Bestemmingsplan ‘Eiteren 16-18’ + toelichting

Toelichting Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18

In opdracht van:

Timber Works BV , t.n.v. de heer D. van Tol

Uitgevoerd door:

W. Boera, AgROM

IMRO-code:

NL.IMRO.0353.Eiteren1618.On01

Datum:

17 november 2023

AGROM Advies Ruimtelijke Ordening Milieu T: 023- 540 625 4 W: www.agrom.nl

/ /

M: 06- 47873064 E: info@agrom.nl

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

A ANLEIDING...........................................................................................................................................1 L IGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED .....................................................................................................2 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN................................................................................................................3 L EESWIJZER............................................................................................................................................4

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2. 2.3.

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ..................................................... 18

W ATERPARAGRAAF ............................................................................................................................. 18 BODEM ............................................................................................................................................... 19 FLORA EN FAUNA................................................................................................................................. 22 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE .................................................................................................... 25 GELUID ............................................................................................................................................... 27 L UCHT................................................................................................................................................. 28 EXTERNE VEILIGHEID............................................................................................................................ 30 MILIEUZONERINGEN............................................................................................................................ 32 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .....................................................................................................

37 DUURZAAMHEID.................................................................................................................................. 39 VERKEER EN PARKEREN ........................................................................................................................ 40

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2.

VIGEREN D BELEID ............................................................................ 11

INLEIDING ........................................................................................................................................... 11 RIJKSBELEID......................................................................................................................................... 11 PROVINCIAAL BELEID............................................................................................................................ 13 GEMEENTELIJK BELEID.......................................................................................................................... 14

HOOFDSTUK 4: 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

GEBI EDSVISIE ....................................................................................5

BESTAANDE SITUATIE OMGEVING PLANGEBIED .........................................................................................5 BESTAANDE SITUATIE PLANGEBIED...........................................................................................................7 VISIE TOEKOMSTIGE SITUATIE ..................................................................................................................8

HOOFDSTUK 3: 3.1. 3.2. 3.3. 3.4

INLEIDING.........................................................................................1

UITVOERBAARHEID .......................................................................... 42

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID............................................................................................................. 42 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................................................................................................ 42

HOOFDSTUK 6:

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ......................................................... 43

Bijlagen: 1. Ontwerp ontwikkeling Eiteren 14-16-18 WAS architectuur & design d.d. 18 januari 2022; 2. Onderzoek bedrijven en milieuzonering Eiteren 18, adviesbureau Kragten, projectnummer: AGR039-0001, d.d. 17 november 2023; 3. Quickscan Wet natuurbescherming Eiteren 16 en 18 te IJsselstein, Blom Ecologie, project: 2023-1023, d.d. 25 september 2023; 4. Verkennend bodem- en asbestonderzoek ‘Eiteren 16-18 IJsselstein’ adviesbureau Hoste Milieutechniek, kenmerk: U23-0780, d.d. 5 oktober 2023.

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heef t betrekking op de beoogde transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het betref t één grondgebonden woning en twee appartementen. Het voormalig aanpandige silogebouw heef t industriële waarde voor de gemeente IJsselstein aan de rand van de Hollandse IJssel. Gezien de slechte bouwkundige staat zal het silogebouw (deels) worden geherstructureerd. Gezien de beoogde woonf unctie dient de milieucategorie van het silogebouw alsmede het naastgelegen (reeds vergunde) pand aan de Eiteren 16 verlaagd te worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Al deze gronden zijn in eigendom van initiatief nemer. De gewenste ontwikkeling past niet binnen de kaders het vigerend bestemmingsplan ‘Binnenstad IJsselstein’. Door de initiatief nemer is op 6 maart 2020 en 18 januari 2022 een aanvraag f ormeel vooroverleg ingediend bij de gemeente IJsselstein. In een gemeentelijke reactie op het vooroverleg (zaaknummer: 49483, ref erentie d.d. 27 oktober 2022) is een positief principebesluit genomen. De gemeente is hiertoe bereid om, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan de benodigde ruimtelijke procedure om het initiatief te kunnen verwezenlijken. Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in het planologisch-juridisch kader voor het gewenste initiatief .

Hierbij wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van het gewenste initiatief aangetoond.

Afbeelding: aanzicht op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein. Het voormalig silogebouw (grijs) is gelegen aan de achterzijde van het bestaande bedrijfsgebouw/voormalige graanmaalderij.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 1

1.2.

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied aan de Eiteren 18 is kadastraal bekend bij de gemeente IJsselstein onder sectie E nummers 3159 en 3158. De kadastrale gegevens voor Eiteren 16 betref t sectie E nummers 3279 en 3280. Het projectgebied grenst aan de oostzijde direct aan de Hollandse IJssel. De westelijke begrenzing wordt gevormd door de (f iets)straat Eiteren. Het woonperceel Eiteren 20 is gelegen ten noorden van het projectgebied. De zuidelijke begrenzing wordt gevormd door een woning en aan de achterzijde een bedrijf (milieucategorie 1). Op de onderstaande af beelding linksboven is de ligging van het projectgebied in IJsselstein aangegeven. Rechtsboven ligging projectgebied in de directe omgeving. Op de af beelding rechtsonder is de globale ligging van het projectgebied aangegeven. De positionering van de beoogde woonf unctie is globaal bij benadering aangegeven in het geel.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 2

1.3.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied aan de Eiteren 16- 18 geldt het bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein vastgesteld op 4 juli 2013. Voor het projectgebied aan de Eiteren 16- 18 geldt conf orm het vigerend bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijf ’ (artikel 3). Tevens geldt langs het tracé van de Hollandse IJssel de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ (artikel 18). Voor het hele plangebied is de gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied 1' van toepassing

Afbeelding: Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ ter plaatse van het plangebied aan de Eiteren 16-18 te IJsselstein..

Bedrijf (artikel 3) Gronden met de bestemming ‘Bedrijf ’ mogen ter plaatse van het projectgebied gebruikt worden voor bedrijven tot milieucategorie 3.2. Ook is detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit in ter plaatse vervaardigde goederen toegestaan. Voorts zijn bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak ‘Bedrijf ’ zijn diverse bouwvlakken aangeduid. Ter plaatse van de beoogde woningen geldt een maximale bouwhoogte van 8 meter. De hoogte van het voormalig silogebouw/graanmaalderij is gemaximeerd op 20 meter. Waterstaat - Waterkering (artikel 18) De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemt voor waterkering en de bijbehorende beschermingszone. Binnen deze zone is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren zonder schrif telijke goedkeuring van de beheerder van de waterkering.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 3

Archeologisch waardevol gebied 1 (artikel 21.1) Ter plaatse van de aanduiding 'archeologisch waardevol gebied 1' zijn de betref f ende gronden tevens bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeo logische (verwachtings-)waarden. Conclusie De beoogde nieuwe situatie, waarbij de huidige bedrijf sbestemming wordt getransf ormeerd naar wonen, kan niet worden mogelijk gemaakt op basis van het vigerende bestemmingsplan. De gewenste ontwikkeling is qua f unctiegebruik in strijd met de vigerende bedrijf sbestemming. Om de beoogde transf ormatie toe te kunnen toestaan, dient derhalve een passend juridischplanologisch kader te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan dient daartoe. 1.4.

Leeswijzer

In hoof dstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op het gewenste initiatief . In hoof dstuk 3 wordt de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks -, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoof dstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoof dstuk 5 wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoof dstuk 6 de juridische regeling nader toegelicht.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 4

HOOFDSTUK 2: 2.1.

GEBIEDSVISIE

Bestaande situatie omgeving plangebied

Het projectgebied is gelegen ten noorden van de historische binnenstad van IJsselstein en maakt deel uit van de zogenaamde ‘IJsselzone’, een bebouwingsstrook tussen de Hollandse IJssel en Panoven/Eiteren die in de huidige situatie wordt gekenmerkt door enigszins gemengd f unctiegebruik. Hierbij kan gesteld worden dat de woonf unctie de af gelopen jaren de overhand heef t genomen ten opzichte van de vroegere bedrijf smatigheid van het gebied. Rec entelijk is het woningbouwproject ‘Oranje Nassaukades’ bestaande uit drie deelgebieden, Zomerweg, Eiteren en Gemeentewerf tot ontwikkeling gekomen. Langs het tracé van de Eiteren domineert de woningf unctie, waarbij de woningen grotendeels bestaan uit 1 a 2 bouwlagen met kapconstructie. Aan de oostzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Hollandse IJssel, is een meubelf abriek aanwezig. De Eiteren betref t, ter hoogte van het projectgebied, een doodlopende f ietsstraat met een maximum snelheid van 30 km/uur. Op de onderstaande f oto’s is de inrichting van de Eiteren weergegeven.

Afbeeldingen: inrichting Eiteren als fietsstraat in de omgeving van het projectgebied.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 5

Ten oosten van het projectgebied aan de Eiteren 16-18 is, aan de overzijde van de Hollandse IJssel, een meubelf abriek aanwezig.

Afbeelding: meubelfabriek aan de overzijde van de Hollandse IJssel

De bebouwing ter plaatse van het perceel aan de Eiteren 14, gelegen ten zuiden van het plangebied, is reeds vergund en tot ontwikkeling gekomen. Op de onderstaande af beelding is de huidige (links) en de oude situatie (rechts) te zien.

Afbeelding: perceel Eiteren 14 (nieuw en oud)

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 6

2.2.

Bestaande situatie plangebied

Op onderstaande af beeldingen is het plangebied aan de Eiteren 16-18 weergegeven. Foto 1 geef t zicht op het aangrenzende noordelijke woonlint. Het bestaande bedrijf spand/voormalig graanmaalderij waar de drie nieuwe woningen zijn voorzien is te zien op f oto 2. Het voormalig silogebouw (grijs) is gelegen aan de achterzijde van het bestaande bedrijf sgebouw/voormalig graanmaalderij. Op f oto 3 is een parkeerstrook aan de overzijde van het projectgebied te zien. Deze parkeerstrook is in eigendom van initiatief nemer. Het reeds vergunde bedrijf spand ter plaatse van het perceel Eiteren 16 is aangegeven op f oto 4.

1

2

3

4 =

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 7

2.3.

Visie toekomstige situatie

Voorliggend bestemmingsplan heef t betrekking op de beoogde transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het voormalig aanpandige silogebouw heef t industriële waarde voor de gemeente IJsselstein aan de rand van de Hollandse IJssel. Gezien de beoogde woonf unctie dient de milieucategorie van het silogebouw alsmede het naastgelegen (reeds vergunde) pand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Door WAS architectuur & design is voor de gehele ontwikkeling van de Eiteren 14-16-18 een ontwerp gemaakt. Dit ontwerp (d.d. 18 januari 2022) is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Op de onderstaande af beelding is een situatietekening weergegeven. Het voormalig aanpandige silogebouw is aangegeven in het rood en de nieuwe woningen/voormalig graanmaalderij in het groen. De woonf unctie zal voorzien in één grondgeboden woning en twee appartementen.

De bedrijf sbestemming van de silo zal verlaagd worden naar milieucategorie 1 zodat deze als buf f er/geluidswal f ungeert tussen de meubelf abriek en het woongedeelte. De silo is in de huidige situatie in slechte bouwkundige staat en zal worden geherstructureerd. Het is de laatst overgebleven silo van IJsselstein waarbij het bewaren van met name de contour van belang is. De silo zal aan drie zijden uitgevoerd worden met een geluidarme gevel ten opzichten van de meubelf abriek aan de overzijde van de Hollandse IJssel. Voorts zal een inpandige af scheiding geplaatst worden tussen de silo en het woongedeelte als extra wering tussen de meubelf abriek en de woonf unctie.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 8

Op de onderstaande af beelding is het ontwerp van de silo, gezien vanaf de Hollandse IJssel, weergegeven.

Afbeelding: ontwerp silogebouw, gezien vanaf de Hollandse IJssel.

De bestaande bedrijf sbebouwing aan de Eiteren 18 bestaat uit twee verdiepingen. Het dak zal in de toekomstige situatie worden opgehoogd. In dit deel zijn één grondgeboden woning en twee appartementen voorzien. Parkeren is voorzien op eigen terrein. Hier kan eveneens de parkeerstrook aan de overzijde van het projectgebied voor worden benut.

Afbeelding: ontwerp woongebouw, gezien vanaf de Eiteren.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 9

Door de voorliggende ontwikkeling worden waardevolle elementen behouden en blijf t de bebouwing als ensemble als geheel herkenbaar. De commissie voor ruimtelijke kwaliteit heef t tijdens de vergadering van d.d. 29 juni 2022 het gewijzigde ontwerp van het bouwplan in principe akkoord af gegeven

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 10

HOOFDSTUK 3: 3.1.

VIGEREND BELEID

Inleiding

In dit hoof dstuk is het vigerende beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente IJsselstein in samenhang met het voorliggende initiatief nader beschreven. In de waterparagraaf (4.1) wordt nader ingegaan op het beleid van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. 3.2.

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Het Rijk geef t met de Nationale Omgevingsvisie een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leef omgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die op verschillende schaalniveaus spelen. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leef omgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Belangrijke opgaven in het novi zijn onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn vier nationale belangen waar het Rijk op wil sturen en richting geven: -

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het land.

Af wegingsprincipes De druk op de f ysieke leef omgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om waar mogelijk combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er echter scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden af gewogen. In de NOVI worden daartoe drie af wegingsprincipes toegepast: -

-

-

Combinaties van f uncties gaan voor enkelvoudige f uncties: In het verleden is scheiding van f uncties vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen f uncties, gericht op een ef f iciënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leef baarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Af wentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leef omgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoef ten van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 11

Uitvoering Aan de NOVI is een uitvoeringsagenda gekoppeld. Daarin wordt niet alleen inzichtelijk gemaakt welke inzet Rijk en regio nu al plegen, maar ook welke (gezamenlijke) acties de NOVI daaraan toevoegt. Daarbij zijn de kansen en risico’s uit de plan MER betrokken. De bedoeling is daarbij dat de NOVI zich aan nieuwe ontwikkelingen kan aanpassen, in een permanent en cyclisch proces. Conclusie Middels het bestemmingsplan wordt het toekomstbestendig gebruik van het plangebied geborgd. Voorts wordt de milieucategorie van de aanwezige bedrijven verlaagd van categorie 3.2 naar categorie 1. Het initiatief sluit aan bij het streven van het Rijk om steden en regio’s op een duurzame wijze te versterken. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro is op 1 oktober 2012 aangevuld. Het Barro stelt de begrenzing van de besluitmogelijkheden van de lagere overheden, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Als nationaal belang zijn benoemd de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustf undament, de Rijksvaarwegen, de Waddenzee en het waddengebied, Def ensie, Erf goederen van uitzonderlijke universele waarde, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoof dstructuur.

Conclusie Voorliggend initiatief heef t geen betrekking op deze door het Rijk benoemde nationale belangen. Nationaal Waterprogramma Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijf t de Rijksoverheid de hoof dlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geef t een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. In het NWP komen het oude Nationaal Waterplan (voor beleid) en het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren (voor beheer) samen. Daarnaast zijn het Programma Noordzee, de stroomgebiedbeheerplannen en de overstromingsrisicobeheerplannen onderdeel van het NWP. Hiermee geef t het programma invulling aan de Europese richtlijnen voor water. Het NWP beschrijf t de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van - Klimaatadaptatie - Waterveiligheid - zoetwater en waterverdeling - waterkwaliteit en natuur - scheepvaart en - de f uncties van de rijkswateren.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 12

Conclusie Het initiatief is in lijn met het bepaalde in het waterprogramma. In hoof dstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het projectgebied . Ladder voor duurzame verstedelijking Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2). Met de ladder, welke per 1 juli 2017 gewijzigd en vereenvoudigd is, worden -met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik- voorwaarden gesteld aan de inhoud van de toelichting bij een ruimtelijk besluit/plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. In de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te worden aangetoond dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoef te. Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende f uncties nagestreef d. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Conclusie Gezien uitspraken van de Af deling bestuursrechtspraak van de Raad van State ( ABRvS 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:743, r.o. 11.2.4, ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2331 r.o.

6.2 en ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4648 r.o. 16.3, ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.) kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er minder dan 11 woningen toegestaan worden. Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand /voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Hiermee wordt er voorzien in een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte. Door de verlaging van de milieucategorie ondervinden de omliggende woningen minder overlast door toegestane bedrijf sactiviteiten. 3.3.

Provinciaal beleid

Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee zijn deze documenten def initief geworden. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening zijn vanaf 1 april 2021 in werking getreden. In de Interim Omgevingsverordening beschrijf t de provincie Utrecht hoe zij zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie af komen en ruimte vragen. Denk daarbij aan de groeiende behoef te aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. Slimme combinaties

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 13

van f uncties en maatwerk per gebied zijn nodig om het mooie diverse landschap te behouden en versterken. De Interim Omgevingsverordening laat zien hoe de provincie het f ijne woon- en leef klimaat van de provincie Utrecht wil behouden en versterken. De Interim Omgevingsverordening gaat over de hele provincie en is alleen bindend voor de provincie zelf . In de Interim Omgevingsverordening zijn de regels voor de leef omgeving zijn opgenomen. Zo’n 25 van de huidige verordeningen, regelingen en besluiten zijn geïntegreerd in de Interimverordening. De regels zijn, daar waar nodig, herschreven, samengevoegd, vereenvoudigd en op elkaar af gestemd. De verordeningen zijn samengevoegd met het oog op de toekomstige invoering van de Omgevingswet. De Interimverordening heef t juridische werking onder de huidige wetten. Zodra de Omgevingswet in werking treedt, zal de Interimverordening vervangen worden door de Omgevingsverordening. In artikel 9.15 van de Interimverordening wordt ingegaan op stedelijke f uncties in stedelijk gebied . Conf orm het Besluit ruimtelijke ordening moet de “duurzame verstedelijkingsladder” worden toegepast. In hoof dstuk 3.2 wordt hier nader op ingegaan. Het provinciaal programma Wonen en werken bevat de hoof dlijnen van de gezamenlijke regionale programmeringsaf spraken van gemeenten en provincie.

In deze regionale programmering worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten: 1. Zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; 2. Daarnaast in overig stedelijk gebied; 3. Eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste inf rastructurele corridors). Conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand /voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Hiermee wordt er voorzien in een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte. Door de verlaging van de milieucategorie ondervinden de omliggende woningen minder overlast door toegestane bedrijf sactiviteiten. Middels de herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het perceel vergroot. Voor ontwikkelingen binnen stedelijk gebied gelden geen aanvullende eisen vanuit de provincie. Het plan is in overeenstemming met het provinciale beleid zoals verwoord in de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht . 3.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie IJsselstein De gemeenteraad van IJsselstein heef t op 11 november 2021 de Omgevingsvisie IJsselstein vastgesteld. In deze visie is de ontwikkelrichting voor de f ysieke leef omgeving in IJsselstein voor periode tot 2030 en verder weergegeven. De visie gaat in op onderwerpen als: Hoe gaat de gemeente om met de behoef te aan extra woningen? Hoe beschermt de gemeente de natuur? Hoe gaat de gemeente om met het opwekken van duurzame energie? De omgevingsvisie is

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 14

gebaseerd op bestaand beleid en is met inbreng van inwoners en maatschappelijke partijen opgesteld. De visie benoemt de kwaliteiten en identiteit van IJsselstein en geef t richting voor de vragen: Wat moet behouden blijven, wat kan verbeterd worden? De Omgevingsvisie IJsselstein is opgesteld vanwege de komst van de Omgevingswet. De visie wordt de komende periode aangevuld en verrijkt met nieuw beleid als dat nodig is, om ook een antwoord te geven op nieuwe ontwikkelingen in de ruimte. De visie gaat ov er een lange termijn en is dus in beweging. Voor de gemeente IJsselstein is de omgevingsvisie ook een uitnodiging aan inwoners en ondernemers om bij te dragen aan het behoud en de verbetering van hun leef omgeving. Conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Door de verlaging van de milieucategorie ondervinden de omliggende woningen minder overlast door toegestane bedrijf sactiviteiten.

Middels de herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied wordt de ruimtelijke kwaliteit ter pl aatse van het perceel vergroot, wordt cultuurhistorisch erf goed behouden en wordt er aangesloten op de woningbehoef te binnen de gemeente IJsselstein. Hiertoe is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de omgevingsvisie IJsselstein. Toekomstvisie 2025 IJsselstein Dichtbij Op 21 januari 2010 heef t de gemeenteraad van IJsselstein de Toekomstvisie ‘IJsselstein Dichtbij’ vastgesteld. De gemeente IJsselstein kenmerkt zich onder meer door drie belangrijke kwaliteiten: - IJsselstein is een stad met een sterke sociale samenhang. Mensen zijn zeer betrokken bij de gemeenschap en bij elkaar. Dit geldt voor zowel inwoners als ondernemers. De samenhang komt onder meer tot uitdrukking in een actief verenigingsleven en tal van evenementen. - IJsselstein is een stad met een karakteristieke historische ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke kenmerken in deze ruimtelijke kwaliteit zijn de historische binnenstad met monumenten en de Hollandse IJssel die door de stad stroomt. - IJsselstein heef t een unieke ligging in zowel het Groene Hart als het stedelijk gebied van Utrecht. Hierdoor combineert de stad de rust en ruimte van het groene buitengebied met de economische dynamiek van een stad. Voor 2025 wil de gemeente deze kwaliteiten verder versterken.

De gemeente wil de nabijheid van de ruimtelijke kwaliteiten in de stad meer benutten, door inhoud te geven aan de volgende ambities: - versterken van de historische binnenstad; - groen en water meer verweven met de stad; - continue werken aan vitale woonwijken; - bevorderen zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 15

silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Door de verlaging van de milieucategorie ondervinden de omliggende woningen minder overlast door toegestane bedrijf sactiviteiten. Middels de herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het perceel vergroot, wordt cultuurhistorisch erf goed behouden en wordt er aangesloten op de woningbehoef te binnen de gemeente IJsselstein. Hiertoe is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de omgevingsvisie IJsselstein. De beoogde ontwikkeling voldoet hiermee aan de toekomstvisie van de gemeente IJsselstein. Woonvisie gemeente IJsselstein 2019 - 2030 De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heef t de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geef t inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijf tal pijlers: 1. Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei; 2. Gevarieerde en bereikbare woonmilieus; 3. Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt; 4.

Toekomstbestendige en duurzame wijken; 5. Langer thuis wonen ondersteunen. Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn: 1. Passend kwalitatief woningbouwprogramma; 2. Aanpak bestaande woningvoorraad; 3. Aanpak voor langer zelf standig wonen De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. Conclusie Middels de herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied wordt door de toevoeging van de drie woningen kwalitatief aangesloten op de woonvisie van de van de gemeente IJsselstein. Door de verlaging van de milieucategorie ondervinden de omliggende woning en minder overlast door toegestane bedrijf sactiviteiten. Hiertoe is het bestemmingsplan in overeenstemming met de Woonvisie 2019 - 2030.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 16

Welstandsnota IJsselstein De Welstandsnota 2013 is op 19 december 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein. Op grond van deze nota kan het plangebied worden aangemerkt als 'Centrumgebied’. De binnenstad van IJsselstein is van grote (cultuur)historische waarde en de aanwezige bebouwing kent een hoge mate van gaaf heid. De binnenstad van IJsselstein is beschermd er is door de gemeente IJsselstein het beeldkwaliteit splan 'Verbeterde Binnenstad' opgesteld. In dit beeldkwaliteitplan zijn de welstandscriteria voor de binnenstad opgenomen en worden van toepassing verklaard als welstandcriteria voor het centrumgebied. Indien een bouwplan zich aan de voorzijde van het pand/perceel bevindt, vindt de welstandtoets plaats door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Aan de achterzijde wordt de welstandstoets ambtelijk uitgevoerd. Conclusie Door de voorliggende ontwikkeling worden waardevolle elementen behouden en blijf t de bebouwing als ensemble als geheel herkenbaar. De commissie voor ruimtelijke kwaliteit heef t tijdens de vergadering van d.d. 29 juni 2022 voor het gewijzigde ontwerp van het bouwplan in principe akkoord af gegeven. Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein Het Beleidsplan Duurzaamheid Gemeente IJsselstein is op 9 juni 2016 door de gemeenteraad van de gemeente IJsselstein vastgesteld.

Eind 2015 heef t de gemeenteraad een motie aangenomen om de Klimaatverklaring (Parijsverklaring) te ondertekenen. Door ondertek ening van de klimaatverklaring heef t de gemeente zich gecommitteerd te werken aan de volgende hoof dambitie: In 2050 is IJsselstein klimaatneutraal; In 2030 is de gemeentelijke organisatie CO2 neutraal. In het beleidsplan zijn voor de thema’s wonen en verkeer en het jaartal 2020 de volgende relevante doelstellingen opgenomen: besparing gasverbruik met 1,5% per jaar; 8% duurzame energie lokaal opgewekt tegenover 2% nu, waaronder: o vertienvoudiging zonne-energie; o verdubbeling adressen met zonnepanelen; alle nieuwe gebouwen zijn (bijna) energieneutraal (EPC ≤ 0,2); alle nieuwe gebouwen worden duurzaam gebouwd en hebben een score minimaal GPR = 8 het gebruik van het aantal deelauto’s is met 20% toegenomen ten opzichte van 2016. Conclusie De beoogde ontwikkeling geef t invulling aan het Beleidsplan Duurzaamheid. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.10.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 17

HOOFDSTUK 4: 4.1

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Waterparagraaf

Algemeen Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in f ebruari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de “watertoets” toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen in strijd met het bestemmingsplan”, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). Het plangebied bevindt zich in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam Op 22 december 2021 heef t het algemeen bestuur van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.het waterbeheerprogramma 2022 - 2027 'Stroomopwaarts samen voor de toekomst' vastgesteld.

In het waterbeheerplan heef t het hoogheemraadschap haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd. Het waterschap werkt aan bescherming tegen overstromingen, schoon en voldoende oppervlaktewater en zuivering van af valwater. Het hoogheemraadschap wil bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol geven voor een toekomstbestendige leef omgeving. Het projectgebied aan de Eiteren 16 -18 is op basis van het waterbeheerprogramma onderdeel van het ‘Stedelijk middengebied’. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten (net in het Kromme Rijngebied) en IJsselstein (net in het veenweidegebied) is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Juist hier zal een stevige groei plaatsvinden in inwoners, mobiliteit en werkgelegenheid. De strategie voor de verstedelijking is primair binnenstedelijk. Verhard oppervlak Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standst ill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan.

In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 vierkante meter in stedelijk gebied en 1000 vierkante meter in landelijk gebied is een Watervergunning nodig.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 18

Voor een toename van het verhard oppervlak van minder dan 500 m 2 gelden er vanuit het hoogheemraadschap geen compenserende maatregelen. Aangezien in de huidige situatie het plangebied reeds geheel verhard is wordt in de toekomstige situatie de aanwezige verharding niet vergroot dat er sprake is van watercompensatie. Er is in de toekomstige situatie geen sprake van een toename aan verharding. - Waterkering Het oostelijk deel van het projectgebied is gelegen in de waterkeringszone van de Hollandse IJssel en hiertoe in het vigerende bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemt voor waterkering en de bijbehorende beschermingszone. Binnen deze zone is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren zonder schrif telijke goedkeuring van de beheerder van de waterkering. Gemeentelijk water- en rioleringsplan 2019 - 2023 Het gemeentelijk water en rioleringsplan (GRP) 2019 - 2023 is in maart 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van IJsselstein. In het GRP wordt de rioleringszorg beschreven. De rioleringszorg gaat over de omgang met stedelijk af valwater, hemelwater en grondwater.

Het gaat niet alleen om ondergrondse riolen, maar ook om de daken en straten waar water valt, de vijvers en sloten waar het naartoe stroomt en het grondwater dat onder het maaiveld aanwezig is. In dit GRP is onder andere extra aandacht voor klimaatadaptatie. Om voor te bereiden op klimaatverandering gaat IJsselstein meer ruimte maken voor water. Het inf iltreren van hemelwater in de bodem heef t daarbij de voorkeur. Door de hoge grondwaterstanden is dat bijna nergens mogelijk. Het alternatief is om zoveel mogeli jk water vast te houden en vertraagd af te voeren. Als er veel water wordt af gevoerd stijgen de waterstanden in de oppervlaktewateren. Aanpassingen moeten dan ook goed op elkaar worden af gestemd. Hier wordt samen met het hoogheemraadschap aan gewerkt. - Hemelwater- en riool afvoer De woning zal worden aangesloten op de bestaande riolering. Het gebruik van uitlogende materialen wordt voorkomen. Het hemelwater wordt net als in de huidige situatie aangesloten op het riool. Hierin zal niks veranderen. Als er een gescheiden systeem aanwezig is in de straat, zal deze weer/nu gescheiden aangebracht worden, (vuilwater en schoonwater). Conclusie De beoogde transf ormatie heef t geen nadelige invloed op de waterhuishouding in de omgeving en is daarmee in relatie tot het aspect water uitvoerbaar.

Het is wel nodig om voor dit plan in een later stadium een watervergunning aan te vragen. Hier zal aan worden voldaan. 4.2

Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aan te worden getoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde f unctiegebruik. In het algemeen geldt dat verontreiniging van de bodem (grond en grondwater) moet wo rden voorkomen. Uitgangspunt is dat de bodem schoon is en dat dat zo moet blijven (zorgplicht). Voor vervuilde

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 19

bodems geldt dat deze f unctiegericht en kostenef f iciënt gesaneerd moeten worden. Voorwaarde is dat hierbij geen verspreiding van of ontoelaatbare blootstelling aan verontreiniging optreedt. De Wet bodembescherming geef t regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor de stof geldende streef waarde overschrijdt. Onderzoek dient gedaan te worden wanneer initiatieven uitgaan van bodemroerende activiteit, dan wel f uncties mogelijk maken waarbij dezelf de mensen gedurende een langere periode minstens 2 uur per dag op de betref f ende gronden verblijven. Beschouwing Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Gezien de beoogde ontwikkeling is door adviesbureau Hoste Milieutechniek het verkennend bodem- en asbestonderzoek ‘Eiteren 16-18 IJsselstein’ uitgevoerd. Dit onderzoek (kenmerk: U230780, d.d. 5 oktober 2023) is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Men is voornemens om de bebouwing aan Eiteren 18( bestaande bedrijf spand/voormalig graanmaalderij) te renoveren en de bestemming te wijzigen naar ‘wonen’.

De silo gaat gesloopt worden waarbij de f underingen en betonnen vloer intact blijven. Er zal geen werk in de grond plaatsvinden. De bebouwing aan Eiteren 16 en het buitenterrein worden niet gewijzig d. Op dit terrein is men voornemens de bestaande bedrijf sbestemming te verlagen naar milieucategorie 1. Onderzoeksopzet verkennend NEN-5740 Het milieuhygiënisch bodemonderzoek is onderzocht conf orm de NEN 5740 waarbij uitgegaan wordt van de strategie “verdachte locatie, dif f use bodembelasting, heterogeen verdeelde verontreiniging op schaal van monsterneming uitgaande van een niet-lijnvormige locatie” en een te onderzoeken oppervlakte van 500 tot 1.000 m2 (VED -HE-NL, paragraaf 5.6) met betrekking tot de bovengrond. De ondergrond en het grondwater zijn vooralsnog onverdacht op het voorkomen van verontreiniging. Onderzoeksopzet verkennend asbestonderzoek NEN-5707 De opzet van het verkennend bodemonderzoek asbest is gebaseerd op de NEN 5707 waarbij wordt uitgegaan van een dif f uus belaste locatie met een heterogeen verdeelde asbest verontreiniging op schaal van de monsterneming (paragraaf 6.4.5) voor het gehele buitenterrein van de locatie.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 20

Het veldwerk is uitgevoerd op 11 en 12 september 2023. In totaal zijn acht boringen (nummer 01 t/m 08) verricht waarvan één boring (nummer 06) is af gewerkt als peilbuis. Op onderstaande af beelding is de situatietekening van de onderzoeklocatie weergegeven.

Afbeelding: situatietekening onderzoeklocatie.

Waarnemingen en resultaten Tijdens het verrichten van de boringen is gebleken dat grond bestaat uit zand tot ongeveer 0,5 mmv (plaatselijk 0,95 m-mv) gevolgd door klei tot de maximale boordiepte van 3,2 m-mv. Een aantal boringen zijn gestaakt op puin/repac en herplaatst. Over het algemeen zijn op de gehele locatie puinbijmengingen in de zandige bovengrond en puinlagen aangetrof f en. Ter plaatse van de voormalige olieopslag tegen de gevel (Eiteren 18) en ter plaatse van het voormalige tankbed (Eiteren 16) zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op een bodemverontreiniging met oliegerelateerde producten. Op het maaiveld en/of in de opgeboorde bodem zijn behalve de bijmengingen van puin geen mogelijk asbestverdachte materialen aangetrof f en. De zandige bovengrond en kleiige ondergrond met en zonder bijmengingen zijn overwegend niet tot maximaal licht verontreinigd. Plaatselijk bij boring 05a is een sterke verontreiniging met PAK aangetoond in de zandige grond (0,45 tot 0,75 m-mv) met bijmengingen van repac, baksteen en puin. In de puinhoudende grond en de puinlagen is geen asbest aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 21

Interpretatie en aanbeveling: Voor het perceel Eiteren 18 (voorgenomen bestemmingswijziging naar wonen en renovatie van bebouwing) zijn maximaal lichte verontreinigingen in de onderzochte bodem aangetoond. Voor het perceel Eiteren 16 (in huidige bedrijf sbestemming zijn bedrijven tot milieucategorie 3.2 toegestaan, het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van bedrijven tot milieucategorie 1) is plaatselijk bij boring 05a een sterke verontreiniging met PAK aangetoond in de zandige grond met bijmengingen van repac, baksteen en puin. In de omliggende boringen 04, 06, 07, 08 is in een vergelijkbare grondlaag ten hoogste een lichte verontreiniging met PAK aangetoond. In omliggende boring 04 is geen bodemlaag aangetrof f en op de corresponderende diepte. Tevens is de bebouwing ter hoogte van Eiteren 16 volledig gef undeerd tot minimaal 80 cm-mv. De overige onderzochte bodem op dit perceel is niet tot maximaal licht verontreinigd. In de diverse eerder op locatie uitgevoerde bodemonderzoeken zijn er in de bovengrond geen sterke verhogingen met PAK aangetoond op het perceel van Eiteren 16. Er is zeer vermoedelijk sprake van een puntbronverontreiniging ter hoogte van boring 05a.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat voor zowel Eiteren 16 als 18 geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen bestemmingswijzigingen en bovengrondse renovatie aan de bebouwing voor Eiteren 18. Het uitvoeren van aanvullend onderzoek en/of het tref f en van sanerende maatregelen wordt niet nodig geacht. Conclusie Het bestemmingsplan is uitvoerbaar in relatie tot het aspect bodem. 4.3 Flora en fauna Op basis van wetgeving is bepaald dat ruimtelijke initiatieven geen (onevenredige) nadelige ef f ecten mogen hebben op eventueel voorkomende beschermde f lora en f auna. De bescherming van ecologische waarden en van planten- en diersoorten is geregeld in de Wet natuurbescherming. Wet natuurbescherming Per 1 januari 2017 is de voormalige Flora- en f aunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een onthef f ingsplicht.

Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. In de verordening Ruimte van de provincie Utrecht is voor de volgende soorten vrijstelling opgenomen in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen: Aardmuis, Gewone bosspitsmuis,

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 22

Ondergrondse woelmuis, Bastaardkikker, Gewone pad, Ree, Bosmuis, Haas, Rosse woelmuis, Bruine kikker, Hermelijn, Tweekleurige bosspitsmuis, Bunzing, Huisspitsmuis, Veldmuis, Dwergmuis, Kleine watersalamander, Vos, Dwergspitsmuis, Konijn, Wezel, Egel, Meerk ikker en de Woelrat Beschouwing Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand/voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. De genoemde ontwikkelingen kunnen leiden tot nadelige ef f ecten op f lora en f auna. Daartoe is door onderzoeksbureau Blom Ecologie de ‘Quickscan Wet natuurbescherming Eiteren 16 en 18 te IJsselstein’ uitgevoerd. Dit onderzoek (Project: 2023-1023, d.d. 25 september 2023) is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Middels dit oriënterende onderzoek worden de volgende onderzoeksvragen beantwoord: • Is het bestemmingsplan dat wordt opgesteld voor het project zoals hiervoor omschreven uitvoerbaar zoals het bepaalde in de Wro (art.

3.1.6 Bro)? • Welke, krachtens de Wet natuurbescherming, beschermde f lora en f auna zijn (potentieel) aanwezig op de planlocatie en welke negatieve ef f ecten kunnen optreden als gevolg van de beoogde ruimtelijke ingreep? • Heef t de beoogde ruimtelijke ingreep een negatief ef f ect op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden of de wezenlijke kenmerken en waarden van provinciaal aangewezen beschermde gebieden? • Leidt de beoogde ruimtelijke ingreep tot kap van houtopstanden zoals bedoeld in de Wet natuurbescherming? • Dienen er vervolgstappen in het kader van de Wet natuurbescherming en/of provinciaal aangewezen beschermde gebieden te worden genomen, en zo ja, welke? Het onderzoek is opgebouwd uit een veldbezoek en raadpleging van externe bronnen. Tijdens het veldbezoek is de planlocatie nauwkeurig onderzocht, waarbij ook gelet werd op sporen en delen of restanten van planten en/of dieren. Het veldbezoek heef t plaatsgevonden op 11 september 2023. Soortbescherming Met het onderzoek is een inschatting gemaakt van de aanwezigheid van beschermde f lora en f auna binnen of in de nabijheid van het plangebied. Vervolgens is een inschatting gemaakt welke invloed de voorgenomen ingrepen hebben op deze natuurwaarden. Per soortgroep is besproken wat de potentie van de planlocatie en de invloedsf eer daarvan is en welke ef f ecten daarop te verwachten zijn.

Op de planlocatie zijn geen bomen aanwezig. De te renoveren bebouwing is nauwkeurig geïnspecteerd op de aan- dan wel af wezigheid van potentiële verblijf plaatsen en geschikte invliegopeningen. Zowel de graanmaalderij als de het silogebouw zijn opgebouwd uit steens muren zonder spouw en met een plat bitumen dak zonder dakruimte. De planlocatie heef t geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leef gebied

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 23

voor soorten welke niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart - 15 juli). Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de af stand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Op basis van de af stand tot Natura 2000 gebied, namelijk meer dan 5 kilometer, en de beperkte aard en omvang van de aanvraag is voldoende aannemelijk dat geen stikstof depositie zal optreden. Het uitvoeren van een AERIUS-berekening wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. Mocht er tijdens de zienswijze periode een inhoudelijke reactie m.b.t. stikstof worden ingediend kan er alsnog een AERIUS-berekening worden uitgevoerd.

Projectgebied Eiteren 16-18

5,25 km

Natura 2000-gebied ‘Uiterwaarden Lek’

Afbeelding: projectgebied in relatie tot het Natura 2000-gebied ‘Uiterwaarden Lek’.

Houtopstanden Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 24

Uitvoerbaarheid De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Derhalve wordt het uitvoeren van aanvullend onderzoek niet noodzakelijk geacht. Tijdens de werkzaamheden dienen de onderstaande (algemene) maatregelen in acht te worden genomen: - Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende f lora en f auna (algemene zorgplicht). - Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde f lora en f auna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige. - Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden. - De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes). Mocht verlichting noodzakelijk zijn hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel).

- De renovatiewerkzaamheden opstarten of uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (indicatief medio maart t/m medio juli). Als dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties van algemene broedvogels ruim vooraf gaand aan het broedseizoen ongeschik t of ontoegankelijk gemaakt te worden. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Als werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd die mogelijk resulteren in het wegnemen of verstoren van broedgevallen dient voor aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. Conclusie Met inachtneming van bovengenoemde (algemene) maatregelen is het bestemmingsplan uitvoerbaar in relatie tot het aspect f lora en f auna. 4.4

Cultuurhistorie en archeologie

Erfgoedwet Op 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988, samen met enkele andere wetten op het gebied van de bescherming van cultureel erf goed, samengevoegd tot de Erf goedwet. Ten aanzien van het ruimtelijk domein regelt deze wet de omgang met rijksbeschermde gebouwde en archeologische monumenten en de beschermde stads- en dorpsgezichten. De Erf goedwet werkt door in de Wet administratieve bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (2009) (MoMo)

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 25

Het doel van de MoMo is het doorvoeren van veranderingen in de monumentenzorg. Bij de uitwerking heef t de Minister zich op drie pijlers gericht. Eén van de pijlers uit de Modernisering Monumentenzorg van het Rijk is het opnemen van cultuurhistorische waarden in de ruimtelijke ordening. Deze wijziging is opgenomen in het Besluit ruimt elijke ordening (Bro). Wro/Bro In het Bro wordt het bestemmingsplan genoemd als instrument waarin cultuurhistorische waarden kunnen worden verankerd. Het Bro is een uitwerkingsbesluit van de Wro. Dit besluit verplicht gemeenten om in de toelichting bij een ruimtelijk plan te beschrijven op welke wijze met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden (Artikel 3.1.6, lid 5). Belangrijk daarbij is dat het cultuurhistorische belang uitdrukkelijk als af wegingsgrond in het ruimtelijk plan moet worden genoemd, omdat anders een juridische grond voor toetsing op basis van dit beleidsterrein ontbreekt. Beschouwing archeologie Op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ geldt t er plaatse van het plangebied de gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied 1' . Deze gronden zijn tevens bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische (verwachtings -)waarden.

Voorliggend initiatief betref t de transf ormatie van een bedrijf spand /voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. Het aanpandige voormalige silogebouw zal tezamen met het bedrijf spand aan de Eiteren 16 verlaagd worden van milieucategorie 3.2 naar milieucategorie 1. Het initiatief gaat niet uit van bodemroerende werkzaamheden. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. D e gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied 1' is conf orm het vigerende bestemmingsplan opgenomen in de planregels en verbeelding. Beschouwing cultuurhistorie Halverwege de 19e eeuw komen nieuwe vormen van industrie op, waarbij de Hollandse IJssel f ungeert als aan- en af voerroute. Gedurende een eeuw groeit en bloeit de houtverwerkende industrie en f loreren de steenovens langs de Hollandse IJssel. Sinds de jaren zestig van de 20e eeuw gaat het met de hout- en steenindustrie echter bergaf waarts. Veel f abrieken sluiten de deuren. Nieuwe bedrijven komen ervoor in de plaats. Ook zijn er de laatste jaren woningen (appartementen) in de zone rond de Hollandse IJssel tot ontwikkeling gekomen. Middels voorliggend initiatief wordt het voormalig aanpandige silogebouw, met een industriële waarde voor de gemeente IJsselstein behouden.

In af stemming met de stedenbouwkundige van de gemeente wordt het oorspronkelijke bebouwingsensemble grotendeels behouden. Hiermee blijf t het ensemble als geheel herkenbaar en wordt bijgedragen aan de cultuurhistorische identiteit van de IJsselzone. Conclusie Het bestemmingsplan is uitvoerbaar in relatie tot het aspect cultuurhistorie en archeologie.

Ontwerpbestemmingsplan Eiteren 16-18 te IJsselstein

Pagina 26

4.5

Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige f unctie wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige f unctie aanwezig of toegestaan is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt dient middels een akoestisch onderzoek onderzocht te worden of de geluidniveaus in relatie tot de geluidgevoelige f unctie aanvaardbaar zijn. Beschouwing Dit bestemmingsplan voorziet in de transf ormatie van een bedrijf spand /voormalig graanmaalderij gelegen op het perceel Eiteren 18 te IJsselstein naar drie woningen. De Eiteren betref t, ter hoogte van het projectgebied, een doodlopende f ietsstraat met een maximum snelheid van 30 km/uur. In het kader van goede ruimtelijke ordening is gekeken naar de beschikbare inf ormatie ten behoeve van de geluidsbelasting ter plaatse van het projectgebied. Op basis van de geluidskaarten van het Geoportaal van de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) geldt ter plaatse van de beoogde drie woningen een geluidsbelasting van grotendeels 43-48 dB (groen onderstaande af beelding, bron ODRU dec. 2016). Deze geluidskaart is echter een opname voordat de Eiteren is heringericht naar een f ietsstraat. De geluidsbelasting in de huidige situatie is echter lager.

Aangezien de voorkeursgrenswaarde van 48 dB grotendeels niet wordt overschreden ter plaatse van de woonf unctie en d e Eiteren in de huidige situatie een f ietsstaat betref t wordt het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.