Bijlage 1 Nota van Uitgangspunten Ruimtevaartbaan ('t Veld)

Nota van Uitgangspunten

IJsselstein, Ruimtevaartbaan

Gemeente IJsselstein

Datum: 6 september 2023 Projectnummer: 210231_01

INHOUD NOTA VAN UITGANGSPUNTEN 1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 7

2

Planbeschrijving

8

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

8 11

3

Beleid en regelgeving

14

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 18 23

4

Milieu- en omgevingseffecten

27

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Stikstof Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren

27 29 31 33 35 36 41 46 48 49 50 51

5

Uitvoerbaarheid

54

5.1 5.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijk uitvoerbaarheid

54 54

Bijlagen Bijlage 1: Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2: PlanMER provinciaal programma wonen en werken Bijlage 3: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 4: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 5: Onderzoek externe veiligheid Bijlage 6: Digitale Watertoets Bijlage 7: Quick scan natuur Bijlage 8: Stikstofonderzoek Bijlage 9: P.M. Archeologisch onderzoek

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Tussen de Nedereindse Plas en IJsselstein ligt een agrarisch erf dat wordt gezien als een stukje niemandsland, wat ruimtelijk noch deel uitmaakt van IJsselstein, noch deel uit maakt van het recreatiegebied rondom de Nedereindse Plas. Het voornemen bestaat om het agrarische erf te herontwikkelen om zodoende te voorzien in een meer logische en een heldere ruimtelijke relatie tussen IJsselstein en de Nedereindse Plas. Vanuit een stedenbouwkundige en landschappelijke verkenning is onderzocht wat de mogelijkheden zijn. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een stedenbouwkundig plan, bestaande uit maximaal 83 woningen in verschillende typologieën en segmenten. De herbestemming van de agrarische functie naar wonen is in strijd met het geldend bestemmingsplan. Om die gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient het vigerende bestemmingsplan te worden herzien. Voorafgaand aan de bestemmingsplanherziening dient te een Nota van Uitgangspunten opgesteld te worden, onderhavig document voorziet daarin.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in het noorden van de stad IJsselstein in de gemeente IJsselstein en ligt gesitueerd tussen de stad en de Nedereindse plas. De Nedereindse plas vormt de noordelijke grens van het plangebied, alsook een deel van de oostelijke en westelijke begrenzing. De rest van het plangebied wordt omgeving door de wijk IJsselveld-Oost. Kadastraal gezien maakt het plangebied deel uit van het kadastrale percelen IJsselstein, sectie D en nummers 1657, 3212, 3740, 3741 5162, 5164, 5165, 5173, 5174 en 5175. De oppervlakte van het plangebied is circa 3 ha. In navolgende afbeelding is het plangebied met een rode ster weergegeven aan de noordzijde van de stad IJsselstein.

3

Plangebied, weergegeven met de rode ster, ten noorde van de stad IJsselstein (bron: arcgis.com/mapviewer)

Globale begrenzing plangebied weergegeven met het rode kader (bron: arcgis.com/mapviewer)

1.3

Vigerende bestemmingsplan Op dit moment gelden voor het plangebied de bestemmingsplannen ‘Noordoost’ en ‘Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein’.

1.3.1

Bestemmingsplan ‘Noordoost’, gemeente IJsselstein Het bestemmingsplan ‘Noordoost’ is op 8 mei 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van IJsselstein. Op grond van dit bestemmingsplan heeft vrijwel het gehele plangebied de enkelbestemming ‘Agrarisch’. Slechts een smalle strook in het zuidoosten van het plangebied kent de enkelbestemming ‘Groen’ met in de uiterste hoek de enkelbestemming ‘Verkeer’. Door het plangebied loopt een strook met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ en een gasleiding met de dubbelbestemming ‘Leiding – Gas’. De bestemmingen zullen hieronder nader worden toegelicht. Verder bevindt zich binnen het plangebied een agrarisch bouwvlak met de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ en hebben de gronden waar de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ niet geldt, de gebiedsaanduiding ‘archeologisch waardevol gebied – 2’.

4

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Noordoost’ met globale aanduiding plangebied (rode lijn) (bron:ruimtelijkeplannen.nl)

Agrarisch De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een volwaardig agrarisch bedrijf zoals akkerbouw, tuinbouw (volle grond en glas), fruitteelt en veehouderij, voor productiegebonden detailhandel en voor paardenbakken. De bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen, wegen en paden, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn tevens toegestaan. Hierbij mogen hoofdgebouwen uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak (met uitzondering van kassen), maar mag het bouwvlak wel volledig worden bebouwd. Voor bedrijfsgebouwen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van ten hoogste 4,5 respectievelijk 10 meter en de dakhelling bedraagt minimaal 20 en maximaal 40 graden. Voor bedrijfswoningen geldt een maximale goothoogte van 3 meter en de dakhelling bedraagt maximaal 60 graden dan wel de bestaande grotere dakhelling, met dien verstande dat zowel bij bedrijfsgebouwen als -woningen de bestaande dakhellingen niet mogen worden gewijzigd. Verder zijn er niet meer bedrijfswoningen toegestaan dan het aantal aanwezige bedrijfswoningen op het moment van ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en mag uitbreiding van bestaande hoofdgebouwen uitsluitend plaatsvinden in de vorm van bijbehorende bouwwerken. Ook woningsplitsing en -samenvoeging is niet toegestaan.

Groen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen met de bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen en parkeervoorzieningen. Hierbij mag de oppervlakte van een nutsvoorziening niet meer dan 15 m2 bedragen en mag de bouwhoogte maximaal 3 meter bedragen. De bouwhoogte van lichtmasten mag maximaal 6 meter bedragen, voor vlaggenmasten is dit 5 meter. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 meter bedragen.

5

Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en waterlopen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte bouwdelen in de vorm van liftschachten ten dienste van de bestemming Wonen met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hierbij mag de oppervlakte van een nutsvoorziening niet meer dan 15 m2 bedragen en mag de bouwhoogte maximaal 3 meter bedragen. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor de wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag maximaal 3,5 meter bedragen. De bouwhoogte van lichtmasten mag maximaal 9 meter bedragen, voor vlaggenmasten is dit 5 meter. Waarde – Archeologie – 3 De voor ‘Waarde - Archeologie – 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor de bescherming en instandhouding van archeologische waarden, alsmede secundair voor de andere op deze gronden liggende bestemmingen. Op de gronden, gelegen buiten de aangegeven bouwvlakken, mogen slechts worden gebouwd mits de archeologische belangen zich daartegen niet verzetten.

Het is verbodem om bodem verstorende werkzaamheden uit te voeren die een oppervlakte van meer dan 100 m2 beslaan op een grotere diepte dan 30 cm. Om af te wijken van het bovenstaande dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, is vastgesteld. Gebiedsaanduiding ‘archeologisch waardevol gebied – 2’ Buiten de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ bevat het plangebied de gebiedsaanduiding ‘archeologisch waardevol gebied – 2’. Binnen deze aanduiding is het verbodem om bodem verstorende werkzaamheden uit te voeren die een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 beslaan op een grotere diepte dan 200 cm. Om af te wijken van het bovenstaande dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, is vastgesteld. Leiding – Gas De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, het onderhoud en instandhouding van ondergrondse leidingen voor gastransport. De hartlijn van de leiding voor gastransport is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - gas'. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m.

Ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. In afwijking hiervan mogen bouwwerken worden toegestaan, mits geen onevenredige aantasting ontstaat

6

of kan ontstaan van de belangen van de leidingen en nutsvoorzieningen, daartoe wordt vooraf advies ingewonnen van de leidingbeheerder of diens opvolger.

1.3.2

Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein Het bestemmingsplan ‘Paraplubestemingsplan parkeernormen IJsselstein’ is vastgesteld op 8 november 2018 en beslaat het hele plangebied. Het plan is opgesteld ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid voor het parkeren of stallen van auto’s en deze te toetsen aan de parkeernormen uit het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein'. De regeling uit dit bestemmingsplan zal worden overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer Deze Nota van Uitgangspunten is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheidsaspecten en milieuaspecten. De Nota van Uitgangspunten besluit met het hoofdstuk economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 5).

7

2 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie De stad IJsselstein heeft altijd een verbinding gehad met haar omgeving. De stad ontstond (zoals de naam al doet vermoeden) aan de oevers van de IJssel in Holland, met lange lijnen tot diep in de polder erachter. Rondom het historische centrum van IJsselstein, zowel ten zuiden als ten noorden van de Hollandse IJssel, zijn in de loop der jaren diverse uitbreidingen gerealiseerd. Met elke uitbreiding verlegden de grenzen van IJsselstein iets, maar er was nog steeds een duidelijke overgang tussen polder en stad zichtbaar. De huidige grens tussen de stad IJsselstein en haar omgeving is vereeuwigd door de rode omtrek langs de IJsselwetering, zoals te zien in de onderstaande afbeelding. De rode omtrek geeft ook de rand van het groene hart weer. Het landschap van het Groene Hart kenmerkt zich door vier kernkwaliteiten: openheid, (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.), landschappelijke diversiteit en rust & stilte.

Eind jaren zestig begon de aanleg van de Nedereindse plassen voor zandwinning. Het meer is in verschillende fasen aangelegd en met een uitbreiding naar het westen eind jaren negentig voltooid. De aanleg van de Nedereindse plassen heeft de relatie tussen de IJsselstein en de open polder definitief vervaagd. Tussen het meer en IJsselstein is een niemandsland ontstaan; het maakt fysiek noch deel uit van de IJsselstein, noch deel uit van het recreatiegebied rond de Nedereindse plassen. Dit niemandsland verergerd de verstoring van de relatie tussen Nedereindse plassen en IJsselstein.

8

Overzichtskaarten van het gebied in de periode 1950 t/m 1999 (1950 – 1959 – 1970 – 1984 – 1990 – 1999) (bron: topotijdreis.nl)

De locatie ‘t Veld ligt al honderden jaren diep in de polder. Ooit een afgelegen polder, nu aan de rand van IJsselstein. De boerderij van ‘t Veld was altijd via een pad verbonden met het centrum van IJsselstein. Steek de Hollandse IJssel over via de Poortdijk, vervolgens door de uiterwaarden, buig over de dijk en ga noordwaarts een enorme polder in. Deze weg bestaat nog steeds, al gaat de route nu verder langs 't Veld aan de oostkant en dan via allerlei bochten naar de Nedereindse plas. De komst van het uitbreidingsdistrict voegde een andere route toe die ‘t Veld en het nieuwe stadscentrum met elkaar verbond. De Nedereindse plas is oorspronkelijk ontstaan met het doel om zand te winnen. Inmiddels is het meer omgevormd tot een recreatiegebied. Verschillende paden omcirkelen het meer en er zijn veel recreatieve voorzieningen aan de noordkant. Parkeren en inrijden is mogelijk aan de zuidzijde. Het meer is in zekere zin verborgen van IJsselstein, toegang met de auto is alleen mogelijk via een kruip-sluip-door route vanaf de Europalaan. Het meer kan niet worden ervaren vanuit de wijk IJsselveld, omdat er geen vrij zicht op het meer is. Met de fiets is er vanaf de Ruimtevaartbaan/Omloop Oost maar één aansluiting om dit gebied te bereiken. De IJsselwetering vormt de scheidingslijn tussen de gemeente IJsselstein en Utrecht en is een eeuwenoude lijn in het landschap.

In de loop der jaren is de waterweg verplaatst om ruimte te maken voor ontwikkeling in boerderij ‘t Veld. Het agrarisch perceel wordt daarom als het ware omringt door water.

9

Luchtfoto van ’t Veld (bron: Imoss, stedenbouw, landschap & buitenruimte)

Ooit was dit een landschap van polders, uitgestrekte weilanden en boomgaarden. Boomgaarden grensden vaak aan de oevers van de Hollandse IJssel. Op de kaart van 1900 is ook nog een enkele boomgaard te zien achter ’t Veld. Het perceel ‘t Veld is een ruimtelijk krachtig element aan de rand van IJsselstein, dat het verhaal vertelt van het agrarische verleden van de regio. Het erf waar alle gebouwen aan gelegen zijn, is in de loop der jaren sterk uitgebreid en opgedeeld, waardoor de eenheid van het hof onder druk is komen te staan. Op het erf staat een mengelmoes van gebouwen, bestaande uit 3 huizen en een aantal schuren die verspreid over de jaren zijn gerealiseerd. De laatste schuur is gebouwd rond 1980. Het perceel wordt omringt door stevige bosschages en struiken, waardoor het uit het zicht onttrokken is vanuit de wijk IJsselveld-West. Alleen de kuip-sluip-door route naar de Nedereindse Plas en de bijbehorende parkeerplekken bieden een uitzicht op de weilanden aan de noordelijke zijde van ’t Veld. De onderstaande afbeeldingen geven een overzicht van ’t Veld en de omgeving.

10

Overzicht van de omgeving van het plangebied (bron: Schetsboek Bosch&Slabbers)

2.2

Toekomstige situatie Het plan ’t Nieuwe Veld wil een positie in nemen om dit stukje niemandsland een adres te geven. ’t Nieuwe Veld stelt voor hier dorps wonen toe te voegen om: − een definitieve afronding van het stedelijke gebied van IJsselstein te voorzien en hiermee een logische nieuwe rode contour vast te leggen; − een heldere ruimtelijke relatie tussen IJsselstein en de Nedereindse plassen te borgen; − programma toe te voegen om zo invulling te kunnen geven aan de woonvisie van IJsselstein. De uitbreiding van stedelijke en recreatieve functies rondom ‘t Veld sluiten naadloos aan op het bestaande stedelijke gebied van IJsselstein en vergroten de ruimtelijke kwaliteit in deze kernrandzone. Door de toevoeging van deze wijk komt de nieuwe rode contour op een logische en verdedigbare plek te liggen, op de grens van IJsselstein en het recreatiegebied rondom de Nedereindse plas. Bij de uitwerking van het plan komen een aantal doelstellingen naar voren waar het stedenbouwkundig plan op is gebaseerd. − Twee routes beter benutten die ‘t Veld verbinden met het oude en het nieuwe centrum van IJsselstein en de routes duidelijk laten aansluiten op de kwaliteiten van de Nedereindse plas. − Nieuwe verbindingen maken tussen de woonwijk IJsselveld-Oost en de Nedereindse plas i.i.g. voor de fiets en eventueel voor de auto.

− Zichtlijnen en zichtrelaties leggen vanuit de wijk naar de Nedereindse plas. − De IJsselwetering wordt als lijn in het landschap hersteld. − Op de flanken van de wetering het pad herstellen, deze kan in de toekomst een vervolg krijgen richting het westen. − Boomgaarden vormen een mooi middel om een gebiedseigen wijk te ontwerpen. − Een helder ruimtelijk kader bieden voor het erf van ‘t Veld om deze als eenheid leesbaarder te maken. Ontsluiting Om de toekomstige wijk te ontsluiten zijn er drie mogelijkheden inpasbaar, via de Ruimtevaartbaan ter hoogte van het Aquamarijnpad, via de Ruimtevaarbaant ter

11

hoogte van het Arianehof of een combinatie van voorgaande opties waarbij er sprake is van eenrichtingsverkeer op de beide ontsluitingen. Woningbouwprogramma Als uitgangspunt wordt een gemixt programma van 83 woningen beoogd. Het programma bestaat uit vrijstaande, half vrijstaande, rijwoningen, rug aan rugwoningen en patiowoningen. Van het totale programma is 30% bestemd voor sociale huur. Het volledige beoogde woningbouwprogramma is in navolgende tabel weergegeven en uitgewerkt in navolgende afbeelding. Woningbouwprogramma

Programma

Aantal

Categorie: Sociaal Rug aan rug Rug aan rug (eind)

16 8

Categorie: Betaalbaar Rijwoning Rijwoning (hoek) Patio woningen

20 4 8

Categorie: Vrije sector Twee onder één kap Vrijstaand

22 5

Totaal aantal woningen

83

Stedenbouwkundig plan

12

Recreatie Met voorliggend plan wordt naast woningbouw recreatie als uitgangspunt beoogd, in de vorm van onder andere een verscheidene speelvoorzieningen, een loungeplek en een directe fiets- en voetgangersverbindingen naar de recreatieplas.

13

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Met de voorliggende ontwikkeling worden 83 woningen en kleinschalige recreatievoorzieningen (zoals speelvoorzieningen en fiets- en wandelroutes) mogelijk gemaakt. Het plan overbrugt het stukje ‘niemandsland’ tussen het recreatiegebied de Nedereindse Plas en het stedelijk gebied van IJsselstein en creëert een sterkere verbinding door recreatievoorzieningen de woonwijk in trekken. Door de IJsselse Wetering te verbreden en in het plangebied te trekken en een plek te geven aan voormalige landschapselementen zoals een boomgaard worden de kenmerken van het landschap hersteld. De waterbergende capaciteit van de IJsselse Wetering zorgt voor voldoende waterberging. Het groene karakter van de woonbuurt zorgt dat het gebied klimaat adaptief is ingepast. De ontwikkeling sluit dan ook aan op de ambities van het Rijk zoals verwoord in de omgevingsvisie.

3.1.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat 14

onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur (thans NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS (thans NNN) is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in de SVIR en het Barro.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Voorliggen plan biedt ruimte aan de realisatie van 83 woningen in het plangebied. Om de behoefte van de ontwikkeling aan te tonen is getoetst aan de Ladder van duurzame verstedelijking, het rapport1 is opgenomen in de bijlage.

Verzorgingsgebied De provincie Utrecht heeft in haar Omgevingsvisie de woningbouwopgave opgenomen tot 2040. Daarbij is ook de opgave per regio opgenomen. De gemeente IJsselstein vormt daarbinnen samen met 15 andere gemeenten de regio U16.

1

SAB. Toets Ladder voor duurzame verstedelijking IJsselstein, Ruimtevaartbaan. 210231.01, 24 augustus 2023 15

De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat circa 37% van alle gevestigde personen in de gemeente IJsselstein uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast blijkt dat circa 51% van de gevestigde personen uit een andere gemeente afkomstig is en bijna 12% van de gevestigde personen komt uit het buitenland. Een meerderheid van de verhuisbewegingen richting de gemeente IJsselstein bestaat uit mensen die vanuit een andere Nederlandse gemeente in de gemeente IJsselstein komen wonen. Uit de hiervoor gepresenteerde tabel blijkt dat er voornamelijk verhuisrelaties met geografisch nabijgelegen gemeenten bestaan. De gemeenten Utrecht en Nieuwegein vormen daarbij de grootste verhuisrelatie. In mindere mate is er ook een verhuisrelatie met de gemeenten Lopik, Amsterdam, Vijfheerenlanden en Houten. Behoefte Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

Kwantitatieve behoefte Uit de provinciale Monitor Wonen blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente IJsselstein van 14.310 in 2022 toeneemt naar 16.349 huishoudens in 2040. Het gaat om circa 2.039 extra huishoudens in 2040. Volgens de woningmarktanalyse 2022 van Companen gaat het op regionale schaal (U16) om bijna 80.000 extra huishoudens in 2040. Vanuit de toekomstige kwantitatieve huishoudensontwikkeling is inzicht verkregen in de vraagzijde. De Monitor Wonen van de Provincie Utrecht geeft inzicht in de aanbodzijde. Wanneer beide elementen tegen elkaar worden afgezet ontstaat op korte termijn (periode 2022-2030) het beeld dat zowel op het schaalniveau van de gemeente IJsselstein als op het niveau van de regio U16 voldoende plannen aanwezig zouden moeten zijn om in de huishoudengroei te kunnen voorzien. Wanneer echter gekeken wordt naar het aantal harde plannen, moet geconstateerd worden dat deze ontoereikend zijn om in de geprognosticeerde groei te kunnen voorzien. Voor de gemeente IJsselstein geldt dat de harde plancapaciteit slechts bestaat uit 107 en ongeveer 10% van de huishoudensgroei kan beantwoorden. Dat maakt dat het richting 2030 noodzakelijk is om alle opgenomen zachte plancapaciteit ingezet moet worden en er nog nieuwe plannen bij moeten komen om in de groei van het aantal huishoudens te kunnen voorzien.

Eenzelfde beeld is min of meer van toepassing voor de regio U16. De gemeentelijke woonvisie beschrijft dat er de komende jaren in IJsselstein wordt ingezet om het inwonersaantal minimaal te laten groeien, en te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. Om dit te bereiken zal (versneld) worden ingezet op nieuwbouw voor gezinnen en voor doorstroming van ouderen. In totaal wil de gemeente tot 2030 minimaal 2.500 woningen realiseren. Een aantal van deze woningen kan binnenstedelijk gerealiseerd worden, maar er wordt ook aangegeven dat circa

16

1.700 tot 1.900 woningen buiten de contour gerealiseerd zullen dienen te worden. Hierbij worden locaties die direct en logisch aansluiten bij de kern geprefereerd. Kwalitatieve behoefte Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de huishoudensopbouw qua leeftijd en samenstelling. Voor de regio U16 geldt dat voor alle huishoudenstypen een groei wordt geprognosticeerd, met uitzondering van de groep 1-2 persoonshuishoudens tot 30 jaar. Voor deze groep wordt een geringe krimp verwacht. Voor IJsselstein geldt namelijk dat enkel de groepen 1-2 persoonshuishoudens van 65-74 en 75+ jaar zal toenemen. Voor de groep van 75-plussers is zelfs een toename van bijna 70% geprognosticeerd. Dit is boven het gemiddelde van de regio. De gemeentelijke woonvisie beschrijft dat er de komende jaren in IJsselstein wordt ingezet om het inwonersaantal minimaal te laten groeien, en te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. Bij de realisatie van nieuwbouw wordt ingezet op het realiseren van voldoende variatie in koop- en huurwoningen in buurten. De nieuwbouw is hoofdzakelijk gericht op gezinnen en jonge huishoudens om voor hen een wervend woonmilieu te creëren.

Het accent in de koop ligt hierbij op woningen tussen € 200.000 en € 350.000. Daarnaast wil de gemeente op locaties nabij basisvoorzieningen nieuwbouw realiseren gericht op doorstroming van oudere huishoudens vanuit gezinswoningen naar voor hen meer geschikte woningen. Ongeveer 25% van de vraag naar nieuwbouw is gericht op doorstroming naar meer levensloop geschikte woningen. Het uitgangspunt is om in beginsel alle nieuwbouw levensloopgeschikt te realiseren. Bij voorkeur zijn dit ruime woningen, met bijvoorbeeld extra (logeer/hobby) kamers waar eventueel ook ruimte voor gezinsleden is. Deze woningen zijn daarmee nu inzetbaar voor de vergrijzende bevolking en behouden op termijn hun waarde voor toekomstige generaties (ook jongeren). Om te voorzien in de behoefte aan sociale huur zal minimaal 30% van de nieuwbouw in de sociale huur plaatsvinden, ofwel circa 750 woningen tot 2030. Daarmee kan de lokale en regionale vraag bediend worden. Voor (lagere) middeninkomens, waaronder ook veel starters, is er weinig betaalbaar woningaanbod in de gemeente IJsselstein. De ambitie bestaat om ook voor deze doelgroep voldoende woningen binnen de gemeente te realiseren. In betaalbare koop tot de NHG-grens van € 355.000 en middenhuur wordt uitgegaan van maximaal 40% van het programma.

Bestaande stedelijk gebied Het plangebied is in de Omgevingsvisie Provincie Utrecht deels aangewezen als stedelijk gebied en deels als kernrandzone. Gezien de kenmerken (grotendeels onbebouwd) en de huidige bestemming (Agrarisch) kan gesteld worden dat de locatie zich (grotendeels) buiten bestaand stedelijk gebied bevindt. Dit betekent dat beoordeeld moet worden of de genoemde ontwikkeling van het plangebied niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

17

Het groene, dorpse en ruim opgezette karakter van de ontwikkeling met een dergelijke omvang en grote diversiteit aan woningtypen maakt dat sprake is van een woningbouwontwikkeling met een groot aantal kenmerken, waarvan gesteld wordt dat er binnen de planperiode onvoldoende potentiële inbreidingslocaties met voldoende capaciteit en dezelfde kwalitatieve kenmerken (tijdig) voorhanden zijn. De ontwikkeling van het plangebied ligt voor de hand als een logische uitbreiding van IJsselstein. De ontwikkellocatie voorziet momenteel in een gebiedsvreemde functie in een stukje ‘niemandsland’ en wordt deels begrensd door woningen. Het plangebied is overigens in de Omgevingsvisie Utrecht en in de Omgevingsvisie IJsselstein reeds aangewezen als mogelijk ontwikkelingsgebied. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het plangebied, wordt geconcludeerd dat het plan aansluit bij de omgeving en het aanvaardbaar is om de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied te realiseren. Bovendien kan gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied en het karakter van de beoogde ontwikkeling gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. De woningen sluiten aan bij de bestaande woonomgeving.

Daarnaast wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien ingepast in de ruimtelijke structuren van de omgeving, door onder andere qua schaal en uitstraling aan te sluiten bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte die niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. De buiten bestaand stedelijk gebied gelegen ontwikkeling is daarmee gerechtvaardigd. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld door de Provinciale Staten van Utrecht. In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Zolang de Omgevingswet niet in werking is getreden, heeft de Omgevingsvisie werking onder de bij deze plannen en visies behorende wetten. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie beziet de provincie groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. De Omgevingsvisie gaat uit van een adaptieve aanpak; het is een groeidocument. Zo kan flexibel worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en inzichten.

18

Toetsing Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van 83 woningen. Raadpleging van de digitale kaarten van de Omgevingsvisie wijst uit dat het plan verschillende provinciale belangen raakt. Navolgend worden de voor deze ontwikkeling relevante thema’s besproken. Paragraaf 4.4 Vitale dorpen en steden Prognoses wijzen uit dat de provincie Utrecht de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie ziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord. Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd: − zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; − daarnaast in overig stedelijk gebied; − eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling wordt in de Omgevingsvisie onder voorwaarden ruimte geboden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Vanwege de spanning op de woningmarkt vindt de provincie het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen.

Daarbij is in de U16-regio geconstateerd dat het noodzakelijk is om in de periode 2020-2040 tussen de 99.200 en 125.600 extra woningen toe te voegen aan de huidige bekende plancapaciteit (hard, zacht en potentieel). De ontwikkellocatie ligt slechts gedeeltelijk binnen het stedelijk gebied 2. Omdat met deze ontwikkeling wordt ingezet op de herontwikkeling van de agrarische gronden aansluitend aan Ruimtevaartbaan 7a, 9 en 11 en een stukje ‘niemandsland’ zal in voorliggende situatie sprake is van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Niet alleen wordt in het plan ruimte gemaakt voor de doorzetting van de IJsselwetering, ook is ruimte voor verschillende kleinschalige recreatieve voorzieningen in en rondom de woonbuurt. Zo wordt op een prettige en informele manier een passende overgang gecreëerd tussen het stedelijk gebied van IJsselstein en het gebied rondom de Nedereindse Plas. Wonen en recreatie worden met een natuurlijke en prettige manier met elkaar in verbinding gebracht, waarbij de recreatiefuncties als het ware de bestaande kern van IJsselstein ingetrokken worden. Daarmee wordt gesteld dat er sprake is van het toevoegen van vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit en wordt gesteld dat de ontwikkeling passend is op deze locatie.

2 Opgemerkt wordt dat de gronden buiten het ‘stedelijk gebied’ in de Omgevingsvisie zijn aan-

gewezen als ‘lange termijn zoekrichting grootschalige integrale ontwikkeling wonen-werken-bereikbaarheid’ (als onderdeel van de locatie Rijnenburg). 19

Paragraaf 4.6.1c Kernrandzone Vanwege de kwaliteiten en mogelijkheden van de kernrandzones vraagt de provincie gemeenten om specifiek beleid, gericht op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Als dit nodig is voor de realisatie van ruimtelijke kwaliteitsversterking kan met dit beleid ook nieuwe verstedelijking mogelijk worden gemaakt. Zoals hiervoor reeds aangegeven wordt met de voorgenomen ontwikkeling een gebiedsvreemde agrarische functie in een stukje ‘niemandsland’ ingewisseld voor stedelijke functies in de vorm van woningbouw met recreatieve voorzieningen. Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor een goede overgang tussen ‘stad’ en ‘platteland’ en is sprake van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Paragraaf 4.1.2b recreatief groen De recreatiebehoefte neemt de komende jaren toe, evenals het toerisme. Om die reden vindt de provincie gebiedsontwikkelingen ten behoeve van bovenlokale recreatie en bereikbaarheid - voor vooral langzaam verkeer - van belang en worden ontwikkelingen die hieraan bijdragen gestimuleerd. Nieuwe gebieden en extra voorzieningen zullen naast de verstedelijking een plek moeten krijgen. Daarvoor heeft de provincie (bovenlokale) dagrecreatieterreinen en recreatiezones aangewezen, welke bedoeld zijn om bestaande functies te behouden en nieuwe (bovenlokale) recreatiefuncties een plek te kunnen geven.

De ontwikkellocatie valt binnen de door de provincie aangewezen zones voor recreatie. Het beoogde recreatieve plandeel, bestaande uit kleinschalige recreatieve voorzieningen draagt zodoende bij aan de provinciale ambitie om te voorzien in voldoende recreatie. Uitbreiding van het recreatieaanbod is nodig om aan de groeiende behoefte te kunnen voldoen. Met de voorgenomen recreatie wordt voornamelijk ingezet op openluchtrecreatie. Hierbij wordt aangesloten op een langzaamverkeersnetwerk rondom de Nedereindse Plas en wordt het netwerk kracht bijgezet. Dit is nadrukkelijk in lijn met het provinciaal beleid en zorgt voor een geleidelijke overgang tussen het stedelijk gebied van IJsselstein en het gebied van de Nedereindse Plas. Zeker omdat de recreatiefuncties door de nieuwe woonbuurt getrokken worden, wordt in dit plan een relatie tussen wonen en recreatie op natuurlijke wijze gefaciliteerd.

20

Paragraaf 4.2.1.d Uitbreiden van mogelijkheden voor drinkwaterwinning Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Dit wordt ook wel de ‘zorgplicht drinkwater’ genoemd. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in de provincie bestaat een beschermingszone drinkwaterwinning. De ontwikkellocatie valt binnen deze zone. Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen functies mogelijk gemaakt die de drinkwaterwinning belemmeren. Dit vormt dan ook geen belemmering voor het plan. 3.2.2

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht De interim omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid zoals gepresenteerd in de Omgevingsvisie en is bindend voor de gemeenten. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Toetsing Artikel 2.10 overstroombaar gebied Een plan dat betrekking heeft op locaties binnen ‘overstroombaar gebied’ bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. De motivering op een plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan. Net zoals de hele kern van IJsselstein geldt dat de ontwikkellocatie is aangewezen als ‘overstroombaar gebied’. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met een goede bereikbaarheid en ontsluitingsstructuur. Daarnaast zijn er sterke waterstructuren beoogd in het plangebied, die helpen het water te bergen in geval van overstroming.

Daarmee wordt verondersteld dat in de basis in voldoende mate rekening is gehouden met het overstromingsrisico. Artikel 9.8 Kernrandzone Een plan dat betrekking heeft op locaties binnen de kernrandzone kan, ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: a de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten; b de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur; c tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en d omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

21

Met de voorliggende ontwikkeling wordt een agrarisch erf, gelegen op de rand van IJsselstein te midden van woonfuncties, herontwikkeld. De ontwikkellocatie voorziet momenteel in een gebiedsvreemde functie in een stukje ‘niemandsland’. Door deze situatie in te wisselen voor een woningbouwontwikkeling in combinatie met kleinschalige recreatievoorzieningen, de doorzetting van de IJsselwetering en de versterking van het recreatieve netwerk is in voorliggende situatie sprake van een ontwikkeling waarbij verstedelijking aansluitend op het stedelijk gebied gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Zeker omdat zowel water- en landschapselementen uit de omgeving en recreatiefuncties door de nieuwe woonbuurt getrokken worden, wordt in dit plan een relatie tussen wonen en recreatie op natuurlijke wijze gefaciliteerd. Daarbij wordt gekeken naar het aansluiten en verbeteren van de ruimtelijke structuren en worden omliggende functies niet onevenredig geschaad. Zo sluit de ontwikkeling aan bij de mogelijkheden voor verstedelijking binnen de kernrandzone. Artikel 9.3 Recreëren Voor bovenlokale dagrecreatieterreinen is continuïteit door ontwikkeling het uitgangspunt. Er is ruimte voor het toevoegen van voorzieningen gericht op het exploitabel houden en behouden van bovenlokale recreatieterreinen.

Het kan hierbij ook gaan om stedelijke bestemming, maar de voorzieningen moeten recreatie gerelateerd zijn. Denk aan horeca, leisure, verblijfsrecreatie en andere recreatievoorzieningen. Binnen de recreatiezone is verstedelijking aanvaardbaar als deze bijdraagt aan de recreatiedoelstellingen. Deze doelstellingen zijn niet verder gedefinieerd in de Omgevingsverordening. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de recreatieve functie van de Nedereindse Plas versterkt en wordt een heldere afbakening gegeven van het stedelijk gebied van IJsselstein. Daarbij komt dat de beoogde recreatieve voorzieningen in verbinding worden gebracht met de nieuwe woningen. Zo wordt niet alleen de bestaande recreatiefunctie aan de plas versterkt, maar ook meer de verbinding gelegd met de rest van IJsselstein. De recreatieve functie wordt zo als het ware de kern van IJsselstein ingetrokken. Omgekeerd geldt dat recreatievoorzieningen voor de inwoners van IJsselstein toegankelijker worden. Het plan als geheel, en de recreatieve functie in het bijzonder, wordt als passend gezien op de voorliggende locatie. 3.2.3

Visie en Agenda Recreatie en Toerisme De visie schetst de belangrijkste strategische opgaven met betrekking tot recreatie. 1. Realiseren van een recreatieve hoofdstructuur (met routes, poorten en TOP’s); 2. Ruimte bieden voor de recreatiedruk rondom de steden Utrecht en Amersfoort (vervolg Recreatie om de Stad); 3. Vernieuwing in de natuur (planologische ruimte voor recreatiebedrijven en natuurbehoud en versterking; 4. Beter beleefbaar maken van het groenblauwe landschap; 5. Ondersteunen van ondernemerschap (innovatie, kennisbevordering, ruimte voor nieuw ondernemerschap). Toetsing Met voorliggend plan wordt naast woningbouw recreatie mogelijk gemaakt, in de vorm van onder andere een verscheidene speelvoorzieningen, een loungeplek en een

22

directe fiets- en voetgangersverbindingen naar de recreatieplas. Deze voorzieningen zijn grotendeels voorzien binnen de gemeentegrenzen van Utrecht. Aangezien de gemeente Utrecht, voor zo ver bekend, geen specifiek recreatiebeleid heeft, wordt dit programmaonderdeel beschouwd op provinciaal niveau. Met de voorgenomen recreatievoorzieningen wordt met name bijgedragen aan het beleefbaar maken van het landschap en aan vernieuwing. Er wordt een stukje niemandsland direct aan de Nedereindse Plas ingevuld met een recreatief programma. Hiermee wordt het netwerk aan langzaamverkeerroutes versterkt. De gebruiks- en belevingswaarde van het gebied wordt ter plaatse eveneens versterkt door de beoogde voorzieningen als het uitkijkpunt, de picknickplek en mogelijkheden voor bootcampen. Deze voorzieningen geven redenen om tijdelijk te verblijven en het gebied te verkennen. In de agenda recreatie en toerisme worden de Nedereindse Plas specifiek genoemd. Van de 17 genoemde recreatiegebieden krijgen de Nedereindse Plas met een 7,1 de op één na laagste waardering. Een impuls om de recreatieve waarde te vergroten is zodoende een wenselijke ontwikkeling. Niet alleen zorgen de beoogde functies voor een impuls van de recreatieve waarde van het gebied, ook wordt op een natuurlijke wijze het woongebied van IJsselstein in verbinding gebracht met het recreatiegebied.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie IJsselstein Op 16 november 2021 is de Omgevingsvisie van IJsselstein vastgesteld door de gemeenteraad. In deze omgevingsvisie worden uitgangspunten voor ontwikkelingen gekoppeld aan de verschillende kwaliteiten die de gemeente IJsselstein rijk is. Ook zet de gemeente de koers ten aanzien van de fysieke leefomgeving naar voor de verschillende gebieden die de gemeente heeft. Daaruit volgen onder meer de volgende uitgangspunten, die een relatie hebben met voorliggend initiatief: − We zoeken meervoudige ontwikkellocaties aan de stadsranden. Het doel hierbij is om landschappelijke kwaliteit te verbeteren en het open, groene karakter zo veel mogelijk te behouden. − Mogelijkheden voor recreatie & toerisme uitbouwen in het buitengebied en het historische centrum. − Een flexibele stadsrand waar een mix van functies mogelijk wordt gemaakt, met meerwaarde voor mens en natuur. Met name gericht op recreatie, ecologie, sport, evenementen en water, maar binnen bepaalde kaders ook beperkte ruimte voor woningbouw en energie.

23

Uitsnede visiebeeld waarop te zien is dat het plangebied is aangewezen als ontwikkelingsgebied voor woningbouw (Bron: Gemeente IJsselstein).

Toetsing Met de voorliggende ontwikkeling worden 83 woningen en kleinschalige recreatievoorzieningen (zoals speelvoorzieningen en fiets- en wandelroutes) mogelijk gemaakt. Met de ontwikkeling wordt niet alleen invulling gegeven aan de woningbouwopgave ter plaatse van een ontwikkelingsgebied die in de Omgevingsvisie is opgenomen, ook wordt een bijdrage geleverd aan de ambities op het gebied van recreatie en het realiseren van flexibele/meervoudige stadsranden waar een mix aan functies mogelijk worden gemaakt. Een balans tussen woningbouw en andere functies is daarbij belangrijk en in dit plan ook gevonden door een mix van woningen met recreatieve functies te maken. Zo wordt een prettige en geleidelijke overgang gegeven tussen het stedelijk gebied van IJsselstein (wonen) en de Nedereindse Plas (recreatie). Het plan brengt de landschappelijke kwaliteiten samen met de stedelijke dynamiek en de recreatieve potentie van de Nedereindse Plas. Deze recreatieve waarden worden in dit plan als het ware het stedelijk gebied van IJsselstein ingetrokken, zonder daarbij de kwaliteiten van het gebied uit het oog te verliezen. De ontwikkeling sluit dan ook aan op de ambities van de gemeente zoals verwoord in de omgevingsvisie. 3.3.2

Woonvisie 2019 - 2030 De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 - 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 - 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijftal pijlers: − Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei; − Gevarieerde en bereikbare woonmilieus; − Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt; − Toekomstbestendige en duurzame wijken; − Langer thuis wonen ondersteunen.

24

Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn: − Passend kwalitatief woningbouwprogramma; − Aanpak bestaande woningvoorraad; − Aanpak voor langer zelfstandig wonen. De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. Toetsing Tot 2030 heeft de gemeente IJsselstein het streven minimaal 2.500 woningen te realiseren, waarbij binnenstedelijk nog ruimte is voor de realisatie van maximaal 800 woningen. Bij nieuwbouw dient sprake te zijn van voldoende variatie in koop- en huurwoningen en een diversiteit aan woonmilieus waarbij ook ruimte wordt geboden voor de realisatie van woningen in het midden- en hoogsegment. Met voorliggende ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de grote woningbouwopgave van de gemeente IJsselstein.

Aangezien slechts een deel van de opgave binnenstedelijk kan worden voorzien, is de voorliggende locatie een logische uitbreidingslocatie in aansluiting op het bestaand stedelijk gebied waarbij eveneens een gebiedsvreemde agrarische functie zal verdwijnen. Er wordt voorzien in een gemengd programma, bestaande uit 24 rijwoningen, 22 twee-onder-één-kapwoningen, 24 rugaan-rugwoningen, 8 patiowoningen en 5 vrijstaande woningen (totaal: 83 woningen) Zo biedt het plan woningbouwaanbod voor zowel starters, doorstromers en ouderen (patiowoningen). Het plan voorziet naast betaalbare woningbouw eveneens in woningbouw uit hogere segmenten, waarmee het programma ook beantwoordt aan de gemeentelijke uitgangspunten. Het plan is zodoende in lijn met het gestelde in de woonvisie. Conclusie Met de voorliggende ontwikkeling worden 83 woningen en kleinschalige recreatievoorzieningen mogelijk gemaakt. Zodoende wordt de recreatieve functie van de Nedereindse Plas versterkt, wordt een heldere afbakening gegeven van het stedelijke gebied van IJsselstein en wordt een bijdrage geleverd aan het oplossen van het woningtekort in IJsselstein (en de regio/provincie). Het plan is in lijn met het gestelde in het gemeentelijk beleid. Voor wat betreft het provinciaal beleid wordt gesteld dat een groot deel van de ontwikkeling zich buiten het stedelijk gebied (in de kernrandzone) bevindt.

Dit feit verzet zich niet per se tegen de voorgenomen ontwikkeling, aangezien verstedelijking binnen de kernrandzone onder voorwaarden mogelijk is. In deze memo is aangegeven dat voldaan kan worden aan deze voorwaarden. Zoals aangegeven wordt de ruimtelijke kwaliteit immers ter plaatse versterkt doordat een gebiedsvreemde agrarische functie wordt ingewisseld voor stedelijke functies die zorgen voor een goede overgang tussen het stedelijk gebied en de Nedereindse Plas. Door

25

de nieuwe recreatieve functies wordt de bestaande recreatiewaarde van de Nedereindse Plas versterkt, maar wordt de recreatiefunctie ook meer in verbinding gebracht met de rest van IJsselstein. De recreatieve functie wordt zo als het ware de kern van IJsselstein ingetrokken. Omgekeerd geldt dat recreatievoorzieningen voor de inwoners van IJsselstein toegankelijker en aantrekkelijker worden. Daarnaast wordt onder meer met de doortrekking van de IJsselwetering en het versterken van het wandelnetwerk gewerkt aan de versterking van de ruimtelijke structuren, kwaliteiten en waarden van het gebied. Al met al is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met het relevante beleid.

26

4 4.1

Milieu- en omgevingseffecten Milieueffectrapportage Algemeen Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Toetsing In de vormvrije m.e.r.-beoordeling3 is beoordeeld of als gevolg van de realisatie van maximaal 75 nieuwbouwwoningen nadelige effecten op het milieu zijn te verwachten. In dit rapport is nog uitgegaan van maximaal 75 woningen, dit is ondertussen is dit verhoogd naar 83 woningen. De belangrijkste effecten zijn als volgt: − De ontwikkeling is een kleinschalig plan. Als zodanig heeft het plan ook weinig impact op de thema’s die passen bij de ambities ‘Stad en land gezond’. − Omdat het wegverkeerlawaai in de huidige situatie al op grote delen van de locatie boven de voorkeursgrenswaarde (48 dB) ligt en op plekken boven de WHO- advieswaarde (53 dB) uitkomt, wordt naar waarschijnlijkheid niet aan de WHO-advieswaarde voor gezondheid wordt voldaan. − De Ruimtevaartbaan grenst aan een zoekgebied voor zon vanuit de RES 1.0.

Het gaat echter om grote zoekgebieden die niet allemaal gevuld zullen worden met zonnevelden. Wel is het van belang om hier rekening mee te houden bij de verdere planvorming. Zonneparken in de directe omgeving van woningen kunnen hinder opleveren. − De ontwikkeling van extra woningen levert een positieve bijdrage aan het woningaanbod. − Landschap en cultuurhistorie scoren neutraal. Archeologie scoort licht negatief. − Er kunnen effecten op beschermde soorten optreden. Vervolgonderzoek en de exacte uitwerking kan nog invloed hebben op de omvang van deze negatieve effecten.

3

Antea Group. PlanMER programma Wonen en Werken 2023. 0480624.100, 3 februari 2023. 27

Toets aan provinciale ambities

Conclusie

28

Maatregelen ten gunste van het behalen van de provinciale ambitie − Er zijn maatregelen nodig om de geluidhinder door middel van het wegverkeer te mitigeren. Dit kan gedaan worden door de woningen op een ruime afstand van de wegen te positioneren en zo te plaatsen dat er geluidsluwe plekken worden gecreeerd. Ook kan er gekeken worden naar bronmaatregelen zoals stil asfalt, of geluidsschermen. − Voor inwoners binnen de invloedsgebieden van omgevingsveiligheid is het noodzakelijk dat zij van de bron weg kunnen vluchten, dat er voldoende bluswater is, en dat nood- en hulpdiensten eenvoudig ter plaatse kunnen komen. − De ontwikkeling leidt tot een toename in verstening. De effecten die hierdoor optreden op de aspecten wateroverlast en hittestress moeten in het ontwerp gemitigeerd worden, bijvoorbeeld door voldoende groen te realiseren. − Overweeg in een stedenbouwkundig plan de IJsselwetering op de juiste plek (rechtdoor getrokken) terug te brengen. Dit doet recht aan de historische lijnvormige structuur. − Maak met een archeologisch bureauonderzoek inzichtelijk wat de gespecifieerde archeologische verwachting voor het plangebied is. Op basis van het bureauonderzoek kunnen vervolgstappen genomen worden.

4.2

Bodem Algemeen In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Toetsing Binnen het plangebied is een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbest in grondonderzoek uitgevoerd. De rapportage 4 is bijgevoegd in de bijlage. De aanleiding tot het bodemonderzoek wordt gevormd door de voorgenomen herontwikkeling en bouwactiviteiten op de locatie. Doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie en nagaan of er mogelijke gebruiksbeperkingen bestaan in relatie tot het beoogde gebruik. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat: − de bodem overwegend uit (zandige) kleilagen bestaat. Plaatselijk is in de (diepe) ondergrond een zandlaag aangetroffen; − ter plaatse van de verharding is een cunet met matig grof zand aanwezig; − op het maaiveld en in de bodem is op zintuiglijke wijze geen bijmenging met asbestverdacht materiaal aangetroffen; − een deel van het perceel, rondom de vaste mestopslag, is verhard met een puinverharding. Aanvullend heeft een asbest in puinonderzoek plaatsgevonden; − in de bovengrond is ter plaatse van de schuur een bijmenging met sporen baksteen en/of matig tot sterk ondefinieerbaar puin aangetroffen.

Ondefinieerbaar puin

4

De Klinker. Verkennend bodemonderzoek en verkennend asbest onderzoek. K2320111, 18 juli 2023 29

is asbestverdacht. Aanvullend heeft een asbest in grondonderzoek plaatsgevonden. Druppelzone schuur Uit de resultaten kan het volgende geconcludeerd worden: − ter plaatse van de schuur heeft het asbesthoudende dak aan de noordzijde geen deugdelijk dakgoot en/of is het terrein onder de druppelzone niet verhard; − in de bodem is op zintuiglijke wijze geen asbesthoudend plaatmateriaal aangetroffen; − analytisch in de bodem van de druppelzone een berekend asbestgehalte van 2189 mg/kg ds. aangetroffen. Het gehalte aan asbest overschrijdt daarmee de restconcentratienorm van 100 mg/kg ds. uit het Besluit bodemkwaliteit; − de hypothese, ‘de locatie is verdacht op de aanwezigheid van asbest’ dient aangenomen te worden; − de aangetroffen concentratie overschrijdt de interventiewaarde voor asbest, derhalve is een sanering noodzakelijk. Boomgaard (voormalige fruitteelt) Uit de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat: − in de toplaag (tot 0,3 m-mv) geen gehalten aan chloorbestrijdingsmiddelen (OCB) boven de achtergrondwaarden zijn aangetoond; − de hypothese, ‘de locatie is verdacht op de aanwezigheid van bestrijdingsmiddelen’ kan daarmee verworpen worden.

Gehele terrein Uit de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat: − de bovengrond bevat plaatselijk een licht verhoogde gehalte aan het zware metaal nikkel; − de ondergrond bevat plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan arseen, nikkel cadmium en lood; − plaatselijk is in de bodem ondefinieerbaar puin aangetroffen. Zowel visueel als analytisch is geen asbest in de puinhoudende grond aangetroffen; − plaatselijk is het terrein verhard met een puingranulaat. Zowel visueel als analytisch is in het puingranulaat geen asbest aangetoond; − in het grondwater een licht tot matig verhoogd gehalte aan barium en een licht verhoogd gehalte aan naftaleen is gemeten; − de hypothese ‘de locatie is onverdacht op de aanwezigheid van verontreinigingen’ dient verworpen te worden, de onderzoeksinspanning hoeft niet aangepast te worden. Formeel dient een nader onderzoek naar de matige verontreiniging met barium in het grondwater uitgevoerd te worden. Geadviseerd wordt om in eerste instantie een herbemonstering van het grondwater uit de peilbuis Pb18 uit te voeren en te analyseren op barium. Algemeen Op het zuidwestelijk terreindeel is een fietspad, bestaande uit een asfaltverharding, gelegen. Vooralsnog zal het fietspad worden behouden. Indien het fietspad zal worden opgebroken wordt geadviseerd om voorafgaand het asfalt te onderzoeken op

30

teerhoudendheid (PAK (10 VROM)). Eveneens kan vastgesteld worden of er een fundatie onder de verharding aanwezig is alsmede de kwaliteit van het fundatiemateriaal. De watergangen binnen het plangebied blijven vooralsnog behoudend. Indien de watergangen binnen het onderzoeksgebied in de toekomst alsnog worden gedempt, wordt aanbevolen om deze watergangen voorafgaand te onderzoeken op eventuele verontreinigingen. Ten behoeve van de verwerking van vrijkomende grond op een locatie buiten de onderzoekslocatie wordt verwezen naar de uitgangspunten van het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk). De conclusies hebben uitsluitend betrekking op de geselecteerde deellocaties en de geanalyseerde componenten. Gezien het verkennende karakter van dit onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet zijn ontdekt. Conclusie De aangetroffen concentratie ter plaatse van de druppelzones overschrijdt de interventiewaarde voor asbest, derhalve is een sanering noodzakelijk. Daarnaast dient in eerste instantie een herbemonstering van het grondwater uit de peilbuis Pb18 uit te voeren en te analyseren op barium.