NL.IMRO.1884.JULIANALAAN68EN70-VAS2 toelichting

bestemmingsplan

Julianalaan 68-70, Kaag Gemeente Kaag en Braassem TOELICHTING

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1884.JULIANALAAN68EN70-VAS2

Datum:

17 april 2025

Kenmerk Buro SRO:

SR210555

Opdrachtgever:

NU Projectontwikkeling

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 4 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 4 1.3 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................................. 5 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 6 1.5 Addendum........................................................................................................................................................... 6

2 Het initiatief ............................................................................................................................................. 7 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 7 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 11

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 19 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 19 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 21 3.3 Regionaal beleid ................................................................................................................................................ 26 3.4 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 28

4 Haalbaarheid ......................................................................................................................................... 31 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 31 4.2 Milieu ................................................................................................................................................................ 32 4.3 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 39 4.4 Ecologie ............................................................................................................................................................. 42 4.5 Archeologie ....................................................................................................................................................... 45 4.6 Cultuurhistorie .................................................................................................................................................. 46 4.7 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................................... 47

5 Juridische planbeschrijving................................................................................................................... 51 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 51 5.2 Toelichting ......................................................................................................................................................... 51 5.3 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 51 5.4 Planregels .......................................................................................................................................................... 51 5.5 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 52

6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 54 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid....................................................................................................... 55 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 55 7.2 Participatie ........................................................................................................................................................ 55 7.3 Overleg artikel 3.1.1 Bro ................................................................................................................................... 55 7.4 Zienswijzen ........................................................................................................................................................ 56

3

1 Inleiding

1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie aan de Julianalaan 68 en 70 in de kern Kaag, gemeente Kaag en Braassem, de bebouwing te slopen en ter plaatse een drietal nieuwe woongebouwen, voor in totaal 10 wooneenheden, op te richten. Met de beoogde herontwikkeling wordt aangesloten op de bestaande lintstructuur. In het kader van de beoogde ontwikkeling is een principeverzoek ingediend, die per brief (d.d. 22 maart 2018) onder voorwaarden positief is beoordeeld. Het initiatief is echter niet passend binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kaag'. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In het voorjaar van 2020 heeft een ontwerpversie van het bestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn toen 15 zienswijzen ingediend. Naar aanleiding daarvan zijn de plannen opnieuw bekeken, wat geleid heeft tot een andere stedenbouwkundige opzet (zie toelichting paragraaf 2.2. Bovendien is nu ook het perceel Julianalaan 66 (Eetcafé De Twee Wilgen) bij de planontwikkeling betrokken. Deze gewijzigde opzet vormt de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan het einde van het lint Julianalaan in de kern Kaag. De planlocatie is kadastraal bekend onder gemeente Alkemade, sectie A, percelen 1437, 1383, 1384, 1385 en een deel van 2100 (water), met een gezamenlijke oppervlakte van ruim 3.500 m². De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van wonen en recreatie. Op de onderstaande kaarten is het betreffende plangebied aangegeven:

Globale ligging plangebied (witte kader, bron: Google Maps)

4

Globale omkadering plangebied (rode kader, bron: Google Maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan Op dit moment geldt in het plangebied het bestemmingsplan 'Kaag', vastgesteld door de raad op 10 maart 2014. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan.

Ligging plangebied (rood omkaderd) in vigerend bestemmingsplan 'Kaag'

Een deel van de gronden binnen het plangebied hebben een woonbestemming ('Wonen - 1'). Het gaat hierbij om een tweetal bouwvlakken, waarbij per bouwvlak een vrijstaande woning is toegestaan. Daarvan is bepaald dat de goot- en bouwhoogte maximaal resp. 4 en 7 meter mogen bedragen. Gronden aansluitend aan de noordelijke woning hebben de bestemming 'Tuin - 1'. Aan de west- en zuidzijde komt de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie' voor, met een bouwvlak op de zuidelijke grens van het plangebied. Hier bevindt zich een botenhuis. De betreffende gronden zijn tevens aangeduid als 'jachthaven' en 'recreatie botenverhuur'. Aan de noordzijde is een deel bestemd voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Op basis hiervan is verblijfsrecreatie van categorie 4 (verblijfsrecreatieve gebouwen tot 90 m²) toegelaten, waarbij het

5

maximaal aantal recreatieve onderkomens niet is vastgelegd. Gezien de oppervlakte van het bouwvlak (circa 230 m²) en de aangeduide maximum goot- en bouwhoogte (respectievelijk 4 en 7 meter; één bouwlaag met een kap) is het mogelijk hier, uitgaande van 90 m² per verblijfsrecreatief onderkomen, 2 à 3 verblijfsrecreatieve onderkomens te realiseren. In het noordoostelijke deel van het plangebied hebben de gronden de bestemming 'Horeca', met de functieaanduidingen 'horeca tot en met categorie 3' en 'bedrijfswoning'. De goot- en bouwhoogte mogen er maximaal respectievelijk 4 en 7 meter bedragen. In het oosten van het plangebied hebben de gronden de bestemming 'Water' en de functieaanduiding 'jachthaven'. Voor de gronden binnen het plangebied gelden tevens een aantal dubbelbestemmingen. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' geldt voor het oostelijke gedeelte van het plangebied. Hiermee is de bescherming van het dijklichaam gewaarborgd binnen het bestemmingsplan. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van kracht; bouwwerken groter dan 150 m² en dieper dan 30 cm zijn hier niet toegestaan. Daarnaast geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' ter bescherming van het karakteristieke, historische bebouwingsbeeld.

Tevens zijn de gronden aan de westzijde, aan het water, voorzien van de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - oeverstrook' en 'vrijwaringszone - vaarweg'. Omdat de beoogde realisatie van woningen niet mogelijk is binnen de geldende bestemmingen, is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid en de relevante wet- en regelgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

1.5 Addendum Bij besluit van 10 oktober 2022 heeft de raad van de gemeente Kaag en Braassem het bestemmingsplan 'Julianalaan 68-70, Kaag' vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling oordeelt in haar tussenuitspraak 202206845/1/R3 van 29 januari 2025 dat het besluit tot vaststelling van het plan in strijd is met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb). De Afdeling ziet aanleiding om de raad op grond van artikel 8:51d van de Awb in de gelegenheid te stellen om de gebreken te herstellen (bestuurlijke lus). Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling is de regeling van een geluidscherm aangepast in artikel 4 van de planregels. Bovendien is de toelichting paragraaf 4.7.1 aangevuld met een nader onderzoek van Goudappel naar de pont en de verkeersgeneratie op het eiland. Dit onderzoek is als bijlage 12 bij de toelichting gevoegd. Met die wijzigingen geeft de gemeenteraad gevolg aan de tussenuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2025.

6

2 Het initiatief 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt aan het einde van het karakteristieke bouwlint Julianalaan op Kaageiland, waarbij direct ten zuiden van het plangebied nog een jachtwerf en een scheepswerf aanwezig zijn. Het bebouwingslint Julianalaan loopt evenwijdig aan het water en wordt gekenmerkt door kleinschalige bebouwing van 1 of 2 lagen met een eenvoudig zadeldak. De typische huis- en schuurvorm. De kaprichting is overwegend haaks op de richting van de Julianalaan. Steigers in het water volgen eveneens deze richting. De bebouwing aan het lint staat dicht op elkaar. Af en toe geeft een zichtlijn tussen de bebouwing door zicht op het water. Hier en daar is nog een smalle sloot of insteekhaventje zichtbaar. Deze gerichtheid van de kavels en de bebouwing komen voort uit de kenmerkende verkaveling van het veenweidegebied en geeft de bestaande bebouwing een natuurlijke verbinding met de context. Er is sprake van een contrast in de maat: kleinschalige bebouwing aan het lint en relatief grootschalige bebouwing achter op de erven en aan het water.

7

Bouwvolumes aan de Julianalaan: zwart de relatief grote volumes achter op een erf of aan het water (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 0609-2022)

Binnen het huidige plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Er zijn een insteekhaventje met een dagrecreatieve voorziening en een tweetal woonpanden aanwezig. Verder was er een mogelijkheid voor verblijfrecreatie. In het aansluitende deel van de Kagerplas zijn steigers aanwezig. In het noordoosten van het plangebied, aan de Julianalaan 66, bevindt zich een horecagelegenheid (Eetcafé 'De Twee Wilgen') met enkele bijgebouwen. De Twee Wilgen heeft geen monumentstatus, maar is wel monumentwaardig.

8

De navolgende afbeeldingen tonen een overzicht en impressies van het plangebied:

Bestaande situatie (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

9

Situatie plangebied

Plangebied in vogelvlucht (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw)

10

2.2 Toekomstige situatie Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing te slopen en ter plaatse een drietal nieuwe woongebouwen op te richten die ruimte bieden aan 10 koopappartementen. Hiervoor is door Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw een bebouwingsvoorstel vervaardigd: 'Plantoelichting Locatie op Kaag Eiland Julianalaan 68-70', d.d. 6 september 2022: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Dorp, Stad en Land heeft advies uitgebracht op 26 augustus 2021. Op 15 december 2021 hebben zij de ontwikkeling opnieuw beoordeeld. Het aangepaste plan wordt akkoord bevonden (Dorp, Stad en Land, d.d. 15 december 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 9). Stedenbouwkundige opzet Het stedenbouwkundig plan bestaat qua volume uit twee delen: 1. 2.

de bebouwing aan de straat; de bebouwing aan het water.

De bebouwing aan de straat sluit qua maat, schaal en uitstraling aan op de typische lintbebouwing aan de Julianalaan. Dat houdt in dat er één laag plus kap wordt toegepast, waarbij een volume blijft behouden en een volume nieuw wordt toegevoegd. De detaillering en materialisering sluit aan op de lintbebouwing door toepassing van baksteen met metselwerk ornamentiek. De bebouwing aan het water vormt qua maat, schaal en uitstraling een overgang tussen de woningen aan het water ten noorden van de locatie met nokhoogtes variërend tussen 6 en 8 meter en de loods van 11 meter hoog op de jachthaven ten zuiden van de locatie. Dat houdt in dat er op de locatie nokhoogtes tussen de 7 en 11 meter worden gehanteerd waarbij de architectuur zowel een residentiële als een maritieme uitstraling heeft. Centraal in het plangebied en aan de zuidkant wordt extra oppervlaktewater gerealiseerd, waarbij het water naar binnen wordt getrokken en zicht op het water vanaf de Julianalaan is veiliggesteld. Het naar binnen gehaalde water is bovendien een kwaliteit voor de toekomstige woningen en geeft een bijzondere sfeer aan het nieuwe binnengebied op de planlocatie. Daarnaast is sprake van een noord-zuidzichtlijn, mede door het verwijderen van erfbebouwing bij De Twee Wilgen. Verder worden de huidige steigers vervangen door nieuwe steigers waar pleziervaartuigen aan kunnen leggen en kunnen afmeren.

De navolgende afbeelding toont een situatietekening van de beoogde situatie.

11

Beoogde nieuwe situatie (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

3D-impressie toekomstige situatie (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

12

Kleinschaligheid aan de Julianalaan In de zuidoosthoek van het plangebied wordt een woning toegevoegd in één laag met een kap, die past in het kleinschalige patroon van de Julianalaan. Het gaat hierbij om één woning. Hier speelt ook het pand Julianalaan 66 (Eetcafé 'De Twee Wilgen') een belangrijke rol. Dat pand wordt gerestaureerd en blijft daarmee duurzaam behouden voor Kaag. Hierbij worden bijgebouwen ten noorden van het eetcafé gesloopt. Initiatiefnemers hebben de intentie om De Twee Wilgen weer te exploiteren als een horecavoorziening, met een bedrijfswoning. Hierbij wordt het pand aan de (zonnige) zuidzijde voorzien van een terras.

Kleinschaligheid aan het lint: 1 is het bestaande restaurant, 2 de voorgestelde nieuwe woning (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-092022)

Aanzicht Julianalaan met nieuwe woning (2) (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

13

Impressie aanzicht Julianalaan (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

Rekening houden met geluid Het hiervoor genoemde woonhuis in de zuidoosthoek van het plangebied zal voorzien worden van een dove gevel, zodat het op de juiste manier omgaat met de situatie ten aanzien van de aangrenzende jachthaven. Dat geldt ook voor het appartementengebouw in het zuidelijke deel van het plangebied. Het gaat hierbij om een gebouw in drie lagen met in totaal zes appartementen. In verband met het aspect geluid van de zuidelijk gelegen jachtwerf, wordt de zuidkant van het gebouw bovendien voorzien van een geluidscherm. Samenvattend gaat het om de volgende geluidwerende maatregelen: 1. 2. 3.

de woning aan de Julianalaan op de erfgrens situeren en vormgeven als een 'geluidwalwoning' met dove gevels aan de oost- en zuidzijde; een langgerekt volume aan de zuidflank dat fungeert als geluidbuffer voor het gebied erachter, met een gebouwgebonden afscherming aan de zuidzijde en een dove gevel aan de oostzijde; een tuinmuur op de erfgrens die de ruimte tussen de woning en het volume afschermt;

Deze maatregelen worden via voorwaardelijke verplichtingen in het voorliggende bestemmingsplan veiliggesteld.

14

Impressie toekomstige situatie (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

Rekening houden met geluid: woonhuis met dove gevels (1) en geluidscherm (4), appartementengebouw (2) met gebouwgebonden afscherming (3) en een dove oostgevel (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

Volumes aan het water Het gaat hier om twee volumes met de koppen aan het water, met daartussen water dat naar binnen wordt gehaald en dat een relatie legt tussen Julianalaan en het water. Zoals eerder aangegeven vormt de bebouwing aan het water qua maat, schaal en uitstraling een overgang tussen de woningen aan het water ten noorden van de locatie en de loods van de jachthaven ten zuiden van de locatie. Het beoogde appartementengebouw aan de noordzijde van het plangebied zal bestaan uit drie bouwlagen en omvat drie appartementen die georiënteerd zijn op het water. Het gebouw heeft aan de noordzijde een wat lager deel, als overgang naar de belendende (nieuwe) bebouwing. In verband met de privacy zal dit

15

bouwdeel aan de noordzijde worden afgesloten door middel van een blinde gevel. Door tevens een tuinmuur weg te halen ontstaat er een open ruimte aansluitend op het perceel nr. 64. Het gebouw aan de zuidzijde van het plangebied heeft eveneens drie bouwlagen. Dit gebouw bevat zes appartementen. De zuidzijde van dit gebouw is voorzien van een gebouwgebonden afscherming.

Impressie toekomstige situatie (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

16

Relatie met het water (3) (bron: Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw, 06-09-2022)

Bezonning Om de consequenties van het bouwplan te toetsen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan is door Van Wilsum Van Loon Architectuur & Stedenbouw een bezonningsstudie gemaakt. Het betreffende rapport 'Bezonning bouwplan Julianalaan Kaag' (d.d. 01-09-2022) is als bijlagen bij toelichting, bijlage 10 bijgevoegd. Voor de bezonning van woningen gelden geen formele wettelijke normen en eisen. Veel gemeenten hanteren de normen van TNO. Om aan de 'lichte TNO-norm' te voldoen dient er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk te zijn in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Deze bezonning hoeft niet aansluitend plaats te vinden en mag voor alle gevels bij elkaar worden opgeteld. Volgens de norm vindt er bezonning plaats als een fictief meetpunt in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van het raam ter plaatse van de woonkamer zon krijgt. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de situatie volgens het vigerende bestemmingsplan veelal niet aan de norm voldoet. De bezonningssituatie van het beoogde bouwplan is vergelijkbaar met wanneer binnen het vigerende bestemmingsplan zou worden gebouwd. In beperkte mate (op één tijdstip op twee meetpunten) heeft een verbetering plaats ten opzichte van bebouwing binnen het vigerende bestemmingsplan. Parkeren Onder dit gebouw wordt een parkeergarage gerealiseerd waar bewoners kunnen parkeren.

De parkeergarage biedt ruimte aan het parkeren van 20 auto's en een fietsenberging, alsmede aan

17

installatieruimten voor het warmte- en installatieconcept. De parkeergarage wordt ontsloten vanaf de Julianalaan. Hiertoe wordt aan de noordkant van het plangebied, over het perceel Julianalaan 66, een nieuwe toerit voorgesteld. De appartementen zijn vanuit de parkeerkelder via een trappenhuis en lift bereikbaar. Woningbouwprogramma Het onderhavige initiatief omvat de volgende oppervlakte per appartement:

• •

7 appartementen met een oppervlakte tussen de 150 en 199 m²; 3 appartement met een oppervlakte tussen 200 en 230 m².

De appartementen zijn bereikbaar via een toerit vanaf het lint Julianalaan. Woningbehoefte Op Kaageiland zijn overwegend vrijstaande woningen aanwezig. Andere typen woningen komen veel minder voor. Mede dankzij de vergrijzing is er een toenemende behoefte aan een ander soort wonen. Een meer zorgeloos wonen waarbij de bebouwing collectief wordt onderhouden. Wonen en slapen op één verdieping, bereikbaar met een lift. En dit het liefst op een unieke locatie. Het onderhavige voorstel sluit aan bij deze behoefte. Er is een aantal marktverkenningen uitgevoerd. Zo heeft DOEN NVM Makelaars in januari 2019 een marktverkenning uitgevoerd waaruit blijkt dat vooral appartementenbouw in de regio van de gemeente Kaag en Braassem achterblijft en dat de beoogde appartementen een welkome aanvulling zijn in de huidige markt. In aanvulling hierop heeft Koppes Makelaars een marktverkenning uitgevoerd d.d. 20 januari 2022 (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2). Hieruit blijkt dat er geen vergelijkbare appartementen te koop zijn in Kaag en Braassem. In de gemeente Kaag en Braassem is een groot tekort aan goede en betaalbare huisvesting. Dat beeld wordt versterkt door een recent initiatief van de initiatiefnemers die een brochure heeft verspreid, waarbij kon worden aangeven of er interesse is in een appartement in het voorliggende plan. Daarop hebben zich diverse gegadigden gemeld.

Daarom is de onderhavige locatie uitstekend geschikt om een extra impuls te geven aan de woningbouwproductie met een variatie aan woningen in prijs, eigendom en woningtypen.

18

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Planspecifiek Het onderhavige initiatief draagt in algemene zin bij aan de als derde genoemde prioriteit. Maar gezien de aard en omvang van het project is de Nationale Omgevingsvisie niet specifiek van toepassing op het plangebied. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

19

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien ligt bij 11 woningen. In onderhavig geval worden er 10 appartementen gerealiseerd, maar er verdwijnen tevens 2 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling gaat dus per saldo uit van het toevoegen van 8 wooneenheden en is daarmee in dit kader niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Bovendien blijkt uit het Woningmarktrapport van de gemeente Kaag en Braassem (DOEN NVM Makelaars, d.d. 6 januari 2019, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1) dat vooral appartementenbouw in de regio van de gemeente Kaag en Braassem achterblijft en er daarom weinig transacties zijn in zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Hierbij valt op dat de gemiddelde looptijd bij verkoop slechts 10 dagen is, de koopsom van de verkochte appartementen in de gemeente Kaag en Braassem in alle gevallen boven de vraagprijs is uitgekomen en deze koopsom gemiddeld 2,75% boven de vraagprijs lag.

Uit data van Funda lijkt er specifiek voor de kern Kaag een kleine vraag naar appartementen te zijn. Dit komt echter voort uit het feit dat woningzoekenden ermee bekend zijn dat er nauwelijks aanbod aan appartementen op Kaag is. Uit een recente peiling van de initiatiefnemer blijkt er een aanzienlijke belangstelling te bestaan voor een appartement in het onderhavige plan. Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat de vraag naar de voorgestelde appartementen het aanbod in de gemeente Kaag en Braassem ruim overstijgt. Gelet op de verstoorde verhouding tussen aanbod en vraag, die veroorzaakt is door de achterblijvende bouw van appartementen, zullen de beoogde appartementen een welkome aanvulling zijn in de huidige markt en zullen deze naar verwachting zeer snel verkocht worden. Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) legt beperkingen op aan bebouwing, activiteiten en functies in de buurt van luchthaven Schiphol. De beperkingen zijn ingesteld om te voorkomen dat objecten of gebruiksfuncties worden ontwikkeld die: 1. 2.

het vliegverkeer belemmeren en/of in gevaar brengen (vliegveiligheid); zelf te veel geluidhinder of risico ondervinden als gevolg van het vliegverkeer (externe veiligheid en geluid).

20

De beperkingen hebben geen consequenties voor bestaand gebruik of al vóór inwerkingtreding vergunde objecten en gebruiksfuncties, uitgezonderd bestaande woningen binnen de zogenaamde sloopzones LIB 1 en LIB 2. Planspecifiek Het plangebied ligt in zone 5 van het beperkingengebied, zoals genoemd in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Artikel 2.2.1d van het LIB geeft daarbij aan dat op de gronden die aangewezen zijn met zone 5 geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan buiten bestaand stedelijk gebied. Echter is het plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast moet op grond van artikel 2.2.1d van het LIB gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond. Het risico van een vliegtuigongeval neemt toe naarmate de intensiteit van het ruimtegebruik toeneemt. Bij het voorgenomen plan neemt de intensiteit van het ruimtegebruik slechts in kleine mate toe, een groot deel van het plangebied is momenteel al bebouwd. Van belang hierbij is ook de aanwezigheid van gevaarlijke of ontplofbare objecten op de grond, waardoor vervolgschade kan ontstaan. In en nabij het plangebied ontbreken deze objecten. De kans op een vliegtuigongeval nabij het plangebied is zeer klein.

Deze kans is in ieder geval kleiner dan 1 op de 1 miljoen per jaar, gelet op de ligging buiten de zone 3 van het beperkingengebied. Een kans van 1 op de 1 miljoen per jaar is dusdanig gering dat het risico aanvaardbaar wordt geacht. Om de risico's bij een vliegtuigongeval zo laag mogelijk te houden kunnen maatregelen ten behoeve van de bestrijdbaarheid van de gevolgen, zoals het verbeteren van vlucht- en toegangswegen voor hulpdiensten, en de zelfredzaamheid van personen, zoals voorlichting, rampenbestrijdingsplannen en oefeningen, getroffen worden. Het plangebied is goed te ontvluchten en goed bereikbaar voor hulpdiensten. Het uitgangspunt voor de beoogde woningen is dat bewoners zichzelf en anderen goed kunnen redden. Er worden geen functies voorzien voor personen met een minder fysieke gesteldheid, die daardoor een beperkte zelfredzaamheid hebben. Verder is het advies aan personen om bij een vliegtuigongeval niet te gaan kijken, afstand te houden bij brand vanwege hitte, giftige rook en mogelijk vrijkomende gevaarlijke stoffen en 112 te bellen. Geconcludeerd kan worden dat het 'Luchthavenindelingbesluit Schiphol' geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling veroorzaakt.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 augustus 2020. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

•

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;

• •

de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;

• •

de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;

het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur; de groene ruimte en de groenblauwe structuur;

21

• •

het bodem- en watersysteem; energie.

2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• • • • • •

naar een klimaatbestendige delta;

3.

Omgevingskwaliteit

naar een nieuwe economie: the next level; naar een levendig meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

•

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;

•

een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;

•

een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland). Planspecifiek 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief.

2.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling.

22

3.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. Laag van de ondergrond Het plangebied bevindt zich in een veencomplex. Binnen het veengebied zijn er plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing, waarvoor in de plaats drie woongebouwen met in totaal 10 woningen worden gebouwd. Met de ontwikkeling dient zorg gedragen te worden voor het behoud van het veengebied en het beperken van de bodemdaling. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in een veenlandschap. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de verkavelingspatronen. Richtpunten voor het veenlandschap zijn:

•

Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.

• • •

Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen. Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden.

•

Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders.

De nieuwe bebouwing wordt geplaatst binnen de bestaande structuren en niet in de veenweidepolders. Tevens betreft de ontwikkeling de vervanging van bestaande bebouwing. Geconcludeerd wordt dat het veenlandschap niet wordt aangetast met de beoogde ontwikkeling. Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied valt binnen een gebied dat is aangewezen als 'Stads- en dorpsranden'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. Ontwikkelingen dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. Tevens valt het plangebied binnen het gebied dat is aangewezen voor 'Steden en dorpen'. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. De volgende richtpunten zijn hierbij van belang:

• •

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.

• •

Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

• •

Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.

Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

23

Met onderhavig plan worden appartementen ontwikkeld aan het water waarbij een duidelijke overgang zichtbaar is. De bebouwing sluit aan op de bestaande bebouwing aan het lint van de Julianalaan waarmee de ontwikkeling bijdraagt aan de karakteristieke kenmerken en de identiteit van de kern. Met de ontwikkeling wordt aangesloten op het stedenbouwkundige patroon waarbij de functie aansluit bij de behoeften van deze tijd. De ontwikkeling sluit hiermee aan op de 'laag van de stedelijke occupatie'. 4.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze ’behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit’. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart: Herkenbare waterrijk veen(weide) Rond de Kagerplassen liggen de oudste veenontginningen van het Groene Hart (vermoedelijk 8e eeuw) gekenmerkt door grillige, blokvormige verkaveling met verspreide bebouwing en een zeer waterrijk karakter. De ambitie van de provincie is om het specifieke karakter van de blokverkaveling te handhaven en te versterken door het in stand houden en beleefbaar houden van bestaande sloten en de specifieke blokvorm van de kavels. Aangezien het plangebied momenteel al bebouwd is zullen de kwaliteiten van het plangebied verder niet aangetast worden.

Historische kern In de historische kernen van de dorpen in het Hollands Plassengebied is de oorspronkelijke landschappelijke structuur goed afleesbaar in het stratenpatroon en de maat van de verkaveling. Vaak worden deze historische dorpskernen gemarkeerd door een kerktoren. Ze kennen een kleinschalig en authentiek karakter door de maat en schaal, positionering van gebouwen en materiaalgebruik. Het behoud en versterking van de historische kernen is gewenst. De specifieke kwaliteiten van de oude linten binnen de dorpskern dienen als uitgangspunt en inspiratie bij transformaties. Er is bij het ontwerp specifiek aandacht uitgegaan naar het karakter en de identiteit van Kaag. Dit is verder verwoord in de 'Plantoelichting Locatie op Kaag Eiland Julianalaan 68-70', zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Het oude lint wordt met de ontwikkeling behouden. De inspiratie voor de ontwikkeling is gevormd door de dorpse huisjes, boerenerven, boothuizen en het havenkantoor op Kaag. Met de beoogde ontwikkeling wordt het bestaande eetcafé De Twee Wilgen behouden. Linten blijven linten Het plangebied ligt aan een lint met bebouwing op of tegen de kade van het boezemwater: Het profiel is vaak asymmetrisch met aan één zijde de ontsluitingsweg. Bij ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend.

Nieuwe bebouwing is zeer beperkt mogelijk. Daarbij dient rekening te worden gehouden met:

•

Behouden van doorzichten om de kade herkenbaar te houden en de visuele relatie met het achterliggende landschap te handhaven.

• • •

Kavelrichting langwerpig en haaks op de boezemgang. Directe ontsluiting van het erf op het lint. Soms liggen er agrarische erven aan de achterkant van het lint; zogenaamde tweedelijnsbebouwing. Hier is uitbreiding mogelijk, mits het dient ter ondersteuning van de (verbrede) functie van het landbouwbedrijf en de ontwikkeling een directe functionele relatie heeft met het landschap.

Met de ontwikkeling blijven de karakteristieken van het lint zoveel als mogelijk behouden. In toelichting paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op beoogde ontwikkeling en de bij het lint passende architectuur en

24

herstructurering. Geconcludeerd kan worden dat de ligging aan een veenlint geen belemmeringen met zich meebrengt voor de beoogde ontwikkeling. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. Er vindt geen aantasting van de ruimtelijke kwaliteit plaats en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Zuid-Holland, en in lijn is met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 augustus 2020 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 6.10 lid 1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat 'een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a.

b.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.'

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat 'een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

b.

c.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: i. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid; als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: i. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.'

25

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. Het plangebied behoort tot het kroonjuweel cultureel erfgoed. Hiervoor geldt beschermingscategorie 1 voor ruimtelijke kwaliteit. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn hiervoor in paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Gezien de locatie en de omliggende bebouwing ontstaat er vanuit ruimtelijke kwaliteit geen strijdigheid met het provinciaal beleid. Vrijwaringszone provinciale vaarwegen In artikel 6.19 van de Omgevingsverordening is bepaald dat 'een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden waarop een vrijwaringszone van een vaarweg in beheer bij de provincie is gelegen, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mits rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a. b. c. d.

de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; de toegankelijkheid van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten vanaf de wal; en het uitvoeren van beheer en onderhoud aan de provinciale vaarweg.'

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de vrijwaringszone van een provinciale vaarweg. Als gevolg van het voorgenomen plan ontstaan er geen belemmeringen met betrekking tot zicht en contact voor de scheepvaart (voorwaarden a en b). Het plangebied ligt in de uiterste zuidoostelijke hoek van de vrijwaringzone, op een relatief grote afstand tot de vaarroute (Dieperpoel) waarvoor deze vrijwaringszone is bedoeld. Het toevoegen van bebouwing in deze hoek, in aansluiting op de bestaande bebouwing in de omgeving, belemmert de scheepvaart niet voor wat betreft zicht en contact. Het kenmerkende van het onderhavige initiatief is dat de bebouwing in de oeverlijn is beoogd en deze bebouwing de oever zal vormen. De initiatiefnemer is ervan op de hoogte dat eventuele vervanging van de oeverconstructie om extra inspanningen vraagt. Voor de gronden waar geen gebouwen zijn voorzien is in het voorliggende bestemmingsplan de aanduiding 'vrijwaringszone - oeverstrook' opgenomen. In de planregels is vastgelegd dat deze gronden zijn bedoeld voor de mogelijkheid tot het uitvoeren van beheer en onderhoud en de toegankelijkheid voor hulpdiensten vanaf de wal. Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 De kern Kaag maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland, waarvoor de betrokken gemeente gezamenlijk een visie hebben ontwikkeld om te werken aan de toekomst van deze regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regioof landsgrenzen. De Regionale Structuurvisie geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk

26

de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad. In deze Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer: a. b. c. d. e. f. g.

Holland Rijnland is een top woonregio; Leiden vervult een regionale centrumfunctie; Concentratie stedelijke ontwikkeling; Groen-blauwe kwaliteit staat centraal; Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open; Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports; Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek Voorliggend ruimtelijk plan is gerelateerd aan de punten a, c en e en past binnen deze kernbeslissingen. Met de realisatie van woningen wordt een bijdrage geleverd aan het concentreren van woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee de druk op het landschap (Groene Hart) afneemt.

3.3.2 Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2017 In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst. De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn; groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding; een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is; bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt; een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk; groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren; bereikbaar bouwen; solidariteit.

Planspecifiek De beoogde ontwikkeling van 10 appartementen draagt bij aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio. Specifiek voor de gemeente Kaag en Braassem bestaat er een behoefte van 940 woningen in het type 'luxe woonwijk, dorps, landelijk'. Deze behoefte komt in de gemeente Kaag en Braassem volledig voor rekening van een dorps woonmilieu. Voorliggend plan maakt riante appartementen in een dorpse omgeving mogelijk, waarmee wordt aangesloten op de specifieke behoefte aan dit type woningen. Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op de keuzes 2, 4, 5 en 7. Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van riante appartementen met lift mogelijk, waarmee een bijdrage aan de doorstroming van ouderen wordt geleverd. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling in kwalitatieve en kwantitatieve zin bijdraagt aan de regionale woningbehoefte.

27

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 26 oktober 2020 de 'Omgevingsvisie Kaag en Braassem' vastgesteld. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruit ziet en wat het beeld voor de toekomst is. De gemeente Kaag en Braassem wil met de omgevingsvisie samenwerking verder uitdragen en stimuleren tussen organisaties, inwoners en de gemeente. Samenwerken vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ieder vanuit zijn eigen rol. Doordat de rol van de gemeente steeds verschillend is, wordt per opgave, per thema of per taak aangegeven welke rol de gemeente zal innemen. In de omgevingsvisie staan volgende thema's centraal:

• • • • • •

energie & grondstoffen in Kaag en Braassem; natuur, water en lucht in Kaag en Braassem; wonen in Kaag en Braassem; gezonde economische ontwikkeling in Kaag en Braassem; sociaal Kaag en Braassem; veilig Kaag en Braassem.

In de omgevingsvisie wordt per thema aangegeven wat de gewenste beweging is en wat men wenst te bereiken. Dit resulteert vervolgens in specifieke uitgangspunten voor een bepaald thema. Gebiedstypen Naast de bovengenoemde thema's wordt in de omgevingsvisie de gemeente opgedeeld in vier verschillende soorten gebieden, namelijk het buitengebied, glastuinbouwgebieden, bedrijventerreinen en de kernen. Binnen ieder gebiedstype spelen verschillende belangen en thema’s. In de omgevingsvisie wordt per gebiedstype een beschrijving van het gebied gegeven met de doelen en de specifieke uitgangspunten waarbinnen deze doelen bereikt moeten worden. Dorpsperspectief Kaag Tevens is er voor Kaag een dorpsperspectief opgenomen. Hierin worden de belangrijkst uitgangspunten voor Kaag benoemd, waarbij het belangrijkste uitgangspunt voor deze kern is het behoud van het bestaande karakter. De veerpont, het beschermd dorpsgezicht en het open landschap verdienen het daarbij om expliciet benoemd te worden. De veerpont zorgt ook voor beperkingen, want de druk op de pont en de Julianalaan is hoog. Echter, van een brug en/of een rondweg op het eiland is op dit moment geen sprake. De druk op de pont maakt dat de uitbreidingsruimte van het aantal woningen beperkt is. Planspecifiek De planlocatie maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Kernen'. De gemeente Kaag en Braassem bestaat uit 11 kernen.

De kernen zijn de gebieden binnen de gemeente waar onder andere veel ruimte is voor winkels, horeca, sport en wonen. Iedere kern heeft een eigen identiteit met eigen karakteristieken. Voor het bouwen van nieuwe woningen ligt de voorkeur bij inbreiding, zoals bij onderhavige ontwikkeling het geval is. Daarnaast is klimaatadaptatie een belangrijk thema binnen dit gebiedstype. Het toevoegen van verharding kan overlast veroorzaken bij extreem weer. Er dient dan ook nagedacht te worden over de te nemen maatregelen.

28

De ligging van Kaag op een eiland maakt het dorp uniek ten opzichte van de andere kernen. Met het ontwerp van de ontwikkeling is gekeken naar het karakter van Kaag. Dit is nadrukkelijk meegenomen in de Plantoelichting: 'Locatie op Kaag Eiland', zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1'. Het bestaande karakter wordt behouden. Uit toelichting paragraaf 4.7 blijkt dat de veerpont de toename in verkeersgeneratie kan opvangen. Ook zijn hier de andere ontwikkeling op Kaag in meegenomen. In het 'Dorpsperspectief Kaag' wordt Julianalaan 68-70 expliciet genoemd als één van de vier (potentiële) woningbouwontwikkelingen. Daarbij wordt opgemerkt dat ten behoeve van het behoud van het karakter van het lint langs de Julianalaan de ontwikkelingen worden voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Dat is in het voorliggende geval ook gebeurd (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 9). Het realiseren van de 10 appartementen levert een bijdrage aan de woningmarkt binnen de kern Kaag en de gemeente Kaag en Braassem. De beoogde bebouwing zal passend zijn bij het karakter van de omgeving. Vanaf de Julianalaan zullen de doorzichten op het achtergelegen water versterkt worden. Gesteld kan worden dat het initiatief past binnen de ambities van de Omgevingsvisie Kaag en Braassem.

3.4.2 Nota Inbreidingslocaties Op 7 februari 2011 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld. De ‘Nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel. De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelingsen ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen. Planspecifiek Het plangebied is gelegen aan het einde van het lint Julianalaan, zoals zichtbaar op navolgende afbeelding.