Bijlage 1a: Bestemmingsplan Lage Dijk-Noord, Toelichting

In de huidige situatie is op de rotonde Nelson Mandelaplein tijdens piekmomenten onvoldoende doorstroming, aangezien het wachtende verkeer voor de VRI bij de Utrechtseweg tot over de rotonde terugslaat. Een VRI kan, gezien de ligging bij het toekomstige bedrijventerrein De Kroon en de Baronieweg als belangrijke invalsweg van IJsselstein, ingeregeld worden op spitsrichtingen en sterk wisselende verkeersstromen. Met een VRI kan het verkeer in het netwerk beter gestuurd worden, waarmee het verkeer efficiënter afgewikkeld kan worden. Dit verbetert de doorstroming Gezien de huidige verkeersproblematiek zijn aanpassingen aan het Nelson Mandelaplein al zinvol zonder uitbreidingen van bedrijventerreinen en/of woningbouw in de omgeving. Ontsluiting nieuw bedrijventerrein De huidige ontsluiting van de hengstenhouderij, op de Lage Dijk-Noord zelf, is van onvoldoende kwaliteit om vrachtverkeer en overig verkeer van en naar het nieuwe bedrijventerrein goed te kunnen verwerken. Een belangrijk uitgangspunt voor de nieuwe ontsluiting is dat extra ruimte ontstaat om vrachtverkeer van en naar het beoogde bedrijventerrein op een acceptabele wijze te verwerken.

Daarnaast is het streven om vrachtverkeer en overig verkeer van en naar het beoogde bedrijventerrein zoveel mogelijk te scheiden van fietsverkeer dat gebruik maakt van de Lage Dijk-Noord, in de richting van de fietstunnel onder de N210 (regionale fietsroute). Op de navolgende afbeelding is de nieuwe ontsluiting weergegeven. In het ontsluitingsvoorstel is een Taansluiting op de Lage Dijk-Noord/Techniekweg voor verkeer van en naar het beoogde bedrijventerrein voorzien. Die ligt verder in westelijke richting dan de huidige ontsluiting, zodat ruimte ontstaat voor een vrijliggend fietspad. De watergangen langs de Techniek zullen hiervoor ingekort worden, wat aan de westzijde van het plangebied gecompenseerd zal worden.

41

Nieuwe ontsluiting (bron: Buro SRO)

Met het vrijliggende fietspad wordt de verkeersveiligheid voor fietsers op de Lage Dijk-Noord vanaf de kruising met de Techniekweg verbeterd ten opzichte van de huidige situatie, waarin zowel fietsverkeer als (vracht)verkeer van en naar de Lage Dijk-Noord 28 (bedrijfswoningen en hengstenhouderij) en Lage DijkNoord 15-15a (bedrijfswoning en bedrijf) gebruik maakt van de Lage Dijk-Noord. Ook in noordelijke richting wordt de verkeersveiligheid voor fietsers op de Lage Dijk-Noord verbeterd door het fietspad aan één zijde vrijliggend te maken. Hierdoor ontstaat meer ruimte (voor vrachtverkeer) in de krappe bocht en is het mogelijk om een haakse oversteekplaats voor fietsers te maken, die aangegeven kan worden met kanalisatiestrepen. Tot slot is het voorstel de fietssuggestiestroken in de richting van de Techniekweg door te trekken. Dit wordt in het vervolg nader uitgewerkt, waarbij ook aandacht zal zijn voor de voorrangssituatie ten opzichte van fietsers. De inritten naar de bedrijven aan Lage Dijk-Noord 15-15a, Lage Dijk-Noord 24-26 en Techniekweg 1 wijzigen niet direct in het voorstel. Voor Lage Dijk-Noord 15-15a geldt dat verkeer het vrijliggende fietspad zal kruisen en gebruik zal maken van de nieuw aan te leggen ontsluiting voor het bedrijventerrein. Deze wijzigingen (verlengen inritten) zijn voorzien op gronden die in eigendom zijn van de gemeente IJsselstein.

Hierbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met de huidige ligging en breedte van de inritten, zodat vrachtverkeer hiervan gebruik kan blijven maken. Alternatieve ontsluiting Er is gekeken naar alternatieven voor de ontsluiting, te weten via de Techniekweg. In een bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegde memo is dit beknopt uiteengezet (Buro SRO, 3 maart 2025, zie bijlagen bij toelichting bijlage 14). Hieruit volgt dat de alternatieven op overwegende bezwaren stuiten en/of niet haalbaar zijn.

4.11.2 Parkeren Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het onderzoeken en beschrijven van het effect van een beoogd nieuw project op het parkeren in en rondom het plangebied. Hierbij hanteert de gemeente IJsselstein het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' (2006), zoals ook vastgelegd in het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' (2018).

42

Planspecifiek Autoparkeren Het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' van de gemeente IJsselstein bevat de gemeentelijke parkeernormen die aangehouden dienen te worden bij een ontwikkeling. Deze parkeernormen zijn uitgangspunt voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plangebied is gelegen binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Afhankelijk van de uiteindelijke uitwerking zal voorzien moeten worden in een aantal parkeerplaatsen dat voldoet aan het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' of de opvolger daarvan. In de planregels van het voorliggende bestemmingsplan is vastgelegd dat voorzien dient te worden in voldoende parkeervoorzieningen. Er dient op eigen terrein in de parkeerbehoefte voorzien te worden, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte niet aangetast wordt door geparkeerde voertuigen. De parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk uit het zicht gerealiseerd. Fietsparkeren In oktober 2020 is de mobiliteitsvisie ‘Gezond op weg naar 2030’ van de gemeente IJsselstein vastgesteld. Het gaat over de toekomstige manier van verplaatsen in de gemeente, met een focus op gezonde en duurzame mobiliteit zoals lopen, fietsen en het openbaar vervoer. De visie is een reactie op de groeiende drukte in de stad, die mede veroorzaakt wordt door woningbouwplannen en de komst van nieuwe bedrijven.

Op de bedrijfspercelen zullen voldoende fietsenstallingen gemaakt, bij voorkeur (direct) bij de entree van de gebouwen. De fietsparkeerplaatsen worden bij voorkeur beter gesitueerd dan de parkeervoorzieningen voor auto's. Daarnaast moet er voldoende flexibiliteit zijn om bij een mogelijk gewijzigde vraag in de toekomst het aantal fietsparkeerplaatsen aan te passen.

43

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

44

5.4 Wijze van bestemmen Navolgend worden per artikel de belangrijkste aspecten beschreven. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijventerrein Aan de uitgeefbare gronden van het bedrijventerrein is de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend. Binnen deze bestemming zijn bedrijven, kantoren, productiegebonden detailhandel, dienstverlening en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er zijn uitsluitend ondergeschikte, bij een bedrijf behorende kantoren en kleinschalige zelfstandige kantoren toegestaan. De vloeroppervlakte van een kantoor mag niet meer bedragen dan 50% van de vloeroppervlakte van bedrijfsgebouwen, tot een maximum van 1.500 m².

Op de verbeelding is maximale milieucategorie voor bedrijven aangegeven. Er is ten hoogste milieucategorie 3.2 toegestaan. Voor het toegestane type bedrijven wordt verwezen naar de Staat van bedrijfsactiviteiten. Hiervan kan afgeweken worden als bedrijven uit een hogere categorie of niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de rechtstreeks toegestane bedrijven. Op de verbeelding is het maximum aantal bedrijven aangegeven. Er zijn maximaal 10 zelfstandige volwaardige bedrijven toegestaan. Hiervan kan afgeweken worden als blijkt dat er onvoldoende behoefte is aan zodanig omvangrijke bedrijven dat dit tot leegstand van het bedrijventerrein leidt. Gebouwen en overkappingen mogen binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte mag niet meer mag bedragen op de verbeelding is aangegeven. Dit varieert tussen 12 m (middendeel) en 15 m (hoogteaccenten). Er geldt voor gebouwen en overkappingen een maximum bebouwingspercentage van 70%, waarvan onder voorwaarden afgeweken kan worden. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Artikel 4 Groen De groenbestemming is opgenomen voor het (openbare) groen aan de randen van het plangebied.

Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, bermen, beplanting, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden, inritten, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Verder is het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Artikel 5 Verkeer Voor de belangrijkste (openbare) verkeersstructuur, die bestaat uit de entree met ontsluitingsweg, is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Ook aan de huidige vrachtwagenparkeerplaatsen langs de Techniekweg is de bestemming 'Verkeer' toegekend. De gronden aangewezen voor 'Verkeer' zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, in- en uitritten en groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en

45

bijbehorende voorzieningen. Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Ook binnen deze bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Artikel 6 Water De bestaande watergangen aan de noordwestzijde en de nieuwe watergangen en -partijen zijn voorzien van de bestemming 'Water'. De gronden met de bestemming 'Water' zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Artikel 7 Leiding - Brandstof De gronden die binnen de belemmeringenstrook van de brandstofleiding aan de noord- en westzijde van het plangebied liggen zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof'. Bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden is hier uitsluitend toegestaan na advies van de beheerder van de brandstofleiding. Artikel 8 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 9 Waarde - Archeologie 3 Ter bescherming van archeologische waarden zijn de gronden volledig voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3'. Bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden is hier uitsluitend onder voorwaarden, zoals het uitvoeren van archeologisch onderzoek, toegestaan.

Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 10 Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 11 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van bestaande bouwwerken en ondergronds bouwen. Artikel 12 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. Artikel 14 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen voor het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen. Artikel 15 Parkeren In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte op het bouwperceel voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het Parkeerbeleidsplan IJsselstein of de opvolger daarvan.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 16 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

46

Artikel 17 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

47

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijkplan dient, op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Het voorliggende bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. De gemeente IJsselstein heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden het gemeentelijk kostenverhaal en de verplichting tot vergoeding van eventuele planschade, die het nieuwe planologische kader kan veroorzaken, geregeld. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.

48

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub c Wro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter visie gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt en ligt het bestemmingsplan na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie Op 27 juni 2023 is er een informatieavond gehouden voor bedrijven en andere betrokkenen in de omgeving. Tijdens deze avond zijn de eerste plannen gepresenteerd en was er de mogelijkheid om vragen te stellen. De vragen zijn deels tijdens de avond en later schriftelijk in een uitgebreidere vorm beantwoord. De vragen hadden met name betrekking over de verkeersaspecten (ontsluiting, verkeersaantrekkende werking, parkeren, etc.). De tweede informatieavond was op 13 december 2023. Op deze avond was een vergelijkbare opkomst als op de avond op 27 juni. Er is teruggeblikt op de vorige bijeenkomst en met name stilgestaan bij de verkeersaspecten. Er zijn scenario's voor de ontsluiting gepresenteerd, die in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen waren. Het ontwerp bestemmingsplan is kort na de informatieavond in december 2023 ter inzage gelegd. Op 12 maart 2025 is de derde informatieavond gehouden. Ten eerste is wederom een terugblik op de vorige bijeenkomsten gemaakt, is aangegeven wat in de tussenliggende periode is gedaan en zijn diverse voor de omgeving relevante aspecten nader toegelicht. Ten tweede is een aantal (nieuwe) scenario's voor de ontsluiting tegen elkaar afgewogen en is een voorkeursvariant gepresenteerd.

7.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het plan voorgelegd worden aan de vooroverlegpartners. De ingekomen vooroverlegreacties zijn in de nota van beantwoording vooroverleg (gemeente IJsselstein, 8 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 15) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. DPO-leiding De initiatiefnemer heeft in 2025 overleg gevoerd met de Defensie Pijpleiding Organisatie (DPO) over de ligging van de leiding en de werkzaamheden nabij de leiding. Mede naar aanleiding van dit overleg is de ligging van de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof' aangepast. DPO heeft aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de werkzaamheden en heeft zich hierbij gebaseerd op doorsneden van de aan te leggen waterpartijen.

49

7.2 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 21 december 2023 voor een periode van zes weken (tot en met 1 februari 2024) ter inzage gelegen. In deze periode zijn vijf zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in de nota van beantwoording zienswijzen (gemeente IJsselstein, 30 oktober 2025, zie bijlagen bij toelichting bijlage 16) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

50