Werken aan leefbaarheid in IJsselveld-Oost (nov 2021)
Tekst van het document
✓
In de avonden en het weekend moeten jongeren een plek hebben waar zij terecht kunnen Tijdpad: KT Het aanbieden van een plek in de avond, een Jongeren Ontmoetingsplek (JOP), kan er voor zorgen dat minder jongeren op straat hangen en dat de jongeren die zich bezighouden met criminele activiteiten kunnen worden geïsoleerd. Met een JOP wordt daarnaast voorkomen dat samenscholing op ongewenste plekken plaatsvindt en regisseert de gemeente zelf de plek waar de jongeren samenkomen. De Jongeren Ontmoetingsplek is veelal overdekt en kan worden voorzien van banken en een afvalbak. De gemeente moet samen met Pulse en de politie een duidelijk plan van aanpak opstellen waarin staat beschreven wat het doel van de Jongeren Ontmoeting Plek (JOP) is en de taak en verantwoordelijkheden die de politie, BOA’s en het jongerenwerk hier in hebben. Betrokken partijen:
✓
Betrek de jongeren ook bij het ontwerpproces en ontwikkelen van ontmoetingsplekken Tijdpad: KT Zo zijn jongeren niet alleen consument maar ook medeontwikkelaar van hun eigen omgeving. Dit vergroot de kans op succesvol gebruik, commitment en zorg voor een plek. Het is belangrijk dat goed nagedacht wordt over een geschikte locatie. Er moet een goede balans zijn tussen privacy en vrijheid voor je jongeren enerzijds en openbaarheid en toezicht anderzijds. De gesprekken over het inrichten van een ontmoetingsplek voor jongeren worden inmiddels gevoerd. Betrokken partijen:
23
✓
Het is belangrijk dat de deelnemers aan activiteiten een afspiegeling van de wijk zijn Tijdpad: KT In de afgelopen jaren is veel geïnvesteerd in het activeren van inwoners. Het Wijkbewust werken, waarin alle inwoners van IJsselstein mee kunnen praten (denken, doen) over ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid is hier een mooi voorbeeld van. Het is belangrijk dat er stapsgewijs meer mensen gaan deelnemen en dat de deelnemers aan activiteiten een afspiegeling van de wijk zijn. Het blijven ondersteunen en actief werven (dat iedereen meedoet, wel of geen migratieachtergrond) blijft belangrijk. Daarnaast moet de ondersteuning gericht zijn op het aangaan van een dialoog en samenwerking tussen de verschillende groepen bewoners, ongeacht hun achtergrond. Betrokken moeten op basis van resultaten overtuigd worden van de effectiviteit van hun bijdrage. Betrokken partijen:
✓
Vreedzame wijken bestendigen Tijdpad: KT Het project de Vreedzame wijken heeft een positieve bijdrage geleverd aan een veilig, positief sociaal klimaat. Betrokken instanties in de wijk hebben zich de vreedzame wijk methode en uitgangspunten eigen gemaakt. Daarmee heeft het project gezorgd voor een goede basis. Daarnaast is het thema leefbaarheid structureel met de wijkpartners besproken. De opgedane kennis en ervaring met betrekking tot de Vreedzame Wijk principes moeten een blijvende rol in de wijk en bij de betrokken partners krijgen. Betrokken partijen:
✓
Wijkmediation XL Tijdpad: KT De kennis en ervaringen die door middel van het Wijkmediation XL traject zijn opgedaan moeten goed worden geborgd. Met de betrokken partijen moet gezamenlijk worden gezorgd dat succesvolle verbeteringen behouden blijven en gedeeld worden. Belangrijk is dat de lokale partners elkaar weten te vinden in het snel oppikken van signalen om zo escalatie te voorkomen. Betrokken partijen:
✓
Jongeren en ouders activeren om zich in te zetten voor hun buurt Tijdpad: KT Jongeren en ouders opzoeken op de plekken waar het gemakkelijk is om op vanzelfsprekende en laagdrempelige manier contact met hen te leggen. Het klinkt misschien als een open deur, maar om jongeren en ouders te activeren om zich bijvoorbeeld als buurtvrijwilliger in te zetten, moeten ze wel worden bereikt. Denk hierbij aan hangplekken, speeltuinen, Cruyff court etc. Deze taak ligt primair bij de jongerenwerkers. Betrokken partijen:
✓
Kwetsbare personen Tijdpad: KT Het uitgangspunt voor toekomstige inzet in IJsselveld-Oost is dat extra aandacht op gebied van welzijn, zorg of inkomen zoveel mogelijk geleverd wordt vanuit bestaand beleid. Dat wil zeggen onderdeel van bestaande voorzieningen en structuren, zoals het sociaal team, jeugdteam, WIL, onderwijs, structuren die per definitie laagdrempelig zijn en toegankelijk voor alle inwoners. En dat specifieke inzet alleen wordt ontwikkeld daar waar reguliere inzet (nog) niet voldoet om behaalde resultaten vast te houden, of om wijk specifieke problematiek aan te pakken. Betrokken partijen:
24
✓
Blijvende aandacht voor de wijk Tijdpad: KT De ervaring leert dat de bereikte resultaten in IJsselveld-Oost kwetsbaar zijn. Structurele benadering van de diverse problematieken in de wijk heeft blijvende aandacht nodig. Dit wordt onder andere geborgd door de verschillende werkgroepen. Betrokken partijen:
✓
Tussentijds evalueren Tijdpad: KT Een aanbeveling is om de werkgroepen te monitoren en tussentijdse evaluaties uit te voeren. Als de uitkomst is dat bepaalde processen niet optimaal verlopen kan vroegtijdig worden bijgestuurd. De extra inzet op veiligheid kan dan ook niet te snel teruggedraaid worden. Extra aandacht zal nodig blijven om de behaalde resultaten op dit gebied vast te kunnen houden. Betrokken partijen:
✓
Communicatie richting bewoners Tijdpad: KT Informatie over de wijk en ontwikkelingen in de wijk worden in papieren zowel als in digitale vorm aangeboden. Het is belangrijk dat bewoners actief geïnformeerd worden over de ontwikkelingen in de wijk/gebiedsgerichte ontwikkelingen, bijvoorbeeld d.m.v. een flyer voor de wijk. Betrokken partijen:
7.2 Veiligheid ✓
Ontwikkel een centraal meldpunt waar scholen en leerplichtambtenaren met vermoedens naartoe kunnen Tijdpad: KT Tijdens gesprekken met professionals is meermaals de wens uitgesproken om een centraal meldpunt in te richten waar men met vermoedens naartoe kan. Een aanbeveling is om, naast het intensiveren van de contacten met de bestaande samenwerkingspartners, een (lokaal) meldpunt in te richten waar meldingen worden verwerkt tot signalen die onder de aanpak van vroeg signalering vallen. Deze jongeren kunnen vervolgens worden besproken in de groepsaanpak. Betrokken partijen:
✓
Gezamenlijk bekijken wat nodig is om de groepsaanpak succesvoller te laten functioneren Tijdpad: KT Uit de gesprekken die met professionals zijn gevoerd is naar voren gekomen dat de groepsaanpak slagkracht mist, waardoor resultaten en een concrete aanpak uitblijven. De aanbeveling is om gezamenlijk te bekijken wat nodig is om de groepsaanpak succesvoller te laten functioneren. Bedenk samen wat voor oplossingen er mogelijk zijn. Beslis daarna welke van deze oplossingen uitvoerbaar zijn en maak hier concrete afspraken over. Zorg dat aan het einde van de bespreking duidelijk is wie wat oppakt en wanneer de gemaakte afspraken worden geëvalueerd. Een eerste stap is dan ook dat er wordt gewerkt aan het versterken van het onderling vertrouwen. Om dit te bereiken moet duidelijkheid zijn over de richting: Waar willen we als groepsaanpak naartoe, welke verwachtingen hebben de partijen van elkaar en hoe realiseren we de gestelde doelen. Daarnaast is het essentieel voor de groepsaanpak dat alle partners uitgaan van hetzelfde bejegeningsprofiel en gewerkt wordt volgens een methodisch kader. Betrokken partijen:
25
✓
Ter vergroting van de efficiency en effectiviteit van de groepsaanpak wordt voorgesteld om andere partners bij de kerngroep groepsaanpak te betrekken Tijdpad: KT Recent is bureau Halt aangesloten bij de groepsaanpak. Halt kan met name voor de first offenders een rol spelen (preventieve huisbezoeken, normeringsgesprekken). Voorbeelden van andere organisaties/personen die meer betrokken kunnen worden zijn scholen en leerplichtambtenaren. Betrokken partijen:
✓
Aanpak jonge aanwas en drugs: Investeer in een structurele samenwerking Tijdpad: KT Een van de aanbevelingen die door professionals is genoemd is het investeren in een structurele samenwerking tussen gemeente, politie, zorgpartners, scholen en eventueel andere lokale partners die mogelijk zicht (vroeg signalering) hebben op jongeren en drugs. Onderzoek met elkaar de mogelijkheden om, daar waar mogelijk, informatiedeling tussen partners te versterken. Betrokken partijen:
✓
Scholen moeten actiever worden betrokken met betrekking tot het signaleren van verdachte situaties Tijdpad: KT Scholen moeten duidelijkheid hebben waar zij met hun signalen van verdachte situaties/afglijden van jongeren naartoe kunnen. Om dit te realiseren moet het contact tussen de scholen en jongerenwerkers/boa’s versterkt worden. Dit kan bijvoorbeeld door een periodiek overleg, waar signalen besproken worden die in een vroeg stadium opgepakt worden. Betrokken partijen:
7.3 Werken ✓
Start met gezamenlijke acties van onderwijs, bedrijfsleven en gemeente om voldoende (maatschappelijke) stageplekken te realiseren voor mbo-studenten Tijdpad: MT Aanbeveling is om te blijven werken aan het ontwikkelen van netwerken en samenwerkingsrelaties met instellingen en ondernemingen die een bijdrage leveren aan toekomstperspectief voor jongeren. Tenslotte hebben wij als gemeente een voorbeeldrol bij het bieden van een aantal stageplekken binnen onze eigen organisatie. Betrokken partijen:
✓
Blijvende aandacht geven aan actieve begeleiding van jongeren in de wijk Tijdpad: KT In een situatie van hoge jeugdwerkeloosheid en schooluitval, met name onder jongeren met een migratieachtergrond, is inzet gericht op onderwijs en arbeidsmarktparticipatie van jongeren noodzakelijk. Het ontbreekt relatief veel jongeren in IJsselveld-Oost aan een positief toekomstperspectief. Inzet ten aanzien van dit punt is van groot belang, voor de jongere zelf en de samenleving in het algemeen. Betrokken partijen:
26
7.4 Leren ✓
Leerplichtambtenaren in een vroeg stadium betrekken om schooluitval terug te dringen Tijdpad: KT Tijdens de interviews is naar voren gekomen dat leerplichtambtenaren in sommige gevallen pas in een (zeer) laat stadium worden betrokken. Een voorbeeld dat werd genoemd is dat een leerplichtambtenaar pas na 400 gemiste schooluren werd benaderd. Een aanbeveling is dan ook dat leerplichtambtenaren in een vroeg stadium worden betrokken en de signalen vanuit de school ontvangen. De vroege betrokkenheid (als sparringpartner of bijvoorbeeld door het organiseren van preventieve verzuimgesprekken) is waardevol om (meer) verzuim te voorkomen. Betrokken partijen:
✓
Aanbieden huiswerkbegeleiding in de wijk Tijdpad: MT Verken de mogelijkheid om in studio 10 huiswerkbegeleiding aan te bieden. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door vrijwilligers via het Vrijwilligersplatform of, als stageplek, door studenten uit de wijk zelf (bijv pedagogiek of PABO). Betrokken partijen:
✓
Via de digitale vacaturebank, de MaS-bank, actief (maatschappelijke) stageplekken aanbieden Tijdpad: KT Betrek jongeren/studenten intensiever bij de activiteiten voor buurt – en wijkverbetering. Leerlingen in het voortgezet onderwijs zijn verplicht een Maatschappelijke Stage (MaS) te lopen van 30 uur. Op het Cals College in Nieuwegein vinden de maatschappelijke stages in het derde leerjaar plaats. Een aanbeveling is via de digitale vacaturebank, de MaS-bank, actief stageplekken aan te bieden. Vanuit de leerlingen een leerzame ervaring en de wijk profiteert hier ook van. Betrokken partijen:
✓
Professionals moeten binnen de leefwereld van jongeren contact leggen en vertrouwen winnen om van daar uit jongeren te motiveren en perspectief te laten zien Tijdpad: KT De enige manier om hier iets aan te doen is te zorgen dat professionals binnen de leefwereld van jongeren contact leggen en vertrouwen winnen om van daar uit jongeren te motiveren en perspectief te laten zien. Voor een deel doen de huidige jongerenwerkers dit al vanuit Pulse. Maar hier zou mogelijk extra in kunnen worden geïnvesteerd. Als je een concrete groep in beeld hebt zou je dit ook projectmatig kunnen doen. Betrokken partijen:
7.5 Integreren ✓
Begrijpelijke taal en duidelijk communiceren Tijdpad: KT Communiceer in heldere en duidelijke taal richting de inwoners. Zoals beschreven in de raadsbrief laaggeletterdheid van 17 juli 2018, heeft ongeveer 8% van de inwoners van 16 – 65 jaar moeite met lezen en schrijven. Dat zijn 1.779 inwoners. De afgelopen jaren is steeds meer samenhang en samenwerking gekomen in de aanpak van laaggeletterdheid. In IJsselveld-Oost woont een relatief groot deel van deze groep. Met begrijpelijke taal worden overigens niet alleen mensen geholpen die moeite hebben met lezen en schrijven. Iedereen heeft er voordeel van als de overheid duidelijke taal gebruikt, want het is voor alle inwoners belangrijk dat ze de overheid goed begrijpen. Betrokken partijen:
27
DEEL 2 Wijkstrategie IJsselveld-Oost 8. Aanleiding De gemeente heeft in haar Woonvisie 2019-2030 vastgelegd dat zij samen met Provides een wijkenstrategie op hoofdlijnen gaat opstellen. Dit is vervolgens in de prestatieafspraken 2020 – 2023 tussen Provides, de huurdersvereniging IJsselstein en de gemeente als volgt vastgelegd: Een strategie waarin beschreven wordt hoe we de variatie in de wijken kunnen verbeteren en de maatschappelijke opgaven per wijk gezamenlijk kunnen oppakken.
8.1 Waarom een wijkenstrategie? Provides en de gemeente willen een goed woon- en leefklimaat in wijken en buurten realiseren en behouden. De samenstelling van de woningvoorraad speelt daarbij een belangrijke rol. Voldoende differentiatie naar eigendomsverhouding, woningtypen en prijsopbouw in de woningvoorraad zorgt ervoor dat diverse doelgroepen zich kunnen vestigen. Deze differentiatie zorgt voor een gemêleerde bevolkingssamenstelling die veerkracht heeft om zelf het woon- en leefklimaat positief te beïnvloeden. De samenstelling van de bevolking en de opbouw van de woningvoorraad zijn medebepalend voor de maatschappelijke opgaven die in de wijken aan de orde zijn. Om zowel die wijkdifferentiatie te verbeteren als de maatschappelijke opgaven gezamenlijk op te pakken, is een planmatige aanpak nodig. Ingrepen in de samenstelling van de woningvoorraad en het uitvoeren van maatregelen voor maatschappelijke opgaven duurt meerdere jaren. We sluiten hierbij aan op het tijdspad van de woonvisie (tot 2030). In de uitwerking van de strategie houden we hier rekening mee. Met de uitwerking van de wijkstrategie krijgen de gemeente en Provides: • • • •
Inzicht in de huidige differentiatie en de mogelijke maatregelen om de differentiatie te verbeteren waar dat op dit moment onvoldoende is. Uitkomsten die richtinggevend zijn voor het woningbouwprogramma van de gemeente en die een toetsingskader vormen voor de complexbeheerplannen van Provides. Inzicht in de maatschappelijke opgaven en de mogelijke maatregelen om deze opgaven op te pakken. Informatie leveren voor samenwerking met partners in de wijk om maatschappelijke opgaven op te pakken (gemeente/zorg/welzijn).
28
9. Regionale en lokale ontwikkelingen In dit hoofdstuk vatten we de regionale en lokale ontwikkelingen samen, die invloed kunnen hebben op het woon,- en leefklimaat in wijken. In bijlage 1 is de volledige analyse opgenomen. Hier wordt o.a. verder ingegaan op de woningmarkt, demografische ontwikkelingen, de toename van kwetsbare doelgroepen etc.
9.1 Woonvisie Om de vitaliteit van de gemeente IJsselstein te borgen, is het nodig het inwoneraantal te laten groeien en een meer evenwichtige bevolkingsopbouw te krijgen. Daartoe heeft de gemeente een woningbouwprogramma ontwikkeld om 2.500 woningen te bouwen tot en met 2030. Hiervan zijn minimaal 750 woningen bestemd voor de sociale huursector (30%). Maximaal 40% moet in het middensegment huur (€ 752,33 tot circa € 950) en koop (tot de NHG-grens € 325.000) worden gerealiseerd. Maximaal 30% behoort tot het duurdere marksegment. 1 De gemeente hecht aan gedifferentieerde buurten met een evenwichtige opbouw in prijs- en eigendomssegmenten. In buurten met een hoog aandeel sociale huurwoningen zoals IJsselveld-Oost, is het wenselijk om meer differentiatie aan te brengen.
9.2 Samenvattend
1
•
De druk op de IJsselsteinse woningmarkt (huur en koop) is groot. Er is vanaf 2013 beperkt nieuwbouw toegevoegd. De toenemende druk op de woningmarkt zorgt voor lage slaagkansen in de sociale huur, stijgende woningprijzen van koopwoningen, en beperkte mogelijkheden om door te stromen van bijvoorbeeld huur naar koop.
•
Het aantal huishoudens in IJsselstein neemt toe. Er is vooral een behoefte aan woningen voor kleine huishoudens (1- en 2- persoonshuishoudens). Dit zijn met name de starters en de ouderen op de woningmarkt.
•
Het aantal ouderen neemt sterk toe. Dit betekent dat er in nieuwbouw en in de bestaande voorraad nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met de toegankelijkheid van de woning en directe woonomgeving.
•
Als gevolg van overheidsbeleid is de sociale huursector bijna enkel nog beschikbaar voor de laagste inkomens. Dit zorgt voor een eenzijdige bewonersopbouw en toenemende leefbaarheidsproblematiek in wijken met een groot aandeel sociale huur.
•
De opgave om meer kwetsbare huurders te huisvesten, zorgt voor een verdere druk op de sociale sector. Om een gedifferentieerde samenstelling in de wijken te hebben en te houden, is het wenselijk deze doelgroepen niet te veel te concentreren.
•
Er is een duidelijke behoefte om naast sociale huur ook betaalbare koop (tot NHG-grens) en middensegment huur (tot ongeveer 950 euro) toe te voegen aan de woningvoorraad.
Woonvisie gemeente IJsselstein 2019-2030
29
10. Wijkbeschrijving IJsselveld-Oost In dit hoofdstuk vatten we de regionale en lokale ontwikkelingen samen, die invloed kunnen hebben op het woon,- en leefklimaat in wijken. In bijlage 2 is de volledige analyse opgenomen. Hier wordt o.a. verder ingegaan op de woningmarkt, demografische ontwikkelingen, de toename van kwetsbare doelgroepen etc. IJsselveld-Oost is in de beginjaren ’70 van de vorige eeuw gebouwd als overloopgebied voor de woningtekorten in de gemeente Utrecht. De huizenblokken staan in een repeterend patroon, omgeven door veel groen. Er zijn weinig accenten aangebracht aan de bouwblokken. Het type bebouwing bestaat uit portieketage flats in vier woonlagen, rijwoningen twee woonlagen met platdak, rijwoningen twee woonlagen met kap, patiowoningen, nieuwbouwflats met lift en kleinschalige bedrijfsgebouwen.
10.1 Samenvattend Woningvoorraad • IJsselveld-Oost heeft een groot aandeel sociale huurwoningen (59%). Dit zijn vooral portieketagewoningen. • IJsselveld-Oost heeft nauwelijks middenhuur woningen (1% vrije huursector). • Woningen in de koopsector liggen gemiddeld in het lagere prijssegment. • De sociale huurvoorraad bestaat vooral uit grote woningen. De meeste woningen (80%) bevinden zich in de huurklasse betaalbaar (tot € 678,66).De woningen worden als gehorig ervaren. • Een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad in deze wijk wordt de komende jaren gerenoveerd (verbetering energieprestatie, vervanging badkamer, keuken, toilet en esthetische upgrade buitenzijde, trappenhuizen en algemene ruimten). • Om het aandeel sociale huur te verminderen blijft Provides haar bestaande verkoopbeleid continueren om woningen van aangewezen complexen bij mutatie te verkopen. De gemeente hanteert in beginsel als uitgangspunt geen uitbreiding via nieuwbouw van sociale huur in IJsselveld-Oost. • De wijk kent een behoorlijk voorzieningenniveau en de afstand tot belangrijke voorzieningen is op loopafstand of op korte fietsafstand. • Winkelcentrum Clinckhoeff wordt in de komende jaren gemoderniseerd en uitgebreid. Bewoners • Door het grote aandeel betaalbare sociale huur en het type bezit stromen veel kwetsbare huurders in (beschermd wonen, statushouders en huurders met een rugzak).
• Ten opzichte van het gemiddelde in IJsselstein kent de wijk het hoogste aandeel bewoners met een allochtone achtergrond. • Het aandeel eenoudergezinnen is groot. • De wijk heeft verhouding weinig bewoners met een leeftijd boven de 45 jaar. Daartegenover zijn er veel bewoners met een leeftijd tot 45 jaar. • De inkomenspositie is zwak. Relatief veel bewoners leven onder of rond het sociaal minimum en bijna de helft van de bewoners behoort tot de landelijk laagste inkomensgroep. • In IJsselveld-Oost is de instroom vanuit Utrecht groter dan in andere wijken (27%, tegenover gemiddeld 20% per wijk). Leefbaarheid • De bewoners van IJsselveld-Oost geven het laagste oordeel over hun eigen wijk. • De bewoners ervaren verloedering, vermogensdelicten en gebrek aan sociale veiligheid als grootste probleem. Ook is er sprake van rattenoverlast. • Vanuit de landelijke leefbaarheidsmonitor wordt IJsselveld-Oost beoordeeld als de enige zwakke wijk van IJsselstein. • De algehele staat van de openbare ruimte vinden de bewoners onvoldoende.
30
11. SWOT-analyse van de wijk Met de SWOT-analyse geven we weer wat de sterke (positieve) en zwakke (negatieve) onderdelen zijn van IJsselveld-Oost. We hebben hierbij gebruik gemaakt van voorgaande informatie, de inbreng/ervaringen van professionals en de huurdersvereniging HVIJ.. In de SWOT is ook aangegeven welke zaken buiten de wijk van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat van IJsselveld-Oost. Dat kunnen fysieke zaken zijn, beleidsmatige maatregelen of bepaalde omstandigheden. Het gaat er hierbij om te benoemen welke ontwikkelingen de wijk een positieve wending kunnen geven (kans), en welke zaken een mogelijke bedreiging vormen. Kenmerken IJsselveld-Oost
STERK/POSITIEF Ruimtelijk Ruim opgezette wijk Veel openbaar groen Recreatiegebied aan de rand (Nedereindse plas met de Randdijkse bosjes) Voorzieningen Voorzieningen in de buurt (o.a. winkelcentrum, sneltram, sporthal, buurthuis, recreatie). Aanwezigheid speelplaatsen (o.a. Cruyff court) Binnenstad op loopafstand Koopwoningen goedkoop segment
Invloeden vanuit omgeving
KANSEN Vastgoed Transformatie sociaal bezit ▪ Verkoop ▪ Upgrading (middenhuur) ▪ Splitsing ▪ Sloop/vervangende nieuwbouw Sociale nieuwbouw overige wijken Woningbouw marktsector in de wijk Renovatie/verduurzamen sociale huurwoningen Toewijzing Differentiëren in toewijzing sociale huurwoningen Instroom ouderen door toegankelijkheid woningen sociale huur i.c.m. nabijheid voorzieningen. Openbare ruimte en voorzieningen Openbaar groen differentiëren Renovatie winkelcentrum Clinkhoeff Wijkeconomie: Kleinschalige bedrijvigheid/kunst/cultuur i.r.t. diversiteit bewoners
ZWAK/NEGATIEF Overlast, criminaliteit en veiligheid Drugshandel Overlast jongeren/kinderen Bedreigingen/intimidatie openbaar gebied Inbraak/vernielingen in huizen en auto’s Groot gevoel van onveiligheid Verkeersoverlast Gebrek aan differentiatie Groot aandeel sociale huur (59%) Nauwelijks middenhuur Groot deel inwoners (50%) behoort tot de laagste inkomensgroep, waarvan 11% onder of rond sociaal minimum. Overaanbod grote woningen sociale huur Openbare ruimte Verloedering openbare ruimte (Zwerfvuil/graffiti/afval) Onderhoud openbaar gebied BEDREIGINGEN Aanzuigende werking criminaliteit Toename bijzondere doelgroepen in sociale sector (o.a. statushouders, MO/BW) wat i.c.m. mutatiegraad en type bezit leidt tot concentratie van kwetsbare personen in deze wijk. Bezuinigingen en beleid overheid, waardoor beperkingen gelden t.a.v. toewijzing en minder investeringen in de wijk mogelijk zijn. Dit kan ten koste gaan van de leefbaarheid in de wijk. Afname van vertrouwen van bewoners in gemeente en Provides, waardoor draagvlak vermindert.
Actieve bewoners(groepen) Versterken lopende initiatieven
In de matrix zijn de belangrijkste onderdelen aangegeven waarvan we veronderstellen dat ze van wezenlijke invloed zijn op het woon- en leefklimaat van IJsselveld-Oost. Het is lastig een volgorde per segment te geven welk belang of invloed het heeft op de verschillende onderdelen. Uit de gesprekken met diverse betrokken partijen (huurdersverenging, Pulse, wijkagenten, jeugdwerker) wordt duidelijk
31
dat het grote aandeel sociale huurwoningen (en daarmee de toewijzing aan veel kwetsbare doelgroepen) een belangrijke factor is, die een negatieve spiraal in gang kan zetten zet op het gebied van leefbaarheid. De matrix geeft inzicht in zaken waarop de gemeente, Provides en belanghebbende partijen zelf invloed kunnen uitoefenen. De matrix is daarmee als hulpmiddel gebruikt om in de volgende hoofdstukken te bepalen welke sterke onderdelen van de wijk benut kunnen worden en welke kansen/mogelijkheden er zijn om de negatieve aspecten en de mogelijke bedreigingen aan te pakken.
11.1 Uitkomsten SWOT Als we kijken naar wat zwak of negatief beoordeeld wordt, blijkt dat criminaliteit/onveiligheid een belangrijke maatschappelijke opgave is. Daarbij is criminaliteit de verzameling van drugshandel, bedreiging, overlast, inbraak, vernieling, etc. Dat kan vervolgens ook het proces van verloedering van de openbare ruimte versnellen. Als bedreiging volgt hieruit dat deze criminaliteit een aanzuigende werking heeft van buiten de wijk. Dit versterkt vervolgens weer de criminaliteit in de wijk. Een ander belangrijk zwak aspect van de wijk is het grote aandeel van sociale huurwoningen. Dit zorgt voor de instroom van een groot aandeel kwetsbare bewoners. Het zijn bewoners met lage inkomens, zonder werk, lage opleiding, gebroken gezinnen, met een rugzakje en matig/slecht geïntegreerd. Dit draagt bij aan een geringe betrokkenheid met de directe omgeving, zorgt voor anonimiteit en vervreemding. De landelijke en regionale opgave voor het plaatsen van bijzondere doelgroepen en het feit dat in IJsselveld-Oost de meeste goedkope huurwoningen vrij komen, versterkt dit probleem. Daar tegenover staan diverse positieve zaken die de IJsselveld-Oost te bieden heeft. Het zijn vooral fysieke zaken die al aanwezig zijn, zoals veel groen en nabijheid van voorzieningen. Er zijn daarnaast een aantal kansen te onderscheiden.
Zo zien we mogelijkheden in het differentiëren bij de woningtoewijzing van sociale huurwoningen, om bijvoorbeeld ook huurders met een hoger inkomen te laten instromen. Daarnaast biedt de combinatie van toegankelijke woningen en de nabijheid van voorzieningen een kans om de toenemende groep ouderenhuishoudens naar de wijk te trekken. Meer ouderen brengt een betere balans in de verdeling van leeftijdscategorieën en zorgt er mogelijk voor dat minder jongeren terecht komen in het criminele circuit. Ook de vernieuwing van de Clinkhoeff zorgt voor een aantrekkelijkere wijk.
11.2 Voorlopige conclusies In IJsselveld-Oost is in de periode 2009-2016 veel extra inzet gepleegd, met als doel om op lange termijn van IJsselveld-Oost een hoogwaardige, gewilde en levensloopbestendige woonwijk te maken. In deze periode zijn met behulp van landelijke en provinciale subsidies activiteiten uitgevoerd, gericht op het creëren van een gevarieerder en mooier woningaanbod, het verbeteren van de openbare ruimte en het verbeteren van de veiligheid en sociale kwaliteit van de wijk. Na 2016 is de integrale aanpak gecontinueerd in regulier beleid, is er nieuw beleid opgesteld, bestaand beleid herijkt en zijn maatregelen en acties ingezet. Zo zijn er vorderingen gemaakt. We zien ook dat we er nog steeds niet zijn. De SWOT-analyse maakt duidelijk dat we ons moeten blijven inzetten in IJsselveld-Oost en we moeten blijven investeren in de wijk en haar inwoners. We constateren dat het niet slechts om één aspect gaat waar de inzet zich op moet richten. Er is op meerdere gebieden tegelijk inzet nodig; een integrale aanpak. Op basis van de uitkomsten van de SWOT-analyse is de strategie om een aanpak te richten op 3 thema’s: 1. Veiligheid/criminaliteit 2. Differentiatie bevolkingssamenstelling/woningaanbod 3. Openbare ruimte Deze thema’s staan niet los van elkaar, maar beïnvloeden elkaar in meer en mindere mate. In de volgende twee hoofdstukken werken we deze strategie verder uit.
32
12. Beeld van de toekomst Op basis van alle verzamelde informatie, beschrijven we wat het beeld van de toekomst is voor IJsselveld-Oost. Wat is de gewenste leefbaarheidssituatie en hoe meten we of we dit bereikt hebben? In bijlage 3 zijn huidige kengetallen als startpunt voor het meten van de doelstellingen opgenomen.
We willen dat IJsselveld-Oost een gewilde, gevarieerde en veerkrachtige wijk is waar bewoners zich veilig voelen. Bewoners zijn betrokken bij elkaar, bij hun woning en hun omgeving. Een wijk waar iedereen mee kan doen en waar voor iedereen plek is. De wijk is duurzaam en aantrekkelijk voor jonge, oude en nieuwe bewoners. Zo zijn de woningen van goede kwaliteit en nodigt de ruimtelijke en groene omgeving uit om te bewegen, te spelen en te ontmoeten. In de prestatieafspraken is afgesproken dat we streven naar wijken waar bewoners prettig wonen, waarbij bewoners hun wijk met minimaal het rapportcijfer 7,5 beoordelen.
33
Veiligheid en Criminaliteit Visie Bewoners van IJsselveld-Oost voelen zich veilig in hun woning en in hun woonomgeving. Er zijn geen belemmeringen om overdag en ‘s avonds de deur uit te gaan. Bewoners ervaren geen bovenmatige overlast in de vorm van vermogensdelicten, sociale overlast (o.a. drugs, openbaar dronkenschap, lastigvallen) en dreiging. Doelstelling De leefbaarheidssituatie van de gehele wijk wordt met minimaal een voldoende beoordeeld op basis van de leefbaarometer en bewoners voelen zich veilig. 2 Elk jaar moet een positieve ontwikkeling zichtbaar zijn. De jaarlijkse positieve ontwikkeling is zichtbaar op onderstaande kengetallen over veiligheid en criminaliteit: - Totaal geregistreerde misdrijven politie 3 - Ontwikkeling dimensie veiligheid op basis van de leefbaarometer - Oordeel van bewoners over diverse vormen van criminaliteit en veiligheid op basis van de gemeentelijke beleidsmonitor.
Differentiatie Visie IJsselveld-Oost heeft een diverse bewonerssamenstelling (huishouden, inkomen, leeftijd, achtergrond) waarbij een goed evenwicht is tussen kwetsbare en niet-kwetsbare bewoners. Bewoners voelen zich betrokken bij elkaar en de wijk. Doelstelling We vergroten de instroom van meer weerbare huishoudens, zodat er een veerkrachtige bewonerssamenstelling ontstaat die met elkaar de leefbaarheid van de wijk op een positieve manier kan beïnvloeden. Dit meten we aan de hand van: -
Afname aandeel sociale huur Een toename van het gemiddelde inkomen in de wijk d.m.v. bevorderen instroom andere doelgroepen. Een afname van het aantal huurders onder of rond het sociaal minimum Minder instroom van kwetsbare huurders zoals personen uit de maatschappelijke opvang, beschermd wonen en statushouders.
Openbare ruimte Visie IJsselveld-Oost heeft een goed onderhouden, schone en prettig ogende openbare ruimte, waar bewoners tevreden over zijn. De wijk is ruimtelijk en groen en nodigt uit om gebruik te maken van de openbare ruimte. Bewoners ervaren geen bovenmatige verloedering zoals bekladding, rommel op straat en vernield publiek eigendom4. Doelstelling Het oordeel over de openbare ruimte (gebruik en onderhoud) verbetert de komende jaren, zodat het gelijk is aan het gemiddelde van IJsselstein op basis van de gemeentelijke beleidsmonitor. Er moet een stijging zichtbaar zijn op de indicatoren verloedering (graffiti, rommel op straat, hondenpoep, vernieling publiek eigendom) en beleving leefbaarheid (nabijheid voorzieningen, onderhoud openbare ruimte, beleving woonomgeving)
2
https://www.leefbaarometer.nl/home.php https://veiligheidscoalitie.nl/ 4 Beleidsmonitor gemeente IJsselstein 2019 3
34
13. Plan voor de toekomst Met behulp van de analyses in voorgaande hoofstukken, die in samenwerking met belanghebbenden tot stand zijn gekomen, wordt in dit hoofdstuk beschreven welke maatregelen nodig zijn om het gewenste toekomstbeeld te realiseren. Een succesvolle aanpak vraagt om lokaal maatwerk en om een pakket aan maatregelen die elkaar versterken. Voor het in kaart brengen van de maatregelen voor IJsselveld-Oost hebben we ons laten inspireren door beproefde interventies, die door Aedes zijn verzameld5. Aan de hand van de interventies is bepaald welke kansrijke combinaties van maatregelen (aanpak) we zien om de onderdelen die als onvoldoende worden ervaren in IJsselveld-Oost te verbeteren. Deze aanpak omvat de maatregelen die de meeste invloed hebben op het verbeteren van het woon-en leefklimaat in de wijk.
13.1 Tijdspad en volgorde Maatregelen zijn er op verschillende niveaus. We maken onderscheid in de korte termijn (< 2 jaar), de middellange termijn (2-5 jaar), de lange termijn (> 5 jaar) en doorlopende maatregelen. Op korte termijn gaat het om activiteiten die prioriteit hebben of eenvoudig zijn in te passen in bestaand beleid of bestaande projecten (“laag hangend fruit”). Voor de middellange en lange termijn gaat het om zaken die de nodige voorbereidingstijd vragen vanwege het opstellen van nieuw beleid. Maar het kan ook om activiteiten gaan die een lange doorlooptijd hebben, bijvoorbeeld het ontwikkelen van nieuwbouw. Tot slot zijn er uiteraard onderwerpen die doorlopend op de agenda staan.
13.2 Randvoorwaarden De aanpak is gericht op samenwerking met andere partijen om het woon-en leefklimaat te verbeteren. De benodigde partijen worden aangesloten, zodat we integraal de acties die voortkomen uit de wijkstrategie kunnen oppakken. In eerste instantie zijn Provides en gemeente de belangrijkste partijen. Daarnaast zijn ook o.a. bewoners, Pulse, RMN en Politie belanghebbenden. De aanpak die wordt voorgesteld, moet zoveel mogelijk opgaan in regulier beleid en reguliere projectstructuren. Daarmee voorkomen we onnodige vertraging en borgen we een structurele inzet. We kunnen zo ook nieuwe afspraken en activiteiten snel door betrokkenen laten oppakken en monitoren (Provides, gemeente, Pulse, etc.). Tegelijkertijd moeten we beoordelen of en welke extra inzet nodig is om maatregelen die uit deze strategie volgen op te pakken en regie over te kunnen voeren.
13.3 Bewonersparticipatie Zonder de inbreng en inzet van buurtbewoners zal er geen duurzaam leefbare wijk ontstaan. De aanpak van problemen en het inzetten van maatregelen zal dan ook samen met de wijkbewoners moeten gebeuren. Die inbreng van wijkbewoners is al op verschillende manieren vorm gegeven met bijvoorbeeld het project Vreedzame school, de aanpak Vreedzame wijken, de buurtvrijwilligers, de knijpersploeg en de buurtschouw. We zien kansen om dit niet alleen voort te zetten, maar ook te intensiveren. Belangrijk hierbij is dat die betrokkenheid in alle lagen van de wijkbewoners wordt gestimuleerd, en niet alleen bij een selecte groep. Met de nieuwe aanpak van wijkbewust werken van de gemeente wordt die brede participatie ook beoogd. Om bewonersbetrokkenheid te realiseren is de wijze waarop met de wijkbewoners wordt gecommuniceerd en hoe zij worden geïnformeerd belangrijk. Hoe bereiken we iedereen? Hoe maken we successen zichtbaar? Veel mensen zijn zich nu niet bewust van wat er wordt gedaan of wat er wel goed gaat. De praktijk laat zien dat communicatie niet alleen maar digitaal moet verlopen, omdat blijkt dat veel inwoners van IJsselstein-Oost zich niet via digitale kanalen laat informeren over bijvoorbeeld leefbaarheidsvraagstukken. Dat betekent dus meer persoonlijke benadering en informeren/communiceren via brief, krant en lokale radio/tv.
Daarbij blijven we ook zoeken naar (vernieuwende) manieren om bewoners te bereiken en te betrekken. Acties in het kader van de communicatiestroom met huurders zijn opgenomen in paragraaf 6.5.
5
Praatplaat interventies leefbaarheid. Aedes 2021
35
13.4 Aanpak Hieronder stellen we de belangrijkste maatregelen voor die we kunnen inzetten in de aanpak voor IJsselveld-Oost. Het betreft kansrijke combinaties van maatregelen die ervoor moeten zorgen dat we een prettig woon- en leefklimaat realiseren. Voor het thema ‘Veiligheid en Criminaliteit’ en het thema ‘Openbare Ruimte’ sluiten we aan op de bevindingen uit het rapport ‘Werken aan leefbaarheid in IJsselveld-Oost (Gemeente IJsselstein, 2021).
Veiligheid en Criminaliteit Aanpak • Intensivering bestrijding overlast en criminaliteit • Versterken structurele samenwerking lokale partijen en slagkracht vergroten • Verstevigen inzet buurtvrijwilligers • Begeleiding jongeren om criminaliteit te voorkomen, werken aan positief toekomstperspectief • Toewijzing sociale huur: intakegesprek nieuwe huurders
Differentiatie Aanpak • Toevoeging woningen marktsegment (middenhuur) * • Continueren verkoop sociale huur * • Door verduurzaming en groot onderhoud van woningen wordt huurprijsdifferentiatie in de sociale huur mogelijk • Sociale huur ook toewijzen aan lage middeninkomens (10%-regeling) • Lokaal toewijzen • Minder toewijzing kwetsbare doelgroepen • Verbetering begeleiding van kwetsbare huurders • Woningen en omgeving aantrekkelijker maken voor ouderen
* Enkel mogelijk indien ergens anders voldoende beschikbaarheid sociale huur (zelfde aantal) wordt teruggebouwd. Toevoeging marktsegment zou idealiter plaatsvinden in het hart van de wijk om leefbaarheid te verbeteren.
Openbare ruimte Aanpak • Optimaliseren inzet gemeente op groenbeheer en afvalverzameling en uitwerking hiervan opnemen in beheerplannen openbare ruimte • Buurtbewoners betrekken bij beheer openbare ruimte • Melden overlast en opvolging verbeteren • Optimaliseren inzet toezichthouders zoals BOA’s en wijkbeheerders op meldingen en opvolging • Bij groot onderhoudsprojecten koppelkansen benutten voor het upgraden van de openbare ruimte in de directe omgeving
36
13.5 Vervolg We hebben een strategie en aanpak op hoofdlijnen gemaakt om de diversiteit van de bewonerssamenstelling te verbeteren en handreikingen te geven voor een aantal maatschappelijke thema’s. Op basis hiervan hebben we concrete maatregelen uitgewerkt die ertoe moeten leiden dat het gewenste toekomstbeeld van de wijk wordt bereikt. De maatregelen hebben betrekking op verschillende beleidsgebieden, zoals wonen, veiligheid, scholing, integratie, leefbaarheid en zijn gecategoriseerd naar de drie thema’s: veiligheid en criminaliteit, differentiatie en openbare ruimte. Voor de maatregelen bij het thema ‘Veiligheid en Criminaliteit’ en het thema ‘Openbare Ruimte’ sluiten we aan op de bevindingen uit het rapport ‘Werken aan leefbaarheid in IJsselveld-Oost (Gemeente IJsselstein, 2021). De maatregelen zijn weggezet in de tijd en geven aan wanneer een maatregel wordt opgepakt: Afkorting D KT MT LT
Tijdpad Doorlopend Korte termijn (<2 jaar) Middellange termijn (2-5 jaar) Lange termijn (> 5 jaar)
Veiligheid en criminaliteit (aanvullend op de bevindingen uit deel 1) Maatregel
Beoogd effect
Toelichting
Regie
Tijdpad
Huurderscheck
Een goede match tussen huurder en woonomgeving.
Continueren van intakegesprek met alle kandidaten die de wijk instromen. Doel is dat nieuwe huurders een juiste verwachting van de wijk/woning hebben en Provides weet wat er speelt bij de nieuwe huurder. Zo kan bij eventuele problemen sneller worden geacteerd en relevante instanties worden betrokken. We beoordelen regelmatig het resultaat van de intake met als doel de effectiviteit te vergroten.
Provides
D
37
Differentiatie Maatregel
Beoogd effect
Toelichting
Regie
Tijdpad
Sloop of ombouw bestaand bezit en vervangen voor ander woningtype en andere prijscategorie
Veerkracht in wijk versterken door toename instroom hogere inkomens en versterken (beeld)kwaliteit buurt. Gemengde en veerkrachtige wijken maken
Het opstellen van een plan van aanpak ter bevordering van een evenwichtige wijkopbouw in IJsselveld-Oost. Uitgangspunt: toevoegen koop en middenhuur, geen uitbreiding sociale huur via nieuwbouw. *
Provides
KT
Geen toevoeging nieuwbouw sociale huur in IJsselveld-Oost, maar in wijken met weinig sociale huur. Bij elk nieuwbouwproject in IJsselstein beoordelen we hoeveel (extra) sociale huur toegevoegd kan worden. Er vindt wel vervanging bestaand bezit plaats (o.a. project Clinckhoeff, Hitteschild) ter versterking beeldkwaliteit en voorzieningenniveau wijk. Provides continueert bestaand beleid voor de verkoop van beperkte selectie huurwoningen.
Gemeente
MT
Provides
KT
Provides
KT
Gemeente
KT
Provides
MT
Nieuwbouw sociale huur in een wijk met weinig sociale huurwoningen
Verkoop
Instroom en/of behoud van hogere inkomens door aanbod voor deze doelgroep te vergroten. Wooncarrière bieden aan huurders
Gericht Toewijzen
Doorbreken eenzijdige bewonerssamenstelling buurt
Voorrang lokaal woningzoekenden
Bevorderen betrokkenheid wijk
Spreiding en begeleiding kwetsbare huurders
Voorkomen concentratie kwetsbare huurders en overlast
Mixen
Wooncomplex veelzijdiger maken en doorbreken eenzijdige bewonerssamenstelling.
Provides en gemeente stellen voorwaarden op rondom verkoop woningen zoals lokale voorrang (voor meer binding met wijk en kansen lokale starters) en zelfbewoningsplicht (voorkomen kamerverhuur). Provides grijpt de mogelijkheid aan om huurprijzen te differentiëren na duurzaamheidsingrepen, met als doel meer hogere inkomens (binnen toewijzingsgrens sociale huur) te laten instromen. Provides onderzoekt de mogelijkheden voor toewijzing aan (lage) middeninkomens binnen de huidige sociale voorraad via de 10%-regeling van passend toewijzen. Het is wettelijk mogelijk om voorrangsregels te hanteren van lokale binding bij een deel van de woningtoewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente stelt in overleg met Provides beleidsregels op om voorrang van lokaal woningzoekenden bij toewijzing in de bestaande sociale huurwoningvoorraad mogelijk te maken. Doel is om lokale binding en betrokkenheid met de buurt te vergroten. Bijzondere doelgroepen spreiden over andere wijken. Obstakels spreiding (te hoge huren, onderhoud tuinen etc) lossen we in overleg op.* Gemeente en Provides passen de Aanpak “Weer Thuis” toe voor uitstroom vanuit Maatschappelijke opvang en Beschermd wonen (MO/BW). Deze aanpak zorgt voor goede begeleiding van de kwetsbare doelgroep bij zelfstandig wonen en draagt ook bij aan draagvlak in de wijk. Deze aanpak is dit jaar in de Lekstroomregio vastgesteld.
Provides en gemeente stellen beleid op voor het middenhuursegment.
Gemeente
Provides splitst grote begane grondappartementen. Hiermee wordt het aanbod voor 1- en 2-persoonshuishoudens vergroot. Dit biedt meer geschikt aanbod voor ouderen.
Provides
Provides Gemeente
MT
Onderzoeken van de wenselijkheid om toegankelijke woningen dichtbij voorzieningen te labelen als voorrang voor ouderen. * Randvoorwaardelijk om maatregelen te kunnen uitvoeren is uitbreiding van sociale huur in wijken met weinig sociale huur. Het gaat dan met name om kleine, betaalbare, toegankelijke woningen.
38
Openbare ruimte (aanvullend op bevindingen deel 1) Maatregel
Beoogd effect
Toelichting
Regie
Tijdpad
Overlast melden vergemakkelijken
Aanpak overlast, eigen verantwoordelijkheid vergroten Verbeteren kwaliteit openbare ruimte en gevoel van veiligheid vergroten
Onderzoeken hoe het melden en opvolgen van overlast en verstoring openbare ruimte verbeterd kan worden. In de wijk wordt al extra toezicht gehouden door BOA’s en politie. Ook is in 2020 een tweede wijkagent ingezet. We evalueren en optimaliseren deze inzet om de veiligheid en de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen. Hierbij worden ook de wijkbeheerders van Provides betrokken.
Gemeente
KT
Gemeente
KT
Integrale en effectieve verbetering buurtkwaliteit
Als we aan de slag gaan met renovatie van complexen, beoordelen we de beeldkwaliteit van de nabije woonomgeving en pakken we kansen die hieruit voortkomen in gezamenlijkheid op. Te denken valt o.a. aan de aanpak van speelplekken.
Provides Gemeente
D
Optimaliseren inzet toezichthouders
Koppelkansen upgraden openbare ruimte benutten
13.6 Overige maatregelen Naast voorgenoemde maatregelen die direct voortvloeien uit de gekozen aanpak, zijn nog diverse andere maatregelen toe te passen om het woon- en leefklimaat van de wijk te verbeteren. Deze maatregelen worden hieronder opgesomd en zijn gecategoriseerd op basis van de Aedes interventieplaat, omdat ze breder zijn dan enkel de thema’s veiligheid en criminaliteit, differentiatie en openbare ruimte. Beoogd effect Bestaande voorraad en omgeving
Maatregelen
Regie
Tijdpad
Investeringen in woningvoorraad
Uitvoering programma verduurzaming tot 2030 en vervanging interieurpakketten (badkamer, keuken, toilet) voor sociale voorraad.
Provides
LT
Uitwerking transitieopgave door de gemeente waarin particulieren worden meegenomen. De ruimtelijke en groene opzet zijn positieve aspecten van de wijk. We bepalen hoe we deze kwaliteiten optimaal kunnen benutten. Zo kan gedacht worden aan het versterken van de gebruikskwaliteit van het wijkgroen met inbreng van bewoners, het onderzoeken van een betere verbinding met natuurgebied Nedereindseplas met de wijk en het herinrichten van speelplekken met bewoners. Tuinen worden door bewoners niet altijd optimaal aangelegd en onderhouden, wat zorgt voor een rommelig beeld van de wijk. Provides beoordeelt welke mogelijkheden er zijn om tuinafscheiding aan te brengen en te onderhouden, bijvoorbeeld bij grootschalige onderhoudsprojecten. Provides zoekt hierbij nadrukkelijk de samenwerking met de gemeente in het kader van het beleid klimaatadaptie en de verschillende verantwoordelijken hierin. Ook het aanzicht van balkons wordt hierin meegenomen, bijvoorbeeld door te toetsen of het tuinbeleid nog voldoet. De gemeente en Provides maken afspraken over de aanpak van rattenoverlast, monitoren of de aanpak effect heeft of dat mogelijk bijgestuurd moet worden. Ook het Waterschap kan hierin een rol hebben vanwege de singel die door de wijk loopt. De woningen van Provides zijn gehorig en bewoners ervaren hierdoor regelmatig geluidsoverlast.
We onderzoeken of we in ons huurreglement en/of beleid iets kunnen opnemen over o.a. het soort vloer om geluidsoverlast te voorkomen.
Gemeente
Aantrekkelijkheid buurt vergroten en verlaging woonlasten realiseren.
Benutten groen in wijk en openbare ruimten
Optimaal benutten openbare ruimte in wijk
Tuinonderhoud
Aanzicht wijk verbeteren
Aanpak rattenoverlast
Tegengaan overlast ratten
Aanpak geluidsoverlast woningen
Tegengaan geluidsoverlast
Gemeente
MT
Provides
MT
Gemeente
KT
Provides
MT
39
Nieuwbouw/herstructurering Omvormen of herstructureren van bestaande voorzieningen/locaties
Versterken (beeld)kwaliteit en dynamiek buurt.
Voortzetten plannen vernieuwing winkelcentrum Clinckhoeff, eventueel uitbreiden met andere voorzieningen die positieve bijdrage leveren aan aantrekkelijkheid van wijk.
Gemeente
MT
We zetten in op Wijkbewust werken 2021 om te komen tot wederzijdse participatie, Doel is om betere kwaliteit en meer draagvlak te krijgen voor beleid en uitvoering van plannen op gebied van leefbaarheid.
Gemeente
KT
In het kader hiervan onderzoeken we welke communicatiemiddelen het meest effectief zijn om bewoners in IJsselveld-Oost te informeren en betrekken. Daarnaast zorgen we dat betrokken professionals op de hoogte zijn van het bestaan van het wijkbudget, om bewoners proactief te kunnen activeren tot het indienen van een aanvraag hieruit.
Gemeente
Onderzoeken of we kleinschalige bedrijvigheid kunnen inzetten om wijk aantrekkelijker te maken en dynamiek te vergroten (bijv. betaalbare ruimte ZZP’ers, wijkkeuken, buurtbeheerbedrijven, reparatiecafé etc.)
Sociaal beheer en participatie Het betrekken van bewoners
Gemeenschapszin vergroten. Representatief beeld van oordeel bewoners en realiseren draagvlak.
Investeren in ontmoeting en buurtactiviteiten
Sociale cohesie vergroten, voorkomen eenzaamheid
Inzet op voorkomen van schulden en betalingsachterstanden
Bieden van woonzekerheid aan huurders
Ook groot onderhoudsprojecten lenen zich er goed voor om de bewonersbetrokkenheid te vergroten. Bij de huisbezoeken kan ook aandacht worden besteed aan de verschillende initiatieven op het gebied van leefbaarheid en (het melden van) overlast. rapport ‘Werken aan leefbaarheid in IJsselveldOost” p.18 Er moet voor alle partijen duidelijkheid zijn over de toekomstige inzet van Studio 10.
Provides Gemeente
KT
Continueren sociaal incassobeleid
Provides
D
Continueren Vroeg erop af en vindplaats schulden met WIL
Gemeente
13.7 Borging afspraken Zowel het managementteam van Provides als de wethouder Wonen en het college van de gemeente IJsselstein stellen de wijkstrategie vast. Hiermee committeren beiden partijen zich aan het gewenste toekomstbeeld van de wijk en de maatregelen die opgepakt moeten worden om dit te bereiken. Om de voortgang van de maatregelen te borgen, en indien nodig te kunnen bijsturen, wordt de vastgestelde wijkstrategie als vast agendapunt opgenomen binnen de bestaande overlegstructuur (periodiek functionarissenoverleg) tussen Provides en de gemeente. Dit overleg vindt plaats tussen de beleidsmedewerker Wonen van de gemeente en de Manager Wonen en de Procescoördinator Wonen van Provides. Deze functionarissen hebben een regierol en zijn verantwoordelijk voor het activeren van benodigde interne en externe partijen en het ophalen van informatie (voortgang) ter voorbereiding op het periodiek overleg. De voortgang, resultaten en eventuele knelpunten van de aanpak komen ook op de agenda van het reguliere bestuurlijk overleg van de gemeente en Provides. Dit overleg wordt voorbereid door de functionarissen die deelnemen aan het periodiek overleg. Tot slot vindt in het najaar van 2021 een update plaats van de prestatieafspraken 2020-2023. Hierin zullen een aantal belangrijke maatregelen uit deze wijkstrategie worden verankerd.
Zodoende vormt de wijkstrategie op hoofdlijnen ook een agendapunt voor het bestuurlijk overleg.
40
Bijlage 1: Regionale en lokale ontwikkelingen Woningmarktontwikkelingen De druk op de woningmarkt in de Utrechtse regio U16 is groot. In beginsel is bijna alles afzetbaar, zowel in koop als in huur. De woningmarkt is momenteel te typeren als een aanbod gestuurde markt. Er ligt een grote woningbouwopgave om tot 2040 ruim 100.000 woningen te bouwen. In deze U16 woningmarktregio is IJsselstein zowel te positioneren in de agglomeratie Utrecht (Utrecht, IJsselstein, Nieuwegein, Vijfheerenlanden-Vianen, Houten, Bunnik, Zeist, De Bilt, Stichtse Vecht) als in het deelgebied Zuid-West (Woerden, Oudewater, Montfoort, Lopik, IJsselstein, Vijfheerenlanden).
In onderstaande kaarten zijn de verhuisbewegingen weergegeven. Ongeveer de helft van de verhuizingen vindt binnen IJsselstein plaats. De meeste verhuizingen buiten IJsselstein vinden van en naar Utrecht en Nieuwegein plaats. Buiten de regio zijn er vooral verhuisbewegingen van en naar Amsterdam. In de gemeente IJsselstein komen veel gezinnen en 1- en 2-persoonshuishoudens in de leeftijdsgroep 30-49 jaar wonen. Het vertrek is verhoudingsgewijs groter bij 1- en 2-persoonshuishoudens tot 29 jaar. Vestiging in IJsselstein zien we terug bij alle inkomensgroepen6.
6
Companen: Woningmarktanalyse 2019
41
Als we kijken naar leefstijlen, dan vestigen zich in IJsselstein (zie bijlage 1.1): • verhoudingsgewijs vaker gezinnen, zowel met traditionele als met (post) moderne waarden. •
ook de traditionele starter zoekt graag een plekje in IJsselstein.
•
de gemeente heeft ook een duidelijke aantrekkingskracht voor wijk-gebonden senioren met meer traditionele levenswaarden.
De gemeente IJsselstein heeft ongeveer 14.500 woningen7, waarvan 64% koopwoningen, 25% sociale huurwoningen van toegelaten instellingen en ongeveer 11% particuliere huurwoningen (vrije sector; kamers). De woningvoorraad bestaat van ruim 69% uit eengezinswoningen en ongeveer 31% uit meergezinswoningen. Er is vanaf 2013 beperkt nieuwbouw toegevoegd in IJsselstein en de druk op de woningmarkt (huur en koop) is alleen maar toegenomen. De toenemende druk op de woningmarkt zorgt voor lage slaagkansen in de sociale huur, stijgende woningprijzen van koopwoningen, en beperkte mogelijkheden om door te stromen van bijvoorbeeld huur naar koop, of een rijwoning naar een tweekapper. Het beperkte aanbod op de woningmarkt zorgt voor verdringing van doelgroepen. Aan de onderkant van de markt hebben mensen met een laag inkomen geen uitwijkmogelijkheden naar andere segmenten en komen daardoor moeilijk aan een passende woning. Een effect hiervan is dat met name jonge starters minder makkelijk de IJsselsteinse woningmarkt betreden. In IJsselstein blijkt uit reacties en de zoekduur van woningzoekenden dat er een behoorlijke druk is op de sociale huurvoorraad. In de sociale huursector is de actuele zoektijd al jaren vrij hoog8. Een starter is in IJsselstein gemiddeld 5,3 jaar actief bezig om een woning te vinden. In de regio is dit gemiddeld 5 jaar.
Een doorstromer zoekt gemiddeld 4,4 jaar in IJsselstein. In de regio is dit gemiddeld 5,1 jaar. Op een vrijkomende sociale huurwoning komen gemiddeld 113 reacties. Voor de regio U16 ligt dit gemiddeld op 229 reacties. Demografische ontwikkelingen De prognose voor de gemeente IJsselstein laat voor de komende jaren zien dat met name in de oudere leeftijdsgroepen het aantal huishoudens toeneemt (vanaf 65 jaar). Na 2030 zal de vergrijzing versterkt doorzetten. Deze toename is vooral zichtbaar in het midden en noorden van IJsselstein. Het aantal jonge huishoudens (1- en 2-persoonshuishoudens tot 29 jaar en 30-44 jaar) blijft stabiel of neemt licht af. Het aantal gezinnen en 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 45 en 64 jaar neemt af. Het aantal huishoudens neemt door gezinsverdunning nog wel toe. Het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder neemt toe van 24% naar ca. 36% en het aantal gezinnen neemt af. De overige groepen blijven ongeveer gelijk in omvang.
Als gevolg van de vergrijzing neemt de behoefte aan huurappartementen, zowel in de sociale als de 7 8
Waarstaatjegemeente.nl 2021 RWU Regionale corporatiemonitor 2020
42
vrije sector toe. Belangrijke kanttekening hierbij is dat naar mate eengezinswoningen toegankelijker gemaakt worden, deze behoefte onder ouderen minder groot wordt9. Ontwikkelingen doelgroepen sociale huisvesting Het overheidsbeleid van de afgelopen jaren zorgt ervoor dat vooral de laagste inkomensgroepen terecht kunnen in de sociale huur. Dit blijkt o.a. uit de invoering van de Woningwet (passend toewijzen, scheiding daeb-niet daeb, passendheidstoets) en de mogelijkheid voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. In onderstaande figuur is te zien welk deel van de bevolking op grond van hun inkomen in beginsel is aangewezen op de sociale huursector. Een deel van de doelgroep woont in de particuliere sector of heeft een eigen woning. Die groep hoeft niet persé te verhuizen naar de sociale huursector. Een deel van deze huurders overweegt dit wel, bijvoorbeeld ouderen met een laag inkomen die van een eengezinskoopwoning zouden willen verhuizen naar een sociaal huurappartement.
In elk economisch scenario neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen de komende jaren toe. De mate hangt af van de economische groei en de vergrijzing. Dit legt een nog hogere druk op dit marktsegment dan er nu al is. Het inkomensniveau van de gemeente IJsselstein ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Dit zien we ook terug in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen ligt onder het regionaal gemiddelde. De druk op de sociale huur in de gemeente loopt al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (huur en koop) is wenselijk om de doorstroming (van scheefwoners) in de sociale huur te bevorderen. Toename kwetsbare huurders De toename van kwetsbare huurders in corporatiewoningen is de laatste tien jaar verder versterkt doordat intramurale zorg wordt afgebouwd. Dat geldt zowel voor de GGZ (ambulantisering) als voor de verpleeghuiszorg (extramuralisering). Hierdoor is onder meer een opgave ontstaan in het huisvesten van mensen die uitstromen uit de Maatschappelijke Opvang en het Beschermd Wonen. Deze doelgroep is aangewezen op kleine, betaalbare woningen in de sociale huursector. Daarnaast 9
Companen: Woningmarktanalyse
43
hebben we te maken met de opgave voor de huisvesting van vergunninghouders. Elk jaar bepaalt het Rijk wat de opgave is. Uit het rapport van Rigo 10 blijkt dat de concentratie van kwetsbare groepen en toenemende problemen rond overlast en onveiligheid het sterkst zichtbaar zijn in wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat. Daar zijn de goedkoopste woningen te vinden en is de mutatiegraad het hoogst. Daar is (dus) ook de instroom van kwetsbare groepen het grootst. Daarnaast is er in deze wijken een grotere uitstroom van hogere inkomens en een verminderde instroom van meer kansrijke huishoudens. Bij voorkeur huisvest Provides bijzondere doelgroepen zoveel mogelijk verspreid over de gemeente. Op deze wijze wordt een buurt niet onevenredig belast met bewoners die extra aandacht en ondersteuning nodig hebben. De voorraad sociale huurwoningen is echter geconcentreerd in bepaalde wijken en geschikte woningen voor deze doelgroepen zijn ook nog eens geconcentreerd in bepaalde buurten. Daardoor is de praktijk dat deze kwetsbare doelgroepen vaak bij elkaar in de buurt wonen.
10
Rigo – Veerkracht in het corporatiebezit. De update: een jaar later, twee jaar verder (2020)
44
Bijlage 1.1: Leefstijlen vestigers in IJsselstein
45
Bijlage 2: Wijkbeschrijving Ligging IJsselveld-Oost is gelegen aan de noordoostelijke rand van IJsselstein. Samen met de andere naoorlogse wijken, IJsselveld-West, Oranjekwartier en Europakwartier vormt het IJsselstein Noord. De wijk wordt aan de noordzijde begrensd door de Omloop Oost, tevens de grens tussen de gemeenten IJsselstein en Utrecht. Aan de oostzijde is het gebied Randdijkse Bosjes gelegen dat op zijn beurt weer grenst aan de Weg der Verenigde Naties en de A2. Aan de zuidzijde wordt de wijk begrensd door de sneltram van Utrecht via Nieuwegein naar IJsselsteinZuid. De westelijke begrenzing van IJsselveld-Oost wordt gevormd door winkelcentrum Clinckhoeff en appartementencomplex De Baan. Woningvoorraad IJsselveld-Oost telt 1185 woningen. Hiervan is 59% een sociale huurwoning, 40% een koopwoning en 1% een vrije sectorhuurwoning. 11 Belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad: - 70% is een meergezinswoning, 30% eengezinswoning -
De meeste woningen zijn in de jaren 70 gebouwd. Beperkt aandeel woningen gebouwd na 2000.
-
Woningbezit Provides betreft voornamelijk portiekflats in vier woonlagen
-
Eenzijdige opbouw van type woningen
-
De gemiddelde WOZ-waarde is €179.000 (peildatum 1-1-2019). In de stad IJsselstein is dit gemiddeld €263.000 en in Nederland €248.000.
De woningvoorraad ziet er als volgt uit: Hoogbouw Met name geclusterd rondom de Televisiebaan en Ruimtevaartbaan (m.n. ZO-hoek van IJsselveld-Oost) in langwerpige massa’s van 4 bouwlagen met plat dak en met een repeterende uitstraling. Verreweg het grootste aantal huurwoningen in bezit van Provides betreft deze hoogbouw. Laagbouw De laagbouw is opgebouwd uit eenvoudige hoofdbouwvormen. De woningen hebben een bouwhoogte van twee lagen met plat dak. De hoofdvorm is blokvormig. Op verschillende plekken is met een dakopbouw een derde woonlaag gerealiseerd. Veel van deze woningen waren van Provides, maar zijn in de afgelopen jaren verkocht.
11
https://cbsinuwbuurt.nl/
46
Seriematige woningen Seriematige grondgebonden woningen (rijwoningen) die gebouwd zijn in langwerpige massa’s en een hoogte van twee bouwlagen met kap. Toegepast zijn zadeldaken en asymmetrische kappen. De gevels hebben een eenvoudige opbouw
Patiowoningen Deze woningen zijn naar binnengekeerd en vallen op door hun architectuur op in de omgeving. De blokvormige massa hebben een hoogte van 2 lagen met lessenaarsdak.
Individuele bouw Deze vrijstaande panden hebben veelal een niet woonfunctie. De blokvormige en langwerpige massa’s hebben ieder een eigen vormgeving, afhankelijk van het gebruik van het gebouw.
Recente hoogbouw In 2015/2016 zijn de Cape Kennedy (boven) en de Baan (onder) opgeleverd. De Cape Kennedy betreft 64 koopappartementen en de Baan heeft 39 sociale huurwoningen. De gebouwen zijn modern met grote ramen en lichte details op de gevel. Ze zorgen met de verschillende vormen voor een gevarieerde toevoeging op de rest van de wijk.
Sociale sector Provides heeft in de wijk IJsselveld-Oost 697 woningen (waarvan 19 onzelfstandig) en 5 maatschappelijk onroerend goed objecten (waaronder een dak- en thuislozenopvang). De woningen van Provides in deze wijk zijn bijna allemaal begin jaren zeventig gebouwd. Uitzondering vormt De Baan (39 woningen, bouwjaar 2015). Hieronder worden overzichten getoond van de belangrijkste kenmerken van het woningbezit van Provides zoals het huurbeleid, aantal kamers en type woning. Huurklasse
Aantal
Aandeel
1. KKG (€ 442,46)
86
12%
2. Aftopping laag (€ 633,25)