1. Detailhandels- en horecastructuurvisie IJsselstein 2026

Openbare toiletten: Er is een breed gedeelde wens voor meer (en toegankelijke) openbare toiletten in de binnenstad. Fietsenstallingen: Veel inwoners vinden het lastig om hun fiets te parkeren, vooral sinds het fietsverbod in de winkelstraten. Er is behoefte aan meer en beter bereikbare fietsenstallingen. Toegankelijkheid: De bestrating in de binnenstad wordt als lastig ervaren, vooral door ouderen en mensen met een beperking.

46

Bijlage 2 - Begrippenlijst Dagelijkse detailhandel – Dit zijn winkels die voorzien in de dagelijkse of wekelijkse behoeften van consumenten, zoals supermarkten, bakkers, slagers, groentewinkels en drogisterijen. Deze winkels zijn essentieel voor de leefbaarheid van kernen en hebben een vaste klantenkring uit de directe omgeving. Recreatieve detailhandel – Dit zijn winkels die vooral bezocht worden voor vrijetijdsbesteding, mode en persoonlijke interesse, zoals kleding- en schoenenwinkels, juweliers, sport- en spelwinkels, hobby- en cadeauwinkels. De aankoopmotieven zijn vaak minder frequent en meer gericht op beleving en plezier. Doelgerichte detailhandel – Deze groep omvat winkels waar consumenten gericht voor specifieke producten komen, zoals bruingoed- en witgoedzaken, woonwinkels, tuincentra, bouwmarkten en elektronicazaken. Het bezoek is vaak gepland, gericht op een concrete behoefte en kan ook een groter verzorgingsgebied hebben dan dagelijkse voorzieningen. WVO (winkelvloeroppervlak): het oppervlak van een (winkel)unit dat voor het publiek vrij toegankelijk is, dan wel zichtbaar is, inclusief de ruimten die direct met de verkoop samenhangen.

Daaronder vallen ook: paskamers, etalages, onderdeel van de binnenruimte, hoger dan 1,5 m, ruimte voor winkelwagentjes entreeruimten, ruimte achter de toonbank, vitrines, schapruimte in het verkoopgedeelte en ruimte achter de kassa in supermarkten. BVO (bruto vloeroppervlak): Het totale vloeroppervlak van een (winkel)unit, inclusief alle ruimten die niet voor het publiek toegankelijk zijn. Naast de onderdelen die onder WVO vallen, omvat BVO ook: opslagruimte, kantoorruimte en magazijnruimte, indien niet voor het publiek toegankelijk, toilet en keukenruimte, kantineruimte, alle ruimten die aan weersinvloeden

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

onderhevig zijn (portiekruimte, ruimte onder een afdak en dergelijke), klantenserviceruimte, productieruimte en reparatieruimte, indien niet voor het publiek toegankelijk, liftkokers en trapgaten (uitsparingen), afgesloten diepvries en koelruimten. De omrekenfactor van bvo naar wvo verschilt per type detailhandel. Voor supermarkten ligt deze bijvoorbeeld doorgaans op 0,8. PDV: Een perifere detailhandelsvestiging (PDV) is een winkel of winkelgebied dat buiten de traditionele centra is gelegen, veelal aan de rand van de stad of langs uitvalswegen. Het gaat hierbij doorgaans om grootschalige detailhandel die vanwege de aard of omvang van het assortiment minder goed past in reguliere winkelgebieden, zoals bouwmarkten, tuincentra, woonwinkels en volumineuze detailhandel. Winkelgebied met een wijkfunctie: Een winkelgebied dat zich primair richt op het bedienen van inwoners uit de eigen wijk. Denk bijvoorbeeld aan een wijkcentrum. Winkelgebied met een stadsfunctie: Een winkelgebied dat zich primair richt op de gehele stad / gemeente IJsselstein. Het heeft dus een bovenwijkse aantrekkingskracht en richt zich op een breder publiek dan alleen de eigen wijk. Dark Kitchen: Een dark kitchen is een horecakeuken die uitsluitend is ingericht voor het bereiden van maaltijden voor bezorging. Er is geen restaurantgedeelte, afhaalmogelijkheid of zitgelegenheid voor gasten.

Dark kitchens zijn niet toegankelijk voor publiek en richten zich volledig op online of telefonische bestellingen. Ze worden ook wel bezorgkeukens genoemd.

47

Bijlage 3 - Beschrijving kwaliteiten en uitdagingen Hierna geven we een nadere beschrijving van de kwaliteiten en uitdagingen van de detailhandel in horeca in IJsselstein. Kwaliteiten

Uitdagingen

Historische binnenstad als kloppend hart

Sterk veranderend winkellandschap

Evenwichtige structuur maken (dagelijkse) voorzieningen voor iedereen bereikbaar

Verdeling supermarktmeters bepalend voor het behouden van de evenwichtige structuur

Levendigheid door weekmarkt en evenementen

Behouden van een aantrekkelijke functiemix vraagt om gerichte sturing

Divers en veelzijdig horeca-aanbod Perspectief nodig voor de nachthoreca Betrokken en samenwerkende ondernemers

Collectieve mindset bij ondernemers en vastgoedpartijen aandachtspunt

Toeristische en recreatieve aantrekkingskracht biedt potentie

Verkleuring bedrijventerreinen met consumentgerichte functies

Veel geplande Woningbouwplannen leiden pas op woningbouwontwikkeling in en om termijn tot extra inwoners en IJsselstein bestedingen Ontbreken van een hotel voor overnachtingen

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

Kwaliteiten 1. Historische binnenstad als kloppend hart De binnenstad van IJsselstein vormt het centrum van ontmoeting, winkelen en beleven. Het unieke historische decor, met monumentale panden en sfeervolle straten, biedt een onderscheidende beleving die bewoners en bezoekers waarderen. Het aanwezige aanbod van speciaalzaken, horeca en culturele voorzieningen versterkt dit karakter. De binnenstad is daarmee meer dan een functioneel centrum en vooral een belevingsplek.

2. Evenwichtige structuur maken (dagelijkse) voorzieningen voor iedereen bereikbaar Naast de binnenstad beschikken de wijkcentra over een solide basisaanbod van winkels en voorzieningen. De wijkcentra zijn goed verdeeld over de wijken. Daardoor kunnen bewoners terecht voor hun dagelijkse boodschappen en primaire behoeften, op korte afstand van huis. Dit versterkt de leefbaarheid in de wijken en zorgt voor een goede spreiding van voorzieningen over de stad. De wijkcentra en de binnenstad vullen elkaar aan: de wijkcentra met nabije dagelijkse voorzieningen, terwijl de binnenstad zorgt specialistisch aanbod en beleving. Dankzij de omvang van IJsselstein en de goede ontsluiting zijn de voorzieningen voor iedereen toegankelijk. De binnenstad en wijkcentra zijn uitstekend bereikbaar per fiets en te voet en ook het openbaar vervoer biedt verbindingen met omliggende steden. Daarnaast zijn er twee parkeergarages aan de rand van de binnenstad waardoor het centrum ook goed bereikbaar is met de auto.

48

3. Levendigheid door weekmarkt en evenementen De wekelijkse markt is een belangrijke publiekstrekker die zorgt voor levendigheid in de binnenstad. Het aanbod van verse producten en de sociale ontmoetingsfunctie versterken de aantrekkingskracht. Ook het rijke evenementenprogramma, met culturele en recreatieve activiteiten zoals de kerstmarkt en de braderie door het jaar heen, zorgt voor een constante dynamiek in de stad. Dit trekt niet alleen bewoners, maar ook bezoekers uit de regio.

4. Divers en veelzijdig horeca-aanbod Het horeca-aanbod in IJsselstein is breed en veelzijdig, van cafés en restaurants tot lunchrooms en terrassen. De horeca draagt in belangrijke mate bij aan de verblijfskwaliteit en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Met name de terrassen in het historische decor zorgen voor een levendige sfeer. Ook kent de horeca grote dynamiek met nieuwe concepten en innovatieve ideeën die inspelen op veranderende behoeften van bezoekers. Daarnaast speelt mee dat de horecasector onder druk staat vanwege krappe marges.

5. Betrokken en samenwerkende ondernemers Een belangrijke kracht van de IJsselsteinse detailhandel en horeca is de sterke betrokkenheid van lokale ondernemers. In verhouding kent IJsselstein een hoog aandeel lokale ondernemers. Er is sprake van een actief netwerk ondernemers, ondersteund door diverse ondernemersverenigingen en de Bedrijven Investeringszones (BIZ-E en BIZ-BIJ). Ook is er sinds een jaar sprake van een klankbordgroep binnenstad waarin ondernemers, het culturele veld en bewoners (BBIJ) in deel nemen. Samen met de gemeente zetten ondernemers zich in voor een aantrekkelijk aanbod en een levendige binnenstad. Deze samenwerking vergroot de slagkracht, versterkt de continuïteit van het aanbod en maakt het mogelijk om gezamenlijk te investeren in de kwaliteit van de stad.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

6. Toeristische en recreatieve IJsselstein biedt potentie

aantrekkingskracht

van

De combinatie van cultuurhistorie, kunst- en cultuuraanbod, horeca, winkels en evenementen maakt IJsselstein tot een aantrekkelijke bestemming voor toeristen en recreanten. De binnenstad fungeert als trekpleister voor bezoekers uit de regio en daarbuiten, terwijl de nabijheid van natuur en water (zoals de Hollandse IJssel) extra mogelijkheden biedt voor ontspanning en recreatie. Deze mix draagt bij aan het profiel van IJsselstein als stad waar wonen, werken, winkelen en recreëren elkaar versterken. Er spelen diverse ontwikkelingen die het recreatief potentieel van IJsselstein kunnen vergroten, zoals Noordwesthoek in het Hollandsche IJsselgebied. Het wordt een natuurrecreatiegebied met intensievere recreatie plekken, zoals een hotel, visvijver, klimbos en een pluktuin. Daarnaast werken we samen met de provincie, het waterschap en Staatsbosbeheer aan het programma Groen Groeit Mee Hollandsche IJssel. Dit traject is gericht op het versterken van de groene infrastructuur in de regio, waarbij natuurontwikkeling en recreatie hand in hand gaan met de groei van stedelijke gebieden.

7. Veel geplande woningbouwontwikkeling in en om IJsselstein De laatste jaren kende IJsselstein een lichte bevolkingskrimp. De geplande woningbouwontwikkelingen in en rondom IJsselstein bieden echter nieuwe kansen voor de lokale horeca en detailhandel. Een groter aantal inwoners vertaalt zich immers in meer klanten en hogere bestedingen. Op de langere termijn kunnen de ontwikkelingen in Polder Rijnenburg invloed hebben op het voorzieningenniveau in IJsselstein. In Rijnenburg wordt gedacht aan een toevoeging van maximaal 25.000 woningen, wat de vraag naar winkels en horeca in de regio zal doen toenemen. De fasering van de bouw en de invulling van voorzieningen zijn echter nog onduidelijk en de realisatie van de eerste woningen wordt pas na 2040 verwacht. Tussen Rijnenburg en IJsselstein komt geen autoverbinding, maar alleen een fietsverbinding. Dit betekent dat toekomstige bewoners vooral per fiets de weg naar de IJsselsteinse binnenstad zullen vinden. Dit biedt kansen om recreanten en toeristen uit Rijnenburg aan te trekken, vooral richting het groene buitengebied van IJsselstein, dat het eerste groene uitloopgebied van

49

Rijnenburg vormt. Voor dagelijkse voorzieningen geldt dat deze grotendeels in Rijnenburg zelf worden gerealiseerd. Gezien het ontbreken van een directe autoverbinding is het niet aannemelijk dat bestedingen van toekomstige bewoners in de wijkcentra van IJsselstein terechtkomen. Nieuwegein zal waarschijnlijk een betere verbinding met Rijnenburg krijgen, waardoor het een sterkere rol kan spelen in de dagelijkse oriëntatie van de nieuwe bewoners. Op de korte termijn biedt bijvoorbeeld het in 2023 vastgestelde gebiedsperspectief Kromme IJsselgebied direct kansen: in dit gebied, waar wonen, groen en water sterk zijn verweven en ruimte is voor ondernemerschap en recreatie, wordt gedacht aan de toevoeging van circa 1.300 woningen. Deze ontwikkeling kunnen bijdragen aan een sterker draagvlak voor het lokale detailhandel- en horeca aanbod.

Uitdagingen 1. Sterk veranderend winkellandschap Het winkellandschap verandert al jaren. Meer mensen kopen online, waardoor het aantal winkels in de binnenstad onder druk staat. Mode-, schoenen- en vrijetijdswinkels verdwijnen, terwijl een groter accent komt op dagelijkse voorzieningen, horeca en dienstverleners. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe concepten en winkels die beleving centraal stellen. De concurrentie met grotere steden als Utrecht en Nieuwegein is stevig: zij bieden een breder en gevarieerder aanbod, waardoor IJsselsteiners en regiobezoekers vaker elders winkelen. Tegelijkertijd is lokaal ondernemerschap een sterke onderscheidende kracht. Dit vraagt om een duidelijke koers: hoe houden we het winkelaanbod aantrekkelijk, hoe zorgen we voor een onderscheidende mix en hoe spelen we in op de veranderende wensen van bewoners en bezoekers?

2. Verdeling supermarktmeters bepalend voor het behouden van de evenwichtige structuur Supermarkten spelen een bepalende rol in de detailhandelsstructuur. Ze zijn sterk bepalend voor de bezoekersstromen en het bestaansrecht van

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

nabijgelegen winkels, horeca en andere voorzieningen. Nieuwe initiatieven of verplaatsingen hebben directe invloed op koopstromen en de vitaliteit van wijkcentra. De vergevorderde plannen voor herontwikkeling van de Clinckhoeff illustreren dit: dit leidt tot versterking van wijkcentrum, maar kan daarmee andere wijkcentra (zoals Achterveld) verzwakken. Evenwichtig beleid voor supermarktvestigingen (en eventuele uitbreidingen) is een strategische opgave voor de gemeente.

3. Behouden van een aantrekkelijke functiemix vraagt om gerichte sturing Een van de grootste uitdagingen ligt in het behouden van een gevarieerde en aantrekkelijke functiemix. Een monofunctioneler aanbod in de binnenstad (zoals bezorghoreca en veel kappers in één straat) kan afbreuk doen aan de belevingswaarde. Dit versterkt het risico op een minder onderscheidende positionering ten opzichte van concurrerende centra in de regio. Leegstand is daarbij een aandachtspunt. Dit werkt verzwakkend en vermindert de aantrekkelijkheid voor bezoekers. Het is essentieel om leegstand in te vullen, bijvoorbeeld door ruimte te bieden aan vernieuwende concepten, creatieve bedrijvigheid of maatschappelijke functies.

4. Perspectief nodig voor de nachthoreca Op het gebied van horeca zijn er duidelijke aandachtspunten. Voor de nachthoreca speelt de spanning tussen levendigheid en leefbaarheid: enerzijds draagt nachthoreca bij aan dynamiek en aantrekkingskracht, anderzijds leidt het tot overlast en incidenten. Ook veranderd het uitgaansgedrag van jongeren. Er is een perspectief nodig die samen met ondernemers ontwikkeld kan worden.

5. Collectieve mindset bij ondernemers en vastgoedpartijen aandachtspunt Hoewel in IJsselstein de basis qua organisatie van ondernemers en vastgoedpartijen goed is, ontbreekt het nog vaak aan een breed gedragen gezamenlijke visie en inzet. Veel ondernemers zijn vooral gericht op de

50

continuïteit van hun eigen onderneming, waardoor het collectieve belang van de binnenstad en de wijkcentra onvoldoende wordt meegenomen. Dit beperkt de slagkracht in gezamenlijke programmering en investeringen. Een belangrijk punt hierbij zijn de verschillende openingstijden. Bij koopavonden of evenementen zijn er ondernemingen die vroegtijdig hun deuren sluiten, hierdoor valt de sfeer en beleving weg. Bovendien zorgt dit voor een beperkte doorstroom van de koopavond/evenement naar de horecagelegenheden. Het is belangrijk dat ondernemers dezelfde openingstijden aanhouden voor een compleet aanbod en uniforme uitstraling in de binnenstad. De gemeente kan hier echter niet op sturen of verplichte openingstijden hanteren.

6. Verkleuring bedrijventerreinen met consumentgerichte functies We zien steeds meer consument aantrekkende functies op de bedrijventerreinen, zoals showrooms, leisure, sport en vormen van horeca. Dit zorgt voor spanning, omdat bedrijventerreinen primair bedoeld zijn voor productie, logistiek en groothandel: functies die in de centra geen plek vinden. Wanneer hier te veel consumentgerichte functies landen, ontstaat het risico dat de binnenstad en wijkcentra worden uitgehold. Als bedrijventerreinen te veel verkleuren met functies zoals horeca, sport en detailhandel, dreigt verdringing van productieve bedrijven, ontstaan er conflicten in ruimtegebruik en wordt de mobiliteit onveiliger door piekdrukte, gemengd verkeer en een infrastructuur die daar niet op is ingericht.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

7. Woningbouwplannen leiden pas op termijn tot extra inwoners en bestedingen Woningbouwplannen zorgen vanwege realisatie mogelijk pas op middellange termijn voor extra klanten en meer bestedingsruimte. Op korte termijn speelt juist een dubbele demografische druk: vergrijzing en huishoudensverdunning. Het overbruggen van deze periode vormt een belangrijke uitdaging. Voor de wijkcentra betekent dit dat zij vooral aantrekkelijk en functioneel moeten blijven voor de eigen inwoners, zodat de dagelijkse bestedingen zoveel mogelijk behouden blijven. Voor de binnenstad ligt de opgave breder: hier is het nodig niet alleen de lokale vraag vast te houden, maar ook toeristische bezoekers van buiten aan te trekken om het draagvlak en de levendigheid op peil te houden. Dit is des te relevanter gezien de sterke concurrentie van nabijgelegen steden als Utrecht en Nieuwegein. Het versterken van beleving, kwaliteit en samenwerking in de binnenstad en wijkcentra is daarbij essentieel om de aantrekkingskracht van IJsselstein te behouden.

8. Ontbreken van een hotel voor overnachtingen IJsselstein beschikt momenteel niet over een hotel in de binnenstad of directe omgeving. Dit vormt een duidelijk gemis in het aanbod van verblijfsaccommodaties, zeker gezien de ambitie om meer bezoekers aan te trekken en de verblijfsduur te verlengen. Het ontbreken van een hotel betekent dat bezoekers na een dagje IJsselstein doorgaans weer vertrekken, waardoor het bestedingspotentieel voor de lokale economie beperkt blijft. Ook voor zakelijke gasten, toeristen en deelnemers aan evenementen is het ontbreken van een hotel een gemis. Het realiseren van een hotel(voorziening), bij voorkeur in of nabij de binnenstad, wordt daarom als kansrijk gezien om het toeristisch profiel van IJsselstein te versterken en de lokale economie te stimuleren.

51

Bijlage 4 - Publieke hart en recreatief landingsgebied toekomstbeeld binnenstad Figuur 4: Afbakening publieke hart binnenstad

Figuur 5: Recreatief landingsgebied Toekomstbeeld binnenstad.

Bron: ‘Toekomstbeeld binnenstad IJsselstein’, 2023.

52

Bijlage 5 - Wijziging activiteiten Omgevingsplan Deze detailhandel- en horecastructuurvisie stelt wijzigingen voor van (beperkingen van) activiteiten in specifieke gebieden in de detailhandel- en horecastructuurvisie. Dit wordt meegenomen bij het opstellen van het Omgevingsplan. Waar we planregels aanscherpen (zoals het begrenzen van horecatypen, uitsluiten bezorg- en afhaalhoreca in de binnenstad of het wijkgericht begrenzen van supermarktmeters), kan dit voor sommige belanghebbenden leiden tot nadeel. Onder het nadeelcompensatieregime (Algemene wet bestuursrecht) wordt beoordeeld of dat nadeel onevenredig is. Met een zorgvuldige voorbereiding, goede motivering en voorzienbaarheid verkleinen we de kans op schadeclaims en vergroten we de rechtszekerheid. Hoe we voorzienbaarheid borgen (stap-voor-stap) 1. Koers vaststellen (deze visie) Heldere doel- en middelkeuzes per gebied (binnenstad, wijkcentra, PDV, bedrijventerreinen, buitengebied). Zonering en definities (bijv. horeca-typologieën, blurring als ondergeschikte activiteit, bezorg/dark kitchens, PDV-categorieën) expliciet aankondigen. Publieke bekendmaking en vindbaarheid (raadsbesluit, webpublicatie, kaartbijlagen). → Dit bouwt aan voorzienbaarheid richting marktpartijen. 2.

Voorbescherming tijdens wijziging Omgevingsplan Indien nodig: voorbeschermingsregels/voorbereidingsbesluit inzetten om onwenselijke “laatste-moment” vergunningen te voorkomen terwijl het Omgevingsplan wordt aangepast. Duidelijk communiceren reikwijdte en duur van de voorbescherming. 3. Omgevingsplan actualiseren (beleidsrijk) Opnemen van zones en regels: waar wel/niet welke horeca,

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

detailhandel of bezorgconcepten; m²-bandbreedtes en maxima (bijv. supermarktmeters wijkgericht); uitsterf- of overgangsregimes waar passend. Goede motivering: Belang van de maatregel (levendigheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid, bescherming binnenstadsfunctie, schaarse bedrijfsruimte op BT); Proportionaliteit: waarom deze maatregel noodzakelijk is en niet zwaarder dan nodig; Gelijkheidsbeginsel / gelijk speelveld (zelfde activiteiten → zelfde regels). 4. Overgangs- en uitsterfregelingen Bestaand, legaal gebruik respecteren met overgangsrecht. Uitsterfregeling waar wenselijk: bestaand gebruik mag doorgaan, maar niet uitbreiden/verzwaren en eindigt bij beëindiging of functiewijziging (zachte landing, rechtszekerheid). Fasering (redelijke termijnen) om investeringen af te schrijven. 5. Flankerend beleid en instrumenten APV/Alcoholwet: sluitingsregimes per zone, terrassenbeleid (o.a. winterterrassen), geluidskaders. Handhavingsstrategie: toezicht op paracommercie, bedrijfskantines (alleen eigen personeel) en bezorglogistiek. Communicatie & participatie: tijdige informatie aan ondernemers en vastgoedeigenaren; spreekuren en overgangskalender. Samenvattend zijn een aantal zaken van belang: Voorzienbaarheid: hoe eerder en duidelijker we de nieuwe koers publiceren, hoe kleiner de kans dat latere beperkingen als onvoorzien worden gezien.

Evenredigheid: maatwerk in regels (zonering, overgangsregimes, bandbreedtes) en goede onderbouwing maken maatregelen proportioneel. Gelijk speelveld: heldere definities en gelijke regels voor gelijke activiteiten verkleinen het risico op willekeur. Zachte landing: met fasering/uitsterf voorkomen we dat belangen abrupt worden geraakt; dat verkleint de kans op nadeelcompensatie.

53

Bijlage 6 - Samenhang met ander beleid Omgevingsvisie IJsselstein (2021) Kaart Woningbouwlocaties Woonvisie (2025) Economische visie en uitvoeringsagenda (2024) Visie Toerisme en recreatie (2025) Toekomstbeeld Binnenstad (2023) Parkeerbeleid Nota van Uitgangspunten 2025) Beleidsregel ontheffingen sluitingsuur openbare inrichtingen gemeente IJsselstein (2024) Beleidsregel handhaving openbare inrichtingen gemeente IJsselstein (2024) Algemene plaatselijke verordening gemeente IJsselstein 2023 Nota Volksgezondheidsbeleid en Seniorenbeleid 2021-2025 (“IJsselstein gezond en vitaal”) Drank- en Horecaverordening IJsselstein (2013) Aanpak Georganiseerde Ondermijnende Criminaliteit Meerjarenplan 2025 - 2028 Midden-Nederland

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein