20230313 t NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01

bestemmingsplan

Bedrijvenpark De Kroon, IJsselstein Gemeente IJsselstein

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01

Datum:

2023-03-13

Kenmerk Buro SRO:

SR210163

Opdrachtgever:

De Kroon IJsselstein Ontwikkeling BV

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 5 1.3 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................................. 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 8

2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................... 9 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 9 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 10

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 20 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 20 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 22 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 25

4 Milieu- en omgevingsaspecten ............................................................................................................. 30 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 30 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 31 4.3 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 36 4.4 Geluid ................................................................................................................................................................ 37 4.5 Milieuzonering .................................................................................................................................................. 38 4.6 Ecologie ............................................................................................................................................................. 40 4.7 Externe veiligheid ..............................................................................................................................................

44 4.8 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 51 4.9 Cultureel erfgoed .............................................................................................................................................. 56 4.10 Duurzaamheid ................................................................................................................................................. 59 4.11 Explosieven ..................................................................................................................................................... 61

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 62 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 62 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 62 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 62 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 63

6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 66 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 67 7.1 Overleg .............................................................................................................................................................. 67 7.2 Inspraak ............................................................................................................................................................. 67 7.3 Zienswijzen ........................................................................................................................................................ 67

3

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gronden ingeklemd tussen de A2, de N210 (Weg der Verenigde Naties) en de Hollandsche IJssel zullen worden ontwikkeld als bedrijvenpark De Kroon. Het beoogde bedrijvenpark sluit aan op het bestaande bedrijventerrein Over Oudland, ten westen van de planlocatie. De planlocatie kent momenteel hoofdzakelijk een agrarisch gebruik met een aantal functies, zoals een carpoolplaats, een aantal woningen en een voormalige boerderij die dienst doet als woning. Met de ontwikkeling van de gronden tot bedrijvenpark De Kroon zal worden voorzien in de lokale en (sub)regionale behoefte aan een bedrijventerrein. Ten behoeve van het bedrijvenpark is door de gemeente IJsselstein de ‘Herijkte Nota van uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon' (15 mei 2020) opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat ontwikkeling van het bedrijvenpark wordt overgelaten aan de markt. De gemeente vervult daarbij wel een kaderstellende, faciliterende en toetsende rol. De initiatiefnemer heeft vervolgens in samenwerking met de gemeente IJsselstein een stedenbouwkundige visie en een beeldkwaliteitplan opgesteld (SVP Architectuur en Stedenbouw, september 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). De gronden van het plangebied liggen binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid', vastgesteld door de raad van de gemeente IJsselstein op 17 december 2015.

De gronden zijn grotendeels voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Binnen deze bestemming is de realisatie van bedrijvenpark De Kroon niet mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van IJsselstein, ingeklemd tussen de A2, de N210 (Weg der Verenigde Naties) en de Hollandsche IJssel. De planlocatie heeft een oppervlakte van ca. 20 ha. De planlocatie is als volgt begrensd:

• • • •

noordzijde: Parallelweg en Hollandsche IJssel; oostzijde: Zavelweg en Hoogland; zuidzijde: agrarisch grasland; westzijde: de N210 (Weg der Verenigde Naties) met daaraan grenzend het bedrijventerrein Over Oudland.

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

5

Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid', vastgesteld door de raad van de gemeente IJsselstein op 17 december 2015, waarvan de herziening met betrekking tot archeologie op 10 maart 2022 is vastgesteld. Op 8 november 2020 is het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' vastgesteld.

6

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid'.

Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft voornamelijk de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Delen van de bestemmingsvlakken 'Agrarisch met waarden - Landschap' hebben de aanduiding 'fruitteelt'. Ter plaatse van Hoogland 12 en 14 is binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' een bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van Hoogland 1 gelden de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Verkeer'. De woning aan het Hoogland 7 heeft de bestemming 'Wonen'. Ter plaatse van de carpoolplaats geldt de bestemming 'Verkeer'. Ten noordoosten van het Hoogland geldt verder de bestemming 'Bos'.

7

Voor het gebied ten zuiden van het Hoogland zijn de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 3' ter bescherming van de in het gebied voorkomende archeologische waarden opgenomen. Aan de zuidrand geldt de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'. Het gebied ten noorden van het Hoogland heeft de aanduiding 'overige zone - archeologisch waardevol gebied - 1'. In het noordelijk deel van het plangebied geldt ook de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof'. Ter plaatse van het Hoogland geldt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De beoogde realisatie van bedrijvenpark De Kroon past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied noord en zuid'. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en de (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. De economische uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 6 aan de orde. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de resultaten uit het vooroverleg en de inspraakmomenten.

8

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de oostrand van IJsselstein en kent in de huidige situatie hoofdzakelijk een agrarisch gebruik met verder een aantal andere functies. Langs de N210 is een carpoolplaats gelegen. Het plangebied wordt halverwege schuin doorsneden door de weg Hoogland. Hierdoor kan het plangebied worden opgedeeld in een noordelijk en zuidelijk deel. Aan het Hoogland 7 bevindt zich een woning met atelier. Verder waren aan de zuidzijde van de planlocatie, aan het Hoogland 12 en 14, twee agrarische bedrijven gevestigd. Nu wordt er enkel nog (tijdelijk) gewoond. De navolgende afbeelding toont een analysekaart van de huidige situatie binnen het plangebied.

Analysekaart huidige situatie binnen het plangebied(bron: Stedenbouwkundige visie en Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein De Kroon, SVP Architectuur en Stedenbouw d.d. september 2022)

Noordzijde planlocatie De planlocatie is gelegen in de bocht van de Hollandsche IJssel. Deze stroomt rond de Over Oudlandsche polder, een hoger gelegen stroomrug. In de jaren vijftig van de vorige eeuw is door dit gebied de rijksweg A2 aangelegd. Van de stroomrug resteert nog slechts een strook van ca. 200 m breed, ingeklemd tussen de A2 (oostzijde) en de N210 (westzijde). Deze strook betreft deels het plangebied voor bedrijvenpark De Kroon. Langs de noordzijde van de planlocatie is de Parallelweg gelegen, die de Hollandsche IJssel begeleidt. Doordat de Parallelweg door bomen wordt geflankeerd is de planlocatie ter plaatse bijna geheel aan het zicht onttrokken. Kenmerkend zijn de hoogteverschillen binnen het plangebied. Zowel de N210 als de A2 loopt aan de noordzijde van het plangebied ca. 5 m omhoog, om vervolgens de Hollandsche IJssel te kruisen. Aan de zuidzijde ligt de snelweg juist iets lager dan het plangebied. Verder liggen aan de noordzijde een afgedekte vuilstort en een DPO-brandstofleiding. Vanaf de Parallelweg wordt het plangebied langs de oostzijde ontsloten via de Zavelweg, die overgaat in het Hoogland.

9

Hoogland De weg Hoogland, die het plangebied halverwege schuin doorsnijdt, ligt op een dijklichaam en vormt een karakteristiek en waardevol landschappelijk element in het gebied. De oorspronkelijke ronde loop van de Hoge Dijk (nu de weg Hoogland) volgde uit de ligging van de stroomrug van de Hollandsche IJssel. Met de komst van de rijksweg A2 is het Hoogland langs het tracé van de A2 rechtgetrokken. Met de aanleg van de N210 is de historische structuur van het gebied verder verwaterd. Het laatste stukje van de oorspronkelijke Hoge Dijk ligt midden in het plangebied. Het heeft ook nog steeds een waterkerende functie, waarmee het plangebied waterhuishoudkundig in twee delen wordt gesplitst (noord en zuid), met elk een eigen waterpeil. Vanuit historisch, landschappelijk en waterhuishoudkundig perspectief dient het Hoogland behouden te blijven. Zuidzijde planlocatie Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het open buitengebied van IJsselstein. Momenteel is het plangebied een doodlopend deel van dit buitengebied dat wordt omsloten door stedelijke functies. Langs de N210 bevindt zich een bos.

2.2 Toekomstige situatie Door de gemeente IJsselstein is de ‘Herijkte Nota van uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon' (15 mei 2020) vastgesteld. Vervolgens heeft de initiatiefnemer, in samenwerking met de gemeente, een stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin wordt een nadere invulling gegeven aan de uitgangspunten zoals verwoord in de ‘Herijkte Nota van uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon'. 2.2.1 Nota van uitgangspunten De gemeente IJsselstein heeft de ‘Herijkte Nota van uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon' (15 mei 2020) vastgesteld, waarin het profiel van het bedrijvenpark wordt geschetst en de stedenbouwkundige, economische en infrastructurele kaders worden beschreven waarbinnen ontwikkeling plaats kan vinden. De gemeente ziet dit bedrijvenpark als een onlosmakelijk onderdeel van IJsselstein en als een kans om IJsselstein en de regio te presenteren aan de snelweg en de provinciale weg. Dat betekent een hoogwaardig bedrijvenpark dat de identiteit van de regio uitstraalt: ruimte, groen, water en vergezichten. Een bedrijvenpark dat past bij de maat van IJsselstein en de sfeer van de regio. De belangrijkste uitgangspunten uit de nota op stedenbouwkundig vlak zijn:

• • • • •

aansluiten op de historische verkaveling van het gebied;

• • •

afwisselend beeld langs de A2 met hoogwaardige bebouwing en zicht op groen; bouwhoogte in overeenstemming met aansluitende bebouwing langs de N210;

• •

het bedrijvenpark wordt ontsloten ter hoogte van de bestaande rotonde in de N210;

inpassen historische deel Hoogland met bestaande bomen; aandacht voor zichtlijnen naar het landschap; aandacht voor recreatieve routes en voor enkele bijzondere, hoogwaardige openbare ruimtes; bebouwing langs de N210 afstemmen op bebouwing overzijde, zodat N210 een ‘stadsweg’ wordt met hoogwaardige begeleidende bebouwing;

kwalitatief hoogwaardige bebouwing, waarbij het (karakter van) het landschap leidend is; met ‘hoogwaardig’ wordt hier bedoeld een representatieve uitstraling waar de ligging steunt op de dragende infrastructuur van de N210 en de A2; parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost.

10

2.2.2 Stedenbouwkundig plan Ten behoeve van bedrijvenpark De Kroon is een stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitplan opgesteld (SVP Architectuur en Stedenbouw, september 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). De stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitplan wordt tegelijkertijd met het bestemmingsplan als aanvulling op de Welstandsnota IJsselstein vastgesteld door de gemeenteraad en zal het toekomstige welstandskader vormen. Bedrijvenpark De Kroon betreft een hoogwaardig bedrijventerrein. Dit komt tot uitdrukking in zowel de openbare ruimte met zijn groene karakter, als in de bebouwing. Met name op de koppen van het bedrijvenpark aan de noord- en zuidzijde is ruimte gereserveerd voor water en groen, waardoor een geleidelijke overgang naar het landschap wordt gemaakt. Bedrijvenpark De Kroon wordt onderverdeeld in verschillende kavels. De verschillende kavels zullen goed zichtbaar zijn vanaf de A2 en de N210. De navolgende afbeelding toont een situatietekening van de beoogde situatie.

Situatietekening toekomstige situatie bedrijvenpark De Kroon (bron: SVP Architectuur en Stedenbouw d.d. september 2022)

2.2.2.1 Hoofdstructuur De hoofdstructuur van het beoogde bedrijvenpark bestaat uit verschillende kavels met een ringweg rondom, van waaruit de verschillende kavels worden ontsloten. De kavels zullen georiënteerd zijn aan de voorzijde, in de richting van de ringweg. Op een aantal punten wordt de hoofdstructuur doorbroken, namelijk bij de entree van het bedrijvenpark ter hoogte van de bestaande rotonde (N210) aan de westkant van de planlocatie en bij het Hoogland. De bestaande carpoolplaats wordt uitgebreid naar in eerste instantie ca. 90 plaatsen en krijgt een andere vorm, zodat een meer efficiënte verkaveling mogelijk wordt. Net als bij de huidige carpoolplaats is er ruimte voor een standplaats ten behoeve van een horecavoorziening (koffiewagen). Tussen de nieuwe carpoolplaats en de Zavelweg (direct ten oosten van het plangebied gelegen) kunnen één of twee bedrijfskavels worden uitgegeven. De ontsluitingsweg van deze kavels ligt aan de zijde van de A2. Dit is een korte doodlopende weg voor gemotoriseerd verkeer. Voor langzaam verkeer is een aansluiting met de buiten het plangebied gelegen Zavelweg voorzien. De achterkant van de kavels aan de zijde van de carpoolplaats wordt aan het oog onttrokken middels opgaand groen in een openbare groenstrook tussen de kavels en de carpoolplaats.

Hoogland Het deel van het Hoogland dat in het plangebied valt wordt vanaf de kruising met de Zavelweg uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer. Het Hoogland hoeft daardoor niet te worden aangepast ten behoeve van vrachtverkeer, zodat het Hoogland in zijn huidige toestand behouden kan blijven, inclusief bestaande bomen. Het dijklichaam inclusief taluds is de kern van de dijkbeschermingszone waarin niet gebouwd mag worden. De erfgrens ligt dus onderaan de teen van de dijk. De rest van de dijkbeschermingszone kan wel op uitgeefbaar terrein liggen, al gelden daar dan bepaalde bouwrestricties.

11

2.2.2.2 Groen, natuur, water en openbare ruimte Groen De Zavelweg wordt onderdeel van een brede groene zone met een natuurlijke inrichting, die het beoogde bedrijvenpark scheidt van de rijksweg A2. Een groene ruimte ter hoogte van de bestaande rotonde aan de Weg der Verenigde Naties en Baronieweg vormt het entreegebied van het bedrijvenpark. De bestaande bomen langs het Hoogland en de Zavelweg worden zoveel mogelijk behouden. Aan de zijde van de N210 staat de bebouwing dichter op de weg, waardoor deze meer een ‘stadsweg’ wordt met hoogwaardige begeleidende bebouwing aan beide zijden. Nieuwe laanbomen aan de zijde van De Kroon begeleiden de N210, zodat ook deze zijde een groen karakter krijgt. De bestaande sloot blijft daarbij gehandhaafd. De bomen die gerooid moeten worden, waaronder een deel van het compensatiebos langs de N210, worden herplant aan de zuidzijde, zodat een ecologische verbinding ontstaat tussen het compensatiebos en het bos bij de Kromme IJssel. Langs de A2 wordt gevarieerde beplanting met verschillende soorten bomen van wisselend formaat geplant. De zone blijft half open van karakter. Door stroken met struweel als coulisseschermen aan te planten blijven de bedrijven zichtbaar langs de A2. Langs de N210 worden juist laanbomen op regelmatige afstand die de weg begeleiden voorgesteld, waardoor deze weg een meer open en toegankelijke sfeer krijgt.

Ook hier blijft onder en tussen de bomen door voldoende zicht op de bedrijven. De groenzone aan de zuidzijde van De Kroon bestaat uit een nieuwe bosstrook in de oorspronkelijke richting van het landschap, een brede watergang met natuurlijke oevers en bomen er langs. Natuur In overeenstemming met de gemeentelijke natuurwaardenkaart uit 2020 wordt een brede en afwisselende natuurzone voorgesteld langs de A2, die het groen aan de noordzijde langs de Hollandsche IJssel verbindt met de bestaande en nieuwe bosschages aan de zuidzijde, waar tevens een faunapassage onder de snelweg zit. Deze zone bestaat in het noordelijk deel uit bermen en struweelzones op het grondgebied van de gemeente Nieuwegein en vanaf het Hoogland naar het zuiden uit een brede zone met struwelen, de wadi met ruige flora en bomenrijen. Aan de zijde van de N210 is voorzien in een doorgaande greppel / lage oeverzone met ruiggras en laag struweel. Daarmee kan De Kroon betekenis krijgen als stapsteen tussen de Hollandsche IJssel en het buitengebied ten zuiden van IJsselstein. Water De waterstructuur kent in het plangebied twee peilen, met het Hoogland als scheiding. Vanwege de toename aan verharding dient er oppervlak aan nieuw water te worden gerealiseerd ter compensatie van de toegenomen verharding, waarbij het uitgeefbare terrein als volledig verhard wordt beschouwd.

Dit is niet mogelijk in de dijkbeschermingszone, waardoor het water is geconcentreerd op de koppen van het plangebied, als onderdeel van het landschap waarmee de overgang tussen bedrijventerrein en landschap wordt gemaakt. Aan de zuidzijde volgt de nieuwe waterstructuur de bestaande slotenstructuur, zodat bedrijvenpark De Kroon wordt opgenomen in het omringende landschap. Aan de zijde van de A2 is een brede wadi opgenomen waar hemelwater kan infiltreren in de bodem. Een wadi is wel mogelijk in de dijkbeschermingszone. Openbare ruimte De rondweg heeft overal een gelijke dimensionering, met een 6 m brede geasfalteerde rijweg, een 2 m brede berm met bomen en een vrijliggend fiets- en voetpad. Aan de andere zijde grenst de rijweg direct aan het groen. De weg ligt op één oor, zodat de weg afwatert op het groen en de sloot of wadi. Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost volgens de gemeentelijke normering (zie toelichting paragraaf 2.2.2.5), zodat de carpoolplek niet oneigenlijk gebruikt zal gaan worden door bezoekers of werknemers van het bedrijvenpark. De oevers hebben een natuurlijk karakter zonder beschoeiing. Gelet op het voorgaande is de openbare ruimte toekomstbestendig; klimaatadaptief, duurzaam en groen natuurlijk.

12

Op de navolgende afbeeldingen wordt allereerst de ontsluitingsstructuur, vervolgens de groenstructuur en als laatste de waterstructuur van de toekomstige situatie getoond.

Ontsluitingsstructuur en groen- en waterstructuur toekomstige situatie bedrijvenpark De Kroon (bron: SVP Architectuur en Stedenbouw d.d. september 2022)

2.2.2.3 Verkeer Algemeen In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op de het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie, om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen. Hiertoe is een verkeersonderzoek uitgevoerd door Sweco in opdracht van de provincie Utrecht. Onderzoek doorstromingsmaatregelen N210 Omdat de N210 te maken heeft met zware congestie en omdat deze congestie in de toekomst naar verwachting nog verder toeneemt, heeft de provincie Utrecht (beheerder N210) samen de gemeenten IJsselstein en Nieuwegein en met Rijkswaterstaat een onderzoek uitgevoerd naar maatregelen om de doorstroming op de N210 op de korte en lange termijn te verbeteren. De conclusie van deze studie is dat het aan te bevelen is om een aantal aanpassingen aan de N210 door te voeren om de doorstroming te verbeteren. De meest relevante maatregel voor bedrijvenpark De Kroon is het ombouwen van de rotonde Nelson Mandelaplein tot een kruispunt met verkeerslichten. De provincie Utrecht is voornemens de ombouw van de rotonde op korte termijn uit te voeren.

Hierover heeft besluitvorming plaatsgevonden. Uit het onderzoek naar de doorstromingsmaatregelen voor de N210 volgt dat de volgende knelpunten het meest van belang zijn bij het veroorzaken van congestie: 1. 2. 3. 4.

kruising Utrechtseweg/N210; rotonde Nelson Mandelaplein; toerit A2-zuid; viaduct richting Nieuwegein, toerit A2-noord en kruising Batauweg.

Het gevolg van de knelpunten is dat de wachtrijen terugslaan tot op de wegvakken van de N210 aan de zuidzijde van IJsselstein en dat verkeer vanuit het achterland en ook vanuit IJsselstein onvoldoende afwikkelt. In de andere rijrichting zorgen in de avondspits min of meer dezelfde locaties voor wachtrijvorming aan de noordzijde. Aanvullend speelt in de avondspits de congestie die ontkiemt op de A2 in zuidelijke richting. De knelpunten hangen met elkaar samen en waardoor de gevolgen versterken: de knelpunten zijn dermate sterk dat de ontstane wachtrijen terugslaan tot de andere locaties. Bovendien functioneren de knelpunten als een soort flessenhals. Dat betekent dat, wanneer knelpunten worden opgelost, de verkeersdruk op andere, stroomafwaarts gelegen punten toeneemt.

13

Mobiliteitsonderzoek bedrijvenpark De Kroon Bedrijvenpark De Kroon is als onderdeel van het totale ruimtelijke programma meegenomen in het onderzoek naar de doorstroming op de N210. Met de bovengenoemde maatregel om de doorstroming op de N210 te verbeteren verandert op korte termijn de verkeersstructuur rondom De Kroon. Sweco heeft een mobiliteitsonderzoek (Sweco, 29 juli 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2) uitgevoerd om te bepalen wat het effect van de bovengenoemde maatregelen op de N210 is en wat dat betekent voor De Kroon. In het mobiliteitsonderzoek is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ca. 1.900 voertuigbewegingen per weekdagetmaal. Voor de afwikkeling van het verkeer vanaf De Kroon hebben de geconstateerde knelpunten als gevolg dat verkeer in de spitsen te maken zal krijgen met zware congestie, tenzij er maatregelen worden genomen om de doorstroming/verkeersafwikkeling op de N210 te verbeteren. Deze congestie bevindt zich op een aantal locaties: 1. 2. 3.

vanaf De Kroon richting N210; bij de VRI’s op de kruising met de Utrechtseweg; bij de toeritten tot de snelweg.

De congestie richting het achterland, ten zuiden van de rotonde, is beperkt in beide spitsen. No-regret maatregelen Voor de korte termijn wordt geadviseerd om een aantal no-regret-maatregelen in gang te zetten en daarnaast infrastructurele maatregelen verder uit te werken. Dit zijn vooral maatregelen die bijdragen aan het verminderen van de vraag naar autoverkeer op de N210 en verkeers- en netwerkmanagement. Een grotere maatregel voor de korte termijn is het omvormen van de rotonde Nelson Mandelaplein tot een VRI. In de huidige situatie is de rotonde tijdens piekmomenten niet verkeersveilig, aangezien het wachtende verkeer voor de VRI bij de Utrechtseweg tot over de rotonde terugslaat. Een VRI kan, gezien de ligging bij het bedrijventerrein en een belangrijke invalsweg van IJsselstein, beter ingeregeld worden op spitsrichtingen en sterk wisselende verkeersstromen. Gezien de huidige verkeersproblematiek zijn deze aanpassingen ook al zinvol zonder uitbreidingen van bedrijventerreinen en/of woningbouw in de omgeving. Implicaties maatregelen voor De Kroon Zonder maatregelen loopt de N210 in de toekomst vast. Met de uitvoering van de geadviseerde maatregelen ontstaat er een nieuwe situatie waarin de doorstroming op de N210 aanzienlijk verbetert. Dat begint op korte termijn met de ombouw van de rotonde tot een verkeerslichtgeregeld kruispunt.

De provincie Utrecht heeft in juli 2022 besloten dat de uitvoering op korte termijn plaats zal vinden. Binnen het toekomstbeeld is de verkeersafwikkeling op de N210 in orde. De congestie is beperkt en de reistijden zijn acceptabel. Dat is berekend voor een situatie met toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, waaronder volledige ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon. In die situatie ontstaat er ruimte voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon. Het onderzoek laat zien dat er met de voorgestelde maatregelen een acceptabele verkeersafwikkeling kan wordt bereikt. Mobiliteitsplan bedrijvenpark De Kroon Het mobiliteitsplan dat voor bedrijvenpark De Kroon is opgesteld (Arcadis, 20 december 2018, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3) bevat een onderbouwing voor de te verwachten verkeer generende werking van het bedrijvenpark en een handreiking voor te nemen mobiliteitsmaatregelen die de verkeersgeneratie (tijdens de spitsperiode) kunnen laten verminderen. In zijn algemeenheid kan op basis van het mobiliteitsplan geconcludeerd worden dat de verkeer genererende werking van De Kroon een geringe bijdrage heeft op de twee hoofdaders in het gebied (A2 en N210). Bovendien is het aannemelijk dat de werkelijke verkeersgeneratie lager zal zijn dan de verkeersgeneratie die is berekend op basis van de CROW-kentallen.

Dit komt doordat in IJsselstein relatief veel mensen werken met een herkomst binnen 15 km.

14

De N210 en de A2 kennen in de spitsperiodes structureel filevorming op de onderzochte locaties, uitgaande van een situatie zonder maatregelen. Het extra verkeer door de ontwikkeling van het bedrijvenpark is niet de oorzaak van de problematiek, maar zal de problematiek beperkt verzwaren. De maatgevende toename (in de spits) is ca. 60 voertuigen. Op het totaal gezien is dit een beperkte hoeveelheid verkeer. Bijkomend voordeel is dat de N210 tussen het bedrijvenpark en de A2 een tegengestelde spitsrichting heeft ten opzichte van het verkeer dat gegenereerd wordt door De Kroon. De piek in intensiteit op de N210 is noordwaarts in de ochtendspits (richting A2), terwijl werknemers van De Kroon dan juist zuidwaarts zullen rijden. In de avondspits is dit andersom. Omdat voor IJsselstein geldt dat relatief veel werknemers werken op een afstand van minder dan 15 km van hun woning, betekent dit dat er kansen liggen voor mobiliteitsmanagement. Voorwaarde hiervoor is wel dat het bedrijvenpark goed wordt aangesloten op fietsverbindingen en het OV. Navolgend is aandacht voor maatregelen die een aanvulling vormen op het omvormen van de rotonde Nelson Mandelaplein tot een VRI. Aanvullende maatregelen Het voorliggende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om aan te takken op de omliggende fietsinfrastructuur.

Daarbij is de nabijheid van de te realiseren doorfietsroute die over de Parallelweg loopt van grote meerwaarde. Deze doorfietsroute loopt van IJsselstein via Nieuwegein naar Utrecht en bedient daarmee een groot gebied. In de gesprekken met provincie over de omzetting van de rotonde naar een VRI is ook gesproken over een fietsoversteek (of variant hierop), zodat ook aan deze zijde een fietsontsluiting ontstaat. Het voorliggende bestemmingsplan staat dit niet in de weg, aangezien zowel de groen- als de verkeersbestemming een fietspad ter plaatse mogelijk maakt. Daarmee is de realisatie van een extra fietsoversteek en -verbinding mogelijk. De verdere planvorming en realisatie verloopt separaat ten opzichte van het voorliggende bestemmingsplan. Het aansluiten van De Kroon op het OV wordt/is met de provincie besproken. De gemeente streeft naar optimalisatie van de OV-aansluiting. Vooralsnog zijn geen concrete haltelocaties voorzien in het gebied van De Kroon. In het inrichtingsplan voor De Kroon is nadrukkelijk rekening gehouden met een robuuste fiets- en wandelstructuur op het bedrijventerrein. Daarnaast is in het stedenbouwkundig plan opgenomen dat de fietsenstalling prominent en uitnodigend nabij de hoofdentree gesitueerd moet worden.

De (verdere) maatregelen zijn veelal onderdeel van de lopende gesprekken met provincie en de afspraken die gemaakt zijn met de ontwikkelende partij. Bij de kavelverkoop aan bedrijven wordt een supervisieteam ingezet. De mobiliteitsoplossingen en mobiliteitsmanagement zijn onderdeel van de kavelinrichting. Dit kan gebaseerd worden op de genoemde maatregelen in paragraaf 4.2 van het mobiliteitsplan. Parkeren, fietsparkeren en deelmobiliteit komen hierbij aan de orde. 2.2.2.4 Carpoolplaats Algemeen Door het carpoolen te stimuleren kan de doorstroming in de regio worden bevorderd. Carpoolplaatsen vervullen namelijk hun rol in verkeersmanagement, vooral op trajecten waar automobilisten rijtijdwinst kunnen behalen, bijvoorbeeld op die wegen in het hoofdwegennet of onderliggend wegennet waar de gemiddelde snelheid lager dan gemiddeld ligt. In berekeningen van de effectiviteit van carpoolplaatsen wordt ervan uitgegaan dat het gebruik van een carpoolplaats een gemiddelde reistijdwinst per dag per auto van 0,17 uur oplevert. Per rit wordt een reisafstand 25 km bespaard. Dit levert een belangrijke bijdrage aan de doorstroming. De ervaring in Friesland, Gelderland, Noord‐Brabant en in de regio Rotterdam (Verkeersnet, 2008) leert dat het aantal carpoolers op carpoolplaatsen sterk toeneemt wanneer er wordt geïnvesteerd in capaciteit, kwaliteit en communicatie.

Landelijk wordt het aantal potentiële carpoolers geschat op 1,2 miljoen, waaronder 468.000 als zeer kansrijk wordt beschreven (CROW, 2007).

15

In het Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht (SMPU+) is vastgelegd dat de provincie Utrecht de rol van carpoolplaatsen in vervoersmanagement wil versterken. De effectiviteit van maatregelen wordt sterk geacht. Het aantal reizigers dat gebruik maakt van een carpoolplaats hangt nauw samen met de aantrekkelijkheid van die voorziening. Uit verschillende studies en ervaringen blijkt dat de aantrekkelijkheid van een carpoolplaats wordt bepaald door de ligging, capaciteit, fysieke inrichting en sociale veiligheid ervan (o.a. ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2010; Verkeersnet, 2008; CROW, 2007; Regio Rotterdam, 2003). Op basis van deze studies en provinciale ervaringen is een set kwaliteitseisen vastgesteld waar succesvolle carpoolplaatsen aan dienen te voldoen. Aan de hand van deze kwaliteitseisen zullen een groot aantal carpoolplaatsen in de provincie worden verbeterd. Daarnaast wordt gestreefd naar een netwerk van carpoolplaatsen op logische locaties die voldoen aan de kwaliteitseisen. Carpoolplaats De Kroon In de huidige situatie ligt de carpoolplaats met 60 parkeerplaatsen nabij de rotonde aan het Nelson Mandelplein. De nieuwe carpoolplaats is ingepast in het stedenbouwkundig plan voor bedrijvenpark De Kroon. De carpoolplaats wordt in eerste instantie uitgebreid van 60 naar ca.

90 parkeerplaatsen en krijgt een meer langgerekte vorm, zodat een efficiëntere verkaveling mogelijk wordt. Met de uitbreiding en opwaardering van de carpoolplaats wordt er voldaan aan de kwaliteitseisen van de provincie Utrecht. 2.2.2.5 Parkeren Parkeernormen auto Er wordt geparkeerd op het eigen terrein, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte niet aangetast wordt door geparkeerde voertuigen. De parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk uit het zicht gerealiseerd. De parkeernormen worden gebaseerd op het parkeerbeleid van gemeente IJsselstein. In het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormen IJsselstein' wordt verwezen naar 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein', vastgesteld op 20 november 2006. In 2022 wordt naar verwachting nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Voor het bedrijvenpark wordt uitgegaan van de categorie 'rest bebouwde kom'. Hierbij is voor bedrijven een onderscheid in een tweetal normen gemaakt, te weten:

• •

bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief: 0,8 - 0,9 parkeerplaatsen per 100 m² bvo; bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief: 2,5 - 2,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.

Afhankelijk van de uiteindelijke uitwerking zal voorzien moeten worden in een aantal parkeerplaatsen dat voldoet aan het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein' of de opvolger daarvan. In de planregels van het voorliggende bestemmingsplan is vastgelegd dat voorzien dient te worden in voldoende parkeervoorzieningen. Fietsparkeren In 2020 is er een mobiliteitsovereenkomst getekend tussen de gemeente IJsselstein, de provincie Utrecht en Rijkswaterstaat, waarin afgesproken is om maatregelen te treffen en fietsen te stimuleren. Het stedenbouwkundige ontwerp van bedrijvenpark De Kroon geeft ruimte aan fietsers. Op de bedrijfspercelen zullen voldoende fietsenstallingen gemaakt en deze komen (direct) bij de entree van de gebouwen te staan. De fietsparkeerplaatsen worden bij voorkeur beter gesitueerd dan de parkeervoorzieningen voor auto's. Daarnaast moet er voldoende flexibiliteit zijn om bij een mogelijk gewijzigde vraag in de toekomst het aantal fietsparkeerplaatsen aan te passen. 2.2.3 Beeldkwaliteit Algemeen De gemeente IJsselstein vindt het, gelet op de ruimtelijke kwaliteit die beoogd wordt, gewenst om in aanvulling op de (bouw)regels van het bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Voor ontwikkelingen op kavelniveau heeft de gemeente vaak geen specifiek beeldkwaliteitsplan. De gemeente wenst haar welstandsbeleid om die reden te vertalen naar een beeldkwaliteitsplan.

Het beeldkwaliteitsplan vormt het toekomstige welstandskader. Het vormt een verbindend element tussen architectuur en stedenbouw en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan vormt de richtlijn bij de realisatie van ruimtelijke plannen en vertaalt principes naar concrete oplossingsrichtingen.

16

Welke aspecten worden er in een beeldkwaliteitsplan benoemd? In een beeldkwaliteitsplan wordt ingegaan op de geschiedenis en de ontwikkeling van het gebied. Het beleid op ruimtelijk gebied met behoud of versterking van de landschappelijke of stedelijke kernkwaliteiten staat hierin centraal. Er worden richtlijnen gegeven om de beeldkwaliteit in de toekomst te waarborgen. Bij het opstellen van een beeldkwaliteitsplan ten behoeve van een voorgenomen ontwikkeling worden de geschiedenis van de planlocatie, de huidige beeldkwaliteit en ontwikkeling van de landschappelijke of stedelijke kernkwaliteiten beschreven. De huidige en gewenste beeldkwaliteit wordt in woord en beeld beschreven. In het beeldkwaliteitsplan worden concrete maatregelen en voorstellen genoemd om de plaatselijke kernkwaliteiten te versterken en de beeldkwaliteit te verbeteren. Wat is de juridische status van een beeldkwaliteitsplan? Een beeldkwaliteitsplan van de gemeente komt vaak parallel aan het bestemmingsplan tot stand. Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De toetsing aan het beeldkwaliteitsplan gebeurt hoofdzakelijk door de welstandscommissie. Als de gemeente vraagt om een beeldkwaliteitsplan is het aan de initiatiefnemer om hiermee aan te tonen dat er sprake is van een goede beeldkwaliteit die aansluit op de kernkwaliteiten van het landschappelijk of stedelijk gebied.

Het is vervolgens aan de gemeente om hierop te reageren en bij een positieve beoordeling de ruimtelijke procedure te starten. Planspecifiek Bedrijventerrein De Kroon wordt een hoogwaardig bedrijventerrein. Dit komt tot uitdrukking in zowel de openbare ruimte met zijn groene karakter, als in de bebouwing. Daarom worden in het beeldkwaliteitplan eisen gesteld aan de bebouwing met betrekking tot de plaatsing op het kavel, de rooilijn en de representatieve gevel van de bebouwing (materialisering, kleurgebruik, reclame, etc.). De representatieve gevels zijn alle gevels die gericht zijn naar de openbare ruimte: de ringweg, de entree en het Hoogland. Kavelinrichting Alle kavels hebben een maximaal bebouwingspercentage van 70%. De bouwhoogte is maximaal 20 m en moet in overeenstemming zijn met aansluitende bebouwing langs de N210. De kavels kennen een rooilijn op 5 m afstand ten opzichte van de erfgrens aan de straatzijde. Dit is de representatieve zijde van de bebouwing (de voorzijde van het gebouw), waar zich ook de entree bevindt. Ook het kantoorgedeelte dient aan de voorzijde van het kavel te worden gesitueerd. De gevel heeft een uitnodigende uitstraling met voldoende en royale raamopeningen. Ook de gevels aan het Hoogland dienen een representatief karakter te hebben.

Bij hoekkavels, die aan twee zijden grenzen aan openbaar gebied, dient ook de zijgevel een representatief karakter te hebben. Omdat de hoekkavels bijna nergens een hoek van 90 graden maken, is er geen sprake van een rooilijn aan de zijkanten van de hoekkavels. Wel dient het gebouw zo dicht mogelijk in de hoek te staan. Ook dient de ruimte tussen de zijgevel en de erfgrens te worden ingericht als voortuin. Bebouwing, buitenopslag en autoparkeren zijn hier niet toegestaan. De ruimte tussen de voorgevel en de erfgrens aan de straat dient ingericht te worden als de voortuin. Deze moet op een groene, natuurlijke wijze worden ingericht en dient een representatief karakter te hebben. Bijgebouwen en buitenopslag van goederen zijn hier niet toegestaan. Ook buitenopslag achter de rooilijn dient aan het zicht vanaf de openbare weg te worden onttrokken. De erfafscheiding aan de straatzijde is een brede veldesdoorn haag van ca. 1 m breed en ca. 80 cm hoog. De haag staat geheel op eigen terrein en wordt beheerd door de eigenaar/gebruiker van het pand. In de rooilijn is een hogere afscherming (tot 2,5 m) toegestaan, in de vorm van een transparant spijlenhekwerk (geen gaas). De kleurstelling is zwart of het hekwerk is begroeid. De zijerfgrens bij hoekkavels bestaat uit dezelfde lage haag als aan de voorzijde.

Vanaf de achtergevellijn is een hoge erfscheiding toegestaan achter de lage veldesdoornhaag, in de vorm van een begroeid hekwerk.

17

Op de navolgende afbeeldingen worden impressies van de beeldkwaliteitseisen voor een standaardkavel en een hoekkavel getoond.

18

Beeldkwaliteitseisen standaardkavel en hoekkavel (bron: SVP Architectuur en Stedenbouw d.d. september 2022)

Materialisering en kleurgebruik Het groene beeld van bedrijfspark De Kroon overheerst, de bedrijfspanden daarachter vormen een rustig decor ten opzichte van het groen. De bebouwing mag gevarieerd zijn, maar niet schreeuwerig. Dat betekent dat de bebouwing zich bescheiden opstelt qua hoogte, materialisering, kleurgebruik en detaillering. Er wordt gestreefd naar een tijdloze en rustige uitstraling van de bebouwing. Het kleurgebruik dient afgestemd te zijn op de omgeving: natuurlijke kleuren in de lucht, het groen en het water. Felle of sterk verzadigde kleuren en sterke contrasten kunnen alleen zeer beperkt, bij wijze van klein accent, worden toegepast. Er dient sprake te zijn van één hoofdmateriaal, eventueel aangevuld met een ander materiaal of kleurstelling voor accenten. Reclame en installaties Reclame-uitingen in de vorm van letters en/of logo’s zijn toegestaan in het gevelvlak. De reclame-uitingen zijn als integraal onderdeel van het gebouw meegenomen in het ontwerp, waarbij de maatvoering, kleurgebruik en detailleringen zijn afgestemd op en harmoniëren met het gebouw. Uitstekende delen of reclame-uitingen op het dak zijn niet toegestaan. Maximaal twee reclame-uitingen per bedrijf. Mechanisch bewegende delen, lichtlijnen en/of lichtcontourlijnen (neon e.g.), lichtcouranten of lichtreclame met veranderlijk of met tussenpozen verschijnend licht zijn niet toegestaan.

Maximaal één vrijstaand reclamebord tot 2 m hoog is toegestaan bij de entree van het kavel. Deze dient gesitueerd te zijn bij de entree van het erf of op een parkeerplaats. Installaties dienen opgelost te worden binnen het bouwvolume. Installaties mogen niet zichtbaar zijn vanaf de straat. Een opstaande rand om de installaties te maskeren is een optie. De installaties behoren opgelost te worden binnen de toegestane maximale bouwhoogte.

19

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Het onderhavige initiatief draagt bij aan de prioriteiten 1, 2 en 3 en is op die wijze in lijn met de NOVI. Voorts wordt aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk, zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit. Conclusie Het voorgenomen plan sluit aan bij de ambities en belangen uit de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken.

Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro is daarom verder niet specifiek van toepassing op het plangebied. Conclusie Het Barro vormt geen belemmering voor het beoogde plan.

20

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

•

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

•

Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

•

Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' De voorgenomen ontwikkeling, dat een bedrijventerrein van 9 ha uitgeefbare kavels voor lokale en regionale bedrijven betreft, dient aangemerkt te worden als een stedelijke ontwikkeling. Behoefte Er is een ladderonderbouwing (Bureau Stedelijke Planning, september 2021, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4) opgesteld. In deze ladderonderbouwing is inzichtelijk gemaakt wat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in de regio is en of de ontwikkeling binnen de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking past. Navolgend zijn de conclusies van de ladderonderbouwing weergegeven. De vraag naar bedrijventerreinen

•

In Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 230 tot 318 ha.

•

Bedrijvenpark De Kroon richt zich met name op de lokale en regionale bedrijvigheid. De vraag naar bedrijventerreinen voor deze doelgroep in de regio IJsselstein betreft 10 tot 15 ha tot 2031. De vestigingscriteria van bedrijven veranderen: de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago en duurzaamheid.

•

Het aanbod aan bedrijventerreinen

•

De harde plancapaciteit in het Coropgebied Utrecht bedraagt ca. 124 ha netto direct en niet direct uitgeefbaar areaal.

21

•

Binnen het Coropgebied Utrecht zijn er plannen voor de transformatie van ca. 87 ha bedrijventerrein. Naar verwachting zal ca. 25% daadwerkelijk worden getransformeerd voor 2031, oftewel ca. 22 ha. Dit leidt tot een extra toename van de vraag naar bedrijventerreinen.

•

De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in de regio IJsselstein bedraagt ca. 1 ha. Dit is exclusief bedrijvenpark De Kroon.

•

Bedrijvenpark De Kroon scoort goed op de vestigingsplaatsfactoren voor bedrijven en sluit hiermee optimaal aan op de behoefte vanuit de markt.

De behoefte aan bedrijventerreinen

•

In het Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een tekort aan bedrijventerreinen van ca. 128 tot 216 ha. Hiermee bestaat een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen.

•

Kwalitatief is er in de regio IJsselstein tot 2031 sprake van een behoefte aan lokale bedrijventerreinen van ca. 9 tot 14 ha. Bedrijvenpark De Kroon (9 ha) kan voor een deel in deze behoefte voorzien.

•

De ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon sluit optimaal aan op de behoefte uit de markt en past binnen het beleid van de provincie Utrecht en de regio.

Bestaand stedelijk gebied Het grootste deel van de gronden waarop de ontwikkelingen zijn voorzien zijn thans in gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden. In het geldende bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Volgens artikel 1.1,1, eerste lid, onder h van het Bro is bestaand stedelijk gebied 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Uitgaande van deze definitie kan het grootste deel van de gronden niet aangemerkt worden als bestaand stedelijk gebied. Het benodigde areaal voor bedrijvenpark De Kroon kan niet ingepast worden in het bestaand stedelijk gebied in de regio IJsselstein. Er zijn geen kavels beschikbaar voor herontwikkeling en ook geen beschikbare braakliggende kavels. Aangezien bedrijvenpark De Kroon niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied mag volgens de richtlijnen van de ladder buiten bestaand stedelijk gebied gebouwd worden. Bovendien ligt De Kroon volgens het beleid van de provincie Utrecht binnen het bestaand stedelijk gebied. Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen;

22

• • •

die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek Binnen de provincie Utrecht is de beschikbare ruimte voor bedrijfsvestiging schaars. Er is ook nauwelijks sprake van structurele leegstand van bedrijfspanden en er is weinig voorraad beschikbaar en uitgeefbaar aan bedrijventerreinen. Desalniettemin is de provincie Utrecht terughoudend met het mogelijk maken van de ontwikkeling van nieuw, nog niet geplande bedrijventerreinen. In eerste instantie wordt ingezet op de herstructurering, verduurzaming en efficiënter gebruik van bestaande bedrijventerreinen. De totale extra behoefte aan specifiek bedrijventerreinen tot 2030, inclusief vervanging van mogelijk te transformeren bedrijventerrein, wordt geraamd op ca. 212 ha. Deze totale extra behoefte kan worden onderscheiden in een lokale, regionale en bovenregionale behoefte. Met het voorgenomen plan, de realisatie van een bedrijventerrein van 9 ha uitgeefbare kavels, wordt invulling gegeven aan primair de lokale en secundair de regionale behoefte aan een bedrijventerrein. In aansluiting op de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening heeft de provincie Utrecht het 'Kader voor regionale programmering wonen en werken' vastgesteld. Gemeenten en provincie stellen op basis van dit kader en andere visies en strategieën een regionaal programma op.

Een nieuwe locatie van een bedrijventerrein dient opgenomen te zijn in het 'Kader voor de regionale programmering wonen en werken'. Bedrijvenpark De Kroon is als inbreidingslocatie langs de A2, met een ruimtebeslag van 9 ha, opgenomen in het 'Kader voor de regionale programmering wonen en werken'. De locatie zal derhalve worden opgenomen in het regionale programma. In de Economische visie provincie Utrecht uit 2020 is opgenomen dat er nieuwe ruimte voor bedrijven en instellingen nodig is om het vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. Daarnaast wordt onderzocht of en hoe bestaande, lokale bedrijven gefaciliteerd kunnen worden in hun uitbreidingsbehoefte. Het regionaal convenant bedrijventerreinen regio Utrecht-West van 2012 bevat het regionaal beleid voor bedrijventerreinen. De regio stelt als doel om gezamenlijk aantrekkelijke en duurzame terreinen te behouden en te realiseren, met oog voor intensief en duurzaam ruimtegebruik en landschappelijke inpassing. In de regio Utrecht-West is sprake van een krapte aan bedrijventerreinen en bedrijfspanden. De gemeenten in de regio Utrecht-West maken gezamenlijk locatievoorstellen voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, wanneer dit past binnen de regionale planning. De ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon (A2 zone) is opgenomen in het convenant.

Daarnaast is vastgelegd dat de beschikbare kavels primair bedoeld zijn voor bedrijven uit de gemeente Lopik, Montfoort en IJsselstein die zich hier willen vestigen.

23

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen. Planspecifiek De planlocatie ligt binnen het stedelijk gebied volgens de kaart bij de Omgevingsverordening. Artikel 9.16 'Instructieregel bedrijventerreinen stedelijk gebied' van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht geeft aanwijzingen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijfsterreinen.