20240814 t NL.IMRO.0353.BPRANDDIJK21A-VA01

bestemmingsplan Randdijk 21 - 21a IJsselstein Gemeente IJsselstein

Colofon Gegevens over het project: Planstatus: Plan identificatie: Datum: Kenmerk Buro SRO: Contactpersoon Buro SRO:

vastgesteld NL.IMRO.0353.BPRANDDIJK21A-VA01 2024-08-14 SR230268 J.J. van Nuland | T. Ponse

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

pagina 2 van 44

VABO Ontwikkeling BV

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................ 6 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................................ 6 1.2 Ligging plangebied ........................................................................................................................................................... 6 1.3 Geldend bestemmingsplan .............................................................................................................................................. 7 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................................................................ 8

2 Planbeschrijving ................................................................................................................................... 9 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................................ 9 2.2 Toekomstige situatie ..................................................................................................................................................... 10

3 Beleid .................................................................................................................................................. 13 3.1 Nationaal beleid ............................................................................................................................................................ 13 3.2 Provinciaal beleid .......................................................................................................................................................... 15 3.3 Gemeentelijk beleid ...................................................................................................................................................... 18

4 Onderzoek .......................................................................................................................................... 21 4.1 Milieueffectenrapportage ............................................................................................................................................. 21 4.2 Bodem ........................................................................................................................................................................... 22 4.3 Geluid ............................................................................................................................................................................ 24 4.4 Bedrijf en milieuzonering .............................................................................................................................................. 26 4.5 Luchtkwaliteit ................................................................................................................................................................ 27 4.6 Externe veiligheid ..........................................................................................................................................................

28 4.7 Ecologie ......................................................................................................................................................................... 31 4.8 Waterhuishouding ......................................................................................................................................................... 34 4.9 Cultuurhistorie............................................................................................................................................................... 36 4.10 Archeologie.................................................................................................................................................................. 36 4.11 Duurzaamheid ............................................................................................................................................................. 37 4.12 Verkeer en parkeren .................................................................................................................................................... 38

5 Juridische planbeschrijving................................................................................................................. 40 5.1 Algemeen....................................................................................................................................................................... 40 5.2 Toelichting ..................................................................................................................................................................... 40 5.3 Verbeelding ................................................................................................................................................................... 40 5.4 Planregels ...................................................................................................................................................................... 40 5.5 Wijze van bestemmen ................................................................................................................................................... 41

6 Financiële uitvoerbaarheid ................................................................................................................. 42 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 43 7.1 Algemeen....................................................................................................................................................................... 43

pagina 3 van 44

7.2 Participatie .................................................................................................................................................................... 43 7.3 Vooroverleg ................................................................................................................................................................... 44 7.4 Zienswijzen .................................................................................................................................................................... 44 7.5 Ambtelijke wijzigingen ................................................................................................................................................... 44

pagina 4 van 44

pagina 5 van 44

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het voorliggende bestemmingsplan voorziet de herbestemming van de bedrijfslocatie aan de Randdijk 21 te IJsselstein. Het plan is om de huidige bedrijfslocatie geschikt te maken voor een appartementengebouw met 145 appartementen en een parkeergarage voor de bewoners van het plangebied. Ten slotte worden de benodigde groen- en verkeersvoorzieningen aangelegd. Om dit plan mogelijk te maken moet het plangebied herbestemd worden naar wonen. Om deze verandering mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de Randdijk in de gemeente IJsselstein. Het plangebied maakt deel uit van de buurt IJsselveld-Oost en is gelegen op zeer korte afstand van de A2 en de tramlijn richting Science Park P+R. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente IJsselstein, sectie E, perceelnummer 3227 met een perceel oppervlak van 10.485 m². Hieronder zijn verbeeldingen rondom de globale ligging en omlijning van het plangebied te zien.

Globale ligging van het plangebied, omcirkeld in rood (Bron: Google Earth)

Globale omkadering van het plangebied, omlijnd in rood (Bron: Google Earth)

pagina 6 van 44

1.3 Geldend bestemmingsplan Voor de gronden binnen het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Noordoost'. Deze was vastgesteld door de gemeenteraad IJsselstein op 8 april 2013. Hieronder is een fragment van het bestemmingsplan opgenomen.

Fragment van het huidige bestemmingsplan 'Noordoost' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de enkelbestemming 'Bedrijf' is het mogelijk voor de aanleg en uitoefening van bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 2 zoals beschreven in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', tenzij ander aangegeven. Hiernaast is er de mogelijkheid tot huisvesting van dienstverlening, productiegebonden detailhandel. Ten slotte mogen bijbehorende voorzieningen zoals paden, parkeervoorzieningen, water(voorzieningen), tuinen en erven aangelegd worden. Voor de enkelbestemming 'Wonen' is het enkel mogelijk om woningen te bouwen met de mogelijkheid tot het combineren met huisgebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Ten slotte is het toegestaan om bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en watervoorzieningen aan te leggen, mits niet strijdig met andere regels. Binnen de enkelbestemming 'Recreatie - Volkstuin' is het enkel mogelijk om recreatieve voorzieningen in de vorm van volkstuinen aan te leggen, waarbij er ook de mogelijkheid bestaat voor het aanleggen van benodigde erven, verhardingen, parkeer-, verkeers-, verblijfs- en watervoorzieningen. Als laatst binnen de bestemming 'Tuin' is er de mogelijkheid tot het aanleggen van tuinen, boomgaarden, water(voorzieningen) ter behoeven van waterhuishouding en liftschachten ten dienste van de bestemming 'Wonen'. Ten slotte is het niet mogelijk om gebouwen aan te leggen op gronden met deze enkelbestemming.

Binnen het plangebied geld de gebiedsaanduiding 'archeologisch waardevol gebied - 3'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de bescherming van de archeologische (verwachtings-) waarden. Ten slotte is het paraplubestemmingsplan 'parkeernormen IJsselstein' van kracht waarbij het plangebied voorzien wordt van de relevante regels en parkeernormen. Het beoogde plan sluit op meerdere punten niet aan op het huidige bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om het beoogde woningbouwplan te kunnen realiseren. Dit bestemmingsplan voorziet in deze herziening.

pagina 7 van 44

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

pagina 8 van 44

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Randdijk binnen IJsselstein waarbij het op dit moment een mix van wonen, bedrijfsvoering en volkstuinen aanwezig is. Er staat op dit moment één vrijstaande woning en twee bedrijfsloodsen met de nok parallel aan de Randdijk, deze verkeren in een matige staat. Het plangebied is gelegen aan de A2 en N210 die het plangebied omranden aan de oostzijde. De tramverbinding ten zuidwesten van het plangebied vormt zowel een barrière als een verbinding met Nieuwegein en Utrecht. Ten noorden van het plangebied is de Nedereindse Plas wat functioneert als een recreatiegebied en als nationaal landschap. De hoofdfietsroute vanuit IJsselstein naar Nieuwegein loopt langs het terrein en sluit aan op de Randdijk. De foto hieronder geeft een impressie van het plangebied.

Plangebied gezien vanaf de zuidkant (Bron: Google Maps)

pagina 9 van 44

2.2 Toekomstige situatie De initiatiefnemer is voornemens om de huidige bedrijfsbebouwing binnen het plangebied te slopen. Na sloop wordt een nieuw appartementengebouw gerealiseerd met maximaal 145 appartementen. In dit appartementengebouw worden appartementen in drie klassementen gerealiseerd, namelijk sociale huur, appartementen in het middengement en dure koop. De sociale huur appartementen krijgen een oppervlak van minimaal 65 m² en de middensegment koop appartementen krijgen een oppervlak van minimaal 75 m². Voor de sociale appartementen wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde Amsterdamse bouwbrief. Met de Amsterdamse bouwbrief kan afgeweken worden van het Bbl voor het hebben van bergingen. In de Amsterdamse bouwbrief wordt toegelicht hoe een gemeenschappelijke fietsenberging in combinatie met een inpandige berging zodanig kan worden ingericht dat dit als een gelijkwaardige oplossing kan worden gezien. De keuze om uitsluitend de sociale huurwoningen te betrekken bij deze regeling heeft onder meer te maken met het toekomstige eigendom en beheer van deze fietsenberging. Elk vak waar drie fietsen kunnen staan (eis vanuit de regeling), behoort in eigendom bij een vast appartement nummer. Dit eigendom is onlosmakelijk met elkaar verbonden via nog op te stellen splitsingsakte en splitsingstekening. Eigenaar kan deze bergingsplaats niet separaat verkopen van de woning.

Ook het beheer en onderhoud van deze berging is op deze wijze geborgd bij een en dezelfde partij. Het plan bestaat uit twee gebouwen rustend op een gezamenlijke parkeergarage en kent een variërende bouwhoogte tussen 14,5 meter tot 29,5 meter. Zie de onderstaande verbeelding voor de verdeling van de bouwhoogtes.

De ontsluiting van het plangebied zal in basis niet veranderen. Het verkeer zal van het plangebied ontsloten worden via de Europalaan door middel van de Randdijk. In verband met de extra verkeersbewegingen zal de bestaande verkeerssituatie waar nodig verbeterd worden. De onderstaande afbeelding geven een impressie van de beoogde nieuwe situatie.

pagina 10 van 44

Uitstraling van het beoogde plan (Bron: Quadrant architecten bna)

Uitstraling van het beoogde plan (Bron: Quadrant architecten bna)

pagina 11 van 44

Beoogde situatie voor locatie en parkeergelegenheid van het voorliggende plan (bron: Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten)

Dit inrichtingsplan is opgenomen als bijlage 1 bij de plantoelichting.

pagina 12 van 44

3 Beleid 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: a. b. c. d.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de kortetermijnmaatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek De aard en de schaal van de voorgenomen ontwikkeling maakt dat er, los van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen raakvlak is met het Rijksbeleid. In subparagraaf 3.1.3 wordt op de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan. Hierdoor vormt de NOVI geen belemmering voor dit plan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30/12/2011 in werking getreden en op meerdere momenten is deze aangevuld, met de meest recente aanpassing op 1 december 2020. Planspecifiek Onderhavig plan valt niet binnen een van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro worden dan ook geen specifieke randvoorwaarden gesteld aan het plan.

pagina 13 van 44

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 en 3 Bro als volgt omschreven: 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien twaalf woningen is. Het beoogde plan voorziet de aanleg van een appartementengebouw binnen stedelijk gebied met ruimte voor 145 appartementen. Het beoogde plan is hierdoor ladderplichtig, waardoor een onderbouwing nodig is rondom de behoefte naar een ontwikkeling van deze hoeveelheid. Behoefte naar woningen Binnen de Omgevingsvisie van de gemeente IJsselstein wordt er aangegeven dat er tot heden een tekort aan woningen is binnen de gemeente. Hierbij heeft de gemeente het streven opgezet om in 2030 2.500 nieuwe woningen te realiseren binnen IJsselstein. Het beoogde plan voorziet in de bouw van 145 nieuwe appartementen in verschillende prijsklassen, onder andere betaalbaar, waardoor het beoogde plan zowel in programma als in typologie bijdraagt aan het beoogde doel van de gemeente IJsselstein. Hiermee sluit het beoogde plan aan op de lokale woningvraag.

Hierbij kan beredeneerd worden dat de ladder succesvol is doorlopen, waardoor het beoogde plan past binnen de wetgeving van het Bro.

pagina 14 van 44

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en water robuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fietsen wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek Het beoogde plan heeft overlap met de omgevingsvisie zoals opgesteld door de provincie Utrecht. Deze overlap wordt hieronder besproken. Kaart 2 'Milieu en gezondheid' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het ontwikkelende groenblauw netwerk dat strekt door de gehele provincie. Hierbij is het doel om (buiten)ruimte waar mogelijk multifunctioneel in te delen en locaties zo in te richten dat deze hieraan bijdragen. Het beoogde plan voorziet al de inclusie en integratie van groen in zowel het gebouw zelf als de omgeving. Het beoogde plan ondervindt geen belemmering op basis van dit punt. Kaart 4 'Duurzaam en robuust bodem- en watersysteem' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het stroomgebied van de Rijn en maakt ook deel uit van een drinkwater beschermingsgebied. De provincie stelt zich sterk op om grondwaterverontreiniging als gevolg van menselijk handelen tegen te gaan. Het beoogde plan voorziet enkel de aanleg van een appartementengebouw, waardoor grootschalige verontreiniging als gevolg van het beoogde plan niet verwacht wordt.

pagina 15 van 44

Kaart 5 'Klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het overstroombaar gebied. Binnen dit gebied werken gemeenten, waterbeheerders en de veiligheidsregio Utrecht samen om gevolgen van mogelijke overstromingen zo veel mogelijk te beperken. Bij naslag van de klimaateffectatlas is de minimumkans voor overstroming binnen het plangebied eens per honderd jaar. Het beoogde plan ondervindt geen hinder op basis van dit punt. Kaart 8 'Vitale steden en dorpen' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het huidige stedelijk gebied. Hierbij is de wens vanuit de provincie dat er zo veel mogelijk gebouwd wordt binnen stedelijk gebied en bij knooppunten. Hierna is de wens dat er binnen het stedelijk gebied in het algemeen wordt gebouwd voordat er gekeken wordt om buiten de bestaande grenzen te bouwen. Het beoogde plan bouwt niet in nabijheid van een bestaand knooppunt, maar wel binnen het stedelijk gebied. Het beoogde plan ondervindt geen hinder op basis van dit punt. Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan in lijn is met de omgevingsvisie provincie Utrecht.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s.

De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek Het beoogde plan heeft overlap met de omgevingsverordening zoals opgesteld door de provincie Utrecht. Deze overlap wordt hieronder besproken. Kaart 3 'Watersysteem kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het overstroombaar gebied. Daarbij wordt in artikel 2.10 gesteld dat er rekening gehouden moet worden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt binnendijks waardoor dit artikel voor onderhavig plan niet van toepassing is. Kaart 9 'Bereikbaarheid en mobiliteit kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van de lokale spoorwegen beschermingszone. Binnen artikel 4.38 zijn activiteiten die een risico kunnen vormen voor het spoor vergunningplichtig indien deze ook buiten de beschermingszone een gevaar zouden opleveren. Hiernaast is ook beschreven in sub e dat een vergunning bij graafwerkzaamheden enkel nodig is indien er dieper wordt gegraven dan 1/10 van de afstand tot

pagina 16 van 44

de buitenste spoorstaaf. De verwachting is dat het beoogde plan niet dieper graaft dan aangegeven in sub e en geen gevaar oplevert voor het spoor. Een omgevingsvergunning is dan ook niet nodig op basis van dit aspect. Kaart 19 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het stedelijk gebied. Volgens 9.12 moet hierbij de basisprincipes van verstedelijking gevolgd worden. Het beoogde plan voorziet hiervan door middel van een laddertoets in subparagraaf 3.1.3. Gesteld kan worden dat het beoogde plan niet gehinderd wordt. Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan voor de aanleg van het appartementengebouw in lijn is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.

pagina 17 van 44

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie IJsselstein De gemeente IJsselstein heeft een omgevingsvisie opgesteld voor het gemeentelijk gebied, waarna deze vastgesteld is op 16/11/'21. Binnen deze omgevingsvisie geeft de gemeente aan wat de huidige identiteit van IJsselstein is, wat de huidige kwaliteiten en ontwikkelingspunten zijn binnen IJsselstein en hoe deze toegepast worden per deelgebied van de gemeente.

Planspecifiek Het plangebied maakt deel uit van de woonwijken van IJsselstein. Hierbij is de focus van de gemeente op het ontwikkelen van nieuwe woningen samen met het behouden van het groene karakter van de stedelijke omgeving. Hierbij worden de onderwerpen zoals de verduurzamingsopgave, het vasthouden van hemelwater binnen het gebied, multifunctionele buitenruimtes en het promoten van alternatieve vervoersmogelijkheden in plaats van de privéauto aangestipt. Het beoogde plan gaat mee in deze wensen door middel van het bouwen van nieuwe appartementen op een oud bedrijfsterrein, waardoor er nieuwe woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad. Daarnaast heeft het plan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in zich door middel van stadsvernieuwing en sloop van kwalitatief slechte bebouwing. De buitenruimte rondom het appartementengebouw wordt voorzien van groen waardoor er bijgedragen wordt aan het groene karakter van IJsselstein. Ten slotte is initiatiefnemer voornemens om deelmobiliteit te organiseren binnen het plangebied, waardoor het verwachte ruimtebeslag verminderd wordt. Voor de motorvoertuigen, die geparkeerd worden binnen het plangebied, wordt er voorzien van een parkeergarage onder het appartementengebouw. Hierdoor wordt de auto zo veel mogelijk uit het straatbeeld gehaald en kan maximaal ingezet worden op een groene buitenruimte.

Hierbij kan vanuit worden gegaan dat het beoogde plan aansluit op de omgevingsvisie van de gemeente IJsselstein.

3.3.2 Nota van Uitgangspunten - Locatie Randdijk Ter behoeve van de herontwikkeling van het gebied ten oosten van de woonwijk IJsselveld-Oost heeft de gemeente IJsselstein een nota van uitgangspunten opgesteld waarmee de mogelijkheden en randvoorwaarden voor dit gebied vastgelegd worden. Bij deze Nota van Uitgangspunten kan gemotiveerd afgeweken worden indien dit ter behoeve van een goede planontwikkeling is.

Planspecifiek De Nota van Uitgangspunten heeft verschillende randvoorwaarden opgenomen waaraan het voorliggende plan dient te voldoen. Hierbij zijn de hoofdpunten Ruimtelijke hoofdopzet, Onsluitingsstructuur en parkeren, Bebouwingsstructuur en beeldambities, Groen- en waterstructuur en Openbare ruimte. Deze hoofdpunten worden hieronder individueel besproken. Ruimtelijke opzet Voor dit hoofdpunt wordt de rode lijn van het project geschetst. Hierbij wordt er geacht dat de ontwikkeling voorziet in een gesloten bouwblok met twee hoogteaccenten en hoogstens acht bouwlagen. Hiernaast zal parkeren voor de bewoners (half)verdiept plaatsvinden waarbij de parkeervoorziening uitgevoerd wordt met een groen polderdak. Het voorliggende plan wijkt af op één aspect ten opzichte van de Nota. Het voorliggende plan voorziet in de aanleg van maximaal negen bouwlagen ten opzichte van de acht bouwlagen zoals opgenomen in de nota. Er is gekozen voor deze afwijking in overleg met de omwonende om de bulk van de bouwmassa zo ver mogelijk richting de N210/A2 te verplaatsen om zo een prettig mogelijk klimaat voor iedereen te maken. Verder is het voorliggende plan in overeenkomst met de Nota zoals opgesteld. Ontsluitingsstructuur en parkeren Voor dit hoofdpunt worden randvoorwaarden gesteld aan de mobiliteitssituatie van het voorliggende plan.

De ontwikkeling moet zo veel mogelijk aansluiten op de bestaande ontsluitingsweg en langzaamverkeersroutes waar mogelijk. Voor het parkeren wordt er een onderscheid gemaakt tussen het parkeren voor de bewoners en voor bezoekers, waarbij het parkeren voor bewoners zo veel mogelijk (half)verdiept onder de bouwmassa plaatsvindt met

pagina 18 van 44

een uitgang aan de zuidkant van het woongebouw. Het gebouw heeft aan de zuidkant en de oostkant haar ingang voor bewoners en bezoekers. Voor bezoekers kan de benodigde parkeervoorziening op maaiveld aangelegd worden, mits deze landschappelijk ingepast en vormgegeven wordt. Hiernaast moeten aanwezige wandelpaden halfverhard uitgevoerd worden en moet het voorliggende plan voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm. Indien hieraan niet voldaan kan worden kan er middels een mobiliteitsplan aangegeven worden op welke wijze er wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Dit mobiliteitsplan maakt t.z.t. onderdeel uit van de aanvraag voor de activiteit bouwen. Het voorliggende plan wijkt af op twee punten ten opzichte van de nota. Er wordt zeer waarschijnlijk net niet voldaan aan de parkeernorm. Een tekort van 6 parkeerplaatsen wordt voorzien. Dit tekort wordt opgelost door de inzet van deelauto's. In de aanvraag omgevingsvergunning wordt dit verder uitgewerkt en wordt de gemeente gevraagd gemotiveerd af te wijken van de parkeernorm. Daarnaast ziet het plan op één ontsluiting voor de parkeergarage aan de zuidkant van het woongebouw en geen tweede ontsluiting aan de noordkant. Door één in- en uitrit te maken kan de hoeveelheid verharding beperkt worden en krijgt het plan een groener karakter.

Daarnaast kan daarmee ook de parkeercapaciteit van de kelder geoptimaliseerd worden waarmee minder maaiveld parkeren nodig is. Voor de rest voldoet het voorliggende plan aan de (ruimtelijke-)voorwaarden zoals beschreven in de nota. Bebouwingsstructuur en beeldambities Voor dit hoofdpunt worden er verdere randvoorwaarden gesteld aan de situering, oriëntatie, massaopbouw, gevel, kleur- en materiaalgebruik en detaillering. Hierbij is besloten om niet het gehele gebied zoals opgenomen in de Nota te gebruiken voor het voorliggende plan. Er is namelijk besloten om de bebouwing te focussen waar in de huidige situatie ook al bebouwing aanwezig is om zo de verstoring van de blauw en groene structuren zo min mogelijk te hinderen. Verder blijft het voorliggende plan binnen de randvoorwaarden van de nota. Groen- en waterstructuur Ter behoeve van de groen- en waterstructuur van het plangebied zijn er randvoorwaarden opgesteld rondom dit punt. In beginsel moet zo veel mogelijk van het bestaande groen en blauw behouden blijven waar mogelijk. Hiernaast moet het plan voorzien van voldoende watercompensatie indien nodig en de aanwezige oevers natuurvriendelijk in te richten. Vervolgens zou het bestaande bosbestand en laanbeplating opgeschoond worden en waar mogelijk opgewaardeerd.

Ten slotte worden er waar mogelijk natuurlijke speelelementen aangebracht en het gebied zorgvuldig vormgegeven via een landschappelijk- en klimaatadaptief inpassingsplan. Openbare ruimte Ten behoeve van de buitenruimte streeft het plan naar samenhang door zowel de architectuur als de inrichting van de buitenruimte. Hierbij wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen en een uitstraling die aansluit bij de openbare ruimte. Het ontwerp legt nadruk op duidelijke, hoogwaardig vormgegeven overgangen tussen bebouwd en onbebouwd, privé en openbaar. Het eventuele straatmeubilair wordt bescheiden vormgegeven met een natuurlijke uitstraling. Bouwwerken voor nutsvoorzieningen en afvalinzameling worden zorgvuldig ingepast met een onopvallende vormgeving om verstoring van het beeld te voorkomen. De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan het 'Handboek Inrichting Openbare Ruimte' en de 'Integrale Visie Openbare Ruimte' (IVOR) van de gemeente IJsselstein. Gezien de bestaande landschappelijke kwaliteiten, inclusief de historisch waardevolle Randdijk, is een goede landschappelijke inpassing essentieel, wat het vroegtijdig inschakelen van een landschapsarchitect vereist bij de planontwikkeling. Het voorliggende plan voorziet in deze punten waardoor er meegegaan wordt in de Nota.

Geconcludeerd kan worden dat er op bepaalde punten afgeweken wordt van de Nota van Uitgangspunten zoals origineel opgesteld voor het plangebied. Deze afwijkingen zijn onderbouwd en vormen geen belemmering voor het plan of de omliggende functies.

pagina 19 van 44

3.3.3 Woonvisie gemeente IJsselstein De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijftal pijlers: 1. 2. 3. 4. 5.

Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei Gevarieerde en bereikbare woonmilieus Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt Toekomstbestendige en duurzame wijken Langer thuis wonen ondersteunen

Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn:

• • •

Passend kwalitatief woningbouwprogramma Aanpak bestaande woningvoorraad Aanpak voor langer zelfstandig wonen

De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen.

Planspecifiek De woonvisie van IJsselstein heeft als één van de doelstellingen om een kwalitatief passend woningvoorraad te realiseren. Hierbij dienen tussen 600 en 800 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd te worden. Verder dient circa 30% van de nieuwbouw van de woningbouwopgave in het sociale segment gerealiseerd te worden en maximaal 40% van de nieuwbouw in het middendure segment. Ook is het wenselijk dat nieuwe woningen nabij (bestaande) voorzieningen worden gerealiseerd. Het initiatief voorziet in het realiseren van maximaal 145 appartementen binnen het bestaand stedelijk gebied met appartementen in het sociale en middendure segment. Verder worden de appartementen op korte afstand van voorzieningen en openbaar vervoer gerealiseerd. Hiermee wordt er aangesloten op de woonvisie van de gemeente IJsselstein. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de Woonvisie van de gemeente IJsselstein.

pagina 20 van 44

4 Onderzoek 4.1 Milieueffectenrapportage De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: 1. 2.

3.

4.

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• • •

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden; De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek Uit toetsing aan het besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder de mogelijkheid D. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000. De voorgenomen ontwikkeling betreft namelijk het mogelijk maken van een appartementengebouw met 145 appartementen en bijbehorende voorzieningen. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: 1. 2.

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

pagina 21 van 44

Er dient te worden bezien of er wordt voldaan aan de beoordelingscriteria van bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling projecten, zo vereist paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer. Een beschouwing van de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect komen hierbij aan bod. In het plangebied vinden diverse ingrepen plaats in het kader van de realisatie van de nieuwbouw. Om vervolgens de nieuwbouw te realiseren zijn er verschillende ruimtelijke ingrepen nodig, waaronder beperkte bodemroeringen, het realiseren van het gebouw en het aanleggen van voorzieningen. Het plangebied is een relatief klein gebied aan de stadsrand van IJsselstein waarbij er één appartementengebouw mogelijk wordt gemaakt. Dit project maakt geen deel uit van een groter woningbouwproject waardoor er de mogelijkheid zou kunnen zijn van effect cumulatie. Het beoogde plan maakt geen gebruik van natuurlijke hulpbronnen, noch voorziet het in het toevoegen van een inrichting waardoor er meer verontreiniging en/of hinder zal plaatsvinden. Er is ook geen sprake van een toename in kans van een zwaar ongeval, ramp of schade aan menselijke gezondheid als gevolg van het beoogde plan. Tijdens de aanlegfase is tijdelijk sprake van werkzaamheden en een toename van (zwaar-)verkeer.

De belangrijkste effecten hierbij zijn geluidsproductie, verkeersgeneratie en luchtverontreiniging. Ook in de eindfase neemt het aantal verkeersbewegingen toe. In de paragraaf verkeer wordt hier nader op in gegaan. Het plan kan afgewenteld worden op het bestaande wegennet maar er zijn (ook als gevolg van de autonome ontwikkeling) wel aanpassingen nodig aan het verkeernetwerk. De planvorming hiervoor is reeds opgestart. Het vrijkomend materiaal gedurende de bouw wordt door de initiatiefnemer conform wet- en regelgeving afgevoerd. Er is geen sprake van productie van (gevaarlijke) afvalstoffen met nadelige milieugevolgen. Het plangebied bevindt zich binnen het stedelijk gebied en buiten Natura 2000-gebieden, waardoor er geen schade wordt verwacht aan kwetsbare gebieden. Voorliggende planontwikkeling is van relatief onaanzienlijke schaal, waardoor productie van afvalstoffen, gebruik van hulpbronnen, kans op verontreiniging en risico's op ongevallen beperkt is. Doordat de ontwikkeling slechts gebouwen en bijbehorende voorzieningen mogelijk maakt zijn de aard en de complexiteit van het project klein. Daarmee zijn de effecten beperkt en komt de kwaliteit van de omgeving van het plangebied niet in het geding. Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.beoordeling, of er al dan niet een m.e.r.

nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Op basis van deze plantoelichting kan geconcludeerd worden dat een m.e.r procedure niet vereist is.

4.2 Bodem Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde plan. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet er worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming (wbb). Ontwikkelingen kunnen gerealiseerd worden indien de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt zijn of geschikt zijn gemaakt voor het beoogde gebruik. Om na te gaan of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik is er door Ecoconsultancy een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd

pagina 22 van 44

(Rapportage verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in bodem en puin, d.d. 16 november 2021, rapport 14948.001) zie bijlagen bij toelichting bijlage 2. Hierna is in 2022 een nader bodemonderzoek uitgevoerd door Ecoconsultancy (rapportnummer 14948.007, 22 juli 2022), zie bijlagen bij toelichting bijlage 2a. In dit onderzoek zijn de verdachte locaties binnen het plangebied nader onderzocht op vervuiling. Hieruit is een sterk verhoogde gehalte aan nikkel aangetroffen in zowel de bodem en het grondwater, echter kan de bron van de vervuiling niet geconstateerd worden. De verwachting is dat de nikkelverontreiniging te beschrijven valt een ernstig geval van bodemverontreiniging die niet spoedeisend gesaneerd hoeft te worden. Verder is de hypothese voor bestrijdingsmiddelen als gevolg van de voormalige volkstuinen verworpen, zijn een matig verhoogd gehalte PAK en licht verhoogde gehalten nikkel, lood, zink en minerale olie aangetoond rondom deellocatie J en is deelgebied H lichtelijk verontreinigd met PCB en asbest. Hierbij was het advies om na de sloop van de bestaande bebouwing op verschillende locaties binnen het plangebied een nieuw asbestonderzoek te laten uitvoeren. Hierbij is ook afgesproken met het ODRU dat het onderzoek naar het afperken van de bodemvervuiling ook plaats kan vinden nadat de bestaande bebouwing is gesloopt.

Uit de voorgaande onderzoeken is bleken dat een significante nikkelverontreiniging aanwezig is binnen het plangebied. Hiernaast is op verschillende plekken binnen het plangebied de interventiewaarde voor asbest overschreden. Ten slotte zijn nikkel, zink en minerale olie aangetroffen in gehalte boven de tussenwaarden. Als gevolg hiervan is nader onderzoek nodig om te exacte omvang van de vervuiling te bepalen, waarna vervolgstappen opgesteld kunnen worden. Het meest recente vervolgonderzoek is uitgevoerd door SGS Search (verkennend en nader bodem- en asbest in grondonderzoek en indicatief waterbodemonderzoek, 16 augustus 2023, rapport 25.23.00212), zie bijlagen bij toelichting bijlage 2b. Uit het nader bodemonderzoek werd geconcludeerd dat er op verschillende plekken binnen het plangebied sprake is van een antropogene bijmengingen in de grond bestaande uit baksteen en beton. Uit analyse bleek dat de verwachte omvang van de nikkelverontreiniging ongeveer minimaal 50 m³ bedraagt zoals verwacht in eerdere onderzoeken. Er is tegelijkertijd een verhoogd gehalte aan nikkel aangetoond in het aanwezige bodemwater rondom de verontreiniging. Desondanks het nader onderzoek was een bron niet vast te stellen, maar de verwachting is dat het verband houdt met de aangetroffen bijmenging van baksteen en beton. Verder is de verwachting dat 70 m³ aan grondwater verontreinigd is met nikkel.

Geconcludeerd werd dat er sprake is van een ernstige verontreiniging is, maar dat deze niet spoedeisend gesaneerd moet worden. Ten slotte is er aangetoond dat lokaal binnen het plangebied er sprake is van een verhoogde halte van PAK's. Hierbij was de verwachting dat deze verhoogde gehalte te maken heeft met voorgaande activiteiten binnen het plangebied. Het advies is om deze verontreiniging verder te onderzoeken. Geconcludeerd werd om na de sloop van de bestaande bebouwing en verharding een aanvullend bodemonderzoek uit te voeren naar nikkel en PAK's binnen het plangebied. Verder wordt er geadviseerd om op basis van advies van het ODRU om verder asbestonderzoek uit te voeren binnen het plangebied op selecte locaties binnen het plangebied. Conclusie Geconcludeerd dient te worden dat het plangebied vervuild is met nikkel in zowel de bodem en in het grondwater. Verder onderzoek moet uitgevoerd worden zodra de bestaande bebouwing en verharding zijn gesloopt, waarna er saneringswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden voordat het plangebied geschikt is voor het beoogde gebruik. Dit was reeds bekend voor de aanvang van het initiatief waardoor budget beschikbaar is voor de toekomstige saneringswerkzaamheden, waardoor het plan financieel niet belemmerd wordt. Indien deze stappen volledig uitgevoerd worden vormt het aspect bodem geen belemmering voor het voorliggende plan.

pagina 23 van 44

4.3 Geluid De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten, waaronder woningen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien naar akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure.

De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

Planspecifiek Woningen zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Doordat het beoogde plan de realisatie van 145 appartementen mogelijk maakt, is er onderzocht door LBP Sight (Akoestisch onderzoek verkeerslawaai Randdijk IJsselstein, d.d. 4 december 2023, R003_01_072504aa) of de geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder belemmeringen vormen voor het beoogde plan, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3. Wegverkeerslawaai Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de N210, A2 en de Europalaan/Televisiebaan. Deze liggen op een afstand van respectievelijk 73 meter, 230 meter en 27 meter van het plangebied. Deze wegen zijn hieronder besproken samen met vervolgstappen. Geluidshinder Utrechtseweg en Randdijk De geluidsbelasting als gevolg van de Utrechtseweg, Randdijk en de trambaan bedraagt respectievelijk maximaal 43 en 40 dB. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Geluidshinder A2 De geluidsbelasting als gevolg van de A2 bedraagt maximaal 58 dB aan de noordoost- en zuidoostzijde van het plangebied vanaf de tweede verdieping. Hierbij worden zowel de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde overschreden. Geluidshinder N210 De geluidsbelasting als gevolg van de N210 bedraagt maximaal 61 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden met 13 dB, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

Geluidsbelasting Europalaan & Televisiebaan De geluidsbelasting als gevolg van de Europalaan en Televisiebaan is maximaal 51 dB. Hierbij is een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 2 dB, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

pagina 24 van 44

Gemeentelijk geluidsbeleid De gemeente IJsselstein heeft beleid ten aanzien van de hogere waarde Wet geluidhinder. Door dit beleid wordt een leefbare woonsituatie bewerkstelligd. De gemeente IJsselstein gaat hierbij uit van de gecumuleerde geluidbelasting. Voor wegverkeer wordt daarbij wel rekening gehouden met de aftrek volgens artikel 110g Wet geluidhinder (Lcumplus). De gemeente onderscheidt drie situaties: 1. 2. 3.

Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus van maximaal 53 dB. Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus hoger dan 53 dB en maximaal 63 dB. Eén of meer geluidbronnen veroorzaken gezamenlijk een gecumuleerde geluidbelasting, Lcumplus hoger dan 63 dB.

De gecumuleerde geluidbelasting Lcumplus is maximaal 63 dB, waarbij het beoogde plan voldoet aan situatie 2 waarbij voor het verlenen van een hogere waarde moet voldaan aan de volgende voorwaarden:

• •

Elke woning heeft minimaal één geluidluwe gevel of een geluidluwe buitenruimte. Voor elke woning is minimaal één verblijfsruimte aan een geluidluwe gevel gesitueerd.

Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de gecumuleerde geluidbelasting Lcumplus maximaal 48 dB is. Geluidsbeperkende maatregelen Om het beoogde plan geluidstechnisch gewenst te maken moeten geluidsbeperkende maatregelen uitgevoerd worden. Geluidsbeperkende maatregelen aan de bron blijken niet mogelijk, alle mogelijke maatregelen zijn al reeds geïmplementeerd voor de A2. Hiernaast zijn er wel maatregelen mogelijk voor de N210 en Europalaan/Televisiebaan, maar deze stuiten op significante civieltechnische, stedenbouwkundig en/of verkeerskundige problemen waardoor deze maatregelen niet toereikend zijn. Verlenen hogere ontheffingswaarden Voor het voorliggende initiatief kan de gemeente IJsselstein hogere waarden voor geluidsbelasting vanwege de A2, N210 en de Europalaan/Televisiebaan verlenen. Echter zijn hieraan voorwaarden verbonden vanuit het gemeentelijke beleid. Geluidsbeperkende maatregelen moeten aangebracht worden aan het beoogde gebouw zelf. Hierbij moet er gedacht worden aan het aanbrengen van balkonschermen, afsluitbare balkons, coulissendempers, gevelschermen, speciale vensters, etc. Indien deze maatregelen niet toereikend zijn kan er gewerkt worden met een dove gevel. Bij verdere planuitwerkingen moet de geluidsbeperkende maatregelen exact uitgewerkt worden.

Om als bevoegd gezag wel sturing te kunnen geven aan deze verdere planuitwerking zijn in artikel 6.2.1 hiervoor specifieke bepalingen opgenomen. Spoorweglawaai Het plangebied ligt op zeer korte afstand van de trambaan (circa. 45 meter). Uit het akoestisch onderzoek is er bleken dat de maximumgevelwaarde 49 dB bedraagt, waardoor de voorkeurswaarde niet overschreden wordt. Geluidswerende maatregelen voor de trambaan zijn dus niet nodig. Conclusie De voorkeurswaarden worden voornamelijk overschreden binnen het plangebied. Om te kunnen garanderen dat er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat worden er planregels opgenomen waarmee er gewaarborgd wordt dat het voorliggende plan voldoet aan zowel de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidsbeleid. Door het volgen van deze regels zal het aspect geluid geen belemmering vormen voor het voorliggende plan.

pagina 25 van 44

4.4 Bedrijf en milieuzonering Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend.

De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

•

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;

•

het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek Het beoogde plan betreft de toevoeging van een woonfunctie, waardoor er sprake is van het toevoegen van een gevoelige bestemming in de zin van milieuzonering. Hierbij is met behulp van het geldige bestemmingsplan 'Noordoost' gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie. In de directe omgeving zijn geen belemmerende functies, zoals bedrijven, aanwezig. De directe omgeving is dan ook aan te merken als monofunctioneel woongebied. Verder moet worden nagegaan of de beoogde ontwikkeling milieubelastende activiteiten omvat. In onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van een woonfunctie met een bijbehorende parkeergarage wat als een mogelijke bron van hinder gezien kan worden. Een parkeergarage heeft een richtafstand van 30 meter terwijl de dichtstbijzijnde woning buiten het plangebied op een afstand van circa 45 meter ligt. Geacht wordt dat er voldaan wordt aan de richtafstand en er geen sprake is van aantasting van het naastgelegen woon- en leefklimaat. Er kan geconcludeerd worden dat er geen milieubelastende activiteiten in de omgeving zijn die een belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen en deze activiteiten dan ook niet in hun (bedrijfs)mogelijkheden worden beperkt als gevolg van het plan.