BOPA Einsteinweg 12 incl. bijlagen

Onderbouwing omgevingsvergunning Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit (BOPA)

Omzetten kantoorpand naar Woningen, Einsteinweg 12

Gemeente IJsselstein

Planstatus:

concept

Datum:

15 oktober 2024

Contactpersoon Plannen-makers:

Dhr. C. Vaartjes

Kenmerk Plannen-makers:

PM23064

Opdrachtgever:

Lovt Vastgoed BV

Plannen-makers Europalaan 500 3526 KS Utrecht Www.plannen-makers.nl BTW id: NL863445639B01 KvK nummer: 84970502

Pagina 2 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Inhoudsopgave 1

Inleiding ............................................................................................................................................ 4 Aanleiding en doelstelling ........................................................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................................................... 4

2

Het plan ............................................................................................................................................ 5 Ligging van het plangebied......................................................................................................... 5 Beschrijving huidige en toekomstige situatie.............................................................................. 6 Voorbereiding en participatie .................................................................................................... 10

3

Beleidsmatige onderbouwing ......................................................................................................... 12 Rijksbeleid ................................................................................................................................ 12 Provinciaal beleid ..................................................................................................................... 13 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................. 16

4

Toetsing aan omgevingsplan ......................................................................................................... 21 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ................................................................................ 21 Strijdigheid plan in relatie tot omgevingsplan ........................................................................... 21

5

Uitvoerbaarheid Gezonde en goede fysieke leefomgeving ........................................................... 22 m.e.r.-beoordeling .................................................................................................................... 22 Ladder voor duurzame verstedelijking ..................................................................................... 22 Duurzaamheid en gezondheid ................................................................................................. 23 Verkeersgeneratie, - afwikkeling en parkeren .......................................................................... 24 Flora & Fauna ........................................................................................................................... 24 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................ 25 Geluid ....................................................................................................................................... 26 Geur .......................................................................................................................................... 28 Omgevingsveiligheid ................................................................................................................

30 Trilling ................................................................................................................................... 33 Welstand .............................................................................................................................. 34 Archeologie, cultuurhistorie en landschap ........................................................................... 35 Bodem .................................................................................................................................. 35 Weging van het waterbelang................................................................................................ 37

6

Financiële haalbaarheid ................................................................................................................. 40

7

Bijlagen ........................................................................................................................................... 41

Pagina 3 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

1 Inleiding Aanleiding en doelstelling Het voorgestelde plan omvat de transformatie van het bestaande kantoorpand op Einsteinweg 12 te IJsselstein tot een appartementencomplex met 80 eenheden. Deze ontwikkeling is momenteel niet haalbaar volgens het geldende omgevingsplan (voorheen bekend als het bestemmingsplan), dat op dit moment alleen bedrijfsactiviteiten toestaat op de betreffende locatie. Het realiseren van deze onderdelen vereist een omgevingsvergunning. Vanwege de beschreven strijdigheid is een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk. Bij een BOPA dient een onderbouwing geleverd te worden die toeziet dat er met het beoogde plan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies, zoals gesteld in art. 4.2. in de Omgevingswet. Voorliggend onderbouwing voorziet in deze vereiste motivering dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.

Leeswijzer Voorliggende onderbouwing bestaat naast deze inleiding uit een beschrijving van het beoogde plan in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt verantwoord waarom het plan past binnen het beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 is het plan getoetst aan het vigerende omgevingsplan. In hoofdstuk 5 is verantwoord hoe het plan ingepast wordt in de fysieke leefomgeving en hoe voldaan wordt aan de milieuregelgeving. Tot slot is in hoofdstuk 6 de wijze van bekostiging toegelicht.

Pagina 4 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

2 Het plan Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Einsteinweg 12 te IJsselstein, gemeente IJsselstein. Het plangebied bevindt zich in het zuidelijke deel van het bebouwde gebied van IJsselstein. De stad IJsselstein vindt zijn oorsprong in kasteel IJsselstein, dat in het midden van de 13e eeuw werd gebouwd op een strategische locatie langs de IJssel. IJsselstein ligt ten zuiden van Utrecht en heeft circa. 35.000 inwoners. Het plangebied maakt deel uit van bedrijventerrein in het zuiden van IJsselstein. Het plangebied wordt begrensd aan de noordzijde door Floridalaan 24. Aan de oostkant grenst het aan de Einsteinweg zelf. De zuidzijde van het plangebied wordt begrensd door een sloot, met daarachter de Weg der Verenigde Naties. Aan de westzijde van het plangebied ligt het Zuiderpark.

Figuur 1: plangebied in de omgeving, plangebied aangeduid met rood kader (bron: Google Earth).

Figuur 2: planlocatie met de directe omgeving, plangebied aangeduid met rood kader. (Bron: Google Earth)

Pagina 5 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Het plangebied bestaat uit de perceel kadastraal bekend als gemeente IJsselstein sectie B perceel 4253 en heeft een oppervlak van 4.555 m2. Navolgend is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 3: uitsnede perceelloep, plangebied aangeduid met blauw kader. (Bron: perceelloep)

Beschrijving huidige en toekomstige situatie 2.2.1 Huidige situatie Het plangebied omvat het voormalige kantoorgebouw van Centric. Deze locatie wordt niet langer gebruikt door Centric vanwege de verkoop van het bedrijf.

Pagina 6 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 4: afbeelding van de huidige situatie plangebied Einsteinweg 12 (bron: google streetview en Centrum Architecten)

Pagina 7 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

2.2.2 Toekomstige situatie De geplande ontwikkeling omvat de transformatie van een kantoorgebouw naar een appartementencomplex met 80 eenheden. Het plan voorziet in 30% sociale huurwoningen (24 stuks) en 70% betaalbare koopwoningen (56 stuks). Het appartementencomplex zal bestaan uit een begane grond en drie verdiepingen. Het uiterlijk van het complex zal grotendeels hetzelfde blijven, maar er zullen balkons worden toegevoegd. Daarnaast wordt er een fietsenstalling gerealiseerd aan de rechterzijde van het appartementencomplex. Bovendien zullen er bomen worden geplant in het plangebied.

Pagina 8 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 5: 3D visualisaties, geveltekeningen en plattegronden van de beoogde situatie (bron: centrum Architecten)

Pagina 9 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Figuur 6 situatietekening (bron: centrum Architecten)

2.2.3 Cultuurhistorische en landschappelijk inpassing Het voorliggende plan omvat de transformatie van een kantoorgebouw naar een appartementencomplex met 80 woningen. Voor de beoordeling van de cultuurhistorische aspecten is gebruikgemaakt van de cultuurhistorische kaart van Utrecht. Het plangebied bevindt zich in het agrarisch cultuurlandschap van de Lopikerwaard, waarvan de cultuurhistorische waarde voornamelijk wordt bepaald door de gaafheid van de historische verkavelingsstructuur, de ontginningsrichting, het waterbeheersingssysteem en de samenhang van de agrarische patronen en bebouwingslinten met de historisch kenmerkende gebouwen. Dit landschap kenmerkt zich door een grote openheid. De provincie Utrecht streeft ernaar deze waarden te behouden bij ontwikkelingen in het gebied, waarbij het principe van behoud door ontwikkeling wordt gehanteerd en de cultuurhistorische waarde als uitgangspunt en inspiratiebron dient. Het voorgestelde plan omvat het ombouwen van een kantoorgebouw naar een woningencomplex, waarbij de uitstraling van het plangebied minimaal zal worden aangepast, aangezien er al bebouwing aanwezig is. Hoewel het gebouw zal worden aangepast door de toevoeging van balkons, zal dit de cultuurhistorische waarden niet significant veranderen, gezien de bebouwing grotendeels hetzelfde blijft. Hierdoor is landschappelijke inpassing niet nodig.

Voorbereiding en participatie 2.3.1 Principeverzoek - omgevingstafel Het principeverzoek is ingediend op 8 juni 2022, waarop de gemeente IJsselstein op 27 september 2022 heeft gereageerd. In het principeverzoek is aangegeven dat medewerking zou worden verleend door de gemeente. Echter, de gemeente heeft aangegeven dat er een onderbouwing nodig is voor de parkeerplaatsen. Dit aspect is vervolgens nader uitgewerkt in paragraaf 5.4. 2.3.2 Bestuurlijk overleg In het kader van bestuurlijk vooroverleg is vooroverleg gevoerd met buurgemeenten, de provincie en het waterschap. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het ruimtelijk plan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die Pagina 10 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. N.b. het vooroverleg is volgens de omgevingswet niet wettelijk verplicht. In deze paragraaf of in een bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien. 2.3.3 Participatie In het kader van de transformatie van het kantoorpand naar een woongebouw zal initiatiefnemer omwonenden en overige belanghebbenden informeren. Hiervoor wordt in overleg met gemeente IJsselstein een participatieplan opgesteld. Vooruitlopend op dit plan heeft op 29 augustus 2024 reeds een eerste informatieavond plaatsgevonden. Tijdens deze inloopavond zijn betrokken partijen geïnformeerd over de geplande transformatie van het huidige kantoorgebouw naar 80 woningen waarbij vooral aandacht is besteed aan de verkeersafwikkeling en het parkeren.

Pagina 11 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

3 Beleidsmatige onderbouwing Rijksbeleid 3.1.1 Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet staat voor een evenwichtige toedeling van functies en een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke omgeving. De Omgevingswet bundelt wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De nieuwe wet zorgt een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. 3.1.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. De NOVI heeft als toekomstperspectief een duurzame leefomgeving waarbij de kwaliteiten van de omgeving worden behouden en versterkt. Daarnaast bestaan de Nederlandse uitdagingen van de ruimtelijke inrichting in een klimaatbestendige delta en zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland. Dit kan worden bereikt door goede samenwerking tussen de verschillende betrokken instanties. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio’s 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Binnen deze prioriteiten zal aandacht zijn voor de onderlinge verwevenheden en spanningen daartussen en voor thema’s en opgaven die daar dwars doorheen lopen, zoals leefomgevingskwaliteit, gezondheid, cultureel erfgoed, water, bodem en (nationale) veiligheid. Binnen de prioriteiten hanteert het Rijk drie afwegingsprincipes die helpen om beleidskeuzes te maken: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal 3. Afwentelen wordt voorkomen Planspecifiek Het voorgestelde plan sluit nauw aan bij de prioriteit "Sterke en gezonde steden en regio's". Binnen het plangebied worden nieuwe woningen gerealiseerd, het huidige gebouw past bij het imago van het gebied, gezien hij reeds aanwezig was. Hierdoor past het beoogde plan goed binnen de omgeving. Een van de resultaten is dat de leefbaarheid en vitaliteit van het gebied worden bevorderd, aangezien het voormalige ongebruikte kantoorpand wordt getransformeerd tot woningen. Deze verbeteringen sluiten daarmee nauw aan bij de doelstellingen van sterke en gezonde steden en regio's.

Pagina 12 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht vastgesteld door de Provinciale Staten (PS). In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie vastgelegd. De visie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Het vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie wordt met zeven beleidsthema’s richting gegeven aan de ontwikkeling en bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie Utrecht heeft als ambitie om in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: • Waarin stad en land gezond zijn; • Die klimaatbestendig en water robuust is; • Waarin duurzame energie een plek heeft; • Met vitale steden en dorpen; • Die duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; • Met een levend landschap, erfgoed en cultuur; • Die een toekomstbestendige natuur en landbouw heeft. De gewenste richting om de fysieke leefomgeving te ontwikkelen en te beschermen verschilt per regio of gebied en is afhankelijk van specifieke kenmerken en identiteit van een plek. De Omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie Utrecht.

Planspecifiek Het planvoornemen ligt in een aantal thema’s van de omgevingsvisie. Deze thema’s worden hieronder besproken. Stad en land gezond Het provinciale beleid streeft naar een fysieke leefomgeving die de gezondheid en veiligheid van inwoners bevordert en een plezierige samenleving stimuleert waarin iedereen volwaardig kan deelnemen. Aspecten van gezondheid omvatten onder andere schone lucht, water en bodem, goede huisvesting en werkgelegenheid, en toegang tot voorzieningen en recreatiemogelijkheden. De provincie Utrecht biedt een aantrekkelijke mix van rustige natuur en levendige stedelijke gebieden, ondersteund door een goed ontwikkelde toeristisch-recreatieve infrastructuur. Toenemend gebruik van wegen en recreatiegebieden kan stress veroorzaken, waardoor behoefte ontstaat aan groene en rustige ruimtes voor herstel en ontspanning. Het plan is gericht op het ontwikkelen van een woonfunctie en het realiseren van hoogwaardige huisvesting. Door de ligging van het park aan de westzijde van het plangebied, waarbij het zuiderpark natuur combineert met een stedelijk karakter, wordt de omgevingskwaliteit van het gebied versterkt. Dit word verbeterd door de toevoeging van woningen. Bovendien zullen de woningen zelf de kwaliteiten van het park niet aantasten.

Vitale steden en dorpen De provincie Utrecht kenmerkt zich door een diversiteit aan steden, dorpen en kernen, met groeiende steden zoals Utrecht en Amersfoort. Er is echter een disbalans in de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting, met lange wachttijden voor huurwoningen en hoge verkoopprijzen. De economie is sterk gericht op diensten zoals gezondheidszorg en ICT, met een focus op innovatie en een goed ondernemerschapsklimaat. Het beleid richt zich op verdere verstedelijking binnen bestaande gebieden,

Pagina 13 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

met aandacht voor duurzaamheid en inclusiviteit. Ook wordt gewerkt aan het behoud van lokale vitaliteit en de ontwikkeling van interactiemilieus voor economische groei. Het plan beoogt de realisatie van 80 appartementen, die een waardevolle bijdrage leveren aan de groeiende steden. Deze woningen zullen betaalbaar zijn en helpen de bestaande disbalans in de provincie te verminderen. Toekomstbestendige natuur en landbouw Het beleid voor toekomstbestendige natuur en landbouw in de provincie Utrecht richt zich op het bevorderen van biodiversiteit, het creëren van een robuust natuurnetwerk, en het stimuleren van duurzame landbouwpraktijken. De provincie erkent de cruciale rol van natuur en landbouw in het creëren van aantrekkelijke leefomgevingen en het leveren van diverse maatschappelijke functies. Voor natuurbehoud en -ontwikkeling concentreert het beleid zich op het beschermen en verbeteren van leefgebieden van bedreigde flora en fauna, zowel binnen als buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Hierbij wordt speciale aandacht besteed aan gebieden waar bedreigde soorten geconcentreerd voorkomen. Ook wordt er geïnvesteerd in agrarisch natuurbeheer om de biodiversiteit in het agrarisch gebied te versterken, met een focus op het behoud van weidevogelgebieden en ganzenrustgebieden.

Daarnaast streeft de provincie naar natuur inclusieve ontwikkeling, waarbij nieuwe projecten zowel de natuurwaarden als de biodiversiteit vergroten. Dit kan variëren van de transitie van de landbouw tot de realisatie van groenblauwe verbindingen. Het beleid richt zich ook op het waarborgen van een goede balans tussen natuurbescherming en andere ontwikkelingen, met zorgvuldige vergunningverlening en handhaving van de natuurwetgeving. Wat betreft de landbouwsector heeft de provincie ambitieuze doelen voor een duurzame, circulaire, en natuur inclusieve landbouw tegen 2050. Dit omvat het streven naar economisch rendabele bedrijven die klimaatneutraal en diervriendelijk opereren. Het beleid richt zich op het sluiten van nutriëntenkringlopen, het stimuleren van natuur inclusieve landbouwpraktijken, en het vergroten van de verbinding tussen stad en land. Daarnaast wordt er ingezet op een goede landbouwstructuur, waarbij grondgebondenheid en efficiënt gebruik van landbouwgrond centraal staan. Het beleid biedt ook ruimte voor verbreding van agrarische bedrijven en het vinden van nieuwe functies voor stoppende agrarische bedrijven. Hierbij wordt gestreefd naar een evenwichtige aanpak die rekening houdt met de behoeften van de landbouwsector en de leefbaarheid van het landelijk gebied.

Samenwerking tussen gemeenten wordt gestimuleerd om de problematiek van leegstand van agrarische bebouwing aan te pakken en ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen te bevorderen. Het plan omvat geen ontwikkelingen op het gebied van landbouwsector. Het is van provinciaal belang dat er natuur inclusieve ontwikkelingen worden nagestreefd. In het voorgenomen plan worden bomen toegevoegd. Hierdoor zal het plangebied een groenere uitstraling krijgen dan dat het momenteel heeft. Bovendien grenst het plangebied aan het park, waardoor het beperkt bijdraagt aan de biodiversiteit van het gebied en de natuurlijke omgeving versterkt. Gezonde en veilige leefomgeving

Het omgevingsbeleid van de provincie Utrecht streeft naar een gezonde, veilige, en inclusieve leefomgeving, met aandacht voor zowel fysieke als sociale aspecten. Dit omvat onder andere de kwaliteit van bebouwing, voorzieningen, groen, en water, alsmede sociale veiligheid en gezondheid. De focus ligt op gebiedsgerichte ontwikkelingen die de kwaliteiten van Utrecht behouden en versterken, met ruimte voor lokale behoeften. Samenwerking met gemeenten en andere partijen is essentieel, met aandacht voor zes hoofdprincipes zoals groenblauwe ruimte, veilig vervoer, klimaatbestendigheid, circulaire economie, inclusiviteit, en behoud van cultuur en erfgoed. De overgang naar een circulaire Pagina 14 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

economie wordt benadrukt als een belangrijke strategie om duurzaamheid te bevorderen en de afhankelijkheid van nieuwe grondstoffen te verminderen, met positieve effecten op werkgelegenheid en klimaatdoelen. Het plan omvat de realisatie van 80 woningen in een bestaand pand, het bestaande gebouwd past goed binnen de leefomgeving van het gebied. Hoewel het bestaande gebouw wordt verbouwd, zal dit de kwaliteit van de omgeving verhogen, omdat het voorzien wordt van groenvoorzieningen en faciliteiten zoals een fietsenstalling. Toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed Het provinciale cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht heeft als doel bij te dragen aan een aantrekkelijke leefomgeving en een sterke culturele infrastructuur, waarbij erfgoed wordt gewaardeerd en cultuurparticipatie wordt gestimuleerd. Dit beleid is gericht op verschillende aspecten van cultuurhistorie, monumentenzorg, en cultuur- en erfgoededucatie. Om de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur te beschermen en te benutten, wordt ingezet op het zichtbaar en beleefbaar maken van erfgoed bij ruimtelijke ontwikkelingen, met aandacht voor historische buitenplaatsen, militair erfgoed, agrarische landschappen, archeologische zones en historische infrastructuur.

Gemeenten worden in de Omgevingsverordening gevraagd rekening te houden met deze waarden, terwijl de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Utrecht (CHAT) informatie en inspiratie biedt voor omgevingsplannen. Het beleid richt zich ook op het behoud van gebouwde monumenten en archeologische vondsten, waarbij steun wordt verleend aan restauraties en aandacht wordt besteed aan duurzaamheid en openstelling voor publiek. Daarnaast wordt gewerkt aan een hoogwaardig aanbod van cultuur en erfgoed, met aandacht voor samenwerking tussen verschillende partijen en de versterking van culturele voorzieningen. Cultuurparticipatie wordt gestimuleerd door middel van cultuur- en erfgoededucatie, waarbij bibliotheken een belangrijke rol spelen als laagdrempelige maatschappelijke voorzieningen. Hoe invulling gegeven wordt aan het aspect cultuurhistorie en erfgoed is nader beschreven in de paragrafen 5.12 en 2.2.3. Klimaatbestendig en water robuust De provincie Utrecht heeft de taak om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen en wil daarvoor een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving creëren. Dit betekent dat er aandacht wordt besteed aan het versterken van het bodem- en watersysteem, zowel grond- als oppervlaktewater, om zo veerkrachtiger om te gaan met grote hoeveelheden neerslag en droogte.

Ook wordt er gewerkt aan het duurzaam gebruik van de ondergrond en het benutten van duurzame energiebronnen zoals aquathermie, bodemenergie en aardwarmte. Het bodem- en watersysteem in de provincie Utrecht is divers en van hoge kwaliteit, maar staat onder druk door toenemend gebruik. Daarom is het belangrijk om de fysieke en chemische kwaliteit van de bodem te verbeteren en historische grondwaterverontreinigingen aan te pakken. Ook wordt er gewerkt aan het verbeteren van de grondwaterkwaliteit en het uitbreiden van mogelijkheden voor drinkwaterwinning. Daarnaast wordt er ingezet op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het veilig en verantwoord halen van meer energie uit het bodem- en watersysteem. Dit gebeurt door samenwerking met verschillende partijen en het ontwikkelen van nieuwe technieken, zoals aquathermie en aardwarmte. Op het gebied van klimaatadaptatie wordt er samengewerkt aan een klimaatbestendige en waterveilige provincie. Er worden stresstesten uitgevoerd, risicodialogen gehouden en regionale adaptatie strategieën opgesteld om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit omvat onder andere Pagina 15 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

het beperken van de effecten van overstromingen en droogte, waarbij wordt ingezet op een overstroming robuuste ruimtelijke inrichting en het versterken van dijken langs de Neder-Rijn en Lek. Tevens wordt er gewerkt aan het voorkomen van watertekorten door voldoende wateraanvoer en het vasthouden van water in natte periodes. Het plan staat geen bebouwing en of activiteit toe met een verhoogde kans op bodem- en of waterverontreiniging. Bovendien zullen de nieuw te bouwen woningen niet worden verwarmd met gas. 3.2.2 Omgevingsverordening Provincie Utrecht De Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht vervangt bestaande verordeningen, zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De Omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de Interim Omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere aanvragers bij het uitvoeren van een activiteit. Planspecifiek Stedelijk gebied In de provincie Utrecht zijn twee gebieden te onderscheiden: het Landelijk gebied en het Stedelijk gebied. Binnen het Stedelijk gebied kunnen omgevingsplannen regels bevatten voor verstedelijking en woningbouw, onder voorwaarden zoals vastgesteld door de gedeputeerde staten.

Deze voorwaarden omvatten onder meer het passen binnen het programma Wonen en Werken, het voorkomen van extra bodemdaling, en de onderbouwing van deze voorwaarden in de motivering van het omgevingsplan. De voorgenomen ontwikkeling zal geen extra bodemdaling veroorzaken, aangezien het bestaande gebouw enkel wordt omgebouwd. Bovendien moet verstedelijking zoveel mogelijk binnen het stedelijk gebied plaatsvinden, wat in dit geval ook het geval is. Art. 4.19 Kabels of leidingen of andere werken aanleggen of wijzigen of verwijderen Voor het aanleggen van riolering is het essentieel om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Bij het aanvragen van deze vergunning dient gedetailleerd te worden beschreven welke leiding of kabel wordt aangelegd, Voor de geplande ontwikkeling zal gebruik worden gemaakt van de bestaande rioleringsleidingen. Wel zullen riolering technisch graafwerkzaamheden worden uitgevoerd. De Omgevingsverordening zal dan ook niet voor belemmering zorgen voor het plan. 3.2.3 Conclusie provinciaal beleid Het planvoornemen voldoet aan de gestelde eisen van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht.

Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie IJsselstein Op 16 november 2021 heeft de gemeente IJsselstein de Omgevingsvisie vastgesteld. Met de Omgevingsvisie zet de gemeente de koers uit op weg naar 2030 en verder. In de Omgevingsvisie wordt gezocht naar de samenhang tussen doelen van verschillende beleidsdocumenten. De basisinformatie van de Omgevingsvisie bestaat uit een evaluatie van het huidige beleid. IJsselstein ligt op de grens van twee regio’s. Aan de ene kant is IJsselstein onderdeel van de metropoolregio Utrecht. Samen met deze regio is de gemeente de afgelopen jaren hard gegroeid, hierdoor hebben veel forenzen zich in IJsselstein gevestigd. De infrastructuur en het openbaar vervoer Pagina 16 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

(OV) zijn daarom ook op deze regio en in het bijzonder op Utrecht gericht. Aan de andere kant is IJsselstein onderdeel van de Lopikerwaard en het groene hart. Deze regio straalt met het open landschap rust uit. Deze combinatie is een onderscheidende kwaliteit van de gemeente. Pas na de tweede wereldoorlog is IJsselstein grootschalig buiten de historische binnenstad en linten gegroeid. Sindsdien zijn nieuwe woonwijken rondom het centrum ontwikkeld. Bij nieuwe ontwikkelingen in het stedelijk gebied van IJsselstein draagt de Omgevingsvisie de volgende aandachtspunten aan: • Ruimte voor herontwikkeling binnenstedelijke locaties, onder andere gericht op sociale woningbouw. • Een flexibele stadsrand waar een mix van functies mogelijk wordt gemaakt, met meerwaarde voor mens en natuur. Met name gericht op recreatie, ecologie sport, evenementen en water, maar binnen bepaalde kaders ook beperkte ruimte voor woningbouw en energie. • Op termijn verkleuring woningbouw langs de IJssel. • Het onderzoek naar de uitbreidingslocatie in het zuiden (Kromme IJssel Park): duurzame wijk met behoud van landschappelijke waarden. • Nieuwe ontsluitingen Nieuwegein-Zuid en versnellen tramverbinding. • Aantrekkelijke, directe en comfortabele regionale fietsverbindingen naar alle windstreken die qua reistijd concurreren met de auto.

• Bij ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met klimaatadaptatie en (duurzame) energiebehoefte. Te denken valt aan het tegengaan van hittestress en het inrichten van buffers voor wateropvang. • Bij nieuwe (stedelijke) ontwikkelingen weegt de ecologische en klimaat adaptieve kwaliteit van het groen zwaar mee. Specifiek voor woningbouw wordt benoemd dat er momenteel een tekort aan woningen bestaat in IJsselstein. Hierdoor kunnen starters en jonge gezinnen geen woningen vinden en kunnen senioren hun gezinswoningen niet verlaten. Het streven is daarom om 2.500 nieuwe woningen te bouwen voor 2030. Zo kan er voor starters een geschikte woonruimte worden geboden en voor een evenwichtige bevolkingsopbouw worden gezorgd. Het voorzieningenniveau kan op peil blijven en de sociale kwaliteit wordt op lange termijn gewaarborgd. Planspecifiek Voorliggend plan voorziet in, het toevoegen van extra woningvoorraad, namelijk 80 eenheden, binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente IJsselstein. Het plan voorziet in de realisatie van kleine appartementen t.b.v. starters en/of senioren. Het plan sluit hiermee aan bij het doel van de gemeente om binnenstedelijk te verdichten. Daarnaast wordt er in het plan rekening gehouden met klimaatadaptatie en duurzaamheid, zie ook paragraaf 5.3. Geconcludeerd kan worden dat het plan in lijn is met de Omgevingsvisie.

3.3.2 Economische visie 2024 – 2030 Deze visie geeft richting aan het verder versterken van de economie van IJsselstein richting 2030, met een doorkijk naar doelen op de lange termijn (na 2030). In de visie wordt geconcludeerd dat het goed gaat met de met de economie van IJsselstein. De afgelopen 10 jaar is de werkgelegenheid met 15% gegroeid, sterker dan landelijk De werkloosheid is met 3,5% lager dan het landelijk gemiddelde Het inkomensniveau ligt hoger en het percentage lage inkomens lager dan landelijk en regionaal. Het aantal ondernemers groeit snel en zzp’ers hebben gemiddeld genomen een inkomen dat fors hoger ligt dan landelijk De IJsselsteinse economie is divers van samenstelling. Er is veel bedrijvigheid met productieen andere fysieke activiteiten die vooral op bedrijventerreinen zijn gevestigd. Omdat IJsselstein een brede, stevige economische basis heeft, zet de gemeente niet in op specifieke speerpuntsectoren. Wel maken we werk van de versterking van de vier welvaartsbronnen die de drijvende kracht van IJsselstein zijn:

Pagina 17 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

1. 2. 3. 4.

Het gewortelde familie- en mkb-bedrijf in maak- en productgerichte activiteiten Bedrijven en organisaties in de binnenstad Bedrijven van vooral dienstverlenende aard die in de groeikernfase of recenter zijn gekomen Werkenden die IJsselstein als woonplaats hebben.

De gemeente speelt daarbij in op kansen die de positie van IJsselstein biedt: met één been in de landelijke Lopikerwaard, met het andere in de agglomeratie Utrecht. Zo is en blijft IJsselstein een voorzieningencentrum voor de Lopikerwaard. Neemt zij een stevige plaats in als regionaal centrum voor de maaksector en versterken we -de binnenstad van- IJsselstein als toeristisch-recreatieve trekpleister in het regionaal netwerk van historische steden. Hiernaast richt IJsselstein zich als onderdeel van de sterke en gunstig gelegen agglomeratie Utrecht op het binden van het gevestigde en nieuw talent en ondernemerschap. Naast economische ontwikkeling staat ook de bijdrage vanuit economie aan brede welvaart centraal: alles wat het welzijn van inwoners in brede zin bepaalt. Hiervoor zetten we onze ambitie de komende jaren in op vier aandachtsgebieden, ingekleurd met enkele acties uit de uitvoeringsagenda: 1. Toekomstbestendige werklocaties 2. Talentenstad 3. Gastvrije ontmoetingsplek 4. Aantrekkelijke woonkern Planspecifiek De gemeentelijke visie beschrijft dat de leegstand in de gemeente ten aanzien van bedrijven zeer beperkt is. De leegstand voor bedrijven ligt onder de gewenste fricitieleegstand van 5%. De leegstand ten aanzien van winkels sluit aan op het landelijk gemiddelde. Hiervan neemt de leegstand wel toe.

Ten aanzien van kantoren wordt in de visie niet direct een uitspraak gedaan over de leegstand. Aangegeven wordt dat in 2024 een evaluatie plaats zal vinden. Voorliggend plan betreft een kantoorgebouw ter plaatse van een bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein is in de bestaande situatie een mix van bedrijven met een deel ook kantoren aanwezig. Het pand bevindt zich aan de westgrens van het terrein en betreft een pand expliciet gebouwd als kantoor. Het betreft geen bedrijfsruimte. Ten aanzien van bedrijven is ‘Het juiste bedrijf op de juiste plek’ een wezenlijk beleidsdoel. Dit beleidsdoel luidt: ‘Het juiste bedrijf op de juiste plek huisvesten We streven naar ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Dat betekent dat bedrijven bij voorkeur moeten worden gevestigd op een plek waarbij de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zoals de milieuruimte, zoveel mogelijk worden benut. Dit betekent dat verkleuring wordt tegengegaan en dat pas bij langdurige, structurele leegstand -de milieucategorie en functie van- het bestemmingsplan tegen het licht wordt gehouden. Ook moeten bedrijven met een verkeersaantrekkende werking en een hoog aantal vrachtwagenbewegingen op bedrijventerreinen zo dicht mogelijk aan de N210 worden gevestigd.’ Zoals aangegeven betreft voorliggend pand een kantoorpand en niet een bedrijfspand.

Het argument voor het behouden van een bedrijfspand nabij de 210 is voor dit pand derhalve niet van toepassing. Voorts is voor dit plan een advies opgevraagd over de het mogelijk toekomstig gebruik van het pand als kantoor, zie bijlage 7. De conclusie van dit advies luidt: De huidige staat van het kantoorgebouw is verouderd en voldoet niet aan deze functionaliteiten. Het gebouw dient derhalve gerenoveerd te worden om de kantoorruimte opnieuw voor de verhuur aan te bieden. Het inbouwpakket voldoet niet meer aan wensen van de huidige gebruiker. Het plafond is verouderd met oude verlichtingsarmaturen, er zijn veel dichte scheidingswanden, oude vloerbedekking, verouderde sanitaire groepen en een slecht verouderde luchtbehandelingsinstallatie. Het gebouw heeft Energielabel B. In verband met de wettelijke verplichting in 2030 om label A te hebben, dienen ook investeringen in het verduurzamen van het gebouw gedaan te worden. Gezien de marktomstandigheden in IJsselstein alsmede de ligging tegen de rand van de woonwijk Zenderpark lijkt het ons verstandig om het gebouw te herontwikkeling tot solitair woningen.’ Het wijzigen van het gebruik ligt op basis van dit advies voor de hand.

Pagina 18 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Tot slot wordt door het gewijzigd gebruik in het plan de gebruiksmogelijkheden van omliggende bedrijven niet ingeperkt, zie hiervoor ook de nadere toelichting in paragraaf 4.2. Het is dan ook te verantwoorden, mede vanwege bovenstaande constateringen, dat overgegaan wordt tot functiewijziging van de locatie. 3.3.3 Woonvisie gemeente IJsselstein 2019 – 2030 De gemeenteraad van IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld. Daarmee kan IJsselstein aan de slag met de grote vraag naar woningen in IJsselstein en regio. In de Woonvisie is neergelegd dat IJsselstein een behoefte heeft aan 2500 extra woningen tot 2030. Ook heeft de woonvisie aandacht voor de specifieke woonbehoefte van jongeren en ouderen en van mensen met zorgbehoefte. Wethouder Kees Geldof: “De woonbehoefte in IJsselstein is hoog en dat geldt trouwens voor de hele regio. Dat betekent dat we in IJsselstein flink moeten bijbouwen om niet alleen te zorgen voor passende woningen voor IJssel Steiners maar ook voor degene die in IJsselstein willen komen wonen. Met de Woonvisie heeft de gemeenteraad aangegeven dat er voldoende en geschikte woningen moeten komen in IJsselstein; voor verschillende doelgroepen en inkomens. Kinderen wonen nu verplicht langer thuis, omdat er gewoonweg geen aanbod voor is.

Jonge gezinnen zoeken een groter huis, terwijl onze ouders het huis niet uit kunnen, omdat er geen seniorenwoningen zijn. Kortom, als we meer woningen bouwen komt doorstroming op gang. Dit helpt mee om IJsselstein levendig en vitaal te houden.” Extra aandacht jongeren en ouderen De gemeenteraad heeft bij de vaststelling extra aandacht gevraagd voor het bouwen van woningen voor jongeren en ouderen. Dat vraagt om meer woningen van een passende omvang. Ook heeft de raad gesteld dat het percentage te bouwen sociale huurwoningen gemiddeld 30% moet zijn. Waar gaat er gebouwd worden? De Woonvisie, die tot 2030 loopt, zet een duidelijke nieuwe koers in met een hogere ambitie. De ambitie om 2.500 woningen te bouwen betekent ook dat we afhankelijk zijn van andere partijen, waaronder inwoners, stakeholder, provincie Utrecht en het Rijk. Dit aantal is te veel om alleen binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen. Dat betekent dat er ook gezocht wordt naar bouwlocaties buiten de zogenoemde rode contouren. Dat zijn de door de provincie vastgestelde afbakeningen waarbinnen woningbouw mogelijk is. Bestaande woningbouw Het gaat niet alleen om nieuwbouw. Ook in de bestaande woningvoorraad moet er het nodige gebeuren om IJsselstein toekomstbestendig, levendig en vitaal te houden.

Denk daarbij aan verduurzaming, langer thuis blijven wonen, opvang van bijzondere doelgroepen en het draagvlak daarvoor in de wijk. Toegankelijk en veilig maken van looproutes richting voorzieningen, ruimte geven aan woonzorginitiatieven, om er maar een paar te noemen. De gemeente gaat nu voortvarend aan de slag om de woonvisie uit te voeren. Planspecifiek Het plangebied omvat een voormalig kantoorpand. De ontwikkeling van 80 woningen binnen dit gebied past binnen de woonvisie, dat gericht is op het realiseren van meer woningen. De beoogde doelgroepen voor de appartementen zijn starters en evt. is een mix met senioren mogelijk. Omdat het een transformatie van een bestaand kantoorpand betreft is een volledige transformatie naar levensloopbestendige appartementen echter niet mogelijk. De 80 appartementen krijgen de volgende onderverdeling in kamers en oppervlakten: • 24x studio's 37-41m2 GO • 44x 2K app. 43-66m2 GO Pagina 19 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

•

12x 3K app. 58-66m2 GO

De studio’s zullen sociale huurwoningen worden. Het plan voorziet hiermee in 30% sociale huurwoningen (24 stuks) en 70% betaalbare koopwoningen (56 stuks). Op basis van bovenstaande toelichting kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van de Woonvisie. 3.3.4 Groenstructuurplan IJsselstein Het Groenstructuurplan IJsselstein, opgesteld in 2009, streeft naar het behoud en versterken van de verbinding tussen stad en landschap. Het huidige plangebied bestaat uit een kantoorpand en heeft momenteel geen groenvoorzieningen. Met de realisatie van de woningen zullen er bomen worden toegevoegd aan het gebied, waardoor het plangebied in de toekomst juist groener zal worden. Het plan wordt zorgvuldig ingepast en tast de ecologische waarden in de omgeving niet aan, aangezien deze momenteel niet aanwezig zijn op het plangebied. Het toevoegen van bomen en het creëren van groene parkeerplaatsen met behulp van graskeien zal de ecologische waarde juist versterken. Hiermee is het plan in overeenstemming met het Groenstructuurplan. 3.3.5 Welstandsnota De Welstandsnota 2013 is op 19 december 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Op grond van deze nota maakt het plangebied deel uit van ‘Woongebieden’ waarvoor in relatie tot het voorliggende plan de volgende criteria gelden: • Bij renovatie of (vervangende) nieuwbouw wordt aangesloten op de bestaande architectuur en de architectuur van naastgelegen panden. Bestaande gevelritmes, goothoogten en nokhoogten in hoofdzaak respecteren. • Gevelindeling en -opbouw evenwichtig en samenhangend. • Op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn en architectuur van het geheel. • Bij individuele woningbouw (veelal vrijstaand, tweekappers of korte rijen): behoud van het individuele karakter van de afzonderlijke panden of series van panden, zonder dat dit afsteekt tegen de omgeving. • Aanpassingen mogen, in overleg, ook op een eigentijdse wijze gebeuren en mits van een hoog niveau. • Toevoegingen zoals een schotelantenne, een airco-unit of andere (technische) installaties o.i.d. zijn toegestaan, mits passend bij de beeldkwaliteit van het bouwwerk. • Bij een toevoeging blijft het oorspronkelijke dakvlak goed herkenbaar; de randen van de bestaande dakvlakken blijven gehandhaafd. • Andere, niet oorspronkelijke materialen (zoals kunststof), zijn toegestaan voor kozijnen, ramen, betimmeringen met behoud van bestaande indeling.

• Dakkapellen dienen in principe aan te sluiten op de bestaande dakkapellen op soortgelijke woningen in de straatwand en van hetzelfde type. Het voorliggende plan omvat de realisatie van 80 woningen, die passen binnen het stedenbouwkundig beeld van de directe omgeving. Het gebouw is in overeenstemming met de uitstraling van de omliggende bebouwing en vormt ook een duidelijke stadsrand aan het park en de doorgaande provinciale weg. Zie voor nadere toelichting paragraaf 5.11. 3.3.6 Conclusie gemeentelijk beleid Het planvoornemen voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de gemeente IJsselstein

Pagina 20 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

4 Toetsing aan omgevingsplan Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Het tijdelijke deel van het omgevingsplan omvat de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen en de regels vanuit Rijk, die bij invoering van de Omgevingswet overgedragen zijn aan gemeenten, ook wel genaamd bruidsschat. Voor het plangebied geldt op dit moment het tijdelijk omgevingsplan 'Zenderpark', dat op 26-06-2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van IJsselstein. Volgens dit tijdelijke omgevingsplan heeft het plangebied de volgende bestemming: 'bedrijventerrein', Daarnaast is er een dubbelbestemming van toepassing, 'Waarde - Archeologie, welke verder is uitgewerkt in paragraaf 5.12 van het plan. Ook gelden er maatvoeringen van de maximum bouw en goothoogte.

Figuur 5: uitsnede vigerend omgevingsplan met plangebied in rood kader (bron: omgevingswet)

Strijdigheid plan in relatie tot omgevingsplan De geplande woningen zijn in strijd met de huidige bestemming van de gronden, aangezien deze momenteel bestemd zijn voor bedrijven, terwijl het beoogde plan voorziet in woningen. De ontwikkeling valt wel binnen het bouwvlak en er ontstaat geen strijdigheid wat betreft overige de maatvoeringen, aangezien de hoogte van het pand niet wordt aangepast. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een buitenplanse afwijking (BOPA) van het omgevingsplan noodzakelijk. Omdat voorliggend omgevingsplan een aangewezen omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) is dient tevens beoordeeld te worden of voldaan wordt aan normen als gevolg van omliggende bedrijven. Op de aangrenzende bedrijfsbestemmingen zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 toegestaan. Op basis van de VNG publicatie bedrijven en milieuzonering bedraagt de richtafstand voor bedrijven uit categorie 2, 10 meter in het geval van het omgevingstype ‘gemengd gebied’ en 30 meter in het geval van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. Deze richtafstanden zijn gebaseerd op de aan te houden afstanden ten aanzien van de milieuhinderaspecten geur, geluid, stof en gevaar. Vanwege de nabijheid van de provinciale weg, die voor een verhoging van het omgevingsgeluid zorgt, is in dit geval sprake van een ‘gemengd gebied’.

De afstand van de bedrijfsbestemming tot categorie 2 het plan bedraagt meer dan 10 meter, zodat ruimschoots aan de richtafstand wordt voldaan. Derhalve is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat Pagina 21 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

5 Uitvoerbaarheid Gezonde en goede fysieke leefomgeving Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 staat het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, samen met een goede omgevingskwaliteit, centraal Onderstaand is op grond van artikel 1.2 Omgevingswet per fysieke leefomgevingsaspect beschreven wat voor een wijziging er optreedt en dat daarmee een gezonde fysieke leefomgevingen een goede omgevingskwaliteit gegarandeerd is.

m.e.r.-beoordeling Sinds 1 januari 2024 maakt een toets aan de regels voor milieueffectrapportage (M.E.R.) deel uit van de beoordeling van de volledigheid van een aanvraag voor een Bopa onder de Omgevingswet. Doel van m.e.r. is het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten die (uiteindelijk) kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Planspecifiek Het voorgestelde plan betreft gelet op de aard, omvang en directe omgeving van de planlocatie en de jurisprudentie over dit onderwerp geen stedelijk ontwikkelingsproject (categorie J11 in bijlage V van het Omgevingsbesluit). Er zal hoofdzakelijk sprake zijn van een inpandige functiewijziging, het kantoorpand wordt niet vergroot of verplaatst. Ook is er sprake van een beperkt ruimtebeslag. Er hoeft geen projectm.e.r.-beoordelingsprocedure doorlopen te worden en er hoeft dus ook geen aanmeldingsnotitie te worden opgesteld of een project-m.e.r.-beoordelingsbesluit te worden genomen.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is een voorschrift dat gericht is op zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de Ladder vereist is. Artikel 8.0b van het Bkl bepaalt dat deze regel ook van toepassing is op een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Onderstaand de belangrijkste bepalingen van artikel 5.129g: 1. Toepassingsgebied: •

Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van diverse voorzieningen, zoals bedrijventerreinen, zeehaventerreinen, woningbouwlocaties, kantoren, detailhandelsvoorzieningen of andere stedelijke voorzieningen, mits deze ontwikkeling voldoende substantieel is.

2. Overwegingen in het Omgevingsplan: •

Bij de voorziening van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het omgevingsplan, dient rekening te worden gehouden met: a). De behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. b). In het geval van een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van bebouwd gebied: de mogelijkheden binnen dat stedelijk gebied of dat stedelijk groen om aan de behoefte te voldoen.

3. Uitsluitingen voor Stedelijk Gebied: •

Voor de toepassing van punt 2b, wordt niet beschouwd als stedelijk gebied een ontwikkeling waarvoor: a). Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit Pagina 22 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

vereist is op basis van het omgevingsplan. b). Nog geen toepassing is gegeven aan punt 2b. 4. Dienstenwet en Economische Behoefte: •

Als het omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst volgens de Dienstenwet, en de beoordeling van de behoefte gerelateerd is aan de economische behoefte, marktvraag of economische gevolgen van de vestiging, is het doel van de beoordeling alleen om vast te stellen of de vestiging in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Op basis van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is nader invulling gegeven over de inhoud en reikwijdte van de ladder duurzame verstedelijking. . Voor woningbouw geldt bijvoorbeeld een Ladderplicht vanaf 12 woningen, en de Laddertoets is alleen vereist wanneer de stedelijke ontwikkeling als 'nieuw' wordt beschouwd. Planspecifiek In dit planvoornemen is de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking relevant, gezien er 80 woningen worden gerealiseerd. De Raad van State heeft in de uitspraak van 25 maart 2015 (201407135/1/R1) aangegeven dat van een stedelijke ontwikkeling bij woningbouw sprake is vanaf 12 woningen of meer. In het voorgenomen plan wordt voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking, omdat de verstedelijking wordt opgelost binnen het bestaande stedelijk gebied. Daarom vormt de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering voor het beoogde plan.

Duurzaamheid en gezondheid De beoordeling van duurzaamheids- en gezondheidsaspecten is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze gebieden. Het beoordelingskader kan aanzienlijk variëren per gemeente. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan (Ook wel aangeduid als 'de bruidsschat’. Dit zijn vanuit het Rijk overgedragen regels bij invoering van de Omgevingswet aan gemeenten) is een artikel met betrekking tot energie gerelateerde maatregelen opgenomen (artikel 22.52). Bovendien kunnen gemeentelijke duurzaamheids- en/of gezondheidsbeleidslijnen worden geïntegreerd in het omgevingsplan in de vorm van omgevingswaarden.. Het is van belang na te gaan of hieraan toepassing is gegeven. Indien dit het geval is, moet het initiatief worden getoetst aan deze omgevingswaarden. In artikel 22.52a wordt verwezen naar het overgangsrecht met betrekking tot de rapportageinformatieplicht voor activiteiten gestart vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 22.52 verwijst verder naar Bijlage VII van de omgevingsregeling, die energiebesparende maatregelen bevat. Het naleven van deze maatregelen dient in overweging te worden genomen bij de beoordeling van duurzaamheidsaspecten. Bijlage VII omvat een diversiteit aan 16 onderdelen, elk met hun eigen specifieke energiebesparende maatregelen.

De onderdelen zijn als volgt opgesomd: metaalproductenindustrie en metaalrecyclingbedrijf, autoschadeherstelbedrijven, ziekenhuizen, datacentra, rubberindustrie en kunststofindustrie, voedingsmiddelenindustrie, agrarische sector, mobiliteit sector, sport en recreatie sector, papierindustrie en grafische industrie, minerale producten industrie, chemische producten industrie, autowasstraat en tankstation, houtindustrie, opslag- en transportbedrijf, en functioneel ondersteunende activiteiten en bruidsschat. De categorie "Functioneel ondersteunende activiteiten en bruidsschat" heeft op haar beurt subcategorieën, waaronder kantoren, onderwijsinstellingen, hotels en restaurants, en detailhandel. Planspecifiek Het beoogde plan omvat de realisatie van 80 woningen, wat niet onder de eerdergenoemde categorieën valt. Bovendien zal er gebruik worden gemaakt van een warmtepomp, waardoor de woningen niet langer Pagina 23 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

worden aangesloten op gas. Daarnaast zal er glas met hogere isolatiewaarden worden geïnstalleerd en zal er FSC-hout worden toegepast om de woningen duurzamer te maken dan voorheen als bedrijf. Vanuit het Bbl worden voorwaarden gesteld voor het toepassen van zonnepanelen bij grootschalige renovatie. In voorliggend plan is er echter geen sprake van grootschalige renovatie omdat niet meer dan 25% van de integrale gebouwschil wordt vervangen. Hiermee blijft het plan onder de Bbl eis en is een HE energie berekening niet nodig. Voor de verantwoording van het te wijzigen oppervlakten van de gevel zie bijlage 9.

Verkeersgeneratie, - afwikkeling en parkeren Onderdeel van de overwegingen bij het evenwichtig toedelen van functies is het aantonen dat de planontwikkeling inpasbaar is vanuit het oogpunt van bereikbaarheid, parkeerbehoefte en verkeersafwikkeling. Hierbij moet worden onderzocht of er een (extra) behoefte aan parkeerplaatsen is voor auto's, fietsen en/of scooters. Het is belangrijk dat er geen onaanvaardbaar effect ontstaat. Deze overwegingen gelden ook voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De omgevingsvisie van de gemeente moet een heldere visie op verkeer en vervoer op gemeentelijk niveau bevatten, en het voorgestelde initiatief moet hieraan worden getoetst. Mocht dit er (nog) niet zijn kan gebruik gemaakt worden van de bekende richtlijnen vanuit het CROW in dit evaluatieproces. Planspecifiek Om te bepalen of er op het terrein en de omgeving afdoende parkeerplaatsen aanwezig zijn is een parkeerbalans uitgevoerd, zie bijlage 1. De conclusie van het onderzoek is dat er een parkeerbehoefte is van 89 auto’s. Rekening houdend met dubbelgebruik tussen bewoners en bezoekers komt de maximale parkeervraag dan nog op slechts 79 parkeerplaatsen uit en is er met de realisatie van 80 parkeerplaatsen voldoende ruimte op eigen terrein om deze parkeervraag op te kunnen vangen.

Gezien het plan het omzetten van een kantoorgebouw naar woningen betreft, en daarmee de spreiding van het aantal verkeersbewegingen ook groter is, worden er geen knelpunten gezien ten aanzien van het afwikkelen van en naar de planlocatie.

Flora & Fauna Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 staat het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, samen met een goede omgevingskwaliteit, centraal. Dit omvat specifiek aandacht voor natuur (artikel 1.2, lid 2h) en landschappen (artikel 1.2, lid 2g). Artikel 2.31a van de wet schrijft de verplichte instructieregels Rijk natuurgebieden, flora en fauna voor met als doel het behoud of herstel van de staat van instandhouding van diersoorten, plantensoorten, biotopen en habitatten. Dit onder andere om te voldoen aan internationaalrechtelijke verplichtingen. In geval van mogelijke verstoring of uitroeiing van beschermde soorten, moet er onderzoek plaatsvinden naar hun aanwezigheid. Als deze soorten aanwezig zijn, moet worden aangetoond op welke manier verstoring wordt voorkomen of gecompenseerd. Daarnaast moeten instandhoudingsdoelstellingen en bescherming van landschappen zoals Natura 2000-gebieden, natuurnetwerk Nederland en nationale parken worden nagestreefd. Hierbij horen maatregelen die leiden tot een afname van stikstofdepositie en versterking van de natuurwaarden in Natura 2000-gebieden. Voor nieuwe initiatieven moet worden aangetoond dat er geen significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden ontstaan als gevolg van stikstofemissies en -deposities door het initiatief.

De AERIUS Calculator wordt gebruikt als instrument om stikstofberekeningen uit te voeren. Het streefpercentage voor het areaal van voor stikstof gevoelige habitatten in Natura 2000gebieden is in 2025: minstens 40%, in 2030: minstens 50%, en in 2035: minstens 74%. Planspecifiek Een ecologisch onderzoek om aan te tonen dat het plan geen nadelige effecten heeft op beschermde soorten is nodig wanneer bomen worden gekapt, bosschages worden verwijderd, sloten worden

Pagina 24 Onderbouwing omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

gedempt en/of bebouwing wordt gesloopt. Voorliggend plan houdt heel beperkte aanpassingen aan die effecten kunnen hebben voor beschermde soorten. Om dit sluitend te beoordelen is een ecologisch Quickscan uitgevoerd, zie bijlage 2. De conclusie van dit onderzoek luidt: ‘De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er dienen enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor gebouwbewonende vleermuizen (soortenbescherming).’ Om te beoordelen of er geen gebouw bewonende vleermuizen aangetast worden is vervolgens een nader onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 3. De conclusie van dit onderzoek luidt: ‘Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat rond het gebied gewone dwergvleermuizen vliegen en foerageren. Andere soorten vleermuizen, zoals de laatvlieger, zijn niet vastgesteld. De gewone dwergvleermuizen komen voor in lage dichtheid en buiten het invloedgebied. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren.

Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn niet aangetroffen in en direct rond het plangebied. Een mogelijke reden is dat het pand aan de Einsteinweg 12 te IJsselstein in een vrij open en nieuw landschap is gelegen waardoor de mogelijkheden voor vleermuizen zijn beperkt. Op grond van bovenstaande analyse worden negatieve effecten op vleermuizen uitgesloten. Op grond hiervan is voor de plannen voor Einsteinweg 12 te IJsselstein geen vergunning flora- en fauna activiteit vereist van de Omgevingswet.’ Gezien bovenstaand vormt het aspect soorten- en gebiedsbescherming geen belemmering voor voorliggend plan. Stikstofdepositie Voor het planvoornemen is op basis van bovenstaande een stikstofdepositieberekening uitgevoerd, zie bijlage 4. De conclusie van deze berekening luidt: De berekening is uitgevoerd op 5 juni 2024 met de actuele Aeriuscalculator (versie 2023.2). Het effect vanuit de gebruiksfase en de aanlegfases op Natura 2000-gebieden is 0,00 mol N/ha/j. Er kan worden geconcludeerd dat er wordt voldaan aan de norm. Op basis van bovenstaande conclusie vormt het aspect ‘Stikstofdepositie’ geen belemmering voor het planvoornemen.