2025-12-02 Ruimtelijke onderbouwing (GoFlo)

Gemeente Kaag en Braassem

Kerkstraat 40-42, Oude Wetering Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

2 december 2025

Kenmerk 1884-09-T01 Projectnummer 1884-09

2

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

3

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Toetsing aan omgevingsplan 1.4. Leeswijzer

5 5 5 6 6

2.

Planbeschrijving 2.1. Geschiedenis 2.2. Huidige situatie 2.3. Toekomstige functie 2.4. Stedenbouwkundige invulling 2.5. Ruimtelijke randvoorwaarden

7 7 8 9 12 13

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie Zuid-Holland 3.2.2. Zuid-Hollandse Omgevingsverordening 3.3. Regionaal beleid 3.3.1. Regionale Omgevingsagenda 2040 3.3.2. Regionale woonagenda Holland Rijnland 2023 3.4. Gemeentelijk beleid 3.4.1. Omgevingsvisie Kaag en Braassem

15 15 15 16 16 18 19 19 20 21 21

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4.1. m.e.r.-beoordeling 4.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 4.3. Duurzaamheid & gezondheid 4.4. Ontsluiting, parkeren en verkeersgeneratie 4.4.1. Ontsluiting 4.4.2. Parkeren 4.4.3. Verkeersgeneratie 4.5. Flora & Fauna 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Geluid 4.8. Geur 31 4.9. Milieuzonering 4.10. Omgevingsveiligheid 4.11. Trilling 4.12. Welstand

23 23 23 24 25 25 25 26 27 29 30

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

32 35 36 37

4

5.

4.13. Archeologie, cultuurhistorie en landschap 4.13.1. Algemeen 4.13.2. Archeologie 4.13.3. Cultuurhistorie 4.14. Bodem 4.15. Weging van het waterbelang

37 37 38 39 39 41

Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid 5.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2. Financiële haalbaarheid 5.3. Belangenafweging

42 42 42 42

Bijlagen Bijlage 1 Boom effect analyse Bijlage 2 Ecologisch onderzoek Bijlage 3 Stikstofberekening Bijlage 4 Akoestisch onderzoek wegverkeers- en industrielawaai Bijlage 5 Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 6 Archeologisch booronderzoek Bijlage 7 Bodemonderzoek Bijlage 8 Verslag participatie Bijlage 9 Schetsontwerp Bijlage 10 Situatietekening groen bestaand en nieuw Bijlage 11 Schetsontwerp

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43

5

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Aan de Kerkstraat 40-42 in Oude Wetering bevindt zich een kerk (Kerkstraat 41) met pastoriewoning (Kerkstraat 42), een kosterwoning (Kerkstraat 40) en bijhorende tuin. Het voornemen van De Remonstrantse Gemeente is om in de tuin woningbouw te realiseren in de vorm van een Knarrenhof®. Op grond van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (bestemmingsplan ‘Oude Wetering’) is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt gebruikgemaakt van een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies en als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies wordt met dit document aangetoond.

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Kerkstraat 40-42 in Oude Wetering in de gemeente Kaag en Braassem. De locatie wordt omsloten door woningen aan de noord- en zuidzijde, de Oude Wetering aan de oostzijde en de Alkemadelaan aan de westzijde. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Alkermade, sectie B met nummer 4746. Het perceel heeft een oppervlak van circa 3.876 m². Afbeelding 1: Ligging plangebied

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

6

1.3.

Toetsing aan omgevingsplan Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vormen alle vigerende bestemmingsplannen van rechtswege het tijdelijk omgevingsplan. Voor het plangebied betreft dit het bestemmingsplan ‘Oude Wetering’ die is vastgesteld op 29 mei 2017 door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemmingen 'Maatschappelijk', ‘Water’ en ‘Wonen’. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De bouw van de woningen mag niet binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ en ter plaatse van de beoogde nieuwbouw binnen de bestemming ‘Wonen’ is geen bouwvlak opgenomen. Verder gelden er in het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’, ‘Waarde – Beschermd dorpsgezicht’ en ‘Waterstaat – Waterkering’. Ook heeft het plangebied de gebiedsaanduidingen ‘geluidzone – industrie’ en ‘vrijwaringszone – vaarweg’. Met bouwvlakken is aangegeven waar gebouwd mag worden en voor deze bouwvlakken gelden nog verschillende bouwaanduidingen. Op deze dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen wordt verderop in dit document ingegaan. Afbeelding 2: Fragment vigerend bestemmingsplan

1.4.

Leeswijzer Dit document bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving gegeven en wordt ingegaan op de huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleid, waarna in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving en milieu. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

7

2.

Planbeschrijving

2.1.

Geschiedenis Oude Wetering is ontstaan vanaf de 13de eeuw. Mogelijk begon de ontginning van dit gebied al vanaf de 11de eeuw. Het landschap toen bestond uit een groot veenmoeras met kleine veenstroompjes. De ontginning van dit gebied gebeurde onder leiding van de Graaf van Holland, hij gaf stukken land juist weg aan gegadigden. Hier stond wel een aantal voorwaarden tegenover. Dit soort ruil werd tijdens de Middeleeuwen ‘copen’ genoemd. De ontginningen vonden plaats vanuit een stroomrug of een gegraven wetering, wat hier het Oude Weteringkanaal is. Langs dit kanaal vormde de ontginningsas, en het kanaal zorgde ook voor de afwatering van het gebied. Dit afwateringskanaal vormde een doorgang van het Haarlemmermeer in het noorden naar het Braassemermeer in het zuiden. Aan weerszijden van het ontwateringskanaal vormde twee veenpolders, de Googerpolder in het westen en de Heilige-geestpolder in het oosten. In deze twee polders werd in de 17de eeuw op grote schaal veen gewonnen voor brandstof in de vorm van turf. Het gevolg was dat de polders toen twee veenplassen werden, deze werden in de 18de eeuw bedijkt en drooggemalen. De ontginningsas waar het plangebied op gelegen is, bleef als veen restdijk achter. Vanwege dat de Oude Wetering als een verbinding functioneerden tussen twee grotere wateren, speelde als snel scheepvaart een rol voor de economie van het dorp.

In het dorp kwamen meerdere scheepswerven, zeilmakerijen, schipperscafés en bevoorradingswinkels op. In het plangebied staat een kerk uit 1645, dit is een Remonstrantse kerk. Hier mochten de gelovigen hun diensten in het geheim uitvoeren. Er heeft ook jarenlang een pastorie voor de kerk gestaan, omdat vanaf de weg de kerk niet herkenbaar in beeld mocht. De kerk die er nu staat komt uit 1819, de pastorie was weggehaald en de kerk zelf werd verlengd. De kerk is in 1975 volledig gerestaureerd en is tegenwoordig een rijksmonument. Afbeelding 3: Historische kaarten

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

8

De oudste kaart beschikbaar van Oude Wetering is de kaart van Floris Balthasars uit 1615, gemaakt voor het hoogheemraadschap van Rijnland. Hierbij is de lintbewoning goed zichtbaar die zich op de ontginningsas heeft gevestigd. Op de kaart is ook te zien dat waarschijnlijk ter hoogte van het plangebied er al bebouwing was, dit zou betekenen dat er al bebouwing was voor de bouw van de Remonstrantse kerk. Op de topografische militaire kaart uit 1850 is de lintbebouwing goed te zien, daarnaast zien we dat het landschap er omheen ook veranderd is. De perceellijnen in de polders zijn duidelijk te zien en in het noorden van het gebied zien we dat er bedijking is gekomen om de polder heen. Op de kadastrale minuut uit 1828 is de huidige kerk al in het plangebied zichtbaar. De kosterwoning ernaast is wel veranderd ten opzichte van 1828, die is tegenwoordig namelijk korter en vierkanter met een bijgebouw ernaast. Op de kadastrale minuut is ook te zien dat op het westelijke kant van het perceel geen gebouwen of klein beekje zichtbaar zijn, die er tegenwoordig er wel zijn.

2.2.

Huidige situatie De kerk is momenteel in gebruik door De Remonstrantse Gemeente in Oude Wetering dat een kleine, levendige en actieve, vrijzinnig protestantse geloofsgemeenschap is. Naast kerkdiensten die eens per veertien dagen worden gehouden vinden er ook allerlei andere activiteiten plaats en wordt de kerk verhuurd voor evenementen. De kerkelijke gemeente is op zoek naar een manier waarop de kerk in de toekomst op een duurzame manier behouden kan blijven voor het dorp. Het onderhoud van de kerk en bijhorende tuin is namelijk kostbaar en het aantal leden neemt af. Afbeelding 4: Het gebouw van de remonstrantse gemeente

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

9

Afbeelding 5: Luchtfoto huidige situatie plangebied

Afbeelding 6: Situatietekening bestaande situatie

2.3.

Toekomstige functie Om een duurzame invulling te geven aan het terrein en zo de historisch waardevolle gebouwen voor de toekomst te behouden heeft de kerkgemeente het plan opgevat om het perceel te transformeren tot Knarrenhof®. Knarrenhof® is een landelijke stichting met een maatschappelijk doel, namelijk de leeftijdsbestendige bouw voor onder andere zelfredzame senioren. De bewoners bepalen zelf hoe hun leefomgeving er uit komt te zien. Doel van Knarrenhof® is niet alleen

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

10

om woningen te realiseren voor deze doelgroep. Knarrenhof® is namelijk bedoeld voor mensen die het leuk vinden elkaar af en toe te helpen, maar hierin geen verplichting willen. Het is immers geen woongroep. Wel is het een gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert. Dit is bedoelt voor de moderne senior die zelfstandig wil blijven, en die steeds minder op mantelzorg en kinderen kan of wil terugvallen. Door Stichting Knarrenhof wordt zorgvuldig bekeken of de toekomstige bewoners passen binnen het woonconcept. Er zijn geen vastgelegde leefregels waaraan de bewoners zich dienen te houden, maar van bewoners die in het hof willen wonen worden wel een aantal ongeschreven taken verwacht. Zo is het niet meer dan normaal dat je voor een zieke buurman de hond uitlaat. Verder zal een bewonersvereniging/vereniging van eigenaren worden opgericht voor de toekomstige bewoners. Deze vereniging bepaalt bijvoorbeeld welke invulling er wordt gegeven aan de gemeenschappelijke tuin waarvan deze vereniging eigenaar is. De bewoners hebben daarbij een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke zaken. Bij beslissingen van de vereniging over deze onderwerpen geldt steeds dat de meerderheid van de stemmen bepaalt wat er gebeurt. Bewoners hebben daarmee direct invloed op hun eigen leefomgeving.

De landelijke Stichting Knarrenhof blijft na de realisatie van de levensloopbestendige en onderhoudsarme woningen betrokken bij het plan. Zo zal Stichting Knarrenhof in samenwerking met de bewonersvereniging/vereniging van eigenaren monitoren hoe het wonen in het hof de bewoners bevalt. Bij eventuele problemen kan Stichting Knarrenhof ook worden ingeschakeld. Daarnaast zal bij het eventueel vrijkomen van een woning via de landelijke Stichting Knarrenhof gezocht worden naar een nieuwe passende bewoner. Daarbij geldt altijd dat diegene die het hoogst op de wachtlijst staat als eerste in aanmerking komt voor de woning en waarbij is afgesproken dat de mensen die lid zijn van de Remonstrantse kerk, voorrang hebben bij de toewijzing. Uiteraard zal door middel van een gesprek worden bepaald of die persoon past binnen de bestaande groep bewoners en de idealen die Knarrenhof® heeft nastreeft. Zo wordt gewaarborgd dat het woonconcept ook in de toekomst gehandhaafd blijft. Alle woningen in het hof worden door de eigenaren zelf bewoond, behoudens de woningen van de woningcorporatie WY wonen, die deze woningen koopt voor haar huurders in de doelgroep senioren. In het plan wordt aangesloten op het gemeentelijk beleid om 30% sociale huur, en 40% betaalbaar en 30% vrije sector te realiseren

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

11

Afbeelding 7: Referentieproject, Knarrenhof® Gouda

Afbeelding 8: Referentieproject, appartementen Vijfhuizen

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

12

2.4.

Stedenbouwkundige invulling Voor het plangebied is het plan om in de bestaande tuin 20 appartementen te realiseren met eigen balkon/terras en berging. Deze appartementen worden in hofvorm gerealiseerd waardoor er een gemeenschappelijke tuin aan de binnenzijde ontstaat. De bestaande kosterwoning wordt verbouwd en gesplitst naar twee woningen. Ten opzichte van de bestaande situatie gaat het dus om een toevoeging van 21 woningen aan de woningvoorraad. Het kerkgebouw en pastoriewoning vormt de gemeenschappelijke ruimte. Met deze uitgangspunten is een mogelijke uitwerking weergegeven op de volgende afbeeldingen. De kerk blijft in eigendom van de kerkelijke gemeente en stellen zij ter beschikking voor bewoners om in overleg gebruik te kunnen maken van de ruimte voor bijeenkomsten. Daarmee is een duurzame instandhouding van de kerk voor de toekomst gewaarborgd. Tussen de appartementen en de kerk met kosterswoning is ruimte voor parkeren. Afbeelding 9: Uitwerking mogelijke toekomstige situatie

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

13

Afbeelding 10: Uitwerking mogelijke toekomstige situatie

2.5.

Ruimtelijke randvoorwaarden Deze buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in het toekennen van een woonfunctie aan het perceel. Dit betreft uitsluitend een afwijken van de regels van het omgevingsplan van het ruimtelijk deel. Vervolgens zal een omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen worden aangevraagd, het technische deel. Om een goed kader te schetsen binnen welke ruimtelijke randvoorwaarden het plan uitgewerkt dient te worden zijn in deze paragraaf de ruimtelijke randvoorwaarden beschreven. De uitgewerkte variant in paragraaf 2.4 is daarmee dus een uitwerking binnen deze randvoorwaarden. Het uiteindelijke bouwplan kan dus afwijken van dit modellen, maar zal aan de randvoorwaarden, zoals in deze paragraaf beschreven, moeten voldoen en aan worden getoetst. Nieuwbouw Er worden maximaal 20 nieuwe woningen gerealiseerd in twee bouwlagen met plat dak. De woningen worden zo gepositioneerd dat er een hofvorm met hoftuin ontstaat. De bestaande kosterwoning mag worden verbouwd en gesplitst naar twee woningen. Het kerkgebouw en pastoriewoning vormt de gemeenschappelijke ruimte waar bewoners gebruik van mogen maken. Daarnaast blijft dit gebouw ook dienstdoen als kerk en blijven er eveneens activiteiten georganiseerd worden door de kerk.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

14

Beeldkwaliteit In het bouwplan wordt gespeeld met de goothoogte en dakvorm zodat het volume minder hoog oogt. De architectuur krijgt een landelijke en passende uitstraling dat aansluit op de eisen uit de welstandsnota, zie paragraaf 4.12. Verkeer en parkeren De inrit van het hof ligt aan de Kerkstraat, ten zuiden of ten noorden van de kosterswoning. In het uitgewerkte model is de inrit nu aan de zuidkant getekend. De exacte keuze van de inrit zal ter zijnde tijd gemaakt worden. Daarbij wordt de afweging gemaakt welke oplossing technisch haalbaar is en ruimtelijke het meest wenselijk. Het parkeren wordt op de eigen kavel opgelost. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.4.2. Bomen In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een boom effect analyse1 uitgevoerd. De beeldbepalende bomen 1, 2 uit deze analyse kunnen en moeten behouden blijven. De beeldbepalende bomen 14, 17, 18, 22 en 28 kunnen mogelijk behouden blijven (zie bijlage 10). Dit zal bij de verdere uitwerking van de plannen ook in relatie tot de andere ruimtelijk relevante aspecten onderzocht moeten worden. De bomen die niet behouden kunnen blijven, worden gecompenseerd. Waar mogelijk vind compensatie plaats in de nieuwe tuin(en) of in overleg met de gemeente elders. Water De bestaande sloot wordt gedempt om plaats te maken voor de nieuwbouw.

Conform de eisen die gesteld worden door het waterschap moet worden voorzien in watercompensatie. Bij de planuitwerking dient te worden aangetoond dat de toename aan verharding en vervuilingseenheden geen negatieve invloed op de waterhuishouding heeft. Het hemelwater moet zoveel als mogelijk in het plangebied geïnfiltreerd worden, zoals ook omschreven in paragraaf 4.15.

1

Diospyros decandra, Bomen-effect-analyse (BEA) t.b.v. voorgenomen bouwterrein achter de Remonstrantse kerk te Oude Wetering, Roelofarendsveen, 4 juli 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

15

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld en geldt vanaf 1 januari 2024 als de Nationale Omgevingsvisie als bedoeld in de omgevingswet. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven. Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden.

De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen.

Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

16

centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling is van een dusdanig kleine schaal dat deze geen belangen raakt uit de Nationale Omgevingsvisie. Het plan is om 21 nieuwe woningen op te richten. Dit past binnen het vijfde nationale belang uit de NOVI: Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Conclusie De planontwikkeling is verder niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 18 februari 2025 is de recentste versie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland vastgesteld. De visie omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. ▪ Samen werken aan Zuid-Holland ▪ Bereikbaar Zuid‐Holland ▪ Schone energie voor iedereen ▪ Een concurrerend Zuid‐Holland. ▪ Versterken natuur in Zuid‐Holland ▪ Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland ▪ Gezond en veilig Zuid‐Holland Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’). Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

17

Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die de provincie van provinciaal belang vindt. De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond, gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken.

Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving. Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit.

Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Ten aanzien van onderhavig initiatief zijn een aantal zaken die worden benoemd in de Omgevingsvisie van belang. Ten eerste is het van belang te benoemen dat de provincie richting en ruimte geeft aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkeling en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

18

versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Ten tweede wordt er in de Omgevingsvisie dieper ingegaan op verstedelijking en wonen. Hierin wordt benoemd dat de provincie, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen voorziet. De voorkeur gaat uit naar woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Door te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied blijft het open landschap behouden. Toetsing De ontwikkeling past binnen de provinciale Omgevingsvisie. De ontwikkeling voorziet namelijk in de grote behoefte aan woningen. Door binnenstedelijk te bouwen wordt bebouwing in het open landschap voorkomen. Conclusie Gesteld kan worden dat voorliggend plan in lijn is met de Omgevingsvisie Zuid-Holland. 3.2.2. Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 18 februari 2025 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: ▪ de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; ▪ de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; ▪ de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen, omdat het planvoornemen een ruimtelijke ontwikkeling is die past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Er

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

19

worden immers 21 woningen gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied in de bebouwde kom van Oude Wetering. Toetsing In artikel 7.45 van de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen: 'Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving’. Voor het voorgenomen plan wordt in paragraaf 4.2 ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee wordt voldaan aan artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 7.45 van de Omgevingsverordening. De planlocatie is (deels) gelegen in de beschermingszone van een waterkering. Een plan binnen een regionale waterkering mag conform artikel 7.25 van de Omgevingsverordening geen belemmeringen veroorzaken voor de instandhouding, het onderhoud of versterking van de regionale waterkering. Binnen het gedeelte waar de vrijwaringszone van toepassing is vindt geen nieuwbouw plaats, hier vindt enkel de inpandige verbouw van de bestaande panden en mogelijke maatregelen op het maaiveld plaats.

In artikel 7.23 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: ▪ wateroverlast door overvloedige neerslag; ▪ overstroming; ▪ hitte; ▪ droogte; ▪ alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. Met de voorgenomen ontwikkeling zal bij de planuitwerking daar waar nodig rekening worden gehouden met bovenstaande aspecten met betrekking tot klimaatverandering. Conclusie Uit de provinciale verordening volgen geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3.

Regionaal beleid

3.3.1. Regionale Omgevingsagenda 2040 Op 11 juni 2021 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude gezamenlijk de eindversie van de Regionale Omgevingsagenda gepresenteerd. De omgevingsagenda van de regio Holland-Rijnland bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst. In ieder geval stelt de regio zichzelf de volgende doelen:

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

20

▪ versterken kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid; ▪ realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting; ▪ investeren in infrastructuur voor mobiliteit en energievoorziening; ▪ creëren van voldoende plekken voor het opwekken van duurzame energie; ▪ bieden van een toekomstperspectief voor het landschap. Met de Regionale Omgevingsagenda zet de regio een stip op de horizon. Zo levert Holland Rijnland een bijdrage aan nationaal en provinciaal beleid en bestaande afspraken over verstedelijking, economie en mobiliteit. Toetsing Met het initiatief worden 21 nieuwe woningen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt aangesloten op de tweede doelstelling 'realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting'. Primair zet de regio in op beperkte extra woningbouw voor de lokale behoefte in of nabij de kernen. Voorliggend plan is aan te merken als een dergelijke ontwikkeling. Conclusie Gesteld kan worden dat voorliggend plan in lijn is met de Regionale Omgevingsagenda 2040. 3.3.2. Regionale woonagenda Holland Rijnland 2023 Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019.

Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd. Toetsing De beoogde ontwikkeling van 21 woningen conform de 30%/40%/30% verdeling draagt bij aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio. Specifiek voor de subregio Oost waar de gemeente Kaag en Braassem deel van uitmaakt. Het aantal te bouwen woningen in de gehele

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

21

regio is verdeeld onder de drie subregio's, voor subregio Oost is uitgegaan van 9.500 tot 11.000 woningen tot 2030. Conclusie Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Kaag en Braassem.

3.4.

Gemeentelijk beleid

3.4.1. Omgevingsvisie Kaag en Braassem De geactualiseerde Omgevingsvisie Kaag en Braassem versie 2024 is op 5 februari 2024 door de gemeenteraad van Kaag en Braassem vastgesteld. De Omgevingsvisie is een dynamisch document. Dat betekent dat dit document mee dient te bewegen met de veranderingen en ontwikkelingen die spelen binnen de gemeente en de samenleving. De Omgevingsvisie wordt daarom periodiek bijgesteld. De meest recente herziening is op 22 augustus 2025 al in ontwerp gepubliceerd. In deze brede visie verbindt de gemeente de fysieke leefomgeving en het sociale domein aan elkaar. Met de omgevingsvisie wil de gemeente borgen wat goed gaat en inzetten op verdere vernieuwing en ontwikkeling waar dit nodig is. Per onderwerp zijn opgaven weergegeven en is aangegeven met welke doelen de gemeente deze opgaven wil bereiken. Op basis daarvan is per gebied een beknopt perspectief voor de toekomst geschetst. Aan de hand van gebiedsgerichte programma's zijn de gebiedstypen uit de omgevingsvisie nader uitgewerkt, met name bedoeld om richting te geven aan het op te stellen omgevingsplan.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebiedstype Kernen. Kernen zijn de gebieden waar onder andere veel ruimte is voor winkels, horeca, sport en wonen. Iedere kern heeft een eigen identiteit met eigen karakteristieken. Deze zijn per kern benoemd en uitgewerkt in de dorpsperspectieven. Voor het gebiedstype Kernen zijn de volgende doelen geformuleerd: ▪ een passende woning voor iedereen; ▪ een veilige, leefbare en klimaatadaptieve woon- en werkomgeving. Daarnaast is aangegeven dat deze kernen een relatief hoog voorzieningenniveau en inwonersaantal kennen. Binnen deze kernen is hoogbouw mogelijk, mits passend in de omgeving. Vanaf vijf bouwlagen, dan wel 12/13 meter, wordt er gesproken over hoogbouw. Specifieke uitgangspunten voor deze gebieden zijn: ▪ grootschalige woningbouwprojecten zijn mogelijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan Braassemerland in Roelofarendsveen en de ontwikkeling van de Grietpolder in Leimuiden. Deze ontwikkelingen zijn mogelijk mits er voldoende maatregelen worden getroffen die rekening houden met klimaatadaptatie; ▪ detailhandel wordt zoveel mogelijk geconcentreerd in de dorpscentra. Wat de gemeente hiermee wil bereiken is het in stand houden en verder opwaarderen van het voorzieningenniveau binnen de kernen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

22

De druk op de woningmarkt in Kaag en Braassem is groot. Er is een grote wachtlijst voor de sociale huursector, er is behoefte aan meer huur- en koopwoningen in het (betaalbare) middensegment. Het gemeentebestuur zet daarom in op het sneller realiseren van woningen, met de focus op het sociale en betaalbare segment, maar is daarbij van mening dat alle doelgroepen evenredig aan de behoefte aan bod moeten komen op de woningmarkt. Er is dan ook aandacht voor (het realiseren van) een grote mate aan diversiteit in woningtypes om betaalbaar en geschikt wonen mogelijk te kunnen maken voor iedereen. Bij elke ontwikkeling dient wel rekening te worden gehouden met de ruimtelijke kwaliteit, met de focus op 'passend in de omgeving'. Plannen die aan deze criteria voldoen kunnen dan ook op de volle steun rekenen van de gemeente, ook als deze op gespannen voet staan met het contourenbeleid van de provincie ZuidHolland. Toetsing Het woningbouwprogramma in Kaag en Braassem is kwantitatief voldoende om bij te dragen aan zowel het oplossen van het actuele tekort als de toekomstige huisvestingsopgave (vanuit de regio). Volgens het woningmarktonderzoek zijn de huidige plannen echter niet voldoende om te voldoen aan het Rijksbeleid en de lokale kwalitatieve behoefte.

Om te voldoen aan het Rijksen regionale beleid zal 30% van de programmering moeten bestaan uit sociale huur en ook nog een aandeel van 40% uit betaalbare koop of middeldure huur. Het woonprogramma sluit aan op de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Verder wordt in de omgevingsvisie als specifiek doel gesteld om meer levensloopbestendige woningen te realiseren met als doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Op sociaal gebied wordt als doel gesteld dat inwoners een voldoende sociaal netwerk hebben, waar ze, waarnodig, op terug kunnen vallen. Ook wordt er ingezet om sociaal isolement en eenzaamheid te voorkomen of verminderen. Voorgenomen ontwikkeling sluit naadloos aan op deze doelstellingen. Conclusie De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Kaag en Braassem.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

23

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1.

m.e.r.-beoordeling Algemeen De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval na moeten gaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de Strategische milieubeoordeling-richtlijn. Onder een plan of programma wordt in ieder geval verstaan: een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Er hoeft niet (meer) getoetst worden aan de limitatieve lijst van MER-plichtige plannen en programma's uit de Bijlage bij het Besluit MER. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid (meer) gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aang ewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER-beoordelingsprocedure. Toetsing Omdat er sprake is van de bouw van maximaal 21 woningen op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied, in een omgeving dat gekenmerkt wordt door bebouwing, is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Wellicht ten overvloede blijkt uit dit hoofdstuk en de in dat kader uitgevoerde onderzoeken, dat de planontwikkeling geen nadelige milieugevolgen heeft. Conclusie Het aspect m.e.r.-beoordeling levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Om de ruimte zorgvuldig te benutten en overprogrammering te voorkomen is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling (trede 1) worden aangetoond. Indien die stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (trede 2). Het begrip stedelijke ontwikkeling wordt daarij als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

24

Toetsing In het plangebied neemt het aantal woningen met 21 toe en daarmee is het plan in de zin van de Ladder van duurzame verstedelijking een stedelijke ontwikkeling. Daarom is een beperkte motiveringsplicht van toepassing, waarbij moet worden aangetoond of er een behoefte is aan deze ontwikkeling. Dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling wordt aangetoond in paragraaf 3.3.2. Naast een inschatting van de behoefte aan de te realiseren nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient ook nagegaan te worden of er sprake is van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen op een locatie in het centrum van Oude Wetering dat wordt omsloten door bebouwing. Er is sprake van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied en derhalve is geen verdere motivering benodigd. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3.

Duurzaamheid & gezondheid De eisen met betrekking tot de milieuprestatie en energiezuinigheid van gebouwen zijn opgenomen in artikel 4.148-4.160 (Duurzaamheid) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Hierin is onder meer aangegeven dan een woning bijna energie neutraal (BENG) dient te zijn. In BENG wordt de energieprestatie van een gebouw uitgedrukt met drie indicatoren: ▪ BENG 1 Energiebehoefte: de hoeveelheid energie die een gebouw nodig heeft voor verwarming en koeling uitgedrukt in kWh per m² gebruiksoppervlakte per jaar. Deze indicator gaat over het beperken van de energievraag van het gebouw zelf. Aandachtspunten: stedenbouwkundig ontwerp, oriëntatie, compact ontwerp, schilisolatie, luchtdichtheid, zomernachtventilatie, ventilatiesysteem en zonwering. ▪ BENG 2 Primair energiegebruik: de hoeveelheid fossiele brandstof in kWh per m² gebruiksoppervlakte per jaar die nodig is voor verwarming, koeling, warm water en installaties. Let op: voor netstroom wordt het rendement van elektriciteitsproductie verrekend. Aandachtspunten: efficiënte installaties, warmteafgifte op lage temperatuur, warmwater met korte leidingen en warmteterugwinning en toepassing van hernieuwbare energie (ook BENG 3). ▪ BENG 3 Aandeel hernieuwbare energie: het percentage (in procenten) hernieuwbare energie van het totale energiegebruik.

Aandachtspunten: toepassing van PV, zonneboiler, bodemenergie, omgevingswarmte, biomassa en externe warmtelevering (mits hernieuwbaar). De woningen zullen aan de BENG-eisen voldoen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

25

Toetsing Ook de bevordering van gezondheid is een afwegingscriterium bij ruimtelijke ontwikkelingen. In dit hoofdstuk komt een aantal (milieu)aspecten, zoals geluidsoverlast, bodemverontreiniging, externe veiligheid, enzovoort, aan de orde waarbij de gezondheid van de toekomstige bewoners een rol speelt. Uit de uitgevoerde onderzoeken zijn geen belemmeringen naar voren gekomen ten aanzien van gezondheid. Daarnaast kan bij grotere planontwikkelingen ook gezondheidsbevordering gestimuleerd worden. Zo heeft de fysieke leefomgeving positieve gezondheidseffecten als deze uitnodigt tot gezond gedrag en mensen stimuleert tot meer bewegen, gezonder eten en elkaar ontmoeten. Bij de voorgenomen ontwikkeling is dit onderdeel van het bevorderen van de gezondheid minder relevant, omdat er geen leefomgeving op een groter schaalniveau wordt ingericht. Echter levert het realiseren van een Knarrenhof® wel een bijdrage aan de gezondheid, aangezien het concept eenzaamheid tegen gaat en stimuleert het (senior)bewoners tot allerlei gezamenlijke activiteiten. Conclusie Het aspect duurzaamheid en gezondheid levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.

Ontsluiting, parkeren en verkeersgeneratie

4.4.1. Ontsluiting De mobiliteit binnen het plangebied wordt mogelijk gemaakt voor zowel auto als voet- en fietsverkeer. Qua infrastructuur wordt er een ontsluiting naar de Kerkstraat aangelegd, ten zuiden of ten noorden van de kosterswoning. De exacte keuze van de inrit zal ter zijnde tijd gemaakt worden. Daarbij wordt de afweging gemaakt welke oplossing technisch haalbaar is en ruimtelijke het meest wenselijk. Conclusie Het aspect ontsluiting vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.4.2. Parkeren De gemeente Kaag en Braassem heeft het parkeerbeleid vastgelegd in de ‘Herziening Nota Parkeernormen 2018’. Daarin is het plangebied aangeduid als ‘rest bebouwde kom’. Voor het project is op basis van het stedenbouwkundig model, als opgenomen in paragraaf 2.4, de volgende parkeerberekening opgesteld wat aansluit op het aantal getekende parkeerplaatsen. Als wordt uitgegaan van de minimale parkeernormen volgende de ‘Herziening Nota Parkeernormen 2018’ moet het aantal parkeerplaatsen als weergegeven in afbeelding 12 worden aangelegd.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

26

Afbeelding 11: Minimale parkeernomen Woningtype Etage 65-120 m2 Etage <65 m2 Tussenwoning/hoekwoning Totaal

Minimale norm 1,5 1,2 1,6

Aantal 14 6 1

Aantal parkeerplaatsen 21 7,2 1,6 29,8 = 30

De woningen in dit plan zijn echter specifiek bedoelt voor senioren. De woningen worden immers levensloopbestendig uitgevoerd en worden door Stichting Knarrenhof specifiek toegewezen aan senioren. Er worden afspraken gemaakt over een leeftijdsgrens, vanaf welke leeftijd iemand in deze woningen mag komen te wonen. Het aandeel éénpersoonshuishoudens in de gemiddelde Knarrenhof® ligt rond de 35%. Het volledige woonprogramma van deze woningen is gelijkvloers. Er is niet expliciet zorg aanwezig, maar de woningen zijn wel zorg voorbereid en het concept gaat uit van ‘Noaberschap’ en hulp geven aan elkaar. De ‘Herziening Nota Parkeernormen 2018’ gaat uit van kerncijfers met het oog op een brede gemiddelde doelgroep. Wanneer woningen voor een zeer specifieke doelgroep gerealiseerd worden, kunnen zowel meer, als minder parkeerplaatsen benodigd zijn (CROW, Parkeerkencijfers 2024, 2024). De bewoners van de levensloopbestendige woningen in een Knarrenhof® is zo’n doelgroep waarvoor minder parkeerplaatsen benodigd zijn. De praktijk leert namelijk dat de huishoudens in een Knarrenhof klein zijn en dus is ook het autobezit laag is. Dit blijkt ook uit onderzoek van de bewoners van de bestaande hofjes. Het autobezit is minder dan één auto per woning in de gerealiseerde hofjes. Veelal bezit een deel van de bewoners zelfs helemaal geen auto.

Ook ligt het aandeel éénpersoonshuishoudens in de gemiddelde Knarrenhof® rond de 35% en zijn veel bewoners pensioengerechtigd en daarmee niet meer afhankelijk van een auto voor het woon‐ /werkverkeer. Knarrenhof heeft meerdere projecten gerealiseerd waar een lagere parkeernorm is gehanteerd dan de parkeernormennota als gemiddelde norm hanteert voor die betreffende locatie. De ‘Herziening Nota Parkeernormen 2018’ geeft de mogelijkheid aan het college om van de bepalingen uit deze nota af te wijken. Voor dit plan is hiervoor gekozen en is de parkeernorm vastgesteld 22 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd (zie voor argumentatie op basis van Knarrenhof ervaringscijfers bijlage 11). In het model als opgenomen in paragraaf 2.4 is weergegeven dat er voldoende ruimte op het terrein is voor die aantallen. Conclusie Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling 4.4.3. Verkeersgeneratie Met de voorgenomen ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen in de omgeving van het plangebied toe. Om dit in beeld te brengen is gekeken naar de kerncijfers van het CROW. Kijkend naar de stedelijkheidsgraad, wordt de gemeente Kaag en Braassem gezien als 'weinig

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

27

stedelijk'. Het plangebied is gelegen in de 'rest bebouwde kom' als gekwalificeerd in de ‘Herziening Nota Parkeernormen 2018’. Afbeelding 12: Verkeersgeneratie Woningtype Koop, appartement, midden Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur) Tussenwoning/hoekwoning Totaal

Maximale verkeersgeneratie 6,4 per etmaal 4,5 per etmaal

Aantal

7,8

1

14 6

Aantal verkeersbewegingen per etmaal 89,6 27 7,8 124

In bovenstaand overzicht is te zien dat het plan een verkeersgeneratie van 124 verkeersbewegingen per etmaal met zich meebrengt. De planlocatie is ontsloten via de Kerkstraat. Het gaat om een relatief geringe toename van het aantal verkeersbewegingen voor deze weg en uit recente tellingen blijkt dat de verkeersgeneratie opgevangen kan worden met de huidige ontsluiting. Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.

Flora & Fauna Algemeen De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. Per 1 januari 2024 is de Wet natuurbescherming (Wnb) opgegaan in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn(92/43/EEG). Het normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het Natuurbeschermingsrecht is ongewijzigd ten opzichte van de Wnb. Voor alle beschermde soorten geldt een vergunningsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Om te bepalen of er geen beschermde gebieden of soorten worden bedreigd is ecologisch onderzoek2 uitgevoerd.

2

Watersnip, Ecologisch onderzoek Kerkstraat 40-42 te Oude Wetering, 25A065, Reeuwijk, augustus 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

28

Gebiedsbescherming Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en wordt in Nederland beschermd door middel van de Omgevingswet. Deze wet biedt een beschermingskader voor de aangewezen beschermde gebieden. Deze gebieden worden beschermd om de gunstige staat van instandhouding van vogelsoorten, habitattypen en andere planten- en diersoorten te behouden en waar nodig te herstellen. Naast de wettelijke bescherming van de Natura 2000-gebieden heeft Nederland de bescherming van andere gebieden planologisch vastgelegd. Onder de planologische bescherming vallen onder andere weidevogelgebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van het NNN vindt plaats door toetsing van de bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen aan het NNN-beleid. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlandse netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuur(gebieden). Door verbindingen tussen natuurgebieden te maken, kunnen planten en dieren zich makkelijker verspreiden over meer gebieden. De bescherming van het NNN bestaat hieruit (artikel 7.8, lid 2, Bkl): dat geen activiteiten worden mogelijk gemaakt die leiden tot een aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een vermindering van de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte of samenhang van het NNN.

Toetsing gebiedsbescherming Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland (en natuur buiten het NNN). Het voorgenomen plan heeft gezien de afstand tot deze gebieden, de ligging binnen de bebouwde kom en de aard en omvang van de plannen geen effect op deze gebieden. Vervolgstappen ten aanzien van het NNN zijn niet aan de orde. Natura 2000-gebieden ‘Kennemerland-Zuid’ en ‘Nieuwkoopse plassen & de Haeck’ liggen beide op een afstand van 12 km van het plangebied. Beide Natura 2000-gebieden beschikken over habitattypen die zijn aangewezen als stikstofgevoelig. Uit de gedane stikstofberekening3 is gebleken dat dit project in zowel de aanleg- als de gebruiksfase geen significant negatieve effecten heeft op de omliggende Natura 2000-gebieden. Soortenbescherming Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk.

3

Stalbouw.NL, Realisatie 20 appartementen Kerkstraat 40-42, Oude Wetering, wat001-73, De Rips, 21 juli 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

29

Toetsing soortenbescherming In het ecologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat de aanwezigheid van boommarter en steenmarter niet uitgesloten kan worden in het plangebied. Om de aanwezigheid van deze soorten in het plangebied uit te kunnen sluiten, is aanvullend onderzoek vereist. Verder is er voor overige soorten geen aanvullend onderzoek noodzakelijk. Wel wordt voor de soortgroep vissen opgemerkt dat bij het dempen van de sloot van oost naar west gewerkt dient te worden. Op deze manier heeft aanwezige fauna een ontsnappingsroute van de werkzaamheden. Daarnaast wordt aangegeven dat indien bomen en struiken verwijderd worden, dit bij voorkeur buiten het broedseizoen van vogels dient te gebeuren, zodat overtreding van de Omgevingswet wordt voorkomen. Het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 juli. De Omgevingswet hanteert echter geen standaardperiode voor het broedseizoen; van belang is of een nest bewoond is. Indien een bewoond nest wordt aangetroffen, mogen er geen werkzaamheden uitgevoerd worden die het nest verstoren. Voor aanvang van werkzaamheden tijdens het broedseizoen dient een terzake deskundige een inspectie uit te voeren ten aanzien van eventuele broedende vogels. Conclusie Ten aanzien van het aspect ecologie is nader onderzoek naar de boommarter en steenmarter noodzakelijk voordat kan worden gestart met de werkzaamheden.

Indien rust- en/of verblijfplaatsen van deze soorten worden verstoord worden tijdens de werkzaamheden dient een mitigatieplan te worden opgesteld en een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit te worden aangevraagd.

4.6.

Luchtkwaliteit Algemeen Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO 2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: ▪ er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; ▪ het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; ▪ het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Derhalve is geen onderzoek luchtkwaliteit noodzakelijk. Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2020, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (12-14 microgram per m³) en fijnstof (15-18 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijnstof (8-9 microgram per m³) bevindt zich beneden de

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Kaag en Braassem - Kerkstraat 40-42, Oude Wetering

30

wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³. In het plangebied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden. Toetsing Omdat in het plangebied het aantal woningen met minder dan 1.500 toeneemt kan worden geconcludeerd dat de planontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden de grenswaarden ter plaatse van het plangebied niet overschreden. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7.

Geluid Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Een gemeente legt in het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vast. In afdeling 3.5 van het Bkl zijn regels voor belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen opgenomen. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen (voor functies zoals wonen, onderwijs of zorg) en locaties nabij een geluidsbron. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) (lokale spoorwegen die zijn aangewezen bij omgevingsverordening, rijkswegen, provinciale wegen, hoofdspoorwegen en industrieterreinen) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Voor lokale wegen (een verharde gemeente- of waterschapsweg met een verkeersintensiteit van meer dan 1.000 motorvoertuigen per etmaal) en lokale spoorwegen (een spoorweg die niet is aangewezen bij omgevingsverordening). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid.