3. Analyserapport Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein 2025
Tekst van het document
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein Analysedocument 28 oktober 2025
2
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Inhoudsopgave Samenvatting
3
1.
Inleiding
4
2.
Uitgangssituatie structuur
6
2.1 2.2
7 12
3.
4.
Huidige situatie Toekomstige situatie: woningbouw en initiatieven
Detailhandel
14
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
15 17 19 21 22 24
Trends & ontwikkelingen Aanbod detailhandel IJsselstein Nadere uitwerking supermarkten Vraag detailhandel IJsselstein op gemeenteniveau Vraag dagelijkse detailhandel per wijk Conclusies
Horeca
25
4.1 4.2 4.3 4.4
Trends & ontwikkelingen Aanbod horeca IJsselstein Vraag horeca IJsselstein Conclusies
26 29 34 37
Bijlage 1: Begrippenlijst
38
Bijlage 2: Parameters DPO detailhandel
39
Bijlage 3: Kenmerken supermarkten
41
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Samenvatting De gemeente IJsselstein werkt aan een nieuwe detailhandel- en horecastructuurvisie om beter in te spelen op actuele trends, ruimtelijke opgaven en veranderend consumentengedrag. Dit analysedocument vormt samen met de notitie Kernopgaven de basis voor deze structuurvisie. Het brengt de huidige situatie in beeld, signaleert trends en benoemt de belangrijkste uitdagingen voor de komende jaren. Structuur en spreiding IJsselstein heeft een fijnmazige structuur met een centrale binnenstad en vier wijkcentra: Achterveld, Clinckhoeff, Panoven en Praagsingel. Ook in het buitengebied zijn voorzieningen, zoals horeca. De binnenstad vervult een regionale functie, maar kampt met enige leegstand en sterk concurrerend aanbod. Panoven onderscheidt zich met een sterk aanbod in supermarkten en doelgerichte detailhandel. Achterveld en Clinckhoeff zijn verouderd en vragen om renovatie en herpositionering. De Praagsingel is recenter ontwikkeld en voorziet in de behoefte. Detailhandel De dagelijkse detailhandel (zoals supermarkt, bakker, slager) is redelijk stabiel en er is ruimte voor modernisering en schaalvergroting van supermarkten, die momenteel gering in omvang zijn. Wel staan dagelijkse speciaalzaken onder druk.
De recreatieve detailhandel is gekrompen, onder andere door online concurrentie, veranderend consumentengedrag en het volwaardiger aanbod in nabijgelegen steden Nieuwegein en Utrecht. De doelgerichte detailhandel blijft redelijk stabiel, maar biedt kansen door herinvulling van leegstand. Horeca IJsselstein telt ruim vijftig horecazaken, grotendeels in de binnenstad. De opgave voor horeca in IJsselstein zit hem niet in kwantiteit maar in de kwaliteit: niet méér horeca, maar beter op elkaar afgestemd en op de juiste plek. IJsselstein heeft een solide basis wat betreft horeca. Het aanbod is divers. Fastservice is sterk vertegenwoordigd, restaurants, fastservice en koffie & desserts zijn op niveau. Het aanbod aan café-restaurants, hotels en drankgelegenheden blijft wat achter. Wel staat de sector onder druk door stijgende kosten en lage marges. Er liggen kansen in belevingsgerichte concepten, terrassen en aanbod gericht op specifieke doelgroepen. De regionale positie van de nachthoreca in IJsselstein is afgenomen. Het vinden van een juiste balans tussen woongenot en levendigheid is cruciaal voor het voortbestaan van deze sector, het creëren van een aantrekkelijk en divers horecalandschap, en het behouden van jongeren in de stad.
Trends en opgaven Belangrijke trends zijn een veranderend winkellandschap, schaalvergroting van supermarkten, de opkomst van gemaks- en blurringconcepten, de verschuiving van nachtleven naar borrelcultuur, en een toenemende belang van gezondheid en beleving. Vergrijzing van ondernemers én consumenten maakt heroriëntatie van het aanbod noodzakelijk. Conclusie IJsselstein staat voor een strategische herpositionering van haar detailhandel en horeca. Door te concentreren, te vernieuwen en leegstand aan te pakken kan de stad aantrekkelijk en leefbaar blijven. Dit vraagt om scherpe keuzes, gericht op versterking van de binnenstad, toekomstbestendige wijkcentra en een horeca-aanbod dat aansluit bij nieuwe behoeftes.
3
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
1. Inleiding
4
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Aanleiding De gemeente IJsselstein werkt aan een nieuwe detailhandel- en horecastructuurvisie. Deze visie is nodig om toekomstbestendige keuzes te maken voor het functioneren van winkelgebieden en het horecalandschap binnen de gemeente. De bestaande structuur staat onder druk door trends zoals vergrijzing van ondernemers, veranderend consumentengedrag, toenemende leegstand en concurrentie uit omliggende gemeenten zoals Utrecht en Nieuwegein. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe kansen, bijvoorbeeld door innovatieve concepten, de opkomst van belevingsgerichte horeca en de wens om wijkcentra te versterken als hart van de wijk. De detailhandel- en horecastructuurvisie geeft richting aan de ruimtelijke en economische ontwikkeling van de horeca en detailhandel in IJsselstein. Het doel is om functies te concentreren op de juiste plekken, leegstand tegen te gaan, ondernemers te ondersteunen en de leefbaarheid en aantrekkingskracht van de stad te vergroten. Het voorliggende analysedocument vormt een bouwsteen voor deze visie. Het brengt de huidige situatie in beeld, benoemt trends en ontwikkelingen, en schetst opgaven en uitdagingen. Naast dit document is er een aparte notitie ‘Kernopgaven’, waarin de belangrijkste opgaven worden gepresenteerd die voortvloeien uit deze analyse en uit bijeenkomsten van het participatietraject.
Samen vormen deze documenten de basis voor de definitieve structuurvisie. Leeswijzer Dit document is opgebouwd uit de volgende onderdelen: Hoofdstuk 2 – Uitgaanssituatie structuur: beschrijft de ruimtelijke opbouw van de horeca- en detailhandelsstructuur in IJsselstein en gaat in op woningbouwplannen en initiatieven die spelen. Hoofdstuk 3 – Detailhandel: gaat in op trends, aanbod, vraag en conclusies voor de detailhandel. Hoofdstuk 4 – Horeca: gaat in op trends, aanbod, vraag en conclusies voor de horeca. Bijlage 1 – Geeft een beschrijving van de belangrijkste begrippen Bijlage 2 – Beschrijft de parameters die zijn gehanteerd bij het distributieplanologisch onderzoek (indicatie van marktruimte) voor detailhandel Bijlage 3 – Geeft algemene kenmerken weer van diverse typen supermarkten
5
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
2. Uitgangssituatie structuur
6
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
In dit hoofdstuk staat de detailhandels- en horecastructuur van IJsselstein centraal. In paragraaf 2.1 beschrijven de hoofdstructuur en de specifieke profielen en functies van de verschillende deelgebieden. Daarbij kijken we naar de mix van functies en het type aanbod per gebied, maar ook naar bredere factoren zoals koopstromen en leegstand. In paragraaf 2.2 staan de demografische ontwikkelingen en initiatieven die van invloed zijn op het functioneren van de structuur weergegeven.
2.1 Huidige situatie De detailhandels- en horecastructuur van IJsselstein bestaat uit zes hoofdgebieden: de binnenstad, de vier ondersteunende winkelcentra Achterveld, Clinckhoeff, Praagsingel en Panoven en het buitengebied (met name in de horeca een belangrijke rol). De binnenstad fungeert als het centrale winkelgebied voor de hele gemeente (en inwoners in de regio), terwijl de ondersteunende winkelgebieden verspreid in de gemeente liggen en een beperkter verzorgingsgebied hebben. Deze inrichting zorgt voor een goed verspreide structuur, zie hiervoor ook figuur 1.
Figuur 1: Huidige horeca- en detailhandelsstructuur
Bron: Stec Groep (2025)
7
8
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
De functiemix en het aanbod verschilt per type gebied. Dit geven we weer in figuur 2 en tabel 1. In figuur 2 is per gebied een overzicht gegeven van de functiemix, dat wil zeggen de verdeling van vierkante meters naar categorieën.
Figuur 2: Functiemix in de (retail)gebieden in m² wvo* Binnenstad De Clinckhoeff Achterveld Praagsingel Panoven & Paardenveld Buitengebied Bedrijventerrein Woonwijken 0%
20%
40%
60%
Leegstand
Detailhandel dagelijks
Detailhandel recreatief
Cultuur & Ontspanning
Horeca
Diensten
80%
100%
Detailhandel doelgericht
Bron: Locatus (2025), bewerking Stec Groep (2025). *De percentages onder de grafiek geven de verdeling van het totale winkelvloeroppervlak (wvo, zie ook bijlage 2 begrippenlijst) per gebiedstype weer. Het totaal per gebiedstype is altijd 100%. Onderstaande grafiek illustreert dus dat van het totale winkelvloeroppervlakte er in de binnenstad ongeveer 8% leegstand is, circa 15% dagelijkse detailhandel, ruim 20% recreatieve detailhandel, et cetera.
Tabel 1: Huidige profielen van de verschillende horeca- en detailhandelsgebieden Winkelgebied
Profiel
Binnenstad
De binnenstad van IJsselstein is een geconcentreerd en historisch winkelgebied met voornamelijk lokale boetieks en horecazaken. Het gebied trekt vooral bezoekers uit de eigen gemeente. Ook heeft het aantrekkingskracht op de regio, vooral op bewoners uit de gemeenten Lopik en Nieuwegein. Er is een goede verblijfskwaliteit met markten (bijvoorbeeld de weekmarkt op vrijdag) en evenementen die zorgen voor levendigheid. De gemeente en ondernemers sturen actief op een goede balans tussen winkels en horeca om leegstand en eenzijdigheid te voorkomen. Desalniettemin kent de binnenstad een leegstandspercentage van ruim 8% (Locatus, 2025, meetmoment maart 2025). De winkelstructuur concentreert zich in het zogeheten ‘achtje van IJsselstein’, het kernwinkelgebied binnen de grachten met de Benschopperstraat en Utrechtsestraat als belangrijkste centrale as. Enkele straten aan de randen van het centrum, zoals delen van de Kerkstraat verkleuren geleidelijk naar andere functies zoals dienstverlening, bezorghoreca en werkfuncties, dit gebied wordt de flexibele schil genoemd. De binnenstad van IJsselstein kent een gevarieerd horeca-aanbod met terrassen, restaurants, cafés en uitgaansgelegenheden (een concentratie van nacht/uitgaanshoreca in de Voorstraat).
Dit maakt de binnenstad niet alleen aantrekkelijk voor inwoners, maar trekt ook bezoekers uit de omliggende kernen die speciaal naar IJsselstein komen om uit te gaan. Conform de uitvoeringsagenda van het Toekomstbeeld binnenstad is de gemeente bezig om de binnenstad te versterken als levendige plek om te wonen, winkelen en verblijven, met meer groen, minder auto’s en ruimte voor ontmoeting.
Achterveld
Het winkelcentrum Achterveld is een compact en functioneel winkelgebied dat voorziet in de dagelijkse behoefte van bewoners uit de omliggende wijk. Het aanbod bestaat voornamelijk uit dagelijkse winkels. Zo is er een supermarkt, slagerij en enkele aanvullende voorzieningen zoals een apotheek, drogist, Primera en afhaalhoreca. Het centrum kent weinig verblijfsgericht aanbod. Het winkelgebied heeft een verouderde uitstraling met een kenmerkende naar binnen gekeerde opzet. Daarnaast kent het gebied
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
parkeerproblematiek. De aantrekkingskracht is primair buurtgericht en het gebied vervult dus geen bovenwijkse rol.
Clinckhoeff
De Clinckhoeff is het grootste wijkcentrum in IJsselstein met een sterke focus op dagelijkse voorzieningen voor de directe omgeving. Het aanbod bestaat uit een supermarkt, enkele verswinkels en ondersteunende functies zoals een apotheek, drogist, kapper en snackbar. De functie is vooral praktisch en gericht op dagelijkse behoeften, er is weinig tot geen verblijfswaarde of horeca. Dit is terug te zien in de uitstraling van het gebied, die is zeer verouderd en het ontbreekt aan sfeer. De bezoekers komen hoofdzakelijk uit de omliggende wijk, en er is geen bovenwijkse aantrekkingskracht. Voor De Clinckhoeff spelen er plannen voor een renovatie van het winkelgebied. Daarbij wordt op termijn de supermarkt Jumbo samenvoegt met Jumbo Televisiebaan en wordt een tweede discounter toegevoegd. Ook krijgt de ruimtelijke kwaliteit een forse impuls en worden er woningen toegevoegd.
Panoven
Het winkelgebied Panoven heeft binnen IJsselstein specifiek profiel. De oostzijde bestaat uit twee supermarkten, waaronder een grote Plus-supermarkt en een Aldi, de enige hard discount-supermarkt in IJsselstein. Aan de westzijde liggen diverse PDV- aanbieders zoals een bouwmarkt, woonwinkels en een parketzaak. Door de gunstige ligging aan de Baronieweg, nabij de A2, en de combinatie van twee supermarkten (inclusief een discounter) heeft het een grotere aantrekkingskracht dan de andere winkelcentra. Ook de PDV-spelers hebben een functie op gemeenteniveau en enige aantrekkingskracht op consumenten uit omliggende gemeenten. Door de ligging op een bedrijventerrein heeft het gebied een beperkte verblijfskwaliteit en oogt als een PDV-locatie. De focus ligt op efficiënte bereikbaarheid en het faciliteren van dagelijkse boodschappen en doelgerichte aankopen voor een breed publiek binnen IJsselstein.
Paardenveld
Paardenveld is de perifere detailhandelslocatie van IJsselstein en kenmerkt zich door een doelgericht aanbod met winkels in de categorieën wonen, doe-het-zelf en tuin & dier, zoals Gamma, Welkoop en Kwantum. Deze bedrijven trekken klanten die bewust en gericht op pad gaan voor grotere aankopen of specifieke producten. De locatie is daarbij sterk afhankelijk van de autobereikbaarheid: Paardenveld ligt goed ontsloten op een bedrijventerrein aan de hoofdwegenstructuur en beschikt over ruime parkeergelegenheid direct bij de winkels, wat het winkelgemak voor bezoekers aanzienlijk vergroot. Daarmee voorziet Paardenveld in een stadsbrede behoefte die niet alleen bewoners uit de wijken, maar ook bezoekers uit de regio aantrekt.
Praagsingel
Winkelgebied Praagsingel is een kleinschalig winkelcentrum met een sterke buurtfunctie. Het bestaat vooral uit een PLUS-supermarkt en ondersteunende voorzieningen zoals een apotheek en cafetaria. Er is verder geen ontmoetingshoreca of verblijfswaarde en de aantrekkingskracht blijft beperkt tot de directe omgeving. Door zijn ligging midden in de woonwijk, met goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, voorziet het in de dagelijkse boodschappen en basisbehoeften van inwoners.
Verspreide horeca- en detailhandelsactiviteiten Naast de vijf belangrijkste horeca- en detailhandelsgebieden zijn er ook voorzieningen verspreid aanwezig in andere delen van de gemeente, zoals de bedrijventerreinen, het buitengebied en de woonwijken. Deze locaties zijn minder sterk geclusterd, maar dragen wel bij aan het totale aanbod. In onderstaande tabel gaan we in op de profielen en activiteiten die plaatsvinden in deze drie deelgebieden.
Tabel 2: Profielen van de verspreide horeca- en detailhandelsgebieden Winkelgebied
Profiel
Bedrijventerrein
Op de bedrijventerreinen is vooral doelgerichte detailhandel gevestigd. Dit sluit goed aan bij de ruimtelijke kenmerken van deze locaties, zoals de goede bereikbaarheid per auto en de aanwezigheid van grootschalige kavels. Daarnaast zijn er op de bedrijventerreinen ook enkele sportscholen en dienstverleners waaronder kappers en nagelstudio’s. Bovendien is er een fastfoodrestaurant en het Pantalone Theater te vinden.
9
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Buitengebied
In het buitengebied zijn er twee restaurants gevestigd die optimaal profiteren van het natuurschoon en de fraaie uitzichten. Daarnaast is er één dienstverlener actief in het buitengebied.
Woonwijken
In de woonwijken is met name dagelijkse detailhandel aanwezig, zoals enkele kleinere aanbieders aan de Kasteellaan en de Televisiebaan. Daarnaast zijn er diverse sportscholen en dienstverleners, waaronder kappers, nagelstudio’s huisartsen en tandartsen. In de renovatieplannen voor de Clinckhoeff wordt de Jumbo in het winkelgebied en deze solitair gelegen Jumbo op de Televisiebaan gefuseerd tot één ruimere en complete supermarkt.
Paracommerciële horeca, ondergeschikte horeca en horeca in bedrijfskantines Daarnaast is er binnen de gemeente IJsselstein sprake van paracommerciële horeca. Dit betreft horecaactiviteiten die plaatsvinden naast activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke of godsdienstige aard en zich richten op de exploitatie in eigen beheer van een horecabedrijf. Daarnaast zijn er ondergeschikte vormen van horeca aanwezig, zoals de winkel van Tante Cake (zie voorbeeld op p.32). Ook in bedrijfskantines worden horeca-activiteiten georganiseerd. Hierbij gaat het soms om feesten, partijen of borrels waarbij ook externe bezoekers aanwezig zijn. Deze vorm van horeca valt buiten de toegestane kaders en wordt als illegaal beschouwd.
Leisure en cultuur Naast detailhandel en horeca spelen ook leisure en cultuur een belangrijke rol in de aantrekkingskracht van de binnenstad en de gemeente als geheel. Ze zorgen voor levendigheid, aanvullende bezoekersstromen en dragen bij aan de leefbaarheid van IJsselstein. Het aanbod is gevarieerd, maar wel kleinschalig van omvang. Het culturele aanbod bestaat uit één museum en twee theaters (waarvan een in de binnenstad en een op een bedrijventerrein). Daarnaast kent IJsselstein enkele meer gezinsen vrijetijdsgerichte voorzieningen, waaronder Monkey Town, een zwembad, midgetgolfbaan en een sim racing-locatie. Deze mix biedt zowel inwoners als bezoekers laagdrempelige recreatiemogelijkheden en culturele beleving. Voorheen maakte ook een galerie (Galerie De Groot) onderdeel uit van het culturele aanbod. Er zijn soms initiatieven voor galeries in de binnenstad, huurprijzen vormen hier vaak een belemmering. Kunstenaars beoefenen bijvoorbeeld in de kolenschuren. Daarnaast hebben de vele monumentale panden een culturele waarde die bijdragen aan de beleving voor bezoekers. Voor de toekomst is het van belang de samenhang tussen cultuur en recreatie te versterken en waar mogelijk nieuwe concepten te faciliteren. Daarmee kan het zijn waarde voor de aantrekkingskracht van IJsselstein verder vergroten.
Koopstromen tonen een relatief lokaal verzorgingsgebied De detailhandel in IJsselstein kent hoofdzakelijk een lokaal verzorgingsgebied. Dit blijkt uit het Koopstromenonderzoek Randstad & Noord-Brabant 2021. Het overwegende lokale verzorgingsgebied komt tot uiting in alle typen detailhandel. De dagelijkse detailhandel is voor circa 90% afhankelijk van de lokale inwoners. Dit is vergelijkbaar met benchmark-gemeenten uit het koopstromenonderzoek. Voor de recreatieve detailhandel is het lokale aandeel driekwart. Hier zien we een duidelijk verschil met gemeenten van vergelijkbare omvang, die juist een groter aandeel van de omzet uit een ruimer gebied halen. De verklaring ligt bij de nabijheid van City Plaza in Nieuwegein, waar veel inwoners van IJsselstein recreatieve aankopen zoals mode & luxe artikelen doen met relatief veel ketens en bekende merken. Ook de binnenstad van Utrecht is goed bereikbaar, één van de grootste binnensteden in het land. Voor doelgerichte detailhandel zien we eveneens dat een wat groter aandeel inwoners van IJsselstein aankopen doen in de omgeving, zoals Nieuwegein (Ravenswoude) en Utrecht (Woonboulevard). IJsselstein heeft op haar beurt een aantrekkende werking op met name inwoners uit Lopik, waar zowel recreatieve als doelgerichte bestedingen vandaan komen.
10
11
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
In het diagnosedocument toekomstbeeld binnenstad IJsselstein is het regionale speelveld van centra duidelijk weergegeven.
Figuur 3: Regionaal speelveld centrumgebieden
Bron: Diagnosedocument toekomstbeeld binnenstad, 2023.
Leegstand binnenstad hoger dan gewenst Zie in navolgende tabel de leegstand per winkelgebied. De leegstand verschilt per (retail)gebied en betreft nadrukkelijk een momentopname (maart 2025); doorgaans ontwikkelt de leegstand zich dynamisch door starters en stoppers.
Tabel 3: Overzicht leegstand in de hoofdgebieden Winkelgebied
Aantal panden
Oppervlakte (m² wvo)
Leegstandspercentage (in m² wvo)
Binnenstad*
13
1.940 m²
8,6%
Panoven
0
0 m²
0%
Achterveld
2
120 m²
7,6%
Clinckhoeff
2
135 m²
6,8%
Praagsingel
1
60 m²
4,3%
Overige gebieden
0
0 m²
0,0%
Bron: Locatus, meetmoment: maart 2025; Bewerking Stec Groep, 2025. *Sinds het laatste meetmoment (maart 2025) door Locatus zijn diverse panden weer ingevuld. De feitelijke leegstand ligt dus lager.
De meeste leegstaande panden zijn in de binnenstad, waar het percentage ligt boven het gezonde frictieleegstandsniveau van rond de 4 á 5%.1 Voor de binnenstad komt de leegstand uit op ruim 8%,
1 Een gezond leegstandsfrictieniveau wordt beschouwd als een noodzakelijke marge. Deze mate van leegstand is wenselijk
omdat het zorgt voor voldoende “schuifruimte” in de markt. Dat betekent dat er ruimte is voor nieuwe ondernemers om zich te vestigen, voor bestaande bedrijven om te verhuizen naar een geschiktere locatie en voor tijdelijke leegstand bij verbouwingen of herinrichtingen. Het voorkomt dat de markt op slot raakt doordat er geen geschikte panden beschikbaar zijn. Wanneer het leegstandspercentage onder dit frictieniveau zakt, kan dat duiden op een te krappe markt, wat de vestigingsmogelijkheden belemmert. Omgekeerd wijst een leegstand boven dit niveau – zoals de huidige 7,8% – op een overschot aan aanbod, wat kan leiden tot verloedering, waardeverlies van vastgoed en een negatieve uitstraling op winkelgebieden.
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
verdeeld over 13 panden met een totale leegstand van bijna 2.000 m² wvo. Jarenlang heeft de IJsselsteinse binnenstad een lage leegstand gekend. Juist de afgelopen twee jaren zien we een toename van de leegstand. Vooral enkele jongere bedrijven zijn na enkele jaren weer gestopt en een aantal zaken met ondernemers in de pensioenleeftijd zijn gesloten. Deze leegstand concentreert zich niet duidelijk in één gebied in de binnenstad. Wel is zichtbaar dat vooral kleinere panden (hoofdzakelijk onder de 150 m² wvo) leegstaan. Ook valt op dat geen enkel pand structureel leeg staat (langer dan drie jaar). De leegstand in de binnenstad vraagt deels om een structuuropgave, die in het Toekomstbeeld Binnenstad is uitgewerkt. Deze voorziet in een compacter kernwinkelgebied (concentratie van detailhandel) en een flexibele schil. De uitwerking hiervan voorziet in structuur om op termijn leegstand te verminderen en tegelijkertijd ruimte te creëren voor alternatieve functies, zoals kleinschalige horeca, maatschappelijke voorzieningen of wonen (buiten het kernwinkelgebied en de flexibele schil). In detailhandel- en horecastructuurvisie (visiedocument) worden specifieke keuzes gemaakt voor deelgebieden in de binnenstad, waaronder de flexibele schil. In Achterveld staan twee panden leeg.
Dit heeft te maken met recentelijk gestopte ondernemers die met pensioen gaan en krappe marges in de detailhandel. In De Clinckhoeff staan twee panden leeg. Hier speelt onzekerheid rondom de herontwikkeling bij ondernemers. Ondernemers geven aan te aarzelen om zich hier te vestigen vanwege de onzekerheid en de kans dat een verbouwing hen dwingt tijdelijk te sluiten. Pas na de herontwikkeling kan dit gebied opnieuw aantrekkelijk worden voor investeringen en nieuwe ondernemers. Oplossingsrichtingen verschillen per locatie: waar in de binnenstad transformatie en functiemenging nodig zijn, ligt in De Clinckhoeff de focus vooral op versnelling en duidelijkheid van de geplande renovatie om weer vertrouwen bij ondernemers te creëren. Bij achterveld kan zorg, dienstverlening en dagbesteding een rol krijgen. Dit is afhankelijk van de toekomst perceptie van de pandeigenaar.
2.2 Toekomstige situatie: woningbouw en initiatieven Woningbouwplannen leiden tot meer inwoners Binnen de gemeente IJsselstein zijn verschillende woningbouwontwikkelingen in voorbereiding of uitvoering, verspreid over bestaande wijken en nieuwe inbreidingslocaties. In totaal blijkt uit gegevens van de gemeente IJsselstein dat tussen 2025 en 2030 naar verwachting wordt gestart met de bouw van ongeveer 1.400 woningen. Het gaat daarbij vooral om transformatie van bestaande gebieden, zoals de IJsseloevers (Roba), Randdijk en Paardenveld. In een later stadium wordt er ook nog een grootschaligere woningbouwontwikkeling beoogd in het Kromme IJsselgebied. Hierdoor neemt het inwonertal toe (zie tabel 4).
12
13
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Tabel 4: Inwonersontwikkeling (prognose) 2025
2030 33.515
2035 34.900
35.900
Bron: CBS (2025) en Primos (2023)
Dankzij de geplande woningbouw laat de Primos-prognose (2023) een duidelijke bevolkingsgroei zien. Waar IJsselstein in 2025 33.515 inwoners telt (bron: CBS), wordt tot 2035 een toename van circa 2.400 inwoners verwacht. Na 2035 zet deze groei naar verwachting door, mits de geplande woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De bevolkingsgroei versterkt de economische draagkracht voor voorzieningen in de gemeente. Meer inwoners betekent immers ook een toename van de bestedingen en daarmee een groter draagvlak voor detailhandel en horeca. Woningbouwplannen voor Utrecht Rijnenburg zijn pas na 2035 voorzien. De impact hiervan op de detailhandel- en horecastructuur van IJsselstein is daarom nog niet meegenomen. Lopende initiatieven Er spelen diverse initiatieven voor detailhandel en horeca in IJsselstein: • De solitaire supermarkt op de Televisiebaan wordt verplaatst naar het retailgebied de Clinckhoeff, in combinatie met de geplande renovatie van het winkelgebied. Gedurende deze periode blijft de Jumbo op de Televisiebaan actief en mag deze tijdelijk het aantal parkeerplaatsen vergroten. Na afronding van de renovatie zal de Jumbo op de Televisiebaan sluiten. Clinckhoeff is het eerste winkelgebied dat op de rol staat voor renovatie. Hoewel deze al lange tijd gepland staat, laat de realisatie al jaren op zich wachten.
• Wijkcentrum Achterveld heeft een verouderde uitstraling en kent weinig verblijfskwaliteit. Er is bij de ondernemers een wens om op termijn winkelcentrum Achterveld te renoveren. Mogelijk dat hierbij ook het bestaande aanbod wordt geoptimaliseerd. De vastgoedeigenaar heeft hier de belangrijkste rol in. • Aan de lage Dijk-Noord is HBC Planontwikkeling bezig met de ontwikkeling van een bedrijventerrein. De locatie ligt in de zuidwesthoek van het bedrijventerrein Over Oudland in Ijsselstein en wordt momenteel gebruikt als hengstenhouderij. Om de herontwikkeling mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het is hier niet wenselijk om detailhandel, horeca of commerciële dienstverlening toe te staan.
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
3. Detailhandel
14
15
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
In dit hoofdstuk wordt de detailhandelsstructuur van de gemeente IJsselstein nader onderzocht. Allereerst wordt in paragraaf 3.1 ingegaan op de belangrijkste trends en ontwikkelingen die de detailhandel de afgelopen jaren hebben beïnvloed en die ook richtinggevend zijn voor de toekomst. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 het actuele aanbod in IJsselstein beschreven, waarbij inzicht wordt gegeven in de spreiding en omvang van de verschillende winkelvoorzieningen. In paragraaf 3.3 wordt dit verder verdiept door specifiek stil te staan bij het functioneren en de positie van supermarkten binnen de gemeente. In paragraaf 3.4 is een indicatieve marktruimte voor detailhandel op gemeenteniveau in beeld gebracht. Dit wordt voor dagelijkse detailhandel in paragraaf 3.5 verder uitgesplitst. Paragraaf 3.6 geeft een overzicht van de belangrijkste conclusies en uitdagingen.
3.1 Trends & ontwikkelingen Trends voor detailhandel in de binnenstad
Trend
Wat betekent deze trend?
Impact op IJsselstein?
De ultieme winkelervaring en blurring
Om tegenwicht te bieden aan webshops (breed
Het is zaak ondernemerschap optimaal te
assortiment, lage prijzen en gemak) is het
faciliteren. Waar voorheen de vraag naar
cruciaal om met service en positieve ervaringen
ondersteuning en vergunningen meer
de consument te verleiden. Dit uit zich een
generiek was, is er nu soms maatwerk
aantrekkelijke winkelomgevingen, een mix aan
nodig om deze nieuwe initiatieven mogelijk
activiteiten (bijvoorbeeld een combinatie van
te maken binnen bestaand beleid. Zoals
horeca met een wasserette, speelgoedwinkel of
mogelijkheden voor combinaties tussen
boekhandel), omnichannel-mogelijkheden (zoals
detailhandel en horeca. Geef vernieuwende
koopzuilen) en persoonlijke aandacht (zoals
ondernemers in de binnenstad de kans hun
persoonlijke cadeauverpakkingen) of afwerking
mixed-use concept uit te rollen (binnen
van sieraden in de winkel.
regelgeving Alcoholwet). Dit vergroot het onderscheidend vermogen van de binnenstad. Wel altijd in een gelijk speelveld. Zelfde activiteiten=zelfde vereisten.
Voorbeeld ultieme winkelervaring: Hippe Hoeken Hippe Hoeken is een kindgerichte winkel in het centrum van IJsselstein die zich onderscheidt met een ruime en sfeervolle speel- en belevingshoek. De ruimte is ingericht met een mix van speelmogelijkheden en ontdekhoeken, gecombineerd met zitplekken waar ouders rustig koffie of thee kunnen drinken. Dit zorgt voor een ontspannen, huiselijke sfeer waarin winkelen en spelen moeiteloos samengaan. De speel- en belevingshoek van Hippe Hoeken is niet alleen functioneel maar draagt bij aan de totaalervaring en onderscheidende aantrekkingskracht van de binnenstad.
Trend
Wat betekent deze trend?
Impact op IJsselstein?
Afvlakking van online winkelen
Het groeiplafond van webshops komt in zicht,
Bij oplopende bezorg- en retourkosten zal
vooral in recreatieve branches als mode,
de prijsgevoelige consument vaker een
schoenen, vrije tijd en sport – juist sectoren waar
bezoek aan de winkel overwegen. Niet
centrumgebieden van afhankelijk zijn. Het online
enkel voor een aankoop maar tevens voor
aandeel stijgt nog licht, maar niet meer zo sterk
het ophalen van online bestelde producten
16
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
als voorheen. Door hoge kosten en lage marges
(‘click & collect’). Dit biedt kansen voor de
verhogen webshops hun verzend- en
ondernemende retailer om klanten te
retourkosten, wat wijst op een kantelpunt in de
binden en verleiden. Uit recent onderzoek
markt. Online blijft echter een belangrijk kanaal
van de Retailagenda blijkt voor een vijfde
dankzij gemak, breed assortiment en scherpe
van de consumenten dat online kopen niet
prijzen.
meer zo aantrekkelijk is bij standaardkosten voor bezorgen en/of retourneren.
Vergrijzing winkeliers
De vergrijzing onder zelfstandig winkeliers zet
IJsselstein kent relatief veel zelfstandige
door. Veel ondernemers naderen de
ondernemers, wat de binnenstad haar
pensioengerechtigde leeftijd, terwijl opvolging
kleurrijke en onderscheidende karakter
vaak ontbreekt. Voor nieuwe ondernemers
geeft. Juist doordat het winkelaanbod sterk
vormen een lange werkweek, hoge
leunt op deze zelfstandigen – en minder op
investeringskosten en beperkte marges een
grote ketens – vormt de vergrijzing van
drempel om een eigen winkel te starten. Hierdoor
winkeliers een risico. Wanneer opvolging
neemt het aantal zelfstandige winkels langzaam
ontbreekt, kan dit leiden tot leegstand en
af. Dit leidt tot minder variatie en eigenheid in het
een verschraling van het aanbod. Het
winkelaanbod van centrumgebieden, terwijl juist
waarborgen van de continuïteit van lokale
onderscheidend ondernemerschap een
ondernemingen is daarmee essentieel voor
belangrijke succesfactor is voor de
het behoud van de aantrekkingskracht van
aantrekkingskracht van de binnenstad.
de IJsselsteinse binnenstad
Trends voor detailhandel in de ondersteunende wijkcentra
Trend
Wat betekent deze trend?
Impact op IJsselstein?
Supermarkten zetten in op schaalvergroting en modernisering
Supermarkten zetten tegenwoordig in op ruim
Supermarktketens blijven actief kijken naar
opgezette supermarkten om te kunnen voldoen
optimalisaties van hun portefeuille en daar-
aan de wensen van de consument. Denk aan
mee mogelijkheden voor schaalvergroting.
verbreding en ruime presentatie assortiment,
Met modern en marktconform dagelijks
brede gangpaden, technologische ontwikkelingen
aanbod wordt de lokale oriëntatie van
(zoals zelfscankassa’s) en meer verse, lokale,
consumenten versterkt. Dit vraagt in
duurzame, vegetarische en biologische
sommige gevallen om uitbreiding van het
producten. Hierdoor nemen kleine supermarkten
winkelvloeroppervlak. De wens gaat uit naar
in aantallen af (vooral kleine vestigingen en/of in
supermarkten met een groot
dorpen), grote supermarkten nemen juist toe.
vloeroppervlak, hoge wekelijkse omzet en voldoende parkeermogelijkheden.
Meer focus op gemak en eten
Wijkcentra ontwikkelen zich steeds meer tot
Voor IJsselstein betekent dit dat de
plekken waar gemak en eten centraal staan.
wijkcentra een belangrijkere rol spelen in
Supermarkten breiden hun vers- en kant-en-
het dagelijks leven van bewoners. Ze
klaarassortiment uit, terwijl speciaalzaken zoals
dragen bij aan de leefbaarheid en de
slagers of bakkers ook belegde broodjes en
aantrekkingskracht van de wijken, en
warme maaltijden aanbieden. De centra spelen
zorgen ervoor dat inwoners dichtbij huis
daarmee in op de groeiende vraag naar
gemak en variatie vinden. Tegelijkertijd kan
gemaksoplossingen en dagelijkse maaltijden,
dit leiden tot een verschuiving in
zowel voor lunch als diner. Hierdoor verschuift
bestedingen: consumenten doen vaker hun
hun functie van boodschappen doen naar een
dagelijkse aankopen in de wijk, waardoor
compleet voorzieningspunt inclusief service en
de binnenstad zich sterker moet
gemak.
onderscheiden met beleving, horeca en speciaalzaken.
17
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Wijkcentra als hart van de wijk
Wijkcentra ontwikkelen zich steeds meer tot het
Ook in IJsselstein zal de bevolking de
hart van de wijk, waar bewoners niet alleen
komende jaren verder vergrijzen. Gelukkig
boodschappen doen, maar elkaar ook
zien we maatschappelijke functies zoals
ontmoeten. Steeds vaker worden retailfuncties
apotheken terug in de verschillende
gecombineerd met zorg- en
wijkcentra. Dat draagt bij aan de nabijheid
welzijnsvoorzieningen, zoals apotheken, fysio’s
van voorzieningen voor de IJsselsteinse
of ontmoetingsruimtes. Vooral in een
inwoners. Het ontbreekt echter nog aan
vergrijzende samenleving wordt deze nabijheid
laagdrempelige ontmoetingsmogelijkheden.
van voorzieningen belangrijk: het vergemakkelijkt
De wijkcentra zijn functioneel ingericht en
dagelijkse boodschappen, sociale interactie en
nodigen niet uit tot verblijf en ontmoeting.
toegang tot zorg voor oudere bewoners.
Hier liggen kansen voor IJsselstein om de
Wijkcentra worden daarmee essentiële plekken
wijkcentra te ontpoppen tot het hart van de
voor zowel gemak als sociale cohesie.
wijk, waar ruimte is voor aanvullende zorgvoorzieningen en ontmoeting.
Voorbeeld schaalvergroting supermarkten Jumbo wil zijn twee supermarkten in wijkcentrum de Clinckhoeff (890 m² wvo) en aan de Televisiebaan (850 m² wvo) – samenvoegen tot één moderne, marktconforme fullservice supermarkt bij de renovatie van De Clinckhoeff. Fullservice supermarkten zoals Jumbo hanteren doorgaans circa 1.200-1.500 m² wvo om een breed assortiment, ruime gangpaden en extra services te bieden. De huidige winkels zijn te klein om optimaal in te spelen op consumentvoorkeuren, en de fusie en uitbreiding maken het mogelijk de winkelervaring te verbeteren en de positie van Jumbo in de regio te versterken.
3.2 Aanbod detailhandel IJsselstein Detailhandel in drie branches De detailhandelssector is onder te verdelen in drie verschillende branches: 1 Dagelijks (zoals supermarkt, bakker, slager) 2 Recreatief (zoals kleding & mode, juwelier, vrije tijd, sport & spel) 3 Doelgericht (zoals bruin & witgoed, wonen, tuincentra, bouwmarkten)
Aanbod detailhandel in IJsselstein krimpt In lijn met de landelijke trend krimpt het detailhandelsaanbod in IJsselstein. In de afgelopen zeven jaar2 is het winkelvloeroppervlakte (hierna: wvo) met ongeveer 2.700 m² afgenomen, wat neerkomt op een krimp van circa 6% van het totale aanbod (zie figuur 4). De leegstand is in die periode iets toegenomen, met name als gevolg van wisselingen in een aantal grootschalige winkelpanden en een toenemende leegstand in de binnenstad. De ontwikkeling van de detailhandelsbranches verschilt sterk per sector.
2 Het huidige detailhandelsbeleid dateert uit 2017. Door de ontwikkelingen sinds dat jaar te analyseren, ontstaat inzicht in
de effecten en veranderingen gedurende de looptijd van het vorige beleid.
18
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Figuur 4: Historische ontwikkeling detailhandelsaanbod in IJsselstein (in m² wvo) 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
Dagelijks 2017
Recreatief 2020
2021
Doelgericht 2022
2023
2024
Leegstand 2025
Bron: Locatus (2025), bewerking Stec Groep (2025)
Recreatieve detailhandel neemt het snelst af, een krimp van 22% sinds 2017 Het aantal winkelmeters in de recreatieve sector, zoals mode-, schoenen- en luxeartikelen, is sinds 2017 het hardst gedaald in IJsselstein: 1.600 m² wvo, wat neerkomt op een krimp van circa 22%. Deze daling sluit aan bij landelijke trends, waarin de recreatieve detailhandel te maken heeft met toenemende concurrentie van online winkels en veranderend consumentengedrag. Consumenten oriënteren zich steeds vaker digitaal en besteden hun aankopen online, wat fysieke winkels onder druk zet. Daarnaast verschuift een deel van de koopkracht naar grotere steden zoals Utrecht, waar een breder assortiment, flagshipstores en een uitgebreidere winkelervaring beschikbaar zijn. Voor kleinere centrumgebieden zoals IJsselstein betekent dit dat winkels moeite hebben om hun aanbod aantrekkelijk en rendabel te houden, waardoor leegstand kan toenemen en winkelmeters verdwijnen Doelgerichte branche redelijk stabiel op sluiten Hubo na De doelgerichte branche in IJsselstein, zoals winkels voor wonen, doe-helf, tuin en elektronica, is sinds 2017 afgenomen met 12%. Een belangrijke oorzaak van de (tijdelijke) afname is ontstane leegstand van het grote pand aan de Van Leeuwenhoekweg 3 (3.260 m² wvo), dat tot 2022 in gebruik was als Hubo.
Het vertrek van deze winkel tussen 2022 en 2023 leidde tot een duidelijke daling van het doelgerichte aanbod en zorgde voor een tijdelijke piek in de leegstand. In 2025 nam Gamma dit (voor Gamma grotere) pand echter in gebruik. Het voormalige pand van Gamma kwam daardoor leeg te staan, wat resulteerde in 2.150 m² wvo leegstand. Los van het sluiten van Hubo zien we geen structurele daling in het doelgerichte branche. Incidenteel sluit, opent of breidt er een bedrijf uit. Zo sloot fietsspecialist Panoven in 2023 de winkel en is woonwinkel Kwantum wat uitgebreid. Dagelijks detailhandel enige groeiende detailhandelssector De dagelijkse branche in IJsselstein, waaronder supermarkten, bakkerijen, drogisterijen en andere basisvoorzieningen, is de enige sector die de afgelopen jaren een lichte groei liet zien. Het aanbod is met circa 2% toegenomen, wat aangeeft dat deze winkels hun belangrijke rol als basisvoorziening voor de inwoners behouden en zelfs enigszins uitbreiden. Deze groei wordt mede gedreven door een stabiele vraag naar dagelijkse boodschappen en gemak, maar ook een groeiende vraag naar hoogwaardige producten. Daarnaast spelen verbeteringen in winkelervaring en assortiment een rol. Zo
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
19
breiden supermarkten hun aanbod van vers en kant-en-klare producten uit, waardoor de wijkcentra aantrekkelijk blijven voor een breed publiek.
3.3 Nadere uitwerking supermarkten We gaan specifieker in op het aanbod supermarkten, gelet op de belangrijke functie van supermarkten als trekker binnen de detailhandelsstructuur. Zeven supermarkten verdeeld over IJsselstein In IJsselstein zijn momenteel zeven supermarkten gevestigd, een aantal dat sinds 2017 onveranderd is gebleven. Wel hebben sommige vestigingen in die periode kleine uitbreidingen doorgevoerd. Hierdoor is het totale winkelvloeroppervlak (m² wvo) gestegen van 7.290 m² in 2017 naar 7.525 m² in 2025, een groei van iets meer dan drie procent. De supermarkten zijn evenwichtig verspreid over de gemeente, waardoor alle inwoners op korte loop- of fietsafstand toegang hebben tot dagelijkse voorzieningen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van de wijken. In figuur 5 is de spreiding van supermarkten over de gemeente zichtbaar. Er is per supermarkt aangegeven welke omvang deze heeft in m² winkelvloeroppervlakte. Bovendien is per deelgebied het aantal inwoners weergegeven.
Figuur 5: Spreiding supermarkten in IJsselstein
Bron: Locatus (2025, meetmoment 03-2025), bewerking Stec Groep (2025). CBS, 2024.
Welke factoren beïnvloeden het verzorgingsgebied van een supermarkt? De afstand die consumenten af willen leggen om van een supermarkt gebruik te maken verschilt per type supermarkt. Vijf factoren spelen hierbij een rol:
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
1.
2. 3. 4. 5.
20
Formule: consumenten zijn over het algemeen bereid verder te reizen voor een discount supermarkt dan een full-service supermarkt. Ook het concept (stads/gemaks-supermarkt versus wekelijkse boodschappen) speelt een rol. Omvang supermarkt: naarmate de supermarkt groter is en een breder én specifieker assortiment biedt, zijn consumenten bereid om verder te reizen. In bijlage 3 zijn verschillende typen supermarkten weergegeven. Concurrerend aanbod in de omgeving: bij een hoge mate van concurrerend aanbod in de omgeving met een vergelijkbaar concept neemt de gemiddelde reisafstand af. Bereikbaarheid en parkeren: consumenten zijn bereid verder te reizen bij goede bereikbaarheid en optimaal parkeren. Positie supermarkt bij consument: Vrijwel geen enkele consument doet alle boodschappen bij één supermarktformule. Zij maken, persoonsafhankelijk, onderscheid in primaire, secundaire en tertiaire supermarkten. Het meeste bestedingen vinden plaats in de primaire supermarkt (68%), daarop volgt de secundaire (23%) en tertiaire (9%), bv. vanwege aanbiedingen, specifieke producten, onderscheidend assortiment of service. Afhankelijk van de primaire, secundaire en tertiaire supermarkt is met bereid meer of minder ver te reizen.
Supermarkten in IJsselstein hebben uiteenlopende verzorgingsgebieden Op basis van de kenmerken van de supermarkten en locaties in IJsselstein hebben we de primaire verzorgingsgebieden per supermarkt in beeld gebracht3. Hieruit blijkt het volgende: • Binnenstad Albert Heijn: het verzorgingsgebied van de Albert Heijn is vrijwel geheel IJsselstein. De supermarkt heeft een ruime omvang in vergelijking met de andere supermarkten (1.435 m² wvo) en centrale ligging in IJsselstein. Bovendien is deze vestiging een unieke formule in IJsselstein, waardoor consumenten die waarde hechten aan deze supermarktformule geneigd zijn een verdere afstand af te leggen. • Panoven Plus en Aldi: het verzorgingsgebied van het supermarktcluster is tevens vrijwel geheel IJsselstein. Dit vanwege de combinatie van een fullservice supermarkt en enige hard discount supermarkt in IJsselstein. Daarnaast heeft de Plus ook een ruime marktconforme omvang. De ligging van dit supermarktcluster maakt dat deze locatie goed bereikbaar is wat het verzorgingsgebied ruim maakt. Voor de Aldi geldt specifiek dat deze een aantrekkingskracht heeft op inwoners in alle wijken van IJsselstein, en in het bijzonder Clinckhoeff. Hier liggen de inkomens lager dan in de rest van IJsselstein. Het aanbod van een discounter sluit goed aan op de behoefte van deze doelgroep.
• Achterveld (Jumbo), De Clinckhoeff (Jumbo) en Praagsingel (Plus): het primaire verzorgingsgebied van deze supermarkten bestaat uit de eigen wijk. Alle supermarkten zijn beperkt in omvang en hebben hierdoor een lagere aantrekkingskracht. Voor aanvullende winkels kan overwogen worden verder te reizen. Voor Praagsingel geldt specifiek dat op enige afstand een grotere Plus ligt met een ruimer assortiment. Mede daardoor blijft de oriëntatie van Plus Praagsingel sterk op de eigen wijk.
Figuur 6: Indicatie primaire verzorgingsgebieden supermarkten
3 Op basis van reistijd-isochronen in een GIS-analyse is een indicatie van de primaire verzorgingsgebieden van
supermarkten in IJsselstein gemaakt. Daarbij is gekeken naar de gemiddelde afstand die consumenten bereid zijn af te leggen. Uit het consumentenonderzoek van Deloitte (2022) blijkt dat de gemiddelde afstand tot een supermarkt 2,1 kilometer bedraagt. In de context van IJsselstein hebben we deze ingedeeld per supermarkt op minimaal 1,5 tot maximaal 2,5 kilometer. Deze analyse geeft slechts een indicatie: per supermarkt verschilt de gemiddelde reisafstand, afhankelijk van bovenstaande factoren. We spreken van een primair verzorgingsgebied. Consumenten doen meestal boodschappen bij meerdere supermarkten (ook buiten het primaire verzorgingsgebied). Naarmate de afstand echter toeneemt, neemt de oriëntatie af.
21
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Bron: Stec Groep, 2025.
3.4 Vraag detailhandel IJsselstein op gemeenteniveau In deze paragraaf wordt de marktruimte voor de diverse typen detailhandel toegelicht. Deze marktruimte is gebaseerd op distributieplanologisch onderzoek (DPO). Er wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijkse, recreatieve en doelgerichte detailhandel. De gehanteerde parameters bij het distributieplanologisch onderzoek zijn te vinden in bijlage 1.
Tabel 5: Distributieplanologisch onderzoek gemeente IJsselstein Dagelijks
Doelgericht (hoofdzakelijk perifeer)
Recreatief
Jaartal
2025
2035
2025
2035
2025
2035
Aantal inwoners
33.515
35.900
33.515
35.900
33.515
35.900
Bestedingen (in € per inwoner)
3.027
3.027
1.098
1.043
1.278
1.278
Fysieke bestedingen (in mln €)
101.4
108.7
36.8
39.4
42.8
45.9
Koopkrachtbinding (in aandeel)
92,5%
92,5%
51%
51%
40-45%
40-45%
Gebonden omzet (in mln €)
93.8
100.5
19.0
19.3
17.1-19,3
18.3-20.6
Toevloeiing (in aandeel)
11%
11%
24%
24%
20%
20%
Totale omzet (in mln €)
105.4
113.0
24.9
25.4
21.4-24,1
22.9-25.8
Norm omzet per m² ( in €)
8.571
8.571
4.778
4.778
1.278
1.278
Haalbaar aanbod (in m² wvo)
12.300
13.180
5.220
5.315
16.760-18.850
17.950-20.200
Gevestigd aanbod (in m² wvo)
10.765
10.765
5.560
5.560
17.680
17.680
Marktruimte (in m² wvo)
1.540
2.415
-340
-245
-920 tot 1.170
280 tot 2.520
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Bron: Stec Groep, zie parameters en bronnen in bijlage 1.
Op gemeenteniveau uitbreidingsbehoefte in 2035 van circa 2.400 m² dagelijkse detailhandel Uit het DPO-onderzoek blijkt dat er in IJsselstein marktruimte aanwezig is voor de dagelijkse detailhandel, ter grootte van circa 2.400 m² wvo in 2035. Deze marktruimte geldt voor de gehele gemeente en is niet direct toe te bedelen aan één wijk. Deze marktruimte hangt samen met landelijke trend van toenemende supermarktbestedingen in combinatie met schaalvergroting en modernisering van supermarkten. In IJsselstein bestaat het aanbod voornamelijk uit relatief kleine supermarkten, waardoor er ruimte is voor optimalisatie en samenvoeging van bestaande supermarktconcepten. Opvallend is dat de huidige dagelijkse detailhandel in IJsselstein goed presteert: de omzet ligt 14% boven de landelijk gemiddelde omzet per vierkante meter. Dit bevestigt dat er sprake is van een stevige lokale binding en draagvlak voor verdere optimalisatie van het aanbod. Goede spreiding van dagelijkse winkelmeters, supermarkten in het bijzonder, over de wijken is van belang om zo het bestaansrecht van alle wijkcentra en de daar aanwezige voorzieningen op peil te houden. Licht overaanbod recreatieve detailhandel De recreatieve detailhandel laat in de afgelopen jaren een krimp zien, maar begint langzaam in balans te raken.
Dit sluit aan bij de ontwikkeling dat groei van online bestedingen afvlakt en dat in de loop der jaren huurprijzen naar beneden zijn gecorrigeerd. Er is nog een licht theoretisch overaanbod van 245 m² wvo. Met name de vergrijzing onder winkeliers en daardoor stoppende ondernemers vormt een risico. Wanneer er daardoor in een specifiek gebied in de binnenstad concentratie van leegstand ontstaat, kan dit een snel versterkend effect hebben. Ruimte voor enige uitbreiding en verbreding van het doelgerichte detailhandelsaanbod Voor de doelgerichte detailhandel in IJsselstein is er een uitbreidingsbehoefte van circa 280 tot 2.520 m² wvo. Deze ruime brandbreedte komt voort uit de koopkrachtbinding in twee scenario’s, met 40% en 45%. Daarnaast hebben aanbieders in dit segment vaak een groter winkelvloeroppervlak, waardoor de range ook groter is. Er is ruimte voor optimalisatie van het bestaande aanbod en eventuele nieuwe toetreders. Daarnaast zorgt de opkomende populariteit van kringloopwinkels en circulaire concepten voor een extra impuls in de vraag naar doelgerichte detailhandel. Dit biedt naast perifeer gelegen gebieden zoals bedrijventerreinen vooral een kans voor kleinschaliger aanbod in de binnenstad.
3.5 Vraag dagelijkse detailhandel per wijk Supermarkten en andere winkels voor dagelijkse boodschappen spelen een belangrijke rol in de wijken van IJsselstein. Ze zorgen ervoor dat bewoners dichtbij huis hun boodschappen kunnen doen. Daarom hebben we onderzocht hoe goed deze winkels functioneren in verschillende delen van de stad. We gebruiken hiervoor gegevens uit het Koopstromenonderzoek Randstad & Noord-Brabant 2021. Dit onderzoek laat zien waar mensen hun boodschappen doen. IJsselstein is daarin opgedeeld in drie gebieden: • Achterveld, Centrum en Panoven • Clinckhoeff • Panoven We hanteren deze indeling in onze analyse. Hoe doen de supermarkten het in de verschillende wijken? We kijken eerst naar het huidig functioneren van de dagelijkse detailhandel per deelgebied (zie ook tabel 6). Achterveld, Centrum en Panoven In dit gebied doen de supermarkten het over het algemeen goed. Dat komt door: • De centrale ligging van de supermarkt in de binnenstad
22
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
• •
Goede bereikbaarheid met de auto en ruimte parkeergelegenheid in Panoven Meerdere grote supermarkten en een discountsupermarkt (Panoven), waardoor het aanbod compleet is
De supermarkt in Achterveld blijft iets achter. De supermarkt daar is kleiner en heeft daardoor minder aantrekkingskracht dan die in het Centrum en Panoven. Praagsingel Ook hier functioneert de supermarkt goed. Er is een fullservice supermarkt die ook inspeelt op de ‘vergeten boodschap’ (kleine, snelle aankopen). Wel gaan bewoners regelmatig naar grotere supermarkten in de buurt (zoals de Albert Heijn in binnenstad en Plus Panoven) en een discounter (zoals Aldi). Clinckhoeff In dit gebied is het aanbod minder goed. Er zijn alleen Jumbo-supermarkten, en die zijn relatief klein. Daardoor sluiten ze minder goed aan op wat consumenten tegenwoordig verwachten. Ook de uitstraling van het winkelgebied en de leefbaarheid spelen een rol: die zijn minder aantrekkelijk, wat invloed heeft op het functioneren van de supermarkten. Toekomstige ontwikkeling Clinckhoeff: wat betekent dit voor de supermarkten in IJsselstein? Het wijkcentrum Clinckhoeff krijgt een belangrijke opknapbeurt. De twee bestaande Jumbosupermarkten in de wijk worden samengevoegd en er komt een nieuwe discount supermarktformule bij. Dit heeft invloed op hoe mensen in de toekomst hun boodschappen doen — niet alleen in Clinckhoeff, maar ook in omliggende wijken. Er komt een fullservice supermarkt (met een breed assortiment) én een discountsupermarkt (met lage prijzen).
Deze combinatie maakt het winkelgebied aantrekkelijker voor bewoners én bezoekers van buiten de wijk. Ook ruimte voor verbetering in Achterveld en Praagsingel Niet alleen Clinckhoeff biedt kansen. Ook in het gebied Achterveld, Centrum en Panoven is nog ruimte om het aanbod van dagelijkse winkels te verbeteren. • Achterveld kan profiteren van een uitbreiding, mits er voldoende ruimte is. Dit helpt om de aantrekkingskracht van Clinckhoeff in balans te houden. • Ook de supermarkt in Praagsingel kan worden geoptimaliseerd, zodat deze beter aansluit op de behoeften van bewoners.
23
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
3.6 Conclusies We trekken de volgende totaalconclusies bij dit hoofdstuk: • IJsselstein heeft een verspreide detailhandelsstructuur waardoor in alle wijken dagelijkse voorzieningen zoals supermarkten, apotheken en drogisten op loop- en fietsafstand beschikbaar zijn. Met name in de binnenstad, Panoven en de Praagsingel functioneert de dagelijkse detailhandel goed. In de Clinckhoeff functioneert deze wat minder goed gezien de uniformiteit van het aanbod, spreiding en beperkte omvang. Wijkcentrum Achterveld functioneert, maar is verouderd. • Het recreatieve aanbod in de IJsselsteinse binnenstad staat onder druk en loopt terug. Met name vergrijzing onder winkeliers vormt een risico voor IJsselstein gezien de hoge mate van zelfstandig ondernemerschap en het lage aandeel ketens. • De dagelijkse en doelgerichte detailhandel in IJsselstein zijn stabiel en er liggen kansen voor optimalisatie en verbreding van het aanbod. Voor dagelijkse detailhandel betekent dit het optimaliseren van de supermarkten met een beperkte omvang in de wijkcentra.
24
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
4. Horeca
25
26
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
In dit hoofdstuk wordt de horecastructuur van de gemeente IJsselstein in kaart gebracht. In paragraaf 4.1 worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen binnen de horecasector besproken. Vervolgens wordt in paragraaf 4.2 het actuele aanbod van horeca in IJsselstein beschreven, waarbij inzicht wordt gegeven in de omvang, spreiding en diversiteit van de voorzieningen. In paragraaf 4.3 wordt de indicatieve vraag naar horeca in de gemeente geanalyseerd, waarmee een beeld ontstaat van de mogelijke ontwikkelruimte voor deze sector. 4.4 geeft een overzicht van de belangrijkste conclusies en uitdagingen.
4.1 Trends & ontwikkelingen Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor IJsselstein?
Het terras als uithangbord en smaakmaker
Het terras is uitgegroeid tot een belangrijke
Voor IJsselstein zijn terrassen een kans om de
hotspot die een impuls geeft aan binnensteden.
beleving in bijvoorbeeld de binnenstad te vergroten.
De corona-pandemie heeft de belangstelling van
Ook de populariteit van zonlocaties stijgt en wordt nu
terrassen verder aangewakkerd. Het terras is
vaker optimaal benut. Tegelijkertijd kan dit meer
meer dan alleen een aanvulling op horecazaken:
(over)last betekenen in de omgeving van bewoners in
het is een levendige ontmoetingsplaats waar
de binnenstad. Het is zoeken naar een goede balans
mensen samenkomen en genieten. Het terras
tussen rust en reuring. Ook is het zaak ‘verrommeling’
fungeert als smaakmaker en horecaondernemers
van het straatbeeld te voorkomen en goed te sturen
investeren dan ook steeds meer in goed
op de kwaliteit van uitstraling van terrassen. Op dit
ontworpen, comfortabele (en verwarmde)
moment (2025) wordt er geen precario geheven voor
terrassen, ook jaarrond (zoals winterterrassen).
horecaterrassen. Het is in veel gemeenten gebruikelijk om precario te heffen.
Van nacht- naar borrelcultuur
We zien een verschuiving van nachtcultuur naar
Met de verschuiving van nacht- naar borrelcultuur
een (meer ontspannen) borrelcultuur. Tot diep in
verandert de sociale dynamiek in de stad.
de nacht feesten in een (afgelegen) discotheek
Restaurants, cafés en bistro’s profiteren van de
doen we minder. Tussen 2015 en 2023 nam het
toename van borrelactiviteiten. Traditionele
aantal discotheken met ruim 60% af (Locatus).
discotheken of clubs passen hun business model aan
Oorzaken hiervan zijn onder andere de pandemie
om populair te blijven.
en het verhogen van de alcoholleeftijd. Bovendien zoeken mensen naar een andere beleving. Festivals zijn razend populair de afgelopen jaren, vooral onder jongeren. In de zomer kun je ieder weekend kiezen uit meerdere festivals.
Terras als uitgangbord: Loft 88 in IJsselstein Loft 88 is een horecazaak met een ruim en sfeervol terras aan de gracht. Het terras is ingericht met een mix van zitplaatsen – van hoge bartafels tot loungestoelen – en omgeven door groen en natuurlijke materialen. Dit zorgt voor een ontspannen, bijna strandachtige sfeer midden in de stad. Het terras van Loft 88 is niet alleen functioneel, maar ook een visuele trekker. Terrassen zoals die van Loft 88 dragen bij aan de levendigheid en aantrekkelijkheid van de binnenstad.
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor IJsselstein?
27
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Stijgende kosten en krappere marges
De horecasector staat onder toenemende financiële
Voor IJsselstein betekent deze trend dat de lokale
druk. Kosten voor energie, personeel, huur en
horeca zich in een uitdagende positie bevindt. De stad
inkoop zijn de afgelopen jaren fors gestegen.
kent een mix van zelfstandige horecazaken en ketens,
Tegelijkertijd is het voor ondernemers lastig om
waarbij vooral de kleinere ondernemers kwetsbaar zijn
deze kosten volledig door te berekenen aan de
voor kostenstijgingen. Hier kan op geanticipeerd worden
consument, vanwege prijsgevoeligheid en
door te kijken naar ondersteunende maatregelen, zoals
veranderende bestedingspatronen. Dit leidt tot
het ruimte bieden voor ondernemerschap en innovatieve
krappere marges en een verhoogde kwetsbaarheid
concepten. Ook het creëren van een aantrekkelijk
van horecabedrijven, vooral van kleinere en
vestigingsklimaat (o.a. goede openbare orde) en het
zelfstandige ondernemingen. Sommige bedrijven
actief betrekken van horeca in ruimtelijke en
hebben bovendien schulden opgebouwd tijdens de
economische plannen, maar ook bij openbare orde en
coronapandemie. Veel ondernemers moeten
veiligheid is essentieel om de sector toekomstbestendig
creatiever omgaan met hun aanbod, openingstijden
te houden.
en personeelsinzet om rendabel te blijven.
Vergrijzing: ouderen als interessante doelgroep
Oudere generaties hebben over het algemeen een
De gemeente kan deze trend ondersteunen door het
actievere levensstijl dan vroeger. Ze hebben veel
faciliteren van een aantrekkelijk, toegankelijk en goed
vrije tijd, gaan er vaak op uit (fietsen en wandelen)
bereikbaar horecalandschap. Met twee parkeergarages
en hebben een sterke behoefte aan beleving en
heeft IJsselstein voldoende parkeergelegenheid.
genieten. Ze hebben relatief veel te besteden en
Daarnaast is het organiseren van aantrekkelijke
zijn daarmee een interessante doelgroep voor de
evenementen voor ouderen (zoals een braderie)
horeca. Bovendien hebben ouderen doordeweeks
belangrijk. Doordat oudere doelgroepen relatief vaak
meer vrije tijd. Deze trend biedt horecaondernemers
wandelen en fietsen ontstaat er meer behoefte aan
nieuwe mogelijkheden om hun aanbod af te
horeca bij deze routes en aan horeca doordeweeks. Dit
stemmen op de wensen van de groeiende groep
vraagt ook om goede (en eventueel bewaakte)
actieve ouderen.
fietsenstallingen in de binnenstad en beschikbaarheid van openbare toiletten.
Blurring van horeca en andere functies (zoals retail & leisure)
Traditionele grenzen tussen restaurants, cafés en
Horecazaken zijn vaker langer over de dag open en
lunchrooms vervagen. Horecagelegenheden passen
hebben daarbij ook behoefte aan een terras. Het
zich aan en richten zich soms op verschillende
‘blurren’ van verschillende sectoren en concepten brengt
doelgroepen gedurende de dag. Ook de grenzen
uitdagingen met zich mee op het gebied van
tussen verschillende sectoren vervagen. Steeds
regelgeving. Om hybride bedrijfsmodellen mogelijk te
vaker is horeca een nevenactiviteit naast
maken, is het belangrijk om te kijken naar flexibiliteit
bijvoorbeeld detailhandel, cultuur of leisure. Meer en
binnen de regels om zo ruimte te bieden voor nieuwe
meer zien we dat verschillende concepten uit
vormen van ondernemerschap. Daarbij is een gelijk
uiteenlopende sectoren worden samengebracht op
speelveld tussen bedrijven met horeca als hoofdactiviteit
één locatie.
of als ondergeschikte activiteit een aandachtspunt.
Blurring in IJsselstein: De Winkel van Tante Cake De Winkel van Tante Cake is een sfeervolle winkel in het binnenstad die bakproducten, keukenspullen en cadeauartikelen verkoopt. Wat het concept bijzonder maakt, is dat je er ook kunt plaatsnemen voor een kop koffie of thee met huisgemaakte lekkernijen, zoals taartjes, meringues en Italiaanse koekjes. De winkel combineert retail met een horecabeleving, waardoor klanten tijdens het winkelen kunnen genieten van een moment van rust en verwennerij.
28
Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor IJsselstein?
Local made en conceptualisering
Ondernemers kiezen steeds vaker voor het
Sommige nieuwe initiatieven veranderen de
ontwikkelen van een uniek en onderscheidend
verzoeken aan de gemeente. Waar voorheen de
concept (denk aan een biercafé met
vraag naar ondersteuning en vergunningen
microbrouwerij of ambachtelijke koffiehuis). Dit