Nota Van Uitgangspunten locatie Zomerdijk IJsselstein 20240514
Tekst van het document
Deze oplossing is toekomstbestendig en zorgt ervoor dat de openbare ruimte zo groen als mogelijk wordt ingericht. Elk van de buurthubs is vanaf elke woning binnen de normen van de CROW van 150m. Binnen elk woonblok zal dichter bij de woning ruimte worden gereserveerd voor enkele mindervalide parkeerplaatsen waardoor elke bewoner hun woning goed kan bereiken. Bandbreedte parkeernorm De Gemeenteraad heeft op 7 maart met het vaststellen van het Raadsvoorstel Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba terrein ingestemd met de volgende uitgangspunten:
Geen betaald parkeren en/of parkeervergunningen
Een parkeernorm, met inbegrip van een eventuele parkeer-HUB, conform het dan geldende parkeerbeleid
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
31
Het eigendom en/of de exploitatie van een eventuele parkeer-HUB ligt niet direct of indirect bij de gemeente
De huidige parkeernormen van de gemeente IJsselstein zijn vastgesteld in het ‘Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006’. Bij nieuwe ontwikkelingen worden de specifieke omstandigheden meegewogen om tot een parkeernorm te komen. De parkeernorm is gedifferentieerd en in ieder geval afhankelijk van het aantal woningen per beoogde doelgroep, beschikbaarheid en bruikbaarheid van alternatieven voor de auto (STOMP), maatregelen om gebruik van alternatieven voor de auto te stimuleren. Goudappel benadert dit principe vanuit het Smart mobility Wheel. Met deze uitgangspunten is door Goudappel de parkeernorm en verkeersafwikkeling opnieuw vanuit onderstaande principes onderzocht om tot een haalbare parkeernorm te komen: 1. Parkeerbehoefte conform huidig geldende parkeernorm gemeente 2. Parkeerbehoefte conform CROW normen 2018 3. Parkeerbehoefte conform Smart mobility wheel met gemiddeld ambitieniveau 4. Parkeerbehoefte conform Smart mobility wheel met hoog ambitieniveau De conclusie van deze eerste analyse over de parkeerbehoefte voor het plan zijn terug te lezen in de bijlage ‘Parkeren en verkeer Roba-terrein IJsselstein’ van Goudappel. In de vervolgfase zal nader onderzoek plaatsvinden om de parkeerbehoefte verder te bepalen op basis waarvan een haalbaar plan gerealiseerd kan worden. Belangrijkste vervolgonderzoeken die hiervoor uitgevoerd worden zijn: -
Onderzoek naar eigenaarschap en gebruik hubs en maaiveld parkeren
-
Opstellen voorlopig ontwerp (VO) stedenbouwkundig plan
-
Onderzoek naar gewenste uitgangspunten voor het vaststellen van de parkeernorm conform het dan geldende parkeerbeleid.
Hoewel het fietsparkeren op dit moment niet in beleid is opgenomen zal het fiets parkeren zoals al eerder benoemd een belangrijk vervoersmiddel zijn voor toekomstige bewoners van De Oevertuinen. Zo zal dicht bij elke woning kwalitatieve fietsenstallingen worden gerealiseerd waardoor het aantrekkelijk wordt om de fiets zoveel mogelijk te gebruiken. In de vervolgfase zal de exacte fiets parkeerbehoefte verder worden uitgewerkt tot een fiets parkeernorm voor het plan. Verkeersgeneratie Door de verhuizing van Roba zal de verkeersgeneratie van en naar het terrein veranderen. Een belangrijk voordeel is dat het huidige zware vrachtverkeer zal afnemen wat voor een verkeersveiligere situatie ten aanzien van zwaar vrachtverkeer zorgt. Door de realisatie van de woningen neemt het aantal verkeersbewegingen wel toe met circa 1.500 mvt/ etmaal. Ondanks dat het plan vanuit het STOMP principe wordt gerealiseerd om daarmee autoverkeer te minimaliseren blijft er een behoefte die als nog zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen. Allereerst is door Goudappel onderzocht wat het effect is op de Zomerdijk als belangrijkste ontsluitingsweg van het plan. Op de Zomerdijk bedraagt de huidige verkeersintensiteit circa 10.000 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Op basis van de huidige vormgeving bedraagt de maximale wenselijke verkeersintensiteit circa 10.000 tot 15.000 mvt/ etmaal.
Daarmee past de toename van de verkeersintensiteit naar 11.500 mvt/ etmaal binnen de huidige vormgeving van de Zomerdijk. Er is over de dag echter wel sprake van behoorlijke piekmomenten in de ochtend- avondspits. Dit is tijdens de participatie ook een belangrijke zorg die door bewoners is geuit.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
32
De drukte op de piekmomenten is ook bij de gemeente al langer in beeld. De gemeente heeft in het kader van de ontwikkelingen in IJsselstein vorig jaar een knelpuntenonderzoek uitgevoerd voor heel IJsselstein. In dit knelpuntenonderzoek zijn met name in de ochtend- en avondspits een aantal belangrijke knelpunten en met name de Utrechtseweg – Beneluxweg – Europalaan naar boven gekomen. De gemeente gaat plannen maken voor een optimalisatie van de kruispunten zodat de doorstroming wordt verbeterd.
5.3
Wonen
De Oevertuinen biedt ruimte voor een levendige mix van doelgroepen en verschillende woningtypes. Op basis van een woononderzoek van SpringCo zijn primaire doelgroepen bepaald voor de ontwikkeling, bestaande uit Gezellige empty nesters, Jong en hoopvol, Plannen en rennen en Starters.
Elk bouwblok is opgebouwd uit verschillende woningtypes die zijn gegroepeerd rond een collectieve binnentuin. In deze gemêleerde woonwijk komen een mix van uiteenlopende doelgroepen en verschillende woningtypes samen. Er is ruimte voor zowel verschillende grondgebonden woningen als portiek- en galerij-appartementen. De wijk weerspiegelt een inclusieve visie op wonen in een gastvrije en passende woonomgeving. Volgens de uitkomst van de PRIMOS-modellen 2023 zullen de huishoudens in aantal sneller groeien dan de bevolking. Het aandeel alleenstaande ouderen In IJsselstein zal de komende jaren fors toenemen. Belangrijk is daarom woningcategorieën en -typologieën te realiseren die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. We benutten de kansen door het toevoegen van woningen waar vraag naar is. De vergrijzing van de bevolking neemt toe en daarom is het noodzakelijk de doorstroming te bevorderen en gelijktijdig de groeiambitie van IJsselstein te verwezenlijken. Door het realiseren van een breed scala van verschillende woningtypes ontstaat een veelzijdige woonwijk met een gevarieerde gemeenschap waarbij de leefbaarheid en het gemeenschapsgevoel wordt bevorderd. De verschillende woningtypes worden zo gerealiseerd dat ze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Zo worden er woningen voor starters, doorstromers en ouderen gerealiseerd.
Ook verschillende aandachtsgroepen vinden hier hun thuis. Iedere woning is dan ook rolstoel/rollator toegankelijk waardoor alle doelgroepen zich thuis zullen voelen in De Oevertuinen. De gemeente heeft Roba gevraagd om voor het beoogde woningbouwprogramma scenario’s in beeld te brengen om tot een haalbaar plan te komen als de bedrijfsverplaatsing van Roba naar Lopik mogelijk wordt gemaakt. Het gebied wordt dan getransformeerd tot een aantrekkelijke woonomgeving. De gemeentelijke ambitie om woningen te bouwen in een gedifferentieerd aanbod, in te zetten op een mobiliteitstransitie en
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
33
voldoende ruimtelijke kwaliteit leiden tot de conclusie dat de drie varianten die voor de initiatiefnemers voorstelbaar zijn, ook voor de gemeente het beste binnen het beleid passen. De gemeenteraad heeft op 7 maart 2024 ingestemd het Raadsvoorstel ‘Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba terrein’ met hieraan toegevoegd twee amendementen. In deze amendementen is de bandbreedte van de tabel met categorisering opgenomen en gekoppeld aan het parkeren en het zorgen voor een kwalitatieve leefomgeving. Zo is onder andere meegegeven te streven naar 40 % van de woningen in de zogenaamde categorie middelduur. Dit scenario is daarom toegevoegd aan de bandbreedte. Tabel 2: Bandbreedte conform Raadsvoorstel en amendement 40 % middencategorie. Aantal woMobiliteitsSociaal Middelduur Vrije sector ningen concept 560
Hybride
30%
31%
39%
560
HUB
28%
22%
50%
545
Hybride
20%
40%
40%
500
Hybride
30%
17%
53%
Ambities Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++ Ruimtelijk: ++ Natuur: ++ Samenleving: + Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++ Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++
Roba en gemeente kiezen ervoor om compact te bouwen in een verscheidenheid aan woningcategorieën en -typologieën binnen de bandbreedte van het vigerend beleid van de nationale woon- en bouwagenda. De maximale prijs voor het middensegment is € 390.000 (prijspeil 2024) waarbij rekening wordt gehouden met woningen die onderling verschillen in grootte waardoor binnen het segment verschillende prijscategorieën ontstaan die passen bij de marktbehoefte in IJsselstein. Ook is het van belang om de optie tot betaalbare koop in het middensegment te realiseren zodat er ook keuzes beschikbaar komen tussen huur of koop. De sociale huurwoningen vormen daarin een vast onderdeel met een bandbreedte tussen 20% en 30% van het totale woningbouwprogramma. In de categorie vrije sector komt een breed aanbod van verschillende prijsklassen en woonvormen die ook aansluiten bij de marktbehoefte in IJsselstein. Het exacte aanbod binnen deze categorie wordt in een latere fase bepaald. In de vervolgfase zullen we nader onderzoeken hoe we binnen de bandbreedte tot een haalbaar plan komen die past binnen de bovengenoemde bandbreedtes en resulteert in een kwalitatieve leefomgeving voor deze nieuwe buurt in IJsselstein.
5.4
Voorzieningen
Verder is het van belang dat bij de ontwikkeling van een woonwijk van deze grootte onderzocht wordt of er behoefte is aan aanvullende functies of voorzieningen. Deze voorzieningen kunnen, mits passend naar aard en grootte, bijdragen aan het karakter en het gevoel van gemeenschapszin in de wijk en daarmee de wijk ook versterken. Om in deze fase van de planvorming te inventariseren welke behoefte er leeft onder de huidige bewoners van IJsselstein is er tijdens de bewonersavonden speciaal aandacht besteed aan dit onder-
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
34
werp, onder andere via de aanwezige reactieformulieren. Tijdens deze avonden is gebleken dat veel bewoners van IJsselstein van mening zijn dat, gezien de relatief korte afstand van het plangebied ten opzichte van het centrum, er weinig behoefte is aan concrete commerciële voorzieningen zoals winkels of een supermarkt. Bewoners hebben wel aangegeven dat zij denken aan bijvoorbeeld een moestuin, deelauto, deelfiets of een logeerkamer/werkplek om te huren. Deze inbreng wordt meegenomen in de verdere planvorming waarbij dieper zal worden ingegaan op de aangegeven wensen. Daarnaast is een belangrijke randvoorwaarde dat voorzieningen in deze wijk niet ‘bijten’ met de vitaliteit van al aanwezige voorzieningen in het centrum van IJsselstein.
5.5
Beeldambitie
De rijke historie van de plek waar De Oevertuinen ontwikkeld wordt vormt de basis voor de beeldambitie van de nieuwbouw. De woningen worden uitgevoerd in een geel-beige kleur in verschillende nuances (ton-surton). Deze kleur is geïnspireerd op de kenmerkende IJsselsteentjes. Deze stenen werden vanaf de vijftiende eeuw geproduceerd, in steenfabrieken langs de Hollandsche IJssel, van klei uit de uiterwaarden. De bouwblokken oriënteren zich op de verschillende type openbare ruimten. De gevelwanden worden in samenhang ontworpen. Dat wil zeggen: een eenheid in lange lijnen, middels hoogte daklijn, korrelgrootte en uitwerking van de plinten, met reeksen van 4-6 voordeuren en geen nadruk op enkele woning. De tone of voice is eenduidig om zo het groen te laten overheersen. Het groene karakter wordt versterkt door woningen te voorzien van pergola’s en staaldraden voor begroeiing. De overgangszones hebben ook een groen karakter en stimuleren de toe-eigening, het gebruik, actieve plinten, interactie, uitnodiging en geen dichte gordijnen.
De gevels grenzend aan de binnentuinen worden per blok in samenhang ontworpen en hebben elk een eigen karakter. Zo zal bij het ene blok de binnenzijde vooral worden gekenmerkt door het toepassen van hout in de gevels en een andere met een ander type baksteen dan de voorgevel met een bijzondere uitstraling. De harmonieuze relatie tussen de uitstraling van de gevels aan de binnenzijde met de groene inrichting van de collectieve ruimten zorgen voor eenheid tussen de blokken.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
35
De openingen in de gevelwanden worden gevormd door een mee-ontworpen poort en/of hekwerk, waarmee het duidelijk wordt dat je een informeel collectieve tuin binnenstapt. Waar je op bezoek bent en de weelde respecteert. De collectieve binnentuin is een andere wereld, informeler van karakter, andere type kleur bestrating, andere type beplanting, met speelelementen, een kruidentuin, of buurtatelier. Er wordt extra aandacht besteed aan de inpassing en vormgeving van bergruimtes. Deze zijn bij voorkeur onderdeel van het hoofdvolume of worden integraal mee ontworpen met de architectuur van de woning. Appartementsgebouwen worden voorzien van kleine buurthubs voor (bak)fietsen, (deel)scooters etc. De hubs zijn gekoppeld aan de entree van het woongebouw en op een vanzelfsprekende manier verbonden met de openbare ruimte. Bij het ontwerp van de buurthubs wordt rekening gehouden met alle doelgroepen. Grondgebonden woningen maken ook gebruik van collectieve bergingen die mee zijn ontworpen in de architectuur van de woningen. Herkenbaar en uitnodigend vanaf de openbare ruimte. De beeldambitie zal als uitwerking van de NVU nader worden uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan.
5.6
Gezondheid en leefbaarheid
Een gezonde en leefbare woonomgeving wordt in de basis gemaakt door bewoners. De verschillende blokken in De Oevertuinen zijn opgebouwd uit clusters van woningen. In deze clusters worden routines, zoals het ophalen van de fietsen en routes naar de voordeur, zo georganiseerd dat ontmoetingen tussen buurtbewoners spontaan ontstaan. Ook worden in De Oevertuinen verschillende ontmoetingsplekken opgenomen, te denken valt aan een brede galerij en zitjes bij de voordeur. Sporten en verblijven wordt mogelijk in de collectieve binnentuinen. Ontmoeting en verblijven zijn vanzelfsprekend belangrijke randvoorwaarden voor een gezonde en leefbare wijk waar iedereen zich thuis voelt. Bewegen krijgt niet alleen in de collectieve ruimte een belangrijke rol, dit heeft het ook bij de opbouw van de woongebouwen. Zo wordt in appartementengebouwen de trap aantrekkelijker gemaakt dan de lift en is de fiets altijd binnen handbereik. Wandelen en fietsen zijn mede door de goede langzaam verkeersroutes die vanuit De Oevertuinen aansluiten op bovenliggende netwerken voor bewoners de meest voor de hand liggende manieren om te verplaatsen. In de openbare ruimte zorgt onder meer het aanwezige groen, aansluiting op de maat en schaal van de Hollandsche IJssel en voordeuren aan de straat voor een leefklimaat dat ontmoeting en beweging stimuleert.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
36
5.7
Groen- en waterstructuur
De ontwikkeling van De Oevertuinen brengt de kans met zich mee om een verhard gebied te vergroenen en klimaat adaptief in te richten. Door groene en blauw structuren met de omgeving te verbinden, wordt De Oevertuinen onderdeel van het stedelijke ecologische systeem in IJsselstein waar niet alleen ruimte is voor mens, maar ook voor plant en dier. Het toevoegen van veel groen en het beperken van het oppervlak aan verharding tot een minimum vormt de perfecte basis voor een klimaatadaptieve wijk. Naast de openbare ruimte hebben de collectieve binnentuinen – die grotendeels groen worden ingericht – een belangrijke rol hierin. Het collectieve beheer van deze tuinen zorgt ervoor dat, meer dan het geval is bij private tuinen, de groene opzet door de tijd heen geborgd blijft. In paragraaf 5.9 is bovenstaande concreet uitgewerkt. Het groen mitigeert hittestress door te zorgen voor koelte, schaduw en zuurstof in hete zomers. Regenwater zal zoveel mogelijk worden afgekoppeld en geïnfiltreerd in de openbare ruimte, zowel in de parken in het gebied als in de openbare ruimtes tussen en in de woonblokken waar groen en wadi’s volop ruimte bieden voor de opvang en tijdelijke berging van water.
Met de aanleg van het groen langs de Hollandsche IJssel, de verschillende verbindingen tussen de Zomerdijk en het water en de representatieve groene voorruimte aan de zijde van de Zomerdijk wordt het stedelijk groen dat IJsselstein vandaag de dag al rijk is, uitgebreid. De ambitie is om niet alleen in kwantiteit te denken maar vooral ook in kwaliteit. Bij verdere uitwerking van het plan is aandacht voor een zeer biodivers groenareaal met een maximale soortenrijkheid, passend bij de uitgangspunten voor beheer (IBOR). Dit ondersteunt de bestaande stadsecologie van Ijsselstein. De diversiteit in het groen maakt het tegelijk aantrekkelijker voor toekomstige bewoners en bestaande omwonenden om er gebruik van te maken. In en rond het gebied liggen een aantal groenblauwe structuurdragers. De natuurkaart van IJsselstein toont de volgende lijnstructuren: de Hollandsche IJssel en Kerspellaan, en in mindere mate de Zomerdijk. De kaart toont daarnaast een aantal plekken/gebieden die ecologisch waardevol tot zeer waardevol zijn. Dit zijn de groene rand rond het sportcomplex, het park tussen de Zomerdijk en Carinahof, het park aan de Kasteellaan en de groenstructuur rond de stadsgracht (o.a. Kronenburgplantsoen).
Met de realisatie van nieuwe groengebieden van formaat binnen het plan (de parken, zie onderdeel ‘openbare ruimte’), wordt een verbindende structuur toegevoegd te midden van de bestaande ecologisch waardevolle plekken. Het resultaat is een beter verbonden en vertakt groenblauw stedelijk netwerk. In de basis gelden de volgende uitgangspunten.
Meer én beter groen in en rond het gebied, met een grote biodiversiteit en toegankelijkheid.
De Hollandsche IJssel inzetten als ecologische en recreatieve drager.
Lange groene linten realiseren langs de Hollandsche IJssel en Zomerdijk.
Aanhaken op bestaande routestructuren, het realiseren van goede, kwalitatieve verbinding richting het buitengebied.
Een fijnvertakt groen netwerk van beplantingsstructuren in de wijk. Voor een prettig woonklimaat en om ecologisch waardevolle plekken te verbinden.
Zachte overgangen van land naar water.
Een groene openbare ruimte als basis voor gezond stedelijk leven.
Een minimum aan verharding om wateroverlast te beperken.
Ruimte voor waterberging op en rond gebouwen.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
37
Met voorgaande principes wordt concreet invulling gegeven aan het pact Groen Groeit Mee van de provincie Utrecht. Dit door op stedelijke schaal invulling te geven aan recreatieve verbindingen met een groene en ecologische inrichting. Daarmee wordt één-op-één aangesloten op de doelstellingen van het pact.
Kaart 7: Groenstructuren en openbare ruimte
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
38
5.8
Openbare ruimte en principeprofielen
Een groene, natuurlijk ingerichte openbare ruimte wordt de drager van De Oevertuinen en verbindt de wijk met het stadscentrum en het ommeland. De openbare ruimte wordt ingericht op basis van vier lagen: parkruimtes, groene verbindingen, aantrekkelijke randen en collectieve binnentuinen. Met de groene inrichting van de openbare ruimte levert de ontwikkeling van De Oevertuinen een belangrijke bijdrage aan de doelen in de Klimaatvisie (2023-2028) van de gemeente IJsselstein. Hierin staat opgenomen dat openbare ruimte tot doel heeft om mensen te verbinden en bij te dragen aan een gezonde en leefbare woon- en werkomgeving.
In de basis gelden de volgende uitgangspunten.
De gelaagde opbouw van de openbare ruimte geeft samenhang, identiteit en herkenbaarheid.
Natuurlijke materialen geven een specifieke uitstraling aan de openbare ruimte.
Duidelijke en hoogwaardig vormgegeven overgangen van bebouwd/onbebouwd oftewel privé/openbaar zorgen voor een duidelijk functioneel gebruik van het gebied.
Straatmeubilair staan op een logische plek en past in het geheel van IJsselstein.
De historie en het industriële karakter van de locatie bieden een inspiratiebron voor de inrichting van de openbare ruimte.
Bouwwerken ten behoeve nutsvoorzieningen en (ondergronds) afvalinzameling worden zorgvuldig ingepast en vereisen een onopvallende vormgeving zodat ze niet beeld verstorend werken.
Handboek Inrichting Openbare Ruimte dient als basis te worden gebruikt voor het ontwerpen van de openbare ruimte
Bij het ontwerpen van de openbare ruimte dient rekening te worden gehouden met schaduwwerking van de gebouwen. Bij zowel de materialen als bijvoorbeeld de beplanting dient hiermee rekening te worden gehouden
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
39
1. Parkruimtes Er is ruimte voor parken van formaat, met veilige en royale mogelijkheden voor natuur, verblijf, sport en spel. Langs de oever van de Hollandsche IJssel komt een nieuw Oeverpark. Tussen dit park en de Zomerdijk is ruimte voor een grote groene ‘scheg’ waarin ook het water een rol krijgt. Oeverpark brengt stad en natuur tot aan de voordeur De rooilijn van de huidige fabrieksgebouwen wordt bij de nieuwe bebouwing teruggeschoven zodat ruimte ontstaat voor een royaal openbaar park aan de rivier. Dit is een unieke kans om het water en de oevers weer als openbaar gebied aan de stad terug te geven. Het park heeft een breedte (gemeten tussen de waterlijn en de gevels van de nieuwe bebouwing) van tussen de 14 en 25 meter. Het totale oppervlak van het park wordt geschat op zo’n 6.300 m2. Via het park loop je makkelijk richting het stadscentrum of het open landschap. Het Oeverpark is een lommerrijke groene zone waarin boomgroepen, natuurlijke weides en open velden elkaar afwisselen. De natuur loopt hier tot aan de gevels van de nieuwe bouwblokken. Centraal door dit park slingert een wandelroute die de bestaande openbare ruimte rond de straat Veerkade/ Zolderschuit met het open landschap in het noorden verbindt. Diverse routes vanuit de nieuwe bouwblokken sluiten hierop aan.
Aan de noordrand van het plangebied wordt de onderdoorgang onder het viaduct hersteld en wordt weer een verbinding met de Kerspellaan gemaakt door de verdwenen trap terug te brengen. Hierbij wordt de fietser gescheiden van de wandelaar. Aan de waterkant zijn verblijfsplekken en steigers gesitueerd. De overgang van water naar land is geleidelijk en natuurlijk ingericht. Hiervoor wordt de oever aangepast van een rechte damwand naar een natuurvriendelijk profiel. Een goede doorstroming van het water wordt hierbij in acht genomen. In het park is ruimte voor veilige sport- en speelvoorzieningen. Dit is een ’wijkplek’ met een buurt overstijgend gebruik; bewoners uit de hele wijk en eventueel omgeving maken hier gebruik van. De plek heeft een onderscheidende inrichting, met een combinatie van spelen en sporten, in een natuurlijke setting. Op het kruispunt van het Oeverpark en de Groene Scheg (zie volgende alinea) is ruimte voor een royale verblijfsplek aan het water. In de zon, met ruim zicht over het water en passerende boten. Het Oeverpark heeft ook een belangrijke stedenbouwkundige betekenis voor de omgeving. Het zorgt voor voldoende afstand tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande bebouwing langs het jaagpad aan de andere kant van het water.
Indicatieve sfeerimpressie profiel bij Hollandsche IJssel
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
40
‘De Groene Scheg: ode aan de fabriek in een nieuwe wijk Centraal in het gebied ontstaat door het verdraaien van de bouwblokken een grote groene ruimte. De ruimte loopt in een punt en varieert van breedte van 57 meter in het westelijk deel tot 20 meter in het oostelijk deel. In oppervlak heeft de ruimte, incl. de haven, een maat van circa 6.350 m2. In deze Groene Scheg, wordt de historie van de fabriek doorleeft in de nieuwe wijk. Een mogelijkheid om dit vorm te geven is bijvoorbeeld het bewaren van het skelet van het bestaande kantoorgebouw, als raamwerk voor een centraal plein of als buitensport- en spelruimte. Het is de wens om de park en de paden waar het kan in te richten door hergebruik van bestaande materialen in het gebied. Een natuurlijke groene uitstraling met boomgroepen en een kruidenrijk maaiveld, zorgen voor een fraaie combinatie tussen industrieel en natuurlijk. De Groene Scheg vormt een belangrijke oost-west verbinding tussen de Hollandsche IJssel, de nieuwe wijk, en bestaande woonbuurten zoals Carinahof en Siriushof. Daarmee zorgt de plek voor een goede verankering van de nieuwe wijk in de bestaande stad. Een centrale (oost-west) wandel- en fietsroute in dit park is een belangrijke drager. Met de HDSR en de gemeente zal nader onderzoek plaatsvinden in hoeverre een insteekhaven mogelijk is. Hier kunnen bewoners een boot aanleggen in de nabijheid van hun woning.
Het water van de haven loopt visueel door in bassins voor waterberging die tot vlak bij de Zomerdijk komen. Hiermee ontstaat er dwars over het gebied een interessante zichtlijn over water heen. De bassins vormen de blauwe ruggengraat in de waterafvoer van het gebied. Uitgangspunt is dat de lighaven buiten de vaarroute ligt waarmee de waterverkeersveiligheid zoveel mogelijk wordt geborgd. 2. Groene verbindingen: informele, autovrije buitenruimtes tussen de blokken De ruimtes tussen de blokken zijn geen standaard straten, maar informele groene verbindingen tussen de Zomerdijk en de Hollandsche IJssel. Ze zijn zo veel als mogelijk autovrij en groen ingericht met verspringende bomenrijen, maar ook zodanig ingericht dat er onderhoud gevoerd kan worden met regulier materieel. Een deel van de verbindingen sluit aan op het bovenliggende fietsnetwerk. De inrichting van deze verbindingen is dan ook met name gericht op het faciliteren van, en daarmee het stimuleren van, de fietser/ fietsgebruik. De verharding wisselt van breedte zodat er een afwisseling ontstaat van wandelpaden, speel- en verblijfsplekken en ruime groenvakken. Speelplekken op deze locaties hebben een betekenis op blok- tot buurtniveau. De paden hebben een minimale breedte van 3,1 meter zodat hulpdiensten en verhuiswagens de blokken goed kunnen bereiken.
De beplanting in de straten is afgestemd op de maat tussen de gevels. Bomen met een (zuilvormige) kroondiameter van maximaal 5-6 meter (bomen van de 2e of 3e grootte) kunnen worden toegepast zodat ook voldoende ruimte voor licht en kabels en leidingen overblijft.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
41
3. Aantrekkelijke randen Verbinding van het plangebied met de omgeving is essentieel voor een goede toegankelijkheid van zowel het gebied als de omgeving. Extra aandacht gaat uit naar de randen van het gebied, concreet het talud aan de Kerspellaan, de Zomerdijk en de Veerkade/Trekschuit. Kerspellaan Het herstellen van een verbinding via een trap tussen de Kerspellaan boven op het spoortalud en het plangebied, zorgt voor het herstellen van een wezenlijke voetgangersverbinding. Behoud van de huidige beplanting op het talud heeft waarde als afscherming van de toekomstige woningen t.o.v. het spoor en de weg. Een verbinding onder de Kerspellaan zorgt voor een goede koppeling met de Agnesschool, de sportvelden en de wandelroutes daar omheen. Zomerdijk Het huidige profiel van de Zomerdijk heeft aan de zijde van het plangebied al een voetpad en fietspad. Beide blijven behouden en zorgen voor verbindingen richting het noorden van IJsselstein en het centrum. Om deze verbinding extra te ondersteunen is een goede aansluiting van de dwarsverbindingen door de wijk (zie punt 2.) van groot belang. De bestaande laanbeplanting aan de Zomerdijk geeft de verbinding een fraaie en representatieve groene inbedding. Waar nodig wordt de laanbeplanting aangevuld zodat een coherente groenstructuur ontstaat. De straten tussen de blokken sluiten in hun groenstructuur op de Zomerdijk aan.
Ook voorziet het plan in een groene voorruimte zodat de bebouwing op gepaste afstand van de Zomerdijk geprojecteerd wordt en aan de zijde van de Zomerdijk ook sprake is van een groen straatbeeld. In een volgende fase willen we onderzoeken of het waardevol is om extra wandelverbindingen dwars over de Zomerdijk te maken, door het groengebied aan de oostzijde richting de woonbuurt Carinahof.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
42
4. Groene binnenruimtes: fraaie collectieve tuinen vs. je eigen groene paradijs in een stadse wijk Binnen de woonblokken is veel flexibiliteit t.a.v. de buitenruimte. Voor sommigen doelgroepen kunnen collectieve deel-tuinen gerealiseerd worden (bv. starters en senioren). Naast verblijfsplekken in het groen komen hier speelvoorzieningen op buurtniveau (‘blokplekken’). Andere doelgroepen (bv. stellen zonder kinderen of gezinnen) vragen om een meer luxere buitenruimte die direct aan de woning is gekoppeld. Dit is bijvoorbeeld een privé tuin of ruim terras. Binnen de blokken is veel ruimte over gelaten om dit nader in te vullen en te concretiseren. Variërend van een luwe natuurspeelplek binnen het woonblok, tot luxe groenvoorziening met veel vaste planten.
5.9
Randvoorwaardenkaart
Binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven, waarvan De Oevertuinen er een van is, zijn complex. Een nieuwe functie wordt toegevoegd aan een bestaand netwerk en binnen bestaande structuren. Het is dan ook van belang om voorafgaand aan de planvorming hoofdlijnen te bepalen. Tegelijkertijd is flexibiliteit in de planvorming ook van belang. Dit om ruimte te houden in de uitwerking en ook de kans te bieden aan omwonenden om mee te denken over de ruimtelijke opzet. De belangrijkste uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn opgenomen in een zogenaamde Randvoorwaardenkaart. Wat betreft situering, volume en programma kent deze kaart op onderdelen bepaalde marge, dit om flexibiliteit te houden tijdens de verdere ontwikkeling. De beoogde flexibiliteit betreft twee aspecten: de precieze programmering van de blokken en de ruimtelijke uitwerking van de blokken. Het programma is niet te strak vastgesteld. Binnen de verschillende blokken zijn contouren aangegeven. Hierbinnen kan de invulling per blok en op lager schaalniveau per gebouw worden ingevuld. Ook wat betreft een aantal rooilijnen en bouwhoogten zijn veranderingen mogelijk. Deze flexibiliteit is aangegeven door middel van harde en zachte rooilijnen. Harde rooilijnen veranderen niet, omdat ze bepalend zijn in relatie tot belangrijke openbare ruimten. Zachte rooilijnen kunnen nog wel veranderen.
De bouwhoogten zijn aangegeven als indicatieve lagen. Binnen bandbreedtes kunnen de aangegeven bouwhoogtes variëren. Hierdoor zullen de blokken aan de noordzijde van het plan langs de Kerspellaan minder massief overkomen en zorgt variatie aan de zuidzijde van het plan voor een goede overgang naar de bestaande bebouwing. Het voordeel van
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
43
deze opzet is dat tijdens de uitwerking flexibiliteit behouden blijft om zo de ruimte te houden om een plan te maken die optimaal is ingepast in de binnenstedelijke omgeving waar De Oevertuinen in is gelegen.
Kaart 8: Raamwerkkaart
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
44
5.10
Economische uitvoerbaarheid
Om de bedrijfsverplaatsing van Roba Metals naar Lopik mogelijk te maken is het van belang om tot een haalbaar plan te komen dat:
Past binnen de ruimtelijke kaders
Voldoet aan het beleid en ambities van de gemeente IJsselstein
Voldoende opbrengsten creëert om de bedrijfsverplaatsing naar Lopik mogelijk te maken
De grond wordt voorbereid voor het beoogde gebruik wonen en tuinen
Draagvlak heeft vanuit een goed participatieproces en daarmee ook maatschappelijk haalbaar is
Daarbij is het van belang dat het plan een goede differentiatie in het woningaanbod heeft waarbij voldoende sociaal, middelduur en vrijesectorwoningen wordt gerealiseerd om een diverse wijk te creëren. Er ontstaan binnen het segment verschillende prijscategorieën die passen bij de marktbehoefte in IJsselstein. Ook is het van belang om de optie tot betaalbare koop in het middensegment te realiseren zodat er ook keuzes beschikbaar komen tussen huur of koop. In de categorie vrije sector komt een breed aanbod van verschillende prijsklassen en woonvormen die ook aansluiten bij deze marktbehoefte in IJsselstein. De voorgestelde bandbreedtes vormen een goede basis om in de verdere uitwerking tot een financieel haalbaar plan te komen. In het kader van het omgevingsplan zal de economische uitvoerbaarheid aangetoond moeten worden. Hiervoor zal een anterieure overeenkomst met de gemeente worden gesloten waarop de legesverordening van toepassing is.
5.11
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het betrekken van belanghebbenden zoals bewoners, lokale organisaties, lokale ondernemers en overige betrokkenen maar ook geïnteresseerden zorgt ervoor dat degene die direct worden beïnvloed door deze herontwikkeling een stem krijgen binnen het planologisch proces. In de voorgenomen ontwikkeling van de Oevertuinen vormt participatie daarom een belangrijk onderdeel binnen de planontwikkeling. De Oevertuinen is, zoals eerder toegelicht, gelegen binnen de bebouwde kern van IJsselstein. Omgeven door (voornamelijk) woonwijken is de voorgenomen ontwikkeling onlosmakelijk verbonden met de bestaande gemeenschap. Door de omgeving in het planproces naast zorgvuldig te informeren ook te vragen om te reageren ontstaat de mogelijkheid om lokale kennis en inzichten over de geschiedenis, cultuur en sociale dynamiek te gebruiken in de verdere uitwerking naar een haalbaar plan met als doel de Oevertuinen te realiseren die verbinden creëert met de omliggende wijk. Om een goede start te kunnen maken voor de participatie voor de Oevertuinen zijn de volgende stappen doorlopen:
Inventarisatie belangrijkste stakeholders in het gebied waaronder direct omwonenden
De projectwebsite nieuwbouwroba.nl geactualiseerd waarop geïnteresseerden zich kunnen aanmelden voor nieuwsbrieven en informatieavonden
Direct omwonenden op 28 februari 2024 een brief gestuurd en uitgenodigd voor de 1ste buurtbijeenkomst
Via de website en een advertentie in de krant Het Kontakt een uitnodiging verstuurd voor de 1 ste buurtbijeenkomst.
Tijdens de eerste buurtbijeenkomst op 11 maart 2024 is naast een toelichting de mogelijkheid geboden om middels formulieren en op een grote luchtfoto reacties achter te laten.
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
45
Op 10 april heeft de tweede bijeenkomst plaatsgevonden waar naast een terugkoppeling van de reacties van de eerste bijeenkomst ook de ruimtelijke structuur van het plan met bewoners is gedeeld. Ook hier hebben bewoners de gelegenheid gehad om een reactie te geven.
Van de bijeenkomsten zijn een eindverslag gemaakt en deze is als bijlage van deze Nota van Uitgangspunten aangeboden. Participatie vindt niet maar één keer plaats maar is een continu doorlopend proces gedurende de hele ontwikkeling. Dit geldt zowel tijdens het planvormingsproces als tijdens de realisatie van het voorgenomen plan. In de verdere planuitwerking wordt daarom ook expliciet aandacht besteed aan de omgevingscommunicatie tijdens de realisatiefase.
5.12
Vervolgstappen
Hoewel het exacte proces nog in samenspraak met de gemeente nog moet worden afgestemd is hieronder de op dit moment beoogde planning weergegeven. Hoewel hier nog geen concrete afspraken over zijn gemaakt ligt het aanvragen van een omgevingsvergunning per fase voor de hand. Nader onderzoek in het vervolgproces zal moeten bepalen in hoeveel fases er kan worden gebouwd waarbij ook rekening wordt gehouden met de woningmarkt van IJsselstein en binnen de beoogde bandbreedte van de Gemeente. De Beoogde planning is op dit moment als volgt:
2de helft 2024: Opstellen Stedenbouwkundig Plan: Omwonenden en woningzoekenden worden hierbij betrokken
Eind 2024: Gemeente/College stelt Stedenbouwkundig Plan vast en sluit anterieure overeenkomst met Gemeente
Begin 2025 Start planologische procedure/ omgevingsplan: Omwonenden en woningzoekenden worden hier opnieuw bij betrokken
Medio 2026 Gefaseerde verhuizing van Roba naar Lopik
2027 Gefaseerde start bouw van de eerste woningen.
2031 Verwachting oplevering laatste woningen
Nota van Uitgangspunten IJsselstein
46
Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99
Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400
Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl Nota van Uitgangspunten IJsselstein
47