteld. Verder zijn het stedenbouwkundig ontwerp (zie paragraaf 3.2) en de verbeelding bijgesteld naar aanleiding van de reactie over de ruimtelijk kwaliteit. De inpassing van de beoogde woningen is verbeterd. De nieuwe dorpsrand en de achterzijde van de percelen aan de noordzijde van het plangebied wordt afgebakend met een nieuwe, door te trekken sloot. Daarbij wordt opgemerkt dat ten noorden van de Oude Kerkweg één ruimte-voor-ruimtewoning wordt toegevoegd en één woning de bestaande bedrijfswoning vervangt. De woning ten zuiden van de Oude Kerkweg wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied opgericht. Uit de reactie van het Hoogheemraadschap van Rijnland volgt dat de waterhuishoudkundige belangen niet in het geding zijn, als de bebouwing inclusief fundering en isolatie boven het profiel van vrije ruimte (PvVR) en buiten de (theoretische) kruin wordt gebouwd.

Verder geeft het hoogheemraadschap advies over de toename van verharding en klimaatdapatieve maatregelen.

2.4 Zienswijzen Het ontwerp omgevingsplan heeft met ingang van donderdag 11 december 2025 gedurende zes weken ter inzage geleden. In deze periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is in de Nota van beantwoording zienswijzen (gemeente Kaag en Braassem, d.d. maart 2026, zie bijlage 7) samengevat en beantwoord.

pagina 11 van 49

3 Planbeschrijving 3.1 Huidige situatie Op de locatie aan de Oude Kerkweg 1 te Hoogmade, gemeente Kaag en Braassem, was een veehouderij gevestigd. De locatie was voor het laatst in gebruik voor de opfok van jongvee ten behoeve van een veehouderij elders. De bebouwing bestaat onder andere uit een oude veestal, een voormalige ligboxenstal en de bedrijfswoning en de hieraan aangebouwde veestal. Verder zijn er een mestput en diverse silo's aanwezig. De bedrijfsbebouwing is verdeeld over twee percelen, waaronder één groter perceel ten noorden van de Oude Kerkweg en één kleiner perceel ten zuiden van deze weg. De planlocatie ligt aan de noordoostelijke rand van het dorp. In de directe omgeving zijn vrijstaande woningen en agrarische gronden aanwezig. Voor wat betreft het noordelijke deel van het plangebied zijn er direct ten oosten vrijstaande woningen gesitueerd. Tussen de naastgelegen woningen en het onderhavige noordelijke deel van het plangebied is een pad gelegen, die deze percelen ontsluit met de Oude Kerkweg. Daarnaast grenzen de zuidelijke gronden (met de zuidoostelijke plangrens) aan gronden waar zich in het verleden de scheepswerf bevond. Hier worden binnenkort woningen gerealiseerd (zie bestemmingsplan 'Europaplantsoen 58, Hoogmade', vastgesteld op 13 maart 2023).

Verder kenmerkt de directe omgeving van het plangebied zich door smallere en bredere watergangen, woonboten en de verder zuidelijk gelegen rivier de Kromme Does (ca. 230 m afstand). Verder kenmerkt de nabije omgeving van het plangebied zich door woningen (dorpskern Hoogmade) in zuidwestelijke richting en een buitengebied met agrarische gronden in noordwestelijke richting. Op enige afstand ten noorden van de planlocatie zijn de Hoogmadese molen (195 m afstand) en de rijksweg A4 gelegen (ca. 500 m afstand).

pagina 12 van 49

Navolgende afbeeldingen geven impressies van de bestaande situatie weer.

Luchtfoto plangebied, percelen rood omkaderd (bebouwing scheepswerf reeds gesloopt, bron: Google Maps).

Impressie noordelijk perceel plangebied, zicht op woonhuis en agrarische bebouwing (bron: Google Street View).

pagina 13 van 49

Impressie plangebied vanaf Oude Kerkweg (westzijde), zicht op noordelijke en zuidelijke percelen (bron: Google Street View).

Impressie plangebied vanaf Oude Kerkweg (oostzijde), zicht op agrarische bebouwing en achterliggend weiland (Google Street View).

pagina 14 van 49

3.2 Toekomstige situatie Het voornemen is om op de locatie aan de Oude Kerkweg 1 in Hoogmade alle bestaande bebouwing te slopen en daarvoor in de plaats drie nieuwe vrijstaande woningen op te richten. Ten behoeve van de nieuwe woningen zal tevens de functie van deze locatie worden aangepast naar wonen (zie hierna onder planologische situatie). De navolgende afbeelding toont een situatietekening van de toekomstige situatie.

Situatietekening toekomstige situatie (bron: Buro SRO, 27-01-2026).

Landschappelijke inpassing Bij de sloop van de opstallen wordt er ca. 900 m² aan bebouwing verwijderd. Daarnaast zal door de sloop van de mestput en de (overige) aanwezige verharding nog ca. 700 m² verhard oppervlak komen te vervallen. Door het verwijderen van de verouderde agrarische bebouwing en verharding en het oprichten van drie vrijstaande woningen treedt een kwaliteitsverbetering van de locatie op. De drie nieuwe vrijstaande woningen worden verdeeld over de gronden ten noorden (twee woningen) en zuiden (één woning) van de Oude Kerkweg. Hierbij worden drie nieuwe percelen ingericht.

pagina 15 van 49

De woningen zullen bestaan uit één bouwlaag en een kap, met maximale nok- en goothoogten van respectievelijk 8 m en 4 m. De woningen worden min of meer ter plaatse van de huidige bebouwing en nabij de weg gesitueerd, rondom een gezamenlijk voorerf dat doorsneden wordt door de Oude Kerkweg. De twee noordelijk gelegen woningen worden aan de achterzijden voorzien van een ruime tuin. De achterzijde van deze percelen wordt begrensd door een nieuw aan te leggen watergang/kavelsloot in combinatie met een natuurvriendelijke oever. Hierdoor ontstaat een passende nieuwe dorpsrand. Aan de oostzijde van het perceel wordt een erfafschermende haag voorgesteld. De situering van de hoofdvolumes maakt dat doorzichten naar het achterliggende landschap mogelijk zijn. Met de ruime opzet van de vrijstaande woningen wordt aangesloten bij de erfinrichting van de bestaande situatie en bij percelen in de omgeving. Bovendien worden met de nieuwe opzet meer zichtlijnen gecreëerd naar het achterliggende landschap. Planologische situatie De gronden ter plaatse van de planlocatie (Oude Kerkweg 1) hebben in de bestemmingsplannen 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' en 'Buitengebied Oost', die onderdeel zijn van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden'.

Binnen deze bestemming zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de beoogde woningen niet toereikend. Om de herinrichting van de locatie ten behoeve van de woningen mogelijk te maken, zal de functie 'Wonen' worden toegekend. Hierbij worden de gronden die middels het bestemmingsplan 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' zijn aangewezen als agrarische bestemming volledig omgezet naar een woonfunctie. Door het omzetten naar een woonfunctie komt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden', die van toepassing was op de gronden van de planlocatie, te vervallen. Door het opnemen van de woonfunctie in het omgevingsplan wordt aangesloten bij de woonfuncties in de omgeving. Tevens vindt hiermee een betere functieovergang plaats naar de woningbouwlocatie ter plaatse van de voormalige scheepswerf. Het pad naar de achtergelegen weilanden aan de oostzijde van het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Kernen Woubrugge-Hoogmade' de bestemming 'Verkeer'. Dit pad, dat op de situatietekening in deze paragraaf gelijk aan de huidige situatie is getekend, komt in de (nabije) toekomst te vervallen. Dat is mogelijk, omdat er zicht op is dat de achtergelegen weilanden op een andere wijze ontsloten worden. Als dat geformaliseerd is, zal het pad betrokken worden bij het noordoostelijke kavel.

Om die reden is aan de gronden waar het pad nu ligt in het voorliggende plan een woonfunctie toegekend. Daarmee wordt het pad met het voorliggende plan onder het overgangsrecht gebracht. Verkeer en parkeren Alle drie de percelen worden ontsloten via de Oude Kerkweg, die verbonden is met het Noordeinde en verderop de A4 en de N446 in respectievelijk noordelijke en zuidelijke richting. De parkeerplaatsen worden op eigen terrein aangelegd. In paragraaf 5.2 wordt nader ingegaan op de verkeer- en parkeersituatie.

pagina 16 van 49

4 Beleidskaders 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

2.

duurzaam economisch groeipotentieel;

3.

sterke en gezonde steden en regio's;

4.

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk, zoals het bijdragen aan sterke en gezonde steden en regio's met voldoende ruimte om te wonen, werken en bewegen, door het vervangen van verouderde bedrijfsbebouwing ten behoeve van drie nieuwe vrijstaande woningen.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en

b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

pagina 17 van 49

Planspecifiek Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen. Uit afspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat de ondergrens voor een stedelijke ontwikkeling voor woningen bij 12 ligt. Daarmee is de ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin dient in het kader van een evenwichtig toedeling van functies de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Uit paragraaf 4.3.1 en paragraaf 4.4.1 blijkt dat er zowel op regionaal als gemeentelijk niveau behoefte is aan woningen. Voorliggend plan komt aan deze behoefte tegemoet. Bovendien vindt de ontwikkeling plaats aan de rand van het bestaand stedelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling niet getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 2050 De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 mei 2024. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 1.

Samen werken aan Zuid-Holland

2.

Bereikbaar Zuid‐Holland

3.

Schone energie voor iedereen

4.

Een concurrerend Zuid‐Holland

5.

Versterken natuur in Zuid‐Holland

6.

Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland

7.

Gezond en veilig Zuid‐Holland

Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’). Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die de provincie van provinciaal belang vindt. De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar

pagina 18 van 49

(of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond, gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is.

Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening.

Planspecifiek Omgevingskwaliteit Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit van belang. Navolgend worden de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader omschreven. Laag van de ondergrond Op de kaart van de 'Laag van de ondergrond' is het plangebied aangewezen als 'Veencomplex - Veen'. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Binnen het veengebied zijn een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Het richtpunt hierbij is dat ontwikkelingen bijdragen aan het behoud van het veen en met name bij de diepe veenpakketten gericht zijn op het beperken van de bodemdaling. Met het beoogde

pagina 19 van 49

initiatief worden drie woningen toegevoegd min of meer ter plaatse van bestaande bebouwing en funderingen. Gezien de schaalgrootte van het project zal het veencomplex niet worden aangetast. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in een 'veen(weide)landschap'. De structuur in veengebieden wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Richtpunten voor het veenlandschap zijn:

•

Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.

•

Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen.

•

Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden.

•

Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders.

•

Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Met onderhavige ontwikkeling wordt bestaande agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door drie ruim opgezette kavels voor vrijstaande woningen. Hierdoor worden er nieuwe zichtlijnen gecreëerd naar het achterliggende weidse landschap. Sloten die langs/nabij het plangebied zijn gelegen blijven beeldbepalend en behouden. Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied valt binnen het gebied dat is aangewezen als ‘stads- en dorpsranden’. De stads- en dorpsrand is een zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. Met de beoogde ontwikkeling worden drie woningen gerealiseerd die zorgvuldig in de structuren van de planlocatie worden ingepast. De planlocatie betreft in de huidige situatie agrarische bedrijfsbebouwing, gedeeltelijk binnen en buiten het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). De locatie is daarmee goed geschikt voor de realisatie van woningen. Daarbij zal de ruim opgezette landschappelijke inpassing bijdragen aan de kwaliteit van de overlap. Beleidskeuzes De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'.

Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hierna worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart.

pagina 20 van 49

- Blokverkaveling Rond de Kagerplassen liggen de oudste veenontginningen van het Groene Hart (vermoedelijk 8 e eeuw), gekenmerkt door grillige, blokvormige verkaveling met verspreide bebouwing en een zeer waterrijk karakter. De Boterhuispolder is het best bewaarde voorbeeld. Aan de noordzijde liggen de (door afslag vergrote) veenmeren met daarin bewoonde eilanden die vaak alleen met een pontje te bereiken zijn. In de polders liggen brede poldersloten en boezemwateren tussen dijken. Ambities voor deze gebieden zijn:

•

Handhaven en versterken van het specifieke karakter van de blokverkaveling door het instandhouden en beleefbaar houden van bestaande sloten en specifieke blokvorm van de kavels.

•

Instandhouden van het beeld van gebiedseigen groen en bebouwing.

•

Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verdichting van het open landschap.

•

Draag bij nieuwe ontwikkelingen zorg voor behoud van zichtrelaties.

Met het planvoornemen wordt geen afbreuk gedaan aan (de uitstraling van) de blokverkaveling in het omliggende landschap. De nieuwe woningen worden gerealiseerd op het terrein van bestaande bebouwing. Tevens worden de bestaande sloten niet gedempt. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

4.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 1 januari 2025 is de laatste versie van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 7.43c van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaat als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Onder de volgende voorwaarden kan ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.

b.

Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit.

c.

Een omgevingsplan kan alleen voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van de soort transformeren als de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed

pagina 21 van 49

aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat het planvoornemen een ruimtelijke ontwikkeling is die past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en geen wijzigingen op structuurniveau zijn voorzien. Er wordt immers (oude) bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door nieuwe (woon)bebouwing, waarbij wordt aangesloten op de bestaande bebouwingsstructuur en tegelijkertijd het principe van een landelijk erf blijft bestaan. De ontwikkeling voegt zich binnen het huidige verkavelingspatroon. Bovendien zijn in de nabije omgeving meerdere woonfuncties gevestigd. Verder blijkt uit paragraaf 4.2.1 dat aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart wordt voldaan. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 7.45 lid 1 van de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen: 'Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving’. Voor het voorgenomen plan is in paragraaf 4.1.2 ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Sub b is niet van toepassing, omdat de bebouwde oppervlakte bij onderhavige ontwikkeling afneemt. Daarmee wordt voldaan aan artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 7.45 van de Omgevingsverordening. Risico's van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a.

wateroverlast door overvloedige neerslag;

b.

overstroming;

c.

hitte;

d.

droogte;

alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. - Wateroverlast Uit de klimaatatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied grotendeels niet gevoelig is voor extreme neerslag. De neerslag die er valt zal infiltreren in de bodem. Bovendien zal het verharde oppervlak afnemen. Specifieke maatregelen met betrekking tot wateroverlast worden daarom niet nodig geacht. - Overstroming Volgens de overstromingskaart van de klimaatatlas blijkt dat ter plaatse van het plangebied voor waterkeringen een kleine overstromingskans is. Tevens geldt er een overstromingsbeeld van <0,5 m tot 1,0 m (ter plaatse van de beoogde bebouwing). Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet nodig geacht.

pagina 22 van 49

- Droogte In het plangebied lijkt op basis van de klimaatatlas droogte geen probleem te vormen. De grondwaterstand heeft een peil van ca. 0,5 m-mv tot 1 m-mv en daarmee vormt droogte geen probleem. Specifieke maatregelen met betrekking tot droogte worden niet nodig geacht. - Hitte Ter plaatse van het plangebied is het volgens de klimaatatlas op dit moment afwisselend koeler (zuidelijke gronden) en warmer (noordelijke gronden) dan gemiddeld. De hittestress zal echter afnemen wanneer het terrein wordt heringericht, doordat de hoeveelheid aan verharding zal verminderen. Daardoor worden er, mede gelet op de groene aard van de omgeving (het omliggende agrarische landschap) en de aanwezigheid van watergangen nabij het plangebied, geen problemen verwacht voor de planlocatie. - Bodemdaling In paragraaf 4.2.1 bleek, uit de kaartlaag van de ondergrond van de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland, dat de ondergrond van de planlocatie bestaat uit veen. Profielen met veenondergrond zijn in meer of mindere mate gevoelig voor bodemdaling. Tijdens de ontwikkeling dient er met zorg omgegaan te worden met het behoud van het veen en de diepe veenpakketten. Doordat er ter plaatse van huidige bebouwing wordt nieuw gebouwd en de oppervlakte aan bebouwing afneemt, worden hierbij geen problemen verwacht.

Bescherming molenbiotoop Molenbiotopen zijn in de Omgevingsverordening Zuid-Holland beschermd, om voldoende windvang en zicht op de molen te waarborgen. In artikel 7.72 lid 1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat ‘een omgevingsplan voor een molenbiotoop als bedoeld in artikel 7.71, eerste en tweede lid, in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen garandeert en de volgende waarden in acht neemt’: a.

binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen bebouwing of beplanting toegelaten, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wieken;

b.

binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting: 1.

voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wieken;

2.

voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wieken.

Ten noordwesten van het plangebied, aan het Noordeinde, bevindt zich wipmolen 'De Heerlijkheid' (Hoogmadese molen). Het plangebied ligt op minstens 195 m afstand van de molen. De molenbiotoop ligt vrijwel volledig buiten het bestaand stads- en dorpsgebied, waardoor gerekend is met de verhouding 1/100. Voor de molen 'De Heerlijkheid' geldt een hoogtemaat van ca. 0,50 m boven het maaiveld. Het maaiveld ter plaatse van het beoogde bouwplan heeft een hoogte van ca. 1,8 m -NAP, terwijl de hoogte ter plaatse van de molen 0,27 m -NAP

pagina 23 van 49

bedraagt. Dit betekent dat er een bouwhoogte van 1,53 + 0,5 + (1/100 x 224) = 4,27 m mogelijk is. De maximale goot- en bouwhoogte van de nieuwe vrijstaande woningen, bedragen respectievelijk 4 en 8 m. Daarmee wordt niet voldaan aan artikel 7.72 lid 1. In de bijgevoegde motivering wordt onderbouwd dat met toepassing van artikel 7.72 lid 2 afgeweken kan worden van lid 1 (Buro SRO, d.d. 2 oktober 2025, zie bijlage 1). Op basis van de memo kan geconcludeerd wordt dat de vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bestaande bebouwing en dat die niet verder worden beperkt door de beoogde ontwikkeling. Conclusie Gezien het voorgaande kan er geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale Omgevingsagenda 2040 Holland Rijnland Op 11 juni 2021 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude gezamenlijk de eindversie van de Regionale Omgevingsagenda gepresenteerd. De omgevingsagenda van de regio HollandRijnland bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst. In ieder geval stelt de regio zichzelf de volgende doelen:

•

versterken kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid;

•

realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting;

•

investeren in infrastructuur voor mobiliteit en energievoorziening;

•

creëren van voldoende plekken voor het opwekken van duurzame energie;

•

bieden van een toekomstperspectief voor het landschap.

Met de Regionale Omgevingsagenda zet de regio een stip op de horizon. Zo levert Holland Rijnland een bijdrage aan nationaal en provinciaal beleid en bestaande afspraken over verstedelijking, economie en mobiliteit.

Planspecifiek Met de voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan ‘passende huisvesting’. Om aan de regionale behoefte te voldoen dienen in de regio netto 25.000 tot 30.000 woningen gebouwd te worden. Hiermee wordt aangesloten op de tweede doelstelling 'realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting'. Primair zet de regio in op beperkte extra woningbouw voor de lokale behoefte in of nabij de kernen. Voorliggend plan is aan te merken als een dergelijke ontwikkeling. Gesteld kan worden dat voorliggend plan in lijn is met de Regionale Omgevingsagenda 2040.

pagina 24 van 49

4.3.2 Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023 Het is dringen op de woningmarkt in Holland Rijnland. Net als in andere delen van Nederland stapelen de vraagstukken zich op. De tekorten zijn groot, met name in het betaalbare koop-, sociale huur- en middeldure huursegment. De koopprijzen zijn hard gestegen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer, waarbij een grote diversiteit aan doelgroepen met smart wacht op een geschikte woning. Om die redenen is in juli 2023 de nieuwe regionale woonagenda vastgesteld: Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023. Met de nieuwe regionale woonagenda willen de gemeenten het wonen in de regio versterken. Dat gebeurt door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en door keuzes te maken die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. Er worden specifieke opgaven geagendeerd, zoals het behouden van voldoende sociale huurwoningen, het huisvesten van de vergrijzende bevolking en bijzondere doelgroepen als gevolg van de extramuralisering en de huisvestingsopgave voor groepen die tussen wal en schip vallen. Een nieuwe regionale woonagenda helpt de gemeenten door het geven van kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven. Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie.

In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd.

Planspecifiek De voorliggende wijziging van het omgevingsplan voorziet in de ontwikkeling van drie nieuwe vrijstaande woningen. Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de nieuwbouwopgave tot en met 2030, met een opgave voor de gehele regio van 30.500 woningen en specifiek voor ‘Subregio Oost’ (o.a. Kaag en Braassem) van 9.500 tot 11.000 woningen. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023.

pagina 25 van 49

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 5 februari 2024 de tweede herziening van de 'Omgevingsvisie Kaag en Braassem' vastgesteld. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruitziet en wat het beeld voor de toekomst is. De gemeente Kaag en Braassem wil met de omgevingsvisie samenwerking verder uitdragen en stimuleren tussen organisaties, inwoners en de gemeente. Samenwerken vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ieder vanuit zijn eigen rol. Doordat de rol van de gemeente steeds verschillend is, wordt per opgave, per thema of per taak aangegeven welke rol de gemeente zal innemen. In de omgevingsvisie staan volgende thema's centraal:

•

Energie & grondstoffen in Kaag en Braassem;

•

Natuur, water en lucht in Kaag en Braassem;

•

Wonen in Kaag en Braassem;

•

Gezonde economische ontwikkeling in Kaag en Braassem;

•

Sociaal Kaag en Braassem;

•

Veilig Kaag en Braassem.

In de omgevingsvisie wordt per thema's aangegeven wat de gewenste beweging is en wat men wenst te bereiken. Dit resulteert vervolgens in specifieke uitgangspunten voor een bepaald thema.

Planspecifiek Met het beoogde initiatief worden drie nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd op een terrein van een voormalig agrarisch bedrijf. Hiermee wordt aangesloten op het thema 'wonen in Kaag en Braassem' uit de omgevingsvisie. De afgelopen jaren heeft de gemeente onder andere de focus gelegd op het versterken van de bestaande woonmilieus, met gezonde vergroening van de bebouwde omgeving als uitgangspunt. Er is daarnaast aandacht voor (het realiseren van) een grote mate aan diversiteit in woningtypes om betaalbaar en geschikt wonen mogelijk te kunnen maken voor iedereen. Hiervoor in paragraaf 4.3.1 en paragraaf 4.3.2 is al ingegaan op de regionale omgevings- en woonagenda's. Door de nieuwe woningen wordt doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd, waarbij woningen vrijkomen voor woningbehoevenden. Met de Omgevingsvisie wordt bij vrijkomende agrarische bebouwing gestreefd naar ruimtelijke kwaliteitswinst, bijvoorbeeld in het kader van ‘ruimte voor ruimte’ en/of het slopen van vervallen bebouwing of naar het geven van een nieuwe invulling aan de vrijkomende agrarische opstallen. Voor onderhavig plan wordt door het toepassen

pagina 26 van 49

van de ruimte voor ruimteregeling de agrarische bestemming gewijzigd naar een woonfunctie en daarbij kunnen door de sloop van 900 m² aan bebouwing en het verwijderen van 700 m² aan verhard terreinoppervlak drie nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij wordt de bedrijfswoning vervangen door een nieuw te bouwen burgerwoning en worden de andere twee woningen mogelijk gemaakt door het verwijderen van ca. 1.600 m² bedrijfsbebouwing en terreinverharding. De meest zuidelijke woning komt bovendien binnen het bestaand stadsen dorpsgebied (BSD) en er treedt een substantiële ruimtelijke verbetering op. Door het vervangen van verouderde en deel vervallen bebouwing door nieuwe vrijstaande woningen en door het creëren van nieuwe zichtlijnen, wordt gezorgd voor een kwalitatieve overgang tussen het BSD naar het achterliggende landschap. Daarnaast wordt, met het transformeren van een agrarisch bedrijfsperceel naar een woonlocatie, beter aangesloten bij omliggende functies waaronder bij de toekomstige woonlocatie aan het Europaplantsoen ter plaatse van de voormalige jachthaven. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse duurzaam verbeterd en worden de woningen landschappelijk ingepast. Er kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan in lijn is met de omgevingsvisie.

4.4.2 Welstandsnota Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken. In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de rijksmonumenten, karakteristieke panden en karakteristieke gebieden. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een rijksmonument, karakteristiek pand of gebied zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

Planspecifiek Uit het raadplegen van de welstandskaart, horend bij de welstandsnota, blijkt dat de planlocatie is gelegen in een welstandsluw gebied. De navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de welstandskaart weer.

pagina 27 van 49

Welstandskaart, plangebied zwart omcirkeld (en molen blauw gekleurd) (bron: gemeente Kaag en Braassem).

Op ca. 195 m ten noordwesten van de planlocatie bevindt zich de molen 'De Heerlijkheid'. Toetsing aan deze molen heeft plaatsgevonden in paragraaf 4.4.2. Hieruit is gebleken dat de woningen geen afbreuk doen aan het zicht op en de windvang van de molen. Verder vindt de ontwikkeling gedeeltelijk plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

pagina 28 van 49

5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Welstand Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan.

Planspecifiek Toetsing aan de welstandsnota heeft plaatsgevonden in paragraaf 4.4.2 . Hieruit is gebleken dat de locatie in een welstandsluw gebied ligt.

5.2 Verkeer en parkeren 5.2.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering’ kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal drie woningen gerealiseerd. Om de invloed op het verkeersnetwerk door onderhavige ontwikkeling in te kunnen schatten, is de CROW-publicatie 744 geraadpleegd. Het plangebied bevindt zich in 'rest bebouwde kom' in een 'weinig stedelijk' gebied. Voor de woningen wordt aangesloten bij de kencijfers voor een vrijstaande koopwoning.

pagina 29 van 49

Type functie

Aantal woningen

CROW-kencijfer (gemiddeld)

Totale verkeersgeneratie

per woning Koop, huis, vrijstaand

3

8,2

Totaal

24,6

24,6

Uit de hiervoor getoonde tabel blijkt dat de toekomstige verkeersgeneratie bestaat uit ca. 25 verkeersbewegingen per etmaal. In de huidige planologische situatie zijn een agrarisch bedrijf en bedrijfswoning toegestaan, waarmee per saldo twee woningen worden toegevoegd. Met het verdwijnen van dit bedrijf is er sprake van een afname van het aantal verkeersbewegingen aan zwaar vrachtverkeer. Verwacht wordt dat de toekomstige verkeersgeneratie dan ook goed kan worden opgevangen met de bestaande infrastructuur. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.