8 Bijlage 7_taxatie inbreng hoofdinfra

8.4.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is aangenomen dat de woning in een goede staat van onderhoud verkeerde. Aangezien de deskundigen uit de akte van levering niet kunnen halen of de genoemde huren betrekking hebben op de gehele onroerende zaak, of delen ervan, kan voor de waardering niet worden uitgegaan van de veronderstelling dat de huren marktconform waren en derhalve kunnen worden gekapitaliseerd. Indien wordt uitgegaan van een woning van 385 m3 en een winkel van 200 m2 (circa 600 m3), blijkt dat er een forse bebouwing aanwezig was. Anderzijds was de bebouwing deels sterk gedateerd. Voor de waardering van de woning is uitgegaan van onderstaande referenties: Straat Noordeinde Aderweg Witte Singel Gemiddeld

Huisnr. Toev. Koop conditie Transactie prijs /Datum 56 Kosten koper € 200.000 17-04-2007 8 R61 Kosten koper € 235.000 15-05-2007 17 Kosten koper € 340.000 27-05-2008

Inhoud woning € / m3

310 € 260 € 400 € €

645 904 850 800

Perceel oppervlak

278 100 255

Bouwjaar / Periode 1906-1930 2003 1936

211

Gelet op het feit dat het een bovenwoning is, is aansluiting gezocht bij de onderzijde van deze referenties. Derhalve is uitgegaan van een waarde van € 200.000,00. Voor de winkelruimte heeft een referentieonderzoek plaatsgevonden. Hieruit zijn de volgende referenties naar voren gekomen:

Blad 13. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

Straat Noordeinde Noordplein

Huisnr. Per jaar 33 25.000,00 6 45.000,00

m2 per jaar 172,41 187,50

Gebouw opp. Bouwjaar/Periode 145 1960 240 1960

Datum afmelding 17-09-2007 25-05-2007

Uitgaande van een huurwaarde van € 150,00 per m 2 voor het winkeldeel (rekening houdende met de ouderdom) op basis van de informatie uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen is aangenomen dat circa 50% van de winkelruimte opslagruimte is. Hieraan is een huur toegekend van € 50,00 per m2, zodat is gerekend met een gemiddelde huurwaarde van € 100,00 per m2, voor 200 m2 uitmakende een bedrag van € 20.000,00. Voor de bedrijfsruimte is uitgegaan van een huurwaarde van € 25,00 per m2. Bij 290 m2 resulteert dit in een bedrag van € 7.250,00 per jaar. Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de huurwaarde voor het commerciële deel € 27.250,00 per jaar. Uitgaande van een bar van 11% (in verband met de ouderdom van de onroerende zaak), resulteert dit in een waarde van € 247.727,00. De totale waarde bedraagt derhalve afgerond € 450.000,00. Gelet op het feit dat de eigenaar in dit geval de onroerende zaak enkel verhuurde is er geen sprake van aankoop van een vervangend object, waardoor de volledige schadeloosstelling zeer beperkt is. De totale inbrengwaarde wordt dan ook geraamd op afgerond € 450.000,00.

Floraweg 3 en 5

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres: Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Floraweg 3 en 5 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

€

400.000,00

€ 800.000,00

€

25,00

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woningen incl. grond kassen incl. voorzieningen en bedrijfsruimte

2 stuks 8.200 m²

€

205.000

Subtotaal Grond Agrarische grond Subtotaal

€ 1.005.000

14.658 m²

€

20,00

€

293.160 €

293.160

Totaal

€

1.298.160

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

1.298.160 1.300.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangend bedrijf

Vervangend bedrijf Aanpassingskostenglas Bouwen 2e woning onrendabele top

Hoeveelheid

Eenheid

1 post 8.200 m² 20%

Prijs per eenheid

€ €

1.250.000,00 25,00

€

41.000,00

Bedrag

Subtotaal

Totaal

€ 1.250.000 € € €

205.000 200.000 41.000 €

364.000

Totale investering

€

1.614.000

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

€ €

1.300.000 314.000

€ € €

15.700 2.355 13.345

€

133.450

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

5,00% over resterende investering 15,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten Onrendabele top bodemonderzoek Aanloop- en stagnatieschade verhuiskosten

Eenheid

1 post 1 post 1 post

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Prijs per eenheid

€ € €

15.000,00 150.000,00 15.000,00

Bedrag

Subtotaal € € € € €

Totaal

40.000 41.000 15.000 150.000 15.000

€

261.000

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

1.298.160 133.450 261.000

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

1.692.610 1.690.000

Pagina 1 van 8

printdatum: 11-10-2018 modelversie: 1801

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Floraweg 8 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning incl. 1500 m2grond

1 stuks

€

500.000,00

€ 500.000,00

meerwaarde voorzieningen overige tuingrond

1 stuks 5.244 m²

€ €

75.000,00 20,00

€ €

75.000,00 104.880

Subtotaal Grond 3 recreatie percelen Subtotaal

3 st

€

30.000,00

€

€

679.880

€

90.000

90.000

Totaal

€

769.880

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

769.880 770.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangende woning

Hoeveelheid

Vervangende woning

Eenheid

1 post

Prijs per eenheid

€

Bedrag

750.000,00

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

€

750.000

€

679.880

5,00% over resterende investering 10,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Totaal

€

70.120

€ € €

3.506 351 3.155

€

31.554

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

6,50% 1 post 1 post

Prijs per eenheid € €

750.000,00 25.000,00

Bedrag

Subtotaal € € €

Totaal

48.750 25.000 -

€

73.750 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

769.880 31.554 73.750 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

875.184 880.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 32 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

€

€ 320.000,00

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning incl. 226 m2grond

1 stuks

320.000,00

Subtotaal

€

320.000

Totaal

€

320.000

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

320.000 320.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangende woning

Hoeveelheid

Vervangende woning

Eenheid

1 post

Prijs per eenheid

€

Bedrag

325.000,00

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

€

325.000

€

320.000

5,00% over resterende investering 10,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Totaal

€

5.000

€ € €

250 25 225

€

2.250

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

6,50% 1 post 1 post

Prijs per eenheid € €

325.000,00 10.000,00

Bedrag

Subtotaal € € €

Totaal

21.125 10.000 -

€

31.125 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

320.000 2.250 31.125 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

353.375 350.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres: Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 36 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

€

€ 244.200,00

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning incl. 226 m2grond

1 stuks

244.200,00

Subtotaal

€

244.200

Totaal

€

244.200

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

244.200 240.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangende woning

Hoeveelheid

Vervangende woning

Eenheid

1 post

Prijs per eenheid

€

Bedrag

260.000,00

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

€

260.000

€

244.200

5,00% over resterende investering 10,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Totaal

€

15.800

€ € €

790 79 711

€

7.110

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

6,50% 1 post 1 post

Prijs per eenheid € €

260.000,00 12.500,00

Bedrag

Subtotaal € € €

Totaal

16.900 12.500 -

€

29.400 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

244.200 7.110 29.400 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

280.710 280.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 38 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

€

€ 540.000,00

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning incl. 1574 m2grond

1 stuks

540.000,00

Subtotaal

€

540.000

Totaal

€

540.000

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

540.000 540.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangende woning

Hoeveelheid

Vervangende woning

Eenheid

1 post

Prijs per eenheid

€

Bedrag

580.000,00

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

€

580.000

€

540.000

5,00% over resterende investering 10,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Totaal

€

40.000

€ € €

2.000 200 1.800

€

18.000

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

6,50% 1 post 1 post

Prijs per eenheid € €

580.000,00 25.000,00

Bedrag

Subtotaal € € €

Totaal

37.700 25.000 -

€

62.700 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

540.000 18.000 62.700 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

620.700 620.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 38a 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

780 m2

€

200,00

€ 156.000,00

1.303 m2

€

100,00

€

Subtotaal

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik Opstallen grond

130.300

Subtotaal

€

286.300

Totaal

€

286.300

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

286.300 290.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangend bedrijf

aankoop grond Bouwkosten opstallen Totaal

Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

125 € 350 €

1.303 m2 780 m2

€

435.875

€

286.300

5,00% over resterende investering 25,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

Totaal

162.875 273.000

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

10 jaar

€

149.575

€ € €

7.479 1.870 5.609

€

56.091

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten notaris en makelaar (BTW) verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

1 post 1 post

Prijs per eenheid

€

5.000,00

Bedrag

Subtotaal € € €

Totaal

2.500 5.000 -

€

7.500 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

286.300 56.091 7.500 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

349.891 350.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 40 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

Subtotaal

€

€ 540.000,00

Totaal

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning incl. 1500 m2grond Grond agrarisch opstallen

1 stuks

540.000,00

13.790 m2

€

20,00

€

275.800

284 m2

€

150,00

€

42.600

Subtotaal

€

858.400

Totaal

€

858.400

Totaal vermogenschade Afgerond

€ €

858.400 860.000

Investeringsschade/inkomensschade aankoopkosten vervangende bestaande woning

Hoeveelheid

Vervangende woning

Eenheid

1 post

Prijs per eenheid

€

Bedrag

950.000,00

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen Resteert jaarlijks nadeel

Subtotaal

€

950.000

€

858.400

5,00% over resterende investering 10,00% over jaarlijks resterende investering

Totale investeringsschade

10 jaar

Totaal

€

91.600

€ € €

4.580 458 4.122

€

41.220

Overige schaden Hoeveelheid Aankoopkosten Aankoopkosten bedrijfsschade verhuiskosten en wederinrichtingskosten Deskundigenkosten

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

Eenheid

6,50% 1 post 1 post

Prijs per eenheid € € €

950.000,00 20.000,00 25.000,00

Bedrag

Subtotaal € € € €

Totaal

61.750 20.000 25.000 -

€

106.750 + 2 P.M.

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

858.400 41.220 106.750 + 2 P.M.

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

1.006.370 1.010.000 + 2 P.M.

Berekening inbrengwaarde Algemeen Opdrachtgever: Adres Dossier: Datum: Status:

Gemeente Kaag en Braassem Noordeinde 42a 1642,3 10 oktober 2018 concept

Vermogenschade Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Werkelijke waarde op basis voormalig gebruik woning bedrijfsmatighuurwaarde BAR Totaal vermogenschade Afgerond

Bedrag

Subtotaal

Totaal

€ 200.000,00 27.250,00 11%

€ 247.727,27 € €

447.727 450.000

Recapitulatie Totaal bedragen Vermogensschade Investeringsschade/inkomensschade Overige schaden

€ € €

450.000 -

Totaal schadeloosstelling Afgerond

€ €

450.000 450.000