Document · PDF

8 Bijlage 7_taxatie inbreng hoofdinfra

Gemeenteraad 10 oktober 2022, gemeente Kaag en BraassemBij agendapunt: Herstelbesluit / Gewijzigd Exploitatieplan “Braassemerland 2019”10.940 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Deskundigenadvies inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Opdrachtgever

Gemeente Kaag en Braassem Kenmerk

1642.3-D1c1/fs/s Deskundigen

T.A. (Bertold) te Winkel F.C.L.G. (Frank) Schavemaker Datum

16 oktober 2018 Status

Concept

Versie 18.2

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 2.

Kaag en Braassem

Titel

: Deskundigenadvies inbrengwaarde | Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Opdrachtgever

: Gemeente Kaag en Braassem

Kenmerk

: 1642.3-D1c1

Deskundigen

: ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT : ir. F.C.L.G. Schavemaker RT

Datum

: 16 oktober 2018

Status

: Concept

Gloudemans Hintham 117c 5246 AE Rosmalen Postbus 455 5240 AL Rosmalen T 073 641 33 12 F 073 643 03 98 I gloudemans.nl

1642.3-D1c1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5 1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 6 1.6. Doel van de raming ........................................................................................................... 6 1.7. Exploitatieplangebied ........................................................................................................ 6 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 6 1.9. Te waarderen belang ........................................................................................................ 7 1.10.

Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 7 1.11. Stukken.............................................................................................................................. 7 1.12. Opname ............................................................................................................................. 7 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.14. Peildatum........................................................................................................................... 7 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 1.16. Versies............................................................................................................................... 8 1.17. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 8 1.18. Conformiteit NRVT / EVS .................................................................................................. 8 1.19. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.21. Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9 2.1. 2.2.

Omschrijving plangebied .............................................................................. 11 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Algemene uitgangspunten................................................................................................. 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 10

Omschrijving te taxeren onroerende zaak ...................................................................... 11 Kadastrale kaart .............................................................................................................. 11 Ligging van het plangebied ............................................................................................. 12 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 12

Waardering ..................................................................................................... 14 4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 14 4.2. Wettelijk kader ................................................................................................................. 14 4.3. Complex .......................................................................................................................... 15 4.4. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 16 4.5. Gebruikte methode .......................................................................................................... 17 4.6. Conclusie ......................................................................................................................... 19 4.7. Waarde bebouwde objecten............................................................................................ 19 4.8. Back-testing ..................................................................................................................... 19 4.9. Onzekerheden waardering .............................................................................................. 19 4.10.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 20 4.11. Finale waardering ............................................................................................................ 20

Bijlagen .......................................................................................................... 21

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 4.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Kaag en Braassem De heer M. Bosman Postbus 1 2370 AA ROELOFARENDSVEEN 071 332 72 72 mbosman@kaagenbraassem.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer T.A. te Winkel Postbus 455 5240 AL ROSMALEN 073 641 33 12 btewinkel@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. 1.4.

Opdrachtverstrekking Op @@ @@ 2018 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

1.5.

1.6.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden van de van de Hoofdinfrastructuur van Braassemerland, genaamd Braassemdreef ten behoeve van de opname in de exploitatieopzet van het Braassemerland. Uit de uitspraak van de Afdeling, met kenmerk ECLI:NL:RVS:2018:903 d.d. 16 maart 2018 inzake de gemeente Barneveld, waarin een ontsluitingsweg als bovenwijkse voorziening is toegerekend volgt dat de waarde van de (ondergrond) middels een onafhankelijke taxatie moet worden bepaald. Aangezien deze weg reeds is aangelegd, kan voor het bepalen van de inbrengwaarde niet dezelfde peildatum worden aangehouden als voor de gronden van Braassemerland 2018. Als datum voor het bepalen van de inbrengwaarde is uitgegaan van 1 oktober 2008, de datum waarop het planologische besluit dat ten grondslag ligt aan de komst van deze weg is vastgesteld.

1.7.

Exploitatieplangebied

Ligging Hoofdinfrastructuur

1.8.

Detailuitwerking

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 7.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik, en/of pacht is.

1.10.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daar waar de jurisprudentie van de Afdeling anders geïnterpreteerd wordt dan de Onteigeningsjurisprudentie, is door de deskundigen aansluiting gezocht bij de uitspraken van de Afdeling.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.4 van dit advies informatie op www.bagviewer.nl

1.12.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 7 augustus 2018 bezocht en opgenomen. Deze opname heeft dan ook circa 10 jaar na de peildatum plaatsgevonden. Dit houdt in dat taxateurs op basis van de opname geen zicht hebben op de opstallen die hier in het verleden hebben gestaan. Voor de gegevens van de voormalige opstallen is dan ook uitgegaan van de juistheid van de door de gemeente aangeleverde informatie.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 oktober 2008. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 8.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 16 oktober 2018 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op @@ heeft opdrachtgever per e-mail een reactie gegeven op het conceptadvies. De reactie is als bijlage @ aan dit advies gehecht. De reactie van de deskundigen is in het advies verwerkt.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 1 Afwijking ten opzichte van de eerdere versie(s) bedraagt: n.v.t.

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging. Voorts wordt opgemerkt dat deze raming, gelet op het doel van de raming en de bijbehorende wetgeving en jurisprudentie ook niet geschikt is voor het gebruik voor andere doelen.

1.18.

Conformiteit NRVT / EVS Dit advies betreft wordt door de NRVT geclassificeerd als een wettelijke taxatie waarop de algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT van toepassing zijn. Hierbij gaat de praxis en het wettelijke kader boven de kamerreglementen van het NRVT. Daar waar aansluiting mogelijk is, en dit niet strijdig is, is aansluiting gezocht bij de kamerreglementen.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Voor het opnemen van het deskundigenadvies als bijlage aan het exploitatieplan is geen toestemming nodig.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

1.21.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2015.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 9.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaal verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp) bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De deskundigen zijn bij de waardering uitgegaan van de door de opdrachtgever verstrekte gegevens. Aangezien het per peildatum niet gebruikelijk was om de onroerende zaken in te meten op basis van de NEN 2580, dient rekening gehouden te worden dat deze maten slechts indicatief zijn. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de in 2008 nog aanwezige opstallen, zal zeker bij een deel van deze opstallen asbest zijn verwerkt. Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

2.2.

Blad 10.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving te taxeren onroerende zaak

gemeente

sectie

nummer

grootte

Alkemade

3115

1.66.40 ha

Alkemade

3201

1.42.63 ha

Alkemade

3199

0.13.20 ha

Alkemade

1466

0.71.40 ha

Alkemade

3204

0.93.00 ha

Alkemade

3195

0.00.64 ha

Alkemade

3186

0.23.10 ha

Alkemade

3208

0.19.25 ha

Alkemade

3210

0.03.25 ha

Alkemade

3188

0.14.35 ha

Alkemade

3093

0.07.40 ha

Alkemade

3206

0.07.85 ha

Alkemade

3184

0.30.13 ha

Alkemade

3185

0.00.02 ha

Totaal 3.2.

Blad 11.

te taxeren gedeelte

9.87.81 ha

Kadastrale kaart

Kadastrale kaart, bron, www.kadaster.nl.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 12.

Bij de Kadastrale kaart wordt opgemerkt dat hierbij enkel de percelen zijn betrokken die de gemeente thans in eigendom heeft voor de weg. De percelen van het waterschap zijn niet in de raming betrokken. Deze percelen zijn immers niet verworven. In de kostenraming zijn wel de kosten opgenomen voor de kunstwerken over deze waterlopen. 3.3.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen ten zuiden van de straat Westeinde, tussen de Alkemadelaan en het Noordeinde. Op onderstaande overzichtsfoto is globaal aangegeven hoe de begrenzing loopt van de hoofdinfrastructuur. Hieronder is een luchtfoto van 1 januari 2005 geprojecteerd.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.4.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingplan (per peildatum) Volgens opgave van de opdrachtgever had de onroerende zaak per peildatum een agrarische bestemming, waarbinnen glastuinbouw mogelijk was. Vigerend bestemmingsplan (per heden) De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Braassemerland” van de gemeente Kaag en Braassem, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 1 oktober 2008. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak onder andere bestemd tot “woongebied uit te werken 5”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

Fragment verbeelding

wonen; woonwerkwoningen; zorgwoningen; drijvende woningen en woonboten; maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de aanduiding op de plankaart; 1642.3-D1c1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 13.

f. beroepsmatige activiteiten; g. (hoofd-)ontsluitingswegen en toegangswegen in ieder geval ter plaatse van de indicatieve profielen op de plankaart; h. voet- en fietspaden; i. parkeervoorzieningen; j. groen, water en bijbehorende voorzieningen; k. speel- en sportvoorzieningen en kunstwerken; l. voorzieningen van openbaar nut; m. waterkeringen. Alsmede verkeer. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die kunnen worden opgevraagd bij de gemeente Kaag en Braassem (referentie 211x01796.039511_3, datum 22 oktober 2008).

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 14.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). a) In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Uit de door de gemeente aangeleverde stukken en toelichting volgt dat de bebouwde objecten zijn aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling (met uitzondering van 1 verhuurd object). Aangezien de aankoop heeft plaatsgevonden voor het aanleggen van de weg, is er een causaal verband tussen deze aankoop en de daaropvolgende sloop van deze opstallen. Voor de raming van deze onroerende zaken is dan ook uitgegaan van een verwerving op basis van volledige schadeloosstelling. b) Met betrekking tot de opstallen blijkt uit de oudere luchtfoto’s dat er ten tijde van de aankoop door de gemeente opstallen aanwezig waren. Nu deze opstallen bij de opname niet meer aanwezig waren, hebben taxateurs deze niet zelf kunnen opnemen. Doordat deze opstallen per peildatum wel aanwezig waren, vormen deze wel een onderdeel van de inbrengwaarde. De deskundigen hebben dan ook op basis van de door de gemeente aangeleverde informatie een reconstructie gemaakt van de situatie per peildatum. Hierbij wordt opgemerkt dat per peildatum niemand rekening heeft gehouden dat deze vraag 10 jaar na dato zou spelen.

Derhalve is de beschikbare informatie zeker niet volledig waardoor er een grote taxatieonzekerheid is. De deskundigen weten immers niks over de afwerking, staat van onderhoud, inrichting bedrijfsvoering etc. c) Nu het voormalige gebruik niet bekend is, is uitgegaan dat er geen kosten waren voor het vrijmaken van rechten.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 15.

d) In de raming van de inbrengwaarde zijn geen sloopkosten opgenomen. Nu deze werkzaamheden reeds feitelijk zijn uitgevoerd, kan hierbij worden uitgegaan van de feitelijke kosten. 4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. In de toelichting op het bestemmingsplan (Braassemerland 2008) staat het volgende opgenomen:

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 16.

Uit deze toelichting blijkt duidelijk dat het Braassemerland gezien dient te worden als een ruimtelijke en functioneel samenhangend geheel. Door de gemeente is hierbij toegelicht dat de hoofdinfrastructuur noodzakelijk is in verband met de geplande woningbouw in Braassemerland en dat indien deze ontwikkeling niet had plaatsgevonden deze ook niet zou worden aangelegd. Op basis van bovenstaande zijn de deskundigen van oordeel dat de hoofdinfrastructuur als onderdeel van het complex moet worden beschouwd. 4.4.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse1 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats 1642.3-D1c1

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Strengths  Goed bereikbaar via de snelweg A4.  In een landelijke omgeving gelegen aan het braassemermeer.  Waterrijke omgeving.  De ontwikkeling betreft de 1e fase van de gewenste woningontwikkeling.

Opportunities  Het gebied heeft een grote potentie om te worden ontwikkeld ten behoeve van woningbouw.  De woningmarkt kende de periode voor de peildatum een sterk opgaande lijn.  Door de ligging aan het water met in het gebied veel groen kan een hoogwaardige invulliing worden verkregen.

4.5.

Blad 17.

Weaknesses  Veel glastuinbouw in de nabije omgeving aanwezig.  Draagkracht van de gronden.  Hoeveelheid aan te leggen kunstwerken.  Zeer versnipperd eigendom, waardoor de verwervingskosten aanzienlijk kunnen stijgen.  Bestaande wegen in het plangebied hebben maar een beperkte capaciteit, waardoor het grootste deel van de ontsluiting via nieuwe wegen moet plaatsvinden. Threats  Gronden zijn mogelijk verontreinigd en hebben mogelijke archeologische waarden.  Per peildatum was de economische crisis dagelijks in het nieuws. Volgens Wikipedia bleek begin november 2008 echter pas dat de reeële economie ook in hoog tempo afkoelde. Op basis hiervan blijkt dat de economische situatie per peildatum een aanzienlijke bedreiging vormde. Desondanks zoude de meeste mensen per peildatum de duur en de omvang van de crisis wel gunstiger inschatten dan deze feitelijk is geweest.

Gebruikte methode Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit is gedaan doordat bijvoorbeeld uit later uitgebrachte deskundigenadviezen (Wvg en onteigening) bleek dat er per peildatum nog onvoldoende informatie bekend was om een betrouwbare residuele berekening op te stellen. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 18.

Bij de waardering is rekening gehouden met de volgende gegevens: -

Een deskundigenrapport ex. artikel 16 lid 1 Wvg, d.d. 25 april 2008 inzake de percelen kadastraal bekend als Alkemade, sectie K, nummers 575, 1070 en 2653, tezamen groot 1.54.40 ha voorzien van een glastuinbouwbedrijf. Daarbij is door de deskundigen aangegeven dat er nog veel onzekerheid bestaat over de precieze plannen van de gemeente, het nog op te stellen en uit te werken bestemmingsplan en een in een latere fase op te stellen uitwerkingplan. Daarnaast is overwogen dat de ontwikkeling hoge kosten zal kennen in verband met de voorgenomen uitkoop en herstructurering van glastuinbouwbedrijven en aan te leggen ontsluitingswegen. Gelet daarop zijn de rechtbankdeskundigen tot het oordeel gekomen dat de meest gerede kopers in het vrije verkeer niet meer zullen betalen dan de waarde overeenkomstig het huidige gebruik en bestemming. Hierbij is een waarde aan de grond toegekend van € 27,50 per m2. Een deskundigenrapport ex. artikel 16 lid 1 Wvg, d.d. 13 januari 2011 inzake de percelen kadastraal bekend als Alkemade, sectie K nummers 710, 719, 998 en 2384, tezamen groot 2.17.80 ha voorzien van een glastuinbouwbedrijf. Daarbij is door de deskundigen aangegeven dat als gevolg van de crisis in de glastuinbouwsector de grondwaarde aanzienlijk is teruggelopen. Voor de grondwaarde op basis van het gebruik t.b.v. glastuinbouw wordt dan ook uitgegaan van een bedrag van € 20,00 per m2.

Daarnaast is door de deskundigen een globale residuele berekening opgesteld, op basis waarvan zij tot een complexwaarde komen van € 27,50 per m2. Ondanks dit laatste advies van na de peildatum is, laat dit wel zien dat de grondwaarde in de periode 2008-2011 gelijk is gebleven, met dien verstanden dat de agrarische waarde hierbij is ingehaald door de complexwaarde. De transactie van 1 september 2009 (dus van na de peildatum) waarbij de gemeente 844 m2 grond heeft gekocht voor de infrastructuur een gemiddelde prijs van € 37,57 per m2. Het is deskundigen niet bekend in hoeverre hier een hogere prijs is betaald ter voorkoming van een eventuele onteigening. Gelet op de bij de deskundige bekende transacties van na deze datum, lijkt het de deskundigen wel aannemenlijk dat dit mogelijk is gebeurd. Daarnaast is kennis genomen van de volgende transacties in het plangebied Braassemerland: AKTE_NUMMER DATUM PERCEEL OPPERVLAKTE KOOPSOM € 4 5759900103 15-12-2009 AKM01K 00008D0005 1746 48015 € 4 5019300092 6-7-2006 AKM01K 02450D0001 365 6388 € 4 5019300092 6-7-2006 AKM01K 02450D0003 248 4375 € 4 5451600182 23-4-2008 AKM01K 00619D0003 7430 141975 € 4 5019300092 6-7-2006 AKM01K 02447G0000 312 5460 € 4 5019300093 6-7-2006 AKM01K 02449D0001 28 490 €

27,50 17,50 17,64 19,11 17,50 17,50

Bij voorstaande referenties dient opgemerkt te worden dat deze allemaal binnen de familie hebben plaatsgevonden. Behoudens de eerste, blijkt dat de overige prijzen zijn gebaseerd op een taxatierapport. Uit de transacties van 23-4-2008 blijkt dat in de koopsom de verwachte sloopkosten van de opstallen in mindering zijn gebracht. De waarde na sloop is blijkens de akte van levering getaxeerd op € 30,00 per m2. Uit deze transacties blijkt dus dat de waarden destijds waren gewaardeerd tussen de € 17,50 en de € 30,00 per m2. Ondanks dat aan deze transacties taxaties ten grondslag liggen, dienen ze met voorzichtigheid te worden behandeld, doordat de taxatierapporten inhoudelijk niet kunnen worden beoordeeld en de transacties in de familie hebben plaatsgevonden.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 19.

4.6.

Conclusie Uit het referentieonderzoek blijkt dat er in de jaren voor de peildatum slechts een beperkte hoeveelheid transacties heeft plaatsgevonden, waarbij naar oordeel van de deskundigen niet één transactie kan worden aangeduid als een zuivere grondtransactie. Ondanks de bandbreedte binnen deze transacties, zien de deskundigen op basis van deze transacties geen aanleiding om het deskundigenadvies uit 2008 dat is opgesteld in het kader van de Wvg in twijfel te trekken. Derhalve komen de deskundigen per peildatum tot een complexwaarde van afgerond € 27,50 per m2.

4.7.

Waarde bebouwde objecten Per peildatum waren er diverse bebouwde objecten in het plangebied. Op basis van de gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen, luchtfoto’s, oude taxatierapporten, rekenbladen, omschrijvingen/gespreksnotities en foto’s hebben de deskundigen geprobeerd om een beeld te krijgen van deze opstallen. De omschrijvingen van deze opstallen zijn opgenomen in bijlage 1. Op basis van deze gegevens hebben de deskundigen in totaal 4.57.12 ha aan percelen gevonden die de hoogste waarde ontlenen aan het huidige gebruik per peildatum (woningen, glastuinbouw, bedrijven en winkel). Aangezien deze opstallen zijn aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling, hebben de deskundigen de inbrengwaarde hiervan ook geraamd op basis van volledige schadeloosstelling. De berekeningen op basis van deze omschrijvingen zijn opgenomen in bijlage 2. Bij deze ramingen wordt door de deskundigen opgemerkt dat er een grote onzekerheidsmarge is, nu de opstallen er niet meer staan en de deskundigen geen zicht hadden op de kwaliteit van de opstallen, inrichting en gebruik. Op basis van de luchtfoto’s sluiten de deskundigen niet uit dat er per peildatum nog meerdere (kleinere) opstallen in het plangebied hebben gestaan. De deskundigen hebben echter onvoldoende gegevens om deze afzonderlijk te waarderen. Derhalve is aangenomen dat deze per peildatum door de grond zakken.

4.8.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

4.9.

Onzekerheden waardering Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn deskundigen van oordeel dat in onderhavig advies rekening dient te worden gehouden met specifieke waarderingsonzekerheden. Dit komt doordat de gewaardeerde opstallen thans niet meer aanwezig zijn. Indien de deskundigen de door hun geraamde inbrengwaarde van de opstallen vergelijken met de feitelijke koopsommen, blijkt dat de feitelijke koopsommen gemiddeld genomen aanzienlijk hoger liggen. De deskundigen zijn van oordeel dat dit grotendeels kan worden verklaard doordat de deskundigen de waardering op basis van beperkte informatie hebben moeten verrichten, waardoor zijn diverse aannamen hebben moeten doen.

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 20.

Met name de kosten voor het verplaatsen van bedrijven zijn sterk afhankelijk van het type bedrijf, de bedrijfsvoering en de beschikbaarheid van alternatieve locaties. In de praktijk zullen hierbij een aantal bijzondere omstandigheden hebben gespeeld die de taxateurs niet hebben kunnen beoordelen. Nu de deskundigen deze niet hebben kunnen beoordelen, hebben zij deze ook niet in de raming kunnen verwerken. Dit houdt echter niet in dat deze kosten niet terecht zijn gemaakt. Aangenomen kan dan ook worden dat indien er meer informatie beschikbaar komt, de waarderingen nog naar boven toe gecorrigeerd moeten worden. In het kader van de zorgvuldigheid heeft de gemeente op verzoek van de deskundigen reeds uitvoerig onderzoek in de archieven gedaan. De verwachting is dan ook dat er geen aanvullende informatie meer beschikbaar komt. Ondanks er dan ook een aanzienlijke onzekerheid in de waardering zit, is deze wel met de nodige zorgvuldigheid tot stand gekomen. 4.10.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

4.11.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de totale inbrengwaarde als volgt geraamd: Adres Floraweg 3 en 5 Floraweg 8 Noordeinde 32 Noordeinde 36 Noordeinde 38 Noordeinde 38a Noordeinde 40 Noordeinde 42a

Oppervlakte (m2) Vermogensschade Investeringsschade Bijkomende Schade Totaal afgerond 17233 € 1.300.000 € 133.450 € 261.000 € 1.690.000 9399 € 770.000 € 31.554 € 73.750 € 880.000 226 € 320.000 € 2.250 € 31.125 € 350.000 137 € 240.000 € 7.110 € 29.400 € 280.000 1574 € 540.000 € 18.000 € 62.700 € 620.000 1303 € 290.000 € 56.091 € 7.500 € 350.000 15290 € 860.000 € 41.220 € 106.750 € 1.010.000 550 € 450.000 € 450.000

Totaal bebouwd Complex Totaal inbrengwaarde geheel

45712 53069 € 98781

1.459.398

€ € €

5.630.000 1.460.000 7.090.000

€ 7.090.000,00. (zegge: zevenmiljoen negentigduizend euro). Bovengenoemde opinie van de waarde is voorlopig en is afhankelijk van de voltooiing van het definitieve advies. Rosmalen, 16 oktober 2018

De deskundigen,

T.A. te Winkel

F.C.L.G. Schavemaker

Gemeente Kaag en Braassem | Inbrengwaarde Hoofdinfrastructuur Braassemerland

Blad 21.

Bijlagen 1.

Toelichting per eigenaar

1642.3-D1c1 - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

Floraweg 3 en 5

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

2111

0.13.62 ha

te taxeren gedeelte 0.13.62 ha

Alkemade

2110

0.00.13 ha

Alkemade

1821

0.61.50 ha

Alkemade

1679

0.12.00 ha

Alkemade

1425

0.61.25 ha

Alkemade

3015

0.11.83 ha

Alkemade

1820

0.12.00 ha

gemeente

Totaal

1.72.33 ha

De onroerende zaak vormt thans (na sloop) onderdeel van de percelen kadastraal bekend als gemeente Alkemade, sectie K nummers 3201 en 3115. 1.3.

Foto’s

Bedrijfswoning 1

Bedrijf

Bedrijfswoning 2

Blad 2. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

1.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvatte per peildatum een agrarisch bedrijf, bestaande uit 3 bedrijfswoningen plaatselijk bekend als Floraweg 3 en 5, alsmede het achtergelegen glastuinbouwbedrijf. Floraweg 3 Bouwjaar: Inhoud: Perceel:

1978 403 m3 1.375 m2

De Floraweg 3 betrof een traditioneel gebouwde tuinderswoning, opgetrokken in baksteen en voorzien van een pannen gedekt zadeldak. Floraweg 5 Bouwjaar: Inhoud: Perceel

1961 396 m3 1.200 m2

De Floraweg 5 betrof een traditioneel gebouwde tuinderswoning, opgetrokken in baksteen en voorzien van een pannen gedekt zadeldak. De woning was voorzien van kelder (inhoud niet bekend) Bedrijf Het bedrijf bestond o.a. uit de volgende onderdelen (oppervlakten ontleent aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen): • Soorteerloods, bouwjaar 1981/1994, groot 960 m2 • Kas, type Venlo, bouwjaar 1970, groot 1.100 m2 • Kas, breedkapper, bouwjaar 1975, groot 4.100 m2 • Kas, breedkapper, bouwjaar 1987, groot 1.680 m2 • Silo, bouwjaar 1980, groot 1.500 m3 • Koel/vriescellen, bouwjaar 1981/1994, groot 360 m2 De totale bedrijfsgrootte was derhalve 8.200 m2 Op basis van de door de gemeente beschikbare foto’s blijkt dat de kassen deels in slechte staat van onderhoud verkeerden. 1.5.

Toelichting waardebepaling De woningen zijn door de gemeente in respectievelijk 2008 en 2009 aangekocht voor € 620.000,00 en € 657.735,00. Het bedrijf is aangekocht voor € 1.464.500,00. De totale koopsom bedraagt derhalve € 2.742.235,00. Bij de splitsing van de koopsom dient er rekening mee gehouden te worden dat het zeker niet valt uit te sluiten dat hierbij fiscale aspecten een rol hebben gespeeld, zodat aan de koopsom van de verschillende onderdelen geen waarde kan worden toegekend. Voor de waardering van de woningen is gebruik gemaakt van de volgende referenties: Straat Huisnr. Toev. Postcode Plaats Transactie prijs Ondertekening akte Inhoud woning Perceel oppervlak 114 a 2371 AR ROELOFARENDSVEE € 390 1060 Floraweg 360.000 22-08-2006 96 2371 AP ROELOFARENDSVEE € Floraweg 380 1770 510.000 25-09-2008 385 1415 Gemiddelde € 435.000

Op basis van deze referenties is voor de woningen uitgegaan van een gemiddelde waarde van afgerond € 400.000,00 per stuk, in totaal uitmakende een bedrag van € 800.000,00. De ondergrond voor het bedrijf, groot 14.658 m2 is op de peildatum gewaardeerd op € 20,00 per m2, in totaal uitmakende een bedrag van € 293.160,00. Voor de aanwezige opstallen, groot 8.200 m2 is per peildatum gelet op de leeftijd inclusief voorzieningen uitgegaan van een restwaarde van € 25,00 per m2.

Blad 3. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

Dit resulteert in een waarde van € 205.000,00. Daarmee komt de totale waarde neer op een bedrag van € 1.298.160,00, afgerond € 1.300.000,00. Dit komt neer op een bedrag van € 75,00 per m2. Deze waarde ligt hoger dan de complexwaarde, zodat de onroerende zaak de hoogste waarde ontleent aan gebruiksmogelijkheden per peildatum. Door de gemeente is aangegeven dat de onroerende zaak op basis van volledige schadeloosstelling is aangekocht. Indien echter naar de feitelijke omstandigheden wordt gekeken, komt dit de deskundigen echter niet vreemd over. In de praktijk kan de gemeente dergelijke onroerende zaken die noodzakelijk zijn voor de aanleg van een randweg meestal niet op basis van slechts de marktwaarde aankopen. Dat in deze situatie een volledige schadeloosstelling is betaald blijkt tevens uit het feit dat er aanzienlijk meer voor de locatie is betaald dan de marktwaarde. Bij het bepalen van de investeringsschade is aangenomen dat er een vervangend bestaand bedrijf wordt gekocht, waarbij aanpassingen plaatsvinden aan het glas en er een tweede woning wordt gebouwd. Indien rekening wordt gehouden met het voordeel nieuw voor oud bedraagt de totale investeringsschade afgerond € 135.000,00. De bijkomende schade is geraamd op afgerond € 260.000,00. De totale schadeloosstelling bedraagt derhalve afgerond € 1.690.000,00.

In het algemeen wordt bij bovengenoemde berekening opmerkt dat de taxateurs geen zicht hebben gehad op de bedrijfsvoering, zodat de inschattingen zijn gebaseerd op aannamen. Bij specifieke bedrijfsvoeringen kunnen deze kosten aanzienlijk afwijken. Het verschil tussen de geraamde inbrengwaarde en de feitelijke betaalde koopsom kan dan ook mogelijk zijn toe te schrijven aan specifieke omstandigheden die de deskundigen niet bekend zijn. Onderhavige raming kan dan ook niet gebruikt worden om de oorspronkelijke aankoop te beoordelen.

Blad 4. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

2. 2.1.

Floraweg 8

2.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

2623

0.14.45 ha

te taxeren gedeelte 0.14.45 ha

Alkemade

2627

0.52.00 ha

Alkemade

1420

0.00.08 ha

Alkemade

1421

0.00.91 ha

Alkemade

2626

0.08.85 ha

Alkemade

2625

0.08.85 ha

Alkemade

2624

0.08.85 ha

gemeente

Totaal

0.93.99 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3204.

Blad 5. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

2.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een woonhuis, met achterliggende schuren (ketelhuis, loods. garage en geraamte van een rolkas. Alsmede een drietal recreatieve percelen met daarop recreatieverblijven / tuinhuisjes.

2.4.

Toelichting waardebepaling De deskundigen hebben geen informatie ter beschikking gehad over de grootte van de opstallen, bouwjaren en staat van onderhoud. Op basis van de foto’s is de woning ingeschat op 400 m3. Naar analogie van de referenties zoals genoemd bij de Floraweg 3 en 5 is deze gewaardeerd op 1.500 m2 op een bedrag van € 500.000,00. De overige tuingrond 5.244 m2 is gewaardeerd op € 20,00 per m2, in totaal uitmakende een bedrag van € 104.880,00. Aan de aanwezige opstallen (garage, schuren etc.) is een restwaarde toegekend van € 75.000,00. De totale waarde van de woning met bijbehorende grond komt derhalve neer op een bedrag van € 679.880,00. De investeringsschade is geraamd op € 31.554,00. De bijkomende schaden zijn geraamd op € 73.750,00. De totale schadeloosstelling bedraagt derhalve afgerond € 790.000,00. Voor de inbrengwaarde van de drie recreatieve percelen wordt opgemerkt dat de deskundigen slechts een beperkt beeld hebben van de aanwezige voorzieningen. Deze drie percelen zijn inclusief voorzieningen geraamd op € 30.000,00 per stuk, in totaal uitmakende € 90.000,00. De inbrengwaarde voor de gehele onroerende zaak bedraagt derhalve € 880.000,00. Door de deskundigen is kennis genomen van de oorspronkelijke aankoop, die voor het geheel € 1.090.000,00 bedroeg. Op basis van de beschikbare gegevens kunnen de deskundigen het verschil niet verklaren.

Dit verschil is mogelijk het gevolg van de inrichting, afwerking danwel het specifieke gebruik van de onroerende zaak.

Blad 6. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

3. 3.1.

Noordeinde 32 Roelofsarendsveen

3.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

167

0.01.70 ha

te taxeren gedeelte 0.01.70 ha

Alkemade

1415

0.00.56 ha

gemeente

Totaal

0.02.26 ha

De onroerende zaken zijn thans onderdeel van het perceel kadastraal bekend als Alkemade, sectie K nummer 3115 3.3.

Foto

Foto van de onroerende zaak

3.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak bestond per peildatum uit een woning die oorspronkelijk in 1900 was gebouwd en sinds 1974 en daarna ingrijpend was gerenoveerd en verbouwd. Uit de door de gemeente aangeleverde objectinformatie voor de woz-belasting blijkt dat de woning een inhoud had van 400 m3. In de tuin was een blokhut aanwezig van 15 m2. In de memo grondverwerving d.d. 4 februari 2009 is de onroerende zaak als volgt omschreven: “Het betreft een woning uit oorspronkelijk circa 1900, in 1974 en daarna ingrijpend gerenoveerd en verbouwd. Aan de achterzijde, in de lengterichting is de woning Noordeinde 36 (Van Rijn) aangebouwd. De woning wordt keurig bewoond en maakt een verzorgde indruk. Naast het kadastrale perceel 167, waar de woning op staat, behoort ook het kadastrale perceel 1415 bij dit object. De beide percelen zijn groot respectievelijk 170 m2 en 56 m2 ofwel totaal 226 m2. De woning is opgetrokken in steens metselwerk, houten gevelbetimmering, houten kapconstructie met pannen gedekt.

Blad 7. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

De indeling is als volgt: Begane grond: - woonkamer met granol en steenstrips wanden, laminaat op de vloer, gipsplaten plafond;open keuken, betegeld spatscherm, hardstenen blad; voorentree met achtergelegen hal, meterkast, trapkast, badkamer, recent gemoderniseerd, douche, ligbad, wastafel, wanden geheel doorgetegeld, betegelde vloer met vloerverwarming, gipsplaten plafond. Verdieping: -overloop en drie slaapkamers -vaste trap naar verdieping met zolderraam en combiketel. De woning is op de begane grond voorzien van isolerende beglazing. Op het perceel 1415 bevindt zich een houten tuinhuis. De voortuin is in gebruik als siertuin” ( Einde citaat) 3.5.

Toelichting waardebepaling Bij de waardebepaling is er rekening mee gehouden dat uit een gespreksnotitie d.d. 17 oktober 2007 alsmede de Memo grondverwerving Braassemerland d.d. 4 februari 2009 blijkt dat is overeengekomen dat de aankoop op basis van volledige schadeloosstelling zou plaatsvinden. Derhalve is voor het ramen van de inbrengwaarde uitgegaan van een raming op basis van volledige schadeloosstelling. Bij de waardering is rekening gehouden met de volgende referentietransacties: Straat Noordeinde Aderweg Witte Singel Gemiddeld

Huisnr. Toev. Koop conditie Transactie prijs /Datum 56 Kosten koper € 200.000 17-04-2007 8 R61 Kosten koper € 235.000 15-05-2007 17 Kosten koper € 340.000 27-05-2008

Inhoud woning € / m3

310 € 260 € 400 € €

645 904 850 800

Perceel oppervlak

278 100 255

Bouwjaar / Periode 1906-1930 2003 1936

211

Gelet op het feit dat de deskundigen de woning doordat deze reeds is gesloopt niet van binnen en buiten hebben kunnen opnemen, is uitgegaan van de gemiddelde prijs per m3. Uit de referentietransacties volgt een prijs van € 800,00 per m2, voor 400 m3 uitmakende een bedrag van € 320.000,00. Voor het ramen van de investeringsschade is uitgegaan van de aankoop van een vervangend object van € 325.000,00. De bijkomende schaden zijn geraamd op € 31.125,00. Dit resulteert in een totale schadeloosstelling van afgerond € 350.000,00.

Blad 8. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

4. 4.1.

Noordeinde 36

4.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

1416

0.01.37 ha

te taxeren gedeelte 0.01.37 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3115 4.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een woning, bouwjaar 1990 met een inhoud van 349 m3. De woning was voorzien van dakkapel.

4.4.

Huisnr. Toev. Koop conditie Transactie prijs /Datum 56 Kosten koper € 200.000 17-04-2007 8 R61 Kosten koper € 235.000 15-05-2007 17 Kosten koper € 340.000 27-05-2008

Inhoud woning € / m3

310 € 260 € 400 € €

645 904 850 800

Perceel oppervlak

278 100 255

Bouwjaar / Periode 1906-1930 2003 1936

211

Gelet op het feit dat de woning half geschakeld is, maar wel van een recente bouwjaar, is uitgegaan van een opbrengst van € 700,00 per m3. Dit resulteert in een waarde van € 244.300,00. Voor het bepalen van de investeringsschade is uitgegaan van de aankoop van een vervangende woning van € 260.000,00. De bijkomende schaden zijn geraamd op afgerond € 30.000,00. Op basis van deze uitgangspunten bedraagt de totale inbrengwaarde afgerond € 280.000,00.

Blad 9. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

5.1.

Noordeinde 38

5.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

1413

0.04.25 ha

te taxeren gedeelte 0.04.25 ha

Alkemade

2475

0.11.49 ha

gemeente

Totaal

0.15.74 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3115 5.3.

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een woning, bouwjaar 1988 met een inhoud van 418 m3. De woning was voorzien van dakkapel en een vrijstaande schuur. De woning is gelegen op een perceel van 1.574 m2.

5.4.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is aangenomen dat de woning in een goede staat van onderhoud verkeerde. Bij de waardering is rekening gehouden met de volgende referentietransacties: Transactie prijs Ondertekening akte Inhoud woning Perceel oppervlak Huisnr. Toev. Postcode Plaats Straat 114 a 2371 AR ROELOFARENDSVEE € 390 1060 Floraweg 360.000 22-08-2006 2371 AP ROELOFARENDSVEE € Floraweg 96 1770 510.000 25-09-2008 380 1415 € 435.000 385 Gemiddelde

Gelet op het bouwjaar van de woning alsmede de ligging ten opzichte van de referenties, is aangesloten bij de bovenzijde van de referenties. Daarbij heeft een correctie plaatsgevonden in verband met het feit dat de woning groter is dan de referenties. Na correctie komen de deskundigen tot een waarde van afgerond € 540.000,00. Aangezien de onroerende zaak is aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling, is de inbrengwaarde tevens op basis van de volledige schadeloosstelling bepaald. Uitgegaan is van een schadeloosstelling van € 80.000,00. De totale inbrengwaarde bedraagt derhalve € 620.000,00.

Blad 10. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

6. 6.1.

Noordeinde 38a

6.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

2476

0.13.03ha

te taxeren gedeelte 0.13.03 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3115. 6.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak Volgens de aangeleverde omschrijving betrof de onroerende zaak een bedrijfsruimte uit 1990. De bedrijfsruimte had een oppervlakte van 630 m2 daarnaast was er een koelcel van 150 m2. Op de verdieping is er een kantoorruimte van 150 m2. Taxateurs hebben geen foto’s van de onroerende zaak gehad of andere zaken op basis waarvan zij een beeld konden krijgen van de staat van onderhoud. Gelet op het feit dat de onroerende zaak op de peildatum circa 18 jaar oud was, is aangenomen dat deze in een goede staat van onderhoud verkeerde.

6.4.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is uitgegaan van een grondwaarde van € 100,00 per m2, voor 1.303 m2 uitmakende een bedrag van € 130.300,00. Voor de opstallen is inclusief bovenliggend kantoor uitgegaan van een waarde van € 200,00 per m2 footprint. Dit resulteert bij 780 m2 in een waarde van € 156.000,00. De totale waarde bedraagt derhalve € 286.300,00. Uit de aangeleverde gegevens blijkt dat de onroerende zaak is verworven op basis van volledige schadeloosstelling. Voor de berekening is uitgegaan van de aankoop van een vervangend perceel (bouwkavel) waar vervangende nieuwbouw kan worden gerealiseerd. De totale schadeloosstelling is begroot op afgerond € 64.000,00. Dit resulteert in een totale inbrengwaarde van afgerond € 350.000,00.

Blad 11. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

7. 7.1.

Noordeinde 40

7.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied sectie

nummer

grootte

Alkemade

916

0.06.20 ha

te taxeren gedeelte 0.06.20 ha

Alkemade

917

1.41.40 ha

Alkemade

918

0.05.30 ha

gemeente

Totaal

1.52.90 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3115 7.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat (op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen) een woning, bouwjaar 1970 met een inhoud van 454 m3. Daarnaast is op het perceel circa 160 m2 aan opstallen aanwezig. Op het perceel zou ook nog 5.200 m2 aan kassen aanwezig zijn geweest. Uit de aangeleverde berekeningen van de gemeente blijkt dat is uitgegaan van een woning van 580 m3, 284 m2 aan opstallen en 1024 m2 aan kassen. Gelet op het feit dat deze berekening is gebaseerd op een opname en zeker rond de peildatum de gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen niet betrouwbaar waren, is voor de berekening uitgegaan dat de oppervlakten zoals zijn opgenomen in de berekening die aan de biedingen van de gemeente ten grondslag lagen correct waren.

7.4.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is aangenomen dat de woning in een goede staat van onderhoud verkeerde. Bij de waardering is rekening gehouden met de volgende referentietransacties: Transactie prijs Ondertekening akte Inhoud woning Perceel oppervlak Straat Huisnr. Toev. Postcode Plaats Floraweg 114 a 2371 AR ROELOFARENDSVEE € 360.000 22-08-2006 390 1060 Floraweg 96 2371 AP ROELOFARENDSVEE € 510.000 25-09-2008 380 1770 Gemiddelde € 385 1415 435.000

Gelet op het feit dat de woning aanzienlijk groter is dan de referenties, is bij de waardering uitgegaan van een waarde van € 540.000,00 op een perceel van 1.500 m 2. Daarnaast zijn de agrarische delen afzonderlijk gewaardeerd. Bij de investeringsschade is aangenomen dat er een vervangende bestaande woning met bedrijfshal wordt gekocht. De totale investeringsschade en bijkomende schaden zijn daarbij geraamd op afgerond € 150.000,00. De totale inbrengwaarde bedraagt dan afgerond € 1.010.000,00.

Blad 12. 1642.3-D1c1 - Bijlage 1

8. 8.1.

Noordeinde 42a

8.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied gemeente Alkemade

sectie

nummer

grootte

919

0.05.50 ha

te taxeren gedeelte 0.05.50 ha

De onroerende zaak staat thans bekend als de gemeente Alkemade, sectie K nummer 3115. 8.3.

Omschrijving Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een winkelruimte, met bovenwoning en achtergelegen bedrijfsruimte. Uit de akte van levering (2009) blijkt dat het gebruik als volgt was: Het verkochte zal bij het ondertekenen van de leveringsakte voor wat betreft: - de bovenwoning verhuurd zijn aan de heer F.P. Hoogenboom tegen een jaarlijkse huur van € 8.870,04; voorschotbedrag energie en water € 102,50 per maand; - de winkelruimte verhuurd zijn aan mevrouw J.M. Jongkind-Van Egmond tegen een jaarlijkse huur van € 10.500,--; voorschotbedrag energie en water € 52,50 per maand; - de achtergelegen bedrijfsruimte verhuurd zijn aan de heer A.G.F. Siere Detailhandel tegen een jaarlijkse huur van € 6.745,20; voorschotbedrag energie en water € 310,-- per maand. De totale huur bedroeg derhalve € 26.115,24 op jaarbasis. Uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zijn de volgende gegevens over de opstallen gehaald: De woning was uit 1980 en had een inhoud van 385 m3 De bedrijfsruimte (opslag / magazijn) had een oppervlakte van circa 290 m2 en was gebouwd in 1951. De winkelruimte heeft een oppervlakte van circa 200 m2 en is eveneens gebouwd in 1951.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=KaagenBraassem&id=bb1ee135-7712-40e4-82c2-ebe6bd40a692