20260421_BOPA onderbouwing Pastoor Onelplein 1 Roelofarendsveen
Tekst van het document
Onderbouwing BOPA Pastoor Onelplein 1 Roelofarendsveen Kaag en Braassem
Colofon Gegevens over het project: Plannaam:
BOPA onderbouwing Pastoor Onelplein 1
Status:
Definitief
Datum:
21 april 2026
Projectnummer Buro SRO:
SR240407
Projectmedewerkers
Dhr. J.J. van Nuland – Mevr. L.I. Oosterhoff
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
Johlex Bouw
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.burosro.nl
pagina 2 van 62
Inhoudsopgave 1
2
Inleiding
5
1.1
Aanleiding en ambitie
5
1.2
Aanduiding plangebied
5
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
7
1.4
Leeswijzer
7
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
8
2.1
Intaketafel/Conceptverzoek
8
2.2
Participatie
9
2.3
Bestuurlijk overleg
9
3
Huidige situatie
10
4
Planbeschrijving
12
5
Toetsing aan omgevingsplan
15
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
15
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
16
6
7
Beleid
17
6.1
Rijksbeleid
17
6.2
Provinciaal beleid
19
6.3
Regionaal beleid
26
6.4
Gemeentelijk beleid
27
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
30
7.1
Welstand
30
7.2
Verkeer en parkeren
32
7.3
Duurzaamheid en gezondheid
36
7.4
Geluid
36
7.5
Activiteiten en milieuzonering
39
7.6
Geur
42
7.7
Luchtkwaliteit
43
7.8
Archeologie en cultuurhistorie
44
7.9
Bodem
45
7.10
Omgevingsveiligheid
45
7.11
Natuur
48
7.12
Water
54
7.13
M.e.r.-beoordeling
57
8
Financiële haalbaarheid
60
9
Conclusie
61
pagina 3 van 62
Bijlagen 1.
Participatieverslag
2.
Akoestisch onderzoek, Buro SRO, d.d. 26 maart 2026
3.
Ecologische quickscan Els & Linde B.V, 23.766, d.d. 5 december 2025
4.
Boomeffectanalyse De Boomingenieur, JE0482025, d.d. 11 april 2025
pagina 4 van 62
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en ambitie
De Maria Presentatiekerk is een voormalig rooms-katholiek kerkgebouw aan het Pastoor Onelplein 1 in Roelofarendsveen. De Maria Presentatieparochie werd in 1950 opgericht. In afwachting van een permanent kerkgebouw werd aanvankelijk gebruikgemaakt van een kleine noodkerk. Op 8 augustus 1950 is gestart met de bouw van de huidige kerk, die op 22 mei 1951 is ingewijd. De kerk is ontworpen door architect H.P.J. de Vries uit Rotterdam als een eenbeukige kerk met een halfronde apsis en een hoog zadeldak. Boven de hoofdingang bevindt zich een markant rozetraam. Het gebouw heeft daarmee een herkenbare en beeldbepalende uitstraling in de directe omgeving. Tot voor kort werd de kerk in gebruik genomen door de parochie Emanuel. Inmiddels is de religieuze functie beëindigd. De sloop van de kerk is ongewenst. Daarom is initiatiefnemer Johlex Bouw van plan om in desbetreffend gebouw woonruimte te gaan realiseren, in de vorm van appartementen. Het bijbehorende mortuarium wordt wel gesloopt en op die plek komt een nieuwbouwgebouw met sociale huurappartementen. Ook komen er op de dijk, in een weiland waar momenteel dieren staan, drie nieuwbouwwoningen. Voor de gronden van de planlocatie geldt het bestemmingsplan ‘Veenwetering 2021’. Daarin heeft de planlocatie de bestemming ‘Maatschappelijk’ en ‘Groen’.
De beoogde ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijke omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Kaag en Braassem. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het tijdelijke omgevingsplan afgeweken te worden.
1.2
Aanduiding plangebied
De planlocatie ligt aan het Pastoor Onelplein 1 in Roelofarendsveen, onderdeel van de kadastrale gemeente Alkemade. Het centrum van Roelofarendsveen ligt op ca. 400 meter van de planlocatie, in zuidoostelijke richting. Op ca. 35 m in westelijke richting en ca. 70 m in noordelijke richting ligt een bedrijventerrein. Op ca. 400 m in westelijke richting ligt de A4 en daar ten westen van ook een spoorlijn, die tussen Rotterdam en Amsterdam loopt. Op de percelen direct naast de planlocatie bevinden zich een peuterspeelzaal, een onderwijsinstelling, een bouwbedrijf, een parkeerterrein en een aantal woningen. Verder zitten er in de directe omgeving van het perceel meerdere bedrijven en voornamelijk woningen. Het perceel waar de planlocatie op ligt, staat kadastraal bekend onder de aanduiding B-3692, met een oppervlakte van ca. 8.985 m2. Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en de globale begrenzing van de planlocatie.
pagina 5 van 62
Bedrijventerrein Spoorlijn
Centrum
A4
Globale ligging planlocatie, wit omkaderd (bron: PDOK viewer)
Peuterspeelzaal
Begraafplaats Bedrijven
Globale begrenzing planlocatie, wit omkaderd (bron: PDOK viewer)
pagina 6 van 62
Onderwijsinstelling
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.
Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.
2.
Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.
Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.
met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);
b.
als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.
In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan het college echter bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. In beide gevallen bestaat de mogelijkheid voor bezwaar en beroep. Bij de uitgebreide procedure bestaat de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.
pagina 7 van 62
2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De gemeenteraad moet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeven in welke gevallen participatie verplicht wordt gesteld. Daarbij moet aandacht besteed worden aan de rol en/of het doel van de participatie.
2.1
Intaketafel/Conceptverzoek
In het kader van het vooroverleg is het initiatief voor de realisatie van 23 nieuwe woningen en het behoud van een bestaande woning in en rond de Maria Presentatiekerk aan het Pastoor Onelplein 1-3 te Roelofarendsveen besproken met de gemeente Kaag en Braassem. Op 11 februari 2025 is een beoordeling van het voornemen ontvangen. Het college heeft in haar beoordeling aangegeven het initiatief in beginsel wenselijk te achten en bereid te zijn mee te werken aan het afwijken van het geldende omgevingsplan mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan. Tevens heeft het college in november 2025 het beoogde aantal woningen goedgekeurd. De gemeente heeft benadrukt dat de ontwikkeling dient te voldoen aan de Nota Parkeernormen 2018, waarbij ook de maatschappelijke ruimten, zoals verzorgingsruimten, in de parkeeronderbouwing moeten worden betrokken. Daarnaast is aangegeven dat de bestaande bomen rond de kerk zoveel mogelijk behouden moeten blijven en dat middels een Bomen Effect Analyse moet worden aangetoond wat de effecten van de uitvoering van het plan op deze bomen zijn.
Vanwege de status van de kerk als ‘karakteristiek pand’ dienen de definitieve ontwerptekeningen ter advisering te worden voorgelegd aan de gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit, waarbij tevens inzichtelijk moet worden gemaakt dat het nieuwe woonblok met sociale huurwoningen stedenbouwkundig en architectonisch passend is in de omgeving. Verder is aangegeven dat het dient te gaan om één integrale ontwikkeling, die in woonprogramma zoveel mogelijk aansluit bij de gemeentelijke verdeling van 30% sociale huur, 40% middensegment en 30% overige woningen. Voor de middeldure woningen geldt de gemeentelijke betaalbaarheidsgrens en voor koopwoningen onder de NHG-grens geldt een zelfbewoningsplicht. Tevens dienen de dijkwoningen aan te sluiten bij de bestaande lintbebouwing aan de noordzijde, zodat het zuidelijke deel van het perceel onbebouwd blijft. Inmiddels is gebleken dat een de laatste voorwaarde niet voldaan kan worden. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet een Goede onderbouwing van de Fysieke Leefomgeving worden gevoegd, waarin onder meer wordt ingegaan op activiteiten en milieuzonering, ecologie, bodem, geluid, parkeerbalans en verkeersaantrekkende werking. Tevens dient de initiatiefnemer de omwonenden te informeren en te betrekken overeenkomstig de gemeentelijke ‘Werkwijzer met elkaar’ voor participatie door initiatiefnemers.
pagina 8 van 62
2.2
Participatie
Op 7 januari 2025 heeft er een participatieavond plaatsgevonden met omwonenden, waarop zij het schetsontwerp te zien kregen en input konden leveren over de ruimtelijke indeling, uitstraling en functies. De volgende punten zijn benoemd tijdens deze bijeenkomst:
▪
De verlichting in de centrale hal van de kerk, welke door de glaskap vanaf het Westeinde zichtbaar zal zijn, moet niet te fel zijn;
▪
Er dienen afspraken te komen over de tuinen aan de zijde van het Westeinde van de drie dijkwoningen, in de vergunning of in de koopcontracten, over de groene afscheidingen en enkel gepaste erfbebouwing/ uitbouwen in dat gebied;
▪
Opties voor eventuele later te plaatsen dakramen of dakkapellen op de dijkwoningen, het kerkgebouw en de pastoriewoningen dienen vastgelegd te worden, in de vergunning of in de koopcontracten, zodat het ensemble van gebouwen een eenheid blijft.
Bovenstaande punten worden meegenomen in het definitieve ontwerp en verdere proces. Een verslag is opgenomen als bijlage bij de aanvraag (bijlage 1, participatieverslag).
2.3
Bestuurlijk overleg
In deze paragraaf of in een separate bijlage worden de reacties in het kader van het vooroverleg samengevat en van een reactie voorzien.
pagina 9 van 62
3
Huidige situatie
Op de planlocatie aan het Pastoor Onelplein 1 staat momenteel een kerkgebouw met een aantal aanbouwen en een aantal bijbehorende bijgebouwen. In het midden van het perceel ligt het hoofdvolume van het kerkgebouw. Aan de noord- en zuidzijde van dat hoofdvolume bevindt zich een aanbouw. De aanbouw aan de noordzijde betreft de sacristie (een opslagruimte) en die aan de zuidzijde betreft een pastoriewoning. Aan de westzijde van het gebouw zit een kapel, direct aan het hoofdvolume. Verder staat er ten noorden van het kerkgebouw een mortuarium en een overdekte fietsenstalling. Tussen deze volumes en het kerkgebouw bevindt zich een pleintje. Direct ten zuiden van het kerkgebouw, bij de pastoriewoning, ligt een tuintje. Aan de zuidzijde van het perceel, naast het tuintje, ligt een grasveld waar momenteel een aantal dieren staat. Aan de westkant van het perceel, naast het kerkgebouw, bevindt zich een begraafplaats. Het perceel wordt ontsloten via een uitrit aan het Pastoor Onelplein. Rondom het perceel zit een waterpartij. Op het perceel aan de noordzijde van de planlocatie zit een peuterspeelzaal en een onderwijsinstelling. De perceelsgrens bestaat uit de waterpartij met daaromheen verscheidene vormen van beplanting. Aan de oostzijde grenst de planlocatie aan een parkeerplaats en ook hier bestaat de perceelscheiding uit de waterpartij met beplanting.
Aan de zuidzijde van de planlocatie ligt een weg: het Westeinde. Wederom bestaat de perceelgrens uit de waterpartij, ditmaal zonder bomen of andere beplanting behalve gras. Daarnaast grenst de planlocatie aan de zuidzijde aan een woning. De grens tussen de percelen bestaat uit de waterpartij en een bomenrij. Tenslotte, aan de westzijde van de planlocatie ligt een bedrijventerrein met verschillende soorten bedrijven. De grens tussen de planlocatie en dit bedrijventerrein bestaat uit de waterpartij en een bomenrij. Navolgende afbeelding toont een impressie van de huidige situatie op en direct naast het perceel, met de verschillende elementen van de planlocatie aangeduid.
Mortuarium
Fietsenstalling
Kapel
Kerkgebouw Pastoriewoning
Begraafplaats Tuintje
Grasveld
Impressie huidige situatie plangebied (bron: Google Earth)
pagina 10 van 62
Navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de bestaande bebouwing op de planlocatie.
Impressie huidige situatie plangebied
pagina 11 van 62
4
Planbeschrijving
In het kader van het beoogde plan zullen op de planlocatie 14 appartementen, zes sociale huurwoningen, een zelfstandige woning in de voormalige pastorie en drie dijkwoningen gerealiseerd worden. Daarnaast zal het perceel heringedeeld worden. Navolgende afbeelding toont een ruimtelijk beeld van de beoogde situatie op het gehele plangebied.
Impressie herontwikkeling Pastoor Onelplein 1 (bron: architektenburo Marcel van Dijk)
Met de beoogde ontwikkeling worden in de bestaande kerk 14 seniorenappartementen gerealiseerd, die variëren in woonoppervlakte en 1 of 2 slaapkamers hebben, evenals een woonkamer en keuken. Om voldoende licht in de appartementen te krijgen, worden op verschillende plaatsen in de gevel nieuwe openingen gerealiseerd. Daarnaast worden ook in het dak de nodige ingrepen doorgevoerd om voldoende licht in de appartementen te krijgen. De appartementen op de begane grond krijgen een tuintje als buitenruimte en de appartementen op de verdiepingen krijgen een eigen loggia. Het kerkgebouw heeft twee aanbouwen: de sacristie (opslagruimte) aan de noordzijde en pastorie aan de zuidzijde. In de sacristie worden twee sociale huurwoningen gerealiseerd. In de huidige situatie zit er in de pastorie al een woning, die verbonden is aan het hoofdvolume van de kerk. In het beoogde plan wordt de pastoriewoning bouwkundig losgekoppeld van de kerk, waardoor het als zelfstandige woonruimte kan fungeren. Daar zal een koopwoning komen. In het voormalige verbindende volume wordt een doorgang gecreëerd naar het achtergelegen terrein, waar in de nieuwe situatie een gedeelde tuin zal komen. Navolgende afbeeldingen tonen een impressie van het nieuwe ontwerp voor het bestaande kerkgebouw, inclusief aanbouwen.
pagina 12 van 62
Impressie kerkgebouw, met (voormalige) pastorie links en sacristie rechts (bron: architektenburo Marcel van Dijk)
Het mortuarium en de fietsenstalling die nu op locatie aanwezig zijn, worden gesloopt. In lijn met de gemaakte afspraken met de kerk bij de overname van de locatie wordt een nieuw woongebouw met vier sociale huurwoningen gerealiseerd. De navolgende afbeelding geeft een impressie van het beoogde woongebouw.
Impressie woongebouw (bron: architektenburo Marcel van Dijk)
Ten zuiden van de kerk is nog een groen grasveldje aanwezig, dat nu gebruikt wordt als dierenweide. Op dit veld worden drie vrijstaande (dijk-)woningen voorzien die ontsloten zullen worden het Pastoor Onelplein. De navolgende afbeelding geeft een impressie van de beoogde woonkavels.
pagina 13 van 62
Impressie beoogde dijkwoningen (bron: architektenburo Marcel van Dijk)
Op het perceel komen parkeerplaatsen voor de bewoners. Voor de bewoners van de appartementen, de woningen in de aanbouwen van de kerk en de sociale huurwoningen zijn dat gedeelde parkeerplaatsen nabij het kerkgebouw. De pastoriewoning krijgt eigen parkeerplekken. Ook de dijkwoningen krijgen ieder hun eigen parkeerplaatsen. Verder komt er ten westen van het kerkgebouw een collectieve tuin voor de bewoners. De woningen op de begane grond krijgen ook een eigen tuintje. De woningen op de verdiepingen krijgen een loggia als buitenruimte. De dijkwoningen krijgen hun eigen buitenruimte. Navolgende afbeelding toont een schematisch overzicht van de beoogde perceelindeling, met ook de bestaande en nieuwe bomen aangegeven.
Schematische beoogde perceelindeling (bron: Architektenburo Marcel van Dijk)
pagina 14 van 62
5
Toetsing aan omgevingsplan
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Kaag en Braassem. Voor de planlocatie gold het bestemmingsplan ‘Veenwetering 2021’, vastgesteld op 11 april 2022. De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Derhalve dient afgeweken te worden van het tijdelijke omgevingsplan.
Uitsnede van ‘Veenwetering 2021’, planlocatie rood omkaderd (bron: Omgevingsloket)
Het grootste deel van het perceel heeft de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. De daarvoor aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van activiteiten gericht op maatschappelijke voorzieningen en bestaande woningen, in casu de bestaande pastoriewoning. Op de resterende gronden van het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Groen’. De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, wegen en paden, speelvoorzieningen, verhardingen en straatmeubilair. Een gedeelte van de gronden in het plangebied is voorzien van de dubbelstemming ‘Waterstaat – Waterkering’. De voor ‘Waterstaat – Waterkering’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor een waterkering. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd conform een schriftelijke toestemming dan wel een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Rijnland.
pagina 15 van 62
Verder geldt een aantal parapluplannen. Ten eerste Parapluplan algemene afwijkingen, vastgesteld op 17 juni 2024. Dit plan herziet op onderdelen de binnenplanse afwijkingsregels van alle vigerende bestemmingsplannen voor het gehele grondgebied van de gemeente Kaag en Braassem. Daarnaast het Parapluplan karakteristieke objecten, vastgesteld op 18 maart 2024. Binnen dat parapluplan hebben de gronden waar het kerkgebouw met aanbouwen (maar zonder bijgebouwen) staat de bestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie – karakteristiek’. Daarvoor aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van karakteristieke panden en objecten. Ook heeft het een bouwaanduiding: ‘karakteristiek’. Binnen die aanduiding mag een karakteristiek pand en/of object, zoals beschreven in het Erfgoedregister, niet zomaar geheel of gedeeltelijk gesloopt worden. Dat betekent praktisch dat het volledige kerkgebouw inclusief de aanbouwen niet gesloopt mogen worden.
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
Het plan is op de volgende onderdelen strijdig met het tijdelijke deel van het omgevingsplan:
▪
▪
Bestemming ‘Maatschappelijk’ o
De realisatie van zestien nieuwe woningen in het (voormalige) kerkgebouw;
o
De bouw van een nieuw woongebouw met vier woningen.
Bestemming ‘Groen’ o
pagina 16 van 62
De realisatie van drie woningen.
6
Beleid
6.1
Rijksbeleid
6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
sterke en gezonde steden en regio's;
4.
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
b.
als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
pagina 17 van 62
Planspecifiek Er staat geen ondergrens voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in artikel 5.129g Bkl. Er zijn wel lijnen uitgezet door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij woningbouw is er vanaf 12 woningen sprake van een ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. De initiatiefnemer is in het kader van het plan aan het Pastoor Onelplein voornemens om in totaal 23 nieuwe woningen te realiseren. Derhalve is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht op grond van de 'ladder'. Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan de woningen gemotiveerd worden. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 5.129g Bkl gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In het geval van het planvoornemen is er sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Behoefte In de omgevingsvisie van Kaag en Braassem, vastgesteld op 15 december 2025, wordt aangegeven dat er ook in de gemeente Kaag en Braassem behoefte is aan nieuwe woonruimte. De gemeente wil dat doen door in elk van de kernen woning bij te bouwen.
Aangezien Roelofarendsveen de meest verstedelijkte kern is met een uitvoerig aanbod aan voorzieningen, is het passend om hier nieuwe woningen te realiseren. Bovendien wil de gemeente specifiek inzetten op het toevoegen van woningtypes voor specifieke doelgroepen, zoals (levensloopbestendige) seniorenwoningen. Op die manier kunnen mensen uit Kaag en Braassem in de omgeving blijven wonen en binnen een redelijke termijn een passende woning vinden. Daarnaast wil de gemeente, in lijn met nationale afspraken, 30% van de nieuwe woningen in het segment ‘sociale huur’ ontwikkelen en 40% in het segment ‘middenhuur’ of ‘betaalbare koopwoning’ (tot de NGH-grens). In het beoogde plan wordt daar net niet aan voldaan, aangezien dat vanwege de beperkte omvang van de ontwikkeling lastig is. Echter bevordert de realisatie van woningen voor senioren wel de doorstroom van de lokale woningmarkt, waardoor het project onder de streep een positieve invloed heeft op deze lokale woningmarkt. Tenslotte geeft de gemeente aan mee te willen werken aan functiewijziging van kantoor-, bedrijfs- en maatschappelijke bestemming naar woonbestemmingen, indien dat ruimtelijk en milieutechnisch gezien haalbaar is. Er kan worden gezegd dat daar sprake van is in het beoogde plan.
Conclusie Er kan worden geconcludeerd dat de gemeente Kaag en Braassem heeft aangegeven dat er behoefte is aan woningen binnen de gemeente en dat de beoogde ontwikkeling daarin voorziet.
pagina 18 van 62
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 1.
Samenwerken aan Zuid-Holland
2.
Bereikbaar Zuid‐Holland
3.
Schone energie voor iedereen
4.
Een welvarend Zuid‐Holland
5.
Naar vitale balans, water natuur en landbouw
6.
Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland
7.
Gezond en veilig Zuid‐Holland
Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’). Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die mogelijk van provinciaal belang zijn. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden op de juiste plek, zijn ze mogelijk onder voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft of versterkt wordt. Ruimtelijke kwaliteit is de optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook toekomstvast (duurzaam houdbaar of bewust tijdelijk) en aantrekkelijk. Ruimtelijke kwaliteit omvat niet alleen de waarden die objecten en gebieden hebben, maar ook de potentie om waarden tot ontwikkeling te brengen.
Het zijn waarden die te maken hebben met eigenheid, identiteit, herkenbaarheid, leefbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit. De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving.
pagina 19 van 62
Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raakt deze aan provinciale doelen of belangen. Ook de bijzonderheid en kwetsbaarheid van de gebiedskwaliteit speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt daarbij onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Hierbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een ontwikkeling aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die wel aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. En bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit.
Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Voor ruimtelijke kwaliteit zijn drie beschermingscategorieën te onderkennen (zie ook paragraaf 6.2.2, Zuid-Hollandse Omgevingsverordening) met bijpassende gebiedstypen, waarbinnen geldt:
▪
Beschermingscategorie 1: alleen inpassen mogelijk (Graslanden Bollenstreek, Natuurnetwerk Nederland, Kroonjuweel Cultureel Erfgoed)
▪
Beschermingscategorie
2:
inpassen
en
aanpassen
is
mogelijk
(Recreatiegebied,
Belangrijk
weidevogelgebied, Groene Buffers)
▪
Beschermingscategorie 3: inpassen, aanpassen en transformeren is mogelijk (Buitengebied)
Planspecifiek Kwaliteitskaart Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. ‘Ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie’ is niet meegenomen in de bespreking, omdat op die laag geen bijzondere aanduiding voor de planlocatie is. Ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond Bijzonder reliëf – oude stroomgordels eb geulafzettingen Op de kaart van de ‘Laag van de ondergrond’ is het plangebied aangewezen als ‘Bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen’. Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Behoud van dit reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond.
De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Een richtpunt voor ontwikkelingen op deze ondergrond is het herkenbaar maken van
pagina 20 van 62
archeologische waarden bij nieuwe ontwikkelingen. Op de gronden van het plangebied geldt geen archeologische verwachting. Het herkenbaar maken van archeologische resten is bij de beoogde ontwikkeling niet aan de orde. Veencomplex – oude zeeklei & veen Veengrond heeft een hoge waterstand en geringe draagkracht. Dat veen is ontstaan door eeuwenlange ophoping van resten rietveen- en veenmoslanden en moerasbossen. De veenpakketten zijn van bijzondere waarde. Onder het veenpakket zit in Midden-Holland veelal oude zeeklei, zo ook bij de planlocatie. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Tijdens de bouw van de woningen op de veengrond dient er zorgvuldig omgegaan te worden met het behoud van veen en de diepe veenpakketten. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling zal het veencomplex niet aangetast worden. Bovendien dient er aandacht te zijn voor de waterhuishouding. Gezien de grote hoeveelheid oppervlaktewater en infiltratiemogelijkheden op en rond het perceel van de planlocatie vormt ook dat aspect geen belemmering.
Ruimtelijke kwaliteit van de cultuur- en natuurlandschappen Droogmakerij (klei) Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en verveningen. Ze worden begrensd door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. De planlocatie bevat zowel een deel van een droogmakerij als een deel van de begrenzende ringdijk. In de omgeving van de planlocatie is de typische verkavelingsstructuur niet overal meer heel duidelijk meer te herkennen. Direct langs het Westeinde is het nog enigszins terug te zien, met name in de waterwegen. Daar zijn bijvoorbeeld ook kenmerkende elementen zoals knotwilgenrijen langs het water te zien. Bij ontwikkelingen dient de droogmakerij als eenheid herkenbaar te blijven door het beleerbaar houden van de randen (ringdijk of -vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerijen en omringend land door het behoud van ruime doorzichten. Daarnaast dienen ontwikkelingen worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruimte doorzichten. Het beoogde plan zet erop in om de rand beleefbaar te houden. Langs het Westeinde komt namelijk nieuwe bebouwing, die de lintbebouwing langs die weg compleet maakt. De woningen passen qua verkaveling en afmetingen in het bestaande lint.
Tegelijkertijd wordt het achterliggende gebied zichtbaar middels een doorzicht. Aan het bestaande hoogteverschil wordt niks veranderd. Veenlint Linten bestaan uit lineaire, deels aaneengesloten bebouwing langs lineaire structuren zoals wegen, waterwegen of dijken. Bij de planlocatie ligt het veenlint aan de zuidzijde van het perceel, langs het Westeinde. Bebouwingslinten zijn van cultuurhistorische betekenis en worden vaak gebruikt als recreatieve route. Ontwikkelingen in het lint dienen zorgvuldig ingepast te worden. De volgende richtpunten gelden voor (veen)linten:
▪
Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied;
▪
Waar mogelijk behouden van de doorzichten vanaf de weg op het achterliggende landschap;
▪
Linten behouden hun lineaire karakter waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
pagina 21 van 62
▪
Ontwikkelingen dienen te passen in het karakter van het lint. Dit betekent dat de ontwikkeling aansluit op het profiel van het lint, de maat en schaal van de bebouwing en de mate van transparantie van het lint. Er is respect voor de historische gaafheid van het lint.
▪
Bij de uitbreiding van steden of dorpen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.
In het geval van het beoogde plan blijft het lint een herkenbaar element. Sterker nog: ter plaatse van de planlocatie bestaat momenteel een onderbreking in het lint en door de toevoeging van drie nieuwe woningen in het verlengde van het lint, wordt de verbinding binnen het lint juist versterkt. Doordat niet de hele strook dichtbebouwd wordt, blijft er een doorzicht vanaf de weg. Qua maat en schaal en mate van transparantie sluiten de nieuwe woningen aan op het bestaande lint. Dijk aan (ring)vaart De (ring) dijk naast de (ring)vaart vormt de overgang tussen het hoger gelegen boezemwater en het lagergelegen land van de droogmakerij. Hij heeft daardoor een asymmetrisch profiel met aan één zijde een lang talud. Bebouwing staat meestal bovenaan de dijk of juist laag, aan de rand van de droogmakerij. Het continue profiel van de dijk met grasbedekking is beeldbepalend als begrenzing van de droogmakerij. De volgende richtpunten gelden:
▪
Behoud van de (ring)dijk en/of vaart als herkenbare landschappelijke structuurdrager met een continue profiel en begrenzing van de droogmakerij;
▪
Inzet op doorgaande recreatieve route over de dijk en het water;
▪
Waar mogelijk en passend toevoegen van (streekeigen) beplanting op of langs de dijken mits dit de waterkerende functie, beheer en onderhoud van de dijk niet belemmert.
Aangezien er niks wordt veranderd aan de dijk zelf, blijft de dijk herkenbaar. De bestaande beplanting blijft zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk wordt nieuwe beplanting toegevoegd, in de gezamenlijke tuin en bij de nieuwe dijkwoningen. De nieuwe ontwikkeling bevordert de beleefbaarheid van de dijk. Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie Steden en dorpen Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden omliggende agrarische gronden ontgonnen en eeuwenlang bewerkt. Door verschillenden condities van de ondergrond en omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. De volgende richtpunten gelden voor dorpen:
▪
Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap;
▪
Ruimtelijke
ontwikkelingen
dragen
bij
aan
de
groen-
en
waterstructuren
uitloopmogelijkheden in en rond het dorp;
▪
Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp.
pagina 22 van 62
en
recreatieve
De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de leefbaarheid van Roelofarendsveen: het kerkgebouw zou zonder een nieuwe functie leeg komen te staan, waardoor verloedering kan optreden. Bovendien is het bestaande kerkgebouw een herkenbaar gebouw. Door het te herontwikkelen, wordt bijgedragen aan de lokale identiteit. De ontwikkelingen langs het Westeinde dragen bij aan de herkenbaarheid van het typische bebouwingslint aan de zuidzijde van de planlocatie. Stads- en dorpsranden In de laag van de stedelijke occupatie is het plangebied gelegen in de dorpsrand van Roelofarendsveen. De stadsen dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand
en
die
van
het
aangrenzende
landschap.
Daarbij
onderscheiden
we
drie
typen
‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. Het richtpunt voor ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand is dat deze dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. De beoogde bebouwing langs het Westeinde zal zorgvuldig ingepast worden tussen de bestaande (lint)bebouwing. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de dorpsrand. Beleidskeuzes De beleidskeuzes uit de omgevingsvisie die relevant zijn voor voorliggend plan komen navolgend aan bod. Ruimtelijke kwaliteit De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeente, marktpartijen en woningcorporaties, in voldoende en passende woningen voor verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van woningcorporaties. Met de beoogde ontwikkeling worden 23 nieuwe woningen gerealiseerd. Dit levert een bijdrage aan het doel om te voorzien in voldoende en passende woningen voor verschillende doelgroepen.
Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Met de beoogde ontwikkeling worden 23 extra woningen gerealiseerd op een perceel dicht bij de kern van Roelofarendsveen waar in de huidige situatie één woning aanwezig is. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan verdichting en concentratie binnen het bestaande dorpsgebied.
pagina 23 van 62
6.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 1 juli 2025 is de laatste versie van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsvisie. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 7.43c van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaat als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Onder de volgende voorwaarden kan ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.
Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
b.
Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit.
c.
Een omgevingsplan kan alleen voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van de soort transformeren als de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit.
In het beoogde plan is er sprake van inpassen. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn reeds onder ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ toegelicht. Hieruit blijkt dat het plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 7.45 van de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen: 'Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving’. Eerder is ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Aangezien het beoogde plan voorziet in de realisatie van 23 nieuwe woningen in stedelijk gebied, dient te worden aangetoond dat er daadwerkelijk behoefte is aan die woningen. Onder het kopje ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is besproken dat die behoefte bestaat. Daarmee wordt voldaan aan artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 7.45 van de Omgevingsverordening. Regionale waterkering De planlocatie is (deels) gelegen op een regionale waterkering. Een plan binnen de beschermingszonde van een regionale waterkering mag conform artikel 7.25 van de Omgevingsverordening geen belemmeringen veroorzaken voor de instandhouding, het onderhoud of versterking van de regionale waterkering.
Omdat er bebouwing is gepland binnen de waterkering wordt er bij het Hoogheemraadschap van Rijnland separaat een vergunning aangevraagd. Dit komt ook aan bod in paragraaf 7.12.
pagina 24 van 62
Risico's van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a.
Wateroverlast door overvloedige neerslag;
b.
Overstroming;
c.
Hitte;
d.
Droogte.
Alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. Wateroverlast In de Klimaateffectatlas is te zien dat er nagenoeg geen water op het perceel blijft staan na een hevige bui. Verder zijn er voldoende infiltratiemogelijkheden op het plangebied aanwezig. Volgens de bodemberging kaartlaag van de klimaatatlas Zuid-Holland varieert het bergingsvermogen in het plangebied van 0 tot 100 mm. Neerslag kan hiermee infiltreren in de bodem. Ook zijn er in de omgeving van het plangebied meerdere watergangen aanwezig. Aangezien de hoeveelheid verharding niet significant toeneemt, is het onwaarschijnlijk dat overlast door de beoogde ontwikkeling zal toenemen. Maatregelen om overlast door neerslag tegen te gaan worden op deze locatie niet nodig geacht. Overstroming Er geldt ter plaatse van de planlocatie een kleine (kans op overstroming ongeveer 1 keer in de 1.000 jaar) tot extreem kleine (kans op overstroming ongeveer 1 keer in de 100.000 jaar) overstromingskans. Dat vormt geen belemmering voor het beoogde plan en specifieke maatregelen voor het overstromingsrisico zijn niet nodig. Hitte Er geldt een stedelijk hitte eiland-effect op de planlocatie van ca. 1 á 1,2 graden Celsius. Dat is een vrij beperkt stedelijk hitte eiland-effect en bovendien in lijn met de directe omgeving.
Door toename van verharding kan er ook een toename van het stedelijk hitte eiland-effect plaatsvinden. Aangezien de toename van verharding vrij beperkt is, wordt er niet verwacht dat dat hier een probleem zal zijn. Droogte In de Klimaateffectatlas is te zien dat er bij de planlocatie geen risico op droogtestress is. Aangezien er in het kader van het beoogde plan beperkte toename van verharding is en er voldoende oppervlaktewater aanwezig is, kan worden aangenomen dat het risico op droogtestress niet significant toeneemt. Bodemdaling Er wordt voor de planlocatie geen tot verwaarloosbare bodemdaling verwacht tot 2050 en beperkte bodemdaling tot 2100 (ca. 3 cm). Dat vormt geen belemmering voor het beoogde plan. Aangezien er niet veel bebouwing wordt toegevoegd in het kader van het beoogde plan, kan worden aangenomen dat het beoogde plan geen grote invloed heeft op de te verwachten bodemdaling. Conclusie Gezien het voorgaande kan er geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling vanuit de Omgevingsverordening.
pagina 25 van 62
6.3
Regionaal beleid
6.3.1 Regionale omgevingsagenda Holland Rijnland Op 11 juni 2021 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude gezamenlijk de eindversie van de Regionale Omgevingsagenda gepresenteerd. De omgevingsagenda van de regio HollandRijnland bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst. In ieder geval stelt de regio zichzelf de volgende doelen:
▪
versterken kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid;
▪
realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting;
▪
investeren in infrastructuur voor mobiliteit en energievoorziening;
▪
creëren van voldoende plekken voor het opwekken van duurzame energie;
▪
bieden van een toekomstperspectief voor het landschap.
Met de Regionale Omgevingsagenda zet de regio een stip op de horizon. Zo levert Holland Rijnland een bijdrage aan nationaal en provinciaal beleid en bestaande afspraken over verstedelijking, economie en mobiliteit.
Planspecifiek De beoogde ontwikkeling raakt aan het tweede doel uit de omgevingsagenda ‘realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting’. Er worden met de beoogde ontwikkeling 23 nieuwe woningen gerealiseerd, waardoor wordt bijgedragen aan de woningbouwopgaven. De omgevingsagenda geeft aan beperkte woningbouw in én langs de randen van kernen te willen voorzien. Het toevoegen van woningbouw aan de rand van de kern van Roelofarendsveen is in lijn met de regionale omgevingsagenda.
6.3.2 Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023 Het is dringen op de woningmarkt in Holland Rijnland. Net als in andere delen van Nederland stapelen de vraagstukken zich op. De tekorten zijn groot, met name in het betaalbare koop-, sociale huur- en middeldure huursegment. De koopprijzen zijn hard gestegen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer, waarbij een grote diversiteit aan doelgroepen met smart wacht op een geschikte woning. Om die redenen is in juli 2023 de nieuwe regionale woonagenda vastgesteld: Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023. Met de nieuwe regionale woonagenda willen de gemeenten het wonen in de regio versterken. Dat gebeurt door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en door keuzes te maken die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. Er worden specifieke opgaven geagendeerd, zoals het behouden van voldoende sociale huurwoningen, het huisvesten van de vergrijzende bevolking en bijzondere doelgroepen als gevolg van de extramuralisering en de huisvestingsopgave voor groepen die tussen wal en schip vallen. Een nieuwe regionale woonagenda helpt de gemeenten door het geven van kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven.
pagina 26 van 62
Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. De gemeente Kaag en Braassem heeft met de regio Holland Rijnland afspraken gemaakt omtrent sociale woningbouw. Van het totale woningbouwprogramma dient 30% te bestaan uit sociale huurwoningen. Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden.
Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd.
Planspecifiek Door de realisatie van nieuwe woningen levert het plan een kleine bijdrage aan de woningbouwopgave van de regio. Specifiek voor de subregio Oost waar de gemeente Kaag en Braassem deel van uitmaakt. Het aantal te bouwen woningen in de gehele regio is verdeeld onder de drie subregio's, voor subregio Oost is uitgegaan van 9.500 tot 11.000 woningen tot 2030. Gelet op de beperkte schaal van de beoogde ontwikkeling is het niet haalbaar om 30% sociale huur te realiseren. Door de realisatie van woningen voor ouderen draagt het plan bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Kaag en Braassem.
6.4
Gemeentelijk beleid
6.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem De omgevingsvisie van gemeente Kaag en Braassem is vastgesteld op 15 december 2025. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruitziet en wat het beeld voor de toekomst is.
pagina 27 van 62
De omgevingsvisie is opgedeeld in een aantal grote thema’s. Binnen die thema’s is een aantal opgaven geformuleerd. Die worden toegelicht en eventuele doelen worden daarbij benoemd. De volgende thema’s en bijbehorende hoofdopgaven komen aan bod:
▪
Samenwerking in en aan Kaag en Braassem;
▪
Energie & grondstoffen: de toekomstige energievraag en bijbehorende infrastructuur betaalbaar verduurzamen, een circulaire economie realiseren;
▪
Natuur, water en lucht: biodiversiteit behouden en versterken, omgaan met bodemdaling, veiligheid van grondwater en kwaliteit van bodem waarborgen, klimaatadaptatie;
▪
Wonen: richten op behoefte, doorstroming bevorderen, huisvesting voor specifieke/bijzondere doelgroepen realiseren, ontwikkelingen “passend in de omgeving”;
▪
Gezonde en economische ontwikkeling: een aantrekkelijk vestigingsgebied voor bedrijven zijn en blijven, de economische sector verbeteren zodat iedereen mee kan doen in de maatschappij;
▪
Recreatie: behoud en bevordering unieke identiteit, bevorderen gezonde en vitale samenleving, behoud en verbetering natuurwaarden, Kaag en Braassem blijven ontwikkelen als recreatiegemeente;
▪
Sociaal: versterken sociale basis in de wijk, gezond leven makkelijker maken, vergroten van kansengelijkheid, versterken bestaanszekerheid;
▪
Mobiliteit: Kaag en Braassem bereikbaar blijven houden, verkeersveiligheid vergroten, duurzame mobiliteit;
▪
Veilig: verbinding zorg en veiligheid, aanpak ondermijning, digitale veiligheid, veiligheidsaspecten door veranderende maatschappij, toezicht en handhaving, vergroten van veiligheid in de leefomgeving.
Verder is de gemeente in vijf gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn kenmerken en waarden bepaald, zodat het voor iedereen duidelijk is hoe zo’n gebied eruitziet en wat het beeld voor de toekomst is. Van elk dorp in onze gemeente is een kort perspectief gemaakt.
Planspecifiek Het beoogde plan past gezien de realisatie van 23 nieuwe woningen binnen het thema ‘wonen’. In 2022 werd de woningnood in de regio geraamd op 4% en aangezien er tot in ieder geval 2030 een groei van het aantal huishoudens in de gemeente wordt verwacht, zal de woningbehoefte naar waarschijnlijkheid ook (verder) toenemen. Door de realisatie van nieuwe woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verminderen van het woningtekort. De aan-elkaar-gegroeide kernen Roelofarendsveen/Oude Wetering vormen samen het meest verstedelijkte gebied van de gemeente. Veel gemeentelijke voorzieningen zijn hier gevestigd. Dat maakt het ook een geschikte omgeving voor de ontwikkeling van nieuwe woonruimte. Een van de uitgangspunten voor dit deelgebied is dan ook verdichten, waar in het beoogde plan aan wordt bijgedragen.
6.4.2 Nota inbreidingslocaties Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader
pagina 28 van 62
gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijke/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel. Dat de Nota Inbreidingslocaties geen concreet antwoord geeft op de wenselijkheid van een initiatief maar dat het een aantal gebiedskenmerken omschrijft die als beoordelingskaders toegepast kunnen worden. Maatwerk is dan ook noodzakelijk om zodoende per geval te kunnen beoordelen of een initiatief ruimtelijke gezien wenselijk is. In het kader van de nadere uitwerking zal initiatiefnemer aantoonbaar moeten maken dat er qua woningtype aangesloten wordt op het karakter en ritmiek van het bestaande lint en hiermee de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse ten minste gelijk blijft dan wel versterkt wordt
Planspecifiek De nota inbreidingslocaties geeft per kern een aantal gebiedskenmerken die als beoordelingskaders van inbreidingsverzoeken dienen. Het plangebied ligt in het lint van het Westeinde. Maatwerk is noodzakelijk om per initiatief te kunnen beoordelen of een inbreiding ruimtelijk gezien wenselijk is. De beoogde woningen van voorliggend plan zullen qua maat en schaal aansluiten op de bestaande bebouwing van het lint.
6.4.3 Welstandsnota Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken. In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de rijksmonumenten, karakteristieke panden en karakteristieke gebieden. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een rijksmonument, karakteristiek pand of gebied zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.
Planspecifiek De planlocatie heeft de aanduiding ‘karakteristiek pand’. De gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit heeft reeds een positief advies gegeven op het plan. Het aspect welstand komt verder aan bod in paragraaf 7.1.
pagina 29 van 62
7
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
7.1
Welstand
Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan.
Planspecifiek Welstandsnota Ter plaatse van de planlocatie geldt de Welstandsnota Kaag en Braassem, welke is vastgesteld op 6 september 2010 en in werking is getreden op 1 oktober 2010. Het grootste deel van het grondgebied van de gemeente is welstandsluw, waar alleen een excessenregeling geldt en (meestal) geen welstandstoets nodig is. Een aantal percelen ligt echter in een welstandsgebied: een karakteristiek gebied, een karakteristiek pand of een rijksmonument. Daar dient wel een welstandstoets uitgevoerd te worden, met behulp van beoordelingsaspecten uit de welstandsnota. Het perceel van de planlocatie is een karakteristiek pand, dus zal er een welstandstoets uitgevoerd worden voor de beoogde ontwikkeling. De beoordelingsaspecten zullen hier kort behandeld worden. Beoordelingscriteria Hoofdaspecten De beoordelingscriteria zijn verdeeld in hoofd-, deel- en detailaspecten. De hoofdaspecten voor de beoordeling zijn de belangrijkste en luiden als volgt: