NL.IMRO.1884.BPIRENELAAN3A‐VAS1 toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag Opdrachtgever:
Kantoor Vierkant Heereweg 223 2161 BG Lisse
Datum:
20-01-2022
Status:
vaststelling
IMRO:
NL.IMRO.1884.BPIRENELAAN3A‐VAS1
Planruimte Frans Lehárlaan 130 2102 GW Heemstede +31 (0)6 23 922 839
Telefoon
info@planruimte.nl
www.planruimte.nl
Internet
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Inhoud 1
INLEIDING .............................................................................................................................. 2
1.1
AANLEIDING .....................................................................................................................................................2
1.2
BEGRENZING PLANGEBIED ................................................................................................................................2
1.3
GELDENDE PLANNEN EN REGELINGEN ................................................................................................................3
2
BESTAANDE SITUATIE ............................................................................................................ 5
2.1
LIGGING GROTERE CONTEXT .............................................................................................................................6
3
BELEID EN REGELGEVING....................................................................................................... 8
3.1
RIJKSBELEID ....................................................................................................................................................8
3.2
PROVINCIAAL BELEID ........................................................................................................................................9
3.3
REGIONAAL BELEID ........................................................................................................................................19
3.4
GEMEENTELIJK BELEID ...................................................................................................................................20
4
NIEUWE SITUATIE ................................................................................................................ 22
4.1
PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN ...........................................................................................................22
4.2
RUIMTELIJKE OPZET .......................................................................................................................................22
4.3
PROGRAMMATISCHE INVULLING .......................................................................................................................23
4.4
PARKEREN ....................................................................................................................................................25
4.5
VERKEERSGENERATIE EN VERKEERSSITUATIE PONT EN EILAND ..........................................................................26
5
ONDERZOEK EN BEPERKINGEN ............................................................................................. 27
5.1
WATER ..........................................................................................................................................................27
5.2
BODEM ..........................................................................................................................................................29
5.3
FLORA EN FAUNA ...........................................................................................................................................29
5.4
CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE...............................................................................................................31
5.5
GELUID .........................................................................................................................................................33
5.6
LUCHTKWALITEIT ............................................................................................................................................34
5.7
EXTERNE VEILIGHEID ......................................................................................................................................35
5.8
BEDRIJVEN EN MILIEUZONERINGEN ..................................................................................................................37
5.9
KABELS, LEIDINGEN EN TELECOMMUNICATIE INSTALLATIES ................................................................................38
5.10
MILIEUEFFECTRAPPORTAGE / M.E.R.-(BEOORDELINGS)PLICHT ...........................................................................38
5.11
LUCHTHAVENINDELINGBESLUIT .......................................................................................................................39
6
UITVOERBAARHEID .............................................................................................................. 42
6.1
EXPLOITATIE ..................................................................................................................................................42
6.2
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...........................................................................................................42
7
JURIDISCHE ASPECTEN ........................................................................................................ 44
7.1
PLANMETHODIEK ............................................................................................................................................44
7.2
TOELICHTING OP DE REGELS ...........................................................................................................................44
BIJLAGE 1 BEELDKWALITEITSPLAN .................................................................................................................................... BIJLAGE 2 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA EN STIKSTOFBEREKENING ..................................................................................... BIJLAGE 3 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ..................................................................................................................... BIJLAGE 4 M.E.R. AANMELDNOTITIE ................................................................................................................................... BIJLAGE 5 VERKEERSONDERZOEK .................................................................................................................................... BIJLAGE 6 VERSLAG BIJEENKOMST BEWONERS .................................................................................................................. BIJLAGE 7 SCHADUWSTUDIE .............................................................................................................................................
1
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
1
Inleiding
1.1 Aanleiding Het initiatief betreft het realiseren van 11 woningen (6 waterwoningen en 5 vrijstaande woningen) met een park op het voormalige campingterrein op Kaageiland aan de Irenelaan 3a te Kaag. Het campingterrein De Kaag ligt al enige jaren braak. De eigenaren hebben het plan opgevat om het terrein te gaan herontwikkelen voor woningbouw en zo de omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Sinds vele jaren ligt de camping er verlaten bij en heeft het de eigenaren veel inspanning gekost om het gebied schoon en ordentelijk te houden. Het terrein is ooit aangekocht voor een sociaal-maatschappelijk doel wat helaas niet gerealiseerd kon worden. Een camping op deze plek zien zij niet als een gewenst gebruik en kwaliteitsverbetering voor het dorp. In het voortraject is gezocht naar alternatieve ontwikkelingen op het terrein. Hiervoor is een principeverzoek ingediend. Gedurende dit proces is bij diverse partijen, zoals de Dorpsraad en Stichting Promotie Kaag en het bestuur van de gemeente Kaag & Braassem nagegaan hoe gedacht wordt over een herontwikkeling. Uitgangspunt van de eigenaren en de gesproken partijen is met de ontwikkeling iets positiefs toe te voegen aan het dorp. De gemeente heeft positief gereageerd op het ingediende principeverzoek en is onder voorwaarden bereid om medewerking te verlenen. Hierna is een inloopavond georganiseerd voor alle inwoners van Kaageiland.
Hierbij zijn twee varianten gepresenteerd. In overleg met de gemeente is één variant uitgewerkt. Het voorliggend bestemmingsplan vormt hierbij het planologisch juridisch kader voor dit plan. In deze toelichting wordt verder ingegaan op de aanvullende voorwaarden vanuit het principebesluit.
1.2 Begrenzing plangebied Het perceel is gelegen aan de Irenelaan 3a te Kaag en wordt ontsloten via de Irenelaan en Beatrixlaan. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door agrarische percelen, aan de zuidzijde door de woningen aan de Irenelaan, aan de westzijde door de woningen aan de Beatrixlaan en aan de noordzijde door de woningen aan de Prins Willem-Alexanderlaan.
Begrenzing plangebied 2
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
1.3 Geldende plannen en regelingen Het plangebied ligt in het op 10 maart 2014 vastgestelde bestemmingsplan Kaag. Hierin is het perceel aangeduid als ‘Recreatie-Verblijfsrecreatie’ met een functieaanduiding ‘specifieke vorm van recreatie-categorie 3’. In totaal zijn 29 verblijfsrecreatieve onderkomens mogelijk. 1. De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - categorie 3': uitsluitend een terrein voor verblijfsrecreatieve onderkomens zoals genoemd in lid 1.51 onder a en c; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - categorie 4': uitsluitend een terrein voor verblijfsrecreatieve onderkomens zoals genoemd in lid 1.51 onder d; c. met dien verstande dat bedrijfswoningen niet zijn toegestaan. met daaraan ondergeschikt: d. tuinen, erven en terreinen; e. nutsvoorzieningen; f. parkeervoorzieningen; g. wegen, paden en bermen; h. waterlopen en waterpartijen; i. groenvoorzieningen.
Uitsnede bestemmingsplan Kaag
Planspecifiek Het plan voor 11 nieuwe woningen is strijdig met het bestemmingsplan Kaag aangezien op het betreffende perceel alleen verblijfsrecreatieve onderkomens zijn toegestaan. Hiertoe is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.
3
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Principeverzoek Naar aanleiding van het eerder ingediende principeverzoek constateert het college in haar vergadering van 15 januari 2019 dat zij de ontwikkeling van woningbouw met een park een gewenste ontwikkeling vinden (brief d.d. 16 januari 2019 met kenmerk V20180056). Hierbij heeft de gemeente wel enkele raadvoorwaarden meegegeven: -
-
-
er mogen maximaal 15 woningen gerealiseerd worden; de behoefte dient aangetoond te worden en de ontwikkeling dient passend te zijn binnen de kaders van de Regionale Woonagenda; er dient een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld te worden ten behoeve van het provinciale beleid; er dient aangetoond te worden dat de Julianalaan en de pont tussen Kaageiland en Buitenkaag de toename van het aantal verkeersbewegingen kunnen opvangen en dus dat er een voldoende (rest)capaciteit is; de initiatiefnemer wordt verantwoordelijk gesteld voor het realiseren en onderhouden van het openbaar groen, tenzij overeengekomen wordt dat dit door middel van een afkoopsom bij de gemeente neergelegd wordt; een zorgvuldige participatie met omwonenden waarbij omschreven wordt welke invloed de reacties hebben gehad in de toelichting van het bestemmingsplan.
Planspecifiek In dit bestemmingsplan wordt ingegaan op bovenstaande aandachtspunten. Afstemming regio Holland Rijnland Voor wat betreft de woningbouwopgave is afstemming nodig met de regio Holland Rijnland. Hierbij moet aangetoond worden dat behoefte is aan de realisatie van de woningen. Het bestemmingsplan is in dat kader voorgelegd en regionaal afgestemd met de regio Holland Rijnland. Sociale woningbouw In de Omgevingsvisie Kaag en Braassem zijn ten aanzien van nieuwbouwprojecten eisen gesteld ten aanzien van het aandeel sociale woningbouw. Bij nieuwbouwprojecten geldt een norm van minimaal 30% sociale woningbouw, waarvan 25% huur en 5% koop. Voor woningbouwplannen van maximaal 11 woningen kan gebruik worden gemaakt van een afkoopregeling. Hierbij wordt per niet gerealiseerde sociale woning een financiële bijdrage gevraagd ten behoeve van het fonds Sociale Woningbouw. Planspecifiek Omdat de initiatiefnemer geen mogelijkheden ziet voor sociale woningbouw op deze plek is het plan in overleg met de gemeente teruggebracht van 15 naar 11 woningen. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat op Kaag geen sociale voorzieningen aanwezig zijn, waardoor het minder geschikt is voor sociale woningbouw.
Ter compensatie van de niet gerealiseerde sociale woningen zal op basis van de Omgevingsvisie Kaag en Braasem een financiële bijdrage worden gevraagd ten behoeve van het fonds Sociale Woningbouw.
4
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
2
Bestaande situatie
Het perceel betreft een braakliggend deel van de voormalige camping op Kaag. Het perceel is circa 15.700 m2 groot en is bestemd voor recreatiewoningen. In totaal zijn op dit moment 13 recreatiewoningen aanwezig. Aan de oostzijde van het perceel zijn 12 kavels met 11 recreatiewoningen en één onbebouwde kavel. Daarnaast ligt zowel in de noordwesthoek (aan de Prins Willem-Alexanderlaan) als in de zuidwesthoek (nabij de Irenelaan) nog één recreatiewoning. Aan de zuidzijde van het perceel ligt het voormalige campingterrein met toiletgebouw dat nu als openbaar groen wordt gebruikt. Op het terrein zijn diverse ontsluitingswegen en enkele bomen aanwezig. In het midden van het perceel is ook een waterpartij gesitueerd. Het terrein heeft een auto-ontsluiting aan Beatrixplaan ter hoogte van de Prins Willem-Alexanderlaan en is voor voetgangers en evt. calamiteitenontsluiting bereikbaar vanaf de Irenelaan. Bij de ingang aan de Prins WillemAlexanderlaan is tevens een parkeerterrein aanwezig. Middels grondruil zal de recreatiewoning aan de noordwestzijde verplaatst worden naar het cluster van bestaande recreatiewoningen. Hierdoor zijn er 12 recreatiewoningen mogelijk op het oostelijk deel van het perceel. Tenslotte is aan de zuidzijde van het plangebied nog één bestaande recreatiewoning toegestaan.
Recreatiewoning
toiletgebouw voormalige camping
Bestaande situatie voormalig campingterrein Irenelaan 3a Kaag
5
voormalige camping, gebruikt als openbaar groen
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Foto’s bestaande situatie
2.1 Ligging grotere context
6
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Ruimtelijke analyse Op Kaageiland loopt in noord-zuid richting één historische route met o.a. boerderijen, een voormalige school en een kerk: de Julianalaan. Kenmerkend is het kronkelige verloop, het smalle profiel en uiteraard de oude panden. Aan de zuid- en oostkant van het oude deel is in fasen planmatige (recreatie)woningbouw toegevoegd. Het dorp is met ca. 240 woningen kleinschalig, met uitzondering van Royal Van Lent Shipyard, dat al jarenlang het dorp markeert. Groen Alhoewel het dorp een landelijke sfeer ademt, is er vanuit het openbaar gebied op slechts een paar plekken zicht op de weilanden en de Kagerplassen. Ook mist het dorp aantrekkelijke openbare groene ruimtes. De voormalige camping is één van de weinige ‘openbare’ groene plekken met zicht op het weidelandschap. Water Uiteraard is het eiland omgeven door water, met verschillende jachthavens en woningen direct aan het water. Er is een peilverschil tussen het Kaag-water en het polderwater. Het lagere polderwater komt ter plaatse van het plangebied het dorp binnen. Verkeer en toegankelijkheid Het eiland is alleen bereikbaar per pont. Op het eiland wordt enige verkeersdruk ervaren, met name door de smalle wegen en soms wachttijden voor de pont. De parkeerdruk is vooral op Buitenkaag aanwezig, maar ook op Kaageiland wordt parkeerdruk ervaren.
Fiets- en voetverkeer Tussen Kaag-Dorp en Oud Ade vaart in de zomermaanden een fiets-voetgangerspontje. Recentelijk zijn laarzenpaden aangelegd en vanaf de Irenelaan is een wandelpad naar het Hoekstuk gerealiseerd.
7
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
3
Beleid en regelgeving
Dit hoofdstuk beschrijft de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten. Het beleid ten aanzien van luchtkwaliteit, water, bodem, externe veiligheid en dergelijke wordt behandeld in hoofdstuk 5: 'Onderzoek en beperkingen'.
3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Planspecifiek De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
De Ladder voor duurzame verstedelijking is wel van toepassing. Deze is nader toelichting in paragraaf 3.2.2.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Planspecifiek Geen van de 13 nationale belangen is van invloed op het plangebied.
3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: 8
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.' Planspecifiek Het plan voor 11 woningen betreft geen stedelijke ontwikkeling. Het verder doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk. Ten behoeve van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is overigens nog wel een nadere motivatie opgenomen in paragraaf 3.2.2.
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie ZuidHolland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 1 april 2019 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden. De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de zes ambities is een aantal opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen.
Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Het betreft de volgende ambities: • • • • • • •
9
Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving In het programma Ruimte zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden.
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Omgevingskwaliteit Verbetering omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid die zij van provinciaal belang acht.
De 12 opgaven zijn: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, cultuurparticipatie en bibliotheken, klimaatadaptatie, zoetwater en drinkwater, bereikbaarheid, regionale economie en energievoorziening. Versterken ruimtelijke kwaliteit In de Structuurvisie heeft de provincie een kwaliteitskaart opgenomen. Deze gaat over het buitengebied (de ruimte tussen steden en dorpen) en over de rand van steden en dorpen. Op deze kaart staan kwaliteiten van Zuid-Holland benoemd. Bijvoorbeeld prachtige en unieke gebieden, variërend van kust en delta tot de veenlandschappen van het Groene Hart. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De provincie vraagt gemeenten om voor ontwikkelingen in en nabij het buitengebied de kwaliteitskaart te benutten en gebruik te maken van de opgestelde gebiedsprofielen.
Het plangebied ligt in het gebiedsprofiel Hollands Plassengebied. Hier wordt verder in de paragraaf op ingegaan. Kwaliteitskaart De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van de omgevingsvisie. De kwaliteitskaart staat met de bijbehorende uitwerking en richtpunten aan de basis van de 'gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit', die een handreiking vormen voor het gebied specifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. Kaart: Laag van de ondergrond Op deze kaart is het plangebied aangeduid als Veencomplex - Veen. De richtpunten voor 'Veencomplex - Veen' zijn: • Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Planspecifiek Met de voorgenomen ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan het richtpunt. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met het beperken van de bodemdaling. Het terrein wordt 10
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
niet extra bemalen, dus zal de grondwaterstand hoog blijven. Hierdoor wordt inklinking van het veen voorkomen en bodemdaling tegengegaan. Kaart: Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Op deze kaart is het plangebied aangeduid als Veen(weide)landschappen. De richtpunten voor 'Veencomplex - Veen' zijn: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen. • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden. • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Planspecifiek De verkavelingspatronen bij het plan blijven in tact waarbij wordt aangesloten bij de kenmerkende landschapselementen. Ook wordt het plan ingepast in de bestaande structuur van de linten. Met name de waterstructuur die voortkomt uit de verkavelingsstructuur wordt versterkt. Het perceel is geen onderdeel van het open veenweidelandschap, omdat het is ingebed in bebouwing.
Laag van de stedelijke occupatie Op deze kaart is het plangebied aangeduid als Stads- en dorpsranden. De richtpunten voor stads- en dorpsranden zijn: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Planspecifiek Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de overgangskwaliteit tussen het dorp Kaag en het achterliggende veen(weide)landschap. In het plan wordt aangesloten bij oorspronkelijke verkavelingsstructuur. Daarnaast worden de watergangen en het groen als kenmerkende structuurdragers gebruikt bij de vormgeving van het plan. Dit is onder meer gedaan door te kiezen voor een extensieve opzet van landelijke wonen in combinatie met waterwoningen, waarbij het omliggende parklandschap binnen het plangebied wordt gehaald en de beleving van het water optimaal wordt benut en versterkt. Het zicht vanaf het dorp naar het open landschap blijft behouden. Laag van de beleving Op deze kaart is het plangebied aangeduid als groene buffer. De richtpunten hiervoor zijn: • Er vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats in de bufferzone. • Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.
Planspecifiek Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de groene buffer door het extensieve karakter van de bebouwing en een groen parklandschap in het plangebied op te nemen. Hierdoor sluit het plan goed aan op het achterliggende veen(weide)landschap. Ook is veel 11
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
ruimte voor water en wordt bij de ontwikkeling een duidelijke relatie gelegd met dit water door het ontwikkelen van waterwoningen. Op deze kaart is het plangebied tevens aangeduid als kroonjuweel Kagerplassen en omgeving. De richtpunten hiervoor zijn: • Behouden en versterken van de kwaliteiten en de samenhang hiertussen (veenmeren, onregelmatig verkavelde veenweidepolders, waterlopen, kades en molens). • In stand houden van de markante hoogteverschillen tussen de veenstromen en het ingeklonken veenweidegebied. • In stand houden van de gave vroegmiddeleeuwse blokvormige verkaveling. Planspecifiek Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de richtpunten van het kroonjuweel Kagerplassen, aangezien de vroegmiddeleeuwse blokverkaveling en bestaande watergangen behouden blijven. Gebiedsprofiel ‘Hollands Plassengebied’ Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor het gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken: Kaart herkenbaar waterrijk veen(weide)gebied Rond de Kagerplassen liggen de oudste veenontginningen van het Groene Hart (vermoedelijk 8e eeuw) gekenmerkt door grillige, blokvormige verkaveling met verspreide bebouwing en een zeer waterrijk karakter. De Boterhuispolder is het best bewaarde voorbeeld.
Aan de noordzijde liggen de (door afslag vergrote) veenmeren met daarin bewoonde eilanden die vaak alleen met een pontje te bereiken zijn. In de polders liggen brede poldersloten en boezemwateren tussen dijken. In het Kagerplassengebied heeft nooit veenwinning plaatsgevonden omdat de ondergrond teveel zand bevatte. 't Joppe is een zandwinningplas ontstaan ten behoeve van de bouw van de Leidse Merenwijk. Ambitie • Handhaven en versterken van het specifieke karakter van de blokverkaveling door het in stand houden en beleefbaar houden van bestaande sloten en specifieke blokvorm van de kavels. • Daar waar onderscheid tussen lengtesloten en overige sloten niet te maken is, is demping van sloten in principe niet mogelijk. • In stand houden van het beeld van gebiedseigen groen en bebouwing. (zie ook identiteitsdragers, Kroonjuweel Kagerplassen). • Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verdichting van het open landschap. Het aanbrengen van bijvoorbeeld hoog opgaande beplanting of nieuwe bebouwing buiten bestaande erven is niet gewenst. • Draag bij nieuwe ontwikkelingen zorg voor behoud van zichtrelaties; bijvoorbeeld vanaf de spoorlijn Leiden - Amsterdam over de open polders richting het Kagerplassengebied. • Bewaken van het bijzondere karakter van de eilandjes. • Waar mogelijk ontwikkeling van natuurwaarden gericht op de versterking van de veenweidenatuur.
• Nieuwe eenvoudige recreatieve verbindingen als wandelpaden zijn gewenst. Planspecifiek Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de oorspronkelijke blokverkaveling door het in stand houden en beleefbaar houden van bestaande sloten en de specifieke blokvorm van de kavel. Er worden geen sloten gedempt. De bestaande watergang in het gebied wordt als 12
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
inspiratiebron gebruikt waarbij een nieuw waterfront wordt gecreëerd. Hierdoor ontstaat een uniek woonwatermilieu dat aansluiting vindt bij het kroonjuweel Kagerplassen. De zichtrelaties worden behouden met het achterliggende veen(weide)landschap door in het plan een groenpark met wandelroutes op te nemen, waardoor het achterliggende gebied ook beleefbaar wordt. Hierbij blijft het unieke karakter van het perceel als ‘eilandje’ behouden. Kaart stads- en dorpsgebied Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken. Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De stedenbouwkundige opzet is geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke patroon. Roelofarendsveen is hier een voorbeeld van; de oorspronkelijke verkaveling van het veenweidegebied is terug te vinden in het stedelijk weefsel. Bij de legakkerstructuren langs verveningsplassen gaan dorp en plas geleidelijk in elkaar over via de tuinen van woningen die met het gezicht naar de ontginningsas liggen. Ambitie Bij ontwikkelingen wordt rekening gehouden met de volgende punten: • Fysiek en visueel contact tussen bebouwing en buitengebied is zo groot mogelijk door het in elkaar grijpen van beide structuren.
• De stedenbouwkundige opzet van de rand reageert op en maakt gebruik van het landschappelijke kenmerken ter plaatse. • Zichtbare en begaanbare structuren, als waterlopen, dijken of linten vormen verbindingen tussen dorp/stad en buitengebied. Deze stad-landverbindingen versterken het contact en staan centraal bij de vormgeving van de rand. Planspecifiek Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de ambities vanuit de kwaliteitskaart stadsen dorpsgebied. Hierbij wordt het contact met het achterliggende veen(weide)gebied versterkt door het groene park aan te sluiten op het veen(weide)gebied waardoor het achterliggende landschap beleefbaar wordt. Ook wordt de watergang verbreedt waardoor de zichtlijnen worden versterkt en met de waterwoningen een uniek woonwatermilieu ontstaat. Hierbij wordt invulling gegeven aan de ambitie het dorp te verbinden met het achterliggende open veen(weide) landschap. Bovendien sluit de woningbouwontwikkeling qua maat en schaal ook goed aan bij de bestaande woonbebouwing nabij het plangebied. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de richtpunten voor veengebieden, stads- en dorpsranden en groene buffer. Bij deze herontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. De richtpunten worden hiermee gerespecteerd. Het plan is in lijn met de provinciale Omgevingsvisie.
3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In deze verordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor zover relevant worden deze hieronder toegelicht. Ladder voor duurzame verstedelijking De in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. Op grond hiervan dient een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt te voldoen aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte. 13
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
In lid 2 is bepaald dat Gedeputeerde Staten bij de aanvaarding van een regionale visie kunnen aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid, kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie als motivering of gedeeltelijke motivering dat de stedelijke ontwikkeling voldoet aan het eerste lid. Planspecifiek Het plan ligt op basis van kaart 2 van de Omgevingsvisie Zuid-Holland buiten de indicatieve contour van het bestaand stads- en dorpsgebied. Bij het plan is echter geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, aangezien niet meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Derhalve is een verdere toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk. Aangezien het plangebied kleiner is dan 3 hectare past het plan binnen de kaders van het Programma Ruimte. Daarom hoeft geen gebruik gemaakt te worden van de locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte. Door de herontwikkeling van het campingterrein is sprake van duurzaam ruimtegebruik door transformatie van de gronden naar woningbouw. Hierbij kan worden opgemerkt dat het terrein ook goed bereikbaar is. Daarnaast wordt tevens rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten van het gebied.
Hierbij wordt verwezen naar de paragraaf ‘Kwaliteitskaart’ van de provincie Zuid-Holland. 20 Ke-contour Schiphol In artikel 6.14 lid 3 is aangegeven dat in de toelichting van het plan rekenschap moet worden gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en de redenen worden vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen. Hieronder is een motivering opgenomen. Aanvullend wordt verwezen naar paragraaf 5.11 waar een nadere onderbouwing ten aanzien van de LIB zone 5 van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) is opgenomen. Planspecifiek In samenspraak met de gemeenten in de regio is een handreiking opgesteld hoe op transparante wijze de afspraak over rekenschap ingevuld kan worden. Deze handreiking is in een provinciale beleidsregel vertaald. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen zal de provincie de plannen aan deze regel toetsen. Conform deze regel dient in ruimtelijke plannen een aantal stappen te worden doorlopen om te kunnen concluderen dat aan de afspraak over het rekenschap geven is voldaan: a. een weergave en beschrijving van de exacte ligging van de woningbouwlocatie in het beperkingengebied van het LIB; b. een beschrijving van de huidige geluidsituatie op die woningbouwlocatie; c.
een beschrijving van verwachte toekomstige ontwikkelingen die kunnen zorgen voor een verandering van de huidige geluidsituatie op de woningbouwlocatie; d. een beschrijving van de belangen die met de beoogde woningbouw zijn gemoeid, gelet op de leefbaarheid en de lokale vitaliteit, de kwaliteit van de locatie en/of de regionale woningbouwmarkt en woningbouwopgave; e. een slotconclusie over de bevindingen naar aanleiding van de onderwerpen bedoeld in a., b., c. en d. Ad a: de ligging in het beperkingengebied De planlocatie is gelegen binnen de LIB 5 zone.
14
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Ligging LIB zone t.o.v. het plangebied.
Ad b: de huidige geluidsituatie Gegevens over de actuele geluidbelasting vanwege vliegtuigverkeer kunnen worden ontleend aan de geluidbelastingkaarten die elke vijf jaar volgens de Europese richtlijn omgevingslawaai worden opgesteld en de informatie op de website van het Bewonersaanspreekpunt Schiphol (BAS). In het kader van de Europese richtlijn omgevingslawaai karteren gemeenten de geluidsbelasting van een luchthaven als die groter of gelijk is aan 55 dB Lden of 50 dB Lnight. Voor Schiphol wordt geluidbelasting gekarteerd vanaf 46 dB Lden of 38 dB Lnight. De huidige geluidbelastingkaarten dateren van juni 2017. Volgens deze kaarten ondervindt de planlocatie een geluidbelasting van 55 dB Lden en minder dan 50 dB Lnight. Daarmee is de geluidbelasting overdag lager dan de grens van 58 dB die voor vliegtuiggeluid nog aanvaardbaar wordt geacht. In de nacht is sprake van een geluidniveau dat in de buurt komt van de wettelijke voorkeurswaarde.
Geluidsbelasting Schiphol overdag (Lden)
Geluidsbelasting Schiphol nacht (Lnight)
Aanvullend kan worden opgemerkt dat uit paragraaf 5.5 blijkt dat ten aanzien van wegverkeerslawaai en industrielawaai ook sprake is van een aanvaardbare geluidsbelasting. Ad c: toekomstige ontwikkeling In het zogenaamde Aldersakkoord van 2008 zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van Schiphol tot het jaar 2020. In het akkoord is vastgelegd dat Schiphol mag groeien tot maximaal 500.000 vluchten per jaar. Na 2020 mag de luchthaven verder groeien op basis van een evenredige verdeling van de gerealiseerde milieuwinst tussen de sector en de omgeving. 15
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Volgens deze afspraak mag 50% van de milieuwinst worden ingezet voor verdere groei. De andere 50% komt ten goede aan de kwaliteit van de leefomgeving. Conform de afspraken uit het Aldersakkoord wordt strikt geluidpreferentieel gevlogen. Dit betekent dat die banen worden ingezet die het minst geluidoverlast veroorzaken. Op dit moment wordt in het kader van de Omgevingsraad Schiphol gewerkt aan advisering van de verantwoordelijke minister over de verankering van het geluidpreferentiële stelsel in wet- en regelgeving en over de verdere ontwikkeling van Schiphol na 2020 in balans met de omgeving. Het vliegverkeer boven het projectgebied betreft voornamelijk het verkeer van en naar de Kaagbaan. In de afgelopen jaren zijn tal van maatregelen genomen om zowel geluidbelasting als geluidhinder door vliegverkeer in de omgeving van Schiphol te verminderen. Vliegtuigen hebben stillere motoren gekregen, er zijn vaste vertrekroutes gekomen die zoveel mogelijk om grote woonkernen heen gaan en er zijn afspraken gemaakt over nachtelijke start- en landingsprocedures. Hierdoor is de geluidbelasting rond Schiphol sinds de jaren negentig van de vorige eeuw afgenomen, ondanks de groei van het vliegverkeer.
Er zijn in het verleden al hinderbeperkende maatregelen genomen betreffende het vliegverkeer in het zogeheten Buitenveldertcluster: • parallel starten vanaf de Polderbaan en Zwanenburgbaan; • oplossingen op woonkernniveau; • stillere remprocedure; • aanpassing van een zestal vliegroutes. De huidige operatie op Schiphol benadert het maximale scenario van 500.000 vluchten per jaar. De beschreven actuele geluidbelasting benadert daarmee de geluidbelasting die op basis van het maximale aantal van 500.000 vluchten gerealiseerd zal worden. Afhankelijk van de specifieke weersomstandigheden zal dan de geluidbelasting per jaar enigszins kunnen verschillen. Gezondheidsrisico's veroorzaakt door geluidsoverlast worden vooral in verband gebracht met slaapverstoring. Ad d: het belang van woningbouw Bij het plan is gekeken naar een locatie die zoveel mogelijk aansluit bij het bestaand stads- en dorpsgebied. Aangezien deze locatie ingeklemd zit in de bestaande woonbebouwing van Kaag wordt hieraan voldaan. Ook zijn op Kaag geen andere locaties binnen het bestaand stedelijk gebied aanwezig waar woningbouw ontwikkelt kan worden. Daarnaast is gebleken dat geen behoefte is aan een verdere uitbreiding van de camping. Hierdoor is de planologische reservering al meer dan 10 jaar onbenut gebleven. Door de nieuwe invulling wordt verpaupering voorkomen.
Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij het plan voor 11 woningen in de bestaande planologische situatie reeds 19 nieuwe recreatiewoningen zijn toegestaan. Hierdoor ontstaat ten opzichte van de bestaande planologische situatie een afname van het aantal geluidgehinderden. Het plan levert door de nieuwe invulling van het terrein daarnaast een waardevolle bijdrage aan de regionale woningbouwopgave en voegt kwaliteit toe aan het bestaande aanbod en de leefbaarheid en vitaliteit van Kaageiland (zie o.a. hoofdstuk 4). Ad e: slotconclusie De locatie aan sluit op het bestaand stads- en dorpsgebied. Hierbij speelt mee dat op Kaag geen andere locaties binnen het bestaand stedelijk gebied aanwezig zijn waar woningbouw ontwikkelt kan worden. Ook is gebleken dat geen behoefte is aan een verdere uitbreiding van de camping. Hierdoor is planologische reservering al meer dan 10 jaar onbenut gebleven. Door de nieuwe invulling wordt verpaupering voorkomen. Ook ontstaat bij het plan voor de 11 woningen een afname van het aantal geluidgehinderden ten opzichte van de bestaande planologische situatie. Dit aangezien op basis van het bestemmingsplan reeds 19 extra recreatiewoningen zijn toegestaan.
Het plan levert door de nieuwe invulling van het terrein daarnaast een waardevolle bijdrage aan de regionale woningbouwopgave en voegt kwaliteit toe aan het bestaande aanbod en de leefbaarheid en vitaliteit van Kaageiland (zie o.a. hoofdstuk 4). 16
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
Ook bestaan vanuit de afweging van de geluidsbelasting vanwege vliegtuiggeluid geen zwaarwegende bezwaren. Geconcludeerd kan worden dat er groot belang wordt gehecht aan het realiseren van woningbouw op Kaag en dat de daarbij aanwezige geluidhinder zorgvuldig en transparant is meegewogen in het besluit. De woningen dienen conform het bouwbesluit te worden gebouwd, zodat het geluidsniveau in de woning niet hoger zal zijn dan 33 dB. In lijn met de informatieplicht voor nieuwe bewoners zullen in een vroegtijdig stadium alle nieuwe bewoners goed geïnformeerd worden over geluidsbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid (of uitstoot en kerosinegeur) door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9, lid 1 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Toelichting Omgevingsverordening Het kwaliteitsbeleid gaat uit van 'ja, mits': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte.
De provincie hanteert hier het handelingskader ruimtelijke kwaliteit: een benadering die enerzijds onderscheid maakt in drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwe bebouwing of nieuw gebruik van grond of bebouwing) naar gelang hun impact op de omgeving en anderzijds de realisatie van bepaalde soorten ruimtelijke ontwikkelingen uitsluit in gebieden met een bepaalde beschermingscategorie. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen 1) moeten passen bij de aard en schaal van het gebied en 2) moet voldoen aan de relevante richtpunten van de Kwaliteitskaart. Als een ontwikkeling niet past bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Het plan ligt ook in beschermingscategorie 1 (kroonjuweel cultureel erfgoed) en beschermingscategorie 2 (groene buffer). Voor beide beschermingscategorieën geldt dat een bestemmingsplan in principe niet kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in 17
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
artikel 6.9 het eerste lid, onder b (aanpassen) en c (transformatie). Echter, de realisatie van 11 woningen op deze locatie betreft een inpassing. Deze ontwikkeling past immers binnen de bestaande gebiedsidentiteit van het gebied en voorziet geen wijziging op structuurniveau. Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Het plan past immers goed binnen de richtpunten van de groene buffer aangezien geen nieuwe grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden en het plan tevens bijdraagt aan de recreatieve gebieds- en belevingswaarde door de realisatie van een groen park. Hierbij wordt het contact met het achterliggende veen(weide)gebied versterkt door het groene park aan te sluiten op het veen(weide)gebied, waardoor het achterliggende landschap beleefbaar wordt. Ook wordt de watergang verbreed, waardoor de zichtlijnen worden versterkt en met de waterwoningen een uniek woonwatermilieu ontstaat. Tevens draagt de ontwikkeling bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit waarbij het dorp wordt verbonden met het achterliggende open veen(weide) landschap. Het plan voldoet tevens aan de richtpunten van het kroonjuweel Kagerplassen, aangezien de vroeg-middeleeuwse blokverkaveling en bestaande watergangen behouden blijven.
Hiermee voldoet het plan aan de voorwaarden van artikel 6.9, lid 1 en 2 van de Omgevingsverordening.
3.2.3 Conclusie provinciaal beleid Het plan past binnen de kaders van het provinciale beleid, zoals beschreven in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland.
18
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale woonagenda Holland Rijnland In de Regionale Woonagenda en de bijbehorende woningbehoefteraming (WBR) zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. Elke te bouwen woning wordt afgestemd met Holland Rijnland en met name regio Oost (Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Kaag en Braassem). Hiermee wordt gestuurd meer en meer op de kwaliteit van plannen. Uit de woningbouwbehoefteraming blijkt dat in de gemeente Kaag en Braassem tot 2030 ruimte is voor 450 woningen in de periode 2017-2022 en voor 490 woningen in de periode 2022 tot 2030. Dit zijn vooral woningen die passen in het woonmilieu dorps/landelijk. Planspecifiek Het plan is opgenomen in de woningbehoefteraming van de gemeente Kaag en Braassem. Het plan sluit goed aan bij de behoefte aan woningen op Kaag met een landelijk en dorps karakter. Door het plan ontstaat ook een uniek waterwoonmilieu wat een toegevoegde waarde oplevert voor het bestaande woningaanbod op Kaag.
3.3.2 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland Regio Holland Rijnland is gelegen in de Randstad en bestaat uit vijftien verschillende gemeenten, die gezamenlijk hun ruimtelijke visie geven op de regio. In deze visie wordt gestreefd naar een regio waar het prettig wonen, werken en recreëren is en die kansen benut en bedreigingen tegengaat. De vijftien aangesloten gemeenten werken samen aan hun ambities en opgaven. Met als doel: een goede balans realiseren tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter. In de structuurvisie zijn zeven kernbeslissingen opgenomen waarin de gemeenten hun belangrijkste keuzes weergeven. Eén daarvan is een topwoonregio in de Randstad creëren. Holland Rijnland wil een goed woonklimaat realiseren met voldoende en gevarieerde woningen, met aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving. De regionale structuurvisie stelt dat er meer aandacht moet komen voor wonen in het veenweide- en plassengebied. Inwoners van het gebied waarderen de openheid en historie. Dit is ook aantrekkelijk voor ‘nieuwe inwoners’ en juist zij kunnen een stimulans vormen voor de leefbaarheid van de kleinere kernen. Maar ook voor het gebied als geheel, voor bijvoorbeeld het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid.
Om dit te bereiken zet Holland Rijnland in op woningbouw binnen het bestaande bebouwd gebied, op een kleinschalig niveau en variërend in woonmilieus, prijzen en woningtypes. Nieuwe ontwikkelingen moeten worden afgestemd op de bestaande kernkwaliteiten. Planspecifiek De realisatie van 6 waterwoningen en 5 vrijstaande woningen binnen het bestaande bebouwd gebied past in de visie van regio Holland Rijnland. Voorzien wordt in een variatie in woonmilieus en prijzen. De woningen kunnen een stimulans vormen voor het voorzieningenniveau. Verder wordt aangesloten bij de kernkwaliteiten van het gebied zoals deze beschreven zijn in het gebiedsprofiel ‘Hollandse Plassen’.
19
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 26 oktober 2020 de Omgevingsvisie Kaag en Braassem vastgesteld. De omgevingsvisie vervangt de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV). De omgevingsvisie integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De omgevingsvisie biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. De omgevingsvisie is opgedeeld in een aantal grote thema’s, bijvoorbeeld gezondheid, duurzaamheid, natuur en wonen. Binnen die thema’s is een aantal opgaven geformuleerd. Bij elk thema is aangegeven wat de rol van de gemeente en die van de inwoners of professionals is. Verder is in de omgevingsvisie de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het voor iedereen duidelijk is hoe zo’n gebied eruitziet en wat het beeld voor de toekomst is. Tenslotte is van elk dorp een kort perspectief gemaakt. Planspecifiek In de omgevingsvisie is ruimte voor het versterken van bestaande woonmilieus.
Hierbij is Kaag ingedeeld onder het gebiedstype landelijk dorps. Belangrijkste uitgangspunt voor deze kern is dan ook het behoud van het bestaande karakter. De veerpont, het beschermd dorpsgezicht en het open landschap verdienen het daarbij om expliciet benoemd te worden. De veerpont zorgt ook voor beperkingen, want de druk op de pont en de Julianalaan is hoog. In de omgevingsvisie zijn ook drie (potentiële) woningbouwontwikkelingen opgenomen, waaronder de voormalige camping aan de Irenelaan 3a. Het plan is een kleinschalige herstructurering waarbij een beperkt aantal woningen wordt gerealiseerd, in plaats van extra recreatiewoningen. De woningen zijn een waardevolle toevoeging ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. De waterwoningen en vrijstaande woningen zijn uniek, waardoor dit segment bijdraagt aan de diversiteit aan woonmilieus. De woningen zijn niet alleen aantrekkelijk voor de inwoners vanuit de gemeente, maar ook voor mensen vanuit de regio Holland Rijnland. Het toevoegen van deze nieuwe woningen op Kaag draagt bij aan het behoud van de voorzieningen op het eiland (o.a. horeca, jachthavens, botenverhuur en een zeilschool) en in Buitenkaag (o.a. de school en de kerk).
De woningen worden met zorg ingepast in de bestaande omgeving, waarbij de oorspronkelijke blokstructuren behouden blijven en het open zicht op de achterliggende veen(weide)gebieden wordt versterkt door de aanleg van een groenpark met verbrede watergang. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de wens om een park of ontmoetingsplek voor het dorp te creëren. Voor de niet gerealiseerde sociale woningen zal conform de omgevingsvisie een financiële compensatie worden voldaan. Het plan past daarmee binnen de kaders van omgevingsvisie.
3.4.2 Welstandsnota De gemeenteraad van Kaag en Braassem heeft op 29 juni 2009 besloten het hele grondgebied van Kaag en Braassem vrij te stellen van welstandsbeleid. Uitzonderingen hierop zijn de monumenten en de beschermde dorpsgezichten. Met een specifiek welstandsbeleid voor beschermde dorpsgezichten en monumenten streeft de gemeente naar behoud van het 20
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
cultuurhistorisch en landschappelijk karakter. Dit specifieke welstandsbeleid is op 6 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. Planspecifiek Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen beschermd worden. Aangezien in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen aanwezig zijn kan geconcludeerd worden dat het plan past binnen de kaders van de welstandsnota en dat vanuit de nota geen bijzondere welstandeisen gelden. Het gebied ligt tevens buiten het beschermd dorpsgezicht van Kaag.
3.4.3 Duurzaamheid De gemeente Kaag en Braassem vindt het duurzaam ontwikkelen van het stedelijke gebied belangrijk. Daarom streeft de gemeente Kaag en Braassem ernaar bij elke ruimtelijke ontwikkeling de schade aan het milieu en de menselijke gezondheid op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de stedelijke ontwikkeling op een zo hoog mogelijk niveau brengen. In de duurzaamheidsagenda Kaag en Braassem 2016-2020 worden de ambities en prioriteiten op het gebied van duurzaamheid voor de gemeente vastgelegd. De eerste ambitie betreft samenwerken aan en communiceren over duurzaamheid. De tweede ambitie heeft betrekking op de inhoud en gaat over energie, mobiliteit, circulaire economie, water en groen en de gemeentelijke organisatie. Zo is de ambitie dat de gemeente in 2040 energie neutraal is, vervoerswijzen die het minst belastend zijn voor het milieu gestimuleerd worden, 75% van het huishoudelijke afval gescheiden wordt, nieuwbouw energieneutraal is (nul-op-de-meter woningen) en bij bestaande bouw wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk rendement, er samen wordt gewerkt aan het behoud en ontwikkeling van natuur en in het verlengde daarvan het vergroten van betrokkenheid van bewoners, bedrijven en organisaties bij de waarde van groen.
Planspecifiek Bij de nieuwbouw worden energieneutrale woningen (nul-op-de-meter woningen) gerealiseerd, waarbij wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk rendement. Ook wordt een groen park aangelegd waarbij ingezet wordt op het behoud en de ontwikkeling van natuur en het vergroten van de beleving van dit groen door omwonenden. Het plan past daarom binnen de kaders van de duurzaamheidsagenda.
21
Bestemmingsplan Irenelaan 3a, Kaag
4
Nieuwe situatie
4.1 Programmatische uitgangspunten Aantal woningen Voor de bepaling van het aantal woningen biedt het bestemmingsplan aanknopingspunten. Momenteel kunnen op het terrein nog 17 recreatiewoningen á 60 m 2 worden gerealiseerd plus 60 m2 aan toiletgebouwen. Dit komt neer op 1.080 m2 bebouwing met een hoogte tot 4 meter. In het plan is uitgegaan van een lager aantal woningen, maar dan voor permanente bewoning, met een footprint van maximaal 1.220 m2. De hoogtes zijn daarbij bescheiden om te forse volumes te voorkomen. Naast woningen zal een deel van de voormalige camping (ca. 7.500 m2), als groenvoorziening en water, teruggegeven worden aan het openbaar gebied. Het plan in relatie tot de Omgevingsvisie Kaag en Braassem Het plan is opgenomen als potentiële woningbouwlocatie in de Omgevingsvisie Kaag en Braassem. Het programma is in verhouding tot de huidige bouwmogelijkheden (bestemmingsplan) een beperkte en toekomstbestendige toevoeging. Er is geen sprake van een grootschalige ontwikkeling. Tevens wordt invulling gegeven aan de wens een park of ontmoetingsplek voor het dorp te creëren. Overige programmatische uitgangspunten • Parkeren oplossen conform parkeerbeleid gemeente Kaag en Braassem; • Minimaal 15% van extra verhard oppervlak compenseren als open water.
4.2 Ruimtelijke opzet Hoofdopzet Belangrijke kwaliteit van het gebied is het open zicht naar het weiland in combinatie met openbare toegankelijkheid. Omdat op de noordelijke strook al bebouwing staat, en het zicht is belemmerd, is ervoor gekozen het zuidelijke deel grotendeels vrij te houden en bebouwing alleen te projecteren op het noordelijke deel. Het hierdoor ontstane park wordt opnieuw ingericht, in samenspraak met omwonenden. Waar mogelijk zullen waardevolle bomen behouden blijven en langs de aangrenzende tuinen kan één beeld ontstaan door nieuwe aanplant van hagen. Het water midden in het gebied wordt verruimd richting het noorden zodat dit niet ten koste gaat van het openbaar groen. Op de noordelijke strook ontsluit de middenroute blijvend de recreatiewoningen. Daarmee ontstaan logischerwijs twee woonstroken. Invulling van de woonstroken Uitgegaan is van aantrekkelijke randen richting het openbaar gebied en geen achtertuinen. De zuidelijke woonstrook aan het water leent zich uitstekend voor bijvoorbeeld terraswoningen aan het water. De noordelijke woonstrook kan losser worden, met vrijstaande woningen op ruime kavels en behoud en ecologische versterking van de waterkanten. Om te voorkomen dat aan het park te hoge bebouwingsdichtheid ontstaat, zijn de waterwoningen 2-laags uitgevoerd.