NL.IMRO.1884.TAMNOORDEINDE78-VAS1 toelichting

Gemeente Kaag en Braassem TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78 Leimuiden Toelichting

Verantwoording Titel

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78 Leimuiden

Opdrachtgever

A.C.G. Gordijn Vastgoed B.V.

Opdrachtnemer

CTvision Plataanstraat 14 2803 SW Gouda 06-28062140

Datum

25 maart 2026

Auteur

T. Revet

E-mail adres

t.revet@ctvision.nl

Website

www.ctvision.nl

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .................................................................................... 5

1.1 Aanleiding .................................................................................................................... 5 1.2 Geldend omgevingsplan .............................................................................................. 5 1.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ....................................................... 7 1.4 Leeswijzer .................................................................................................................... 7

2.

Planbeschrijving ........................................................................ 8

2.1 Ligging plangebied ....................................................................................................... 8 2.2 ruimtelijke- en functionele structuur .......................................................................... 9 2.3 Bestaande situatie ..................................................................................................... 11 2.4 Nieuwe situatie .......................................................................................................... 11 2.5 Verkeer en parkeren .................................................................................................. 16

3.

Beleid en regelgeving............................................................... 18

3.1 Rijksbeleid.................................................................................................................. 18 3.2 Provinciaal beleid ...................................................................................................... 19 3.2 Regionaal beleid ........................................................................................................ 25 3.3 Gemeentelijk beleid................................................................................................... 28

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ................................ 35

4.1 Bodem........................................................................................................................ 35 4.2 Geluid......................................................................................................................... 37 4.3 Omgevingsveiligheid.................................................................................................. 38 4.4 Luchtkwaliteit ............................................................................................................ 41 4.5 Geur ........................................................................................................................... 43 4.6 Activiteiten en milieuzonering................................................................................... 44 4.7 Milieueffectrapportage ............................................................................................. 45 4.8 Natuur ........................................................................................................................ 47 4.9 Water ......................................................................................................................... 50 4.10 Cultuurhistorie en archeologie ..................................................................................

53 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie .......................................................................... 54

5.

Juridische planbeschrijving ...................................................... 55

5.1 Algemeen ................................................................................................................... 55 5.2 Hoofdopzet ................................................................................................................ 55 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

3

6.

Uitvoerbaarheid ...................................................................... 56

6.1 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................... 56 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid............................................................................ 56

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9

Vooronderzoek bodem Noordeinde 78 Leimuiden V1.0 Verkennend bodemonderzoek en asbest Noordeinde 78 Leimuiden V1.0 Akoestisch onderzoek Noordeinde 78 Leimuiden VO2.JO Besluit hogere grenswaarde Noordeinde 78 Leimuiden Milieudeskundig rapport Noordeinde 70 Leimuiden Quickscan ecologie Noordeinde 78 Leimuiden v.02.wn Stikstofdepositieonderzoek Noordeinde 78 Leimuiden Participatieverslag Nota van beantwoording zienswijzen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

4

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op het perceel Noordeinde 78 in Leimuiden was voorheen een bedrijf gevestigd met bijbehorende bebouwing. Naast de bedrijfsbebouwing lag aan de achterzijde in het water een woonschip. De bebouwing heeft jarenlang leeggestaan en is geheel verwijderd. Er is daarom gezocht naar een passende invulling van het plangebied. Gezien de ligging in een lint met vooral woningen en bedrijven en de behoefte aan woningen, is een plan ontwikkeld voor woningbouw. Het plan gaat uit van drie nieuwe woningen met bijbehorende garages, waarbij één van de woningen ongeveer op de plek komt van het woonschip. Daarbij krijgt iedere woning ook een eigen ligplaats voor een boot. Voor de bouw van deze woningen is een wijziging van het omgevingsplan nodig. Ten behoeve hiervan is een TAM IMRO omgevingsplan opgesteld, waarbij dit de toelichting is. In deze toelichting wordt aangetoond dat de woningen vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties inpasbaar zijn.

Afbeelding 1

1.2

foto bestaande situatie Noordeinde 78 (het bedrijfsgebouw is inmiddels gesloopt)

Geldend omgevingsplan

Het omgevingsplan vervangt het geldende bestemmingsplan uit de Wet ruimtelijke ordening. Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vaststellen. Gemeenten krijgen een overgangsperiode om hun omgevingsplan om te vormen naar een volwaardig omgevingsplan. Deze periode loopt tot 1 januari 2032. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan is direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet ontstaan. Dit is het omgevingsplan ‘van rechtswege’ of wordt het ‘tijdelijk deel’ genoemd. Feitelijk gaat het om dezelfde bestemmingsplannen die dan één omgevingsplan vormen. Voor het plangebied geldt het volgende omgevingsplan Kaag en Braassem van rechtswege, met de volgende onderliggende bestemmingsplannen:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

5

Bestemmingsplannen Raadsbesluit Bestemmingsplan Kernen 17-06-2013 Leimuiden-Rijnsaterwoude Parapluplan Karakteristieke 18-03-2024 objecten Paraplu Algemene Afwijkingen 17-06-2024

Bestemming Bedrijf Waarde – Archeologie 3 Water ---

In het bestemmingsplan ’Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude’ is het plangebied bestemd als ‘Bedrijf’, ’Water’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van water – woonschepenligplaats permanent’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding ‘luchtverkeerszone’. Op grond van de bestemming bedrijf is een bedrijf toegestaan in categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarbij mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. Het realiseren van drie woningen met bijbehorende garages is hiermee in strijd. Op grond van de bestemming ‘Water’ met de genoemde aanduiding is een permanent woonschip toegestaan. De derde woning wordt deels ter hoogte van de bestemming ‘Water’ geprojecteerd en is daarmee in strijd. Het plangebied heeft ook de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Op grond van deze bestemming zijn geen werkzaamheden dieper dan 0,3 m over een oppervlakte van 2.500 m2 toegestaan. Bouwen is wel mogelijk als uit archeologisch onderzoek blijkt dat er geen sprake is van archeologische waarde. De drie woningen met de garages omvatten samen geen groter oppervlak dan 2500 m2.

Afbeelding 2

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Kernen Leimuiden en Rijnsaterwoude’

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

6

1.3

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Voor de voorgenomen bouw van de drie woningen wordt een TAM IMRO omgevingsplan opgesteld. Bij het opstellen van dit plan wordt zorgvuldig beoordeeld of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), zoals bedoeld in de Omgevingswet. Verder dient het plan te worden getoetst aan de instructieregels van het rijk en de provincie. Onderdeel van het TAM IMRO omgevingsplan is een toelichting waarin wordt aangetoond dat het initiatief niet in strijd is met de fysieke leefomgeving. Hierin wordt ook aangegeven wat de invloed is van dit plan op haar omgeving. Daarnaast wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten, de uitvoerbaarheid en de juridisch-planologische consequenties. Eveneens wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingsdialoog. Op deze wijze wordt de haalbaarheid van deze planontwikkeling aangetoond.

1.4

Leeswijzer

In deze ruimtelijke motivatie wordt, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 de planbeschrijving gegeven, waarbij ingegaan wordt op de ligging van het plangebied, de ruimtelijke structuur en de bestaande en nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu. Hoofdstuk 5 bevat de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij ook ingegaan wordt op de participatie.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

7

2

Planbeschrijving

2.1

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan het Noordeinde 78 in Leimuiden (kadastraal bekend A4588, A4587, A4449, A4590 en A4589) en heeft een omvang van 1.395 m2. Leimuiden is een dorp in de gemeente Kaag en Braassem dat tussen het Braassemermeer en de Westeinderplassen ligt, aan de rivier de Drecht. Het dorp ligt in het uiterste noorden van Zuid-Holland op de grens met Noord-Holland. Leimuiden ligt daarbij midden in het Groene Hart.

Afbeelding 3

ligging plangebied e.o.

Afbeelding 4

ligging plangebied

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

8

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Leimuiden. Ten noorden van het plangebied liggen meerdere woningen, zowel in de eerste als tweede lijn. Ten zuiden liggen een aantal bedrijven en ten westen ligt een watergang die uitkomt in de Ringvaart. Aan de overzijde van de weg (ten oosten) ligt nog een watergang die ook uitkomt in de Ringvaart. Het Noordeinde zelf is een doodlopende weg tussen de Ringvaart en de Nokweg/Dokter Stapenséastraat.

2.2

Ruimtelijke- en functionele structuur

Leimuiden is met bijna 5.000 inwoners de op één na grootste kern van de gemeente Kaag en Braassem. De ligging tussen Amsterdam en Leiden maakte van Leimuiden al vroeg een strategisch punt voor het transport van goederen over weg en water. Rond de knik in de Herenweg verdichtte het lintdorp zich tot een dorpskern met de bijbehorende voorzieningen en bedrijvigheid. Vanuit de dorpskern groeide het dorp richting de Drecht en later ook via het Noordeinde richting de ringvaart. In de 20ste eeuw volgden grotere uitbreidingen in de polder aan de westkant van het dorp. Van oudsher heeft Leimuiden een centrumfunctie. Het dorp heeft een compleet aanbod van voorzieningen met een supermarkt en alle winkels voor de dagelijkse boodschappen. Leimuiden kenmerkt zich door de ligging aan het water. Het dorp is omringd door water. Aan de noordzijde ligt de ringvaart van de Haarlemmermeer, aan de noordoostzijde de Westeinderplassen en aan de zuidzijde ligt de Drecht, een historische vaarverbinding tussen Amsterdam en Leiden. Leimuiden biedt daarom veel kansen op het gebied van watertoerisme.

Afbeelding 5

Kaart met deelgebieden Leimuiden

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

9

Lag het dorp eeuwenlang op een strategische locatie, met de aanleg van de A4 door de Haarlemmermeer dreigde Leimuiden te marginaliseren. De komst van de provinciale weg zorgde voor een snelle verbinding naar de A4 en maakt dat Leimuiden nog steeds een aantrekkelijk vestigingsmilieu is voor bedrijven, vooral rond de N207 op bedrijventerrein Drechthoek I en langs de Tuinderij. Binnen de kern Leimuiden zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden. In de navolgende tekst worden de relevante deelgebieden beschreven. De deelgebieden zijn op afbeelding 5 weergegeven. Authentiek lint Het oude lint van Leimuiden vormt geen lange continue structuur door het landschap zoals gebruikelijk binnen de gemeente Kaag en Braassem. Het lint wordt oorspronkelijk gevormd door twee naar elkaar toe gegroeide bebouwingsclusters ter hoogte van de knik (dorpscentrum) en ter hoogte van de Drecht. Het historische lint van Leimuiden wordt doorsneden door de in de jaren vijftig aangelegde provinciale weg. De opzet van het lint is hier relatief ruim en bestaat voornamelijk uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen en als uitzondering een enkele korte rij. Aan de andere kant van de provinciale weg (Dokter Stapenseastraat) verschilt de kavelindeling sterk per gebouw. Er komen zeer ruime groene kavels met woningen voor, maar ook grote winkelpanden die dicht op de weg staan.

Dorpshart Ter hoogte van de knik in het lint ligt het dorpsplein. Dit kan gezien worden als het centrum van Leimuiden. De kleinschalige bebouwing rondom het dorpsplein staat dicht op de openbare weg en dicht op elkaar. Verder richting het westen (Nokweg) en het zuiden (Dorpsstraat) neemt deze intensiteit weer af en staat de bebouwing ruimer op de kavel. Noordeinde Begin 20ste eeuw is de eerste bebouwing langs het Noordeinde gerealiseerd. Kenmerkend voor het Noordeinde zijn de vele bedrijven in het lint. De grote bedrijfsgebouwen liggen over het algemeen achter de bedrijfswoningen waardoor het Noordeinde toch een dorps karakter heeft. Aan het einde van het Noordeinde zijn echter enkele expressieve bedrijfsgebouwen gerealiseerd die dit karakter aantasten. Om de kwaliteit van het lint te behouden zijn dergelijke nieuwe ontwikkelingen ongewenst en moet meer aansluiting worden gezocht bij de overige bebouwing aan het Noordeinde. Naast vrijstaande bedrijfswoningen komen er in de eerste lijn ook normale woningen voor. Hierbij gaat het om een mix van woningtypes met verschillende kappen en kaprichtingen. Vanaf de provinciale weg zijn het met name deze kappen die het beeld bepalen. Natuur Groenstructuur Tussen de wijk Meerewijck en het Noordeinde bevindt zich een strook rietlanden, genaamd Wildernis. Deze strook natuur dient onaangetast te blijven.

Aansluitend aan de rietlanden ligt de dijk van Leimuiden. Deze dijk maakt deel uit van een groenstructuur die op twee plekken Leimuiden insnijdt. De groenstructuur is voor de ruimtelijkheid en leefbaarheid van grote waarde voor de kern en dient behouden te blijven.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

10

2.3

Bestaande situatie

Het plangebied is op dit moment een braakliggend terrein met alleen aan de waterkant nog de oude woonboot. Voorheen stond hier een bedrijfsgebouw van ca. 180 m2 (afbeelding 6).

Afbeelding 6

Foto met inmiddels gesloopt bedrijfsgebouw

Afbeelding 7

Foto met huidige situatie braakliggend terrein met achterin de woonboot

2.4

Nieuwe situatie

Na beëindiging van de bedrijfsvoering is gekeken wat richting de toekomst een goede ontwikkeling van het plangebied kan zijn. Enerzijds is er gekeken naar de mogelijkheden voor nieuwe bedrijfsbebouwing en anderzijds naar woningbouw. In de Regionale woonagenda Holland Rijnland is opgenomen dat in de regio oost, waar Kaag en Braassem deel van uitmaakt, behoefte is aan 9.500 – 11.000 woningen. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

11

Voor Leimuiden betekent dit vooral bouwen binnen de kern op inbreidingslocaties. Daarom is gekozen de bedrijfslocatie te transformeren naar woningbouw. Deze ontwikkeling sluit daarnaast ook aan bij de eerder gebouwde woningen aan het Noordeinde 84, 86 en 88a. In paragraaf 3.3 en 3.4 wordt hier verder op ingegaan. Gezien de omvang van de kavel is gekozen voor een plan met drie woningen. In het lint van het Noordeinde zal een twee-onder-één kap woning gerealiseerd worden. Aan de waterzijde (westzijde) komt een vrijstaande woning met een boothuis in lijn met de naastgelegen woningen. De garages van de twee-onder-één kapper worden tussen de twee bouwblokjes gesitueerd achter de tuinen van de twee woningen. Een eigen toegangspad zorgt voor de bereikbaarheid van de vrijstaande woning en de garages. Per woning zijn er drie privé parkeerplaatsen aanwezig. Ook beschikt iedere woning over een ligplaats met verbinding naar het open vaarwater. De doorvaart van het bestaande water wordt nog extra verbreed zodat de buren geen overlast ondervinden van deze ligplaatsen.

Afbeelding 8

Nieuwe situatie

De woningen langs het Noordeinde bestaan uit een gevarieerd bouwvolume en bouwstijl. In dit plan is gekozen voor woningen bestaande uit twee bouwlagen en een kap. Daarmee sluiten deze prima aan bij de andere woningen aan het Noordeinde. De woningen hebben een moderne uitstraling met een doorlopende dakafwerking in de langs gevels en een weglopend overstek. De hoge kwaliteit van de toegepaste materialen zoals zinken dakafwerking, aluminium kozijnen, gevelstenen en de houten inpassingen geven de luxe uitstraling die past bij de variatie aan het Noordeinde en de woningen aan de waterzijde. De vrijstaande woning is uitgevoerd met een dubbelde kap zodat de invulling van het project één geheel vormt. Dit geldt ook voor de garages die eveneens worden voorzien van een kapje met doorlopende bekleding en dezelfde materialen als de woningen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

12

Afbeelding 9

Impressie nieuwe woningen met boven de achterzijde (met privacyscherm op dakterras) van het plangebied en onder de voorzijde

Om de privacy van de bewoners van Noordeinde 84 te kunnen garanderen wordt op het dakterras van de woning op kavel 3 een ondoorzichtige afscherming aangebracht van minimaal 1,8 m hoog. Dit is ook als voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Toets Artikel 19 De gemeente heeft in de beantwoording van het vooroverleg aangegeven dat de woningen zover mogelijk dienen te voldoen aan de regels van artikel 19 van het bestemmingsplan ‘Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude’. Hieronder worden de relevante regels weergegeven en wordt aangegeven of hieraan wordt voldaan. • •

niet meer dan 50% van het bouwperceel mag worden bebouwd; Voldoet, plangebied is ca. 1400 m2 en bebouwing ca. 345 m2; de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt: 1. bij twee-aaneen gebouwde en geschakelde woningen 3 m aan één zijde; Voldoet aan de zuidkant is de afstand 4 m; 2. bij vrijstaande woningen 3 m; Voldoet niet helemaal, aan de noordkant is de afstand 3,9 m en aan de zuidkant 1 m; Reden hiervoor is dat het water (en daarmee de afstand tot de erfgrens) aan de noordzijde t.b.v. de doorvaart is van de percelen. Het bovenliggende water behoort bij de al aanwezige/ belendende woningen. Dit is in afspraak met belendende eigenaren aan de noordzijde.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

13

• • •

•

•

•

• •

de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding; Voldoet niet, de bedrijfsbestemming en omliggende woonbestemmingen geven een goothoogte van 5 m aan. De woningen krijgen een goothoogte van 6 m. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding; Voldoet niet, de bedrijfsbestemming en omliggende woonbestemmingen geven een bouwhoogte van 9 m aan. De woningen krijgen een bouwhoogte van 10,4 m. bijbehorende bouwwerken worden uitsluitend gebouwd binnen het bouwvlak of op het achtererfgebied, dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'; Voldoet, aangezien de garages in het achtererfgebied komen. Bij de woning in de tweede lijn wordt de garage aan de zijkant van de woning gerealiseerd. bijbehorende bouwwerken dienen op een afstand van ten minste 3 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd. Indien de bestaande afstand minder bedraagt dan 3 m, dan betreft de bestaande afstand de minimale afstand achter de voorgevellijn; Voldoet bij alle drie de woningen. de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m; De garage bij de woning in de tweede lijn maakt onderdeel uit van het hoofdgebouw; Dus het plan voldoet hieraan.

de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste de bouwhoogte van het hoofdgebouw minus 3 m, waarbij de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerk minimaal 3 meter moet bedragen, zoals hieronder geïllustreerd; Zie opmerking bij het vorige punt. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m; Voldoet niet, de vrijstaande garages krijgen een bouwhoogte van 6 m. De aangebouwde garage krijgt ook een hogere bouwhoogte. de maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (uitgezonderd overkappingen) bedraagt:

Voldoet, de losstaande garages krijgen een gezamenlijke oppervlakte van 78 m2 (dus 39 m2 per garage). De aangebouwde garage is onderdeel van het hoofdgebouw. Motivering hoogtes woningen Het Noordeinde was vroeger de “Nieuwe weg” die ontsluiting vormde met de Haarlemmermeer / Ringvaart. Een lineaire straat van ca. 700 meter met een vaart erlangs. Hier ontwikkelde zich door de jaren heen een typische lintbebouwing met woningen en bedrijven zoals onder andere de vroegere Boterfabriek langs de Ringvaart. Inmiddels kom je vanaf het Noordeinde niet meer de Ringvaart over sinds de komst van de provinciale weg N207. De vaart en de bosschages vormen aan de oostzijde een afscheiding met de N207. Aan de westzijde is de lintbebouwing heel divers qua verkaveling, gebruiksfuncties en bouwperiode. Aan de zuidkant staan overwegend de oudste woningen, richting het noorden is de meeste oorspronkelijke bebouwing vervangen. De bestemming is voor het grootste deel “wonen” enkele keren afgewisseld met “industrie”. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

14

De bouwvolumes (bedrijfsgebouwen, vrijstaande- geschakeld en rijtjeswoningen), kapvorm, kaprichtingen en architectuur zijn heel verschillend wat een zeer versnipperd straatbeeld geeft. Dat versnipperd straatbeeld geeft ook net het kenmerkende karakter aan het Noordeinde. In het bestemmingsplan ‘Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude’ wisselt de bouw- en goothoogte. Vanaf Noordeinde 4 t/m 12 is een goothoogte van 6 en een bouwhoogte van 10 meter voorgeschreven, voor Noordeinde 18 – 20 geldt een goothoogte van 4 en een bouwhoogte van 7 meter, voor Noordeinde 22 t/m 60 geldt een goothoogte van 4 en een bouwhoogte van 9 meter, voor Noordeinde 64 t/m 102 geldt een goothoogte van 5 en een bouwhoogte van 9 meter, voor Noordeinde 104 t/m 108 is geen maatvoering opgegeven en voor Noordeinde 112 -116 geldt enkel een bouwhoogte van 8 meter. Het bouwplan komt qua opzet goed overeen met de variatie aan het Noordeinde zowel in de twee-onder-één-kapper in het straatbeeld van het Noordeinde als de vrijstaande woning in het tweede lint. Ook met de twee bouwlagen en met een kap is er goede aansluiting met de overige bebouwing aan het Noordeinde.

Hoewel de hoogtes wat hoger zijn dan de naastgelegen percelen sluiten de goothoogte van 6 meter en bouwhoogte van 10,4 meter wel aan bij de hoogtes verderop in het straatbeeld (zoals Noordeinde 4 t/m 12) wat weer bijdraagt aan het kenmerkende karakter/verscheidenheid van het Noordeinde. Vanuit technisch oogpunt is een wat hogere goot- en bouwhoogte ook zeer wenselijk gezien de huidige eisen aan verblijfsgebieden en isolatie-eisen. Een en ander blijkt ook uit de goot- en bouwhoogtes die worden aangehouden voor nieuwbouwwoningen (ook in dit bestemmingsplan), zie bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogte van 6,5 en 10 meter in de wijzigingsgebieden in artikel 29.2 van het bestemmingsplan). Inrichting erf Het erf dient gebruikt te kunnen worden door drie eigenaren. Daarom is een heldere inrichting ontworpen, waarbij iedere woning een eigen deel heeft en er ook een mandelig deel is, zie afbeelding 9 en 11. De twee-onder-een-kap woningen hebben aan de achterzijde een tuin, waarbij de garage bij kavel 1 direct aansluitend ligt. De garage bij kavel 2 staat los van de tuin. Ter ontsluiting van deze garage en de woning in de tweede lijn wordt aan de zuidkant een pad aangelegd van 4 m breed. Dit pad vormt het mandelige gedeelte. De woning in de tweede lijn krijgt een tuin direct achter de woning en de garage. Langs de zijde van het pad wordt de tuin van kavel 2 voorzien van een groene haag.

Aan de noordkant wordt de watergang verbreed, waardoor alle woningen kunnen worden voorzien van een botenligplaats. Dit sluit aan bij de woningen op het naastgelegen perceel. Bij de woning in de tweede lijn wordt ook een botenhuis gerealiseerd. Aan de voorzijde van de twee-onder-een-kap woningen worden per woning twee parkeerplaatsen aangelegd. Deze vakken worden omzoomd door groen en bomen. Bij beide garages wordt per woning nog een derde parkeerplaats aangelegd. De woning in de tweede lijn krijgt aan de voorzijde ook drie parkeerplaatsen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

15

Afbeelding 10

2.5

Indeling plangebied

Verkeer en parkeren

Ontsluiting Het plangebied krijgt net als in de bestaande situatie een ontsluiting aan het Noordeinde. Binnen het plangebied zal aan de zuidzijde een pad van 4 m breed worden aangelegd ter ontsluiting van de achterliggende garage en de woning. Verkeersgeneratie Voor de verkeersgeneratie is, op grond van de Herziening Nota Parkeernormen 2018 (vastgesteld 3 juni 2025), uitgegaan van de ligging in 'rest bebouwde kom’. In de parkeernota zijn geen kengetallen voor de verkeersgeneratie opgenomen. Daarom is uitgegaan van de kengetallen van het CROW. Bij het bepalen van de huidige verkeersgeneratie is uitgegaan van het gemiddelde. Voor de nieuwe woningen geldt dat er sprake is van een twee-ondereen kap woning en een vrijstaande woning. Voor de bestaande verkeersgeneratie is uitgegaan van een werkplaats (arbeidsintensief/bezoekersextensief). Daarbij dient opgemerkt te worden dat sprake was van een bedrijfspand van beperkte omvang. Op grond van het bestemmingsplan mag het hele bouwvlak worden bebouwd. Daarom is ook de verkeersgeneratie van de maximale bouwmogelijkheden meegenomen. Zoals uit de tabel blijkt zal de verkeersgeneratie vanwege de woningen iets hoger zijn dan in de huidige situatie. Dit aantal kan goed worden opgevangen, omdat de ontsluitingsweg doodlopend is en daardoor alleen door bestemmingsverkeer wordt gebruikt.

Daarbij zou de verkeersgeneratie veel hoger zijn als de maximale bouwmogelijkheden van het huidige omgevingsplan/bestemmingsplan worden benut. Het plan is daarmee vanuit verkeer acceptabel. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

16

Functie Bestaand Werkplaats Totaal Maximale bouwmogelijkheid Werkplaats Totaal Nieuw Twee-onder-een-kap Vrijstaand

Opp/aantal Verkeersgeneratie*

Totale verkeersgeneratie (gemiddelde)*

180 m2

9-1 – 10,9

18 18

1000 m2

9,1 – 10,9

100 100

2

7,4 – 8,2

15,6

1

7,8 – 8,6

8,2

Totaal

23,8

Tabel verkeersgeneratie

Parkeren Voor het bepalen van het benodigd aantal parkeerplaatsen is, op grond van de Herziening Nota Parkeernormen 2018, uitgegaan van de ligging in 'rest bebouwde kom’. Daarbij is uitgegaan van het gemiddelde. Functie

Opp/aantal Parkeerkencijfer

Twee-onder-een-kap

2

1,8 – 2,6

Aantal parkeerplaatsen (gemiddelde) 4,4

Vrijstaand

1

1,9 – 2,7

2,3

Totaal

6,7

Tabel parkeerplaatsen

Ten behoeve van de woningen zijn in totaal zeven parkeerplaatsen nodig. Per woning worden er drie parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Daarmee worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Afbeelding 11

Situatie parkeerplaatsen

Conclusie Het plan voldoet aan de aspecten verkeer en parkeren. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

17

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en bevat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk.

Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn, die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht opgenomen van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op de verschillende beleidsterreinen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl) Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de ’Ladder’ voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt op grond van lid 2 met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

18

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. In de toelichting van een omgevingsplan dient een beschrijving opgenomen te worden van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Doel van de ladder is een goede fysieke leefomgeving door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als een procesvereiste opgenomen in het Bkl. Hierna wordt de planontwikkeling getoetst aan de Ladder, zoals deze vanaf 1 januari 2024 geldt. Toetsing initiatief aan Ladder voor duurzame verstedelijking Wanneer een plan buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd moet worden aangetoond waarom het bestaand stedelijk gebied niet geschikt is voor deze nieuwe ontwikkeling. Dit vloeit voort uit onder andere wettelijke normen en jurisprudentie.

Ook in het geval er geen sprake is van een formele 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet toch het nut en de noodzaak aan die ontwikkeling en de uitvoerbaarheid daarvan worden aangetoond. Deze wijziging van het omgevingsplan maakt drie woningen mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied. Toetsing aan de ladder is hierdoor niet nodig. Conclusie Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie en het Bkl. Toetsing aan de ladder is niet nodig. Er is geen strijd met de instructieregels van het Rijk. Vanuit rijksbeleid zijn er geen beperkingen tegen deze planontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsbeleid Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Met het omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft de provincie richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de maatschappelijke en provinciale opgaven. Provinciale Omgevingsvisie De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de zes ambities is een aantal opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

19

Het betreft de volgende ambities: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving In het Omgevingsprogramma Zuid-Holland zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. Omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit.

Met het provinciaal omgevingsbeleid sluit zij aan op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de ’kwaliteitskaart’ en de ’richtpunten ruimtelijke kwaliteit’, behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, die zij van provinciaal belang acht. De 12 opgaven zijn: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, cultuurparticipatie en bibliotheken, klimaatadaptatie, zoetwater en drinkwater, bereikbaarheid, regionale economie, energievoorziening. Kwaliteitskaart De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit.

In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Op de verschillende deelkaarten van de kwaliteitskaart bevat het plangebied de volgende aanduidingen: • laag van de ondergrond: Veencomplex – Veen; • Laag van de Cultuur- en natuurlandschappen: Droogmakerij (klei) • Laag van de Stedelijke occupatie: Steden en dorpen en Stads- en dorpsrand (200 meter);

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

20

Afbeelding 12

Uitsneden kwaliteitskaart Zuid-Holland

Veencomplex – Veen Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand en geringe draagkracht. Dit veen is ontstaan door eeuwenlange ophoping van de resten van rietveen- en veenmoslanden en moerasbossen die hier een paar duizend jaar geleden stonden. Er zijn een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn, met daarin differentiatie in het soort veen en de dikte van het veenpakket. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden afhankelijk van het soort veen en de dikte van het veenpakket gevoelig tot zeer gevoelig voor bodemdaling. Tot het veencomplex behoren ook een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van klei, moerig tot veen. Zorgvuldige omgang met het watervraagstuk (kwalitatief en/ of kwantitatief) is in deze droogmakerijen van belang. De richtpunten voor dit gebied zijn: • Ontwikkelingen op een veenondergrond dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. • Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding en het beperken van de verzilting.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

21

Droogmakerij (klei) Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. De droogmakerij is als één geheel rationeel ontworpen met een structuur van wegen en watergangen in een regelmatige basisverkaveling. Ontginningsboerderijen liggen op regelmatige afstand langs de ontginningsweg. Elke droogmakerij heeft haar eigen ordening en maat; kavelgrootte en lengte-breedte verhouding zijn uniek. Deze typerende opbouw is bepalend voor de manier van inpassing van nieuwe ontwikkelingen. De richtpunten voor dit gebied zijn: • Droogmakerijen: De droogmakerij blijft als eenheid herkenbaar door het beleefbaar houden van de randen (ringdijk of -vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land door het behouden van ruime doorzichten. • Droogmakerijen (klei): Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. Dorpen Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen.

Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. De richtpunten voor dit gebied zijn: • Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. • Ruimtelijke ontwikkelingen dragen bij aan de groen- en waterstructuren en recreatieve uitloopmogelijkheden in en rond het dorp. • Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp. Stads- en dorpsranden De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug.

Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. De kwaliteit van het front (contrast) Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. De stad aan de rivier of aan zee (waterfront, zeefront), appartementsgebouwen langs de duinrand of de bebouwingsrand rond een (verder vrij onbebouwde) droogmakerij.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

22

Contactkwaliteit Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon. De kwaliteit in de overlap (‘contract’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Het richtpunt voor dit gebied is: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Toetsing kwaliteitskaart Het plan voorziet in de transformatie van een bestaand bedrijfsperceel naar een twee-ondereen-kapwoning langs het Noordeinde en een vrijstaande woning in de tweede lijn. Het perceel mag volgens de huidige regels bijna volledig worden bebouwd met bedrijfsbebouwing, waardoor de voorgestelde kleinschalige woonontwikkeling goed inpasbaar is. Hierna wordt ingegaan op de genoemde richtlijnen.

• Veencomplex: o De ontwikkeling beperkt bodemdaling en draagt bij aan veenbehoud door lichte bebouwing, geschikte fundering en behoud van het lokale grondwaterpeil. o Door een bestaand bebouwd perceel te transformeren wordt geen nieuw veen belast, waardoor het initiatief bijdraagt aan het beperken van bodemdaling. •

Droogmakerij (algemeen en klei) o Waterstructuren, openheid en doorzichten blijven zoveel mogelijk behouden. o De woningen sluiten aan bij ontginningslijnen en passen qua schaal en ritme bij de verkaveling. o Ringvaarten, dijken en andere droogmakerijstructuren blijven beleefbaar, waardoor de landschappelijke eenheid herkenbaar blijft.

•

Dorpen o De woningen sluiten qua maat, schaal en situering aan bij de bestaande dorpsrand en versterken de overgang tussen dorp en landschap o Groen- en waterstructuren worden behouden en versterkt; recreatieve uitloopmogelijkheden blijven beleefbaar. o Door toevoeging van een twee-onder-een-kapwoning en een vrijstaande woning wordt bijgedragen aan leefbaarheid en vitaliteit van het dorp. o Door een bestaande functie te transformeren wordt de dorpsstructuur versterkt zonder nieuwe ruimtebeslag

•

Stads- en dorpsranden o De situering van de woningen vormt een zachte, passende overgang (contact/overlap) van dorp naar open landschap. o Open ruimten en zichtlijnen worden zoveel mogelijk behouden, de harde uitstraling van het bedrijfsperceel wordt kwalitatief verbeterd.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

23

De transformatie van het bedrijfsperceel naar woningbouw wordt zorgvuldig ingepast. De ontwikkeling versterkt landschappelijke en dorpse kwaliteiten, draagt bij aan behoud van veen en herkenbaarheid van droogmakerijstructuren, en voldoet volledig aan de provinciale kwaliteitsrichtlijnen van de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Dankzij de bestaande mogelijkheid om het perceel bijna volledig te bebouwen, is deze kleinschalige invulling goed realiseerbaar en passend binnen het dorpse landschap. Omgevingsverordening Op 1 juli 2025 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van het provinciaal ruimtelijke beleid. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Op het plan zijn de volgende omgevingswaarden en instructieregels van toepassing. Artikel 5.8 Omgevingswaarde kans op overstroming binnen de bebouwde kom Binnen de bebouwde kom, geldt voor locaties waaraan in het plangebied de hierna genoemde functies zijn toegedeeld, een gemiddelde kans op overstroming van: a. 1/100 per jaar voor locaties met de functie hoofdinfrastructuur, spoorwegen of bebouwing, met uitzondering van glastuinbouw; b. 1/50 per jaar voor locaties met de functie glastuinbouw; c.

1/10 per jaar voor locaties met overige functies. Artikel 7.41 (LiB-5 contour Schiphol) Binnen het gebied met de LiB-5 contour Schiphol zijn nieuwe woningen buiten bestaand stedelijk gebied toegestaan indien het de volgende gevallen betreft: a. woningbouw binnen het gebied binnen de voormalige bebouwingscontour van de streekplannen uit 2003 binnen de LiB-5 contour Schiphol; b. de toevoeging van ten hoogste enkele woningen in aanwezige lintbebouwing; c. de toevoeging van greenportwoningen en compensatiewoningen; d. de toevoeging van ten hoogste enkele woningen volgens het principe ruimte voor ruimte, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van overtollige bebouwing en kassen; e. het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen; of f. bedrijfswoningen, voor zover noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Bij de bouw van nieuwe woningen in dit gebied, wordt in de motivering rekenschap gegeven van het feit dat op deze locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die ertoe hebben geleid om op de deze locatie nieuwe woningen toe te laten. Risico's van klimaatverandering (artikel 7.41a) In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a.

wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

24

Afbeelding 13

Uitsnede kaart Omgevingsverordening Zuid-Holland

Artikel 7.41b Ruimtelijke kwaliteit Deze paragraaf is van toepassing op nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen. Daaronder wordt verstaan het wijzigen van onderdelen van de fysieke leefomgeving of het gebruik daarvan. Het plangebied ligt niet in een beschermingsgebied, maar in bestaand stedelijk gebied. Er zijn drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 7.43): a. inpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied; b. aanpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau; c. transformeren: de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 7.45) In artikel 7.45 is opgenomen dat indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing moet worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Toetsing omgevingswaarde en instructieregels Zoals al aangegeven bestaat het plan uit het transformeren van een bedrijfsperceel met bedrijfsbebouwing en een woonark naar een woonperceel. Langs het lint wordt een 2-onder1-kap woning gerealiseerd en op de plek van de woonark wordt, langs het water, een vrijstaande woning gerealiseerd. Het lint en dus ook het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied, waarmee sprake is van een inbreidingslocatie. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is daarom sprake van inpassen. De woningen passen binnen de bestaande identiteit van het lint en passen ook qua aard en schaal bij het lint. Daarnaast is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De ruimtelijke kwaliteit blijft hierdoor sowieso per saldo gelijk en verbetert zelfs.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

25

Omdat sprake is van de bouw van slechts drie woningen in een bestaand bebouwd lint is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder is hierdoor niet nodig. Wat betreft de ligging in de LiB-5 contour Schiphol geldt dat bekend is dat er sprake is van geluid door het vliegverkeer. Het plan betreft een beperkt aantal woningen, waardoor de invloed op het totale aantal geluidgehinderden minimaal is. De woningbouw op deze locatie leidt ook niet tot een beperking van het gebruik van Schiphol of het luchtruim. Er wordt geen extra hoogte gerealiseerd en er zijn geen installaties die verstorend kunnen werken voor de luchtvaart. De woningen worden daarbij gebouwd in een gebied waar al sprake is van bestaande bewoning, waardoor er geen nieuwe gevoelige bestemming in een onbebouwd gebied ontstaat. Op basis van de geluidsbelasting (Lden) ligt het gebied weliswaar binnen de LIB-5 contour, maar wordt in de praktijk een acceptabel geluidsniveau verwacht (bijvoorbeeld < 58 dB Lden), waarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen de woningen worden voorzien van geluidswerende maatregelen zoals triple glas en ventilatiesystemen, zodat binnenniveaus ruimschoots voldoen aan de normen. Gezien de behoefte daarnaast aan woningen is de transformatie gewenst. Het plangebied is nu een braakliggend terrein met weinig kwaliteit.

Door de transformatie wordt er in het lint ook nog kwaliteit toegevoegd. Wat betreft klimaatverandering en overstromingsgevaar geldt dat het perceel niet geheel wordt verhard en ook nog wordt voorzien van groen en bomen. Daarnaast wordt er aan de noordzijde, aansluitend aan de bestaande watergang, extra water gecreëerd, voor de aanleg van de boten. Daarmee wordt ook het waterbergend vermogen vergroot. Conclusie Gezien voorgaande voldoet het plan aan het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 De kern Leimuiden maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland, waarvoor de betrokken gemeente gezamenlijk een visie hebben ontwikkeld om te werken aan de toekomst van deze regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. De Regionale Structuurvisie geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad. In deze Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer: 1. Holland Rijnland is een top woonregio; 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie; 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling; 4.

Groen-blauwe kwaliteit staat centraal; 5. Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open; TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

26

6. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports; 7. Verbetering van de regionale bereikbaarheid. Voor het wonen in het veenweide- en plassengebied stelt de regionale structuurvisie in algemene termen dat er meer aandacht moet komen voor wonen. Holland Rijnland zet in op woningbouw binnen het bestaande bebouwd gebied, op een kleinschalig niveau en variërend in woonmilieus, prijzen en woningtypes. Nieuwe ontwikkelingen moeten worden afgestemd op de bestaande kernkwaliteiten. Planspecifiek Het plan sluit aan bij punt 1 en 3 van de regionale structuurvisie. Het betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling binnen stedelijk gebied. Regionale woonagenda Holland Rijnland De Regionale Woonagenda (RWA) is een verdieping van de Regionale Omgevingsagenda en is op 6 juni 2023 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de regio Holland Rijnland. De RWA helpt gemeenten bij het realiseren van de nieuwe woningbouwopgave, bij de juiste woning op de juiste plek en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Daarmee biedt dit een onderbouwing voor plannen, in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Deze Woonagenda speelt in op de verwachtingen die de provincie in het kader van haar verantwoordelijkheid heeft van regionaal woonbeleid.

In de Regionale omgevingsagenda zijn gezamenlijk afspraken gemaakt die een relatie hebben met het wonen. In deze agenda wordt voortgebouwd op deze afspraken. In de Omgevingsagenda zijn de volgende kaders en afspraken over woningbouw vastgelegd: • Primair doorzetten van de ontwikkeling langs de verstedelijkingsas Oost-West van Katwijk tot Zoeterwoude tot 2030. De stedelijke as wordt vanaf het einde van dit decennium doorgetrokken tot Alphen aan den Rijn voor duurzame verstedelijking in Holland Rijnland. Dit betekent dat secundair wordt ingezet op extra woningbouw in of nabij de kernen. Hierbij is het wel van belang dat de kernen vitaal blijven. Beperkte extra woningbouw blijft mogelijk primair voor de lokale behoefte; • Buiten de verstedelijkingsas zorgen voor veelkleurige en vitale kernen zodat deze leefbaar blijven en meegaan in de ontwikkeling.

Beperkt woningen toevoegen in en direct langs de randen van de kernen blijft dus mogelijk, met name gericht op de lokale behoefte; • Realiseren van een prettig woon- en leefklimaat met diverse woon- en leefmilieus; • Woningen aanbieden voor diverse doelgroepen en woonwensen, in zowel grote als kleinere kernen, met elk een eigen identiteit en woningaanbod; • Diverse woonmilieus in een compacte setting realiseren met gezonde vergroening van de bebouwde omgeving als uitgangspunt; • We kiezen voor geconcentreerde verstedelijking om het landschap en de dorpsranden te sparen. De woningbehoefte is alleen binnenstedelijk in subregio’s noord en oost niet altijd meer op te lossen; • Daar waar het binnenstedelijk of binnen de kern niet meer past, benutten we daarom de kansen die er liggen om de kwaliteit van de stads- en dorpsranden te versterken via landschappelijke verstedelijking. Door middel van “landschapsplannen”1 kunnen harde overgangen tussen kern en landschap verbeterd worden. De provincie heeft aan de hand van de woningbehoefteprognose een verdeling van de woningbouw naar subregio’s opgesteld. Kaag en Braassem ligt in de subregio Oost, welke bestaat uit Kaag en Braassem, Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting

27

Dit betekent dat tot 2030 behoefte is aan 9.500 – 11.000 woningen. Om deze capaciteit te halen is afgesproken dat er 130% aan harde plannen moet worden gerealiseerd. Op deze manier kunnen tegenvallers worden opgevangen. Voor de subregio Oost geldt dat de planvoorraad tot 2030 in de buurt komt van de ambitie als rekening gehouden wordt met 130% planning. Een paar tegenvallers kunnen er dus al voor zorgen dat de opgave niet wordt gehaald. Juist in deze subregio’s geven meerdere gemeenten aan dat het lastig is voldoende nieuwe plannen te ontwikkelen doordat de binnenstedelijke locaties beperkt zijn. Ook geven gemeenten aan dat zelfs als rekening wordt gehouden met 30% planuitval er een risico is op vertraging als gevolg van bijvoorbeeld geluid, stikstof of bouwkosten waardoor de beoogde woningbouwproductie niet gehaald wordt. Daarom is van belang dat nieuwe plannen worden toegevoegd.

Verder zijn afspraken gemaakt over het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Het gaat dan om sociale woningen en woningen voor middeninkomens.

Planspecifiek In dit plan gaat het om de bouw van drie woningen op een binnenstedelijke locatie. Per saldo gaat het om het toevoegen van twee woningen. In de huidige situatie is er namelijk al een woonark aanwezig. Zowel vanuit de provincie, regio als de gemeente wordt ingezet op de bouw van woningen in het sociale en middensegment. Om het plan financieel haalbaar te maken worden alleen geen sociale woningen gebouwd. De te realiseren woningen vallen hierdoor niet in de categorie betaalbaar. Dat is ook niet realistisch bij zo’n kleinschalige ontwikkeling. Daarbij vraagt een gezonde woningmarkt ook diversiteit in aanbod. Het toevoegen van een klein aantal woningen in het hogere segment kan bijdragen aan een evenwichtige markt, waarin verschillende inkomensgroepen passende woningen kunnen vinden. Dit kan bovendien druk op de middensegment- en sociale woningmarkt verminderen, doordat hogere inkomens niet in het middensegment hoeven te zoeken. Woningen in het hogere segment hebben daarbij vaak een hogere architectonische kwaliteit, grotere kavels of extra landschappelijke inpassing.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Noordeinde 78, Leimuiden - Toelichting