20230313 b NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01
Tekst van het document
bestemmingsplan
Bedrijvenpark De Kroon, IJsselstein Gemeente IJsselstein
Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.0353.DeKroon-Va01
Datum:
2023-03-13
Kenmerk Buro SRO:
SR210163
Opdrachtgever:
De Kroon IJsselstein Ontwikkeling BV
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
2
Bijlage(n) Toelichting
Inhoudsopgave Bijlage bij toelichting 1. Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitsplan - september 2022 Bijlage bij toelichting 2. Actualisatie mobiliteitsonderzoek - 29 juli 2022 Bijlage bij toelichting 3. Mobiliteitsplan - 20 december 2018 Bijlage bij toelichting 4. Ladderonderbouwing - september 2021 Bijlage bij toelichting 5. Aanmeldnotitie - 30 november 2022 Bijlage bij toelichting 6. Verkennend bodemonderzoek - 14 januari 2019 Bijlage bij toelichting 7. Bodemonderzoek - 13 december 2019 Bijlage bij toelichting 8. Aanvullend onderzoek - 29 oktober 2020 Bijlage bij toelichting 9. Aanvullend en actualiserend onderzoek OCB's - 8 juli 2021 Bijlage bij toelichting 10. Onderzoek luchtkwaliteit - 16 september 2021 Bijlage bij toelichting 11. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai - 19 oktober 2022 Bijlage bij toelichting 12. Quickscan flora en fauna - 13 november 2019 Bijlage bij toelichting 13. Nader onderzoek naar beschermde soorten - 17 juni 2021 Bijlage bij toelichting 14. Terreininspectie op broedlocaties ransuilen - 31 mei 2021 Bijlage bij toelichting 15. Stikstofonderzoek - 5 december 2022 Bijlage bij toelichting 15a. AERIUS_bijlage_aanlegfase Bijlage bij toelichting 15b. AERIUS_bijlage__gebruiksfase Bijlage bij toelichting 16. Onderzoek externe veiligheid - 18 augustus 2022 Bijlage bij toelichting 17.
Waterhuishoudkundig plan - 27 oktober 2021 Bijlage bij toelichting 18. Archeologisch bureauonderzoek - juli 2016 Bijlage bij toelichting 19. Inventariserend veldonderzoek - oktober 2019 Bijlage bij toelichting 20. Archeologisch proefsleuvenonderzoek - 12 mei 2021 Bijlage bij toelichting 21. Vooronderzoek CE - 18 december 2018 Bijlage bij toelichting 22. Nota van beantwoording vooroverleg en inspraak - 1 november 2022 Bijlage bij toelichting 23. Nota van beantwoording zienswijzen - 3 maart 2023
Bijlage bij toelichting 1. Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitsplan september 2022
Bedrijventerrein
De Kroon IJsselstein Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitplan September 2022
Inhoudsopgave Inleiding Inleiding 3 Locatie en Randvoorwaarden 5 Hoge Dijk, nu Hoogland 7 Compensatiebos 7 Nota van Uitgangspunten 9 Stedenbouwkundig plan 10 Groen karakter 11 Hoofdstructuur 11 Hoogland 11 Waterstructuur 13 Hoogwaardig bedrijventerrein 13 Principeprofielen openbare ruimte 16
Beeldkwaliteit 26 Kavelinrichting 26 Bouwmassa en geleding 27 Architectuur, materialisering en kleurgebruik 27 Duurzaamheid 27 Erfscheidingen 28 Reclame 28 Beeldkwaliteitcritera 33
Ingeklemd tussen de A2, de N210 (Weg der Verenigde
Ter voorbereiding op het (ontwerp) bestemmingsplan
Naties) en de Hollandsche IJssel, ligt een strook grond
heeft de gemeente IJsselstein de ‘Herijkte Nota van
die zal worden ontwikkeld als Bedrijvenpark De Kroon
uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon' (15 mei 2020)
(voorheen Bedrijvenpark A2 zone). Het terrein sluit aan op
opgesteld. Hierin heeft zij aangegeven dat zij het initiatief
het bestaande bedrijventerrein Over Oudland, ten westen
voor de ontwikkeling overlaat aan de markt. De gemeente
van de N210. Met het opnemen van het Bedrijvenpark De
vervult daarbij wel een kaderstellende, faciliterende en
Kroon in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-
toetsende rol. In nauwe samenwerking met de gemeente
2028 is een belangrijke stap gezet in de planontwikkeling
heeft Van Wijk Ontwikkeling opdracht gegeven tot het
van een bedrijvenpark voor de lokale en (sub)regionale
opstellen van het voorliggende stedenbouwkundig plan door
behoefte, zoals ook is vastgelegd in het regionaal convenant
SVP Architectuur en Stedenbouw, in samenwerking met
bedrijventerreinen Regio Utrecht-West d.d. 5 april 2012.
landschapsarchitect Haver Droeze.
Het gaat hier om een relatief klein bedrijvenpark (9 ha),
Op basis van de Herijkte Nota van uitgangspunten
maar wel op een echte zichtlocatie, zowel gezien vanaf de
bedrijventerrein De Kroon heeft de gemeenteraad van
A2 als vanaf de N210. Een bedrijvenpark met uitstraling,
IJsselstein op 9 juli 2020 groen licht gegeven voor een
maar ook met ruimtelijke beperkingen, met name op
nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, alsmede
het gebied van water, zoals de aanwezigheid van een
het opstellen van een concept bestemmingsplan en
grondwaterbeschermingszone, een waterkering, een weinig
beeldkwaliteitplan.
Colofon 34
water doorlatende toplaag van de bodem, verschillende
Groenvisie 21 Landschappelijke ondergrond 21 Duurzaamheid 2
2
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
waterpeilen en kwelvorming. Daarnaast moet het Hoogland als dijk en als waardevol landschappelijk element worden ingepast.
Bedrijventerrein De Kroon IJsselstein
3
9 2
1
Locatie en randvoorwaarden 3 4 6
De locatie ligt aan de rand van IJsselstein, in de bocht van de
Aan de zuidzijde is rekening gehouden met de rode contour,
Hollandsche IJssel. Deze stroomt rond de Over Oudlandsche
min of meer in het verlengde van de N210. De gronden van
polder, een hoger gelegen stroomrug. In de jaren vijftig van
Rijkswaterstaat, langs de A2, vallen volledig buiten het
de vorige eeuw is door dit gebied de snelweg A2 aangelegd.
plangebied.
Van de stroomrug resteert nog slechts een strook van circa
5 7
8
200 meter breed, ingeklemd tussen de A2 en de N210. Deze
Het plangebied kent momenteel hoofdzakelijk een agrarisch
strook is het plangebied voor De Kroon. Langs de noordzijde
gebruik, en een aantal woningen en een voormalige boerderij
stroomt de Hollandsche IJssel met een recreatieve fietsroute
die dienst doet als woning. Bij de rotonde bevindt zich
over de mooie, door bomen begeleide Parallelweg. Zowel de
een carpoolplaats. De carpoolplaats blijft gehandhaafd,
N210 als de A2 lopen aan de noordzijde van het plangebied
maar krijgt een andere vorm zodat deze beter past in
circa 5m omhoog, om vervolgens de Hollandsche IJssel
het stedenbouwkundig plan, waarbij tevens het aantal
te kruisen. Aan de zuidzijde ligt de snelweg juist iets lager
parkeerplekken toeneemt tot circa 90 plekken. Noordelijk van
dan het plangebied. Daar is het zicht op De Kroon dan ook
de vernieuwde carpoolplaats is in de toekomst ruimte voor
het meest prominent, zowel gezien vanaf de snelweg als de
verdere uitbreiding.
N210. Langs de N210 ligt een laag dijkje (zie foto rechts)
5
welke zal worden verwijderd ten behoeve van het zicht op de bedrijven vanaf de N210. Luchtfoto plangebied
10
10
1
Hollandsche IJssel
2
afgedekt vuilstort
3
carpoolplaats
4
Zavelweg
5
Hoogland
6
A2
7
N210/Weg der Verenigde Naties
8
bedrijventerrein Over Oudland
9
Parallelweg
Verder liggen aan de noordzijde een afgedekt vuilstort en een zogenaamde dpo-leiding. Vanwege de kwaliteit van de Hollandsche IJssel, de hoogteverschillen, het afgedekt vuilstort en de dpo-leiding heeft het noordelijke deel van het plangebied voor een deel een groene invulling gekregen. Vanaf de Parallelweg wordt het gebied langs de oostzijde ontsloten via de Zavelweg, die overgaat in het Hoogland.
Laag dijkje langs N210
10 Compensatiebos
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
5
Hoge Dijk, nu Hoogland De weg Hoogland, die het plangebied halverwege schuin doorsnijdt, ligt op een dijklichaam en vormt een karakteristiek en waardevol landschappelijk element in het gebied. De oorspronkelijke ronde loop van de Hoge Dijk (nu Hoogland) volgde uit de ligging van de stroomrug van de Hollandsche IJssel. Met de komst van de A2 is de Hoge Dijk langs het tracé van de A2 rechtgetrokken. Met de aanleg van de N210 is de historische structuur van het gebied verder verwaterd. Het laatste stukje van de oorspronkelijke weg ligt middenin het plangebied - een mooi met bomen beplant dijkje. Het heeft ook nog steeds een waterkerende functie, waarmee het plangebied waterhuishoudkundig in twee delen wordt gesplitst (noord en zuid), met elk een eigen waterpeil. Door de hoek die de dijk maakt met de A2 en de N210 komt de dijk wat vreemd over, maar vanuit historisch, landschappelijk en waterhuishoudkundig perspectief dient het Hoogland wel behouden te blijven.
Compensatiebos Aan de zuidzijde van het plangebied, langs de N210, bevindt zich een bos dat ooit is aangeplant ter compensatie van een ontwikkeling elders in IJsselstein. Een deel van dit bos zal moeten worden gerooid ten behoeve van de ontwikkeling van De Kroon. Ter compensatie wordt in het zuidelijke deel een nieuw bos tussen de N210 en de A2 aangelegd, wat zal dienen als een nieuwe ecologische verbindingszone.
< Het laatste originele stukje van de dijk Hoogland, met
6
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
voormalige boerderij
Plangebied over historische kaart geprojecteerd
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
7
Afgedekt vuilstort krijgt gedeeltelijk groene invulling
Nota van Uitgangspunten P
dpo-leiding. Bebouwing is hier niet toegestaan, wordt ingepast in het groen
De gemeente IJsselstein heeft de ‘Herijkte Nota van
De belangrijkste uitgangspunten uit de nota op
uitgangspunten bedrijventerrein De Kroon' (15 mei 2020)
stedenbouwkundig vlak zijn:
opgesteld, waarin het profiel van het bedrijvenpark wordt
Carpoolplaats uitbreiden naar circa 90 plaatsen
geschetst en de stedenbouwkundige, economische en
•
Aansluiten op de historische verkaveling van het gebied
infrastructurele kaders worden beschreven waarbinnen
•
Inpassen historische deel Hoogland met bestaande bomen
ontwikkeling plaats kan vinden. De gemeente ziet dit bedrijvenpark als een onlosmakelijk onderdeel van
•
Aandacht voor zichtlijnen naar het landschap
IJsselstein en als een kans om IJsselstein en de regio te
•
Aandacht voor recreatieve routes en voor enkele bijzondere, hoogwaardige openbare ruimtes
presenteren aan de snelweg en de provinciale weg. Dat betekent een hoogwaardig, regionaal bedrijvenpark dat
Oorspronkelijk stukje Hoogland behouden
•
daarnaast de identiteit van de regio uitstraalt: ruimte, groen,
overzijde, zodat N210 een ‘stadsweg’ wordt met
water en vergezichten. Een bedrijvenpark dat past bij de maat
hoogwaardige begeleidende bebouwing
van IJsselstein en de sfeer van de regio.
•
Afwisselend beeld langs de A2 met hoogwaardige bebouwing en zicht op groen
• Beschermingszone waterkering
Bebouwing langs de N210 afstemmen op bebouwing
Bouwhoogte in overeenstemming met aansluitende bebouwing langs de N210
•
Kwalitatief hoogwaardige bebouwing, waarbij het (karakter van) het landschap leidend is. Met ‘hoogwaardig’ wordt hier bedoeld een representatieve
Compensatiebos herplanten binnen of direct aansluitend buiten het plangebied
uitstraling waar de ligging steunt op de dragende infrastructuur van de N210 en de A2. •
Het bedrijvenpark wordt ontsloten ter hoogte van de bestaande rotonde in de N210
•
Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost
< Randvoorwaardenkaart
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
9
Stedenbouwkundig plan P
P
Groen karakter
Hoofdstructuur
Hoogland
Bedrijvenpark De Kroon krijgt een groen karakter. Met name
De structuur van De Kroon is eenvoudig, met een
Het Hoogland wordt vanaf de kruising met de Zavelweg
op de koppen van De Kroon aan de noord- en zuidzijde is
ringweg rondom die alle kavels ontsluit. Dat maakt het
uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer. Het
veel ruimte gereserveerd voor water en groen, waarmee
bedrijventerrein robuust en flexibel: alle kavels hebben een
Hoogland hoeft daardoor niet te worden aangepast ten
een goede overgang naar het landschap wordt gemaakt.
duidelijke voorzijde aan de weg, ongeacht de grootte van de
behoeve van vrachtverkeer, zodat het laantje in zijn huidige
De Zavelweg wordt onderdeel van een brede groene zone
kavels. Op twee punten wordt deze structuur doorbroken: bij
toestand behouden kan blijven, inclusief bestaande
met een natuurlijke inrichting, die De Kroon scheidt van de
de entree van De Kroon ter hoogte van de bestaande rotonde
bomen. Het dijklichaam inclusief taluds is de kern van de
A2. Een royale groene ruimte ter hoogte van de bestaande
in de N210 en bij het Hoogland. De entree en het Hoogland
dijkbeschermingszone waarin niet gebouwd mag worden.
rotonde vormt het entreegebied van De Kroon.
hebben een sterk groen karakter. Rechtstreekse ontsluiting
De erfgrens ligt dus onderaan de teen van de dijk. De rest
op het Hoogland en de Entree zijn niet toegestaan, zodat het
van de 100 meter brede dijkbeschermingszone kan wel
groen niet wordt doorsneden door verharding.
op uitgeefbaar terrein liggen, al gelden daar dan bepaalde
autoverkeer
Bestaande bomen langs het Hoogland en de Zavelweg
vrijliggend fietspad
groen
worden zoveel mogelijk behouden. Aan de zijde van de N210
bestaande weg Hoogland (afgesloten voor autoverkeer)
wadi
staat de bebouwing dichter op de weg, waardoor deze meer
Er is veel aandacht voor langzaam verkeer. Een langs de
een ‘stadsweg’ wordt met hoogwaardige begeleidende
ringweg rondom ligt een vrijliggend voet/fietspad, dat goed
vernieuwde carpoolplek bestaande wegen
water
bouwrestricties.
bebouwing aan beide zijden. Nieuwe laanbomen aan de
is aangesloten op de Zavelweg en het Hoogland en op
groen buiten plangebied
zijde van De Kroon begeleiden de provinciale weg, zodat
carpoolplek, waar ook een fietsenstalling is gedacht.
bestaande bomen
ook deze zijde een groen karakter krijgt. De bomen dienen
nieuwe bomen
zodanig gepositioneerd te worden dat ze enerzijds een
De bestaande carpoolplaats wordt uitgebreid naar circa 90
belangrijk onderdeel vormen van het totale landschapsplan
plaatsen, en krijgt een iets andere vorm, zodat een meer
en anderzijds het zicht op de bebouwing niet ontnemen. De
efficiente verkaveling mogelijk wordt. Tussen de nieuwe
bestaande sloot blijft daarbij gehandhaafd.
carpoolplaats en de Zavelweg kunnen nog 1 of 2 kavels worden uitgegeven. De ontsluitingsweg van deze kavels ligt
De bomen die gerooid moeten worden, waaronder een deel
aan de zijde van de A2. Dit is een korte doodlopende weg
Ontsluitingsstructuur met lusvormige ontsluitingsweg en vernieuwde car-
Groene randen met natuurlijk groen, water en wadi's, te handhaven bomen
van het compensatiebos langs de N210, worden herplant
voor gemotoriseerd verkeer, voor langzaam verkeer is een
poolplaats. Het Hoogland blijft gehandhaafd maar is niet toegankelijk voor
langs Hoogland, nieuwe bomen langs N210 en langs zuidrand.
aan de zuidzijde, zodat een ecologische verbinding ontstaat
aansluiting met de Zavelweg voorzien. De achterkant van
tussen het compensatiebos en het bos bij de Kromme
de kavels aan de zijde van de carpoolplaats wordt aan het
IJssel.
oog onttrokken middels opgaand groen op een openbare
gemotoriseerd verkeer.
groenstrook tussen de kavels en de carpoolplaats.
10
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
11
televisietoren
Waterstructuur
Hoogwaardig bedrijventerrein
De waterstructuur, die in samenwerking met Antea Group is
De Kroon is sterk naar buiten gericht. In feite zijn alle kavels
ontworpen en afgestemd is met het hoogheemraadschap
zichtlocaties, dat wil zeggen dat alle kavels goed zichtbaar zijn
de Stichtse Rijnlanden, kent in het plangebied twee
vanaf de snelweg of de N210. Met name de kop van De Kroon
peilen, met het Hoogland als scheiding. Er dient een
aan de zuidzijde is prominent zichtbaar. Er is daarom veel
flink oppervlak aan nieuw water te worden gemaakt ter
aandacht besteed aan de uitstraling van De Kroon naar buiten
compensatie van de toegenomen verharding, waarbij
toe.
ook het uitgeefbare terrein als volledig verhard wordt
water wadi dijkbeschermingszone
beschouwd. Dit kan niet in de dijkbeschermingszone,
De principe-profielen op pagina 16-18 laten zien dat de ringweg
waardoor het water is geconcentreerd op de koppen van
vrij is gehouden van parkeren en wordt begeleid door nieuwe
het plangebied, als onderdeel van het landschap waarmee
bomen. Ook worden eisen gesteld aan de kavelinrichting
de overgang tussen bedrijventerrein en landschap wordt
en de bebouwing. Zo moet het parkeren op eigen terrein en
gemaakt. Aan de zuidzijde volgt de nieuwe waterstructuur
zoveel mogelijk uit het zicht worden opgelost en staat de
de bestaande slotenstructuur, zodat De Kroon wordt
bebouwing op één lijn. De rooilijn (de doorgetrokken rode
zichtlijnen
opgenomen in het omringende landschap. Aan de zijde
lijn op de afbeeldingen hiernaast) ligt op 5 meter van de
prominente hoeken
van de A2 is een brede wadi opgenomen waar hemelwater
erfgrens. De voorgevel staat (grotendeels) in de rooilijn en
kan infiltreren in de bodem. Een wadi is wel mogelijk in de
heeft een representatief karkakter. Voor hoekkavels geldt dat
dijkbeschermingszone.
alle gevels gericht naar openbaar gebied een representatief
voorzijde: gevel met representatief karakter staat in de rooilijn zijgevel: gevel met representatief karakter, positie is vrij (geen rooilijn)
kavels
karakter hebben, maar er geldt aan de zijkant geen rooilijn waar de zijgevel in moet staan. Deze zijden zijn op de afbeelding hiernaast getekend als gestippelde rode lijn. Enkele hoekpunten (hiernaast aangegeven met zwarte circels) zijn zeer prominent en al van verre zichtbaar en verdienen daarom Waterstructuur met water en wadi's of droge greppels ter hoogte van de
De bebouwing is met haar representatieve voorzijde gericht naar de N210 of de A2. De
extra aandacht in de beeldkwaliteit van de bebouwing. De
dijkbeschermingszone.
gevel staat hier in de rooilijn (doorgetrokken rode lijn). Bij hoekkavels is de zijgevel
beeldkwaliteiteisen worden uitgebreid beschreven in het
gericht naar openbaar gebied (gestippelde rode lijn) ook een representatieve gevel,
hoofdstuk Beeldkwaliteit.
maar de positie is vrij. De zwart omcircelde hoekpunten zijn prominent en al van verre zichtbaar en dienen in de bebouwing gemarkeerd te worden.
12
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
13
rode contour
Stedenbouwkundig plan
Legenda DPO-leiding
uitgeefbaar (kavelgrenzen indicatief)
rijbaan
DP O-le idin gm et b esc her min gsz one
fietspad met loopstrook
groen
bos/opgaand groen
4026 m 2 2825 m 2
3674 m 2
6212 m 2 6327m 2
2930 m 2
6442 m 2 8174 m 2
4533m 2
5017 m 2 3345 m 2
2673 m 2
4806 m 2
4637 m 2 6244 m 2
3913 m2
wadi
6985 m 2
3265 m2
ng
2856 m2
6702 m2
7015 m2
11167 m 2
8438 m2 8498 m2
4646 m2
water 5061 m2
2639 m2
grens bebouwingsvlak
2275 m2 1377m2
3913 m2 2856 m2
3265 m2
4926 m2
4742m2 6381 m2
carpoolplaats
6702 m2
7015 m2
6677 m2 8438 m2 8498 m2
mogelijke bebouwing (indicatief) 2639 m2
10929 m2
2275 m2 1377m2 4926 m2
ur rode conto
4742m2 6381 m2 6677 m2
10929 m2
14
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
15
s
Stedenbouw
Snelweg: A2
greppel
Zavelweg
sloot
Postbus 465, 3800 AL Amersfoort 033 470 11 88, www.svp-svp.nl Oude
plangrens
berm voet/ fietspad rijbaan berm voortuin 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m 3,3 m
Utrechtseweg
8
9
1
Jaagpad Parallelweg
HD_28-07-2022
21
19
17 af
tel vri
tel
plangrens
af
greppel
6,0 m
5,0 m 1
Jaagpa d
A
CARPOOL
2,5 +NAP ws 0,3/0,8 +NAP
3,0 +NAP 1B
Naties
02-08-2022
Stedenbouw ze afwatert op het groen en de sloot of wadi. Het parkeren 8
10m
2
Nelson
Mandelaplein
Baronieweg
8
19
17
2,5 +NAP
1:
3,0 +NAP
Naties
21
af
1
Weg der Verenigde
2,5 +NAP ws 0,3/0,8 +NAP
1
Parallelweg
Parallelweg
CARPOOL
9
Jaagpad
bruikt zal gaan worden door bezoekers of werknemers van
ws 0,3/0,5 +NAP 2,5 +NAP
Zavelweg
wordt Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V. volledig op eigen terrein opgelost volgens de gemeenDe Haas Management en Advies telijke normering, zodat de carpoolplek niet oneigenlijk ge- 5,25 +NAP Gemeente IJsselstein
plangrens
A
B
G
Weg der Verenigde
formaat: A0
6
wadi 6,0 m 2,5 m HD_28-07-2022
Hoogla
de rijweg direct aan het groen. De weg ligt op één oor, zodat UWKUNDIG PLAN - PROFIELEN Architectuur &
Utrechtseweg
5,0 m
6,7 m
eg
ndse
5,25 +NAP
strook aan één zijde van de weg. Aan de andere zijde grenst
Oude
sloot
teinsew
Snelweg: A2
schaal: 1:1000
Postbus 465, 3800 AL Amersfoort 033 470 11 88, www.svp-svp.nl
fietspad
Parallelweg
Zavelweg
HD_28-07-2022 bomen en vrijliggend fietspad gecombineerd met een loop-
4
Rijweg N210
tel
A
2
af
Paralle
berm
0
vri vri
IJssels
sloot rijbaan berm voortuin Opdrachtgever Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V.fietspad 6 meter brede geasfalteerde rijweg, berm met Proces De Haas Management en Advies 6,0groene m 3,3 m 2,5 2,0een 5,0 m 1,0 i.s.m. Gemeente IJsselstein
datum:
af
2
De rondweg heeft overal een gelijke voet/ dimensionering, met een
Kroon
rijbaan 6,0 m parkeren parkeren
vri
lweg
STEDENBOUWKUNDIG PLAN - PROFIELEN Principeprofielen openbare ruimte
Bedrijventerrein De Kroon IJsselstein
af
af 71
Parallelweg
1
tel vri
tel af
rijbaan 6,0 m parkeren parkeren
vri
het bedrijvenpark. De oevers hebben een natuurlijk karakter af
af
af
71
vri vri af
Parallelweg
Paralle
lweg
zonder beschoeiing.
0
ostbus 465, 3800 AL Amersfoort 33 470 11 88, www.svp-svp.nl
2
4
6
8
10m
Rijweg N210
fietspad
sloot 6,7 m
IJssels teinsew
2
eg
5,0 m
6,0 m
5,0 m 1
tel
5
wadi 6,0 m 2,5 m HD_28-07-2022
Hoogland
7a
plangrens
Architectuur & Stedenbouw
7
3
Utrechtseweg
8
Hoogla ndse Jaagpa d
9
A
Parallelweg
1
Profiel A
21
19
1-5
plangrens
Parallelweg
Oude
2
rooilijn
5
rijweg N210 Groenstrook met natuurlijke oever ecologische verbindingszone
17 af
tel vri
tel af
F
af
af
vri vri af
1B
Weg der Verenigde Naties
B
6,7 m
5,0 m
6,0 m
5,0 m 1
6,0 m 2,5 m HD_28-07-2022
ws 0,3/0,5 +NAP 2,5 +NAP
Hoogla ndse Jaagpa d
Referentiebeeld openbare ruimte: rondweg door bomen begeleide weg langs groene rand,
B
bedrijfsbebouwing in een rooilijn.
12
2,5 +NAP
1:
C
10,8 m
F
3-7
6,0 m 2,0 2,5 1,0 5,0 m
Referentiebeeld openbare HD_28-07-2022 ruimte zuidrand: flinke waterbuffer tussen bedrijventerrein en landschap
1
G
2
wadi
Parallelweg
1
eg
E
Mandelaplein
A
teinsew
sloot
Zavelweg
Nelson
IJssels
fietspad
Parallelweg
A Baronieweg
Rijweg N210
G
2
tel
rijbaan 6,0 m parkeren parkeren
vri
af 71
Parallelweg
berm fiets/ voetpad rijbaan 6,0 m voortuin
1a
Weg der Verenigde
2
Weg der Verenigde Naties
Naties
H
1B
Onnes laan Hoogland
Zavelweg
ws 0,3/0,5 +NAP 2,5 +NAP
3
1-5
2
Parallelweg
1
Weg der Verenigde Naties
D
1:
plangrens
7
7a
18
2
Mandelaplein
B
Profiel B
F
12
3
C
1
1a
Weg der Verenigde
2
< Profielen
Naties
raat
1:
1,3/1,6 +NAP
0,3/0,5 +NAP
F
laan Onnes lingh
18
Profiel C rooilijn
rooilijn
berm fiets/ rijweg N210 Groenstrook met natuurlijke oever voetpad ecologische verbindingszone rijbaan 6,0 m voortuin
5
1:3
plangrens
7
7a
HD_28-07-2022 Kamer
plangrens
C
Hoogland
6,0 m 2,0 2,5 1,0 5,0 m
2,20 +NAP
2
10,8 m
5
2,50 +NAP
rooilijn
2,5 +NAP
berm fiets/ rijweg N210 Groenstrook met natuurlijke oever voetpad ecologische verbindingszone rijbaan 6,0 m voortuin
5
1
3-7
18tt
Hoogland
9
Naties
B
5
B Nelson
lingh
Kamer
Weg der Verenigde
G
raat edesst Archim
1
berm voet/ voortuin fietspad rijbaan groenstrook
water
5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m
8,0 m
bos
edesst Archim
lingh
Kamer
10,8 m
laan
Onnes
6,0 m 2,0 2,5 1,0 5,0 m
9 Hoogland
18
18tt
B
16
12
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
F
6,0 m
6,0 m
5,0 m
40,0 m HD_28-07-2022
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein 2,50 +NAP
1
C
HD_28-07-2022
2,20 +NAP
1:3
1:
0,3/0,5 +NAP
1,3/1,6 +NAP
17
1a
Weg der Verenigde Naties
C
2,3 +NAP
2,3 +NAP
2,0 +NAP
Profiel D
14,0 m
wadi en struweel / (niet aaneengesloten)
rijbaan groenstrook voet/ fietspad 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m 4,5 m 6,0 m
14,0 m
1,70 +NAP
1,40 +NAP
1,20 +NAP
ws 0,3/0,8 +NAP
Profiel F
plangrens
voortuin
berm
wadi en struweel / (niet aaneengesloten) plangrens
rooilijn
3,20 +NAP
3,20+NAP
2,00+NAP
1:3
plangrens
waterstaatswerkzone
berm rijbaan groenstrook voet/ fietspad 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m 4,5 m 6,0 m
voortuin
2,50 +NAP
1, +NAP
1:
0,7 +NAP
2,70 +NAP
1, +NAP
1:
0,7 +NAP
rooilijn
Hoogland berm 1,3 1,3 2,7 m 4,0 m 5,0 m 3,0 m 7,5 m
Hoogland berm 1,3 1,3 2,7 m 4,0 m 5,0 m 3,0 m 7,5 m
grasstrook
Snelweg: A2
nieuwe bossingel berm
4,0 m
wadi
bestaand dijkje
beschermzone dpo leiding + waterberging
75,3 m
6,1 m
12,0 m
5,8 m
HD 02-08-2022 Snelweg: A2
Profiel F HD 02-08-2022
F
A
G G
G
4,75 +NAP 2,80 +NAP
2,50 +NAP
2,20 +NAP
C
4,75 +NAP 2,80 +NAP
2,50 +NAP
2,20 +NAP
2,0 +NAP
1:
0,7 +NAP
enterrein De Kroon tein
18
voortuin
HD_28-07-2022 Zavelweg
sloot
5,25 +NAP
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Van schaal: Wijk 1:1000 Vastgoed & Ontwikkeling B.V. formaat: A0 De Haas Management en Advies datum: 02-08-2022 Gemeente IJsselstein Architectuur & Stedenbouw
A
5,25 +NAP 0
2
4
6
8
rijbaan groenstrook 4,5 m
6,0 m
wadi en struweel / (niet aaneengesloten) 14,0 m
D
Hoogland berm 1,3 1,3 2,7 m 4,0 m 5,0 m 3,0 m 7,5 m
C Snelweg: A2 HD 02-08-2022
Profielen >
Profiel G
A
Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V.
berm
voet/ fietspad 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m
Snelweg: A2
greppel
HD_28-07-2022
Bedrijventerrein De Kroon IJsselstein Profiel E Opdrachtgever
rooilijn
B
plangrens
STEDENBOUWKUNDIG PLAN - PROFIELEN
Snelweg: A2
greppel
1, +NAP
1: waterstaatswerkzone
berm voet/ rijbaan berm voortuin fietspad 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m 3,3 m
Zavelweg
sloot
E
H
2,3 +NAP
plangrens
plangrens
berm voet/ rijbaan berm voortuin fietspad 5,0 m 1,0 2,5 2,0 6,0 m 3,3 m
Parellelweg
grasstrook water
23,8 m
12,5 m
bestaand dijkje
Profiel F
Proces De Haas Management en Advies DENBOUWKUNDIG PLAN - PROFIELEN i.s.m. Gemeente IJsselstein
chtgever
1:
1:
waterstaatswerkzone
C
2,0 +NAP
10m
2,5 +NAP
CARPOOL
2,5 +NAP ws 0,3/0,8 +NAP
3,0 +NAP
CARPOOL
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
19
Groenvisie
broekbos
tuinbouw
akkers
De Kroon presenteert zich als een bedrijvenpark met
Hollandsche IJssel, krijgt een plas-dras achtige uitstraling.
een sterk groen karakter. Dat gaat goed samen met
Het brede water krijgt natuurvriendelijke oevers, met een
de ambitie van de gemeente om met dit bedrijvenpark
brede rietberm waarin het hemelwater wordt voorgezuiverd.
de regio zichtbaar te presenteren aan de snelweg. In
Op de afgeschermde vuilstort wordt bij veel neerslag
samenwerking met een landschapsarchitect is voor De
water geborgen en kan een ruig en natuurlijke broekbos-
Kroon een groenvisie ontwikkeld. Deze groenvisie spreekt
achtige vegetatie ontstaan, waarmee ook een deel van het
zich uit over de inrichting van de openbare ruimte en over de
bestaande compensatiebos langs de N210 wordt terug
groenstructuren langs alle wegen op De Kroon.
geplant.
Landschappelijke ondergrond
Bij het entreegebied van De Kroon wordt het
Wanneer we nogmaals kijken naar historisch kaartmateriaal
tuinderslandschap zichtbaar door middel van (sier)
zijn verschillende landschapstypen zichtbaar in en rond
fruitbomen. Door het gehele entreegebied te beplanten met
het plangebied, gekoppeld aan de hoogteligging. Langs de
enkele soorten bloesem- bomen ontstaat een sterk beeld,
Hollandsche IJssel, waar de gronden het laagst zijn, zien we
met in het voorjaar een geweldige kleurexplosie.
veel broekbos met elzen, berken, wilgen en rietlanden. Op enige afstand van de rivier wordt de ondergrond droger en
Rond het Hoogland wordt de aanwezige beplanting
treffen we andere vegetatie aan. Hier komen van oudsher
zoveel mogelijk behouden. Langs het Hoogland staan
meer tuindersgronden en boomgaarden voor, met bloeiende
mooie volwassen bomen (Essen). Door de intensieve
fruitbomen. Daarachter liggen de akkergronden, met weer
begroeiing op en rond het Hoogland blijft de dijk als
andere plant- en boomsoorten.
landschappelijk element duidelijk zichtbaar en wordt de wand van bedrijfsbebouwing onderbroken. Op de overgang
Het plangebied is in feite een dwarsdoorsnede van deze
van berm naar kavel komen een greppel en een haag als
verschillende landschapstypen, van laag naar hoog. Dat
landschappelijke element.
wordt nog versterkt door de dijk van het Hoogland, die (de naam zegt het al) het hoogste punt in het plangebied is. In de groenvisie worden deze verschillende landschapstypen, en daarmee de opbouw van hoog naar laag, opnieuw zichtbaar gemaakt. De noordzijde van De Kroon, langs de
20
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Het Hoogland in de zomer- en de wintermaanden
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
21
Verder zuidwaarts krijgt de groenzone langs de A2 een
< Broekbos vegetatie rond de
gevarieerde beplanting met verschillende soorten bomen
Hollandsche IJssel, met wilgen,
van wisselend formaat. De zone blijft half open van karakter. Door stroken met struweel als coulisse schermen aan te
Populieren laan
Broekbos / waterberging Bestaand wilgenbosje
elzen en rietlanden.
Wandelpad
planten, blijven de bedrijven deels zichtbaar. Langs de
Struweel
N210 worden juist laanbomen voorgesteld op regelmatige
Wilgenbos
afstand die de weg begeleiden, waardoor deze weg een meer open en toegankelijke sfeer krijgt. Ook hier blijft onder en
Hakhout
Bloesemgaard
tussen de bomen door voldoende zicht op de bedrijven. De
Gemengd struweel
groenzone aan de zuidzijde van De Kroon bestaat uit een nieuwe bosstrook in de oorspronkelijke richting van het landschap, een brede watergang met natuurlijke oevers en bomen erlangs. Zo wordt De Kroon op vanzelfsprekende
Essenlaan op dijk
wijze opgenomen in het landschap.
bied refereren aan de boomgaarden die hier te vinden
Gemengd struweel
Duurzaamheid
Verruigde boomgaard Hakhout
< Fruitbomen in het entreege-
Greppel
Bestaand bosje
waren.
Duurzaamheid is in De Kroon een belangrijk thema als het
Bomenlaan
gaat om water en groen. De waterhuishouding is complex
Coniferen
gelet op de verschillende waterpeilen en de aanwezigheid van de dijk met haar beschermingszone, waarin geen open
Essenlaan langs de A2
Bomenlaan
water mag worden gegraven. Ter compensatie van de
Voortuinzone bedrijfsterrein
Wadi en struweel
toename aan verhard oppervlak wordt een forse hoeveelheid wateroppervlak gerealiseerd, vooral in het zuidelijk Jong bos gemengd
plangedeelte. De oevers van het water zijn openbaar en
< Een stevige groenzone
natuurvriendelijk met flauwe taluds en ruige bermen waarin
tussen bedrijventerrein en
het hemelwater kan worden gezuiverd.
snelweg en aan de zuidkant van het bedrijventerrein. De waterstructuur volgt de oorspronkelijke richting van het landschap. Natuuroever Nieuwe waterpartij
< Bestaande groenstructuur
22
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Nieuwe groenstructuur >
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein Nieuw bos
23
Duiker naar Hollandse IJssel
Het water, de natuurvriendelijke oevers en de grote variatie Waterberging
aan boomsoorten maakt De Kroon een geschikte plek voor vele dier- en plantensoorten. Dit kan in overleg met andere betrokkenen en adviseurs nog worden versterkt, bijvoorbeeld door de omstandigheden voor specifieke, hier aangetroffen
HWA
of te verwachten diersoorten, te verbeteren. Analoog aan de Gemeentelijke Natuurwaardenkaart (30-06-2020) wordt
Duiker
een brede en afwisselende natuurzone voorgesteld langs de A2 die het groen aan de noordzijde langs de Hollandsche IJssel verbindt met de bestaande en nieuwe bosschages aan de zuidzijde waar tevens een faunapassage zit onder de snelweg. Deze zone bestaat in het noordelijk deel uit bermen en struweelzones en vanaf Hoogland naar het zuiden uit een brede zone met struwelen, de wadi met ruige flora en
Dijkbeschermingszone
bomenrijen. Het Flora- en fauna-onderzoek (Econsultancy, Rapportage nader onderzoek ecologie Weg der Verenigde Naties te IJsselstein, 13 november 2020) beveelt aan de migratie-functie van het plangebied zoveel mogelijk te handhaven. Aan de zijde van de N210 is daarom voorzien in HWA
een doorgaande greppel / lage oeverzone met ruiggras en laag struweel. Daarmee kan De Kroon betekenis krijgen als stapsteen tussen de Hollandsche IJssel en het buitengebied ten zuiden van IJsselstein.
De Kroon
Naast het groene en natuurvriendelijke karakter van de
Wadi
openbare ruimte wordt duurzaamheid ook op kavelniveau gestimuleerd. De voortuinen dienen een groene inrichting te hebben, met een brede haag als erfscheiding. Er dient
HWA
daartoe een terreininrichtingsplan te worden voorgelegd ter beoordeling. Ook wordt aandacht gevraagd aan het dakvlak. Dit kan worden ingericht als groen dak i.c.m. zonnepanelen, de zogenaamde solar-sedumdaken. Zo worden bedrijven
Open water
Tertiare watergang greppel
Nieuwe verbindingszones volgens ecologisch onderzoek (bron: Econsultancy)
gestimuleerd in het zoveel mogelijk natuur-inclusief bebouwen en inrichten van hun perceel.
< Combinatie natuurwaardekaart IJsselstein met groenvisie De Kroon Waterstructuurkaart >
24
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
25
Beeldkwaliteitseisen standaard kavel
hebben. Omdat de hoekkavels bijna nergens een hoek van
De hoeken zoals aangeduid op het kaartje op pagina 12
90 graden maken is er geen sprake van een rooilijn aan de
dienen op subtiele wijze te worden geaccentueerd. Dat
Duurzaamheid
zijkanten van de hoekkavels. Wel dient het gebouw zo dicht
kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld met klein
Naast de natuurvriendelijke inrichting van de openbare
mogelijk in de hoek te staan. Ook dient de ruimte tussen
hoogteaccent op de hoek, of juist door de bebouwing in de
ruimte dient ook op kavelniveau aandacht geschonken
Bedrijventerrein De Kroon wordt een hoogwaardig
de zijgevel en de erfgrens te worden ingericht als voortuin.
hoek iets terug te laten springen.
te worden aan duurzaamheid. Dat gebeurt met de
bedrijventerreinen. Dit komt tot uitdrukking in zowel
Bebouwing, buitenopslag en autoparkeren zijn hier niet
de openbare ruimte met zijn groene karakter, als in de
toegestaan.
Beeldkwaliteit Bouwhoogte maximaal 20 meter Aandacht voor duurzaamheid: ingebouwde nestgelegenheden, dakvlak voor minimaal 70% duurzaam ingevuld als groen dak en/of met zonnepanelen
bebouwing. Daarom worden in dit beeldkwaliteitplan eisen
Natuurlijk ingerichte voortuin
Bouwvlak met bebouwingspercentage van maximaal 70%. Afstand van bouwvlak tot zijdelingse en achtererfgrens minimaal 3 meter
Reclame uiting in voortuin max. 2m hoog Hoge afscheiding aan voorzijde in de rooilijn, hekwerk van max 2,5m hoog, zwart metaal of begroeid
Rooilijn op 5 meter uit de erfgrens, voor tenminste 50% bebouwd
26
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
Uniforme haag van veldesdoorn als erfgrens, circa 1m breed en 80cm hoog
Maar ook de bebouwing zelf dient natuurinclusief te
Het groene beeld (met name aan de randen) van het
zijn met nestgelegenheden voor vogels en vleermuizen.
de gemeente voorgelegd te worden, welke net als de
bedrijventerrein overheerst, de bedrijfsgebouwen daarachter
Groene gevels vormen een natuurlijk verlengstuk van de
architectonische uitwerking van de bebouwing zal worden
vormen een rustig decor ten opzichte van het groen.
buitenruimte.
Alle kavels hebben een voorzijde, die gericht is op de
getoetst door stedenbouw en de Commissie Ruimtelijke
Er wordt gestreefd naar een tijdloze en rustige uitstraling
A2 of de N210. De rooilijn ligt op 5 meter afstand van de
Kwaliteit
van de bebouwing.
representatieve voorgevel in de rooilijn geplaatst te worden
Bouwmassa en geleding
De representatieve gevel heeft een hoogwaardige
en het opwekken van energie. 70% van het dakvlak dient
en de rooilijn dient voor tenminste 50% bebouwd te zijn. Zo
De bebouwing dient gepositioneerd te worden binnen het
en uitnodigende uitstraling met voldoende en royale
duurzaam ingericht te zijn (zonnepanelen al dan niet in
komt alle bebouwing op één lijn te staan, wat zorgt voor een
bebouwingsvlak en in een orthogonale bebouwingsstuctuur,
raamopeningen. Transparantie van de gevels draagt bij aan
combinatie met groen dak). Duurzaamheidsaspecten zoals
rustig straatbeeld.
welke consequent doorgezet dient te worden.
zicht van binnen naar buiten en van buiten naar binnen. Veel
zonnepanelen, groene daken en groene gevels dienen te
Er wordt gestreefd naar een bebouwing met een menselijke
natuurlijk daglicht zorgt voor een aangename werkomgeving
worden geintegreerd in het ontwerp.
De ruimte tussen de voorgevel en de erfgrens aan de straat
maat en schaal, waarbij al te grote contrasten in bouwmassa
in de bedrijfsgebouwen en kantoren. De hoofdentree en het
dient te worden ingericht als voortuin. Deze dient voor
en uitstraling moeten worden voorkomen.
kantoorgedeelte bevinden zich aan de voorzijde van het
De voorkeur gaat uit naar het gebruik van circulaire
kavel en vormen een architectonisch accent in het gebouw.
materialen in gebouwen(bijvoorbeeld gevelpanelen
Kavelinrichting
erfgrens aan de voorzijde. De bebouwing dient met haar
minimaal 60% groen ingericht te worden met soorten die
Bijgebouw, buitenopslag en parkeren achter rooilijn. Buitenopslag aan het zicht onttrekken
allerlei vogels en kleine zoogdieren kunnen nestelen.
Er dient een terreininrichtingsplan ter beoordeling aan
gesteld aan de bebouwing en de kavelinrichting. Reclame in het gevelvlak van de representatieve gevel
Architectuur, materialisering en kleurgebruik
groene invulling van de voortuin en de brede haag waar
Ook het dakoppervlak wordt maximaal benut voor biodiversiteit, waterberging, het tegengaan van hittestress
& circulair beton in fundering) en terreininrichting
de biodiversiteit versterken (zoals inheemse beplanting,
Bebouwing met een footprint groter dan 2000 m2 BVO dient
bloemen en besdragers). Extra aandacht dient uit te gaan
daarom visueel te worden opgedeeld, middels ingrepen op
Er wordt gekozen voor duurzame, mooi verouderende
(bijvoorbeeld puingranulaat). Minimaal 10% van de
naar fietsparkeren. Dit dient op eigen terrein in voldoende
drie niveaus: kleine verspringen in de rooilijn (naar achteren
materialen. In de kleurstelling wordt het contrast gezocht
parkeerplaatsen dienen te worden voorzien van een laadpaal
mate aanwezig te zijn nabij de hoofdentree, en op passende
toe), de geleding en/of materialisering van de (voor)gevel en
met het natuurlijke karakter van de groene randen.
(HIOR)
wijze onderdeel uit te maken van het totale inrichtingsplan.
in bouwhoogte of dakvorm. Dit zorgt voor variatie in hoogte
Aardkleuren voor de bebouwing zijn derhalve niet wenselijk.
Bebouwing, buitenopslag en autoparkeren zijn niet
en in beleving van de rooilijn. Hiermee wordt de grote schaal
Er wordt gebruik gemaakt van één hoofdmateriaal in een
toegestaan in de tuinzone. Buitenopslag en parkeren dienen
van de bedrijfsgebouwen teruggebracht naar de menselijke
warme grijze of donkere kleurstelling om de samenhang en
achter de rooilijn plaats te vinden en dienen zoveel mogelijk
maat.
rust in het straatbeeld te waarborgen (zie kleurenpalet op pagina 29). Het hoofdmateriaal mag aangevuld worden met
aan het zicht vanaf de openbare weg te worden onttrokken. De bouwhoogte is maximaal 20 meter, maar de bouwmassa
een ander materiaal of kleurstelling voor accenten (felle
moet worden afgestemd op de aansluitende bebouwing.
of sterk contrasterende kleuren zijn uitgesloten). Om de
Bij hoekkavels, die aan twee zijden grenzen aan openbaar
Hoogtesprongen groter dan 4 meter dienen te worden
duurzame uitstraling te versterken gaat de voorkeur voor de
gebied, dient ook de zijgevel een representatief karakter te
voorkomen.
aanvullende materialen uit naar hout of een groene gevel.
Buitenopslag mag niet hoger zijn dan 20 meter.
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
27
Beeldkwaliteitseisen hoekkavel
Erfscheidingen
(aanvullend op standaard kavel)
De erfafscheiding aan de straatzijde is een brede veldesdoorn haag van ca. 1 meter breed en ca. 80cm hoog. De haag staat geheel op eigen terrein en wordt beheerd door de eigenaar/gebruiker van het pand. In de rooilijn is Representatieve voorgevel in rooilijn, gericht naar de A2 of de N210. Rooilijn is tenminste voor 50% bebouwd.
een hogere afscherming (tot 2,5 meter) toegestaan, in de vorm van een transparant spijlenhekwerk (geen gaas). De kleurstelling is zwart of het hekwerk is begroeid. De zijerfgrens bij hoekkavels bestaat uit dezelfde lage haag als aan de voorzijde. Vanaf de achtergevellijn is een hoge erfscheiding toegestaan achter de lage veldesdoornhaag, in de vorm van een begroeid hekwerk.
Warm kleurenpalet van warm donker grijs tot zwart.
Lichtere, natuurlijke materialen en kleuren als accenten toegestaan, bij voorkeur hout of een groene gevel.
Reclame en installaties Reclame-uitingen in de vorm van letters en/of logo’s zijn toegestaan in het gevelvlak van de representatieve gevel(s), als integraal onderdeel van het architectonisch ontwerp. Maatvoering, kleurgebruik en detailleringen harmonieren met de architectuur. Uitstekende delen of reclame-uitingen op het dak zijn niet toegestaan. Maximaal twee reclameuitingen per bedrijf. Mechanisch bewegende delen, lichtlijnen en/of lichtcontourlijnen (neon e.g.), lichtcouranten of lichtreclame met veranderlijk of met tussenpozen
Vanaf achtergevel is, achter de lage haag, een hoge erfscheiding van maximaal 2,5m toegestaan. De hoge zijerfscheiding is een begroeid hekwerk. Uniforme haag van veldesdoorn als erfgrens, circa 1m breed en 80cm hoog
28
Hoogwaardige, representatieve zijgevel naar openbaar gebied. Zijgevel hoeft niet in de rooilijn te staan.
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
verschijnend licht zijn niet toegestaan. Maximaal 1 vrijstaand reclamebord tot 2 meter hoog is toegestaan bij de entree van het kavel. Deze dient gesitueerd te zijn bij de entree van het erf of op een parkeerplaats. Groene tuininrichting tussen zijgevel en erfgrens, afgezoomd met lage haag.
Installaties dienen opgelost te worden binnen het bouwvolume. Installaties mogen niet zichtbaar zijn vanaf de straat. Een opstaande rand om de installaties te maskeren is een optie. De installaties behoren opgelost te worden binnen
Langs de N210: groene sfeer met sloot en bomenrij. De bebouwing is georienteerd op de weg, maar op een terughoudende
de toegestane maximale bouwhoogte.
wijze wat betreft architectuur, bouwhoogte, materialisering, kleurgebruik en reclame-uitingen.
De prominente hoeken worden op subtiele wijze geaccentueerd
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
29
Beeldkwaliteitcriteria
uitnodigende en transparante uitstraling (glas), ten
Deze criteria zijn niet uitputtend, maar moeten in sa-
minste bij de hoofdentree en het kantoorgedeelte
• Zijerfscheidingen bij hoekkavels bestaan uit een lage
menhang met de rest van het boekje worden gelezen.
• Hoofdentree en kantoorgedeelte vormen architecto-
haag van 1 meter breed en 80cm hoog met daarach-
nische accenten in voorgevel Kavelinrichting Materialisering
• Minimaal 3m afstand tot zijdelingse en achtererf-
• Duurzame en natuurlijke uitstraling van de gebouwen
grens grenzend aan privaat terrein openbaar terrein • Rooilijn aan voorzijde (de zijde gericht naar A2/N210) dient voor tenminste 50% bebouwd te zijn • Terreininrichtingsplan met representatieve, natuurlijk groen ingerichte voortuin • minimaal 60% van voortuin groen inrichten met soorten die de biodiversiteit versterken • Autoparkeren achter de rooilijn, naast of achter het
(mooi verouderen van materialen) • De gevels kennen een gedekte kleurstelling in een warme, donkere kleurstelling, passend in kleurenpalet op pagina 29 • Één hoofdmateriaal aangevuld met een ander ma-
20m hoog
Reclame en installaties • Reclame-uitingen in de vorm van letters en/of logo’s toegestaan in het gevelvlak en als integraal onderdeel meegenomen in het ontwerp • Geen uitstekende delen of reclame-uitingen op het dak
teriaal om de duurzame uitstraling te versterken (bij
• Maximaal twee reclame-uitingen per bedrijf
voorkeur hout of groene gevel(delen))
• Geen bewegende delen, lichtlijnen of lichtreclame
• In materiaalgebruik en de kleurstelling tussen aan-
• Eén reclamezuil met een maximale hoogte van 2 me-
grenzende bedrijfsgebouwen onderling dient afstem-
ter en een maximale breedte van 1 meter toegestaan
ming plaats te vinden.
in de voortuin, bij de entree van het kavel
gebouw • Buitenopslag uit het zicht, achter het gebouw, max
ter, vanaf de achtergevellijn, een begroeid hekwerk van maximaal 2,5 meter hoog
• Maximaal bebouwingspercentage van 70%
• Minimaal 5m afstand tot erfgrens grenzend aan
Groene voortuinen en hagen als erfscheiding domineren het straatbeeld. De bebouwing staat in de rooilijn. Parkeren en buitenopslag op eigen terrein, achter de rooilijn.
matzwarte kleur of begroeid
• Installaties zijn opgelost binnen het bouwvolume Duurzaamheid
• Installaties mogen niet zichtbaar zijn vanaf de straat
• Groene invulling voortuin
• Installaties behoren opgelost te worden binnen de
• Aandacht voor fietsparkeren nabij hoofdentree
• Nestgelegenheden voor dieren opnemen in het
Bouwmassa
• Minimaal 70% van het dakvlak dient duurzaam inge-
toegestane maximale bouwhoogte van 20 meter
gebouw Openbare ruimte
• Maximale bouwhoogte 20 meter
richt te zijn (zonnepanelen al dan niet in combinatie
• Hoogwaardige en duurzame uitstraling
• Bebouwing groter dan 2000 m2 dient geleed te
met groen dak)
• Groene inpassing dijk Hoogland
worden in meerdere bouwdelen door ingrepen op 3 niveaus (plattegrond, gevel en dak) • Verschil in bouwhoogte met naastgelegen bebouwing is niet meer dan 4 m.
• Voorkeur voor gebruik van circulaire materialen in gebouwen en terreininrichting • Minimaal 10% van de parkeerplaatsen voorzien van een laadpaal
• Gecombineerd (voetganger en fietser) vrij liggend langzaam verkeersroute • Parkeerplaatsen zoveel mogelijk vormgeven in open/ halfverharding • Faciliteren fiets- en wandelroutes
Architectuur
Erfscheidingen
• Hoogwaardige, rustige en tijdloze architectuur, pas-
• Veldesdoornhaag van 1 meter breed en 80cm hoog
send bij het groene beeld van De Kroon De donkere kleur van de bebouwing contrast met het natuurlijke karakter van de groene randen.
• Representatieve zijde van de bebouwing naar openbaar gebied (voorgevel en eventueel zijgevel) • Voorgevel (de gevel gericht naar A2/N210) heeft een
30
Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
als erfscheiding aan voorzijde • Hoge erfscheiding tot 2,5m hoogte aan voorzijde
• Eventuele gebouwtjes voor nutsvoorzieningen worden geïntegreerd in de bebouwing of op een kavel uit het zicht geplaatst (vormgeven met dezelfde materialen als de bedrijfsgebouwen)
alleen toegestaan in de rooilijn. Hekwerken zijn transparant, voorzien van spijlen (geen gaas), in een Bedrijventerrein De Kroon - IJsselstein
31
Colofon Bedrijvenpark De Kroon - IJsselstein
Ontwerp:
september 2022
Paul van Kerkoerle
SVP Architectuur en Stedenbouw
Projectnummer 2846A
Daniel van Eck
SVP Architectuur en Stedenbouw
Jeroen Heij
Adviesbureau Haver Droeze
Opdrachtgevers: Dennis van Hilten
Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V.
I.s.m.: Paul Damen
Proces- en projectmanager Ron de Haas
De Haas Management en Advies BV
gemeente IJsselstein
Bijlage bij toelichting 2. Actualisatie mobiliteitsonderzoek - 29 juli 2022
Notitie Onderwerp: Actualisatie mobiliteitsonderzoek De Kroon Projectnummer:51005978 Projectnummer Referentienummer: 220728_Actualisatie mobiliteitsonderzoek De Kroon def.docx Datum: 29-07-2022
1
Inleiding
In IJsselstein ontwikkelt Van Wijk Vastgoed & Ontwikkeling B.V. bedrijvenpark De Kroon. Het te ontwikkelen gebied bedraagt circa 9 ha (netto kaveloppervlak en bevindt zich tussen de snelweg A2 en de provinciale weg N210. Aan de noordzijde wordt het gebied begrenst door de Kromme IJssel (Figuur 1). De ontsluiting van het gebied voor autoverkeer vindt plaats via de aantakking op het Nelson Mandelaplein (dubbelstrooksrotonde in de N210).
Figuur 1: Stedenbouwkundige schets indeling bedrijventerrein De Kroon (bron: SVP architectuur en stedenbouw) In het verleden zijn door de advies- en ingenieursbureaus Roelofs (2016) en Arcadis (2018 studies uitgevoerd om de mobiliteitseffecten van de ontwikkeling van De Kroon inzichtelijk te maken. Daarbij is ook gekeken naar de invloed van De Kroon op de verkeersafwikkeling op de N210. Een belangrijke conclusie uit deze studies is “dat de verkeersgeneratie van De Kroon een geringe bijdrage heeft op de twee hoofdaders in het gebied. Dit onderbouwt verder dat het extra verkeer door de ontwikkeling van het bedrijvenpark niet de oorzaak van de problematiek is, maar een beperkte verzwaring van de reeds aanwezige knelpunten”. 1
1 Bron: Onderzoek Arcadis 2018: Bedrijvenpark De Kroon – Mobiliteitsplan Spoor 1
Omdat de N210 te maken heeft met zware congestie en omdat deze congestie in de toekomst naar verwachting nog verder toeneemt heeft de Provincie Utrecht (beheerder N210) samen de gemeenten IJsselstein en Nieuwegein en met Rijkswaterstaat een onderzoek2 uitgevoerd naar maatregelen om de doorstroming op de N210 te verbeteren. Het onderzoek naar doorstromingsmaatregelen beoogt om zinvolle en kansrijke maatregelen in beeld te brengen en om de maatschappelijke effecten van die maatregelen inzichtelijk te maken. Het onderzoek richt zich daarbij op toekomstjaar 2030. De conclusie van deze studie is dat het aan te bevelen is om een aantal aanpassingen aan de N210 door te voeren om de doorstroming te verbeteren. De meest relevante maatregelen voor De Kroon is het ombouwen van de rotonde Nelson Mandelaplein tot een kruispunt met verkeerslichten. De Provincie Utrecht heeft in juli 2022 besloten om de maatregel op korte termijn uit te voeren. Met de bovengenoemde maatregel om de doorstroming op de N210 te verbeteren verandert op termijn de verkeersstructuur rondom De Kroon. Dit betekent dat de uitgangspunten onder de eerdere studies veranderen. Het doel van deze notitie is om te laten wat het effect van de bovengenoemde maatregelen op de N210 is en wat dat betekent voor De Kroon.
De notitie vormt een actualisatie van de conclusies van de eerdere studies aangaande de doorstroming/verkeersafwikkeling op de N210 bij realisatie van De Kroon. Daartoe beschrijft de notitie op welke manier de ontwikkeling van De Kroon is meegenomen in het N210-onderzoek, laat zien hoe de referentiesituatie 2030 (zonder maatregelen) er uit ziet, beschrijft het maatregelpakket en laat zien wat de effecten van de voorgestelde maatregelen op de N210 in het toekomstbeeld 2030 (inclusief ontwikkeling van De Kroon) zijn. Tevens gaat de notitie in op de gehanteerde uitgangspunten t.o.v. de huidige situatie / onderzoek N210 en de toenmalige effecten op de N210. Een belangrijk aandachtspunt bij deze notitie en het N210-onderzoek is dat dat onderzoek geen specifieke analyse van de effecten van het verkeer van en naar De Kroon op de N210 bevat. De Kroon is meegenomen als onderdeel van het totale ruimtelijke programma, maar niet als losse ontwikkeling beschouwd. Het is op basis van het N210-onderzoek dus alleen mogelijk om uitspraken te doen over het geheel van ruimtelijke ontwikkelingen, waar de ontwikkeling van De Kroon een onderdeel van is. Daarnaast gaat het onderzoek uit van een pakket aan maatregelen (waaronder de ombouw van Nelson Mandelaplein tot VRI-kruising). De maatregelen zijn niet zelfstandig beschouwd.
2 Waar deze notitie verwijst naar het onderzoek betreft dat het onderzoek naar de
Verkeersstudie N210 IJsselstein, Onderzoek naar de bereikbaarheid van IJsselstein, Nieuwegein en Lopikerwaard, van 11 juni 2021 dat is uitgevoerd in opdracht van de Provincie Utrecht, tenzij anders aangegeven.
Deze notitie is als volgt opgebouwd. Tabel 1: Leeswijzer Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Beschrijving positie De Kroon binnen het onderzoek naar doorstromingsmaatregelen voor de N210 De resultaten van het onderzoek naar doorstromingsmaatregelen voor de N210 (inclusief beschrijving problematiek en voorziene maatregelen) Implicaties van de resultaten voor de verkeersafwikkeling van bedrijvenpark De Kroon
2
Beschrijving positie De Kroon binnen onderzoek doorstromingsmaatregelen N210
2.1 Onderzochte scenario’s Om inzichtelijk te maken op welke manier het verkeer in de toekomst afwikkelt op de N210 is onderzoek gedaan met verschillende toekomstscenario’s. De scenario’s verschillen van elkaar wat betreft de omvang van het ruimtelijk programma. De ontwikkeling van bedrijvenpark De Kroon (9ha) is in al deze toekomstscenario’s meegenomen. Naast de ontwikkeling van De Kroon is ook rekening gehouden met de ontwikkeling van East Point en met een aantal woningbouwontwikkelingen in de gemeente IJsselstein. Bij het verkennen van maatregelen ligt de nadruk op het meest omvangrijke scenario (het maximale pakket van ruimtelijke ontwikkelingen) met WLO-scenario Hoog. Dit levert namelijk de grootste verkeersvraag op. Maatregelen die daarvoor een oplossing bieden, zijn dan het meest robuust. Het gebruik van een scenario waarin De Kroon is opgenomen als bedrijvenpark van 9ha komt overeen met de manier het bedrijventerrein in de onderzoeken van Roelofs en Arcadis is opgenomen.
2.2 Verkeersgeneratie De Kroon Om de (toekomstige) knelpunten op de N210 en mogelijke oplossingen inzichtelijk te maken zijn de scenario’s doorgerekend met een verkeersmodel. Als input voor deze berekeningen is de verkeersgeneratie van De Kroon bepaald. Dit is gedaan aan de hand van CROWkengetallen voor verkeersgeneratie. Daarbij zijn de uitgangspunten gehanteerd voor een gemengd bedrijventerrein (type 1) van 9ha. Tabel 2 laat zien dat de toegepaste verkeersgeneratie uit het N210 onderzoek nagenoeg overeenkomt met de verkeersgeneratie zoals berekend in het Mobiliteitsplan (Arcadis). Tabel 2: Vergelijking toegepaste verkeersgeneratie (werkdagetmaal) onderzoek N210 en Mobiliteitsplan Arcadis Type Intensiteiten De Kroon Intensiteiten De Kroon onderzoek N210 (etmaal) Mobiliteitsplan Arcadis etmaal Personenauto 1.601 1.532 Vrachtauto 375 395 Totalen 1.976 1.927 De hierboven genoemde intensiteiten zijn opgenomen in het verkeersmodel. Voor toedeling van de intensiteiten aan het modelnetwerk (herkomsten en bestemmingen) is gebruik gemaakt van de herkomst-/bestemmingsrelaties van gemengde andere bedrijventerreinen in IJsselstein (Over Oudland). Hierdoor wijkt de indeling van de verkeersgeneratie in herkomsten en bestemmingen mogelijk af van de indeling uit het Mobiliteitsplan van Arcadis.
We achten de toegepaste indeling voor het verkeersmodel echter realistisch en houden die aan voor de verdere analyse.
3
Resultaten onderzoek doorstromingsmaatregelen N210
3.1 Probleemanalyse Om inzichtelijk te maken wat de problemen op de N210 zijn, hoe zwaar deze en hoe ze ontstaan zijn de bovenstaande scenario’s doorgerekend met het verkeersmodel. Die analyses leiden tot het volgende beeld van de problematiek. 3.1.1 Algemeen beeld probleemanalyse In 2030 zal het beeld bij een situatie van lage economische groei min of meer vergelijkbaar zijn met de huidige situatie. In die situatie is er sprake van congestie op de N210. De zwaarste congestie doet zich dan voor in de ochtendspits. Vanuit het achterland en IJsselstein richting de A2 wikkelt het verkeer onvoldoende af. Bij hoge economische groei neemt het verkeersaanbod verder toe. Met de gewenste uitbreiding qua woon- en werklocaties zal de N210 rondom IJsselstein het verkeer niet meer kunnen verwerken in de ochtendspits. In de avondspits lijkt de situatie iets beter, echter is dan ook sprake van filevorming. Daarmee staan de bereikbaarheid van IJsselstein, Nieuwegein en de Lopikerwaard onder druk. Voor meerdere verkeersrelaties is de reistijd in de spits meer dan twee maal de reistijd in de dalperiode en daarmee hoger dan de provinciale doelstelling. 3.1.2 Details probleemanalyse De reistijden op de N210 liggen nu en in 2030 aanzienlijk hoger dan in een ‘free flowsituatie’.
De belangrijkste knelpunten die de congestie veroorzaken zijn: 1) Kruising Utrechtseweg/N210 Groot aanbod verkeer, verkeer voor verschillende richtingen/bestemmingen zit elkaar in de weg door wachtrijlengte en afwikkeling van verkeer richting A2-zuid is onvoldoende. 2) Rotonde Nelson Mandelaplein Capaciteit wordt onvolledig benut, verkeer uit verschillende richtingen zet elkaar vast en terugslag wachtrij vanaf VRI Utrechtseweg/N210. 3) Toerit A2-zuid Doorstroming van verkeer is in de avondspits onvoldoende met als gevolg een wachtrij die terugslaat tot de kruising Utrechtseweg/N210 en daar de verkeerafwikkeling frustreert. 4) Viaduct richting Nieuwegein, toerit A2-noord en kruising Batauweg Groot verkeersaanbod belemmert de verkeersafwikkeling richting Nieuwegein. Het gevolg van deze knelpunten is dat de wachtrijen terugslaan tot op de wegvakken van de N210 aan de zuidzijde van IJsselstein en dat verkeer vanuit het achterland en ook vanuit IJsselstein onvoldoende afwikkelt. In de andere rijrichting zorgen in de avondspits min of meer dezelfde locaties voor wachtrijvorming aan de noordzijde. Aanvullend speelt in de avondspits de congestie die ontkiemt op de A2 in zuidelijke richting. De knelpunten hangen met elkaar samen en waardoor de gevolgen versterken: de knelpunten zijn dermate sterk dat de ontstane wachtrijen terugslaan tot de andere locaties.
Bovendien functioneren de knelpunten als een soort flessenhals. Dat betekent dat wanneer knelpunten worden opgelost, de verkeersdruk op andere, stroomafwaarts gelegen punten toeneemt.
Bij een omvangrijker programma van ruimtelijke ontwikkeling in IJsselstein worden de knelpunten en problemen zwaarder. De reistijden lopen dan nog verder op. Tevens ontstaan er extra knelpunten op de interne wegen van IJsselstein (zoals Baronieweg). Voor de afwikkeling van het verkeer vanaf De Kroon betekent dit dat dat verkeer in de spitsen te maken zal krijgen met zware congestie, tenzij er maatregelen worden genomen om de doorstroming/verkeersafwikkeling op de N210 te verbeteren. Deze congestie bevindt zich op een aantal locaties: 1) Vanaf De Kroon richting N210: in de spitsperiodes is de rotonde Nelson Mandelaplein lastig toegankelijk vanaf het bedrijvenpark. De rotonde staat in veel scenario’s vast in verband met congestie. Dit geldt zowel voor de ochtend- als de avondspits. 2) Bij de VRI’s op de kruising met de Utrechtseweg. 3) Bij de toeritten tot de snelweg: dit geldt met name in avondspits in zuidelijke richting. De congestie richting het achterland, ten zuiden van de rotonde, is beperkt in beide spitsen. 3.2 Maatregelen Uit de studie naar oplossingen resulteren twee geoptimaliseerde maatregelpakketten, pakket A en B. Pakket A bestaat uit no-regretmaatregelen en daarnaast vooral maatregelen op het gebied van openbaar vervoer en fiets. Pakket B bevat vooral maatregelen voor de autoinfrastructuur (zie ook bijlage 1).
3.2.1 Effectiviteit van maatregelpakketten Na afweging van de maatregelpakketten op basis van verkeersmodelberekeningen en een maatschappelijke kosten-batenanalyse komt pakket B (infrastructurele maatregelen) als effectief maatregelpakket voor de lange termijn en als maatschappelijk rendabel pakket naar voren. Pakket B onderscheidt zich van Pakket A door capaciteitsuitbreiding van de weginfrastructuur (2025-2030). Het pakket bevat onder meer de ombouw van het Nelson Mandelaplein en de rotonde Baronieweg-Lorentzlaan tot verkeerslichtgeregelde kruispunten en een verbindingsweg richting de aansluiting A2-Nieuwegein-Zuid. Voor de lange termijn is dit een effectief maatregelpakket om de knelpunten langdurig aan te pakken. Zo is er sprake van een sterke afname van congestie op de N210 en profiteert het verkeer vanuit de Lopikerwaard in zuidelijke richting van de verbindingsweg. Maatregelpakket B, het pakket met de verbindingsweg richting Nieuwegein Zuid, laat ten opzichte van de referentiesituatie een veel gunstiger snelheidsbeeld zien op de N210. In de beide spitsperioden blijft de fileterugslag op de N210 beperkt tot het kruispunt met de Baronieweg. In de ochtendspits ontstaat er wel beperkte vertraging ter hoogte van de oostelijke aansluiting Nieuwegein Zuid (zie Figuur 2).
Het plaatsen van verkeerslichten in plaats van een rotonde op de Baronieweg zorgt in maatregelpakket B voor een goede afwikkeling op dit punt in zowel de ochtend- als de avondspits. Op de Utrechtseweg vanuit IJsselstein blijft wel sprake van filevorming. Echter in maatregelpakket B wordt aan het einde van de spitsperiode het verkeer beter afgewikkeld. Dit zorgt ervoor dat de spits eerder afgelopen is (Tabel 3).
Echter, naast pakket B bevat ook maatregelpakket A aanknopingspunten voor het verlichten van de druk op de N210. Een aantal maatregelen kan op korte termijn al ingezet worden om de problematiek op de N210 te verlichten.
Tabel 3: Overzicht duur van de spitsperioden (2030)3
Drukste momenten tijdens de spitsperioden
OS: Referentiesituatie 2030 (08:30 - 08:45)
Maatregelpakket B (08:15 – 08:30)
AS: Referentiesituatie 2030 (17:30 - 17:45)
Maatregelpakket B (17:30 – 17:45)
Figuur 2: De drukste momenten in de spitsperioden voor de verschillende maatregelpakketten, met daarop aangegeven waar knelpunten ontstaan en verdwijnen. 3 Nb. Alleen de spitsperioden zijn gemodelleerd. De congestie op de N210 is dusdanig dat
ook na het aflopen van de gemodelleerde spits (10.00 uur) nog sprake is van congestie.)
3.2.2 Maatregelen op korte termijn Voor de korte termijn wordt geadviseerd om een aantal no-regret-maatregelen in gang te zetten en daarnaast infrastructurele maatregelen verder uit te werken. De selectie van die maatregelen is gebaseerd op de uitkomsten van de MKBA voor Pakket A. Daarbij is gekeken welke maatregelen positief bijdragen aan de kosten-batenscore. Dit zijn vooral maatregelen die bijdragen aan het verminderen van de vraag naar autoverkeer op de N210 en verkeers- en netwerkmanagement. Een grotere maatregel voor de korte termijn is het omvormen van de rotonde Nelson Mandelaplein tot een VRI. In de huidige situatie is de rotonde tijdens piekmomenten niet verkeersveilig, aangezien het wachtende verkeer voor de VRI bij de Utrechtseweg tot over de rotonde terugslaat. • Geadviseerd wordt om deze maatregel te combineren met het omvormen van de rotonde Baronieweg – Lorentzlaan tot een VRI-kruispunt, gezien de korte afstand tussen deze rotonde en de VRI op het Mandelaplein. • Een VRI kan, gezien de ligging bij het bedrijventerrein en een belangrijke invalsweg van IJsselstein, beter ingeregeld worden op spitsrichtingen en sterk wisselende verkeersstromen. Gezien de reeds huidige verkeersproblematiek zijn deze aanpassingen ook al zinvol zonder uitbreidingen van bedrijventerreinen en/of woningbouw.