Motivering WOP Lagebiezen 4-10 IJsselstein 26-03-2026
Tekst van het document
Motivering wijziging omgevingsplan Lagebiezen 4-10 Gemeente IJsselstein
Colofon Gegevens over het project: Plannaam:
Lagebiezen 4-10
Status:
Vast te stellen
Datum:
26-03-2026
Projectnummer Buro SRO:
SR240118
Projectmedewerkers
dhr. R. van der Made | mw. F.F.L. Zandstra
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
Gemeente IJsselstein
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.buro-sro.nl
pagina 2 van 43
Inhoudsopgave 1
2
Inleiding
4
1.1
Aanleiding en ambitie
4
1.2
Aanduiding plangebied
4
1.3
Wijziging omgevingsplan
5
1.4
Leeswijzer
5
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6
2.1
Participatie
6
2.2
Bestuurlijk overleg
7
2.3
Zienswijzen
7
3
Huidige situatie
8
4
Planbeschrijving
9
4.1
Ruimtelijke opzet en inpassing in omgeving
9
4.2
Functionele ontwikkeling en programma
9
5
6
7
Toetsing aan omgevingsplan
11
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
11
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
11
Beleid
12
6.1
Rijksbeleid
12
6.2
Provinciaal beleid
13
6.3
Gemeentelijk beleid
16
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
20
7.1
Welstand
20
7.2
Verkeer en parkeren
22
7.3
Duurzaamheid en gezondheid
24
7.4
Geluid
25
7.5
Activiteiten en milieuzonering
27
7.6
Luchtkwaliteit
28
7.7
Archeologie en cultuurhistorie
29
7.8
Bodem
32
7.9
Omgevingsveiligheid
33
7.10
Natuur
35
7.11
Water
37
7.12
Mer-beoordeling
39
8
Financiële haalbaarheid
41
9
Conclusie
42
pagina 3 van 43
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en ambitie
Ten westen van het historische centrum van IJsselstein zijn aan de Lagebiezen 4-10 twee schoolgebouwen gesitueerd. Deze scholen zijn verhuisd naar een andere locatie. Het voornemen is om de schoolgebouwen te slopen en hier circa 75 woningen te realiseren, verdeeld over vijf bouwblokken. In mei 2023 heeft de raad van de gemeente IJsselstein de Nota van Uitgangspunten vastgesteld (Aveco de Bondt, d.d. 27 maart 2023, zie bijlage 1). In het bestemmingsplan ‘Achterveld en omgeving’, dat onderdeel is van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente IJsselstein, heeft de locatie grotendeels de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is de beoogde woningbouwontwikkeling niet toegestaan. De gemeente wil met een wijziging van het omgevingsplan, op basis van de Nota van Uitgangspunten, een nieuw juridisch-planologisch kader stellen voor deze specifieke locatie en ontwikkeling.
1.2
Aanduiding plangebied
Het plangebied ligt aan de Lagebiezen 4-10, ten westen van het centrum van IJsselstein. Het plangebied wordt voornamelijk omgeven door woningen. Aan de noordzijde van het plangebied bevinden zich enkele (senioren)woningen aanwezig. Direct ten oosten van het plangebied zijn beeldbepalende twee-onder-eenkapwoningen en een fietsenwinkel aanwezig, met daarachter het centrum van IJsselstein. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn naast woningen ook maatschappelijke voorzieningen als een woonzorgcentrum en een hospice aanwezig. Verder zijn aan de westzijde ook voornamelijk woningen aanwezig en verder ten westen bevindt zich het sportpark Groenvliet gevestigd. De planlocatie staat kadastraal bekend onder de gemeente IJsselstein, sectie B, perceelnummers 550, 682, 815 en 4622 (deels) en betreft een totale oppervlakte van circa 1 ha. Op navolgende afbeeldingen is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.
Globale ligging planlocatie, rood omkaderd (bron: Atlas Leefomgeving)
pagina 4 van 43
Globale begrenzing planlocatie, rood omkaderd (bron: Atlas Leefomgeving)
1.3
Wijziging omgevingsplan
Het wijzigen van het omgevingsplan is in de basis vergelijkbaar met het wijzigen van het bestemmingsplan onder de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente beschikt bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet direct over het tijdelijk omgevingsplan met regels voor de fysieke leefomgeving. De gemeente heeft onder de Omgevingswet één omgevingsplan. Dat kan gewijzigd worden, zowel thematisch als geometrisch. De procedurebepalingen voor het wijzigen van een omgevingsplan staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het wijzigen van een omgevingsplan geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid (o.a. resultaten van de participatie en het bestuurlijk overleg). Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.
pagina 5 van 43
2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De gemeenteraad moet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeven in welke gevallen participatie verplicht wordt gesteld. Daarbij moet aandacht besteed worden aan de rol en/of het doel van de participatie. Bij een wijziging van het omgevingsplan is de uitgebreide voorbereidingsprocedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het omgevingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het omgevingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking, als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het omgevingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
2.1
Participatie
Maandagavond 17 oktober 2022 en maandagavond 16 januari 2023 zijn er participatiebijeenkomsten georganiseerd. De directe omwonenden en de eigenaren van de fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie waren genodigd om deze participatiebijeenkomsten bij te wonen. Op beide avonden waren veel bewoners aanwezig waar zij toelichting te kregen over de voorgenomen ontwikkeling en de kans hadden om vragen te stellen. Op deze manier zijn er tussen de gemeente, haar adviseur en omwonenden ideeën en wensen uitgewisseld. De participatiebijeenkomsten waren in de vorm van een inloopavond, waar op verschillende manieren de plannen zijn getoond. Eerste participatieavond Tijdens de participatie van 17 oktober 2022 is door middel van een drietal posters het verhaal van de planontwikkeling aan de Lagebiezen verduidelijkt. Een poster met het plangebied en de omgeving liet de huidige situatie zien, een poster met het conceptontwerp toonde de invulling van de Lagebiezen in hoofdlijnen en een poster van de bebouwing en architectuur gaf meer informatie over de typologieën, materiaal- en kleurgebruik en de mogelijkheid om de bouwblokken flexibel in te richten. Daarnaast is tijdens de participatiebijeenkomst een maquette gebruikt, die duidelijk de hoofdopzet van het plan zichtbaar heeft gemaakt.
De bouwmassa’s zijn flexibel neergezet en konden op een interactieve manier verplaatst en veranderd worden, zodat het verschil in bouwlagen inzichtelijk gemaakt kon worden. Er was de mogelijkheid om via een reactieformulier verschillende vragen en opmerkingen te noteren. Na de eerste participatieavond is de Nota van Uitgangspunten aangepast en aangescherpt op basis van de input van betrokkenen. Tweede participatieavond Tijdens de participatie op 16 januari 2023 is de aangepaste Nota van Uitgangspunten gepresenteerd. Naast de Nota van Uitgangspunten zijn een nieuwe maquette en een drietal posters gepresenteerd die de planontwikkeling aan de Lagebiezen verduidelijkten. Een poster met de randvoorwaardenkaart heeft inzicht gegeven in de uitgangspunten en de visie van de ontwikkelingen. Een poster met principeprofielen maakte de maat en schaal inzichtelijk en een poster met beeldambities gaf een indruk over de architectuur. Waar tijdens de eerste
pagina 6 van 43
participatiebijeenkomst de bouwmassa's van de maquette flexibel werden ingezet en de bouwblokken op een interactieve manier verplaatst en veranderd konden worden, zijn tijdens de tweede participatieavond de bouwblokken vastgelegd. In de maquette is verduidelijkt dat de bouwmassa's worden uitgevoerd in maximaal drie bouwlagen. Ook na deze participatie was er de mogelijkheid om via een reactieformulier verschillende vragen en opmerkingen te noteren.
2.2
Bestuurlijk overleg
In het kader van het bestuurlijk overleg is het plan voorgelegd worden aan de relevante instanties.
2.3
Zienswijzen
Het ontwerp wijziging omgevingsplan heeft van 4 december 2025 tot en met 14 januari 2026 ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijzen ingediend. De ingekomen zienswijzen zijn in de reactienota zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien (zie bijlage 9).
pagina 7 van 43
3
Huidige situatie
In het plangebied zijn twee leegstaande schoolgebouwen en een fysiopraktijk gesitueerd. De schoolgebouwen en schoolpleinen beslaan het grootste deel van het plangebied, dat verhard is. Het plangebied grenst aan de Lagebiezen, de Achtersloot en de Jacob Marislaan. De locatie ligt op 350 meter ten westen van het centrum van IJsselstein. In en direct rondom het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door een waterloop met aangrenzend groen. Het schoolgebouw aan de westzijde wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door een elzensingel. De locatie aan de Lagebiezen is gunstig gelegen ten opzichte van verschillende voorzieningen. Ten oosten van het plangebied bevinden zich twee-onder-een-kapwoningen en een fietsenmaker/-winkel gelegen met een aantal parkeerplaatsen aan de zuid- en oostzijde van het gebouw. Aan de Achtersloot, ten zuiden van de rotonde, is een kantoorpand met daarnaast een begraafplaats gesitueerd. De overige bebouwing rondom het plangebied heeft een woonfunctie. De Lagebiezen functioneert als gebiedsontsluitingsweg voor IJsselstein. De straat heeft een opvallend breed profiel in verhouding met de lage bebouwing aan weerszijden. Aan beide zijden zijn ruime groenstroken gelegen. De huidige functies in het plangebied worden ontsloten aan de zuidzijde van het gebied vanuit de Lagebiezen.
Een langzaamverkeersroute doorkruist vanuit de zuidzijde het plangebied richting de Jacob Marislaan, een woonstraat met verschillende hofjes waaraan sociale huurwoningen gelegen zijn. Het parkeren in en rondom het plangebied gebeurt voornamelijk op eigen terrein of in de straat. Onderstaande afbeelding geeft de huidige indeling van het plangebied en de groen- en waterstructuur weer.
Huidige situatie plangebied (bron: Aveco de Bondt)
pagina 8 van 43
4
Planbeschrijving
4.1
Ruimtelijke opzet en inpassing in omgeving
Met de beoogde ontwikkeling wordt het plangebied ingevuld als woonlocatie met circa 75 woningen. De ruimtelijke hoofdopzet is gebaseerd op de bestaande landschappelijke structuren met een grid van afwisselende bouw- en parkeervlakken op een groene ondergrond. Er zijn vijf bouwvlakken beoogd, waartussen geparkeerd kan worden. De bouwvlakken zijn flexibel in te richten qua woningtypologieën en bouwhoogte (maximaal drie bouwlagen). Voor het bouwvlak in de zuidwestelijke hoek is het een mogelijkheid om woningen in combinatie met een maatschappelijke voorziening te realiseren. De bouw- en parkeervlakken worden gescheiden door een groene zone voor ontsluiting en natuurontwikkeling. De bestaande groene rand langs de Lagebiezen wordt uitgebreid en ingericht als landschappelijke zone. Met de beoogde ontwikkeling wordt aangesloten op de kenmerkende structuur van de omgeving, door voor de bebouwing een samenhang van materialisatie en kleurstelling te hanteren.
Ruimtelijke opzet plangebied (bron: Aveco de Bondt)
4.2
Functionele ontwikkeling en programma
Er zijn vijf bouwvlakken van elk 25 bij 20 meter en maximaal drie bouwlagen. Per vlak worden maximaal vijftien woningen gerealiseerd. Het woningbouwprogramma bestaat uit 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare koop of betaalbare huur (middenhuur) en 30% vrij programma. Voor het zuidwestelijke bouwvlak is het een mogelijkheid om de woningbouw te combineren met een maatschappelijke voorziening. Als dit het geval is, zal dit in combinatie met circa 10 woningen zijn. De bouwlagen binnen de bouwvlakken zijn flexibel in te richten, gelet op verschillende woontypologieën en groottes. Er zijn zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen mogelijk. Er is één centrale ontsluitingsweg die aansluit op de Lagebiezen en toegang biedt tot vijf parkeerhoven, elk met circa twintig parkeerplaatsen uitgevoerd in open verharding. Door parkeerclusters te hanteren kan volstaan worden
pagina 9 van 43
met een enkele ontsluitingsweg. Het is wel noodzakelijk een calamiteitenroute aan de zuidzijde richting de Lagebiezen te realiseren. Zowel de langzaamverkeersroute die door het plangebied van zuid naar noord loopt als de verbinding naar de Achtersloot blijft behouden. In het plangebied worden de groene zones voorzien van recreatieve wandelpaden, waardoor er een prettige groene omgeving ontstaat. Deze paden worden uitgevoerd in halfverharding. De bestaande groenstructuur aan de randen van het plangebied wordt versterkt met extra waterberging door verbreding van sloten en landschappelijke inrichting met bomen, heesters, grasland en oeverbeplanting. De waardevolle bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en de groenstructuur sluit aan op die van de Lagebiezen, de Jacob Marislaan en de Achtersloot. De groene as, die tussen de bouwmassa's van west naar oost loopt is 25 meter breed en vormt hiermee een robuuste groenstructuur die de groene randen met elkaar verbindt. Ondanks dat de ontsluiting door deze as loopt, is er aan beide zijden nog meer dan voldoende ruimte om de zone landschappelijk in te richten, maar daarnaast ook functioneel in te richten als ontmoetingsruimte voor bewoners en omwonenden. Een afwisseling in bomen, heesters, grasland en recreatieve paden sieren de groenzone. Onderstaand zijn beeldambities weergegeven voor de beoogde bebouwing.
Referentiebeelden toekomstige situatie (bron: Aveco de Bondt)
pagina 10 van 43
5
Toetsing aan omgevingsplan
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken thans onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Voor de locatie gold het bestemmingsplan ‘Achterveld en omgeving’ (vastgesteld op 1 oktober 2020 door de raad van de gemeente IJsselstein).
Uitsnede van voormalig bestemmingsplan ‘Achterveld en omgeving’ (bron:omgevingsloket.nl)
Binnen het plangebied is hoofdzakelijk de bestemming ‘Maatschappelijk’ van toepassing, welke gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 5 m. Daarnaast gelden de bestemmingen ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Groen’. Deze gronden zijn bestemd voor respectievelijk water ten behoeve van waterhuishouding en groen, speelvoorzieningen, wegen en verhardingen. Naast de agrarische bestemming geldt op in het plangebied ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 6' gericht op de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is vereist bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm onder het maaiveld.
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
De gronden van de beoogde ontwikkeling zijn in het bestemmingsplan ‘Achterveld en omgeving’, dat onderdeel is van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, voorzien van de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op het realiseren van circa 75 woningen verdeeld over het plangebied. Er wordt buiten het bestaande bouwvlak gebouwd en de maximale maatvoeringen worden overschreden. De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Derhalve dient het tijdelijke omgevingsplan gewijzigd te worden middels een wijziging van het omgevingsplan.
pagina 11 van 43
6
Beleid
6.1
Rijksbeleid
6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
sterke en gezonde steden en regio's;
4.
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
b.
als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling worden circa 75 woningen gerealiseerd. Derhalve is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
pagina 12 van 43
Behoefte In Woonvisie 2025 van de gemeente IJsselstein wordt er aangegeven dat er tot heden een tekort aan woningen is binnen de gemeente. Hierbij heeft de gemeente heeft het streven om tot 2035 2.500 nieuwe woningen in IJsselstein te realiseren, waarvan 400 vóór 2030. Het beoogde plan voorziet in de bouw van circa 75 nieuwe woningen in verschillende prijsklassen, onder andere betaalbaar, waardoor het beoogde plan kwantitatief en kwalitatief bijdraagt aan het doel van de gemeente IJsselstein. Hiermee sluit het beoogde plan aan op de lokale woningvraag. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte. Er worden namelijk circa 75 woningen toegevoegd. Bestaand stedelijk gebied In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is stedelijk gebied als volgt omschreven: ‘Stedelijk gebied is het samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur’. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. Het plangebied is vlak bij het centrum van IJsselstein gelegen en in de huidige situatie is in en rondom het plangebied reeds bebouwing aanwezig, waaronder woningen en maatschappelijke en dienstverlenende voorzieningen.
Uitgaande van de definitie als omschreven in het Bkl kan het plangebied worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht In de Omgevingsvisie Provincie Utrecht geeft de provincie aan dat de ruimte in de provincie beperkt is, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:
▪
waarin Stad en land gezond zijn;
▪
die Klimaatbestendig en water robuust is;
▪
waarin Duurzame energie een plek heeft;
▪
met Vitale steden en dorpen;
▪
die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
▪
met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
▪
die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.
Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe
pagina 13 van 43
fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.
Planspecifiek De provincie geeft aan voorkeur te hebben dat ontwikkelingen binnenstedelijk en binnendorps plaatsvinden. Zoals reeds beschreven in hoofdstuk 6.1.2 vindt onderhavige ontwikkeling van circa 75 woningen plaats in het bestaand stedelijk gebied. Het realiseren van voldoende woningen, zeker in stedelijk gebied, is voor de provincie een belangrijke opgave, waardoor onderhavige ontwikkeling als wenselijk kan worden gezien. Een belangrijk onderdeel van de duurzame leefomgeving is gezondheid. De provincie streeft ernaar dat iedereen in de provincie Utrecht in een gezonde leefomgeving woont, werkt en recreëert. Dit is een belangrijke voorwaarde om een economische topregio te kunnen zijn. Goed wonen en schone lucht, water en bodem zijn aspecten die hierbij van belang kunnen zijn. Uit hoofdstuk 7 blijkt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een evenwichtige toedeling van functies. De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen.
Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het ‘klimaatrobuust’ maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota ‘Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht’. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema’s: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling. Hitte In de huidige situatie is reeds bebouwing aanwezig. De hitte ter hoogte van het plangebied is lager dan in de omgeving. Naar verwachting zal er in de toekomstige situatie geen sprake zijn van overlast van hitte.
pagina 14 van 43
Droogte Met de beoogde ontwikkeling zal geen sprake zijn van een significante verhardingstoename die leidt tot gevolgen van droogte in de bodem. Het plangebied is reeds grotendeels verhard. Daarnaast wordt het hemelwater van het dak van het beoogde woonblok in de bodem geïnfiltreerd of afgevoerd op de omliggende sloten. Overstroming Volgens de Atlas Leefomgeving is er een (zeer) kleine kans dat het plangebied zal overstromen. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling. Conclusie Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met de omgevingsvisie van de provincie Utrecht.
6.2.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening
gaat
het
deels
om
regels
die
alleen
voor gemeenten,
waterschappen
en
uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie.
De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere keer zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te stimuleren.
Planspecifiek De planlocatie is aangemerkt als een overstroombaar gebied. Bij binnendijkse ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de risico’s van overstromingen indien de ontwikkeling een kwetsbaar of vitaal object, een woonwijk of een bedrijventerrein betreft. Het voorliggende initiatief ligt binnendijks en betreft de sloop van twee schoolgebouwen en de bouw van circa 75 woningen, zowel gestapeld als grondgebonden. Zoals is toegelicht in hoofdstuk 6.2.1, is de kans op overstroming ter plaatse van het plangebied erg klein.
pagina 15 van 43
6.3
Gemeentelijk beleid
6.3.1 Omgevingsvisie IJsselstein De gemeente IJsselstein heeft 16 november 2021 de Omgevingsvisie IJsselstein vastgesteld, waarin de gemeente tot een integrale ontwikkelingsrichting is gekomen voor de periode tot 2030 en verder. De identiteit en kwaliteiten van de gemeente worden benoemd en hoe er wordt ingezet op het behouden en verbeteren hiervan middels nieuwe ontwikkelingen. De omgevingsvisie is bedoeld om richting te geven en is een uitnodiging om bij te dragen aan het behoud en de verbetering van de leefomgeving. De identiteit en de kernkwaliteiten van de gemeente IJsselstein zijn als volgt samengevat in de omgevingsvisie:
▪
Gezellig en gastvrij
▪
Sociaal en saamhorig
▪
Open en groen
▪
Historisch authentiek
▪
Eigenwijs en actief
Daarnaast is er een onderscheid gemaakt tussen zes deelgebieden in de gemeente met ieder een eigen karakter, kwaliteiten en ontwikkelrichtingen. In de deelgebieden spelen verschillende opgaven die zijn gekoppeld aan acht sectorale beleidsthema's. De gemeente zet in op initiatieven die passen bij de koers per deelgebied, waarbij wordt stilgestaan bij de ambitiebepaling op het gebied van milieu, gezondheid en veiligheid. Onderhavige ontwikkeling ligt in het deelgebied Woonwijken. IJsselstein is een compacte stad met een authentiek karakter, met korte verbindingen naar de binnenstad en veel groene ruimte in het buitengebied.
Planspecifiek Het gebied ‘Woonwijken’ omvat een groot deel van IJsselstein en de thema’s ‘Natuur & Groen’ en ‘Wonen’ spelen hier de grootste rol. De wijken zijn de primaire woongebieden in IJsselstein, waar bewoners zo prettig, gezond en veilig mogelijk willen wonen, leven en recreëren. Daarnaast moet het groene karakter in de stedelijke omgeving behouden blijven. De prioriteit ligt bij het verbeteren van de ecologische en klimaatadaptieve kwaliteiten van het groen. Met de voorgenomen ontwikkeling worden schoolgebouwen gesloopt en hiervoor worden woongebouwen teruggebouwd. Deze zal circa 75 woningen bevatten, wat een bijdrage levert aan de woningbehoefte in IJsselstein. Het plangebied zal een groene invulling krijgen, wat ook beter is voor de gezondheid van de bewoners. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de omgevingsvisie van IJsselstein.
6.3.2 Woonvisie IJsselstein 2025 De gemeente heeft Woonvisie 2025 opgesteld. Het is de opvolger van de Woonvisie IJsselstein 2019-2030. Deze woonvisie van de gemeente IJsselstein speelt in op een sterk veranderde woningmarkt, waarin de druk op betaalbare woningen groot is en de vergrijzing snel toeneemt. IJsselstein wil een stad blijven met een dorps karakter, waar jong en oud prettig kunnen wonen. De visie bouwt voort op regionale afspraken uit de Woondeal U10 en sluit nauw aan op de Woonzorgvisie 2024-2034, waarin de huisvestingsopgave voor ouderen en andere aandachtsgroepen is vastgelegd.
pagina 16 van 43
De gemeente streeft naar vitale, gemengde buurten met een evenwichtige mix van doelgroepen en woningtypen. Betaalbaarheid staat centraal: minimaal 2/3 van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn, waarvan 30% sociale huur. Daarnaast wordt gestuurd op 40% betaalbare koop of middenhuur en 30% vrije sector. Voor ouderen geldt een duidelijke ambitie: 30% van alle nieuwbouw moet bestaan uit nultredenwoningen, oplopend tot 50% in woonzorgzones nabij voorzieningen. IJsselstein wil tot 2035 in totaal 2.500 woningen toevoegen, waarvan 400 vóór 2030. Omdat binnenstedelijke ruimte beperkt is, wordt ook uitbreiding aan de zuidzijde van de gemeente onderzocht. De gemeente zet sterk in op versnelling van procedures, parallel plannen en samenwerking met corporaties en ontwikkelaars. Naast nieuwbouw richt de visie zich op beter benutten van de bestaande voorraad, zoals woningsplitsing, woningdelen en geclusterde woonvormen voor ouderen. Voor aandachtsgroepen – zoals uitstromers uit zorg, jongeren uit jeugdzorg, statushouders en mensen met een beperking – wordt passende, betaalbare huisvesting gerealiseerd, in lijn met de regionale fair‑share afspraken.
Planspecifiek Met de voorliggende ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente IJsselstein, die zich de komende jaren geconfronteerd ziet met een sterke vraag naar nieuwe en diverse woningtypen. Het plangebied is in de woonvisie aangeduid als woningbouwlocatie voor 50 tot 100 woningen (zie onderstaande afbeelding). In totaal wordt voorzien in de realisatie van circa 75 woningen, verdeeld over een gemengd programma dat bestaat uit zowel koop- als huurwoningen. Hiermee wordt actief ingespeeld op de uiteenlopende woonbehoeften binnen de gemeente, waaronder die van starters, doorstromers, gezinnen en ouderen.
Woningbouwlocaties IJsselstein (bron: Woonvisie 2025)
pagina 17 van 43
Een belangrijk uitgangspunt in het plan is het creëren van een gevarieerd en inclusief woonmilieu. Het programma richt zich op een evenwichtige verdeling over verschillende doelgroepen. Zo worden er woningen gerealiseerd die geschikt zijn voor jongeren en starters maar ook levensloopgeschikte woningen die het mogelijk maken voor ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen. Hoewel het exacte woningprogramma op dit moment nog niet definitief is vastgesteld. Er wordt bij de verdere uitwerking expliciet rekening gehouden met de beleidsmatige doelstellingen uit de woonvisie. Onderdeel daarvan is de verdeling in prijssegmenten bestaande uit 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare koop of betaalbare huur (middenhuur) en 30% vrij programma. Kortom, het plan beoogt een breed en toekomstbestendig woningaanbod te creëren dat recht doet aan de opgaven en ambities zoals vastgelegd in het gemeentelijk woonbeleid.
6.3.3 Woonzorgvisie Gemeente IJsselstein 2024-2034 De Woonzorgvisie voor de gemeente IJsselstein 2024-2034 is een integraal beleidsdocument dat de verbinding legt tussen wonen, zorg en welzijn. De visie houdt rekening met de demografische veranderingen, zoals vergrijzing en de stijgende zorgvraag, en heeft als doel ervoor te zorgen dat ouderen en kwetsbare groepen in IJsselstein passende en betaalbare huisvesting kunnen vinden. Belangrijke uitgangspunten zijn onder meer de bevordering van doorstroming op de woningmarkt, het realiseren van levensloopgeschikte woningen en flexwoningen en het stimuleren van geclusterde woonvormen. De gemeente werkt samen met diverse partners, waaronder Cazas Wonen, Stichting Pulse, Vecht en IJssel, en Axion Continu, om de benodigde woningbouw te realiseren en de zorginfrastructuur te verbeteren. Het beleid is ook gericht op preventie en het versterken van zelfredzaamheid binnen een inclusieve en sociale gemeenschap, waarbij welzijn en zorg centraal staan.
Planspecifiek De beoogde ontwikkeling sluit in grote lijnen goed aan op de uitgangspunten van de Woonzorgvisie IJsselstein 2024-2034. De visie benadrukt de noodzaak om voldoende betaalbare en passende woningen toe te voegen, met speciale aandacht voor sociale huur, levensloopbestendige woonvormen en een inclusieve woonomgeving. Met circa 75 woningen, waarvan 30% sociale huur, draagt het plan direct bij aan de gewenste uitbreiding van het betaalbare segment. De flexibiliteit in woningtypologieën en bouwhoogtes maakt het bovendien mogelijk om levensloopgeschikte of zorgvriendelijke woningen te realiseren, wat aansluit bij de groeiende behoefte aan woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag. De woonzorgvisie vraagt daarnaast om het verweven van wonen met maatschappelijke functies en het creëren van sterke, groene leefomgevingen. De optie om in het zuidwestelijke bouwvlak een maatschappelijke voorziening te combineren met woningen past goed binnen deze ambitie. Ook de ruimtelijke opzet – met een groene ondergrond, een landschappelijke zone langs de Lagebiezen en een duidelijke structuur van bouw- en parkeervlakken – sluit aan bij het streven naar een gezonde, groene en toekomstbestendige leefomgeving. Omdat de visie inzet op gemengde wijken met variatie in woningtypen en doelgroepen, ondersteunt het gevarieerde woningbouwprogramma deze beleidslijn.
Daarmee past het plan zowel programmatisch als ruimtelijk binnen de koers die de gemeente voor de komende jaren heeft uitgezet.
pagina 18 van 43
6.3.4 Natuurkaart IJsselstein In 2020 heeft de gemeente IJsselstein een natuurkaart opgesteld waarop de ligging van ecologisch waardevolle gebieden en belangrijke lintstructuren binnen het gemeentelijk grondgebied is weergegeven. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van deze natuurkaart ter plaatse van het plangebied.
Uit de natuurkaart blijkt dat het plangebied niet is aangemerkt als ecologisch waardevol gebied. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich het verbindende lint Achtersloot, dat binnen de gemeente IJsselstein als een belangrijk landschappelijk en ruimtelijk element wordt beschouwd. De voorgenomen ontwikkeling tast dit lint en de landschappelijke waarden daarvan niet aan. Geconcludeerd kan dan ook worden dat het plan geen afbreuk doet aan ecologisch waardevolle gebieden of ruimtelijk belangrijke lintstructuren.
pagina 19 van 43
7
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
7.1
Welstand
Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan. De Welstandsnota IJsselstein is op 19 december 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein. In deze nota is het plangebied aangemerkt als ‘woongebied’. Daarnaast zijn in de Nota van Uitgangspunten beeldambities voor de toekomstige bebouwing opgenomen. Woongebied Voor alle woningen in ‘woongebied’ geldt dezelfde set criteria. Voor gestapelde bebouwing (maisonnettes, appartementen e.d.) en voorzieningen in de woonomgeving gelden extra criteria. In deze gebieden wordt de samenhang sterk bepaald door de situering van het bouwwerk en de hoofdvorm ervan.
De criteria zijn dan ook vooral hierop gericht. Voor woongebieden zijn de volgende criteria gesteld:
▪
Bij renovatie of (vervangende) nieuwbouw wordt aangesloten op de bestaande architectuur en de architectuur van naastgelegen panden. Bestaande gevelritmes, goothoogten en nokhoogten in hoofdzaak respecteren.
▪
Gevelindeling en -opbouw evenwichtig en samenhangend.
▪
Op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn en architectuur van het geheel.
▪
Bij seriematige bouw dient het bestaande (straat)beeld te worden gehandhaafd.
▪
Bij individuele woningbouw (veelal vrijstaand, tweekappers of korte rijen): behoud van het individuele karakter van de afzonderlijke panden of series van panden, zonder dat dit afsteekt tegen de omgeving.
▪
Aanpassingen mogen, in overleg, ook op een eigentijdse wijze gebeuren en mits van een hoog niveau.
▪
Toevoegingen zoals een schotelantenne, een airco-unit of andere (technische) installaties o.i.d. zijn toegestaan, mits passend bij de beeldkwaliteit van het bouwwerk.
▪
Bij een toevoeging blijft het oorspronkelijke dakvlak goed herkenbaar; de randen van de bestaande dakvlakken blijven gehandhaafd.
▪
Andere, niet oorspronkelijke materialen (zoals kunststof), zijn toegestaan voor kozijnen, ramen, betimmeringen met behoud van bestaande indeling.
▪
Dakkapellen dienen in principe aan te sluiten op de bestaande dakkapellen op soortgelijke woningen in de straatwand en van hetzelfde type.
pagina 20 van 43
Gestapelde bouw Bij gestapelde bouw in de woongebieden wordt geen onderscheid gemaakt tussen een welstandsluwe en welstandsplichtige zone. Bij alle bouwplannen is een welstandstoets van toepassing. Deze toets wordt ambtelijk uitgevoerd. Mocht er sprake zijn van een exces, dan worden deze getoetst aan de excessenregeling.
▪
Gezien het alzijdig karakter van de gestapelde bebouwing, wordt elke gevel van een complex als een voorgevel beschouwd.
▪
De plint (begane grond) kan een andere vormgeving krijgen ten opzichte van de bovengelegen verdiepingen.
▪
Voor
entreepartijen
is
een
afwijkende
architectuur
mogelijk
mits
in
harmonie
met
de
vormgevingskarakteristiek.
Planspecifiek In de omgeving van het plangebied zijn veel grondgebonden woningen aanwezig met bouwhoogten die variëren van 3 m tot 10 m. Voor de beoogde ontwikkeling is een Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Hierin wordt ingegaan op de ambities voor het plangebied. Deze zijn als volgt: Situering en oriëntatie
▪
De hoofdopzet van de bebouwing is volgens de kenmerkende orthogonale structuur
▪
De oriëntatie van de woningen is alzijdig, zodat er een levendig en representatief beeld ontstaat met voldoende sociale controle in de openbare ruimte
Massaopbouw
▪
Heldere opbouw van de appartementengebouwen
▪
De maximale bouwhoogte van de bouwmassa's bedraagt tien meter (3 bouwlagen)
▪
De bouwmassa's mogen onderling verschillen in bouwhoogte
Gevelkarakteristiek
▪
De hoofdentrees van de bouwmassa's zijn gericht op de centrale groene as
▪
Balkons zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
▪
Om het concept kracht bij te zetten dient er voor de bebouwing samenhang in materialisering en kleurstelling te zijn. Dit houdt in dat kleuren en materialen van de bouwmassa's onderling op elkaar zijn afgestemd, toch de nodige variatie op het niveau van gebouw en details mogen hebben
▪
Bebouwing heeft een eigentijdse uitstraling en wordt uitgevoerd in hout in combinatie met baksteen
▪
Bebouwing is uitgevoerd in de natuurlijke kleuren van het toegepaste materiaal.
▪
Bakstenen worden uitgevoerd in lichtgrijs tot donkerbruin, zodat deze goed naar voren komen in de groene omgeving Gebruik van hoogwaardige duurzame materialen waarbij het verouderen geen afbreuk doet aan de uitstraling (mooi verouderen)
▪
Platte daken hebben een mos- en sedumbedekking in combinatie met zonnepanelen
▪
Detaillering is ingetogen
pagina 21 van 43
De ambities uit de Nota van Uitgangspunten sluiten aan op de welstandseisen van de gemeente IJsselstein.
7.2
Verkeer en parkeren
7.2.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
Planspecifiek Met het voorgenomen initiatief worden op de locatie circa 75 woningen gerealiseerd. Dit levert extra verkeersbewegingen op. Voor het plangebied is er uitgegaan van 'sterk stedelijk' en 'schil centrum'. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de kengetallen uit publicatie 744 van het CROW. CROW-aansluiting
Verkeersgeneratie
Aantal
Totaal
Huur, appartement, sociale huur, < 75 m² bvo
2,5
23
57,5
Koop, appartement, 75-100 m² bvo
5,1
52
265,2
75
322,7
Totaal
Voor het totale plangebied geldt een verkeersgeneratie van 323 voertuigbewegingen per etmaal. De ontsluiting van het plangebied geschiedt via een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Het verkeer komt vervolgens uit op de Lagebiezen. De verkeersgeneratie zal hier toenemen als gevolg van de woningbouwontwikkeling, waarbij opgemerkt dient te worden dat de verkeersgeneratie van beide scholen komt te vervallen. Het is aannemelijk dat het verkeerssysteem geschikt is voor het verwerken van het verkeer. Het parkeren op het binnenterrein wordt ontsloten via een nieuw aan te leggen inrit aan de westzijde van het plangebied. Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.
7.2.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.
pagina 22 van 43
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. De gemeente IJsselstein heeft haar eigen parkeerbeleid vastgelegd in het ‘Nota Parkeernormen 2026 Gemeente IJsselstein’. IJsselstein is in kort tijd uitgegroeid tot een middelgrote kern. Het aantal inwoners en het gemiddelde autobezit per huishouden steeg snel. Het parkeerbeleid uit 2026 vormt een actueel toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte.
Planspecifiek In februari 2026 is het parkeerbeleid van de gemeente IJsselstein vernieuwd. De Nota Parkeernormen 2026 is de opvolger van het Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006. De betreffende locatie ligt in ‘schil centrum’. Op basis van de huidige parkeernormen bedraagt de parkeerbehoefte indicatief zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Functie
Parkeernorm per woning / behandelkamer
Aantal
Totaal
Huur, appartement, sociale huur,
0,5 + 0,10
23
13,8
1,0 + 0,10
52
57,2
1,45
6
8,7
< 75 m² bvo Koop, appartement, 75-100 m² bvo Fysiopraktijk Totaal
79,7
Voor de totale ontwikkeling geldt een totale parkeerbehoefte van (afgerond) 80 parkeerplaatsen. Dit wordt volledig op het terrein opgevangen. Met de voorgenomen ontwikkeling worden circa 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er worden vijf parkeerhofjes gerealiseerd met circa 20 parkeerplaatsen per hof. Dubbelgebruik In de beoogde situatie kan mogelijk worden uitgegaan van dubbelgebruik van parkeerplaatsen door middel van het rekenen met aanwezigheidspercentages. Dit is in beginsel mogelijk gezien de functiemix van woningen en een fysiopraktijk. De piekmomenten van beide functies verschillen namelijk in tijd: de fysiopraktijk kent voornamelijk overdag bezoekers, terwijl de parkeerbehoefte van woningen in de avonduren, nachtperiode en weekenden hoger is. Hierdoor kunnen parkeerplaatsen efficiënt worden gedeeld en is sprake van een lagere parkeerbehoefte (dubbelgebruik), zonder dat dit hoeft te leiden tot parkeeroverlast. Omgeving Er hebben diverse gesprekken met de omgeving plaatsgevonden. Vanuit omwonenden is het parkeren een belangrijk aspect. Navolgend is weergegeven wat is besproken met de omgeving. Het gebied wordt ingericht op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten Lagebiezen - IJsselstein. In de nota is onder meer aandacht besteed aan participatie en de parkeerbalans in en
pagina 23 van 43
rondom het plan. De gemeente toetst de definitieve plannen in het vervolg aan het gemeentelijke (parkeer)beleid. Volgens de Nota van Uitgangspunten worden alle parkeerplaatsen in het plangebied openbaar (er worden geen parkeerplaatsen verkocht, verhuurd of voor een beperkte groep toegankelijk gemaakt) en wordt in het gebied betaald parkeren ingevoerd (als vorm van gereguleerd parkeren). Zo worden deze parkeerplaatsen gelijk aan de parkeerplaatsen elders in de schil rondom het centrum ingericht. De parkeervoorzieningen op de planlocatie vormen dan geen uitzondering meer qua parkeerregime. Fietsparkeren In de Nota Parkeernormen 2026 zijn tevens de parkeernormen voor fietsers opgenomen. Op de betreffende locatie gelden de kenmerken ‘schil centrum’ en ‘sterk stedelijk’. Onderstaande tabel geeft de fietsparkeernorm voor de voorgenomen ontwikkeling weer. Functie
Fietsparkeernorm per woning / behandelkamer
Aantal
Totaal
Huur, appartement, sociale huur,
3,25 + 0,30
23
81,65
4,25 + 0,30
52
236,6
1,35
6
8,1
< 75 m² bvo Koop, appartement, 75-100 m² bvo Fysiopraktijk Totaal
326,35
Uit bovenstaande tabel blijkt dat er 327 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden in de toekomstige situatie. Bij de nadere uitwerking van het plan zal specifiek aandacht worden besteed aan de invulling van fietsparkeervoorzieningen. Op het moment van vaststelling van het plan dient dit aspect te worden getoetst aan de op dat moment geldende wet- en regelgeving en het geldende gemeentelijk beleid ten aanzien van fietsparkeren. Conclusie Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
7.3
Duurzaamheid en gezondheid
De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de
pagina 24 van 43
vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.
Planspecifiek De woningen worden gasloos en volgens de BENG methode gebouwd. Door te kiezen voor gasloze woningen wordt de CO2-uitstoot verminderd, wat een positieve impact heeft op de omgeving en de gezondheid op de mens. Daarnaast wordt er in de toekomstige situatie veel aandacht besteed aan een blauwgroene invulling van het plangebied. De bestaande groene randen worden versterkt en landschappelijk ingericht met verschillende bomen, heesters, grasland en oeverbeplanting. Daarnaast wordt de waterstructuur behouden en uitgebreid. Tot slot wordt het plangebied voorzien van een groene as van 25 meter breed van de west- naar de oostzijde van het plangebied. Deze ruimte wordt functioneel ingericht als ontmoetingsruimte voor bewoners en omwonenden. Dit levert daarnaast een positieve bijdrage aan de klimaatadaptatie. Het aspect duurzaamheid en gezondheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
7.4
Geluid
De regels voor geluid zijn opgenomen in de bruidsschat en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidsgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:
Het
▪
woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
▪
onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
▪
gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
▪
gebouw voor kinderopvang met bedden;
▪
bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan. beschermen
van
deze
geluidsgevoelige
gebouwen
gebeurt
aan
de
hand
van
vastgestelde
geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.
Planspecifiek Een woning wordt in het kader van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) gezien als een geluidgevoelig gebouw. Doordat met de voorgenomen ontwikkeling de realisatie van circa 75 woningen is beoogd, dient beschouwd te worden of de geluidsbronnen belemmeringen vormen voor de planontwikkeling. Er is geen spoorlijn of gezoneerd industrieterrein aanwezig in de omgeving van het plangebied. De planlocatie ligt onder andere binnen het geluidaandachtsgebied van de Lagebiezen, de Achtersloot en de Touwlaan. Derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (Adviesburo Van der Boom, d.d. 3 juli 2025, bijlage 2).
pagina 25 van 43
Resultaten De waarde van het geluid door wegverkeer op lokale wegen ligt in zeven rekenpunten boven de standaardwaarde van 53 dB. De hoogste waarde bedraagt 60 dB. De grenswaarde van 70 dB wordt niet overschreden. De waarde van het gezamenlijk geluid is gelijk aan de waarde van het geluid door lokale wegen. Maatregelen Nagegaan dient te worden of het mogelijk is om maatregelen te treffen om het geluid op de geluidgevoelige gebouwen zo mogelijk terug te brengen tot de standaardwaarde van 53 dB. Het gaat daarbij om de volgende maatregelen: Maatregelen aan de bron: stil asfalt De Lagebiezen is voorzien van een referentiewegdek. Door het toepassen van een stil asfalt wegdek zou de geluidbelasting met totaal ca. 4 dB (dunne deklaag) kunnen afnemen. Gezien de kosten van stil asfalt, de slijtage van stil asfalt in de bocht en onderhoud van stille wegdekken met een korte weglengte is deze oplossing voor het terugdringen van de geluidbelasting op de locatie niet haalbaar. Maatregelen aan de bron: verlagen van de maximumsnelheid De maximumsnelheid op de Lagebiezen bedraagt 50 km/uur. Gezien het karakter van de weg ligt het niet voor de hand de snelheid verder terug te brengen om daarmee de geluidbelasting op de locatie te verlagen. Afscherming van de woningen: geluidscherm Het afschermen van de locatie met een verdiepinghoog geluidscherm zou de geluidbelasting omlaag kunnen brengen.
Gezien de ligging binnen de bebouwde kom stuit een dergelijke afscherming op stedenbouwkundige bezwaren. De gemeente heeft in haar nota van uitgangspunten Lagebiezen - IJsselstein (maart 2023) de randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige ontwikkeling opgenomen. Daarin is niet voorzien in de plaatsing van geluidschermen. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Omdat de standaardwaarde van 53 dB op geluidgevoelige gebouwen wordt overschreden dient te worden nagegaan of sprake is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het verlagen van de waarde van het geluid door het treffen van maatregelen aan de bron stuit op financiële en civieltechnische bezwaren. Afscherming van alle lagen van de woongebouwen is op deze locatie stedenbouwkundig niet haalbaar door aantasting van de ruimtelijke kwaliteit. In het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties is tevens nagegaan in hoeverre de waarde van het geluid voldoet aan het geluidbeleid van de gemeente zoals dat gold voor het verlenen van hogere waarden onder de Wet geluidhinder. De gemeente hanteerde in haar geluidbeleid onder het regime van de Wgh een maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor gebiedsontsluitingswegen met een verkeerssnelheid van 50 km. De waarde van het geluid door lokale wegen voldoet met marge aan deze eis.
pagina 26 van 43
De gemeente IJsselstein stelde bij een geluidbelasting L CUMplus van 54 dB tot en met 63 dB na aftrek (dat is 59 dB - 68 dB zonder aftrek) dat een geluidluwe gevel of buitenruimte aanwezig diende te zijn en er diende ten minste één verblijfsruimte aan de geluidluwe gevel te zijn gesitueerd. Bij een geluidbelasting LCUMplus van ten hoogste 53 dB moest worden gestreefd naar de realisatie van een geluidluwe gevel of, indien dit (gemotiveerd) niet mogelijk is, worden gestreefd naar de realisatie van een geluidluwe buitenruimte. Indien ook dit niet mogelijk is (dit moet worden gemotiveerd) kan van het treffen van deze maatregelen worden afgezien. De Omgevingsdienst regio Utrecht heeft op basis van het beleid aangegeven dat bij een overschrijding van de Bkl standaardwaarde van 53 dB tot 69 dB een geluidluwe gevel of buitenruimte nodig is. Vanuit het geluidbeleid zou voor de appartementen grenzend aan de gevels in de rekenpunten opgenomen in tabel 3.3 van het akoestisch onderzoek wegverkeer (zie bijlage 3) een geluidluwe gevel of buitenruimte nodig zijn en er zou aanvullend in de appartementen grenzend aan de gevels in rekenpunten 1 en 25 ten minste één verblijfsruimte aan de geluidluwe gevel dienen te zijn gesitueerd. Hiermee dient bij het ontwerp van de woningen rekening te worden gehouden.
Mogelijk dienen er aan de appartementen aanvullende voorzieningen te worden getroffen in de vorm van een verglaasd balkon/loggia om een geluidluwe gevel en buitenruimte mogelijk te maken. Er wordt dan voldaan aan de eisen uit het voormalige geluidbeleid van de gemeente IJsselstein. Daarmee kan, voor wat betreft het aspect geluid, sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locatie. Eis geluidwering De hoogste waarde van het gezamenlijke geluid bedraagt 60 dB op de gevels. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k bedraagt in een nieuwbouwsituatie dan 27 dB. Voor de geluidbelaste gevels van de ontwikkeling zijn aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Voor geluidluwe gevels met een waarde van het gezamenlijk geluid van ten hoogste 53 dB bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bbl. Voor de geluidluwe gevels van de ontwikkeling zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Conclusie Met de verdere uitwerking van het plan worden verglaasde balkons/loggia’s toegepast.
7.5
Activiteiten en milieuzonering
Het aspect activiteiten en milieuzonering gaat in op de invloed die activiteiten hebben op hun omgeving. In de Omgevingswet wordt in de bijlage bij artikel 1.1 het begrip milieubelastende activiteit (mba) gedefinieerd. Dit gaat feitelijk om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben. Milieubelastende activiteiten zijn niet in alle gevallen aan de orde. Er moet gecontroleerd worden of het Bkl, Bal of Bbl instructieregels bevatten die relevant zijn voor het project. In het gemeentelijke omgevingsplan wordt het milieuspoor verder geïntegreerd. De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2019 de uitgave ‘Milieuzonering nieuwe stijl’ gepubliceerd. Met deze uitgave wordt de toelating van bedrijven gereguleerd op basis van een voor een locatie beschikbaar gestelde milieuruimte per bedrijf,