20230313 b NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01
Tekst van het document
12
Roelofs (aug 2016). Verkeersonderzoek Bedrijvenpark De Kroon (kenmerk: NO01-D02-51015163-nrk). Niet bijgevoegd in dit document. Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
21 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
Rijkswaterstaat Midden Nederland Reactie 1 Rijkswaterstaat heeft eerder aangegeven slechts te kunnen instemmen met de invulling van dit gebied als bedrijventerrein wanneer: • Verkeersbelastingen op de reeds zwaar belaste toe- en afritten van de A2-aansluiting Nieuwegein/IJsselstein niet toenemen ten gevolge van deze ontwikkeling. • Ontsluiting niet direct plaatsvindt op de reeds zwaar belaste provinciale N210, maar op een nieuwe verbinding tussen de N210-aansluiting en Nieuwegein-Zuid zoals voorzien in het VERDERprogramma. • Deze nieuwe verbinding inclusief kruispunten/toe-/afritten voldoende capaciteit krijgt om alle verkeer (bestaand, groei en nieuw als gevolg van het bedrijventerrein) goed af te wikkelen. • Adequaat aandacht wordt besteed aan flankerende maatregelen gericht op andere modaliteiten en mobiliteitsmanagement. • Langetermijndoorkijk wordt gegeven naar ruimtelijke en verkeerskundige ontwikkelingen in de omgeving die van invloed kunnen zijn op het functioneren van de A2/N210-knoop. • Alle met bovenstaande verbonden kosten (voor zover niet al in andere projecten voorzien) voor rekening van de veroorzakers (gemeente en/of ontwikkelaar) komen. Reactie 2 De Kroon wordt rechtsreeks aangesloten op de N210. Het verkeer op de rotonde neemt met ruim 10% toe. Een derde deel daarvan komt uit/gaat in noordelijke richting (A2).
Onduidelijk is waar de gehanteerde kentallen vandaan komen, hoe groeifactoren zijn bepaald en waarop de richtingsverdeling is gebaseerd. De analyse beperkt zich tot deze rotonde en er worden geen uitspraken gedaan over verdere doorwerking in het netwerk. Reactie 3 Langzaam verkeersverbindingen en aansluitingen op het OV-netwerk worden slechts summier beschreven. Er wordt geen aandacht besteed aan mogelijkheden om werknemers en bezoekers van dit gebied op een andere wijze dan met de auto te laten reizen. Onduidelijk is in welke mate vestigingsvoorwaarden en parkeerkentallen rekening houden met een vanuit oogpunt bereikbaarheid en leefbaarheid gewenste gedragsbeïnvloeding en modal shift. Reactie 4 Anders dan een gereserveerde extra verkeersverbinding gelegen tussen plangebied en A2 (afbeelding stedenbouwkundig plan) die ter ontlasting van een deel van de N210 zou kunnen dienen, worden geen structurele maatregelen voorzien om het beschreven verkeersprobleem op te lossen. Deze, maar ook andere maatregelen, zijn echter nog zo onzeker dat bij lange na niet aan de alternatieve ontsluitingsvoorwaarden wordt voldaan.
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
22 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
BIJLAGE B VERKEERSBELASTING N210 EN A2
De meetlocaties voor beide wegen zijn weergegeven op bovenstaande kaart. De gebruikte data is afkomstig van de RWS-meetlussen. Voor de verkeersbelasting is gekeken naar de gemiddelde intensiteit en snelheid op een werkdag in de maand november 2018 per tijdstip. November is doorgaans een drukke maand zonder vakanties. In de onderstaande grafieken is te zien dat voor de N210 geldt dat de zuidelijke richting de richting van de avondspits is. Er is een duidelijke piek in de intensiteit te zien en de snelheid valt tijdens de periode ook terug. Tijdens de ochtendspits is de noordelijke richting het drukst, ook hier is een duidelijke piek in de intensiteit en een terugval qua snelheid te zien. Voor de noordelijke richting geldt ook dat in de avondspits de gemiddelde snelheid terugloopt. Op de A2 zijn de spitsrichtingen gelijk aan de N210, maar is het verschil tussen beide spitsen minder groot. In zuidelijke richting valt de gemiddelde snelheid in de avondspits ver terug. Hier is structureel sprake van filevorming. Voor de noordelijke richting geldt de terugval van de gemiddelde snelheid in de ochtendspits.
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
23 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
24 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
25 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
BIJLAGE C RESULTATEN KENTENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT APRIL 2016
Figuur 10 Verkeersintensiteiten drukste uur ochtendspits.
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
26 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
Figuur 11 Verkeersintensiteiten drukste uur avondspits.
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
27 van 28
BEDRIJVENPARK DE KROON
COLOFON BEDRIJVENPARK DE KROON MOBILITEITSPLAN - SPOOR 1
KLANT Van Wijk Ontwikkeling AUTEUR Servé Hermens ONZE REFERENTIE 083690309 B DATUM 20 december 2018 STATUS Definitief
Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland +31 (0)88 4261261 www.arcadis.com
Onze referentie: 083690309 B - Datum: 20 december 2018
28 van 28
Bijlage bij toelichting 4. Ladderonderbouwing - september 2021
LADDERONDERBOUWING BEDRIJVENPARK DE KROON IJSSELSTEIN SEPTEMBER 2021 (ACTUALISATIE VAN AUGUSTUS 2016)
LADDERONDERBOUWING BEDRIJVENPARK DE KROON IJSSELSTEIN SEPTEMBER 2021 (ACTUALISATIE VAN AUGUSTUS 2016)
Status: Concept-eindrapportage Datum: September 2021 (actualisatie van augustus 2016) Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Werken Bianca Lemm MSc Charissa Banwari MSc Ir. Joris Quaedflieg Voor meer informatie: Ir. Joris Quaedflieg, jq@stedplan.nl In opdracht van: Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V.
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20210174 Referentie: 20210174_Van Wijk Update LDV De Kroon 03092021
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING ..................................................................................................................6 MANAGEMENTSAMENVATTING ...............................................................................7 1
LOCATIE EN PLANCONCEPT DE KROON ........................................................... 9
2
BELEIDSKADERS ................................................................................................. 11
3
AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED ................................................................. 14
4
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN ......................................................... 16 4.1 KWANTITATIEVE ANALYSE VRAAG 4.2 KWALITATIEVE ANALYSE VRAAG 4.3 CONCLUSIE
5
HET AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN ........................................................ 22 5.1 KWANTITATIEVE ANALYSE AANBOD 5.2 KWALITATIEVE ANALYSE AANBOD 5.3 CONCLUSIE
6
DE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN ........................................................ 27 6.1 CONCLUSIE
7
MOGELIJKHEDEN IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED.......................................... 29
6
INLEIDING
INLEIDING
Tussen de A2, de N210 en de Hollandse IJssel komt Bedrijvenpark De Kroon (voorheen Bedrijvenpark A2 zone) tot stand. Het plangebied ligt aan de rand van IJsselstein direct aan het bestaande bedrijventerrein Over Oudland. Met het opnemen van Bedrijvenpark De Kroon in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en in het Provinciale kader voor regionale programmering wonen en werken (2020), is een belangrijke stap gezet in de planontwikkeling van een bedrijvenpark voor de lokale en (sub)regionale behoefte. Dit is ook vastgelegd in het regionaal convenant bedrijventerreinen Regio UtrechtWest (d.d. 5 april 2012). Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn inmiddels opgesteld. Om daadwerkelijk tot uitgifte over te gaan is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan van bedrijvenpark de Kroon deze invulling mogelijk maakt. In 2017 is hier reeds een voorontwerp bestemmingsplan voor opgesteld. De behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling dient echter onderbouwd te worden conform de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2, Bro). Aangezien de locatie is gesitueerd buiten stedelijk gebied zijn ook alternatieve binnenstedelijke locaties voor de ontwikkeling afgewogen.
Centrale onderzoeksvraag: Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in de regio en past de ontwikkeling van bedrijvenpark de Kroon binnen de eisen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder)?
Deelvragen: • • • • •
Wat is de huidige en toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in de regio en in IJsselstein? Wat is het huidige en geplande aanbod aan bedrijventerreinen in de regio en in IJsselstein? Hoe groot is de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio en in IJsselstein? In hoeverre past de beoogde ontwikkeling van Bedrijvenpark de Kroon in de behoefte aan bedrijventerreinen? Is de beoogde ontwikkeling in te passen op alternatieve beschikbare locaties in bestaand stedelijk gebied, en zo ja is de beoogde ontwikkeling hier ook haalbaar?
MANAGEMENTSAMENVATTING
MANAGEMENTSAMENVATTING
Op de bestaande bedrijventerreinen in IJsselstein is nagenoeg geen uitgeefbaar areaal meer beschikbaar. Om de groei van de bedrijven in IJsselstein te kunnen faciliteren is de gemeente voornemens bedrijvenpark De Kroon te ontwikkelen. Het betreft een gemengd bedrijventerrein van ca. 9 ha netto voor lokale en regionale bedrijven. Afbakening onderzoeksgebied • Voor de afbakening van het onderzoeksgebied zijn de aard en de omvang van de ontwikkeling leidend. De meeste bedrijfsverplaatsingen naar en uit IJsselstein vinden plaats binnen het Coropgebied Utrecht. Voor het voorliggende marktonderzoek is daarom als onderzoeksgebied het Coropgebied Utrecht aangemerkt. • De Kroon richt zich grotendeels op lokale en regionale bedrijven in de gemeenten Lopik, Montfoort en IJsselstein. Het merendeel van de bedrijfsverplaatsingen vindt over korte afstand plaats. Voor het bepalen van de actuele regionale behoefte voor lokale bedrijven is daarom het grondgebied van de gemeenten Lopik, Montfoort en IJsselstein gehanteerd (regio IJsselstein). De vraag naar bedrijventerreinen • In Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 230 tot 318 ha. • Bedrijvenpark De Kroon richt zich met name op de lokale en regionale bedrijvigheid. De vraag naar bedrijventerreinen voor deze doelgroep in de regio IJsselstein betreft 10 tot 15 ha tot 2031.
• De vestigingscriteria van bedrijven veranderen: de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago en duurzaamheid. Het aanbod aan bedrijventerreinen • De harde plancapaciteit in het Coropgebied Utrecht bedraagt ca. 124 ha netto direct en niet direct uitgeefbaar areaal. • Binnen het Coropgebied Utrecht zijn er plannen voor de transformatie van ca. 87 ha bedrijventerrein. Naar verwachting zal ca. 25% daadwerkelijk worden getransformeerd voor 2031, oftewel ca. 22 ha. Dit leidt tot een extra toename van de vraag naar bedrijventerreinen. • De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in de regio IJsselstein bedraagt ca. 1 ha. Dit is exclusief bedrijvenpark de Kroon.
7
8
•
MANAGEMENTSAMENVATTING
Bedrijvenpark de Kroon scoort goed op de vestigingsplaatsfactoren voor bedrijven en sluit hiermee optimaal aan op de behoefte vanuit de markt.
De behoefte aan bedrijventerreinen • In het Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een tekort aan bedrijventerreinen van ca. 128 tot 216 ha. Hiermee bestaat een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen. • Kwalitatief is er in de regio IJsselstein tot 2031 sprake van een behoefte aan lokale bedrijventerreinen van ca. 9 tot 14 ha. Bedrijvenpark De Kroon (9 ha) kan voor een deel in deze behoefte voorzien. • De ontwikkeling van bedrijvenpark de Kroon sluit optimaal aan op de behoefte uit de markt en past binnen het beleid van de provincie Utrecht en de regio. Mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied • Het benodigde areaal voor bedrijvenpark de Kroon kan niet ingepast worden in het bestaand stedelijk gebied in de regio IJsselstein. Er zijn geen kavels beschikbaar voor herontwikkeling en ook geen beschikbare braakliggende kavels. • Aangezien bedrijvenpark De Kroon niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied mag volgens de richtlijnen van de Ladder buiten bestaand stedelijk gebied gebouwd worden. • Bovendien ligt De Kroon volgens het beleid van de provincie Utrecht binnen het bestaand stedelijk gebied.
LOCATIE EN PLANCONCEPT DE KROON
9
1 LOCATIE EN PLANCONCEPT DE KROON
In de gemeente IJsselstein zijn zes bedrijventerreinen gesitueerd met in totaal ca. 50 ha netto1, waarvan Over Oudland (17 ha) netto de grootste is. Op de bestaande bedrijventerreinen is nagenoeg geen uitgeefbaar areaal meer beschikbaar. Om de groei van bedrijven in IJsselstein te faciliteren is de gemeente voornemens het bedrijvenpark De Kroon te ontwikkelen met een areaal van 9,23 ha netto. Het bedrijventerrein is vooral bestemd voor de lokale en regionale vraag. In het regionaal convenant bedrijventerreinen Regio Utrecht-West d.d. 5 april 2012 is vastgelegd dat de beschikbare kavels primair bedoeld zijn voor bedrijven uit de gemeente Lopik, Montfoort en IJsselstein die zich hier willen vestigen. Bedrijven uit Lopikerwaard hebben voorrang. Het gaat hier voornamelijk om bedrijven die willen doorgroeien en geen uitbreidingsmogelijkheden meer hebben op hun huidige locatie. Bedrijvenpark De Kroon wordt een gemengd bedrijventerrein voor uiteenlopende typen bedrijven en is vergelijkbaar met het naastgelegen bedrijventerrein Over Oudland. De Kroon ligt aan de rand van IJsselstein. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de N210 en is Over Oudland gelegen. Dit terrein is bestemd voor middelzware en zwaardere vormen van bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4.
Aan de oostzijde van het bedrijvenpark de Kroon bevindt zich de A2 en aan de noordzijde stroomt de Hollandse IJssel. Het plangebied heeft momenteel hoofdzakelijk een agrarisch gebruik, een aantal perifere functies zoals een carpoolplaats, en een aantal woningen.
FIGUUR 1 LIGGING BEDRIJVENTERREINEN IJSSELSTEIN Bron: bewerking ArcGis, 2021
FIGUUR 2 PLANGEBIED DE KROON Bron: bewerking Bing Maps, 2016
De Kroon wordt sterk naar buiten gericht. De gemeente ziet het bedrijvenpark als een kans om IJsselstein en de regio te presenteren. Dat betekent een uitwerking als 1 Bedrijventerreinen De Corridor, Lage Dijk, Over Oudland, Panoven, Paardenveld en IJsseloevers.
10
LOCATIE EN PLANCONCEPT DE KROON
hoogwaardig, regionaal bedrijvenpark dat de identiteit van de regio uitstraalt: ruimte, groen, water en vergezichten. Zo worden eisen gesteld aan de kavelinrichting en de bebouwing, een maximaal bebouwingspercentage, de bouwhoogte en zichtlijnen op het landschap.2 De ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt gefaseerd uitgevoerd, waarbij elke fase een afgerond geheel vormt.3 De zijde van de N210 is vooral geschikt voor regionale bedrijven. Hier krijgt het bedrijvenpark, in aansluiting op het bedrijventerrein Over Oudland, een gevarieerde en representatieve uitstraling. Aan de zijde van de A2 kan de ambitie om zich aan de regio te presenteren worden waargemaakt.
Beoordeling locatie • Ligging; de locatie ligt centraal in Nederland nabij Utrecht. • Bereikbaarheid; door de directe aansluiting op de N210 en de ligging aan de •
A2 is het terrein optimaal bereikbaar met de auto. Ruimtelijke kwaliteit; het terrein wordt ontwikkeld naar duurzame en groene maatstaven en heeft een hoge vestigingskwaliteit: hoogwaardige bebouwing, zichtlocaties en veel groen. Dit komt tot uitdrukking in zowel de openbare ruimte als in de bebouwing.
FIGUUR 3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN BEDRIJVENPARK DE KROON Bron: Stedenbouwkundige Visie en Beeldkwaliteitsplan, 2021
2 Bedrijventerrein De Kroon IJsselstein Stedenbouwkundige visie en Beeldkwaliteitsplan (maart 2021) 3 Herijkte Nota van Uitgangspunten (mei 2020)
BELEIDSKADERS
11
2 BELEIDSKADERS
In dit hoofdstuk is het rijksbeleid voor de Ladder voor Duurzame Verstedelijking toegelicht. Daarnaast is provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geanalyseerd dat relevant is voor de ontwikkeling van De Kroon. BELEIDSDOCUMENT
RELEVANTE ONDERDELEN
Rijksbeleid: De Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Art. 3.1.6. lid 2 Bro luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe
stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Omgevingsvisie Provincie Utrecht (2021)
•
•
Omgevingsverordening provincie Utrecht 2022 (ontwerp, 2021)
•
•
Economische visie Provincie Utrecht (2020)
• •
De beschikbare ruimte voor bedrijfsvestiging is schaars. Er is weinig tot geen leegstand en weinig beschikbaar en uitgeefbaar bedrijventerrein. De provincie zet in op herstructurering, verduurzaming en efficiënter gebruik van bestaande bedrijventerreinen en is selectief met het bieden van ruimte voor nieuwe, nog niet geplande bedrijventerreinen. De primaire insteek is accommodatie van de behoefte van het lokaal en regionaal gevestigde bedrijfsleven. De Kroon ligt binnen de rode contouren en is daarmee gekenmerkt als stedelijk gebied. Er gelden instructieregels voor een omgevingsplan met betrekking tot bedrijventerreinen binnen ‘Stedelijk gebied’, mits is voldaan aan een aantal voorwaarden. Een van deze voorwaarden is dat de uitbreiding van een bedrijventerrein plaatsvindt in aansluiting op een bestaand bedrijventerrein. In het provinciale 'Kader voor regionale programmering wonen en werken (2020)' is de ontwikkeling van De Kroon (9 hectare) opgenomen. Er is nieuwe ruimte voor bedrijven en instellingen nodig om het vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. Ook wordt onderzocht of en hoe bestaande, lokale bedrijven gefaciliteerd kunnen worden in hun uitbreidingsbehoefte.
12
Regionaal convenant bedrijventerreinen regio Utrecht-West (2012)
BELEIDSKADERS
•
• •
•
•
IJsselstein Dichtbij, Toekomstvisie 2025 (2010)
• •
De regio stelt als doel om gezamenlijk aantrekkelijke en duurzame terreinen te behouden en te realiseren binnen de grenzen van het Groene Hart, met oog voor intensief en duurzaam ruimtegebruik en landschappelijke inpassing. In de regio Utrecht-West is sprake van een krapte aan bedrijventerreinen en bedrijfspanden. De gemeenten in de regio Utrecht-West maken gezamenlijk locatievoorstellen voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, wanneer dit past binnen de regionale planning. De ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon (A2 zone) is opgenomen in het convenant. Daarnaast is vastgelegd dat de beschikbare kavels primair bedoeld zijn voor bedrijven uit de gemeente Lopik, Montfoort en IJsselstein die zich hier willen vestigen. Het Regioconvenant Bedrijventerreinen liep formeel tot 1 januari 2020. De formele status van de regioconvenanten is daarmee beëindigd. Het is noodzakelijk te blijven investeren in het versterken van bestaande economische kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dit is terug te brengen tot drie kernkwaliteiten: 1.
Het goed functionerend bedrijfsleven.
2.
De centrale strategische ligging in Nederland en aan de A2.
3.
Het aantrekkelijke woon- en leefklimaat.
•
De komende tien jaar richt IJsselstein zich op behoud en bovenal versterking (betere benutting) van deze drie kernkwaliteiten. Daarnaast is een zorgvuldige benutting van de schaarse ruimte bij ruimtedruk van belang.
Economische visie IJsselstein 2015-2020 (2015)
•
De A2-zone (bedrijvenpark De Kroon) is een voor IJsselstein beeldbepalend gebied. Vanuit de initiatiefgroep en het college worden signalen opgepakt en bemiddeld om het gebied het visitekaartje van IJsselstein te kunnen laten zijn. Vertrouwde bedrijven kunnen hier doorgroeien en de ruimte die vrijkomt op de verouderde terreinen kan worden ingezet voor jonge ondernemers en nieuwe vormen van ondernemen.
Ontwerp Omgevingsvisie IJsselstein (2021)
•
De gemeente heeft gezonde bedrijventerreinen met weinig of geen leegstand, maar weinig uitbreidingsmogelijkheden. Eén van de ambities is om ruimte te bieden voor economische groei, innovatie en verduurzaming van bedrijventerreinen. De Kroon is opgenomen als enige mogelijkheid voor nieuw bedrijventerrein.
• •
De ontwikkeling van bedrijventerrein De Kroon past goed binnen de bovenstaande beleidskaders: • De Kroon ligt binnen bestaand stedelijk gebied en grenst direct aan het bestaande bedrijventerrein Over Oudeland. De ontwikkeling van De Kroon
BELEIDSKADERS
•
•
•
sluit hiermee aan bij de ontwerp Omgevingsverordening provincie Utrecht 2022. De Kroon wordt ontwikkeld naar duurzame en groene maatstaven. Dit past zowel bij de provinciale als gemeentelijke ambities ten aanzien van duurzaamheid. In de Economische Visie IJsselstein (2015) is opgenomen dat de A2-zone (bedrijvenpark De Kroon) een voor IJsselstein beeldbepalend gebied is. In de stedenbouwkundige visie is De Kroon uitgewerkt als hoogwaardig, regionaal bedrijvenpark dat de identiteit van de regio uitstraalt: ruimte, groen, water en vergezichten. Tot slot is de ontwikkeling van De Kroon al opgenomen in het provinciale 'Kader voor regionale programmering wonen en werken (2020)’ en is hiermee op provinciaal niveau afgestemd.
13
14
AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED
3 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED
Om een goede berekening te maken van de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen is het van belang om het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Voor het afbakenen van het verzorgingsgebied is gebruik gemaakt van verhuisbewegingen van bedrijven. Voor de afbakening van het onderzoeksgebied zijn de aard en de omvang van de ontwikkeling leidend. Bedrijvenpark De Kroon is gelegen in de gemeente IJsselstein. IJsselstein maakt onderdeel uit van het Coropgebied Utrecht. Van de verhuisbewegingen uit en naar IJsselstein vond 83,3% binnen Coropgebied Utrecht plaats.4 Dit is in lijn met diverse onderzoeken waaruit blijkt dat het merendeel van de bedrijfsmigratie plaatsvindt over korte afstand: 94% van de bedrijven verhuist binnen de eigen regio.5 Om deze reden hanteren wij het Coropgebied Utrecht als onderzoeksgebied.6 Ook in de Prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht (2019) wordt het Coropgebied Utrecht gehanteerd.
FIGUUR 4 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning 4 Bron: Vastgoeddata (2021), periode 2011-juni 2021 5 Bron: Ruimtelijk Planbureau (2007), Pellenbarg en Van Steen (2003). 6 Dit Coropgebied omvat naast IJsselstein tevens de volgende gemeenten: Amersfoort, Baarn, De Bilt, Bunnik,
Bunschoten, Eemnes, Houten, Leusden, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg en Zeist.
AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED
15
Bedrijvenpark De Kroon richt zich vooral op lokale en regionale bedrijven in de gemeenten Lopik, Montfoort en IJsselstein. Het merendeel van de bedrijfsverplaatsingen vindt over korte afstand plaats (75% van de bedrijven verhuist binnen de eigen gemeente)7. Daarnaast is in de Randstedelijke provincies de gemiddelde verhuisafstand korter dan in de overige provincies. 8 In het Coropgebied Utrecht (waarbinnen het plangebied ligt) is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven 7 tot 8 kilometer. Voor het bepalen van de behoefte aan lokaal georiënteerde bedrijven is het grondgebied van de gemeenten Lopik, Montfoort en IJsselstein gehanteerd (regio IJsselstein).
FIGUUR 5 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED LOKALE BEHOEFTE Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning
7 Bron: Ruimtelijk Planbureau (2007),
Pellenbarg en Van Steen (2003)
8 Bron: CBS (2013), https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente
16
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
4 DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen in beeld gebracht. De kwantitatieve vraag is in beeld gebracht binnen het Coropgebied Utrecht. Vervolgens is vanuit een kwalitatieve invalshoek ingezoomd op de behoefte vanuit de doelgroep voor bedrijvenpark De Kroon (lokale en regionale bedrijvigheid).
4.1 KWANTITATIEVE ANALYSE VRAAG De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in het Coropgebied Utrecht is berekend aan de hand van twee methodieken. De eerste methode is gebaseerd op een prognose van de regionale werkgelegenheid, de tweede berekent de vraag naar bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte.
Impact van de coronacrisis Door de coronacrisis was sprake van een forse krimp van de economie in 2020. De krimp van de economie viel met een kleine 4% uiteindelijk positiever uit dan in het voorjaar van 2020 werd verwacht. Het steunpakket (van de Nederlandse overheid en van veel andere landen) hielp om productiecapaciteit te behouden, werkgelegenheid zoveel mogelijk in stand te houden en weer op het groeipad te komen. De Nederlandsche Bank voorspelt dat de Nederlandse economie vanaf nu krachtig en vlot herstelt. De groei komt volgens de ramingen in 2021 uit op 3,0% en volgend jaar zelfs op 3,7%. Pas in 2023 normaliseert de groei naar 1,9 procent. DNB gaat er hierbij van uit dat met de grootschalige vaccinaties alle contactbeperkende maatregelen dit jaar afgebouwd worden en volgend jaar niet meer nodig zijn. Ook volgens het CPB zijn de vooruitzichten voor de Nederlandse economie gunstig en blijft de permanente schade van de coronacrisis beperkt. Het CPB gaat voor dit jaar uit van een groei van 3,2%. Het steunbeleid heeft goed gewerkt om de effecten op arbeidsmarkt en productie te dempen en grote permanente schade te voorkomen. Op basis hiervan verwachten wij geen (negatieve) impact van de coronacrisis op de behoefte aan bedrijventerreinen voor de komende periode.
Bronnen: DNB, https://www.dnb.nl/actueel/algemeen-nieuws/persberichten-2021/vloteconomisch-herstel-verwacht-na-coronacrisis/ en CPB, https://www.cpb.nl/juniraming-2021
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
17
ONTWIKKELING WERKGELEGENHEID
In Coropgebied Utrecht was in 2019 sprake van ca. 173.300 banen in sectoren die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen 9. Het Economisch Instituut voor de Bouw (2019) hanteert twee scenario’s voor de economische ontwikkeling in Nederland tot 2030: het scenario Behoedzaam en het scenario Gunstig. Het scenario Gunstig gaat voor de komende periode uit van een groeipercentage van de werkgelegenheid in regio West van ca. 0,9% per jaar. In het scenario Behoedzaam is dit 0,5%. Gezien de huidige positieve verwachtingen van het DNB en CPB voor het aantrekken van de economie hanteren wij in onze berekeningen het scenario Gunstig. Voor de werkgelegenheid in sectoren op bedrijventerreinen in Coropgebied Utrecht betekent een jaarlijkse groei van 0,9% dat de werkgelegenheid tot 2031 toeneemt tot 192.970 banen (Tabel 1).
Coropgebied Utrecht
BANEN 2021*
TOENAME BANEN 2021-2031
BANEN 2031
176.430
16.540
192.970
TABEL 1 TOENAME BEDRIJVENTERREINEN GERELATEERDE WERKGELEGENHEID 2021-2031 Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning van gegevens Lisa en PBL *Dit is het berekend aantal banen o.b.v. een jaarlijkse groei van 0,9% en het aantal banen in 2019 (bron: Lisa)
De terreinquotiënt betreft de ruimte in m² per werkzame persoon op een bedrijventerrein. In het Coropgebied Utrecht bedraagt de terreinquotiënt ca. 192 m².10 Hiermee leidt de toename van 16.540 arbeidsplaatsen tot ca. 318 ha netto bedrijventerrein in het Coropgebied Utrecht tot 2031. HISTORISCHE UITGIFTE
In de periode 2009-2019 was de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in Coropgebied Utrecht ca. 23 ha per jaar (Figuur 6). In deze periode was zowel sprake van jaren met hoogconjunctuur als jaren met laagconjunctuur. Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 230 ha tot 2031.
9 Bron: Lisa. Dit betreft de sectoren: C Industrie, F bouw, G45 Autohandel, G46 Groothandel, H49 Goederenvervoer,
H52 Opslag, J58 Uitgeverijen,N77 Verhuur en Lease roerende goederen en S95 Reparatie 10 Bron: Prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht (2019), gemiddelde van de provincie Utrecht van de sectoren: Bouw, handel en reparatie, Industrie HTSM, Industrie VGM, Industrie Overig, Logistiek en groothandel
18
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
FIGUUR 6 HISTORISCHE UITGIFTE BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT (2009-2019*) Bron: IBIS werklocaties (2020) * IBIS 2021 is nog niet beschikbaar
De twee methoden leiden tot een prognose van de vraag naar bedrijventerreinen in Utrecht van 230 tot 318 ha in de periode tot 2031. Ter vergelijking: in de Prognose Bedrijventerreinen Provincie Utrecht (2019) is een vraag van 115 tot 335 ha tot en met 2030 berekend11.
4.2 KWALITATIEVE ANALYSE VRAAG DE VRAAG VANUIT LOKALE BEDRIJVEN
Bedrijvenpark De Kroon richt zich met name op lokale bedrijven in de gemeenten Lopik, Montfoort en IJsselstein. Bedrijven uit Lopikerwaard hebben voorrang. Dit sluit optimaal aan bij het verplaatsingsgedrag van bedrijven die zich met name over korte afstand verplaatsen. In de regio IJsselstein was in 2019 sprake van 9.781 banen in sectoren die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen. Voor sectoren op bedrijventerreinen in de regio IJsselstein betekent een jaarlijkse groei van 0,9%12 dat de werkgelegenheid in de periode 2021-2031 met ca. 933 arbeidsplaatsen toeneemt. De gemiddelde terreinquotiënt voor de regio IJsselstein bedraagt 162 m2.13 Dit betekent dat een toename van ca. 933 arbeidsplaatsen leidt tot een vraag van ca. 15 ha netto bedrijventerrein in de regio IJsselstein tot 2031. In de periode 2009-2019 was de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in de regio IJsselstein ca. 0,8 ha per jaar (Figuur 7). Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen 11 Stec Groep (2019), Prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht 12 Bron: EIB (2019), regio West
13 Prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht (2019), gemiddelde voor bedrijventerreinen gerelateerde sectoren in
de regio’s Utrecht-Midden en Utrecht-West
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
19
van ca. 8 ha tot en met 2031. Gezien de positieve verwachtingen voor de economie is het echter aannemelijker dat de uitgifte vergelijkbaar doorzet als in de meest recente jaren. In de periode 2015-2019 was de gemiddelde uitgifte ca. 1 ha per jaar. Dit resulteert in een vraag van ca. 10 ha tot en met 2031. Deze uitgifte had vrijwel volledig betrekking op de gemeente IJsselstein en Montfoort. 2 1,5 1 0,5 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
FIGUUR 7 HISTORISCHE UITGIFTE BEDRIJVENTERREINEN REGIO IJSSELSTEIN (2009-2019) Bron: IBIS werklocaties (2020)
De twee methoden tezamen leiden tot een prognose van de vraag naar bedrijventerreinen in de regio IJsselstein die zich beweegt in de bandbreedte tussen 10 en 15 ha tot en met 2031. ACTUELE INTERESSE VANUIT DE MARKT
Vanuit 23 bedrijven is al concrete interesse in vestiging op bedrijventerrein De Kroon. Dit betreft ontwikkelaars en beleggers, maar ook bedrijven in o.a. de bouw, groothandel, opslag en transport. In totaal hebben deze bedrijven een omvang van ca. 11 ha. TRENDS EN VESTIGINGSCRITERIA
Een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen is van invloed op de vraag naar bedrijventerreinen: ONTMOETING
STRIJD OM TALENT
Bedrijven zoeken steeds meer de connectie met
De strijd om geschikt personeel neemt toe. Dit kan de groei
andere bedrijven op. Dit geldt voor zowel creatieve
van de economie in de weg zitten. Om talent te binden zijn
bedrijven, startups en ZZP’ers, als grotere bedrijven.
een aantrekkelijke werkplek, locatie en omgeving van
Onderlinge (kennis)uitwisseling stimuleert
groot belang. Bedrijven kiezen locaties dicht bij talent
innovatie. Ook in vormgeving van gebouwen komt
pools. Multifunctionaliteit wordt steeds belangrijker voor
dit tot uiting.
een aantrekkelijk werkklimaat.
20
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
GROEI EENMANSZAKEN
INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK
De afgelopen jaren is het aantal ZZP’ers
Vormen van intensief ruimtegebruik worden steeds meer
toegenomen. Hierdoor stijgt de vraag naar
toegepast. Bijvoorbeeld door het stapelen van
kleinschalige bedrijfsruimten, terwijl het aanbod
bedrijfsruimten, en combinaties met andere functies
beperkt is. De opkomst van
daarboven. Daarnaast zijn er vaker gemeenschappelijke
bedrijfsverzamelgebouwen en garageparken voorziet
voorzieningen op bedrijventerreinen zoals gedeelde
in de behoefte van kleinere bedrijven. In alle
kantines, parkeergarages, mobiliteitssystemen en
sectoren heeft schaalverkleining plaatsgevonden.
collectieve energieopwekking.
TOENEMENDE AANDACHT LOKAAL PRODUCEREN
CIRCULARITEIT & DUURZAAMHEID
De coronacrisis heeft de kwetsbaarheid van de
Duurzaamheid is van groot belang. Voor bedrijfsruimten is
wereldwijde productieketens aan het licht gebracht.
nog geen energielabel verplicht (voor kantoren wel en
Producten kennen een productieproces dat in
daarnaast ook BENG norm vanaf 2021). De circulaire
onderdelen geknipt is en verspreid over
economie is in opkomst als thema voor toekomstbestendige
verschillende landen. Consumenten hebben ook in
werklocaties, waarbij een forse bijdrage geleverd dient te
toenemende mate aandacht voor lokale producten
worden aan de klimaatdoelstellingen. Dit kan leiden tot
en ondernemers.
meer ruimtebehoefte voor opslag en hogere milieucategorieën door het werken met ’afval’.
OPKOMST WERKVLOEREN
DIGITALISERING EN NIEUWE TECHNIEK
‘Nieuwe’ sectoren, zoals de creatieve en hightech
Opkomst slimme systemen en verdere automatisering.
maakindustrie, laten zich niet indelen in het
Digitalisering zorgt voor de groei van Artificial Intelligence.
traditionele onderscheid tussen kantoren en
De techniek wordt ingezet voor taken die makkelijk zijn te
bedrijfsruimten. Er is in toenemende mate behoefte
automatiseren. Door ontwikkelingen zoals 3d printen zal
aan multifunctionele ’werkvloeren’. Daarnaast is er
de industrie zich meer gaan richten op maatwerk. Ook
minder behoefte aan traditionele bedrijfshallen,
worden sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en
maar aan hoogwaardige objecten, inclusief
daardoor makkelijker te combineren met andere functies.
laboratoria, cleanrooms en datacenters.
De technologische ontwikkelingen faciliteren trends als internetwinkelen. Op bedrijventerreinen ontstaat meer ruimtevraag voor logistieke bedrijvigheid en functies die hiermee samenhangen. IJsselstein is door de centrale ligging en goede bereikbaarheid aantrekkelijk voor logistiek.
4.3 CONCLUSIE •
• •
IJsselstein kent een sterke verhuisrelatie met het Coropgebied Utrecht. Van de verhuisbewegingen uit en naar IJsselstein vond 83,3% binnen Coropgebied Utrecht plaats. In Coropgebied Utrecht is tot 2031 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 230 tot 318 ha. In het Coropgebied Utrecht is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de afgelopen 10 jaar met 4% gedaald. In de afgelopen vijf jaar is de werkgelegenheid echter met 7% gestegen.
DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN
•
•
Bedrijvenpark De Kroon richt zich met name op de lokale en regionale bedrijvigheid. De vraag naar bedrijventerreinen van deze doelgroep in de regio IJsselstein betreft 10 tot 15 ha tot en met 2031. Het karakter van vestigingsfactoren verschuift: de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago en duurzaamheid.
21
22
HET AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN
5 HET AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN
Dit hoofdstuk geeft een analyse van de ontwikkeling van het aanbod van bedrijventerreinen. Zowel het huidige als het toekomstige aanbod is in beeld gebracht. Daarnaast is bij de kwalitatieve analyse ingezoomd op het (toekomstig) aanbod aan bedrijventerreinen in de regio IJsselstein.
5.1 KWANTITATIEVE ANALYSE AANBOD HUIDIGE VOORRAAD
Het Coropgebied Utrecht beschikt over ca. 2.900 hectare netto bedrijventerrein in ontwerp-, of vigerende bestemmingsplannen (4.000 ha bruto).14
FIGUUR 8 BEDRIJVENTERREINEN IN UTRECHT Bron: provincie Utrecht, 2020
De gemeente Utrecht beschikt met ca. 560 ha over de grootste voorraad aan bedrijventerreinen in de regio Utrecht, gevolgd door Vijfheerenlanden (263 ha), 14 Bron: IBIS (2020)