Nota Van Uitgangspunten locatie Zomerdijk IJsselstein 20240514

Nota van Uitgangspunten IJsselstein Roba Metals Definitief

colofon

projectnaam Nota van Uitgangspunten IJsselstein datum 7 mei 2024 projectnummer P05176 opdrachtgever Roba Metals BV Concept 8 maart 2024 Definitief 14 mei 2024 BRO projectleider TSc bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoud 1

2

3

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 5 6

Aanleiding Plangebied Naar de letter of de geest Leeswijzer

Context en analyse

7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

7 9 10 12 13 14

Foto’s plangebied en omgeving Functioneel Verkeersstructuur en parkeren Bebouwingsstructuur Groen- en waterstructuur Historie

Relatie met beleid

15

3.1 3.2 3.3

15 18 20

Provincie Utrecht Regio Utrecht Gemeente IJsselstein

4

Samenvatting planologische (milieu)aspecten

23

5

Visie en uitgangspunten

27

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

27 30 33 34 35 36 37 39 43 45 45 46

Ruimtelijke hoofdopzet Verkeersstructuur en parkeren Wonen Voorzieningen Beeldambitie Gezondheid en leefbaarheid Groen- en waterstructuur Openbare ruimte en principeprofielen Randvoorwaardenkaart Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vervolgstappen

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Sinds de jaren zestig van de vorige eeuw is Roba Metals gevestigd in IJsselstein aan de Zomerdijk. Eerst nog omgeven door weilanden, maar inmiddels - door de groei van IJsselstein - volledig omringd door woningbouw. De verplaatsing van het bedrijf naar een andere locatie kan enerzijds zorgen voor dat de bedrijfsactiviteiten in de toekomst duurzamer voortgezet kunnen worden in een daarvoor bestemd milieu. Anderzijds heeft de verplaatsing een positief effect op het woon- en leefklimaat in de kern van IJsselstein en kan een nieuwe passendere functie aan de locatie worden gegeven. De bedrijfsbebouwing in IJsselstein zal worden gesloopt en de bedrijfsbestemming wordt verwijderd. De wens is om op de locatie – een terrein van zo’n 6 hectare – woningbouw mogelijk te maken. Op deze manier wordt de locatie getransformeerd naar “De Oevertuinen”. Het startpunt van deze ontwikkeling was de principe uitspraak van het college dat geleid heeft tot een startovereenkomst, getekend op 30 juni 2023. Vervolgens heeft de Raad op 7 maart jl. richting gegeven aan de verdere uitwerking van de plannen. Dit raadsbesluit vormt de basis van deze nota van uitgangspunten. De nota van uitgangspunten zal vervolgens dienen als uitgangspunt voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan en het juridische kader, het omgevingsplan. Onderhavig document geeft vorm aan deze nota van uitgangspunten.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen in IJsselstein. De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door de straat Zomerdijk en aan de westzijde door de watergang de Hollandsche IJssel. In het noorden loopt daarnaast de Kerspellaan met daarachter een trambaan. In het zuidoosten is recent een woningbouwplan ontwikkeld. Rondom het plangebied bevinden zich voor de rest ook voornamelijk woningen. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente IJsselstein, sectie D en perceelnummers 3427, 3269, 2807, 3268, 1091 (eigendom van Stedin, 3425, 2607, 2914, 2915, 3861 en 3863. Daarnaast is een gedeelte van de percelen 5007 en 5003, die in gemeentelijk eigendom zijn, ook onderdeel van het plangebied zoals op onderstaande luchtfoto weergegeven.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

4

Luchtfoto plangebied met globale begrenzing

1.3

Naar de letter of de geest

De geschiedenis heeft uitgewezen dat de interpretatie van de nota van uitgangspunten als te beklemmend voor een dergelijke planontwikkeling ervaren kan worden. Dit komt omdat het niet mogelijk is om tijdens het opstellen van deze nota alle mogelijke toekomstige ontwikkeling te voorzien. De nota van uitgangspunten zou in dat geval een passende en haalbare planontwikkeling onmogelijk kunnen maken wanneer te strak vast wordt gehouden aan de letter. Daarom wordt in deze leeswijzer benadrukt dat deze nota van uitgangspunten naar de geest gelezen dient te worden en dat een verdere uitwerking van de plannen onderhevig kan zijn aan nieuwe ontwikkelingen die in de tijd plaatsvinden. Natuurlijk zullen grote afwijkingen en wijzigingen van deze Nota van Uitgangspunten ter besluitvorming worden voorgelegd aan college en gemeenteraad van de gemeente IJsselstein.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

5

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de context en analyse van het project en de locatie. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het beleidskader opgenomen en is het project hieraan getoetst. Het 4e hoofdstuk geeft een samenvatting van de belangrijkste milieuaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de visie en uitgangspunten.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

6

2

Context en analyse

2.1

Foto’s plangebied en omgeving

Hierna zijn enkele foto’s van het plangebied en haar omgeving opgenomen.

Roba Terrein vanuit westzijde (vogelperspectief)

Foto’s aanzicht Hollandsche IJssel en Roba Terrein vanuit de Veerschipper aan de westzijde van het plangebied

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

7

Foto aanzicht Zomerdijk vanaf noordoostzijde plangebied

Foto aanzicht Zomerdijk vanaf zuidoostzijde plangebied

Foto aanzicht Zomerdijk vanaf Planetenbaan

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

8

2.2

Functioneel

Met haar historische, bruisende binnenstad, diversiteit aan woonbuurten en de ligging nabij Utrecht, Lopikerwaard en het Groene Hart biedt IJsselstein het beste van vele werelden. De Oevertuinen heeft een centrale positie binnen de aantrekkelijke plaats die IJsselstein is. Grenzend aan het water en met zicht op het centrum met haar kenmerkende, door de bekende architect Allesandro Pasqualini ontworpen, kerktoren. Aan de westzijde wordt De Oevertuinen begrensd door de Hollandsche IJssel. Deze rivier vormt al eeuwenlang een robuuste verbinding tussen IJsselstein en het ommeland. De Oevertuinen wordt aan de oost- en noordzijde ingeklemd door de Zomerdijk en de Kerspellaan die op schaal van de ontwikkellocatie vandaag de dag meer een barrière vormen dan dat ze omliggende buurten met elkaar verbinden. Anderzijds vormen deze routes op schaal van IJsselstein een belangrijke rol in de ontsluitingsstructuur van de stad en verbinden De Oevertuinen daarmee met bestemmingen buiten IJsselstein. De Oevertuinen vormt een belangrijk scharnierpunt in IJsselstein en de herontwikkeling van het bedrijventerrein biedt kansen om Hollandsche IJssel en het centrum van IJsselstein met elkaar – en met andere bestemmingen - te verbinden en zo weer terug te geven aan IJsselstein.

Op loopafstand ligt winkelcentrum Clinckhoeff met verschillende dagelijkse voorzieningen, meer richting zuidwesten is het historische centrum van IJsselstein gelegen. Door nieuwe wandel- en fietspaden in De Oevertuinen aan te leggen en deze aan te sluiten op bestaande netwerken kunnen we de bereikbaarheid van de voorzieningen verbeteren.

Kaart 1: Plangebied en omgeving

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

9

2.3

Verkeersstructuur en parkeren

De Oevertuinen neemt een centrale positie in zowel de lokale als regionale verkeersstructuur van IJsselstein. Zo zijn de fietsroutes langs de IJsseldijk, waarlangs De Oevertuinen gelegen is, onderdeel van het regionale hoofdfietsnetwerk. Hiermee is ook een goede aansluiting van De Oevertuinen met het lokale hoofdfietsnetwerk geborgd. Daarmee ligt de basis om aan te sluiten op ambities zoals geformuleerd in het Mobiliteitsplan IJsselstein: ‘Gezond op weg naar 2030’. Het stimuleren van het gebruik van de fiets en het verbeteren van het fietsnetwerk zijn hierin opgenomen als belangrijke opgaven. In het mobiliteitsplan zijn vijf kernopgaven voor IJsselstein gedefinieerd: 

Bereikbaar blijven



Verbeteren van de verkeersveiligheid



Zorg voor leefbaarheid



Mobiliteit voor iedereen



Bijdragen aan de klimaatdoelstellingen (duurzaamheid)

Met deze vijf kernopgaven is ook rekening gehouden in De Oevertuinen. Niet alleen vormt het bestaande fietsnetwerk in de basis een gezonde ontsluiting van De Oevertuinen, ook het openbaar vervoersnetwerk is op orde. Zo is in oostelijke richting de tramhalte Clinckhoeff op loopafstand bereikbaar. Meer richting het zuiden is het historische centrum van IJsselstein op fietsafstand gelegen. Aan de noordzijde is via de Kerspellaan ook de tramhalte Eiteren op loopafstand te bereiken. De Zomerdijk is niet alleen een belangrijke fietsroute, ook ontsluit het De Oevertuinen vandaag de dag voor de auto. De Zomerdijk – welke in oostelijke richting overloopt in de Utrechtseweg – is direct verbonden met de A2. Regionale en landelijke bestemmingen zijn zo goed bereikbaar vanuit De Oevertuinen zonder dat het onderliggende netwerk wordt belast. Dit onderliggende netwerk bestaat uit de verschillende woonbuurten in de direct omgeving. In elke buurt wordt het parkeren op een eigen manier opgelost. In een deel vindt het parkeren traditioneel plaats langs straten, maar bij een deel van de buurten vindt het parkeren geclusterd plaats op enige afstand van de woning.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

10

Kaart 2: Voorzieningen en verkeerstructuur in beeld

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

11

2.4

Bebouwingsstructuur

Het noorden van IJsselstein, waar De Oevertuinen is gelegen, vormt als het ware een mozaïek van buurten met ieder een eigen identiteit. De buurten zijn voor een groot deel opgespannen langs de Zomerdijk. Langs deze weg liggen verschillende appartementengebouwen met afwisselende bouwhoogtes. Dat deze route een bovenlokale betekenis heeft, is daarmee in de bebouwing ook zichtbaar. Aan de oostzijde van de Zomerdijk liggen verschillende groene buurten met, door de opzet van hofjes, luwe woonkwaliteiten. Direct ten zuidoosten ligt langs de Hollandsche IJssel een nieuwer woonbuurtje. De woningen staan daar gegroepeerd om parkeerkoffers en een deel van de woningen heeft een prachtig uitzicht over het water. Aan de andere zijde van de Hollandsche IJssel kijken de kleinere (half)vrijstaande woningen uit op De Oevertuinen. De rijke historie van dit deel van IJsselstein is met onder meer de aanwezigheid van het Eiterse Jaagpad vandaag de dag nog steeds zichtbaar. Elke buurt in de omgeving heeft unieke kwaliteiten, de ontwikkeling van De Oevertuinen biedt dan ook een kans om een nieuwe unieke woonbuurt aan het rijke mozaïek van IJsselstein toe te voegen.

Kaart 3: Oriëntatie en lijnroutes in beeld

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

12

2.5

Groen- en waterstructuur

De sportvelden aan de noordzijde van de Kerspellaan vormen de schakel tussen De Lopikerwaard in het buitengebied en De Oevertuinen. Het royale landschap van het Groene Hart is daarmee op steenworpafstand van De Oevertuinen gelegen. De robuuste groenstructuren aan de oostzijde van de Zomerdijk reiken ook door tot aan dit landschap. Waar de projectlocatie nu vooral verhard is, zal het ter plekke toevoegen van robuust groen dan ook betekenis hebben op groter schaalniveau. Dit zowel in beleving als in natuurwaarden. Waar de Oevertuinen aan de oostzijde wordt geflankeerd door de Zomerdijk, gebeurt dit aan de westzijde door de Hollandsche IJssel. Langs dit water ontstond IJsselstein. Echter, het water wordt niet overal in volle potentie benut. Zo zijn oevers grotendeels ontoegankelijk of niet aaneengesloten. Ontwikkeling van De Oevertuinen biedt dan ook grote kansen om verschillende buurten met elkaar te verbinden, IJsselstein nadrukkelijker aan de IJssel te leggen en een uniek, groen-stedelijk leefmilieu aan het water toe te voegen.

Kaart 4: Groen- en waterstructuur in beeld

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

13

2.6

Historie

De Oevertuinen was tot eind jaren ’50 van de vorige eeuw onderdeel van het buitengebied van IJsselstein. Het maakte deel uit van de groene oevers van de Hollandsche IJssel met plaatselijk boomgaarden en akkers. In de jaren ‘60 werd aan de Zomerdijk de eerste fabriekshal door Roba gerealiseerd en enkele jaren later ook een kantoor en dienstwoningen. In de jaren ’90 en ’00 volgen grotere uitbreidingen met onder andere de kenmerkende recyclinghal.

Vanaf eind jaren ’60 - begin jaren ’70 ontwikkelt IJsselstein zich naar buiten toe en ontstaan de eerste uitbreidingswijken ten noorden van de historische kern. Vanaf eind jaren ’80 volgt een tweede stedelijke uitbreidingsgolf, wordt de tramlijn gerealiseerd en wordt het Roba terrein langzaamaan ingekapseld door nieuwbouwwijken. Ondanks dat het terrein volledig is omsloten door woonwijken, is de nabijheid van het ommeland gebleven. Aan de noordelijke grens van het gebied scheidt alleen een sportterrein het groene ommeland van De Oevertuinen. Binnen het dynamische stedelijke weefsel is de Hollandsche IJssel een constante gebleven. De relatie van de stad met de rivier is wel veranderd. Waar vroeger akkers en boomgaarden direct aan de rivier grensden en ook het historisch centrum nauw verbonden was met het water, zijn de oevers inmiddels in toenemende mate meer privé in gebruik. Door de afnemende openbare ruimte aan het water is de hechte relatie van IJsselstein met de Hollandsche IJssel vertroebeld geraakt. De ontwikkeling van De Oevertuinen biedt dan ook een unieke kans om een nieuwe, levendige relatie te leggen tussen IJsselstein en de Hollandsche IJssel.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

14

3

Relatie met beleid

Hierna is een overzicht gegeven van de meest relevante beleidsstukken en is het project hieraan getoetst. Gefocust is op het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (voornamelijk op het gebied van wonen). Vanuit het Rijksbeleid zijn er op voorhand geen belemmeringen te verwachten. Er zijn geen specifieke ambities of beleidsuitgangspunten vanuit het Rijk op deze locatie. De relatie van het plan met het thematische beleid - zoals op het gebied van mobiliteit of duurzaamheid - is reeds in voorgaande paragrafen beschreven.

3.1

Provincie Utrecht

Omgevingsvisie provincie Utrecht (2021) In de omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Ten aanzien van wonen is voornamelijk het thema ‘vitale steden en dorpen’ relevant. Hierin vermeldt de provincie dat de regio U16 en regio Amersfoort behoren tot de meest gespannen woningmarktregio’s in Nederland. Hierdoor is er niet voor iedereen die in de provincie wilt wonen passende huisvesting: er zijn lange wachttijden voor een betaalbare huurwoning en de verkoopprijzen behoren tot de hoogste van Nederland. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn er 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. De provincie geeft aan wat zij de basisprincipes van verstedelijking vinden. De voorkeur gaat uit naar zo veel mogelijk binnenstedelijke/binnendorpse locaties nabij knooppunten, gevolgd door de overige locaties in stedelijk gebied. Daarnaast staat de provincie open voor eventuele nieuwe (grootschalige) uitleglocaties die gekoppeld zijn aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. De provincie maakt de volgende keuzes: 

De regio kiest ervoor de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. De voorkeur gaat uit naar locaties rondom knooppunten. De omgevingsvisie heeft hiervoor een aantal prioritaire locaties voor grootschalige ontwikkeling aangewezen. Planinitiatief is niet gelegen in één van deze locaties.



Bij ontwikkelingen heeft de provincie aandacht voor klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. De provincie ambieert in 2040 het behoud en versterking van de inclusiviteit door een menging van typen woningen en woonmilieus. Om dit te realiseren wil de provincie dat ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment. Daarnaast dient er in het stedelijk gebied een gedifferentieerd aanbod te zijn in aanbod van woningen en woonmilieus.



De provincie streeft naar passende ontwikkelmogelijkheden ten behoeve van de lokale vitaliteit.



Om te kunnen voldoen aan de toekomstige behoefte is compact bouwen noodzakelijk. Wel dient er oog te blijven voor de leefbaarheid met ruimte voor bijvoorbeeld groen. Om de ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken draagt de provincie de mogelijkheid aan om in te zetten op hoogbouw.



De provincie stapt over op een regionale programmering. Voorafgaand daaraan heeft de Provinciale Staten een kader uitgewerkt voor deze regionale programmering. Voor de regio U16 is hierin de kwantitatieve bandbreedte opgenomen voor het realiseren van 99.200-125.600 woningen tot 2040. Op regionaal niveau dient hier 50% van in het midden of sociale segment te worden gerealiseerd.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

15

Omgevingsverordening provincie Utrecht (2024) Per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Provincie Utrecht in werking getreden. Het plangebied bevindt zich volgens de omgevingsverordening binnen bestaand stedelijk gebied. In art. 9.17 “Instructieregel verstedelijking” wordt beschreven dat stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan het programma Wonen en werken. Hierin worden de basisprincipes voor verstedelijking uiteengezet: 

zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten;



daarnaast in overig stedelijk gebied;



eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors);

Daarnaast wordt er gesteld dat er afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en provincie om te waarborgen dan minimaal 50% van het programma in het sociale en middensegment plaatsvindt. Ten slotte worden er afspraken gemaakt m.b.t. energie neutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik. Het plangebied is gelegen in het Stedelijk gebied conform de omgevingsverordening. Artikel 9.17 van de verordening stelt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking en voor woningbouw. Er kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied toegestaan is volgens de Interim Omgevingsvisie provincie Utrecht. In de verordening zijn geen specifieke andere eisen of uitgangspunten beschreven waarmee het plan in strijd zou zijn. De provincie kiest er in algemene zin voor om de algemene ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen door middel van binnenstedelijke ontwikkelingen. Daarbij is aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit van belang. Het voorgenomen plan betreft de transformatie van een bedrijventerrein binnen het bestaand stedelijk gebied naar wonen. Hiermee wordt goed gebruikgemaakt van bestaand stedelijk gebied binnen IJsselstein.

Daarnaast wordt er met het voorliggende plan rekening gehouden met klimaatadaptatie en duurzaamheid. De nieuwe woningen zullen gasloos uitgevoerd worden en worden voorzien van duurzame materialen, goede isolatie en duurzame installaties in de vorm van bijvoorbeeld zonnepanelen. Door middel van slim combineren en concentreren dragen plannen bij aan de omgevingsvisie van de provincie Utrecht. Door middel van concentreren worden nieuwe woningen voornamelijk gebouwd dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Met slim combineren wordt bedoeld dat de provincie Utrecht de beschikbare ruimte op meerdere manieren kan gebruiken. Het plan sluit goed aan bij beide punten, doordat het plan aansluit aan de beleidsthema’s van de provincie kan er geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie van provincie Utrecht. Provinciaal programma wonen en werken (2023) In het programma wonen en werken geeft de provincie aan dat in de huidige krappe woningmarkt het lastig is om een geschikt huis te vinden. Daarom moeten er snel voldoende woningen worden gebouwd. Hiervoor werkt de provincie samen met andere overheden en organisaties. De kwantitatieve kaders die de provincie stelt zijn: 

Per regio is er een bandbreedte weergegeven voor woningbouw. De onderkant van de bandbreedte faciliteert alleen de toename van de woningbehoefte; de bovenkant faciliteert ook het volledig inlopen van het woningtekort. Het is echter niet de ambitie is om het tekort volledig (tot 0%) in te lopen, maar de inzet

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

16

is gericht op het inlopen van het tekort tot 2%. Dat wordt gezien als een gezond evenwicht. Voor de regio U10 is de banbreedte (2022-2030) gezet op het realiseren van 48.500 tot 66.600 woningen te realiseren. De regio U10 heeft momenteel voldoende plancapaciteit om aan de onderste bandbreedte te voldoen. 

Er is flexibiliteit binnen het programma. De plancapaciteit betreft een momentopname. Er gaan nieuwe kansen komen, maar ook knelpunten zijn waardoor bestaande plannen uitvallen. Het aantal woningen per gemeente in de regionale programma’s is voor wat betreft de binnenstedelijke locaties niet limitatief.



De provincie beoogd om de woningbouw te versnellen en 10.000 woningen per jaar bruto toe te voegen. Daarom zet de provincie in op 130% plancapaciteit.

De kwalitatieve kaders die de provincie stelt zijn: 

Provincie streeft naar goede stedelijke kwaliteit, kortom vitale en levendige kernen en wijken. Dat betekent: o

primair inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling, ontwikkeling bij knooppuntlocaties en op efficiënt ruimtegebruik;



o

streven naar functiemenging, passend bij de lokale situatie;

o

gezonde inrichting met voldoende groen en water;

o

goede bereikbaarheid die aansluit op de aard en functie;

o

energieneutraliteit, klimaatadaptatie en circulariteit.

Intentie dat op regionaal niveau tot 2025 tenminste 50% van de toe te voegen woningen behoort tot het sociale en middeldure segment. En om een geschikte woning voor iedereen te bouwen wordt er gestreefd naar zoveel mogelijk woningen die een eind onder de bovengrens van middelduur zit. De 50% is een ondergrens. Veel gemeenten zullen een hoger percentage moeten realiseren om per regio op 66% uit te komen.



Er moet voldoende (recreatief) groen in de regio beschikbaar zijn.



Streven naar energie neutrale klimaatadaptieve en circulaire nieuwbouw.

Programma versnelling woningbouw 2021-2024 (2020) Het hoofddoel van het uitvoeringsprogramma is het versnellen van de woningbouw met het streven om te komen tot 10.000 woningen per jaar, met tenminste 50% van de nieuwe woningen in het sociale of middeldure segment. De belangrijkste opgaven voor het programma zijn: 

Versnellen woningbouwproductie.



Vergroten harde plancapaciteit op de korte en middellange termijn;



Stimuleren transformatie en inbreiding;



Vergroten van het aandeel in het sociale en middeldure segment;



Realisatie van een woningaanbod dat aansluit bij de vraag;



Bevorderen van de doorstroming.

Om deze doelen te bereiken zijn er 4 programmalijnen opgesteld. Deze zijn: 

Versnellen woningbouw: Streven om de woningbouwproductie in de provincie te verhogen tot 10.000 woningen per jaar voor de komende jaren. Dit door de woningbouw te versnellen en het voorkomen van vertraging;



Versterken sociaal/middensegment: Streven om tenminste 50% van de nieuw toe te voegen woningen in het sociale en middeldure segment te realiseren.



Bestaande voorraad: Optimaliseren bestaande woningvoorraad waarbij ingezet wordt op de versnelde toevoeging van woningen via herstructurering/transformatie en het beter benutten van de bestaande voorraad (doorstroming).

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

17



Kennisbank: Bijdragen aan een betere kennisontwikkeling en -overdracht en het bijdragen aan actuele en eenduidige informatie (monitoring).

De provincie is daarnaast bezig met het opstellen van een woonzorgbehoefteanalyse. Te zijner tijd zal bekeken worden welke relatie deze analyse heeft met dit project. Het initiatief sluit aan op het provinciaal beleid 

De provincie wil snel veel nieuwe woningen bouwen.



De provincie heeft de voorkeur voor ontwikkelen binnen bestaand stedelijk gebied. Het liefste in de nabijheid van knooppunten en anders elders in het bestaand stedelijk gebied. Dit initiatief is gelegen in Bestaand stedelijk gebied, maar niet bij een knooppunt.



De provincie streeft naar een betaalbare woningvoorraad en zet daarom in op het realiseren van 50% betaalbare woningen bij nieuwe initiatieven. Regionaal wordt er gestreefd naar 66% betaalbaar in de volledige woningvoorraad. Dit initiatief voldoet in ieder geval aan het streven van 50% doordat 61% van dit initiatief betaalbaar is.



De provincie streeft naar een inclusieve samenleving met een woning voor iedereen en diverse woonmilieus en woontypen. Dit initiatief realiseert diverse woningtypen in divers prijsklassen en realiseert daardoor aantrekkelijke woningen voor zeer veel doelgroepen.



De provincie wil inzetten op hoogbouw, maar ook dat woningbouwplannen aansluiten bij het karakter van de locatie. Hier is bij dit initiatief sprake van doordat er gematigde hoogbouw wordt gerealiseerd en oude identiteitsdragers bewaard blijven.



De provincie wil groene en leefbare wijken. Dit initiatief maakt de Hollandsche IJssel toegankelijker en beleefbaarder en draagt hier dus aan bij.



De provincie streeft naar duurzame wijken. Dit initiatief realiseert energie neutrale woningen en sluit daardoor aan op het beleid.

3.2

Regio Utrecht

(Gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, Lopik, Montfoort, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vijf Heerenlanden, Wijk bij Duurstede, Oudewater, Woerden, Utrechtse Heuvelrug en Zeist) Integraal ruimtelijk perspectief 2021-2040 (2021) Het Integraal Ruimtelijk Perspectief is een gezamenlijke visie van de U10 gemeenten en geeft de richting weer waarin de regio zich wil ontwikkelen op thema’s zoals groen, wonen, economie, bereikbaarheid, gezondheid en energietransitie. Over wonen wordt het volgende vermeldt: 

Tot 2040 zijn er circa 104.00 tot 125.000 woningen extra nodig in de regio. Tot 2030 streeft de regio naar 30% over programmering zodat er een buffer is in de planvoorraad die kan compenseren voor planuitval en planuitstel. Daarom wordt er gestuurd op een totale planbehoefte van 124.100 tot 147.500 woningen tot 2040.



Het woningonderzoek (2020) toont dat er ingezet moet worden op stedelijke woonmilieus. In agglomeraties zet de regio in op centrumstedelijk en hoogstedelijke milieus. Buiten de stedelijke agglomeratie is de behoefte aan milieus verschillend, maar in de kleinere en middelgrote kernen zet de regio in op doorstroming en vitaliteit.



Er is momenteel niet voor iedere doelgroep voldoende woningaanbod. Daarom zet de regio bij het inhalen van het tekort in op de kwetsbare en minder kapitaalkrachtige doelgroepen. Gemeenten moeten hun verantwoordelijkheid nemen in het bouwen van sociale en middeldure woningen.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

18

Woondeal 2022 – 2030 Regio U10 (2023) Zestien gemeenten in de regio Utrecht (U16) hebben samen met het Rijk en de Provincie een Woondeal voor Utrecht gesloten. Met als doel: de woningbouwproductie versnellen, de betaalbaarheid vergroten en excessen aanpakken. De woondeal vermeldt het volgende: 

Kwantitatieve opgave: De regio realiseert tot 2030 ruim 61.000 woningen, waarvan tweederde betaalbaar.



Versnellen: U10 moet 6.770 woningen bruto per jaar toevoegen en kijkt daarom naar een innovatieve, integrale en creatieve aanpak.



Bestaande woningvoorraad: het grootste deel van de woningvoorraad in 2030 bestaat nu al. Daarom zet de regio zich in om de middenhuur te reguleren, koopwoningen langjarig betaalbaar te maken en de positie van starters en herstarters te verbeteren.



Duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad: de regio wil sneller duurzame en toekomstbestendige woningen bouwen en heeft daarom afspraken gemaakt die ambitieuzer zijn dan de huidige wettelijke norm.

Regionale omgevingsagenda: Weerbaar Lopikerwaard (2020) De Lopikerwaard (gemeenten; Lopik, Montfoort, Oudewater, IJsselstein en Woerden) geeft met de Regionale Omgevingsagenda inzicht in de gedeelde ruimtelijke opgaven en ambities richting 2040. De agenda weerspiegelt de gezamenlijke inzet in (boven-)regionale en provinciale samenwerkings- en beleidsprocessen, en dient als bouwsteen voor lokale omgevingsvisies. De agenda bevat 8 ambities: 

Bouwen aan gezonde en vitale kernen;



Samen werken aan een krachtige regionale economie;



Actief verkennen van een toekomstbestendige en duurzame agrarische sector;



Investeren in een betere en duurzame bereikbaarheid;



Vormgeven aan een eerlijke en wederkerige energietransitie;



Zorgdragen voor een klimaatadaptieve en bodemdalingsbestendige regio;



Ruimte geven aan natuur en een biodivers landschap;



Versterken van een groene en recreatief aantrekkelijke regio.

Voor IJsselstein worden daarnaast de volgende punten benoemd: 

In het stedelijk gebied van Woerden en IJsselstein zal het hoog dynamische karakter verder intensiveren, waarmee deze gemeenten invulling kunnen geven aan de regionale opgaven en kansen op het gebied van wonen, werken, bereikbaarheid, energie en economie.



Tot 2040 moeten er in gemeente IJsselstein 2.500 woningen worden gerealiseerd.



Woerden en IJsselstein zijn met hun ligging aan de A12 en A2 en het hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) de poorten naar de Lopikerwaard. Ze spelen daarom een belangrijke rol bij het oplossen van de uitdagingen op het gebied van wonen, werken en mobiliteit. Zo liggen er kansen om investeringen in bereikbaarheid en stedelijkheid samen op te laten gaan rondom het HOV.



Ontwikkel de knoop- en plaatswaarde van OV-hubs van Woerden en IJsselstein. In Woerden en IJsselstein ontstaat op beide knooppunten veel ontwikkelruimte als de kwaliteit en frequentie van verbindingen zou verbeteren. Dan zouden deze knooppunten ook kunnen dienen als ‘poort’ naar de rest van de Lopikerwaard. We zien rondom de knooppunten kansen om de ontwikkeling van wonen en recreatie op te laten lopen met de ontwikkeling van het OV.

Het initiatief sluit aan op regionaal beleid 

De regio wil snel nieuwe woningen realiseren en streeft daarom naar een overprogrammering van de plancapaciteit.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

19



Er is behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus. Hier voldoet dit initiatief aan.



De regio wil inzetten op sociale en middeldure woningen. 61% van dit initiatief behoort hiertoe.



De regio wil de doorstroming verbeteren. Dit initiatief realiseert woningen voor ouderen waardoor de doorstroming verbetert.



De regio zet zich in om duurzame woningen te realiseren. Dit initiatief is energieneutraal en sluit daardoor aan op deze wens.

3.3

Gemeente IJsselstein

Omgevingsvisie gemeente IJsselstein (2021) In de omgevingsvisie vermeldt gemeente IJsselstein de integrale ontwikkelingsrichting voor de periode tot 2030 en verder. De visie is een routekaart en geeft richting maar kent geen harde einddoelen. De gemeente geeft aan dat er ruimte is voor herontwikkeling van binnenstedelijke locaties, onder andere gericht op sociale woningbouw. De locatie van Roba Metals is in de omgevingsvisie aangewezen als ontwikkelingsgebied. Daarnaast geeft gemeente IJsselstein aan dat: 

Bij ontwikkelingen blijft het groene karakter in de stedelijke omgeving behouden;



De gemeente zoekt naar meervoudige ontwikkellocaties aan de stadsranden;



Op termijn verkleuring woningbouw langs de Hollandsche IJssel;



Bij ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met klimaatadaptatie en (duurzame) energiebehoeften;

Over wonen zegt de omgevingsvisie het volgende: 

Het woningtekort is groot en er is al een tekort voor de lokale vraag. Dit komt door een gebrek aan geschikte locaties en een groeiende vraag binnen de regio.



Starters en jonge gezinnen kunnen geen woning vinden en senioren kunnen hun gezinswoning niet verlaten. Daarom wordt bij een gelijkblijvend woningaanbod een afname van jonge gezinnen verwacht en neemt het draagvlak voor voorzieningen af. Dit is onwenselijk. Daarom streeft de gemeente naar het behouden van jonge mensen door het realiseren van 2.500 woningen voor 2030.



Binnen de kern van IJsselstein is er ruimte om 600 tot 800 nieuwe woningen te realiseren. Dit is onvoldoende om in het streven te voorzien, maar verdere verdichting gaat ten koste van binnenstedelijk groen. Daarom richt de gemeente zich op geringe verdichting van het bestaand stedelijk gebied en kijkt ze naar locaties buiten de kern.

Woonvisie gemeente IJsselstein 2019-2030 (2019) In de Woonvisie 2019-2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. Met deze woonvisie wil de gemeente toekomstgericht inspelen op de woonwensen en woonmogelijkheden van de inwoners van IJsselstein én ruimte bieden voor de sterke regionale woonvraag. Variatie in wijken is daarbij nodig, om tegemoet te komen aan de wensen vanuit verschillende leefstijlen. De uitgangspunten in de woonvisie zijn: 

IJsselstein verandert continu. Een grote verandering is zichtbaar bij de huishoudenssamenstelling. Het aantal kleine en oudere huishoudens groeit snel waardoor de woonwensen veranderen.



De afgelopen jaren zijn er in IJsselstein te weinig nieuwbouwwoningen gerealiseerd waardoor de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen. De bekende plannen bij de gemeente zijn niet voldoende om deze achterstand in te halen.



Er is een grote druk op de woningmarkt in omliggende gemeenten. IJsselstein is voornamelijk in trek bij gezinnen met kinderen met traditionele en moderne waarden.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

20



Het woningtekort zorgt voor verdringing aan de onderkant van de woningmarkt (voornamelijk zichtbaar bij sociale huur).

Op basis van deze vertrekpunten kiest de gemeente voor een toekomstscenario dat de zekerheid biedt dat het aantal inwoners tot 2030 groeit en het aantal gezinnen niet terugloopt. Om dit te bereiken wordt ingezet op het realiseren van een wervend woonmilieu, met een belangrijke focus op jonge gezinnen. Deze ambitie is uitgewerkt aan de hand van vijf pijlers: 

Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei: Tot 2030 streeft de gemeente ernaar netto 2.500 nieuwe woningen te bouwen. Het doel is om meer ruimte te creëren voor jongeren en gezinnen met kinderen. De gemeente zet in op kleinschalige ontwikkelingen in de bestaande stad en aan de randen van de stad, maar in ieder geval met het behoud van het groene karakter.



Gevarieerde en bereikbare woonmilieus: De opbouw van woonwijken is gedifferentieerd en biedt voor verschillende doelgroepen een passend aanbod.



Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt. De doelgroep die afhankelijk is van sociale huur vindt in IJsselstein een passende woning, dit betekent minimaal 750 sociale huurwoningen (30%) toevoegen tot 2030. Nieuwbouw vindt plaats op plekken waar nu nog weinig sociale huur is, ten behoeve van differentiatie. Ouderen kunnen doorstromen naar een woning die past bij hun levensfase. Ongeveer 25% van de vraag naar nieuwbouw is gericht op doorstroming naar meer levensloopgeschikte woningen.



Toekomstbestendige en duurzame wijken: De woningvoorraad is energieneutraal in 2050.



Langer thuis wonen ondersteunen. Er zijn voldoende geschikte woningen om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen en ook de woonomgeving ondersteunt dit.

Tabel 1: Afwegingskader woningbouw Woonvisie IJsselstein

Woonzorgvisie 2024-2034 Recent is de Woonzorgvisie 2024-2034 vastgesteld door de gemeenteraad van IJsselstein. De woonzorgvisie heeft als doel dat ouderen en kwetsbare aandachtsgroepen in gemeente IJsselstein kunnen wonen in een voor hen prettige en geschikte woning en dat de zorg voor de inwoners van IJsselstein toegankelijk blijft. Het uitgangspunt daarbij is het behouden van zo veel mogelijk eigen regie, zodat inwoners zo volwaardig mogelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. De woonzorgvisie is een integraal beleidsdocument dat de beleidsterreinen wonen, zorg en welzijn en ruimtelijke ordening met elkaar verbindt. Gezien de integraliteit van de visie is het document te gebruiken als afwegingskader om nieuwe woonzorginitiatieven en herontwikkelingen van bestaande initiatieven te beoorde-

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

21

len. Concreet kunnen initiatieven getoetst worden op kwaliteit, haalbaarheid, wenselijkheid, toekomstbestendigheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van zorg en de mate waarin het initiatief past bij de totale huisvestingsopgave op het gebied van wonen en zorg. De visie bepaalt daarmee de koers van gemeente IJsselstein op het gebied van wonen, zorg en welzijn tot en met 2033. Klimaatadaptatie – Visie en uitvoeringsprogramma 2023-2028 Op 28 september 2023 heeft de gemeente het document “Visie en Uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie IJsselstein” opgesteld. Met dit document, de visie op klimaatadaptatie en het uitvoeringsprogramma, borgt de gemeente IJsselstein klimaatadaptatie in het lokale beleid en geeft zij invulling aan de landelijke doelen uit het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie. In deze visie is de ambitie opgenomen die de gemeente moet helpen om toekomstbestendig te worden en de gevolgen van klimaatverandering te minimaliseren. Bij de uitwerking van het project en ook de inrichting van de openbare ruimte zal de “Visie en Uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie IJsselstein” als uitgangspunt/kader gehanteerd worden. Het initiatief sluit aan op de gemeentelijke beleidskaders: 

In de omgevingsvisie is de planlocatie aangeduid als een ontwikkelingsgebied.



De gemeente wil het groene karakter behouden. Bij dit initiatief wordt een bedrijfslocatie verandert in een woonwijk waarbij de toegankelijkheid en beleefbaarheid van de Hollandsche IJssel wordt vergroot en groen wordt toegevoegd.



De gemeente houdt bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie en energiebehoeften. Dit initiatief is energieneutraal en sluit daardoor aan op de wens van de gemeente.



Er is een groot woningtekort en er zijn nieuwe woningen voor starters en jonge gezinnen nodig. Dit initiatief realiseert woningen die aansluiten op de behoefte van deze doelgroepen. Ook zijn er woningen voor senioren en kleinere huishoudens nodig om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Ook voor deze doelgroep realiseert dit initiatief geschikte woningen.



Het woningtekort zorgt voor verdringing aan de onderkant waardoor er een te klein betaalbaar aanbod is.



De gemeente ziet binnen de kern IJsselstein mogelijkheden om 600 tot 800 woningen te realiseren en wilt de rest buiten de kern doen om het binnenstedelijk groen te beschermen. Bij dit initiatief kunnen binnen de kern ruim 550 woningen gerealiseerd worden zonder dat dit ten koste gaat van het binnenstedelijk groen.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

22

4

Samenvatting planologische (milieu)aspecten

Er zijn verschillende analyses uitgevoerd ten aanzien van de verschillende milieuaspecten. Hieronder wordt een samenvatting beschreven van de belangrijkste aandachtspunten en conclusies. In een verdere uitwerking van het plan tijdens het doorlopen van de benodigde ruimtelijke procedure krijgen de onderzoeken verder vorm en zullen ook alle andere (hieronder niet genoemde) milieuaspecten worden behandeld. Geluid Uit het onderzoek blijkt dat de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet wordt overschreden. Wel wordt ten gevolge van enkele gezoneerde bronnen (de Zomerdijk, de Kerspellaan en de tramlijn) de voorkeursgrenswaarde overschreden. Door het toepassen van geluid reducerend asfalt kan de geluidbelasting niet worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde. Voor wegverkeer lijkt het onvermijdelijk om hogere waarden aan te vragen. Ten gevolge van de tramlijn wordt slechts binnen een klein deel van het plangebied (noordwest punt) de voorkeursgrenswaarde overschreden. Door hiermee rekening te houden bij de invulling van het plan kan mogelijk een hogere waarde ten gevolge van de tramlijn worden voorkomen. De gecumuleerde geluidbelasting binnen het plangebied bedraagt meer dan 54 dB, maar niet meer dan 63 dB. Daarom dient op een deel van de gebouwen binnen het plan te worden voldaan aan de gemeentelijke eisen voor het vaststellen van een hogere waarde, zijnde: 

een geluidluwe gevel of een geluidluwe buitenruimte (balkon) aanwezig is en



er minimaal 1 verblijfsruimte aan een geluidluwe zijde is gesitueerd.

Het lijkt vooralsnog niet onmogelijk om aan deze eisen te voldoen. Zeker gezien het feit dat de invulling van het plan nog niet definitief is en bij de invulling van het plan rekening kan worden gehouden met bovenstaande eisen. Bedrijven en milieuzonering Met het verdwijnen van de bedrijfsbebouwing en de realisatie van woningen zal het woon- en leefklimaat bij omliggende woningen en gevoelige bestemmingen verbeteren. De nieuwe woningen kennen geen milieubelastende werking of milieucategorie/richtafstand. Wel mogen de woningen geen andere bedrijven belemmeren en moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Op basis van een analyse van de huidige geldende bestemmingen in de omgeving kan geconcludeerd worden dat er geen bedrijven zijn gelegen in de omgeving die invloed kunnen hebben op het woon- en leefklimaat bij de woningen. Er wordt voldaan aan alle richtafstanden. Ten noorden van het plangebied (aan de andere zijde van de Kerspellaan) ligt een sportcomplex. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter conform de VNG-publicatie (uitgaande van “veldsportcomplex”). Het plangebied ligt op 55-60 meter van dit sportcomplex en daarmee ook buiten de richtafstand. Een goed woon- en leefklimaat bij de woningen in het plangebied is dus geborgd. Externe veiligheid Ten oosten van het plangebied loopt de rijksweg A2.

Hierover worden stoffen uit categorieën LF1, LF2, LT1 en LT2 vervoerd. Het invloedsgebied bedraagt 880 meter. Het plangebied ligt op circa 1.300 meter en daarmee buiten het invloedsgebied. In de omgeving liggen daarnaast verschillende buisleidingen. Deze liggen echter op voldoende afstand. Het plangebied ligt buiten de 1%- en 100%-letaliteitsafstanden van de leidingen. Ook de overige inrichtingen en transportroutes liggen op voldoende afstand. Het plangebied ligt buiten alle risicocontouren.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

23

Luchtkwaliteit Voor de plansituatie geldt dat er wordt voldaan aan de wettelijke eisen op het gebied van luchtkwaliteit. Er zijn daarom geen mitigerende maatregelen nodig. Eveneens geldt dat er in de plansituatie voldaan wordt aan de WHO-advieswaarden die golden ten tijde van tekenen van het Schone Lucht Akkoord. In de plansituatie wordt niet voldaan aan de actuele WHO-advieswaarden. Ecologie en stikstof Beschermde gebieden Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Natura 2000-gebied Uiterwaarden Lek op een afstand van 6 kilometer ten zuiden van het plangebied. Op ongeveer 6,5 kilometer ten zuiden van het plangebied is het Natura 2000-gebied Zouweboezem gelegen. De nieuwbouw leidt niet tot ruimtebeslag op het Natura 2000netwerk. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Uiterwaarden Lek ligt op een afstand van ten minste 6 kilometer ten zuiden van het plangebied. Directe negatieve effecten als gevolg van oppervlakteverlies zijn daarmee uitgesloten. Gezien de afstand tussen het plangebied en de omliggende Natura 2000-gebieden, en de aanwezigheid van tussenliggende gebouwen en objecten worden indirecte negatieve effecten als gevolg van verstoring door trillingen, geluid, licht en optische verstoring uitgesloten. Indirecte negatieve effecten als gevolg van storingsfactoren kunnen daarmee worden uitgesloten.

Voor de aanleg- en gebruiksfase is een AERIUS-stikstof calculatie uitgevoerd te worden. Uit de AERIUSberekening blijkt dat er, als gevolg van het gebruik van het terrein van Roba Metals B.V. zoals dat mogelijk wordt gemaakt in het nieuw op te stellen omgevingsplan, stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Negatieve effecten kunnen daardoor niet worden uitgesloten. Ecologisch vervolgonderzoek is noodzakelijk om vast te stellen of het project daadwerkelijk tot negatieve effecten op stikstofgevoelige Natura 2000gebieden leidt. Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Groene Structuur Op een afstand van 360 meter ten noorden van het plangebied bevinden zich terreinen die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De werkzaamheden leiden niet tot ruimtebeslag op het NNN. Gezien bebouwing tussen de sloopwerkzaamheden en het NNN is gelegen kunnen negatieve effecten als gevolg van verstoring en verontreiniging worden uitgesloten. De voorgenomen werkzaamheden leiden niet tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Er is geen nadere NNN-toetsing benodigd. Op een afstand van 560 meter ten noorden van het plangebied ligt het dichtstbijzijnde gebied behorende tot de Groene Contour. Gezien de afstand van deze gebieden tot het plangebied en tussenliggende bebouwing kunnen directe en indirecte effecten uitgesloten worden.

Er zijn geen verdere vervolgstappen benodigd. Beschermde soorten Binnen het plangebied is biotoop aangetroffen die geschikt is voor beschermde soorten (Wnb) waarvoor geen algemene vrijstelling geldt. Het gaat om soorten uit de soortgroepen algemene broedvogels, vogels met een jaarrond beschermd nest en vleermuizen. Voor de huismus, de gierzwaluw en vleermuisverblijfplaatsen is nader onderzoek vereist. Tijdens het onderzoek naar de huismus worden twee bezoeken in de ochtend uitgevoerd in de periode 1 april tot en met 20 juni, van minimaal een uur en met een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen. Bij het onderzoek naar gierzwaluw worden drie bezoeken in de twee uur voor zonsondergang uitgevoerd in de periode 1 juni t/m 15 juli, waarvan minimaal één keer tussen 20 juni en 7 juli. Tussen de bezoeken dient een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen te zijn. Het onderzoek naar de vleermuisverblijfplaatsen houdt in dat er drie bezoeken plaatsvinden in de periode 15 mei tot 15 juli

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

24

(waarvan twee keer ‘s avonds en een keer ’s ochtends) om zomer- en kraamverblijven te onderzoeken. Aanvullend vinden twee bezoeken in de periode 15 augustus tot 15 september plaats in verband met paar- en individuele winterverblijven. Dit zijn twee nachtbezoeken. De soorten gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, kleine dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger en meervleermuis dienen onderzocht te worden. Status vervolgonderzoeken De najaarsronde voor het vleermuizenonderzoek is afgerond. Er is in ieder geval één paarverblijfplaats gevonden in het kantoor aan de overkant van de Zomerdijk. Voor het aantasten van deze verblijfplaats en zal een ontheffing aangevraagd moeten worden voor de sloop. Een aandachtspunt is dat er in ieder geval vier vervangende kasten moeten worden opgehangen en dat deze kasten een gewenningsperiode hebben van half februari – half september. Ook zal in de nieuwbouw weer plaats voor vleermuizen moeten zijn. Tussen maart en uiterlijk 15 juli 2024 vindt nog onderzoek plaats. Mogelijk worden dan meer functies voor vleermuizen (kraam of zomer), huismusnesten of gierzwaluwnesten gevonden. Die kunnen dan mee in de ontheffingsaanvraag en daar zal dan ook voor gecompenseerd moeten worden (alternatieven ophangen in de buurt). Water Een overzicht van de effecten op de waterhuishouding is hieronder weergegeven. Thema’s

Opmerking

Waterveiligheid

Aan de westkant van het plangebied bevindt zich een regionale waterkering met beschermingszone

Wateroverlast

In deze fase is vooralsnog sprake van een afname van het verhard oppervlak. Compenserende maatregelen zijn niet benodigd.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Vanuit de locatie wordt hemelwater geloosd op de Hollandsche IJssel

Grondwateroverlast

Er zijn vooralsnog geen veranderingen in de grondwaterstanden te verwachten.

Grondwaterbeschermingsgebied

Plangebied is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied

Herinrichting

Vooralsnog zijn in deze fase nog geen herinrichtingen voorzien van watergangen

Volksgezondheid

Geen overstorten aanwezig

Natuur

Locatie bevindt zich niet binnen een Natura 2000-gebied of andere natte natuur

Riolering en afvalwaterketen

Binnen het plangebied bevindt zich geen onder- of overdruk rioolpersleiding

Klimaatadaptatie

Aandachtspunt op de locatie is wateroverlast en hittestress

Op basis van de watertoets en Keur (opgesteld door Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden) gelden de volgende aandachtspunten bij het nader uitwerken van het omgevingsplan: 

Bij grotere uitbreidingslocaties wordt gevraagd een waterhuishoudings- en rioleringsplan op te stellen en daarover vroegtijdig met het waterschap over de uitgangspunten in gesprek te gaan.



Voor tijdelijke (of structurele) grondwateronttrekking is op grond van de Waterwet een melding of vergunning van het waterschap nodig.



Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een bedrijf gelden de volgende regels van respectievelijk Besluit lozing afvalwater huishoudens en het Besluit lozen buiten inrichtingen.



Voor het graven van wateren (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

25



Vanuit klimaatadaptatie ligt een wateroverlast en hittestress opgave. Het advies is om vergroening binnen het toekomstige plangebied aan te brengen en dakbedekking te voorzien van groene daken. Groen zorgt voor schaduwwerking en verdamping om hittestress aan te pakken. In de openbare ruimte bestemd voor groen kunnen wadi´s worden aangelegd, waarin het hemelwater tijdens piekbuien in kan worden opgevangen en vertraagd infiltreert in de onderliggende bodem.

Archeologie en cultuurhistorie In het vigerende bestemmingsplan is voor het plangebied de gebiedsaanduiding “Archeologisch waardevol gebied 3” opgenomen. Dit is een gebied met een lage archeologische verwachting. In dit gebied is het verboden om onder andere te graven dieper dan 30 cm in de grond. Dit verbod geldt echter niet wanneer het te roeren oppervlak kleiner is dan 10 hectare. In dit geval zal geen terrein van 10 hectare of groter geroerd worden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Uit provinciale kaarten komt ook naar voren dat het plangebied een lage verwachting heeft. Daarbij is de grond voor deze gebieden volop geroerd, gelet de huidige functies en bebouwing. Het heeft daarom geen zin om verder onderzoek te doen naar het plangebied. De provincie Utrecht kent een Cultuurhistorische Atlas (CHAT) waarin de cultuurhistorische waarden in de provincie zijn beschreven. Ook is er een overzichtskaart met alle cultuurhistorie in de provincie. Op basis van de kaart kan geconcludeerd worden dat bij het plangebied geen specifieke waarden in het plangebied aanwezig zijn. De Zomerdijk wordt wel aangewezen als een lijnstructuur. Deze blijft behouden. Ook wordt rekening gehouden met het groen aan de Zomerdijk en de ligging van de nieuwe inritten/ontsluitingen op deze weg.

De Hollandsche IJssel blijft daarnaast intact en kan blijven functioneren op de huidige wijze. In het plangebied is geen historisch groen gelegen, het terrein ligt niet binnen een molenbiotoop en er liggen geen monumentale gebouwen rondom het plangebied. Er worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van cultuurhistorie. Bodem Er is een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd voor het gehele plangebied. Er zijn vertonreinigingen op de locatie aangetroffen. Voorafgaand aan een eventuele herontwikkeling dient een nader bodemonderzoek uit te worden gevoerd naar de aard en omvang van de aangetoonde matige en/of sterke verontreinigingen. Het historisch vooronderzoek dient hierbij te worden aangevuld / uitgebreid tot het niveau ‘uitgebreid’, waarbij onder meer informatie van de RUD Utrecht en het gemeentelijk bouwarchief dient te worden geraadpleegd. Geadviseerd wordt om (bij herontwikkeling) in overleg met bevoegd gezag te bepalen of een aanvullend verkennend / nader bodemonderzoek naar asbest noodzakelijk is (bijvoorbeeld na sloop van de huidige opstallen en verwijdering van de verhardingen). Indien het voornemen bestaat om de bodem te saneren dan wel handelingen te verrichten als gevolg waarvan de verontreinigingen worden verminderd of verplaatst (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden), dient dit te worden gemeld aan het bevoegd gezag.

Bij dergelijke werkzaamheden dient voorafgaand een saneringsplan / plan van aanpak te worden ingediend.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

26

5

Visie en uitgangspunten

5.1

Ruimtelijke hoofdopzet

De basis van De Oevertuinen wordt gevormd door een afwisseling van bouwblokken rond binnentuinen en groene dwarsverbindingen tussen de Hollandsche IJssel en de Zomerdijk. Bij de inrichting van de openbare ruimte staan verblijf, voetganger en fietser centraal. Zo ontstaat een bijzonder prettig woonmilieu waarin voetgangers en spelende kinderen veilig zijn. Bijkomend voordeel van deze opzet is dat dit tot een klimaat adaptieve omgeving leidt cf. de gemeentelijke visie op klimaatadaptatie met ruimte voor wateropvang in de groene dwarsverbindingen en binnentuinen. Een groene, representatieve voorruimte aan de zijde van de Zomerdijk maakt ook onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur. Dit krijgt in het plan vorm door het handhaven en waar nodig aanvullen van de boomstructuur langs de weg. En daarnaast het verbinden van de groene dwarsstraten met de Zomerdijk. Parallel hieraan wordt een groene zone voor de nieuwe woningen toevoegt zodat de groenstructuur in totaal robuuster en aantrekkelijker wordt. Ook gaat het royaal aanwezige groen hittestress en wateroverlast tegen en legt het de basis voor een gezond en gelukkig leven. Om de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte centraal te stellen, wordt de auto direct afgevangen vanaf de Zomerdijk in centrale parkeervoorzieningen.

Dit leidt ertoe dat bewoners ook tijdens de wandeling van huis naar de auto op een ongedwongen manier buurtbewoners tegenkomen waardoor de sociale interactie en cohesie in de wijk wordt gestimuleerd. De dwarsverbindingen krijgen allemaal een groene inrichting met verspringende bomenrijen, maar variëren in beoogd gebruik. Zo is een deel van de verbindingen direct aangesloten op het bovenliggende fietsnetwerk die rond De Oevertuinen bestaat uit de Zomerdijk en de Planetenbaan welke leidt tot winkelcentrum Clinckhoeff en de daaraan grenzende tramhalte. Andere verbindingen, die niet direct zijn aangesloten op bovengelegen routes, zijn luwer in gebruik. Dit maakt dat er meer ruimte is voor verblijf. De verharding binnen deze dwarsverbindingen wisselt van breedte zodat er een afwisseling ontstaat van wandelpaden, kleine pleintjes (bv. voor spelen, bankjes, verblijven) en ruime groenvakken. De paden hebben een minimale vaste breedte zodat hulpdiensten de blokken goed kunnen bereiken en er voldoende ruimte is voor de aanplant van bomen in inpassing van kabels en leidingen. Er ontstaat zo een mooi contrast van intieme ruimtes en de grote structuur van de Hollandsche IJssel.

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

27

Kaart 5: Ruimtelijke hoofdopzet

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

28

Kaart 6: STOMP-kaart

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

29

5.2

Verkeersstructuur en parkeren

Verblijven, ontmoeten en bewegen staan centraal in de inrichting van de openbare ruimte in De Oevertuinen. Mede door de centrale ligging van het gebied in IJsselstein en de aanwezigheid van een tramverbinding wordt zoveel mogelijk ingezet op het stimuleren van alternatieve mobiliteit zoals wandelen en fietsen. De inrichting en ontsluiting zijn gegrond op het zogenaamde STOMP-principe1. Waar bij het Stappen (de voetganger) en het trappen (de fietser) in de basis de meeste prioriteit krijgen. Met het aantrekkelijk inrichten van de openbare ruimte volgens deze principes sluiten we aan op één van de pijlers voor nieuwe gebiedsontwikkelingen zoals opgenomen in de ‘Integrale visie openbare ruimte 2021-2031’. Door de voetganger en fietser centraal te zetten bij de inrichting, worden ruimtes tussen de nieuw te realiseren woonblokken geen standaard straten, maar informele groene verbindingen tussen de Zomerdijk en de Hollandsche IJssel. De verharding wisselt van breedte zodat er een afwisseling ontstaat van wandelpaden, kleine pleintjes (bv. voor spelen, bankjes, verblijven) en ruime groenvakken. De paden hebben een minimale vaste breedte van 3,1 meter zodat hulpdiensten de blokken goed kunnen bereiken. Stappen In de basis vormen de groene dwarsverbindingen tussen de Hollandsche IJssel en de Zomerdijk het fundament voor een fijnmazig netwerk voor voetgangers.

Ze sluiten aan op bovenliggende wandelroutes naar onder meer winkelcentrum Clinckhoeff. Ook het historische centrum van IJsselstein is bereikbaar in ca 10 tot 15 minuten lopen. De ruimte tussen de nieuwe woonblokken wordt benut om aantrekkelijke wandelverbindingen tussen de Hollandsche IJssel en Zomerdijk te realiseren. Hiermee wordt de doorwaadbaarheid van het gebied versterkt en wordt De Oevertuinen onderdeel van de stad. Verbindingen binnen de nieuwe woonblokken zorgen voor fijnmazige wandelroutes tussen de woningen en appartementen. Hiermee wordt de onderlinge verbondenheid van de nieuwe woonblokken versterkt. De routes samen garanderen een sterk verbonden en fijnmazig netwerk. Door het verbeteren van bestaande verbindingen en het aanleggen van nieuwe routes wordt De Oevertuinen sterk verankerd in haar omgeving. Zo verbindt een nieuw openbaar wandelpad langs de Hollandsche IJssel (zoals de vroegere ‘jaagpaden’), het historische centrum van IJsselstein en De Oevertuinen met het ommeland. Het is een cruciale bouwsteen in een aantrekkelijke stad-landverbinding. Trappen De fiets is een belangrijk vervoersmiddel voor toekomstige bewoners van De Oevertuinen. Om het fietsgebruik te stimuleren zal dan ook dicht bij elke woning kwalitatieve fietsenstallingen worden gerealiseerd.

Eenmaal op de fiets kunnen bewoners grotendeels mede gebruik maken van de wandelvoorzieningen zoals hierboven omschreven. Dit betreft dan met name lokaal fietsverkeer binnen De Oevertuinen of direct er omheen. Dit lokale verkeer kan gebruik maken van de verbindingen tussen de nieuwe woonblokken (koppelingen tussen de Hollandsche IJssel en Zomerdijk). Voor fietsverbindingen op stads- en bovenlokaal niveau zorgen met name de bestaande verbindingen langs de Kerspellaan, Zomerdijk, Planetenbaan en Oranje Nassaulaan voor verbinding van de Oevertuinen met voorzieningen en de rest van de stad en het ommeland.

1

STOMP staat voor Stappen, Trappen, OV, MaaS (Mobility as a Service: aanbieden van onder meer deelauto’s als service dat bewoners via een app of website in staat stelt om meerdere soorten mobiliteitsservices te plannen, te boeken en te betalen) en Privé-auto

Nota van Uitgangspunten IJsselstein

30

Openbaar Vervoer Direct rond De Oevertuinen ligt zowel een lokaal busnetwerk als een regionaal tramnetwerk. Zo is de tramhalte Eiteren en Clinckhoeff op loopafstand gelegen. Om het gebruik van dit netwerk te vergroten wordt onderzocht of bestaande looproutes geoptimaliseerd kunnen worden. Het fijnmazige nieuwe netwerk in De Oevertuinen sluit direct aan op de Oranje Nassaulaan waardoor de potentie van de aanwezigheid van het sterke openbaar vervoersnetwerk in volledigheid wordt benut. Mobility as a Service Onderdeel van de toekomstbestendige ontwikkeling van De Oevertuinen is het aanbieden van een aantrekkelijk systeem van elektrische deelauto’s en andere vormen van deelmobiliteit voor de toekomstige bewoners. In het vervolgproces zullen we nader onderzoek doen bij de omgeving waar de behoefte ligt. Inzet is dan ook het realiseren van geconcentreerde parkeervoorzieningen aan de rand van De Oevertuinen, waarbij (elektrische) deelauto’s en -fietsen worden aangeboden. De parkeervoorzieningen functioneren door aanvullende functies als zogenaamde buurthubs. Nader onderzoek zal plaatsvinden naar integratie van wijkvoorzieningen in de buurthub zoals pakketservice of een specifieke maatschappelijke voorziening.

Niet uitgesloten mag worden dat bij voorzetting van technologische ontwikkelingen de buurthubs ook de functie gaan vervullen als “buurtbatterij” met bi-directioneel laden tussen de elektrische voertuigen. Personenauto Ondanks dat de fiets en deelsystemen de primaire vervoersmiddelen zullen zijn voor toekomstig bewoners van De Oevertuinen zal de buurt ook goed bereikbaar zijn voor de auto. Om een zo groen mogelijke leefomgeving te realiseren, wordt het parkeren van personenauto’s geclusterd in centrale parkeervoorzieningen waaronder buurthubs conform de CROW normen. We onderzoeken in de vervolgfase aanvullende functies zoals een toegankelijk dak, deelsystemen, pakketdienst, fiets parkeren en kleinschalige commerciële of maatschappelijke functies in de plint. Deze zorgen voor levendigheid rondom deze hubs en toegevoegde waarde voor de sociale binding in de wijk. Het uitgangspunt van de gemeente is dat er geen gereguleerd parkeren wordt ingezet en geen eigenaar wenst te worden van de garages. In de uitwerking wordt daarom aandacht besteed aan het beoogde eigenaarschap, gebruik en beeldkwaliteit hiervan. Een met zorg vormgegeven gevel, wellicht in combinatie met groen, zorgt ervoor dat de gebouwen goed in de omgeving passen. Daarmee zijn ze niet alleen een meerwaarde voor de buurt, maar ook sociaal veilig.