Concept Regionale Woonagenda Holland Rijnland

Hierdoor kan instroom niet altijd voorkomen worden, blijven mensen langer dan gewenst in een intramurale setting wonen of vallen groepen tussen wal en schip. Om dit te ondervangen vergroten we de voorraad kleine goedkope woningen (zie opgave meer goedkope huurwoningen toevoegen). Daarnaast verhogen we stapsgewijs het aantal contingenten van 194 (in 2022) naar 300 in 2026. Daarnaast gaan we de contingenten anders verdelen. Omdat het aandeel inwoners dat (al dan niet tijdelijk) gebruik maakt van intramurale voorzieningen ongeveer gelijk is in elke gemeente, verdelen we vanaf 2024 het aantal contingenten op basis van het aantal inwoners in elke gemeente. Wat dit betekent voor elke subregio is doorgerekend in bijlage 2. Daarnaast kijken we of we het aandeel 15 Deze aantallen betreft een analyse van de behoefte als onderdeel van het woningmarktonderzoek 2021 ter

voorbereiding van deze agenda, het huidige aanbod is hierbij niet geïnventariseerd.

20

contingenten om instroom te voorkomen op kunnen hogen. Tot slot is het van groot belang dat goede begeleiding geborgd blijft. De huidige werkwijze met een 3 partijenovereenkomst en 2 jaar begeleiding werkt goed. Ook onderzoeken we of we op regionaal niveau prestatieafspraken kunnen maken met zorgen welzijnspartijen, corporaties en gemeenten over het voorkomen van instroom en het faciliteren van uitstroom uit intramurale voorzieningen. Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

Primair verantwoordelijk

We onderzoeken of we op regionaal niveau prestatieafspraken kunnen maken over het voorkomen van instroom en het faciliteren van uitstroom uit intramurale voorzieningen met gemeenten, regio’s zorg- en welzijnspartijen

De regio

Ondersteunend

Gemeenten

Uitvoeringstermijn

2023

Opgave 3: Ook particuliere sociale huurwoningen zijn ‘echte’ sociale huurwoningen Afspraken tot en met 2030: 5. Sociale huurwoningen moeten beschikbaar zijn voor alle doelgroepen. Ook de woningen die verhuurd worden door particulieren. Dit gaan we doen door nieuwe particuliere sociale huurwoningen van verhuurders met 10 of meer woningen in een regiogemeente verplicht deel te laten nemen in het regionale woonruimteverdeelsysteem via de regionale huisvestingsverordening. Daarbij hebben we aandacht voor de spreiding / spikkeling van deze woningen in een complex of plan.

We zien dat particulieren en private partijen woningen verhuren in de sociale huursector, maar daarbij niet altijd goed inspelen op de opgaven die wij zien. Zo zijn deze woningen niet altijd beschikbaar voor de mensen die een sociale huurwoningen het hardst nodig hebben. Vaak zijn particuliere sociale huurwoningen klein en worden ze tegen een hoge prijs verhuurd (net onder de sociale huurgrens). En vaak worden deze woningen niet ingezet voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen (in tegenstelling tot sociale huurwoningen van corporaties). Als sociale huurwoningen door particulieren worden verhuurd, vinden wij het van belang dat die woningen ook voor de gehele doelgroep (waaronder ook kwetsbare huishoudens) beschikbaar komen. Dit gaan we doen door de nieuwe particuliere sociale huurvoorraad in het regionale woonruimteverdeelsysteem op te nemen via de regionale huisvestingsverordening.

21

Bijlage 1: Behoefte sociale huur en inhaalvraag Toekomstige behoefte Op basis van de nieuwe demografische prognose van de provincie (2021), verhuisbewegingen vanuit CBS microdata en woonwensen afgeleid uit het WoOn (2018) is de behoefte naar woningen berekend voor de regio. Dit geeft het volgende beeld: Figuur 1: Kwalitatieve woningbehoefte in beeld

Bron: Provinciale prognose, verhuisbewegingen uit CBS microdata en woonwensen uit het WoOn, bewerking Companen

Als we kijken naar de behoefte aan sociale huur en deze op subregionaal niveau verdelen, zien we het beeld: Tabel 1: Toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen naar Subregio

Behoefte tot 2030 65.515 woningen Tot Ca. +1.100 woningen Tot Ca. + 1.925 woningen Tot Ca. +2.325 woningen Tot Ca. +5.350 woningen

Huidige stand corporatie woningen Behoefte Subregio Noord Behoefte Subregio Oost Behoefte Subregio West Behoefte Holland Rijnland

Inhaalvraag Naast de toekomstige behoefte is een inschatting van het inhaaltekort aan sociale huurwoningen gemaakt. Voor deze berekening zijn de indicatoren en normen uit de huidige Woonagenda gebruikt. Op basis van het jaarverslag Holland Rijnland Wonen uit 2020 zijn de huidige scores berekend en is het verhoudingsgetal tot de norm berekend.

22

Tabel 2: Indicatoren schaarste sociale huur

Indicator Grenswaarde

Zuivere reactiegraad16 20

Aandeel zonder bemiddeling 80%

Regionale slaagkans 20%

Score 2020

43

72%

12%

Verhoudingsgetal

0,5

1,11

1,7

Elke norm is uitgedrukt in een afwijking ten opzichte van de gestelde norm. Bijvoorbeeld, bij gemiddeld 22 zuivere reacties zou dit tot uitdrukking komen in een getal 1,1 (22 gedeeld door de norm van 20). De optelling van de drie normen is gemiddeld, waardoor een gemiddelde score van spanning ontstaat. Deze bedroeg voor de regio 1,1. Bij een score van 1 zou er volgens de gestelde normen geen schaarste zijn. Op basis van het aantal vrijgekomen woningen kunnen we bepalen wat nodig zou zijn geweest om de score 1 te halen. Dat aantal vrij te komen woningen is via een gemiddelde mutatiegraad vertaald naar de totale woningvoorraad. Een vergelijking met de huidige voorraad laat het tekort zien. Het gemiddelde verhoudingsgetal voor de regio is 1,1. Er waren in 2020 3.464 toewijzingen in de bestaande voorraad. Om op een verhoudingsgetal van 1 uit te komen zouden dit er 3.780 moeten zijn. Bij een mutatiegraad van 5,2% vertalen 316 extra beschikbaar komende woningen zich naar ongeveer 6.100 woningen. Tabel 3: Schatting tekort sociale huurwoningen

Schatting tekort Gemiddelde verhouding tot normen

1,1

Aantal verhuurde woningen

3.464

Aantal benodigde woningen om op 1 uit te komen

3.780

Mutatiegraad

5,20%

Aantal benodigde woningen

Ca. 6.100

Dit leidt tot een opgave van circa 30% sociale huur in nieuwbouwplannen.

16 Het gedrag tussen groepen woningzoekenden verschilt. Jongeren reageren vaker en minder gericht, terwijl

senioren doorgaans zeer kritisch hun wens afwegen. Bovendien wordt het aantal reacties vertekend door weigeringen die er tegenover staan. De weigeringen geven ook inzicht in de druk op de markt. Door het gemiddelde aantal reacties te delen op de weigeringsgraad, ontstaat een ‘zuivere reactiegraad’.

23

Bijlage 2: Verdeling contingenten naar inwoners In de onderstaande tabel is de huidige verdeling van het aantal contingenten over de subregio’s vergeleken met een verdeling op basis van de bevolking. In de huidige verdeling worden de contingenten toegewezen o.b.v. het aantal woningen dat corporaties bezitten. In de verdeling o.b.v bevolking wordt gekeken naar de procentuele verdeling van inwoners over de regio.

Subregio Noord Oost West Holland Rijnland

Bevolking

%

127.032 169.279 277.022 573.333

22% 30% 48% 100%

Op basis van bevolking (1 jan. 2022) 40 53 87 181

Huidige verdeling (2021)* 36 45 100 181

Bron: Holland Rijnland Wonen (Jaarrapport 2022) en CBS *Let op: Dit is gebaseerd o.b.v. het aantal mensen dat via de contingentregeling een woning heeft toegewezen gekregen.

24

Bijlage 3: Wat speelt er – Het verhaal van de regio Als onderdeel van de Onderzoeksnotitie: “Analyse met aanpak voor vervolg Woningbouw” (2022) is het verhaal van de regio opgesteld. Hierin zijn ter voorbereiding van het opstellen van de RWA de ontwikkelingen die uit het woningmarktonderzoek, de interviews en het themacafé (2021) naar voren zijn gekomen samengevat. Deze secie van de notitie is hieronder weergegeven.

Grote tekorten, woningbehoefte fors hoger: 30.500 tot 2030 De kranten staan er vol mee, het is inmiddels dagelijks nieuws. Het getal van 1 miljoen woningen dat er tot 2030 bij zou moeten komen, staat inmiddels bij velen op het netvlies. Of het nou geheel klopt of niet, we staan voor een uitdagende opgave. Het is zaak de bouwproductie in het land op gang te krijgen en te houden in een periode waarin personeelstekorten, PFAS en stikstofproblematiek de bouwsector parten spelen. In de provincie Zuid-Holland zien we dat de tekorten in de afgelopen jaren verder zijn opgelopen. De nieuwe Woningbehoefteraming 2021 van de provincie Zuid-Holland spreekt wat dat betreft boekdelen: deze is in alle regio’s van de provincie aanzienlijk hoger dan raming 2019, mede door het meenemen van het woningtekort in de berekening. In onze regio is de door de provincie ingeschatte woningbehoefte voor de periode 2021-2030 + 30.500, terwijl de vorige prognose voor deze periode nog uitkwam op 22.800 (33% hoger). Bovendien is circa 60-70% van onze inwoners afhankelijk van het betaalbare segment (tot ongeveer €355.000; NHG grens prijspeil 2022). Dat levert een forse opgave op voor de woningbouwproductie in de komende jaren. Deze nieuwe opgave is nog niet verwerkt in het lokale beleid van de gemeenten.

Forse prijsstijgingen in de koopsector Ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen voor grote vraagstukken op de woningmarkt, waarbij de woningzoekende het nakijken heeft. Het tekort aan sociale huurwoningen is verder opgelopen, wachttijden voor sociale huurwoningen lopen hard op en woningzoekenden zoeken inmiddels steeds meer creatieve oplossingen om toch aan de begeerde woning te komen. Het is dringen bij te koop staande woningen, waarbij direct al boven de vraagprijs bieden het nieuwe normaal lijkt. Daarbij speelt in toenemende mate dat mensen die over mogelijkheden en middelen (of bemiddelde ouders) beschikken uiteindelijk hun weg wel vinden. Met moeite en tegen een hoge prijs, maar toch… Maar zij die dat niet hebben steeds komen steeds meer in de problemen. De tweedeling tussen haves en havenots neemt hard toe. De prijzen in de koopsector zijn na een daling als gevolg van de vorige crisis in het begin van het vorige decennium vanaf 2015 weer sterk toegenomen. Inmiddels liggen de gemiddelde transactieprijs in de regio tussen de € 330.000,- in Subregio Oost en € 400.000,- in Subregio West (zie figuur 2).

25

Figuur 5: Gemiddelde huizenprijs regio Holland Rijnland 2007-2020 naar subregio

Bron: Vastgoedmonitor

Dat levert knelpunten voor groepen woningzoekenden op de woningmarkt. Op basis van een indicatie van de leencapaciteit van inkomensgroepen van het Nibud (zie tabel 1 en 2) kunnen we grofweg stellen, dat huishoudens met een jaarinkomen boven ca € 35.000,- tot ca € 70.000,- weinig keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Dit zijn de zogenaamde middeninkomens. Ze komen in veel gevallen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en de keuzemogelijkheden op de koopmarkt (tot ca. de NHG grens) zijn zeer beperkt. De realisatie van betaalbare woningen voor deze groep (middenhuur tot € 1.000,en goedkope koop tot € 250.000,-) komt langzaam op gang en de woningen blijven veelal niet op de lange termijn betaalbaar voor deze groep. Tabel 3: Leencapaciteit éénverdieners

Bruto jaarinkomen 2021* 2020 2021 Verschil

€35.490 €159.205 €161.434 +€2.229

€50.700 €233.268 €236.533 +€3.265

€70.980 €375.561 €372.540 -€3.021

€25.350 & €12.675 €170.577 €172.965 €+2.388

€35.490 & €17.745 €238.808 €248.360 €+9.552

€50.700 & €25.350 €402.387 €408.020 €+5.633

Tabel 4: Leencapaciteit tweeverdieners

Bruto jaarinkomen 2021* 2020 2021 Verschil

*let op: Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1,4% in 2021 Bron: Nibud

Grootste problemen in souterrain van de woningmarkt ‘Reguliere’ woningzoekenden moeten langer zoeken De markt zit op slot, prijzen van koopwoningen stijgen tot ongekende hoogte, middeninkomens zitten in de knel. Daarnaast is het met name dringen op de markt voor sociale huurwoningen, waar al deze groepen aan de bel trekken om zo snel mogelijk in aanmerking te komen voor een woning. Het aantal ingeschrevenen is de afgelopen jaren snel gestegen (met name < 40 jaar, alleenstaand met laag inkomen) en ‘gewone’ woningzoekenden reageren steeds massaler op vrijkomende sociale huurwoningen. De gemiddelde inschrijfduur17 is sterk opgelopen en ook de gemiddelde zoektijd18 vertoont een stijgende lijn (inmiddels meer dan 2 jaar). 17 De tijd tussen inschrijving en het betrekken van een sociale huurwoning. 18 De tijd tussen de eerste reactie op en het betrekken van een sociale huurwoning.

26

Figuur 6: Gemiddelde inschrijfduur (in maanden) en aantal ingeschrevenen in Holland Rijnland; 2018-2020

Spoedzoeker ‘tussen wal en schip’ Maar er is meer aan de hand. Juist ook aan de ‘onderkant’ van de woningmarkt komen mensen moeilijk aan passende woonruimte. De grootste verliezers zijn de mensen die nu nog geen woning hebben (starters, studenten), geen woning meer hebben (daklozen, bankslapers, relatieverbrekingen, et cetera), vanuit onveilige landen een goed heenkomen hebben moeten zoeken (vergunninghouders) of heel hard een eigen huisje nodig hebben om een start te maken vanuit een instelling of maatschappelijke opvang.

Natuurlijk zijn er de vangnetten waar mensen op terug kunnen vallen: de urgentieregeling en de contingentregeling. Al met al lijken deze systemen goed te werken. Er is draagvlak bij woningzoekenden zelf, de regelingen zijn helder en worden ervaren als rechtvaardig. Maar het blijft verdelen van schaarste en alhoewel de regelingen als eerlijk ervaren worden, voorkomen ze niet, dat mensen die met grote spoed een woning nodig hebben ‘tussen wal en schip’ vallen. Dit gaat met name om mensen die: • te weinig inschrijfduur om in het reguliere systeem aan een woning te komen; • niet vallen binnen de criteria van de urgentie- en contingentregeling (ook statushouders, stadsvernieuwingsurgenten); • weinig middelen hebben (netwerk, competenties, inkomen); • toch op korte termijn onderdak nodig omdat anders dakloosheid dreigt.

27

Soms vinden deze mensen toch nog hun weg, doordat ze via individueel maatwerk op casusniveau of de calamiteitenregeling (3% regeling) alsnog een woning toegewezen krijgen. Maar daarmee dreigt enige ondermijning van de reguliere regelingen. Juist voor deze groep is het belangrijk om extra inzet te plegen zodat we tot individueel maatwerk op casusniveau kunnen komen. Immers, in geval van dreigende dakloosheid ontstaat het gevaar van een vicieuze cirkel die moeilijk te doorbreken is. Gemeenten en de regio zien echter dat spoedzoekers steeds vaker terechtkomen in onzelfstandige of tijdelijke woonruimte van particuliere verhuurders. Denk hierbij aan vakantieparken of verkamerde woningen. Dit is niet in alle gevallen een gewenste vorm van huisvesting (hoewel bijvoorbeeld Divorce Housing juist wel een goede toevoeging is). Ook zet het verder druk op de beschikbare kamers voor studenten in met name Leiden en Alphen aan den Rijn. We hebben de omvang van de groep die tussen wal en schip grof benaderd op basis van het rapport “Souterrain van het wonen” van Platform31. Dit heeft als uitgangspunt dat 10% van de actief woningzoekenden tot spoedzoekers behoren.

Onder het echte souterrain vallen onder andere volgende groepen: • Dak- en thuislozen • Exgedetineerden • Scheidingen/gebroken relaties • Mensen zonder verblijfsvergunning • GGZ cliënten, uitstromers uit BW • Economisch daklozen: bankslapers, vakantieparkbewoners Voor de benadering van het aantal spoedzoekers in Holland Rijnland hebben we een bandbreedte van 8% - 12% van het aantal actief woningzoekenden naar sociale huurwoningen als basis genomen. Daar hebben we vervolgens het aantal personen dat onder één van de reguliere regelingen valt (urgenten, stadsvernieuwingsurgenten, statushouders, contingenten) en het aantal personen dat via lokaal maatwerk een woning bemiddeld krijgt van afgetrokken. Op basis van deze berekening schatten we het aantal spoedzoekers waar wij regio en gemeenten samen met onze partners (corporaties, zorgaanbieders) een oplossing voor willen vinden op circa 1.150 – 2.300 huishoudens. Voor deze groep is een dak boven het hoofd absolute prioriteit, om een goede basis te geven voor de aanpak van eventuele andere problemen. Bij de analyse hebben we met een schuin oog gekeken naar de benadering van de gemeente Alphen aan den Rijn. De conclusies en orde van grootte zijn in hoofdlijnen vergelijkbaar.

28

Perspectief voor woonwagenbewoners In 2020 is een onderzoek naar woonwensen van woonwagenbewoners uitgevoerd in de regio. 50 geïnterviewden hebben aangegeven op korte termijn (0 tot 5 jaar) en 55 op de middellange termijn (5 tot 20 jaar) een verhuiswens te hebben. Uit onderzoek uit 2018 blijkt daarnaast dat zowel het landelijk gemiddelde als het gemiddelde aantal standplaatsen in Holland Rijnland 1,2 per 1.000 woningen is. Ten aanzien van de uitbreiding van het aantal woonwagens en standplaatsen hebben de gemeenten afgesproken in de regio bij nieuwbouw als richtlijn het landelijk gemiddelde van 1,2 standplaats per 1.000 nieuwbouwwoningen te hanteren. Dit betekent dat er een opgave ligt om tot 2030 van 36 nieuwe standplaatsen toe te voegen. De regionale gemeenten hebben gezamenlijk besloten deze opgaven de komende jaren subregionaal op te pakken. Ruimte voor arbeidsmigranten De economie groeit en de vraag naar werknemers is groot. Veel bedrijven in de regio zetten in toenemende mate arbeidsmigranten in om aan de groeiende arbeidsvraag te voldoen. Deze arbeidsmigranten verblijven voor korte of langere termijn in de regio: liefst op niet al te grote afstand van de werklocaties. Het aanbod op de woningmarkt is vaak onvoldoende afgestemd op deze vraag. De arbeidsmigranten zoeken hun weg op de woningmarkt.

In een markt waar schaarste aan de orde van de dag is, leidt dit soms tot verdringing en ongewenste huisvestingsituaties. Voorbeelden daarvan zijn concentraties van verkamering van reguliere woningen, het wonen in of bij bedrijfsgebouwen, het wonen op vakantieparken, et cetera. Arbeidsmigranten werken voor een korte of langere periode in Nederland. In de praktijk is er weinig onderscheid naar huisvestingsvraag tussen short-stay (binnen een jaar) en mid-stay (tot drie jaar). Voor lang- of permanent verblijvende arbeidsmigranten is de huisvestingsvraag te kenmerken als een reguliere woningvraag: zowel in de huur- als koopsector. Overigens is het onderscheid tussen short-, mid- en longstay een glijdende schaal. Mensen weten vaak vooraf niet of hun verblijf in Nederland leidt tot tijdelijke of permanente vestiging. Daardoor lopen ook huisvestingsvragen in elkaar over. De scheidslijnen zijn daarom niet heel scherp te trekken. In de afgelopen jaren is het aantal inwoners met uit Midden- en Oost-Europese landen sterk toegenomen (zeker sinds 2010). Opvallend is dat het aantal en aandeel Polen de laatste jaren wat afneemt, terwijl het aantal mensen uit de overige MOE-landen stijgt. In onze regio hebben we relatief veel arbeidsmigranten, bijvoorbeeld in de Visverwerkende industrie in Katwijk, de zuivelindustrie rondom Bodegraven en Nieuwkoop en de tuinbouw en bollenkweek in Bollenstreek.

29

De verwachting voor de toekomst is, dat het aantal arbeidsmigranten verder sterk zal toenemen. Dat brengt een opgave met zich mee voor reguliere huisvesting van longstay arbeidsmigranten en een opgave voor alternatieve woonvormen voor short- en midstay. Het is aan de gemeenten om hier in samenwerking met bedrijven en uitzendorganisaties passende huisvesting voor te bieden.

Bron: Provinciaal onderzoek Arbeidsmigranten

Inspelen op vergrijzing, groeiende vraag wonen met ondersteuning In 2040 zal 33% tot 42% van de huishoudens ouder zijn dan 65 jaar. Nu is dat 27% tot 30% (marge geeft de verschillen in de subregio’s weer). Deze vergrijzing zien we vooral in subregio’s Noord en Oost, waar een verdubbeling plaatsvindt van het aandeel huishoudens boven de 85 jaar. In de subregio West speelt dit iets minder. Waarschijnlijk omdat Leiden als studenten stad nu en in de toekomst jonge mensen blijft trekken. Steeds meer ouderen zullen in een reguliere woning kunnen blijven wonen, wellicht met enkele aanpassingen. Echter, er is ook een groep ouderen die wat meer zorg nodig heeft. Die zoeken vooral naar een tussenvorm, zoals geclusterde woonvormen. Een doorrekening van de provinciale prognose laat een sterk toenemende vraag naar deze woningen zien (zie paragraaf 3.5), met name in de subregio Noord maar ook in Oost en West. Naast reguliere en geclusterde woningen zal door het groeiende percentage huishoudens van 85 jaar of ouder de vraag naar 24-uurszorg blijven stijgen. Dit geldt vooral voor de 24uurszorg voor mensen met psychogeriatrische klachten (dementie), maar ook de somatische zorg laat een stijging zien.

En er ligt een opgave voor (uitstroom uit en voorkómen instroom in) Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, zoals onder andere verwoord in een recent overzicht Regionale voorzieningen Maatschappelijke zorg Holland Rijnland. Voor wonen ligt er een belangrijke link met de voorrang voor mensen die het echt nodig hebben (contingentregeling). Recente analyses voor wonen en zorg in Katwijk en Alphen aan den Rijn laten zien dat het aantal contingentwoningen niet altijd voldoende is om aan de zorgvraag van deze groep te voorzien. Dit is van belang omdat deze groep zichzelf vaak niet redt op de woningmarkt en in (dure) intramurale voorzieningen blijft zitten waardoor wachtlijsten groeien. Of er dreigt gevaar van dakloosheid.

30