20230313 t NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01

Biodiversiteit en landschappelijke waarden Het gebied vormt de overgang tussen het landelijk gebied en de bebouwde kom en krijgt daarom zowel natuur als bebouwing. Bij de inrichting van het gebied wordt gebruik gemaakt van onder andere inheemse beplanting, wordt natuurontwikkeling gestimuleerd en wordt de biodiversiteit bevorderd. Ook het natuurinclusief bouwen krijgt een plaats bij de ontwikkeling van de bedrijfspanden (onder andere gericht op vleermuizen en vogels). Door het vergroten van de biodiversiteit wisselen bloeiperioden zich af en kan er een grote diversiteit aan fauna worden aangetrokken naar het gebied. Een gezonde leefomgeving voor zowel mensen als ook bijvoorbeeld voor bijen en vlinders is het streven. Daken Verder wordt bij de inrichting van het gebied aandacht gegeven aan hittestress (water, lichte kleuren en schaduw), bijvoorbeeld door groene daken toe te passen en het plaatsen van zonnepanelen op de daken. Vijf hectare dakoppervlak In de eindsituatie bevat bedrijvenpark De Kroon naar verwachting ca. vijf hectare aan dakoppervlak. Het is de nadrukkelijke wens van de gemeente én ondernemers om dit oppervlak maximaal te benutten. Er zijn twee mogelijke functie voor het benutten van het oppervlak aan dakvlakken:

• •

groen/waterberging; zonnepanelen.

Er is weliswaar veel dakoppervlak beschikbaar, maar toch is er een grote druk op dit oppervlak. Het is wenselijk om zoveel mogelijk van het beschikbare dakoppervlak te benutten voor zonnepanelen om ten minste een energieneutrale ontwikkeling te garanderen en wellicht zelfs energie te kunnen leveren vanuit de locatie. Ook is het wenselijk om voor biodiversiteit, waterberging en filtering van fijnstof zoveel mogelijk groene daken toe te passen. De waterbalans is positief en het vasthouden van water kan bijdragen aan de duurzaamheid van het plan. Er zijn basisconcepten voorgesteld voor de invulling van de daken. Beide concepten zorgen voor een combinatie van twee functies: 1. 2.

een groen dak gecombineerd met water; de aanleg van zonnepanelen en combinatie met groendaken.

60

4.11 Explosieven Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. Deze circulaire kent een effectbenadering in tegenstelling tot het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dat een risicobenadering kent. Er worden categorieën explosieven onderscheiden waarvoor per categorie aan te houden afstanden gelden. Binnen deze afstanden mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten aanwezig zijn. Planspecifiek AVG Explosieven Opsporing Nederland heeft een vooronderzoek naar de aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) (AVG Explosieven Opsporing Nederland, 18 december 2018, zie bijlagen bij toelichting bijlage 21) uitgevoerd. Op basis van de beoordeelde feiten van het vooronderzoek is geconcludeerd dat er indicaties zijn voor de mogelijke aanwezigheid van CE. De gevechtshandelingen of CE gerelateerde handelingen die in en nabij het onderzoeksgebied hebben plaatsgevonden zijn het neerkomen van afwerpmunitie. De CE die mogelijk in het onderzoeksgebied kunnen worden aangetroffen zijn afwerpmunitie. Het noordelijke deel van het plangebied is verdacht op CE. De horizontale en verticale afbakening van de CE verdachte gebieden wordt nader uiteengezet in hoofdstuk 4.5 van het vooronderzoek.

Voordat er bodemingrepen in het CE verdachte gebied uitgevoerd worden, dient er vervolgonderzoek uitgevoerd te worden. In het voorliggende bestemmingsplan is het vervolgonderzoek ter plaatse van het CE verdachte gebied geborgd middels een voorwaardelijke verplichting. In de regels van het voorliggende bestemmingsplan is een bepaling opgenomen dat er voorafgaand aan grondroerende (graaf)werkzaamheden nagegaan moeten worden of er niet gesprongen explosieven in de grond aanwezig zijn.

61

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

62

5.4 Wijze van bestemmen Navolgend worden per artikel de belangrijkste aspecten beschreven. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijventerrein Aan de uitgeefbare gronden van het bedrijventerrein is de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend. Binnen deze bestemming zijn bedrijven, kantoren, productiegebonden detailhandel, dienstverlening en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er zijn uitsluitend ondergeschikte, bij een bedrijf behorende kantoren en kleinschalige zelfstandige kantoren toegestaan. De vloeroppervlakte van een kantoor mag niet meer bedragen dan 50% van de vloeroppervlakte van bedrijfsgebouwen, tot een maximum van 1.500 m².

Op de verbeelding is maximale milieucategorie voor bedrijven aangegeven. Aan de noordzijde is ten hoogste categorie 3.2 toegestaan, terwijl zich in het middendeel en aan de zuidzijde bedrijven tot en met categorie 4.1 mogen vestigen. Voor het toegestane type bedrijven wordt verwezen naar de Staat van bedrijfsactiviteiten. Hiervan kan afgeweken worden als bedrijven uit een hogere categorie of niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de rechtstreeks toegestane bedrijven. Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen is een bouwvlak opgenomen. Voor gebouwen geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 20 m mag bedragen. Er geldt een maximum bebouwingspercentage van 70%, waarvan onder voorwaarden afgeweken kan worden. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. In de Algemene gebruiksregels is een bepaling opgenomen om een acceptabel woon- en leefklimaat veilig te stellen voor de percelen Hoogland 7 en 7a. Hiertoe is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein maximale geluidbelasting' opgenomen. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om veilig te stellen dat uitvoering wordt gegeven aan de beeldkwaliteitsrichtlijnen van het beeldkwaliteitplan en dat in stand wordt gehouden.

Ook is een voorwaardelijke verplichting opgenomen gericht op de aanleg en instandhouding van compenserende waterberging. Artikel 4 Groen De groenbestemming is opgenomen voor het openbare groen aan de randen van het plangebied en de belangrijke groenstructuren op het bedrijventerrein. Het Hoogland, die behouden blijft als waterkering en als verbinding voor langzaam verkeer gebruikt zal worden, is tevens als 'Groen' bestemd'. De beoogde wadi's hebben ook de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, bermen, beplanting, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden, inritten speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Verder is het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

63

Artikel 5 Verkeer Voor de verkeersstructuur, die bestaat uit de rondweg en de entree, is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Ook de bestaande weg aan de zijde van de rijksweg A2 (Hoogland) heeft deze bestemming. De nieuwe carpoolplaats met een standplaats ten behoeve van horeca is met een aanduiding binnen de bestemming 'Verkeer' mogelijk gemaakt. De gronden aangewezen voor 'Verkeer' zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, in- en uitritten en groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen. Verder zijn vormen van duurzame energieopwekking, zoals luifels met zonnepanelen, mogelijk, waarbij tevens voldaan moet worden aan de bouwregels. Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 4 m en een oppervlakte van niet meer dan 20 m² per gebouw. Ook binnen deze bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Artikel 6 Water De watergangen en -partijen zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Deze zijn gelegen aan de noord- en zuidzijde van het plangebied en nabij de beoogde carpoolplaats. De gronden met de bestemming 'Water' zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Artikel 7 Leiding - Brandstof De gronden die binnen de belemmeringenstrook van de brandstofleiding aan de noordzijde van het plangebied liggen zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof'. Bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden is hier uitsluitend toegestaan na advies van de beheerder van de brandstofleiding. Artikel 8 Waterstaat - Waterkering Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van waterkering nabij de Hollandsche IJssel en de waterkering ter hoogte van het Hoogland. Het is pas toegestaan om te bouwen en werken en werkzaamheden uit te voeren nadat er advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 9 Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 10 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van bestaande bouwwerken en ondergronds bouwen. Artikel 11 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels In dit artikel is een algemene regel opgenomen waarmee afgedwongen wordt dat in het noorden van het plangebied nader onderzoek naar niet gesprongen explosieven plaats moet vinden, voordat er ingrepen in de bodem worden uitgevoerd. Daarnaast is een bepaling opgenomen vanwege de ligging in de boringsvrije zone van het grondwaterwingebied Nieuwegein. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.

64

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen voor het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen. Artikel 15 Parkeren In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte op het bouwperceel voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het Parkeerbeleidsplan IJsselstein of de opvolger daarvan. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 16 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Er is een bepaling opgenomen voor persoonsgebonden overgangsrecht. Het persoonsgebonden overgangsrecht heeft betrekking op het gebruik van de bestaande woning aan het Hoogland 7-7a, dat uitsluitend door de huidige bewoner voortgezet mag worden. Als dit gebruik door de huidige bewoner wordt beëindigd, wordt het gebruik van gronden en bouwwerken voor wonen als strijdig gebruik aangemerkt. Het uitsluitend opnemen van het overgangsrecht voor het gebruik als bedoeld in artikel 3.2.2 van het Bro zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Het is niet gewenst dat het gebruik van de bestaande woning aan het Hoogland 7-7a (in de toekomst) voorgezet wordt door een ander persoon dan de huidige bewoner (en daarmee mogelijk voor een langere periode). Aanleiding hiervoor is met name de milieuhygiënische situatie met betrekking tot wonen op de betreffende locatie, die in de huidige situatie al onder druk staat door de aanwezigheid van de provinciale weg N210 en de rijksweg A2. Artikel 17 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

65

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijkplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Het voorliggende bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. De gemeente IJsselstein heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden het gemeentelijk kostenverhaal en de verplichting tot vergoeding van eventuele planschade, die het nieuwe planologische kader kan veroorzaken, geregeld. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.

66

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub c Wro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter visie gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt en ligt het bestemmingsplan na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie De omgeving is in 2016, in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan dat in 2017 gepubliceerd is, betrokken bij het plan. Met de opmerkingen die destijds gemaakt zijn is rekening gehouden in het huidige plan. Recentelijk is het Groenplatform IJsselstein geïnformeerd over het nieuwe plan en het uitgevoerde ecologisch onderzoek. Zij waren tevreden met het plan en zijn content met de maatregelen die getroffen gaan worden. Het Groenplatform IJsselstein zal betrokken worden bij de (ecologische) inrichting van de openbare ruimte.

7.1 Overleg In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Bro is het plan toegestuurd aan de wettelijke vooroverlegpartners. De ingekomen vooroverlegreacties zijn in de nota van beantwoording vooroverleg en inspraak (gemeente IJsselstein, 14 oktober 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 22) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

7.2 Inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan heeft van 23 december 2021 tot en met 3 februari 2022 ter inzage gelegen. De ingekomen inspraakreacties zijn in de nota van beantwoording vooroverleg en inspraak (gemeente IJsselstein, 1 november 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 22) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

7.3 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 8 december 2022 tot en met 18 januari 2023 ter inzage gelegen. De ingekomen zienswijzen zijn in de nota van beantwoording zienswijzen (gemeente IJsselstein, 3 maart 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 23) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

67