Bijlage 1d: Bestemmingsplan Lage Dijk-Noord, bijlagenboek
Tekst van het document
bestemmingsplan
Bedrijventerrein Lage DijkNoord, IJsselstein Gemeente IJsselstein
Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.0353.LageDijkNoord-Va01
Datum:
2025-10-30
Contactpersoon Buro SRO:
R. van der Made | J. van de Zand | F. Zandstra
Kenmerk Buro SRO:
SR230063
Opdrachtgever:
HBC Planontwikkeling
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:
NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht
2
Bijlage(n) Toelichting
Inhoudsopgave bijlagen bij de toelichting bijlage bij toelichting 1 - stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan 20250807 bijlage bij toelichting 2 - aanmeldnotitie 20231122 bijlage bij toelichting 3 - verkennend bodemonderzoek 201105 bijlage bij toelichting 4 - nader bodemonderzoek en indicatief asbestonderzoek in grond 201107 bijlage bij toelichting 5 - actualisatie en nader bodemonderzoek 20230901 Bijlage bij toelichting 6 - aanvullend bodemonderzoek 20231120 bijlage bij toelichting 7 - luchtkwaliteitsonderzoek 20230811 bijlage bij toelichting 8 - quickscan Wet natuurbescherming 20230512 bijlage bij toelichting 9 - aanvullend ecologisch onderzoek 20241105 bijlage bij toelichting 10 - stikstofonderzoek 20250911 bijlage bij toelichting 11 - onderzoek externe veiligheid 20231026 bijlage bij toelichting 12 - archeologisch bureauonderzoek 20231115 bijlage bij toelichting 13 - evaluatierapport archeologisch proefsleuvenonderzoek 20250127 bijlage bij toelichting 14 - toelichting ontsluitingsvoorstel 20250303 bijlage bij toelichting 15 - nota van beantwoording vooroverleg 20231108 bijlage bij toelichting 16 - nota van beantwoording zienswijzen 20251030
bijlage bij toelichting 1 - stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan 20250807
Lage Dijk-Noord
|
Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan
IJsselstein
Project Lage Dijk-Noord, IJsselstein Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Projectnummer: SR230063
Initiatiefnemer HBC Planontwikkeling Lopikerplein 2a 2871 AN Schoonhoven
Opsteller Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
Datum 07 augustus 2025
2
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Doel
5
1.3
Plangebied
5
1.4
Leeswijzer
5
2.
Analyse
7
2.1
Ruimtelijke analyse
7
3.
Uitgangspunten
11
4.
Stedenbouwkundig plan
15
4.1
Ruimtelijke hoofdopzet
15
4.2
Groen en water
15
5.
Beeldkwaliteit
17
5.1
Criteria
17
3
Nieuwegein IJsselstein
4
1. Inleiding 1.1 Aanleiding
1.3 Plangebied
Aan de Lage Dijk-Noord 28 in IJsselstein is momenteel
De
een hengstenhouderij gevestigd. Het voornemen
bedrijventerrein Over Oudland in de gemeente
bestaat om deze locatie te herontwikkelen naar
IJsselstein. Aan de noordzijde grenst het plangebied
een bedrijventerrein. Daarmee sluit het aan bij het
aan een watergang met daarachter de Techniekweg.
omliggende bedrijvengebied en vormt de locatie een
Ten oosten grenst het aan de toegangsweg Lage Dijk-
logische afronding van het geheel.
Noord. Aan de zuidzijde ligt de N210. Een fietstunnel
locatie
ligt
in
de
zuidwesthoek
van
het
maakt de verbinding met Lage Dijk-Zuid en enkele De herontwikkeling van het plangebied past niet binnen
(agrarische) bedrijven. De westzijde van het plangebied
het vigerend bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied noord
grenst aan een watergang die in verbinding staat met
en zuid’. Hiervoor dient er een nieuw bestemmingsplan
de omliggende polder waar zich de Gerbrandytoren
opgesteld te worden. Om te komen tot een nieuw
bevindt.
bestemmingsplan dient eerst bepaald te worden hoe het plangebied stedenbouwkundig ingevuld wordt.
Het plangebied heeft een omvang van circa 19.660
Hiervoor is dit stedenbouwkundig plan (SP) opgesteld
m2.
in combinatie met een beeldkwaliteitplan (BKP).
1.4 Leeswijzer 1.2 Doel
Na dit hoofdstuk gaat hoofdstuk 2 in op de ruimtelijke
Dit SP en BKP is opgesteld om richting te geven aan
analyse. Hoofdstuk 3 beschrijft en verbeeldt de
de ruimtelijke en architectonische invulling van het
belangrijkste uitgangspunten die het vertrekpunt
plangebied, als basis te dienen voor het opstellen van
vormen voor het stedenbouwkundig plan. Hoofdstuk
het noodzakelijke bestemmingsplan en kan het als
4 beschrijft en toont het stedenbouwkundig plan
toetsingskader dienen.
gecombineerd met het beeldkwaliteitplan
5
Ligging plangebied
6
2. Analyse
IJsselstein
Lage Dij k
Hoge Bi ezen
2.1 Ruimtelijke analyse Vreeswijk
Landschap
Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van
De oriëntatie van het landschap volgt overwegend de
IJsselstein direct tegen de N210 in de oksel van het
kavelrichting van polder Over-Oudland. De richting van
bedrijventerrein Over Oudland. De Lage Dijk, waar
de bebouwing van het bedrijventerrein Over Oudland
het plangebied direct aan ligt, vormde de verbinding
is hierop gebaseerd. De gevels van de gebouwen
tussen de Lekdijk en het oude centrum van IJsselstein
volgen de richting van de polderpercelen en voor een
door de Over Oudlandsche polder. Eind jaren ‘60 werd
deel de provinciale weg N210. Langs deze weg staan
het bedrijventerrein Lagedijk als eerste ontwikkeld
de gebouwen met de gevel hierop geörientieerd. Door
buiten de kern van IJsselstein. Later in de jaren ‘80
deze oriëntatie heeft deze rand een hoogwaardige
werd het westelijk deel van het bedrijventterrein Over
uitstraling naar buiten toe en presenteren bedrijven
Oudland ontwikkeld. Vervolgens werd begin 2000 dit
zich nadrukkelijk aan deze rand.
ijk nd
ze
Bie
Historie
Br ed eS te e
k
Vianen
Le
g
Nieuwegein
1885 IJsselstein
Lage Dij k
Nieuwegein Zuid
ijk
nd
ze
Bie
bedrijventerrein verder oostwaarts ontwikkeld over Br ed eS te e
k
Le g
Nieuwegein
1985
de Lage Dijk. Het plangebied heeft hierbij altijd een
Het plangebied is gelegen aan de rand van de
bijzondere positie gehad. Het vormde een driehoekig
Energieweg/Techniekweg. Deze vormt een duidelijke
perceel in de verder vrij rationeel verkavelde polder. Dit
overgang
zowel in de oorspronkelijk Oud Overlandsche polder,
polderlandschap en het oude bebouwingslint van de
als door de jaren heen bij de ontwikkeling van het
Hogebiezendijk. In dit nog open stukje polder staat
bedrijventerrein.
een TV-zendmast, de Gerbrandytoren. Deze vormt
Vianen IJsselstein
met
het
overgebleven
stukje
open
Lage Dij k
voor heel IJsselstein en ver daarbuiten een duidelijk Bie ze
De boerderij in het plangebied stamt uit 1900. Uit oude
ijk nd
Ra dio
La
k
an
herkenningspunt.
topkaarten (1885) blijkt dat er op deze plek al eerder
Le
bebouwing heeft gestaan. 2022 ^ Analyse historische ontwikkeling plangebied Vianen 7
der Weg
Baronieweg
aties
N igde Veren
Hoge
bieze
ndijk
A2
8
aties
nigde N
r Vere Weg de
Rooilijn en oriëntatie
Water en groen
Kijkend naar de bredere opzet van het omliggende gebied
Rondom het plangebied liggen enkele watergangen.
is de oriëntatie op het open landschap en de N210 goed te
Langs de N210 ligt een watergang, die ter plaatse
zien. De rooilijnen van het bedrijventerrein aan de westzijde
van de westpunt van het plangebied afbuigt naar het
volgen nadrukkelijk de richting van het landschap.
noordoosten. Deze loopt door tot de Lage Dijk-Noord.
Voorgevels staan aan de Energieweg/Techniekweg
Met een duiker gaat deze onder de weg door en gaat
enigzins versprongen ten opzichte van elkaar en vormen
vervolgens over in een watergang die aan de oostzijde
zo de rand langs deze polder.
van de Lage Dijk-Noord ligt. Hier ligt een groen- en waterrijk gebiedje dat bestaat uit een cluster van bomen
Naast het open polderlandschap is ook de N210 leidend
rondom een brede watergang. Deze loopt verder
in de oriëntatie van de bebouwing hierop. Het plangebied
richting het oosten langs de noordzijde van de N210.
maakt nadrukkelijk onderdeel uit van de gebouwde rand langs de N210. Op een aantal plekken is hier ruimtelijk
Het groencluster, aan de oostzijde van het plangebied,
nadrukkelijk op ingespeeld. Dit onder andere nabij de
bestaat uit watervaste soorten als wilg. Direct ten
rotonde van het Nelson Mandelaplein en de hoek van de
oosten, aan de rand van het plangebied, staat een
N210 en de Hogebiezendijk.
walnotenboom. Ten noorden van de planlocatie staat een reeks populieren, 6 stuks in totaal.
Voor de locatie biedt dit een mooie kans om extra accenten aan te brengen als entree of kop aan de N210 en het
Direct ten zuiden van de Techniekweg ligt een brede
bedrijventerrein Oud Overland en meer ondergeschikt aan
watergang. Deze komt van de watergang gelegen langs
de Lage Dijk-Noord. De omliggende watergangen bieden
de Energieweg en stopt ter plaatse van de Lage Dijk-
hiervoor ook een interessante aanwezige kwaliteit. Zo kan
Noord. Tussen beide watergangen is een groenstrook
maximaal ingespeeld worden op deze bijzonder locatie.
gelegen van ca. 10 meter breed.
^ Foto’s bestaande situatie en omgeving < Analysekaart landschap, rooilijn en oriëntatie 9
10
3. Uitgangspunten Aan de noordzijde staat een enkele boom langs deze
Ontsluiting
Op basis van voorgaande analyse en het locatiebezoek
watergang. Verder in het plangebied zelf komt geen
De ontsluiting van het plangebied, de Lage Dijk-Noord,
zijn de belangrijkste uitgangspunten geformuleerd. Dit
bijzonder groen voor, op een enkele boom na.
bestaat uit een smalle, voor auto’s, doodlopende
zowel ruimtelijk, functioneel als milieu-planologisch.
toegangsweg van circa 3 meter breed. Deze weg loopt
Deze uitgangspunten vormen de basis voor het
Kabels en leidingen
als fietspad onder de N210 door. Tot aan de Lage Dijk-
stedenbouwkundig plan:
Voor deze analyse is een KLIC-melding uitgevoerd.
Zuid en Lagedijk-West loopt dit fietspad door en sluit
Hieruit volgt dat nabij het plangebied een DPO leiding
hier op aan.
Ruimtelijk ▪ De ontwikkeling van het plangebied gaat uit van
(Defensie Pijpleiding Organisatie) ligt. Deze bevindt zich ten noorden en westen van het plangebied en heeft
Naar het noorden toe loopt de Lage Dijk-Noord door
bedrijven met een milieucategorie va maximaal
een leiding - brandstof bestemming in het vigerende
naar het oosten en heeft daar een breedte van circa
3.2 die aansluit bij de omgeving;
bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied noord en zuid’.
7 meter. Vanaf dit punt heeft de Lage Dijk-Noord aan
Binnen deze bestemming, met een breedte van ca. 10
beide zijde van de rijbaan een fietsindicatiestrook.
stedenbouwkundig en landschappelijk goed
meter, mogen geen gebouwen of bouwwerken, geen
Vanaf de T-splitsing gaat de weg over naar het westen
aansluit bij het karakter van het gebied en
gebouwen zijnde, worden opgericht. Hier moet dus
in de Techniekweg. Aan de zuidzijde van deze weg
omgeving;
nadrukkelijk rekening mee worden gehouden.
ligt ter plaatse een aantal langsparkeerplaatsen voor vrachtwagens.
in
de
omgeving
passend
plan
dat
▪ De openheid van het aanliggende landschap en structuur van het bestaande bedrijventerrein dient als basis voor de ruimtelijke hoofdstructuur;
Verder komen er geen noemenswaardige kabels en leidingen voor in het plangebied.
▪ Een
Op een hoger schaalniveau maakt de Lage Dijk-Noord de verbinding met de Baronieweg en de N210. De
▪ Ruimtelijk rekening houden met eventueel te hanteren milieu-afstanden;
regionale ontsluiting in het omliggende gebied bestaat
▪ Het karakter van de bebouwing dient in te spelen
uit de N210 en de A2. Richting het noorden maakt deze
op de ligging van het plangebied aan de N210 en
de verbinding met de A2 en richting het zuidoosten
het open polderlandschap;
richting Schoonhoven. < Analysekaart
11
12
▪ De bouwhoogte dient te passen bij het bestaande
Programmma
Openbare ruimte optimale
▪ Inrichting van de openbare ruimte conform
om een bijzonder accent (max. 14 meter)
ontwikkeling van één grote of maximaal 10
de richtlijnen van het Handboek Inrichting
op de kop aan de westzijde en een kleiner
kleinere bedrijfskavel(s);
Openbare Ruimte van de gemeente IJsselstein;
bedrijventerrein (±10 meter) enerzijds en vraagt
(architectonisch) accent aan de oostzijde (Lage Dijk-Noord);
▪ Afhankelijk
van
de
vraag
een
▪ Het programma dient aan te sluiten bij de visie van de gemeente IJsselstein.
te voorzien in voldoende gelaagdheid;
▪ Het huidige profiel en karakter van de Lage Dijk-Noord dient ter plaatse zoveel als mogelijk gerespecteerd te worden; ▪ De open(bare) ruimte dient aantrekkelijk en duurzaam te zijn ingericht; ▪ Parkeren dient te voldoen aan de gemeentelijke norm; ▪ Parkeren wordt landschappelijk ingepast en uit het zicht van de N210 en Lage Dijk-Noord;
▪ Het Verkeer en parkeren ▪ De auto-hoofdontsluiting vindt plaats vanaf de
plaatse
dient
de
Lage
Dijk-Noord
(gedeeltelijk) geschikt gemaakt te worden als
▪ Voor
de
parkeernormen
dient
het
Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006 te worden
▪ Extra water (watercompensatie) aansluiten op
Rest bebouwde kom;
mogelijk handhaven en inpassen binnen een robuuste groenstructuur.
dient
voldoende
dient
voldoende
oppervlaktewater
te
worden gerealiseerd conform de eisen van het waterschap;
ontsluiting voor bedrijfskavels;
aangehouden of diens opvolger. Uitgaande van
▪ Bestaande opgaande beplanting zoveel als
werkgebied
het waterschap; ▪ Er
Lage Dijk-Noord; ▪ Ter
nieuwe
drooglegging te krijgen conform de eisen van
▪ Buitenopslag is niet toegestaan;
het bestaande watersysteem;
▪ Nieuwe beplanting dient gebiedseigen te zijn en
▪ Parkeren op eigen terrein zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken en landschappelijk ingepast.
Duurzaamheid ▪ Toepassen van PV-panelen bij voorkeur in combinatie met een groen dak; ▪ Voorkeursvolgorde
hemelwater:
vasthouden
(op eigen terrein), bergen (in watersysteem) en afvoeren (via riool); ▪ Variatie nieuwe gebiedseigen beplanting voor vergroten biodiversiteit; ▪ Inrichting van de openbare ruimte conform de Integrale Visie Openbare Ruimte of diens vervanger van de gemeente IJsselstein.
< Uitgangspuntenkaart
13
an
sla
nne
hO
g rlin me Ka
ch e T
N210
Lage D
ijk-Zuid
rd
N210
Lage Dijk-Noo
c Te
rd
n
g e w k e i hn
Lage Dijk-Noo
Lage Dijk -Zuid
14
g we k ie
4. Stedenbouwkundig plan Op basis van de analyse en de uitgangspunten is het
N210. Aan de andere zijde, op de hoek van de Lage
4.2 Groen en water
stedenbouwkundig plan opgesteld. Binnen de ruimtelijke
Dijk-Noord wordt een kleiner accent voorgesteld.
Groen en water maken nadrukkelijk onderdeel uit van
hoofdopzet zijn diverse verkavelingsmodellen mogelijk
de stedenbouwkundige opzet. Aan drie zijden van de
variërend in kavelomvang. Dit biedt flexibiliteit waarmee
Aan de noordzijde van de kavel is de ontsluiting
kavel ligt water. Aan de noordzijde ligt een bestaande
ingespeeld kan worden op de vraag vanuit de markt.
voorzien die via de Lage Dijk-Noord rechtstreeks op
watergang die gehandhaafd blijft. Aan de zuidzijde
de Techniekweg wordt ontsloten. Daarmee wordt de
wordt de bestaande greppel opgewaardeerd tot
4.1 Ruimtelijke hoofdopzet
‘bundel’ van infra, zowel boven- als ondergronds, bij
watergang. Het bestaande profiel ten oosten van het
De ruimtelijke hoofdopzet gaat uit van het continueren
elkaar gelegd. Daarmee heeft de bestaande DPO-
plangebied wordt daarmee doorgezet en voorziet in de
van
inclusief
leiding nauwelijks invloed op de ontwikkelingspotentie
watercompensatie.
samenhangende representatieve gevels, langs de
van het plangebied. De bedrijfsstraat aan de noordzijde
De ‘kop’ van de kavel wordt op een bijzondere ruimtelijke
N210 aan de zuidzijde en de Techniekweg aan de
biedt voor zowel vrachtverkeer als autoverkeer toegang
en waterrijke wijze ingepast. Een natuurvriendelijk
westzijde. Zo krijgt het bestaande bedrijventerrein
tot de bedrijfskavel(s). De Lage Dijk-Noord wordt met
oever aan de zijde van de bedrijven versterkt dit beeld.
Oud Overland een logische afronding op deze hoek.
deze opzet ontzien van zwaar vrachtverkeer en kan zo
Aan de zijde van de N210 wordt het profiel met water
een aantrekkelijke route zijn voor langzaamverkeer.
de
bestaande
voorgevelrooilijnen,
doorgetrokken, zodat dit in beeld aansluit bij het
Aan de zijde van de N210 en de Lage Dijk-Noord maakt groen de overgang naar de bedrijfskavel(s).
oostelijk gelegen bedrijventerrein. Het is nadrukkelijk
De hoofdopzet laat een flexibele indeling toe. Zo
Deze groene inrichting sluit aan bij het karakter van de
gewenst om het bestaande geluidscherm aan de
kan één kavel worden gerealiseerd, maar is het ook
omgeving en het profiel langs de N210.
noordzijde van de N210 te laten vervallen.
mogelijk om een aantal (maximaal 10) kleinere kavels te realiseren.
Op de hoek aan de zuidwestzijde vormt het hier voorgestelde water samen met een bijzonder gebouw het accent aan deze zijde van het plan. Dit draagt bij aan de leesbaarheid van het bedrijventerrein aan de < Stedenbouwkundig plan - voorbeeldverkaveling
15
Doorzetten van bestaande gevelrooilijn aan de N210
Subtiel accent op de hoek van de N210 en Lage Dijk-Noord
16 Profiel ter hoogte van de Techniekweg en nieuwe ontsluitingsweg 16
Bijzonder accent op de ‘kop’ aan het water georiënteerd op de N210
Representatieve voorgevel gericht op de openbare ruimte
Profiel ter hoogte van N210 - Weg der Verenigde Naties
5. Beeldkwaliteit De bedrijfskavel(s) zijn gericht op de N210 en daarmee
in lijn met de bestaande bebouwing langs de
goed zichtbaar vanaf deze weg. Daarbij worden op basis
Techniekweg;
van het stedenbouwkundig plan beeldkwaliteitseisen eisen gesteld. Naast deze zichtbaarheid spelen ook andere zaken een rol ten aanzien van de beeldkwaliteit. Daarmee moet worden gedacht aan
▪ De bouwmassa bestaat uit een samengesteld volume of twee onderscheidende volumes
▪ Minimaal 50% van de voorgevelrooilijn dient
(kantoor- en bedrijfsgedeelte); ▪ Binnen
bebouwd te zijn; ▪ De afstand tot de zijdelingse en achtererfgrens
de
hoofdmassa
zijn
beperkte
bebouwingsaccenten (bv. entree’s) toegestaan; ▪ Het bebouwingspercentage van het bouwperceel
bedraagt minimaal 3 meter;
verplichte rooilijnen, representatieve zijde, samenhang
▪ De oriëntatie van de representatieve zijdes
in vormgeving en architectuur, bouwhoogte, accenten,
en gebouwen is gericht op de aanliggende
inrichting kavel, reclame uitingen, etc.
openbare ruimte;
is maximaal 70%; ▪ Bijgebouwen worden bij voorkeur geïntegreerd in het hoofdvolume.
▪ De voorzijde van het gebouw dient een Hierna wordt ingegaan op deze beeldkwaliteit aan de
representatieve,
bij
voorkeur,
deels
hand van criteria die ingaan op onder andere positie
groene gevel te zijn. Dit geldt tevens voor
en oriëntatie, bouwmassa, vormgeving, kleur- en
bedrijfsverzamelgebouwen.
vormgeving en architectuur; ▪ De
Bouwmassa ▪ De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan
5.1 Criteria
12 meter. Voor accenten geldt een maximale
Positie en oriëntatie
bouwhoogte van 14 meter;
▪ Gebouwen dienen met hun representatieve gevels in de voorgevelrooilijn geplaatst te worden. Deze ligt langs de N210 op circa 11
▪ Bij meerdere bedrijven langs de N210 dient er nadrukkelijk sprake te zijn van samenhang in
materiaalgebruik, duurzaamheid en inrichting eigen terrein.
Vormgeving
(tweezijdige oriëntatie en representatief);
naastegelegen bedrijfsbebouwing. Op de ‘kop’
representatief);
(tweezijdige
een
rustige
tijdloze
architectuur; ▪ De gevels hebben een overwegend horizontale
oriëntatie
▪ Kantooreenheden, entrees, erkers en dergelijke zijn bij voorkeur in het hoofdvolume opgenomen
▪ Subtiel accent aan de zijde van de N210|Lage Dijk-Noord
heeft
geleding;
▪ Bijzonder accent op de ‘kop’ van de kavel
meter uit de eigendomsgrens in lijn met de
bebouwing
en
en
vormen
architectonisch
transparante
accenten in de gevels; ▪ Door middel van verschoven gebouwdelen,
17
Parkeren op eigen terrein. Laden en lossen aan de achterzijde en landschappelijk ingepast. Opslag bij voorkeur inpandig oplossen.
Duurzame materialen: bijvoorbeeld houten gevels gecombineerd met groen 18
Bedrijfsnaam en logo integraal onderdeel van de architectuur
uitsneden, overstekken en ’gaten’ in de gevel
Kleur- en materiaalgebruik
Inrichting eigen terrein
krijgen de volumes hun bijzondere karakteristiek;
▪ De voorkeur gaat uit naar bedrijfsgebouwen van
▪ Luifels zijn slechts toegestaan bij de laad- en
duurzame materialen. In een donkere of gedekte
gecombineerd met hagen als onderdeel van een
kleurstellling;
totaal inrichtingsplan;
losruimtes, aan de zij- en/of achterkant van de bebouwing. Deze luifels zijn integraal onderdeel van het architectonische ontwerp; ▪ Installaties
▪ Één hoofdmateriaal aangevuld met een ander materiaal of kleurstelling voor accenten;
▪ Groene
erfafscheidingen
of
hekwerken
▪ Het parkeren (personeel en bezoekers) en laden en lossen vindt plaats op eigen terrein;
enz.)
▪ Het kleurgebruik dient afgestemd te zijn op de
▪ Buitenopslag is alleen toegestaan buiten het zicht
dienen architectonisch opgelost te worden
omgeving: natuurlijke kleuren als de lucht, de
vanaf de openbare weg en landschappelijk ingepast.
binnen het bouwvolume en niet zichtbaar vanuit
aarde, het groen en het water;
Buitenopslag voor de voorgevel is niet toegestaan;
(luchtzuiveringsinstallaties,
▪ Het gebruik van spiegelend of gekleurd glas is
de openbare ruimte; ▪ Platte daken dienen maximaal voorzien te worden van PV-panelen (evt. gecombineerd met groen dak);
niet toegestaan. ▪ Indien er sprake is van meerdere bedrijven dient het materiaal- en kleurgebruik op elkaar
▪ Reclame, anders dan logo en naamsvermelding
afgestemd te worden.
▪ Bedrijfsnaam
en
logo
dienen
Duurzaamheid ▪ Toepassen van duurzame materialen. Bijvoorbeeld
geldt één vermelding per bedrijfsunit; integraal
onderdeel uit te maken van de architectuur van het gebouw en bescheiden van omvang.
aantrekkelijke groene werkomgeving in aansluiting op de aanliggende watergang; ▪ Aan de zijde van de Lage Dijk-Noord maakt een groene inrichting de overgang naar deze weg; ▪ Per kavel is er maximaal 1 reclamezuil toegestaan,
d.m.v. losse letters op de voor- en achtergevel, is niet toegestaan. Voor bedrijfsverzamelgebouwen
▪ Het voorterrein, zijde N210, moet bijdragen aan een
hout gecombineerd met deels groene gevels; ▪ Nestgelegenheden voor dieren opnemen in het gebouw;
aan voor- of achterzijde, van maximaal 2,0 meter hoog; ▪ Materiaalkeuzen sluiten aan bij het beeld van het openbaar gebied; ▪ Parkeerplaatsen vormgeven in half- of open
Voor bedrijfsverzamelgebouwen geldt één en
▪ Groene daken gecombineerd met zonnepanelen;
dezelfde uitstraling.
▪ Maximale groene invulling randen van bedrijfskavel
▪ Alle hekwerken zijn trasparant en dienen uitgevoerd
ten behoeve van biodiversiteit en klimaatadaptatie;
te zijn in een zwarte kleurstelling. De hoogte is
▪ Toepassen van laadpalen.
verharding;
maximaal 2 meter.
19
Stedenbouw |
Ruimtelijke ordening
|
Ontwikkelingsmanagement
bijlage bij toelichting 2 - aanmeldnotitie 20231122
Buro SRO B.V. ’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Telefoon: 030-2679198 BTW nummer: NL8187.16.071.B01 KvK nummer: 30232281 iBAN:NL44RABO0142154024
Aanmeldnotitie bestemmingsplan Bedrijventerrein Lage Dijk-Noord IJsselstein opdrachtgever:
HBC Planontwikkeling
datum:
22 november 2023
betreft:
Bedrijvenpark Lage Dijk-Noord IJsselstein
Aanleiding In juli 2017 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r) in werking getreden. In het gewijzigde Besluit m.e.r. staat de procedure voor de vormvrije m.e.r.beoordeling. Voor een aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, zal door de initiatiefnemer een aanmeldnotitie opgesteld moeten worden. Na het indienen van de aanmeldnotitie dient het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.beoordelingsbeslissing te nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden. Vervolgens moet de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is vereist als een besluit wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en de besluiten (kolom 4) die daaraan zijn gekoppeld, in gevallen waarin de omvang van activiteiten onder de drempelwaarden (kolom 2 van de Dlijst) liggen. De initiatiefnemer is voornemens om de gronden bij de hengstenhouderij aan de Lage DijkNoord 28-28a te IJsselstein, tussen de N210 en de Techniekweg, te herontwikkelen naar een bedrijventerrein. Daarmee sluit het aan bij het aanliggende bedrijventerrein ‘Over Oudland’ en vormt de locatie een afronding van het geheel. De planlocatie heeft een oppervlakte van ca. 2 ha.
Het project betreft een activiteit als bedoeld in onderdeel D11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. De drempelwaarde van kolom 2, die gelijk is aan een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied van 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer, wordt niet overschreden. Dit betreft daarnaast ook een activiteit als bedoeld in onderdeel D11.3 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein. De drempelwaarde van kolom 2, die gelijk is aan een oppervlakte van 75 hectare of meer, wordt eveneens niet overschreden. In de voorliggende aanmeldnotitie komen de volgende aspecten, zoals opgenomen in bijlage III bij de mer-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU van het Europees Parlement en de Raad van 13 december 2011 betreffende de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten (PbEU 2012, L 26)) terug, welke afzonderlijk van elkaar worden behandeld. 1. kenmerken van de projecten; 2. plaats van de projecten; 3. kenmerken van de potentiële effecten.
1K E N M E R K E N VA N H E T P R O J E C T 1.1 OMVANG VAN HET PROJECT Het project betreft het realiseren van een bedrijventerrein tussen de N210 en de Techniekweg te IJsselstein. In totaal omvat de ontwikkeling een totale oppervlakte van ca. 1,9 ha (inclusief infrastructuur, water, groen, etc.). De locatie is kadastraal bekend onder gemeente IJsselstein, sectie H, meerdere percelen met een oppervlakte van ca. 2 ha. Het beoogde bedrijvenpark bestaat uit drie deelgebieden met kavels voor bedrijven. De ruimtelijke hoofdopzet gaat uit van het continueren van de bestaande voorgevelrooilijnen langs de N210 aan de zuidzijde en de Techniekweg aan de westzijde. Zo krijgt het bestaande bedrijventerrein Over Oudland een logische afronding op deze hoek. Aan de zijde van de N210 wordt het profiel met water doorgetrokken, zodat dit in beeld aansluit bij de oostelijk gelegen bedrijventerrein. Na vaststelling van het bestemmingsplan en verlening van de omgevingsvergunning zal worden gestart met de sloop van de bestaande bebouwing, het bouwrijp maken en de realisatie van de nieuwbouw.
1.2 CUMULATIE MET ANDERE PROJECTEN Het project is in principe een opzichzelfstaande ontwikkeling, echter ligt het plangebied op 450 m afstand van het plangebied van het bestemmingsplan ‘Bedrijvenpark De Kroon, IJsselstein’. Deze agrarische gronden hebben een oppervlakte van ca. 20 ha. en wordt getransformeerd tot bedrijventerrein. De effecten die beide plannen met zich meebrengen dienen beschouwd te worden. Zo worden de gezamenlijke effecten in beeld gebracht om te beoordelen of er een cumulatie van negatieve effecten kan optreden. In totaal wordt ca. 22 ha. aan bedrijventerrein gerealiseerd. De bouwplannen van beide projecten dienen nog uitgewerkt te worden. Het is mogelijk dat de werkzaamheden gelijktijdig worden uitgevoerd. Tijdens de aanlegfase kan er sprake zijn van cumulatie. Onderstaand worden de aspecten uitgelicht waarbij cumulatie tot een mogelijk negatief effect zou kunnen leiden. Verkeer De ontwikkeling van Lage Dijk-Noord leidt tot een toename van activiteiten en daarmee ook tot een toename van vervoersbewegingen. Er is een toename te verwachten van het gebruik van de auto, het openbaar vervoer en de fiets. Voor De Kroon is een mobiliteitsonderzoek uitgevoerd om de effecten op de N210 te bepalen door alle nieuwe ontwikkelingen.
Met de ombouw van de Baroniewegrotonde tot verkeerslichtgeregeld kruispunt als maatregel ontstaat er een situatie waarin de doorstroming op de N210 aanzienlijk verbeterd. De ontwikkeling van Lage Dijk-Noord leidt in vergelijking met de ontwikkeling van De Kroon tot een kleine toevoeging van vervoersbewegingen op de N210. Door de maatregel die getroffen wordt ten behoeve van De Kroon is de verwachting dat er geen nieuwe knelpunten ontstaan in het kader van verkeer. Daarnaast wordt met de ontwikkeling van pagina 2 van 13
Lage Dijk-Noord rekening gehouden met een belangrijke fietsroute, waarbij de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft. Hiermee wordt extra aandacht besteed aan langzaam verkeer in en rondom het plangebied van Lage Dijk-Noord. Gezien het voorgaande is het niet te verwachten dat de onderhavige ontwikkeling samen met de ontwikkeling van De Kroon leidt tot negatieve cumulatieve verkeerseffecten. Geluid De ontwikkelingen van Lage Dijk-Noord en Bedrijvenpark De Kroon leiden tot meer verkeer en daarmee ook tot meer geluid ten opzichte van de huidige situatie. De geluidbelasting van De Kroon op omliggende woningen is onderzocht en hieruit blijkt dat deze ontwikkelingen niet leidt tot negatieve geluideffecten. Deze woningen liggen op meer dan 600 m afstand van het plangebied van Lage Dijk-Noord. Daarnaast is voor wat betreft de bedrijven die mogelijk worden gemaakt, voor beide ontwikkelingen, rekening gehouden met de afstand tot gevoelige bestemmingen (woningen) in de omgeving. Er wordt aan de relevante richtafstanden voldaan. Er wordt niet verwacht dat de verkeerstoename en de toename van bedrijvigheid van onderhavig plan samen met de ontwikkeling van De Kroon zal leiden tot negatieve cumulatieve geluideffecten.
Luchtkwaliteit De ontwikkelingen van De Kroon en Lage Dijk-Noord zorgen voor een toename van verkeer en daarmee samenhangend mogelijk ook voor een toename van luchtverontreiniging. Volgens de gegevens van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) blijkt dat dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de (snel)wegen en verder het gebied in ruim onder de wettelijke grenswaarden liggen. Voor beide ontwikkelingen is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat, voor zowel De Kroon als de Lage Dijk-Noord, de grenswaarden niet worden overschreden. Er wordt in beide gevallen ruim voldaan aan de grenswaarden. De effecten van het extra verkeer en van de bedrijfsemissies van de totale ontwikkeling zullen niet tot een dusdanige stijging leiden dat de concentraties van luchtverontreinigende stoffen toeneemt tot boven de grenswaarden. Er zijn geen negatieve cumulatieve effecten te verwachten voor het aspect luchtkwaliteit. Ecologie Lage Dijk-Noord ligt op ca. 4,7 km van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Lek'. Voor Bedrijvenpark De Kroon en Lage Dijk-Noord zijn stikstofberekeningen uitgevoerd.
Voor De Kroon is een verschilberekening uitgevoerd waaruit blijkt dat tussen de vermeden emissies en de emissies in de aanleg- en gebruiksfase de NOx depositie op alle kwetsbare habitats en leefgebieden ten gevolge van het plan in de aanleg- en gebruiksfase niet groter is dan bij het huidige agrarische gebruik. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000gebieden door stikstof kunnen voor deze ontwikkeling worden uitgesloten. Voor Lage Dijk-Noord is ook een stikstofberekening uitgevoerd. Hieruit blijkt dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase niet leidt tot een stikstofdepositietoename groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura 2000-gebieden. Ook hier pagina 3 van 13
kunnen negatieve effecten door stikstof worden uitgesloten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve cumulatieve effecten zijn op Natura 2000-gebieden. De herontwikkeling van Lage Dijk-Noord gaat gepaard met sloopwerkzaamheden. Uit de quickscan Wet natuurbescherming volgt dat de locatie een essentiële betekenis kan hebben voor beschermde soorten, namelijk grootoorvleermuis, huismus en kerkuil. Aanvullend onderzoek wordt voor de vaststelling van het plan uitgevoerd om te bepalen of de te slopen bebouwing en de te saneren groenstructuren een relevante functie hebben voor deze soorten. Daarnaast is de planlocatie mogelijk geschikt leefgebied voor soorten welke niet beschermd zijn en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Derhalve dient te allen tijde voldaan te worden aan de algemene zorgplicht. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen. Er kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve cumulatieve natuureffecten optreden. Conclusie Voor de overige thema’s is er geen cumulatie van milieueffecten te verwachten omdat voor deze aspecten de effecten met name lokaal optreden en geen plangebied overschrijdend effect hebben. Er kan gezien het voorgaande geconcludeerd worden dat er geen negatieve cumulatieve effecten optreden door het voorliggende plan.
1.3 GEBRUIK VAN NATUURLIJKE HULPBRONNEN Bij de sloop van de bestaande bebouwing, het bouwrijp maken van het terrein en de realisatie van bedrijfsgebouwen zal gebruik worden gemaakt van niet-vernieuwbare hulpbronnen. Hierbij gaat om het niet-vernieuwbare hulpbronnen die gebruikt worden, zoals fossiele brandstoffen, grondstoffen en gecertificeerde materialen. In de gebruiksfase van het project wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van vernieuwbare hulpbronnen, zoals zonne-energie. De hoeveelheid restproducten en gasverbruik wordt daarmee beperkt. Resumerend kan gesteld worden dat het gebruik van natuurlijke hulpbronnen zich met name concentreert in de aanlegfase. De milieugevolgen hiervan zijn van een omvang die geen aanleiding geeft tot het laten opstellen van een m.e.r.
pagina 4 van 13
1.4 PRODUCTIE VAN AFVALSTOFFEN Als gevolg van het project zal er een toename van de productie van afvalstoffen ontstaan. Deze afvalstoffen komen voort uit afval uit de bouwfase en regulier afval van de bedrijven. In lijn met de landelijke tendens ten aanzien van het scheiden van afval zal ook het afval van de bedrijven in toenemende mate gescheiden worden afgevoerd. Dit resulteert in een kleinere hoeveelheid stoffen die feitelijk als afvalstoffen gezien moeten worden. Verder komt de productie van afvalstoffen als gevolg van agrarische bedrijfsactiviteiten te vervallen. De toename van de productie van afvalstoffen leidt tot een toename van de afvoerfrequentie of een andere wijze van afvoeren. De milieugevolgen hiervan zijn van een omvang die geen aanleiding geeft tot het laten opstellen van een m.e.r.
1.5 VERONTREINIGING EN HINDER Met het voorgenomen plan worden geen gevoelige objecten gerealiseerd. In de omgeving van het plangebied zijn met name andere bedrijven gevestigd, waardoor de toekomstige bedrijven omliggende functies niet zullen hinderen. Dit wordt in hoofdstuk 3 nader toegelicht. Daaruit blijkt dat het project geen risico op verontreiniging en hinder met zich mee brengt.
1.6 HET RISICO VAN ONGEVALLEN, MET NAME GELET OP DE GEBRUIKTE STOFFEN OF TECHNOLOGIEËN
De stoffen of technologieën die toegepast worden bij de bouwwerkzaamheden brengen geen verhoogd risico op ongevallen, anders dan de gebruikelijke risico’s bij bouwwerkzaamheden, met zich mee. Het project heeft geen betrekking op het mogelijk maken van een Bevi-inrichting binnen het projectgebied.
pagina 5 van 13
2P L A AT S VA N H E T P R O J E C T Voorafgaand aan de gewenste wijziging dient onderzocht te worden of er sprake is van een aantasting van wettelijk beschermde natuurwaarden of dat het initiatief een negatieve invloed heeft op het omliggende milieu in de omgeving.
2.1 BESTAAND GRONDGEBRUIK Het bestaande gebruik van de locatie bestaat uit voornamelijk agrarisch gebruik met een hengstenhouderij. Het projectgebied bevat zowel bebouwde en verharde gedeelten als onverharde gedeelten. De belangrijkste wegen in het plangebied zijn de N210 en de Lage Dijk-Noord.
2.2 RELATIEVE RIJKDOM AAN EN KWALITEIT EN REGENERATIEVERMOGEN VAN DE NATUURLIJKE HULPBRONNEN VAN HET GEBIED
In het projectgebied zijn gezien het bestaande grondgebruik geen natuurlijke bronnen aanwezig die als gevolg van het project verloren gaan. In de omgeving van het projectgebied zijn de volgende beschermde en/of kwetsbare gebieden aanwezig: •
•
Natura 2000-gebieden: o Uiterwaarden Lek 4,7 km ten zuidwesten van het projectgebied; o Zouweboezem 7,5 km ten zuidwesten van het projectgebied; o Lingegebied & Diefdijk-Zuid 10,1 km ten zuidoosten van het projectgebied; Natuurnetwerk Nederland: o het gebied ten zuidoosten van het projectgebied (440 m);
Er bevinden zich geen (archeologische) rijksmonumenten of archeologische objecten binnen de reikwijdte van het projectgebied. Met uitzondering van de bovenstaande gebieden zijn er in de omgeving geen gebieden gelegen die gevoelig zijn voor nieuwe activiteiten.
pagina 6 van 13
2.3 OPNAMEVERMOGEN VAN HET NATUURLIJKE MILIEU Ten aanzien van het opnamevermogen van het natuurlijke milieu zijn Natura 2000gebieden in de omgeving van belang. Het transport en de bouwwerkzaamheden gedurende de ontwikkeling kunnen leiden tot een tijdelijke toename in stikstofdepositie (projecteffect). De potentiële effecten op overige kwetsbare gebieden worden in hoofdstuk 3 nader toegelicht.
pagina 7 van 13
3K E N M E R K E N VA N D E P OT E N T I Ë L E E F F E C T E N Bij aanzienlijke potentiële effecten van het project moeten in het bijzonder de samenhang tussen de criteria genoemd in de punten 1 en 2 in het bijzonder in overweging worden genomen. Bij de besluitvorming is het daarmee mogelijk het milieueffect mee te wegen als een van de belangen.
3.1 BEREIK VAN HET EFFECT De locatie is gelegen tussen het bestaande bedrijventerrein van IJsselstein en de N210. Het project heeft een dusdanige omvang dat het bereik van de effecten tot buiten het plangebied reikt. Zoals uit het hoofdstuk 2 en het vervolg van dit hoofdstuk blijkt raken deze effecten geen beschermde of kwetsbare gebieden die in paragraaf 2.2 uiteen zijn gezet. Het Natuurnetwerk Nederland, dat ten zuidoosten van het projectgebied is gelegen, is niet beschermd tegen eventuele effecten vanuit het gebied buiten het Natuurnetwerk Nederland (geen externe werking). De effecten zullen wel reiken tot het bestaande bedrijventerrein en de belastende wegen in de omgeving. De huidige effecten van deze functies zijn naar aard en omvang echter dusdanig fors dat de toename van effecten als gevolg van het betreffende project hieraan ondergeschikt is.
3.2 GRENSOVERSCHRIJDEND KARAKTER Het project heeft geen grensoverschrijdend karakter en is op dusdanig grote afstand van de landsgrens gelegen dat significante grensoverschrijdende effecten zijn uitgesloten.
3.3 ORDE VAN GROOTTE EN COMPLEXITEIT VAN HET EFFECT Middels gespecialiseerde onderzoeken zijn de belangrijkste effecten ten aanzien van aspecten als verkeersintensiteit, geluid, luchtkwaliteit en stikstofdepositie in het kader van het bestemmingsplan in kaart gebracht. Op deze manier kan het effect van het project ingeschat worden en een gewogen besluit genomen worden. Navolgend worden de belangrijkste resultaten van de relevante milieuaspecten uiteengezet. Water Ten behoeve van het beoogde plan is een verhardingsbalans. De hoeveelheid te dempen oppervlaktewater en de verhardingstoename wordt gecompenseerd door de realisatie van extra waterberging en verbreden van de greppel tot watergang. Dit voldoet aan de Keur en uitvoeringsregels van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het plangebied ligt niet in de beschermingszone van een waterkering. De primaire watergangen die in het gebied liggen worden gehandhaafd. De greppel aan de zuidzijde pagina 8 van 13
van het plangebied is in de legger aangewezen als 'droog profiel droge sloot'. Deze greppel wordt opgewaardeerd en verbreed naar een watergang. Een vuilwaterriool wordt nieuw aangelegd en er wordt mogelijk aangesloten op bestaande stelsels of transportleidingen. Door het hemelwaterstelsel ontstaat doorstroming in de watergangen. Dit komt de waterkwaliteit ten goede. Hemelwater dat niet op eigen terrein vastgehouden kan afgevoerd worden naar het oppervlaktewater aan de randen van het plangebied. De milieugevolgen vanuit het aspect water zijn van een omvang die geen aanleiding geeft tot het laten opstellen van een m.e.r. Bodem Om aan te tonen dat de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater geschikt te maken is voor het beoogde gebruik zijn er diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Binnen het plangebied is sprake van een matig verhoogde concentratie zink in de bovengrond ter plaatse van de tuin en de ondergrond ter plaatse van het weiland. Op het zuidelijke deel van het erf is asbesthoudend plaatmateriaal op het maaiveld aangetroffen (12,5% chrysotiel). De hoeveelheid met zink verontreinigde grond ter plaatse van het weiland is ingeschat op 21 m³ (1,0-1,7 m -Mv), gezien deze diepte worden contactrisico’s uitgesloten. Verder is ter plaatse van het weiland (0,5-1,0 m -Mv) en ter plaatse van de tuin (0,3 m -Mv) matige verontreiniging met zink aanwezig.
Er dient mogelijk een plan van aanpak opgesteld te worden hoe hiermee wordt omgegaan. Tijdens het actualisatieonderzoek is ter plaatse van het erf een sterke verhoging aan barium, koper en zink aangetroffen in de bovengrond. Ten aanzien van de omvang (8 m³) is er geen sprake van ernstige bodemverontreiniging. Aanvullend onderzoek naar de milieu hygiënische bodemkwaliteit is uitgevoerd. In de bodemlaag onder de verharding zijn lichte verhogingen aan enkele zware metalen en minerale olie (natuurlijke herkomst) aangetoond. Er zijn geen verhogingen aan bestrijdingsmiddelen, chroom en/of vanadium aangetoond. In de grond zijn geen verhogingen aan bestrijdingsmiddelen aangetoond. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect bodem. Geluid Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen nieuwe geluidgevoelige objecten als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder mogelijk. Er wordt tevens geen geluidgezoneerd industrieterrein of een nieuwe spoorweg mogelijk gemaakt. Er dient wel inzichtelijk gemaakt te worden of de geluidbelasting op bestaande woningen in de omgeving toeneemt als gevolg van de toename van de verkeersintensiteit op de N210 en de Lage Dijk-Noord en de nieuwe wegen op het beoogde bedrijventerrein.
Vanwege de geringe toename aan verkeersintensiteit ten opzichte van huidige verkeersintensiteit op de Lage Dijk-Noord (2.950 mvt/etmaal, bron: Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit), is de toename aan verkeersintensiteit maximaal 7%. Bij deze pagina 9 van 13
toename neemt de geluidbelasting op de bestaande bedrijfswoningen niet merkbaar (< 1 dB) toe. Daarnaast is voor wat betreft de bedrijven die mogelijk worden gemaakt rekening gehouden met de afstand tot gevoelige bestemmingen (woningen) in de omgeving. Er wordt aan de relevante richtafstanden voldaan. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect geluid. Luchtkwaliteit Er is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd. Het onderhavige plan maakt geen gevoelige bestemmingen mogelijk. De bedrijfsemissies en verkeersemissies leiden cumulatief op geen van de rekenpunten tot een concentratietoename stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10) die groter is dan 1,2 μg/m3. (3% van de jaargemiddelde grenswaarde van 40 μg/m3). Het project draagt in niet betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect luchtkwaliteit. Ecologie Om aan te tonen wat de effecten van het plan op beschermde soorten en gebieden van de Wet natuurbescherming zijn, is een oriënterend onderzoek uitgevoerd. Door de geplande ingrepen treden mogelijk effecten voor grootoorvleermuizen, huismussen en kerkuilen op. Derhalve is nader onderzoek noodzakelijk. Dit wordt opgestart in 2024 en zal afgerond worden voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt.
In het plangebied zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt. Om negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming uit te sluiten is een AERIUSberekening uitgevoerd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling, zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase, geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect ecologie. Milieuzonering Het voorliggende bestemmingplan maakt milieubelastende activiteiten mogelijk, te weten bedrijfsactiviteiten van maximaal milieucategorie 3.2. Er dient er voldaan te worden aan de richtafstanden volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', waarbij de woningen in de directe omgeving van het plangebied als maatgevend worden gezien. Er wordt voldaan aan de richtafstanden tot deze woningen. Tevens wordt er ook rekening gehouden met toekomstige woningen aan de overzijde van de N210. Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen gevoelige bestemmingen mogelijk. Er wordt van uitgegaan dat de bestaande hengstenhouderij in het plangebied gesloopt zullen worden. Derhalve hoeft niet beoordeeld te worden of er sprake is van hinder en gevaar voor gevoelige bestemmingen door milieubelastende activiteiten in het plangebied en in de omgeving. pagina 10 van 13
Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect milieuzonering. Externe veiligheid In of in de directe nabijheid van het projectgebied komen enkele risicovolle inrichtingen, transportroutes gevaarlijke stoffen en buisleidingen voor. In verband hiermee zijn de externe veiligheidsrisico’s van de nabijgelegen risicobronnen in beeld gebracht middels een onderzoek uitgevoerd. • Voor wat betreft het tankstation aan rijksweg A2; het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering en er is geen sprake van een groepsrisico. Het plangebied bevindt zich buiten de effectafstand van 200 m. • Rijksweg A2 en de provinciale weg vormen transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico van rijksweg A2 is kleiner dan de oriëntatiewaarde en neemt niet toe door de voorgenomen ontwikkeling. De verdere verantwoording van het groepsrisico kan daarom achterwege blijven. Het plaatsgebonden risico van de provinciale weg N210 vormt geen belemmering. Het groepsrisico is en blijft kleiner dan 10% van de oriëntatiewaarde. De verdere verantwoording van het groepsrisico kan daarom achterwege blijven. Wel heeft Veiligheidsregio Utrecht advies uitgebracht over de mogelijkheden tot de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid, waarmee rekening wordt gehouden. • Aan de noordzijde van het plangebied ligt een DPO-brandstofleiding.
De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen zijn meegenomen in de beperkte verantwoording van het groepsrisico. Wel geldt aan beide zijden van de leiding een belemmeringenstrook van ca. 5 m. Hiervoor is in het bestemmingsplan een regeling opgenomen om gevaar en schade te voorkomen en dat het onderhoud van de leiding niet in onevenredige mate wordt bemoeilijkt. Veiligheidsregio Utrecht heeft advies uitgebracht over de mogelijkheden tot bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Rekening wordt gehouden met dat advies. De milieugevolgen vanuit het aspect externe veiligheid zijn van een omvang die geen aanleiding geeft tot het laten opstellen van een m.e.r. Daarnaast zijn er binnen het plangebied geen inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) toegestaan. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect externe veiligheid. Archeologie In het kader van de beoogde ontwikkeling van het bedrijventerrein is er allereerst een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Voor het plangebied geldt een hoge verwachting op archeologische resten uit de periode Neolithicum tot en met de Late Middeleeuwen. Deze resten kunnen voorkomen vanaf een diepte van 80 cm -Mv.
Er geldt een zeer hoge verwachting op nederzettingsresten uit de IJzertijd, Romeinse tijd en de Bronstijd, omdat deze reeds bekend zijn aan de zuid- en oostkant van het plangebied. Het is zeer waarschijnlijk dat deze resten in het plangebied voorkomen. Om te bepalen of deze resten daadwerkelijk in het plangebied aanwezig zijn is vervolgonderzoek nodig.
pagina 11 van 13
Uit eerder uitgevoerd onderzoek blijkt dat de bodemopbouw in het gehele plangebied intact is met uitzondering van de locatie van de bestaande hengstenfokkerij. Dit houdt in dat de verwachting uit het bureauonderzoek volgens dit eerder uitgevoerde booronderzoek gehandhaafd kan worden. Er dient een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd te worden die erop gericht is de ligging van vindplaatsen te karteren. Geadviseerd wordt om de proefsleuven haaks op de gradiënt van het archeologisch niveau te plaatsen. Voor dit onderzoek is op voorhand een Programma van Eisen (PvE) nodig, dat voor aanvang van het veldonderzoek goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag, de gemeente IJsselstein. In het voorliggende bestemmingsplan is, gelijk aan het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid, archeologie', ter bescherming van de verwachte archeologische waarden aan de gronden in het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' toegekend. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect archeologie. Cultuurhistorie In het projectgebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of andere cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Deze zijn door de aanleg van de A2 en de N210 grotendeels verloren gegaan. De Lage Dijk-Noord wordt als cultuurhistorisch waardevol beschouwd.
Deze dijk is daarom ingepast in het stedenbouwkundig plan en blijft in zijn huidige vorm behouden en zal gebruikt worden als doorgaande fietsroute. Gelet op het voorgaande zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen vanuit het aspect cultuurhistorie.
3.4 WAARSCHIJNLIJKHEID EFFECT De waarschijnlijkheid van de te verwachten effecten is relatief hoog, omdat deze in beeld zijn gebracht met gespecialiseerde onderzoeken. Wanneer de werkelijke toekomstige effecten kleiner of groter zijn, dan zal dit waarschijnlijk verband houden met onvoorziene zaken en gewijzigde inzichten.
3.5 DUUR, FREQUENTIE EN OMKEERBAARHEID EFFECT De duur van de potentiële effecten is bij het betreffende project relatief lang, gelijk aan de tijd dat het bedrijventerrein aanwezig is en gebruikt wordt. Na de bouwfase zijn deze effecten relatief constant en hebben deze een hoge mate van voorspelbaarheid. Bij effecten ten aanzien van luchtkwaliteit, stikstofdepositie, verkeer en geluid is sprake van een bepaalde mate van omkeerbaarheid, omdat deze effecten niet of nauwelijks optreden wanneer het bedrijventerrein niet meer in gebruik is.
pagina 12 van 13
4C O N C L U S I E Op basis van deze aanmeldnotitie zijn de volgende conclusies naar voren gekomen: • •
•
het plan voldoet aan de op dit moment geldende wet- en regelgeving ten aanzien van alle relevante milieukundige aspecten en de ruimtelijke ordening; de voorgenomen ontwikkeling levert geen significante negatieve gevolgen op voor de in de nabijheid van de inrichting gelegen beschermde of kwetsbare gebieden; er zijn in de invloedssfeer van het project geen bijzondere omstandigheden.
Toetsing van het plan aan de criteria voor de (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsnotitie leidt tot de conclusie dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Het opstellen van een m.e.r. zal hier geen verandering in brengen en is niet benodigd.
pagina 13 van 13
bijlage bij toelichting 3 - verkennend bodemonderzoek 201105
VERKENNEND BODEMONDERZOEK LAGE DIJK NOORD 28 TE IJSSELSTEIN
Opdrachtgever: R. van Vliet Beheer B.V. Havenstraat 18 3401 DM IJSSELSTEIN
Rapportnr.: AT11108 Datum: mei 2011 Opgesteld door: ing. W.R. van Wolferen
, VKB-protocollen 2001 en 2002
AT MilieuAdvies B.V. Opperduit 310 2941 AP LEKKERKERK Telefoon: 0180 – 662828 Telefax: 0180 – 669099 e-mail: info@atmilieuadvies.nl
INHOUDSOPGAVE 0
SAMENVATTING
1
1
INLEIDING
2
1.1 1.2
Aanleiding van het onderzoek Doel van het onderzoek
2 2
2
VOORONDERZOEK
3
2.1 2.2 2.3 2.4
Locatiegegevens Historische informatie Bodemopbouw en geohydrologie Hypothese
3 3 4 5
3
ONDERZOEKSSTRATEGIE
6
3.1 3.2 3.3
Uitvoering bodemonderzoek Boorplan en analyses Kwaliteitsborging
6 6 7
4
UITVOERING ONDERZOEK
9
4.1
Veldwerk 4.1.1 Resultaten visuele maaiveldinspectie Uitgevoerde werkzaamheden Veldwaarnemingen 4.3.1 Bodemopbouw 4.3.2 Zintuiglijke waarnemingen 4.3.3 Grondwater Afwijkingen Laboratoriumonderzoek 4.5.1 Uitgevoerde analyses Toetsingsnormen 4.6.1 Landbodem 4.6.2 Asbest Toetsing analyseresultaten 4.7.1 Grond 4.7.2 Grondwater 4.7.3 Indicatief asbestonderzoek
9 9 9 10 10 10 11 11 11 12 13 13 16 17 17 19 20
5
INTERPRETATIE ONDERZOEKSRESULTATEN EN CONCLUSIE
21
5.1 5.2
Interpretatie onderzoeksresultaten Conclusie en advies
21 22
4.2 4.3
4.4 4.5 4.6 4.7
BIJLAGEN 1)
Regionale ligging van de locatie op de topografische overzichtskaarten, anno 2004, 1.1) schaal 1 : 25.000 1.2) schaal 1 : 10.000
2)
Situatietekening onderzoekslocatie met plaats van boringen en peilbuizen, schaal 1 : 500
3)
Boorprofielen
4)
Analyseresultaten en toegepaste analysemethoden
5)
Toetsingsnormen achtergrond- en interventiewaarden voor grond en streef- en interventiewaarden voor grondwater
6)
Toetsing analyseresultaten, 6.1) Toetsing aan achtergrond- en interventiewaarden grond 6.2) Toetsing aan streef- en interventiewaarden grondwater
7)
Regionale ligging van de locatie op de historische topografische kaarten, 7.1) periode 1987-1993, schaal 1 : 10.000 7.2) anno 1956, schaal 1 : 10.000
8)
Foto’s van de onderzoekslocatie
9)
Verklaring onafhankelijkheid veldwerk
0 SAMENVATTING Door R. van Vliet Beheer B.V. te IJsselstein is op 28 april 2011 opdracht gegeven aan AT MilieuAdvies B.V. te Lekkerkerk voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek aan de Lage Dijk Noord 28 te IJsselstein. In de onderstaande tabel is een samenvatting van het onderzoek opgenomen. Tabel 1.
Samenvatting onderzoek
Locatiegegevens
Aanleiding onderzoek Doel onderzoek
Opzet onderzoek
Resultaten onderzoek
De onderzoekslocatie is gelegen aan de Lage Dijk-Noord 28 te IJsselstein. De te onderzoeken locatie, met een oppervlakte van 1.96.75 hectare (19.675 m2), is momenteel in gebruik als hengstenhouderij, agrarisch erf met een deel grasland. De oppervlakte van het agrarische erf bedraagt circa 1 hectare (10.000 m2). Het agrarisch erf is bebouwd met een woonhuis en een aantal bedrijfsgebouwen (schuren). Verder bevindt zich op de locatie een paardenbak, een (voormalige) ondergrondse dieseltank en een bovengrondse dieseltank. Op de locatie is in het verleden een sloot gedempt, in deze sloot bevond zich een dam. De aanleiding voor de uitvoering van het verkennend bodemonderzoek betreft de voorgenomen eigendomsoverdracht. Het doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. De multifunctionaliteit van de bodem kan bij overschrijding van normen van verontreinigde stoffen worden aangetast. Hierdoor kunnen beperkingen ten aanzien van het gebruik van de bodem worden gesteld. Het onderzoek is uitgevoerd conform de onderzoeksopzet “grootschalig onverdacht” (ONV-GR), zoals omschreven in de NEN 5740. Extra aandacht gaat uit naar de (voormalige) ondergrondse en bovengrondse dieseltanks, de slootdemping, de voormalige dam en de paardenbak.
Verspreid over de locatie In de kleiige bovengrond (0,0-0,5 m –mv) zijn over het algemeen (plaatselijk) licht verhoogde concentraties voor lood, zink, PAK en PCB aangetoond. In de bovengrond van boring A15 (0,0-0,3 m –mv), ter plaatse van de tuin, zijn een matig verhoogde concentratie voor zink en licht verhoogde concentraties voor koper, kwik, lood en PAK aangetoond. In de kleiige ondergrond (0,5-1,5 m –mv) zijn over het algemeen geen verhoogde concentraties voor de onderzochte stoffen uit het standaard analysepakket aangetoond. Plaatselijk zijn in de ondergrond licht verhoogde concentraties voor kwik, lood, zink, PAK en PCB aangetoond. Verder is in de kleiige ondergrond ter plaatse van boring A27 (0,5-1,5 m –mv), ter plaatse van het weiland, een matig tot sterk verhoogde concentratie voor zink aangetoond. In het grondwater zijn (plaatselijk) licht verhoogde concentraties voor barium, koper, molybdeen en zink aangetoond. De matig tot sterk verhoogde concentraties voor zink in de bovengrond van boring A15 en de ondergrond van boring A27 geven op basis van de Wet bodembescherming (Wbb) aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.
(Voormalige) ondergrondse dieseltank In de kleiige ondergrond (1,5-2,0 m –mv), ter plaatse van de (voormalige) ondergrondse dieseltank, met een matige olie en een matige dieselgeur, is een licht verhoogde concentraties voor minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties voor minerale olie en vluchtige aromaten aangetoond. Bovengrondse dieseltank In de kleiige bovengrond (0,2-0,7 m –mv), ter plaatse van de bovengrondse dieseltank, met een zwakke olie-waterreactie en een zwakke dieselgeur, is geen verhoogde concentratie voor minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties voor xylenen en naftaleen aangetoond. Slootdemping In de zandige en kleiige puinhoudende bovengrond (0,0-0,5 m –mv), ter plaatse van de slootdemping, zijn geen verhoogde concentraties voor de onderzochte stoffen uit het standaard analysepakket aangetoond. Voormalige dam In de zandige puinhoudende bovengrond (0,0-0,4 m-mv) ter plaatse van de voormalige dam zijn licht verhoogde concentraties voor kwik en PAK aangetoond.
Conclusie onderzoek
Asbest op het zuidelijke deel van het erf, nabij de Provincialeweg De visuele maaiveldinspectie heeft zich gericht op de gehele locatie. Op drie plaatsen is asbestverdacht materiaal aangetroffen. Het plaatmateriaal AB01 t/m AB04 dat is aangetroffen op het maaiveld ten zuiden van de stallen, nabij de silo’s (AB01 en AB02) en ten zuiden van de schuur met de bovengrondse dieseltank (AB03 en AB04) is asbesthoudend (12,5% chrysotiel). Het plaatmateriaal AB05 dat is aangetroffen nabij de mestopslag, is niet asbesthoudend, maar bevat plasticvezels. Geadviseerd wordt ter plaatse van de vindplaatsen van het asbesthoudend materiaal een indicatief bodemonderzoek uit te voeren naar asbest in grond. De aangetoonde matig verhoogde concentratie voor zink in de bovengrond van boring A15, ter plaatse van de tuin, en de matig tot sterk verhoogde concentratie voor zink in de ondergrond van boring A27, ter plaatse van het weiland, geven op basis van de Wet bodembescherming (Wbb) aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Op het zuidelijke deel van het erf is asbesthoudend plaatmateriaal op het maaiveld aangetroffen (12,5% chrysotiel). Geadviseerd wordt alle aanwezige asbesthoudende plaatmaterialen op het maaiveld te verwijderen en ter plaatse een indicatief asbestonderzoek uit te voeren.
Verkennend bodemonderzoek Lage Dijk Noord 28 te IJsselstein Rapportnr.: AT11108, mei 2011
1
1 INLEIDING Door R. van Vliet Beheer B.V. te IJsselstein is op 28 april 2011 opdracht gegeven aan AT MilieuAdvies B.V. te Lekkerkerk voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek aan de Lage Dijk Noord 28 te IJsselstein. In het voorliggende rapport komt eerst het vooronderzoek aan de orde (hoofdstuk 2), waarbij de historische informatie is verzameld conform de richtlijn NEN 5725:2009. Vervolgens worden in hoofdstukken 3 en 4 de opzet, uitvoering en de resultaten van het veld- en laboratoriumonderzoek beschreven. Tenslotte komt, na de interpretatie van de resultaten in hoofdstuk 5, de conclusie van het onderzoek aan bod en het eventueel daaruit voortvloeiend advies. 1.1
Aanleiding van het onderzoek
De aanleiding voor de uitvoering van het verkennend bodemonderzoek betreft de voorgenomen eigendomsoverdracht. 1.2
Doel van het onderzoek
Het doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. De multifunctionaliteit van de bodem kan bij overschrijding van normen van verontreinigde stoffen worden aangetast. Hierdoor kunnen beperkingen ten aanzien van het gebruik van de bodem worden gesteld.
Verkennend bodemonderzoek Lage Dijk Noord 28 te IJsselstein Rapportnr.: AT11108, mei 2011
2
2 VOORONDERZOEK 2.1
Locatiegegevens
Adres locatie Kadastraal bekend Eigenaar Gebruik van locatie Oppervlakte RD-coördinaten
: : : : : :
Lage Dijk Noord 28 te IJsselstein Gemeente IJsselstein, sectie H, nrs. 111 en 575 R. de Vries Beheer B.V. Hengstenhouderij 1.96.75 hectare (19.675 m2) X: 132.540 Y: 446.840
De onderzoekslocatie is gelegen aan de Lage Dijk Noord 28 in het buitengebied ten zuiden van de woonkern IJsselstein. De te onderzoeken locatie, met een oppervlakte van 1.96.75 hectare (19.675 m2), is momenteel in gebruik als hengstenhouderij, agrarisch erf met een deel grasland. De oppervlakte van het agrarische erf bedraagt circa 1 hectare (10.000 m2). Het agrarisch erf is bebouwd met een woonhuis en een aantal bedrijfsgebouwen (stallen en schuren). Verder bevindt zich op de locatie een paardenbak. De Lagedijk Noord is ten oosten van de locatie gesitueerd en de Provincialeweg N210 ten zuiden daarvan. Ten noordwesten van de locatie is de Techniekweg aanwezig. Ten noorden van de Techniekweg ligt het bedrijventerrein Lage Dijk. In bijlage 1 is de topografische overzichtskaart opgenomen met daarop aangegeven de regionale ligging van de onderzoekslocatie. In bijlage 2 is een situatietekening van de locatie opgenomen. In bijlage 8 zijn foto’s van de locatie opgenomen, waarbij de plaats en de opnamerichting van de foto’s is aangegeven op de tekening in bijlage 2. Maaiveldverhardingen De vloeren van de bebouwing op de locatie bestaan uit beton. De erfverharding rondom de bebouwing en de toerit bestaat uit tegels, klinkers, beton en asfalt. Het maaiveld van het overige deel van de locatie is onverhard.