Nota grondbeleid 2014

De gemeente beperkt zich daarbij tot haar publiekrechtelijke rol. Dit vindt vooral zijn weerslag in het vaststellen en handhaven van het bestemmingsplan. De gemeente kan hierbij een beperkte actieve rol spelen bij de aanleg van openbare voorzieningen, infrastructuur of bijzondere bestemmingen als scholen en wijkcentra. De gemeente kan ook invloed uitoefenen via de 19

welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan. In dit onderdeel wordt ingegaan op de instrumenten voor facilitair grondbeleid. Hierbij wordt met name ingegaan op de instrumenten die hoofdstuk 6 afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening sinds 2008 geeft. Centraal doel van de afdeling Grondexploitatie Wro was om te komen tot verbetering van het stelsel van kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en een verbetering van de gemeentelijke regie met betrekking tot locatieontwikkeling Kostenverhaal Kostenverhaal binnen gebiedsontwikkeling biedt de mogelijkheid tot het verrekenen van zogenaamde grondexploitatiekosten (aanleg van voorzieningen, zoals straten, riolering, groen etc.) binnen een bepaald ruimtelijk plan. Gemeenten zijn wettelijk verplicht tot het verhalen van deze kosten op de grondeigenaren en de initiatiefnemers van ontwikkelingen. Er moet dan wel sprake zijn van een “aangewezen bouwplan”. Een bouwplan is een “aangewezen bouwplan” als deze voldoet aan de omschrijving in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de te verhalen kosten moeten hoger zijn dan € 10.000,-. Het verhalen van kosten kan privaatrechtelijk (via anterieure overeenkomsten) of publiekrechtelijk (via exploitatieplannen en daarna posterieure overeenkomsten) worden geregeld.

Privaatrechtelijk Het meest gebruikte spoor is kostenverhaal via privaatrechtelijke (vrijwillige) contractvorming. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In zo’n overeenkomst legt de gemeente de afspraken met een marktpartij vast over het bouwrijp maken, het inrichten van de openbare ruimte, het uitvoeren van werken en het te realiseren woningbouwprogramma. Dit kan gaan om voorzieningen en rechtshandelingen die gemaakt worden binnen het plangebied, maar ook om voorzieningen buiten het plangebied. Kostenverhaal via het private spoor heeft de voorkeur, omdat partijen over de te regelen onderwerpen kunnen overleggen en onderhandelen. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst een volledige contractsvrijheid, mits de overeenkomst uiteraard niet strijdig is met geldende wet- en regelgeving, redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Publiekrechtelijk Het publiekrechtelijke spoor wordt gevolgd als er geen vrijwillige afspraken gemaakt kunnen worden met de grondeigenaar of initiatiefnemer. Een door de gemeenteraad vastgesteld exploitatieplan is dan de basis om de gemeentelijke (plan)kosten te verhalen op de grondeigenaren. In een exploitatieplan wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente alle gronden in eigendom heeft. Hierbij moet worden gerekend met de inbrengwaarde van de gronden.

Gronden worden getaxeerd op basis van huidig gebruik of op basis van toekomstig gebruik. De hoogste waarde moet worden aangehouden. Om kosten van (onder andere) bovenwijkse voorzieningen15 te mogen verhalen dient te zijn voldaan aan drie criteria (de zogenoemde P-T-P-Criteria). - Profijt: het (plan)gebied moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen. - Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. - Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen in de verschillende plangebieden. Exploitatieplan en kostensoorten De gemeenteraad is in beginsel verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan of projectbesluit ook een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan is in de Wro opgenomen als de publiekrechtelijke stok achter de deur. Met het exploitatieplan worden de sturingsmogelijkheden voor gemeenten bij faciliterend grondbeleid versterkt. De kern van het exploitatieplan voor het kostenverhaal is de 15

Bovenplanse verevening wordt hierna nog nader omschreven in paragraaf 6.2, Hoofdstuk 6

Kloosterplantsoen

20

exploitatieopzet. In deze opzet worden de totale kosten verdeeld over alle exploitanten in het plangebied, naar rato van de opbrengsten per ontwikkelaar. Kosten zijn slechts verhaalbaar voor zover ze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en hier opbrengsten tegenover staan. Indien een exploitatieplan sluit met een tekort, dient de gemeente dit tekort te dekken. Het exploitatieplan bevat ten minste de volgende onderdelen: een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet. Verder is het mogelijk een verkavelingskaart op te nemen, specifieke woningbouwcategorieën te benoemen, of regels voor de uitvoering en de fasering op te nemen. De raad kan volgens de wet alleen afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal “anderszins” verzekerd' is. Kostenverhaal is slechts anderszins verzekerd indien er met iedere grondeigenaar binnen een plangebied een anterieure overeenkomst is gesloten. Kosten van voorzieningen In het Bro is een limitatieve lijst opgenomen van de kosten die verband houden met de aanleg van voorzieningen die tot de grondexploitatie gerekend kunnen worden. Voorzieningen die niet op deze lijst voorkomen, zijn niet toe te rekenen aan de grondexploitatie en kunnen daar ook niet in worden opgenomen.

Bovenwijkse voorzieningen Bij bovenwijkse voorzieningen gaat het om kosten voor voorzieningen waarvan ook andere locaties buiten het exploitatiegebied profiteren, zoals de aanleg van verkeerswegen, riolering, groen, straatverlichting en dergelijke. Ook sportvoorzieningen kunnen hieronder vallen, zolang deze niet uitsluitend in gebruik zijn bij één vereniging en mits deze voorzieningen vrij toegankelijk zijn. Een voorbeeld van zo’n voorziening is een trapveld. Een maatschappelijke voorziening zoals een onderwijsgebouw valt hier niet onder. In het geval van een exploitatieplan zijn op bijdragen aan de bovenwijkse voorzieningen de P-T-P criteria van toepassing. Via een anterieure overeenkomst (zie privaatrechtelijk) worden de kosten ook toegerekend aan verschillende gebieden, met dien verstande dat de genoemde criteria niet van toepassing zijn. Hier geldt de contractvrijheid. Wel is het verstandig om ook hier te motiveren op grond van de P-T-P criteria om te voorkomen dat er in een later stadium onverschuldigde betaling wordt ingeroepen. Tenslotte is van belang dat het plan(gebied) de kosten moet kunnen dragen. Als kosten verhaald worden op basis van een exploitatieplan geldt namelijk, dat er niet meer kosten verhaald mogen worden dan dat er opbrengsten vanuit de grondexploitatie zijn.

Bovenplanse verevening Bovenplanse verevening maakt het mogelijk financiële tegoeden van winstgevende locaties in te zetten om tekorten op andere locaties te verevenen. Dit is mogelijk op basis van een exploitatieplan, mits voldaan wordt aan de P-T-P criteria. De basis voor verevening wordt gelegd door een project op te nemen in de uitvoeringsparagraaf van een structuurvisie. Om deze vorm van kostenverhaal via het exploitatieplan toe te kunnen passen is fondsvorming noodzakelijk. Een fonds is een aangewezen bestemmingsreserve. Bovenplanse verevening is ook mogelijk op basis van een anterieure overeenkomst (op basis van vrijwilligheid, zie privaatrechtelijk). Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen Op basis van de Wro bestaat de mogelijkheid om aan particuliere ontwikkelaars een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” te vragen. Een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een vrijwillige bijdrage in de kosten die niet op de wettelijke kostensoortenlijst staan en waarvoor de gemeente toch een bijdrage van een ontwikkelende partij vraagt. Deze bijdrage kan alleen in een anterieure overeenkomst worden vastgelegd. De P-T-P criteria blijven buiten beschouwing. Planschade Door een wijziging in het planologisch regime kunnen belanghebbenden schade leiden.

In de Wro is opgenomen dat er onder bepaalde voorwaarden recht bestaat op een tegemoetkoming ter vergoeding van de geleden (of nog te lijden) schade. Met name bij herstructurering en inbreiding kan dit van belang zijn. In artikel 6.4a van de Wro is bepaald dat schade, kan worden verhaald op de ontwikkelende partij. Dit moet contractueel zijn vastgelegd. Een regeling voor, het verhalen van planschade, is een verplicht onderdeel van het exploitatieplan Posterieure overeenkomst Het is ook mogelijk dat tussen de gemeente en de exploitant een overeenkomst over de grondexploitatie wordt gesloten, na het vaststellen van het exploitatieplan door de raad. De 21

contractsvrijheid is hierbij echter behoorlijk beperkt, in vergelijking met het contracten afsluiten vóór het vaststellen van het exploitatieplan. De partijen mogen in deze overeenkomst niet meer afwijken van de inhoud van het exploitatieplan. Voorts geldt dat voor onderwerpen die de gemeente niet in het exploitatieplan heeft geregeld, maar daarin wel had kunnen regelen, de gemeente niet alsnog afspraken mag maken in de posterieure overeenkomst. Kostenverhaal via omgevingsvergunning. De gemeente kan in het publiekrechtelijke spoor de kosten verbonden aan de exploitatie, verhalen door aan de omgevingsvergunning een voorschrift te verbinden tot het betalen van die bijdrage. Een omgevingsvergunning voor het ontwikkelen van een bouwplan kan worden geweigerd indien de ontwikkeling (nog) niet past in binnen het bepaalde van het exploitatieplan. Ontwikkelende partijen die al reeds een (anterieure) overeenkomst over de betreffende exploitatie hebben, krijgen niet meer te maken met deze vorm van kostenverhaal. Deze overeenkomst geeft daar in principe een vrijwaring voor.   

Toepassing Bij faciliterend grondbeleid wordt ingezet op het afsluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij of partijen. In de anterieure overeenkomst wordt in ieder geval een regeling inzake planschade opgenomen. Bij het voorbereiden en vaststellen van het bestemmingsplan voor het betrokken ontwikkelingsgebied wordt, indien kostenverhaal nog niet is zeker gesteld met (een) anterieure overeenkomst(en), tevens een exploitatieplan voorbereid en vastgesteld om kostenverhaal bij vergunningverlening te verzekeren.

6.3 Publiek Private Samenwerking. In hoofdstuk 3 is Publiek Private Samenwerking als volgt omschreven: “Publiek Private Samenwerking ofwel PPS betekent dat de gemeente en een of meerdere marktpartijen samenwerken. Een gemeente kan om verschillende redenen streven naar samenwerking met private partijen. Die redenen kunnen worden gevonden in meerwaarde voor de gewenste gebiedsontwikkeling zoals meer deskundigheid, slagkracht en marktkennis. Daarnaast kan een reden zijn reductie van risico doordat die wordt gedeeld met de markt. De samenwerking tussen gemeente en marktpartijen vindt veelal plaats via constructies waarvan de meest bekende zijn het bouwclaimmodel, het joint venturemodel en het concessiemodel.” Bouwclaimmodel. Bij deze vorm van PPS wordt ook wel het coalitiemodel genoemd. Bij deze samenwerkingsvorm is de grond binnen een plangebied veelal geheel of gedeeltelijk in het bezit van private partijen. De private partij verkoopt de betreffende grond aan de gemeente die vervolgens de grondexploitatie voert. Bij het bouwclaimmodel wordt de grond aan de gemeente verkocht in ruil voor de plicht of recht tot afname van bouwrijpe kavels. Tussen de gemeente en de marktpartijen worden daarbij afspraken gemaakt over het aantal terug te leveren bouwkavels.

Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden bouwrijpe kavels tegen een vooraf afgesproken prijs terug geleverd aan de ontwikkelaar. De meerwaarde van het bouwclaimmodel voor de gemeente zit in het afdekken van risico’s door bij de aankoop van de grond al afspraken te maken over de prijs waarvoor de grond, bouwrijp, zal worden afgenomen. Er ontstaat grip op de ontwikkeling omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming plaatsvindt. De afnameplicht geeft de gemeente niet altijd volledige zekerheid. Deze plicht kan bijvoorbeeld voorwaardelijk gekoppeld zijn aan een bestemmingsplanwijziging en het voorverkoopresultaat, afhankelijk van wat bij de bouwclaimovereenkomst is overeengekomen. Deze contractvorm is aantrekkelijk voor de gemeente, omdat de gemeente 100% van de gemaakte kosten voor de planontwikkeling kan verhalen. De gemeente voert de grondexploitatie en de gemaakte kosten worden verrekend in de uitgifteprijs van de grond. Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij het bouwclaim-model: - Prijsbepaling voor de overname van de gronden; - Spanningsveld met Europese aanbestedingsregels; - Duidelijke afspraken over bouwrecht of bouwplicht. Het bouwclaim-model is het meest gebruikte model van publiek-private samenwerking Joint-venturemodel 22

Deze vorm van PPS wordt ook wel het alliantiemodel model genoemd. De meest uitgesproken vorm van PPS is de joint-venture waarbij gemeente en marktpartij(en) samen een rechtspersoon (grondexploitatiemaatschappij, afgekort GEM) oprichten voor de realisatie van een project waarin voor gezamenlijke rekening en risico de grondexploitatie wordt uitgevoerd. Daarin wordt ook de zeggenschap over de grondexploitatie gedeeld. In dit model zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente minder groot, vanwege de gedeelde zeggenschap binnen de GEM. Een joint-venture kan in verschillende juridische vormen worden vervat. De keuze voor een joint venture met oprichting van een gezamenlijk rechtspersoon, heeft voordelen ten opzichte van een samenwerking met een private partij door middel van alleen een overeenkomst. Het oprichten van een gezamenlijke onderneming biedt de mogelijkheid op een bedrijfsmatige manier in te spelen op de dynamiek van ontwikkelprocessen. Bovendien worden financiële risico’s in belangrijke mate buiten de eigen organisatie en in de gezamenlijke rechtspersoon geplaatst. Daarnaast staat een gezamenlijke rechtspersoon op enige afstand van partijen, zodat voor het betreffende project als één gezicht naar buiten kan treden. De GEM verwerft grond binnen het plangebied, is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte.

De GEM heeft dus het karakter van een publiek-privaat grondbedrijf. Het grondexploitatierisico wordt gedragen door de GEM en wordt dus verdeeld tussen gemeente en marktpartijen, in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Doorgaans zijn de private partijen in de GEM ook (in belangrijke mate) de preferente afnemers van bouwgrond ten behoeve van risicodragende opstalontwikkeling. De grondprijzen zijn marktconform en afspraken worden gemaakt over een grondafnameplanning om te voorkomen dat het afzetrisico van de opstalontwikkeling door de partners wordt afgewenteld op de grondexploitatie. Partijen stellen een onafhankelijke projectdirecteur aan die de operationele leiding van de GEM ter hand neemt. De projectdirecteur stuurt de planontwikkeling en -realisatie aan, bereidt besluitvorming voor en zorgt voor periodieke rapportages waaronder actualisatie van de grondexploitatie. De grondexploitatie van de GEM staat op afstand van de gemeentelijke organisatie. Met behulp van een GEM kunnen kennis en middelen worden georganiseerd, worden risico’s gereduceerd en wordt professionele sturing gegeven aan de ruimtelijke processen. Belangrijk is hoe de risico’s zijn ondergebracht in de grond- en opstalexploitatie. De gemeente participeert normaal gesproken niet in de opstalexploitatie van commerciële programma’s.

Concessiemodel Bij de ontwikkeling van een plangebied kan een gemeente er ook voor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal randvoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling, zowel wat betreft de grondexploitatie als wat betreft de opstalexploitatie, overgelaten aan een private partij. De gemeente heeft aanvankelijk het initiatief. De gemeente vraagt projectontwikkelaars om hun plannen voor ontwikkeling van het plangebied in te brengen. Na selectie verkoopt de gemeente de grond, voor zover nodig met in achtneming van het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid. Vervolgens ontwikkelt en realiseert de geselecteerde ontwikkelaar het plangebied. De gemeente houdt daarbij toezicht op de kwaliteit, op basis van vooraf opgestelde randvoorwaarden en op het plan waarmee de ontwikkelaar is gecontracteerd. Tijdens de realisatiefase draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de openbare voorzieningen over aan de private ontwikkelaars. Dit model is bijvoorbeeld interessant voor uitbreidingslocaties op agrarisch grondgebied, kleinschalige ontwikkelingen of ontwikkelingen op deelplanniveau, omdat in dat geval de kans op onvoorziene ontwikkelingen die mogelijk om gemeentelijke bijsturing vragen, relatief klein is.

Toepassing  De mogelijkheid om bij gebiedsontwikkeling een samenwerkingsverband aan te gaan wordt open gelaten.  Een keuze daarin is afhankelijk van de situatie en zal afhankelijk van het speelveld aan de raad worden voorgelegd.

23

7 Financiële beheersing. In onderdeel 2 is grondbeleid kort omschreven als het bereiken van gewenste publieke doelen met inzet van het grondbeleidsinstrumentarium op de grondmarkt. Vervolgens is bij de hoofdvormen van het grondbeleid geconcludeerd dat er 3 strategieën zijn die kunnen worden toegepast bij het hanteren van de grondbeleidsinstrumenten op de grondmarkt; de actieve, de faciliterende of de pps-strategie. Verschil tussen de verschillende hoofdvormen is de mate van sturing door de gemeentelijke overheid. Een hogere, intensere gemeentelijke sturing heeft wel een prijs in die zin dat bij een gebiedsontwikkeling waarin de gemeente hoog inzet op sturing en grip, de risico’s van de betreffende 16 gebiedsontwikkeling in hogere mate voor rekening van de gemeente zijn. In tabel 2 is deze relatie schematisch in beeld gebracht. Tabel 2 Sturing en risico hoofdvormen grondbeleid. Sturing en risico Actief Faciliterend Gebiedsontwikkeling Omdat de planvorming Afspraken nodig met en grondverwerving bij ontwikkelende partij. de gemeente ligt, kan Sturen door goede direct op ruimtelijke kaderstelling vooraf en doelen worden met exploitatieplan of gestuurd anterieure verordening Financiële risico’s Een groot deel van de Ontwikkelende partijen risico’s én de lopen de financiële opbrengsten ligt bij de risico’s. Zij kunnen gemeente. profiteren van een positief saldo grondexploitatie.

PPS Deels gelijk aan faciliterend, met dit verschil dat tussentijds ook sturing mogelijk is in de samenwerkingsrelatie. De verdeling van de financiële lasten is een kernpunt van de PPS. Risico’s worden gedeeld via een verdeelsleutel

Grondbeleid heeft invloed op de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Aan grondbeleid zijn risico’s verbonden die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en zo volledig mogelijk onderdeel van die besluitvorming moeten uitmaken. Het signaleren, bekend zijn met de risico’s van de verschillende vormen van grondbeleid roept de vraag op hoe daarmee om te gaan en hoe ze kunnen worden beheerst. Een deel van het antwoord op deze vragen zit in de keuze voor welke hoofdvorm van grondbeleid wordt gekozen. De afweging daarover gaat ook over het risicoprofiel dat de gemeente voor zichzelf in algemene zin wenst. Het antwoord zit deels ook in de wijze waarop het proces van een gekozen strategie zichtbaar wordt gemaakt. Daarmee komt ook de controlerende taak die raad ook op het terrein van het grondbeleid en -exploitaties heeft in beeld. Een deel van het antwoord zit óók in de wijze waarop met kosten van niet voorzienbare risico’s wordt omgegaan.17 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beheersing van de financiële risico’s van grondbeleid. 7.1 Exploitatieopzetten Actief grondbeleid Voor alle grondexploitaties worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt, die jaarlijks worden herzien. In exploitatieopzetten wordt uitgegaan van de gebruikelijke parameters voor rente en inflatie.

Afhankelijk van markanalyse wordt vervolgens een inschatting gemaakt over het tempo waarin verkoopresultaten verwacht worden. De kosten en opbrengsten van een grondexploitatie worden opgenomen in een exploitatieopzet naar dynamisch model. Dat wil zeggen dat rekening wordt gehouden met prijs- en opbrengststijgingen en met de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het programma en het grondgebruik, gebaseerd op de beleidsmatige en planologische uitgangspunten, vormen de basis voor de exploitatieopzet. Hiermee wordt een financiële raming gegeven van de kosten en opbrengsten van de activiteiten, die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond. Met een dergelijke grondexploitatie kan worden aangetoond in hoeverre een 16

17

Ontleend aan Handreiking gebiedsontwikkeling voor raadsleden.

Voor voorzienbare risico’s worden voorzieningen getroffen binnen de grondexploitatie zelf. Een voorbeeld daarvan is het risico van planschadeclaims

24

bestemmingsplan(wijziging) economisch haalbaar is. De exploitatieopzet wordt jaarlijks herzien. De geactualiseerde exploitatieopzet wordt gemeenteraad ter vaststelling aangeboden Toepassing  Voor de projecten waarbij de gemeente actief grondbeleid voert, worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt  De exploitatieopzetten worden jaarlijks in het kader van de P&C cyclus geactualiseerd.  In exploitatieopzetten wordt uitgegaan van de gebruikelijke parameters voor rente, inflatie en voorbereiding en toezicht. Faciliterend grondbeleid Bij projecten waarbij de gemeente faciliterend grondbeleid voert, wordt een exploitatieberekening gevraagd van de ontwikkelende partij. In geval van een wijziging van het bestemmingsplan is aantonen van de financiële haalbaarheid vereist. De kosten die de gemeente maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Samenwerkingsvormen Voor de voorbereiding en uitvoering van een ruimtelijk project kan de gemeente de samenwerking met één of meerdere marktpartijen aangaan. Ook is samenwerking met andere openbare lichamen mogelijk. In dergelijke constructies deelt de gemeente de risico’s en de regie. Gezamenlijk wordt over het algemeen één grondexploitatie gevoerd. De gezamenlijke grondexploitatie van samenwerkende partijen heeft consequenties voor de eigen gemeentelijke begroting.

Het betreft hier niet alleen financiële afspraken en resultaten, maar ook de risico’s die de gemeente als partner draagt. Toepassing  Bij projecten waarbij de gemeente faciliterend grondbeleid voert, wordt een exploitatieberekening gevraagd van de ontwikkelende partij.  Als sprake is van gemeenschappelijke grondexploitatie met andere partijen, worden de financiële risico’s en consequenties voor de gemeente expliciet gemaakt.  De grondexploitatie, bij een samenwerkingsvorm, wordt jaarlijks geactualiseerd. 7.2 Risicobeheersing Een risico wordt gedefinieerd als ‘het verschil tussen uitgangspunten en de afwijking op die uitgangspunten die zich gegeven een bepaald reëel scenario op termijn kan voordoen’. Risicomanagement is een regelmatig, systematisch onderzoek naar risico’s die de (financiële) haalbaarheid van een project bedreigen én de formulering en toepassing van maatregelen waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk kunnen worden beheerst. Grondexploitatie is een risicodragende activiteit, die vraagt om adequate analyse en beheersing van deze risico’s. Organisatorisch is die beheersing bij Projecten en Strategie ondergebracht. In het kader van risicomanagement is het van belang in welke mate de gemeente zelf een risico kan beïnvloeden.

Indien de beïnvloedbaarheid groot is kan een gerichte strategie worden ingezet om een negatief risico te beperken of zelfs af te wenden. Indien de beïnvloedbaarheid gering is, is monitoring van belang om tijdig over de omvang en het financiële gevolg te kunnen rapporteren. Dit kan leiden tot het bijstellen van ramingen en/of aanpassingen in het plan. Bij het opstellen van een exploitatieberekening wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt bij actualisering van de exploitatieberekening van gemeentelijke exploitaties (actief grondbeleid) ook de risicoanalyse geactualiseerd. Toepassing  De exploitatieopzet met bijbehorende risicoanalyse wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.  De exploitatieopzet en de risicoanalyse worden jaarlijks in het kader van de P&C cyclus geactualiseerd.  Indien zich een wijziging in de exploitatie of in de risico’s voordoet, wordt de gemeenteraad hierover geïnformeerd. 7.3 Winst- en verliesneming. De Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft in de Notitie Grondexploitatie 25

van februari 2012 een toelichting gegeven over het winst- en verliesnemen. Daaraan is het volgende ontleent. Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van de winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken.

 In de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingproces;  Ook zijn de mogelijke opbrengsten zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen;  Tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op;  De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert. Tussentijds winst nemen Het voorzichtigheidsbeginsel brengt met zich mee dat winstrealisatie wordt uitgesteld tot voldoende zekerheid bestaat dat winst wordt gerealiseerd. Dit betekent niet dat winst alleen kan worden genomen bij het afsluiten van de exploitatie. Er zijn situaties denkbaar waarbij er al eerder voldoende zekerheid is om winst te nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. In de notitie BBV grondexploitatie worden een viertal situaties van afnemende zekerheid voor de mogelijke tussentijdse winstneming beschreven. 1 Alle kosten van een grondexploitatie zijn geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop is dus pure winst. Eventuele rentekosten vragen wel om speciale aandacht.

Die zullen hoger uitvallen naarmate verkoop langer wordt uitgesteld, en die ook nog via de verkoopprijs moeten worden gedekt. 2 Bijna alle kosten zijn gemaakt en geheel gedekt door gerealiseerde verkopen én ook de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door gerealiseerde verkopen. 3 De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten. 4 Verkopen worden met een voorgecalculeerde winst gerealiseerd in een goed beheersbaar (resterend) productieproces. De voorgecalculeerde winst kan dan, onder deze relatief zekere omstandigheid, naar rato van de voortgang als gerealiseerd worden beschouwd (percentage of completion methode). Het voorzichtigheidsbeginsel leidt er toe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn situaties denkbaar waarbij al eerder voldoende zekerheid is voor winst nemen. (zie hiervoor “situaties afnemende zekerheid) Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst dan ook te worden genomen. Toepassing  Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel.

 Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van de winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Voor zover nodig kunnen op dat moment ook deelexploitaties in het exploitatiegebied worden afgesloten. Verwerking van verliezen Het is mogelijk dat een exploitatieopzet wordt gemaakt waarbij vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatie voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. Het is ook denkbaar dat een aanvankelijk winstgevende prognose van een grondexploitatiebegroting omslaat naar een verliesgevende begroting, bijvoorbeeld als gevolg van conjuncturele omstandigheden, noodgedwongen 26

planwijzigingen en dergelijke. De tot dan toe geactiveerde grondexploitatie krijgt dan een lagere waarde. Die lagere waarde kan in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk:  via een (niet-herstelbare) afboeking;  via het treffen van een voorziening die wordt afgetrokken van de waarde van het actief. In feite is de voorziening, naar analogie van de voorziening voor oninbare vorderingen (dubieuze debiteuren), een waarde correctie op de actiefpost Bouwgrond in exploitatie. Om die reden moet deze voorziening dan ook onder deze post worden opgenomen en toegelicht in de toelichting van de balans. Voordeel van het aanbrengen van de noodzakelijke waarde correctie via het treffen van een voorziening is dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren. Op deze wijze kan een eerder geleden boekverlies mogelijk later dus weer als een soort tussentijdse winst naar voren komen. Toepassing  Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies.  Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post Bouwgrond in exploitatie.

Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren. 7.4 Reserves en voorzieningen Algemeen gesproken is het verstandig dat een gemeente een passend financieel weerstandsvermogen opbouwt voor de risico’s van de grondexploitatie, zoals voor fluctuaties in de ramingen als gevolg van de jaarlijkse actualisaties. Hiervoor is nodig een deugdelijke risicoanalyse die aannames bevat over bijvoorbeeld de conjuncturele ontwikkelingen om het noodzakelijke weerstandsvermogen voor de grondexploitaties te bepalen. Een algemeen uitgangspunt is verder dat voor exploitaties met een onafwendbaar voorzien negatief saldo direct een voorziening moet worden gevormd. Naast een voorziening grondexploitatie, als waarde correctie voor een voorzien verlies, kunnen grondexploitatiereserves worden gevormd. Over de noodzakelijke omvang van de reserves lopen de meningen uiteen. Het komt voor dat een gemeente bewust de vorming van een voorziening voor verliesgevende exploitaties ten laste van de algemene middelen / reserve brengt. Ook komt het voor dat een gemeente een reserve vormt voor grondexploitaties en daar de vorming van een voorziening van verliesgevende exploitaties mee dekt.

Dat laatste heeft dan als voordeel (mits de reserve redelijk gelijkmatig wordt gevormd) dat de normale exploitatie van de gemeente niet belast wordt met fluctuerende toevoegingen aan de voorziening voor negatieve grondexploitaties. Een moderne aanpak is dat met behulp van een risicomodel de benodigde omvang van voorziening en reserve(s) wordt bepaald. Tevens kan deze “berekende” reserve dan geconfronteerd worden met de werkelijke omvang van de reserve grondexploitatie waarin het verwachte eindresultaat van de grondexploitaties is begrepen. Reserve Grondexploitatie De Reserve Grondexploitatie is een reserve, onderdeel van de Algemene Reserve, waaraan alle batige saldo’s van grondexploitatieplannen worden toegevoegd. In het licht van art. 43 BBV is de Reserve Grondexploitatie een bestemmingsreserve. Deze wordt gevoed door: - het toevoegen van batige saldi van afgesloten grondcomplexen en uit tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties; - opbrengsten van verkopen van vastgoed; - incidentele bijdragen uit de Algemene Dienst; - mutaties in de reserves. Deze kunnen leiden tot het terugvloeien van middelen naar de Reserve Grondexploitatie.

Onttrekkingen aan de Reserve Grondexploitatie kunnen worden gedaan voor: - het vormen van voorzieningen ter afdekking van negatieve exploitatiesaldi; - mutaties naar andere reserves; - afroming ten gunste van de Algemene Dienst; - overige incidentele uitgaven ten behoeve van de Grondbedrijfsfunctie. De Reserve Grondexploitatie is een bestemmingsreserve die primair is bedoeld voor het opvangen 27

van financiële gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingsplannen.

Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLOnorm (IFLO = Inspectie Financien Lagere Overheden) opgesteld. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit twee elementen - 10% van de boekwaarden van de exploitaties. - 10% van de nog te maken Kloosterplantsoen kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen maar geeft dan ook slechts een indicatieve en minimale schatting. De methode levert geen maatwerk, de IFLO-norm houdt weinig rekening van jaarlijkse fluctuaties en worden de risico's van aankomende exploitaties nog niet meegenomen. Een tweede methode om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen is een beoordeling van de risico's per grondexploitatie. Door de risico's van alle grondexploitaties te sommeren ontstaat een beeld van het totale financiële risico. Voordeel van deze methode is een vrij precieze benadering van de risico's, nadeel is echter de grote hoeveelheid werk die aan deze methode verbonden is. Daarnaast zijn soms niet alle risico's daadwerkelijk kwantificeerbaar of is er sprake van een grote risicomarge.

Veel gemeenten hebben (in samenspraak met hun accountant) een eigen (derde) methode opgesteld om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen. Hiervoor worden diverse rekenmodellen gebruikt. Ook kunnen met behulp van een simulatieprogramma op de computer diverse scenario's worden doorgerekend om de financiële risico's te bepalen. In IJsselstein is in de nota Grondbeleid 2007 gekozen voor, voldoet aan de IFLO norm. Toepassing  Er is een reserve grondexploitatie (?!) als onderdeel van de reserve weerstandsvermogen voor de onvoorziene risico’s van grondbeleidprojecten.  De benodigde omvang, minimum norm, van de reserve bedraagt 10% van het geïnvesteerd vermogen en 10% van de nog te maken kosten.  Een voorziening dient voor de dekking van een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie. De voorziening dient voldoende middelen te bevatten om het gehele verlies te kunnen afdekken. Voor iedere grondexploitatie met een geprognosticeerd verlies wordt een afzonderlijke voorziening ingesteld. Jaarlijks wordt op basis van de herziening van de grondexploitatieberekeningen de noodzakelijke omvang van de voorzieningen opnieuw bepaald.

28

8 Organisatie Grondbeleid. In de hoofdstukken hiervoor is beschreven waar het grondbeleid uit bestaat, binnen welke kaders het wordt ingezet, welke ambities de gemeente heeft en hoe het grondbeleid wordt vormgegeven. Dit hoofdstuk gaat over de organisatie van het grondbeleid binnen de gemeente, hoe verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verdeeld, hoe en wanneer informatie verstrekt wordt en verantwoording wordt afgelegd. Grondbeleid wordt binnen de UW-Samenwerking uitgevoerd door de processen Strategie en Projecten, veelal aangeduid als grondbedrijf. Bijzonder is dat daar publieken bedrijfsmatig handelen van de gemeente bij elkaar komen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de taken en verantwoordelijkheden van Raad en College, de wijze waarop het grondbeleid ingebed zit in de planning en control cyclus en het risicomanagement. Raad en college. De Raad geeft de kaders aan waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert en de organisatie zijn rol speelt. De Raad geeft ook de richting aan waarin het grondbeleid zich dient te bewegen. De gemeenteraad stelt kaders en geeft richting door middel van het vaststellen en goedkeuren van onder meer beleidsnota’s (waaronder de Nota Grondbeleid), structuurvisie, bestemmingsplannen en kredietaanvragen. De dagelijkse uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college van B&W.

Het college formuleert de beleidsvoornemens bij de Kadernota en de begroting waaronder beleidsvoornemens op het gebied van grondbeleid. In de begroting is hiervoor een specifieke plek beschikbaar, namelijk de verplichte paragraaf grondbeleid. Het College laat plannen, nota’s, grondexploitaties, investeringsschema’s en kredietaanvragen opstellen zodat de gemeenteraad kaders en richting kan aangeven. Zij laat detailplannen uitwerken tot op het niveau dat er ook daadwerkelijk ontwikkeld en gebouwd kan worden. Wanneer het college een actief grondbeleid voert, verwerft het grondbedrijf de gronden, laat deze bouw- en woonrijp maken en geeft de grond weer uit. Als faciliterend grondbeleid een betere weg is om de gemeentelijke belangen te dienen, gaat het college anterieure overeenkomsten aan of stelt een exploitatieplan op. Ook kan het college samenwerkingsverbanden aangaan met ontwikkelaars als dat in het belang is voor de realisatie van de gemeentelijke ambities. Ten slotte kan het college strategisch verwerven om de positie van de gemeente te versterken en een goede uitgangspositie te verwerven voor het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities. Voor het aangaan van financiële verplichtingen gelden overigens de gebruikelijke bevoegdheden van het college en de Raad. Verantwoording Het college formuleert vóór de uitvoering van een grondexploitatie concrete doelstellingen.

Grondexploitaties brengen kosten, opbrengsten, financiële resultaten, prestaties en risico’s met zich mee. De exploitatieopzet wordt ter vaststelling voorgelegd aan de Raad. De exploitatieopzet wordt minimaal jaarlijks herzien. Het college informeert de Raad: - Jaarlijks over de herziening van de grondexploitaties waarbij de oorzaken van de herziening en het financiële effect die dat heeft, inzichtelijk wordt gemaakt; - Achteraf over eventuele strategische verwervingen; - Waar nodig via de Raadscommissies over belangrijke ontwikkelingen. Het moment bij uitstek om verantwoording af te leggen over het gevoerde beleid is bij de jaarrekening waar verslag wordt gedaan over de uitgevoerde activiteiten, de bereikte resultaten en hoe de risico’s beheerst worden. De paragraaf grondbeleid binnen de jaarrekening is de specifieke plaats om verslag te doen. De diepgang van die jaarlijkse herziening kan verschillen. Indien de jaarlijkse actualisering van de exploitatieopzet significante wijzigingen betreft, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project kunnen worden gerekend, dient de gemeenteraad expliciet te worden geïnformeerd. De gemeenteraad zal dan om vaststelling van de geactualiseerde exploitatieopzet worden verzocht. Toepassing  Het College formuleert vóór de uitvoering van een grondexploitatie waarin de gemeente participeert concrete doelstellingen.

 De exploitatieopzet wordt vooraf ter vaststelling aan de Raad voorgelegd.  De Raad wordt via regulieren planning en control cyclus geïnformeerd over de exploitatie.  Wijzigingen in de exploitatieopzet worden ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

29

30

Bijlage 1 Indeling en beschrijving lopende grondexploitaties/gebiedsontwikkelingen In tabel 3 zijn de lopende IJsselsteinse grondexploitaties in beeld gebracht met daaraan toegevoegd een tweetal herkenbare, nieuwe gebiedsontwikkelingen. Bij elk van de gebieden is vervolgens aangegeven of het valt onder de actieve, faciliterende of PPS hoofdvorm. Doel daarvan is de bij een keuze voor de te volgen strategie, de IJsselsteinse ervaring bij gebiedsontwikkeling mee te nemen. Tabel 3 Indeling en beschrijving lopende grondexploitaties/gebiedsontwikkelingen 18 Gebied Actuele grex Actief Faciliterend PPS aanwezig Over-Oudland Ja X Zenderpark Ja X Floridalaan Ja X Oranje Nassaukades Deelgebied Ja X Eiteren Deelgebied Ja X Zomerweg Deelgebied Ja X Gemeentewerf Panoven Ja X19 Binnenstad Ja X A2 zone Neen X Clinckhoeff Neen X Zenderpark, Over-Oudland en Floridalaan De eerste twee gebieden Zenderpark (inclusief De Corridor) en Over-Oudland, zijn voorbeelden van de grootschalige(r) gebiedsontwikkelingen, geschoeid op de Vinex20 leest. De gemeente heeft zich actief met het grondbeleid instrument verwerving op de grondmarkt bewogen en vervolgens sterk gestuurd bij de invulling en realisatie van deze gebieden.

Hoewel deze methode meer risico’s voor de gemeente met zich meebrengt, heeft de praktijk geleerd dat de ontwikkeling van de betreffende gebieden op deze wijze de gemeente geen financieel nadeel heeft opgeleverd. Het gebied Floridalaan kent een eigen grondexploitatie, maar maakte oorspronkelijk onderdeel uit van het gebied Zenderpark. Qua sturing en risicoprofiel valt dit gebied onder de strategie “actief” Oranje Nassaukades Het gebied Oranje Nassaukades is een goed voorbeeld van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied waarbij marktpartijen een initiërende rol hebben gespeeld. Het totale gebied wordt gedragen door een in samenwerking tussen de marktpartijen en gemeente opgesteld masterplan. De realisatie heeft op basis van anterieure overeenkomst plaatsgevonden als het gaat om de deelgebieden Zomerweg en Eiteren. Het deelgebied Gemeentewerf kent een gemeentelijke grondexploitatie, vooral omdat de gemeente al eigenaar was van dit gebied. De huidige economische situatie en de situatie op de woningmarkt gaan niet ongemerkt aan dit gebied voorbij. Panoven Het gebied Panoven kent een gemeentelijke grondexploitatie maar is geclassificeerd als PPS. Dit wordt veroorzaakt door de “bouwclaimconstructie” die voor dit gebied is gehanteerd. De ontwikkeling

18

Grex: grondexploitatie (gemeente). Via toepassing bouwclaimmodel. Dit model ligt dicht bij actieve strategie/hoofdvorm. Zie paragraaf 6.3 Publiek Private Samenwerking, Bouwclaimmodel. 20 Vinex: Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Deze rijksnota, verschenen in 1991, bevat uitgangspunten voor ontwikkeling van grootschalige woningbouwlocaties voor de periode na 1995. 19

31

van dit gebied ligt daarmee zeer dicht bij de actieve grondbeleidvorm. Het risico van deze ontwikkeling én de opbrengsten ervan liggen grotendeels bij de gemeente. Binnenstad Het gebied binnenstad laat zich lastiger classificeren. Dit komt doordat het project binnenstad diverse gebieds- en deelontwikkelingen kent zoals Schuttersgracht, Kloosterplantsoen, verbetering openbare ruimte en parkeren. De grondexploitaties gelden voor de deelgebieden waarbij per deelgebied het krachtenveld op de grondmarkt tussen eigenaren, marktpartijen, corporaties, inwoners en gemeente tot gevolg heeft dat de actieve strategie minder herkenbaar is en wellicht soms naar PPS neigt. De maatschappelijke impact en het belang van het project vragen wel om een actieve insteek van de gemeente. Clinckhoeff en A2 zone. De gebieden Clinckhoeff en A2 zone zijn gebieden waar het initiatief van eigenaren en ontwikkelaars een belangrijke rol speelt en leidt tot een trekkende rol van deze partijen. De gemeentelijke rol beperkt zich tot beleid en planvorming. Voor beide gebieden is, in samenwerking met de marktpartijen, een nota van uitgangspunten opgesteld waarna in principe herontwikkeling van deze gebieden via anterieure overeenkomsten kan plaatsvinden. Het risico van deze ontwikkelingen ligt in hoofdlijn bij de marktpartijen.

In de korte beschrijving van enkele IJsselsteinse gebiedsontwikkelingen (zie tabel 3) is een trend waarneembaar waarbij gebiedsontwikkeling ten behoeve van gewenst ruimtelijk of sectoraal beleid verschuift van actief naar faciliterend grondbeleid met als meest duidelijke voorbeelden de gebieden Clinckhoeff en A2.

32

33

34

35

Bijlage 2: Opbouw grondexploitatie. Als de gemeente voor een project een actief grondbeleid wil voeren, opent zij voor dat project een grondexploitatie (grex). Een grondexploitatie is een begroting waarin de beleidsuitgangspunten voor het project zijn opgenomen en financieel vertaald. Tot die uitgangspunten behoren onder andere het (woning-)bouwprogramma, de verwachte aankoopprijs voor de grond, de gronduitgifteprijs en de planning van de werkzaamheden. De begroting is gebaseerd op het model zoals beschreven in onderdeel 3 van de notitie, hoofdvormen grondbeleid, “Actief grondbeleid”. Dat model houdt kort in dat de gemeente gronden actief verwerft, bouwrijp maakt en vervolgens verkoopt aan ontwikkelaars, aannemers of particulieren. Deze partijen realiseren vervolgens het (woning-)bouwprogramma ofwel de opstallen. Het principe van de grondexploitatie, de begroting, is vervolgens in essentie dat de kosten die de gemeente verwacht te maken voor aankoop en bouwrijp maken, worden goedgemaakt door de verwachte uitgifteprijs van de bouwrijpe grond. Nadat de grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld, kan worden begonnen met verwerving en bouwrijp maken. Tot het bouwrijp maken behoren bijvoorbeeld het ophogen van grond, het aanleggen van riolering- en drainagevoorzieningen en het slopen van bestaande opstallen.

Ook het aanleggen van de voorzieningen die nodig zijn voor de bouw, zoals bouwstraten, behoort tot het bouwrijp maken. Naast het bouwrijp maken, moet het gebied ook woonrijp worden gemaakt. Het woonrijp maken omvat onder meer de afwerking van gebied, zoals de aanleg van groenvoorzieningen, brandkranen, straatverlichting en het afwerken van trottoirs. Hoewel het bouwen woonrijp maken vaak als één categorie werkzaamheden wordt beschouwd, liggen de activiteiten in de tijd, soms tamelijk ver, uit elkaar. Bouwrijp maken gebeurt voorafgaand aan de bouw, woonrijp maken gebeurt regulier nadat de bouw is afgerond. In de navolgende tabel zijn de reguliere posten in een grondexploitatie opgenomen Tabel Posten van de grondexploitatie. Programma en ruimtegebruik (kwaliteit) & planfasering (investeringen en opbrengsten en tijd). Kosten Opbrengsten Verwerving Goedkope woningbouw Sloop & Grondwerk Middel dure woningbouw Verharding Dure woningbouw Groen en water Bijzondere (maatschappelijke) doeleinden Lichtmasten en brandkranen Commerciële functies (winkels, kantoren, bedrijven Kunstwerken (bruggen e.d.) V&T (planvoorbereiding en toezicht uitvoering) Subsidies (rijk, provincie, EU) Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Rentekosten Rentebaten Kostenstijgingen Opbrengstenstijging Totale kosten Totale opbrengsten Saldo kosten-opbrengsten.

Aan de hier schematisch beschreven grondexploitatie en het proces is ter informatie een beschrijving van methodes om de uitgifte prijs van grond te bepalen en korte uitdieping van risico’s toegevoegd. Uitgifteprijs. Voor de uitgifte van grond rekent de gemeente een bepaalde prijs. De basisregel is over het algemeen dat de grond wordt uitgegeven tegen de marktwaarde. Uitgifte onder de marktwaarde kan in sommige gevallen in strijd zijn met Europese regelgeving. Uitzondering daarop is vaak de uitgifteprijs van grond voor sociale woningbouw. Deze worden veelal tegen beleidsmatig afgesproken prijs uitgegeven. Voor het bepalen van de marktwaarde bestaat een aantal enkele methoden. De drie meest bekende, de residuele grondwaardebepaling, de grondquotemethode en vergelijkingswaardemethode, worden kort omschreven 36

Residuele grondwaardebepaling. Bij deze methode wordt de prijs van een kavel bepaald door de kosten van de bouw en ontwikkeling ervan af te trekken van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed. Deze methode wordt in de praktijk veel gehanteerd. Grondquotemethode. Bij deze methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. De quote wordt vaak bepaald via een vergelijking met referentieprojecten. Vergelijkingswaardemethode. De vergelijkingswaardemethode gaat uit van het baseren van de grondprijs op een vergelijking met omliggende gemeenten. Risico’s. Een vastgestelde grondexploitatie leidt tot een proces van gebiedsontwikkeling dat zich veelal uitstrekt over meerdere jaren. Daarnaast is de exploitatie onderhevig aan de invloed van factoren zoals tijd, financiën en economische situatie en actoren zoals eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, corporaties, bewoners en de gemeente zelf. De grondexploitatie loopt daarmee risico’s die voorzienbaar en niet voorzienbaar zijn. Er kunnen 3 verschillende risico’s worden onderscheiden in de grondexploitatie bij actief grondbeleid.

Waarderingsrisico’s Deze omvatten het risico dat een aangekocht perceel niet voor de verwervingsprijs in exploitatie genomen kan worden en het risico van de rentelasten van verworven percelen Marktrisico’s Tot deze categorie behoren de risico’s van nog te maken kosten, nog toe te kennen subsidies, grondprijzen en afzetrisico’s Organisatierisico’s Deze risico’s kan de gemeente zelf beïnvloeden; het gaat bijvoorbeeld om risico’s van een door de gemeente zelf gewenst kwaliteitsniveau, de hoogte van kosten van voorbereiding en toezicht of de interne organisatie.

------------------------------------------------

37