1. Detailhandels- en horecastructuurvisie IJsselstein 2026

1

Structuurvisie voor de detailhandel en horeca in IJsselstein

2

Colofon Datum 15 januari 2026 Auteurs Martijn Exterkate | Gijs Giesen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem info@stec.nl | www.stec.nl Eindredactie Gemeente IJsselstein

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

3

Voorwoord Van een kopje espresso tot evenementen met landelijke uitstraling; van een broodje op de hoek tot een trouwlocatie in ons groene buitengebied; van een speciaalwinkel in de binnenstad tot goed bereikbare supermarkten: IJsselstein heeft het allemaal. En wij IJsselsteiners zijn daar trots op. Onze historische en levendige binnenstad aan de Hollandsche IJssel, met daar omheen onderscheidende wijken met winkelcentra en op fietsafstand de groene horizon van de Lopikerwaard, geven IJsselstein een uniek karakter. Het is een stad waar we elkaar graag ontmoeten en waar gepassioneerde ondernemers met een winkel, café of restaurant hun bezoekers gastvrij ontvangen. Daarom zijn we zuinig op onze detailhandel en horeca. We werken in de stad met elkaar aan de toekomst en het op peil houden van het vestigingsklimaat. Dat doen we bijvoorbeeld door in gesprek een gedeelde economische visie en een toekomstbeeld voor de binnenstad op te stellen en de stad te versterken met een ambitieus beeld op toerisme en recreatie. Rekening houdend met demografische ontwikkelingen, toenemende mobiliteit, de leefbaarheid en concurrentie in de regio zetten we in op versterking van de detailhandel en de horeca. U heeft nu de structuurvisie op uw scherm of in handen waarin we op een heel gebalanceerde manier richting geven aan de detailhandel en horeca. Een visie als een fundament voor hun toekomst.

Een document dat ruimte geeft ruimte aan nieuwe initiatieven en duidelijkheid biedt over waar bepaalde functies het best passen. Het was een proces van groei om hier samen op uit te komen. Een proces van goed luisteren naar elkaar en elkaars belangen herkennen en erkennen – en daarmee verder te bouwen aan het belang van een florerend IJsselstein. Iedereen realiseert zich dat we verder komen als we het samen doen. We hebben elkaar die ruimte gegund door soms een stapje vooruit te zetten en soms even pas op de plaats te maken

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

voor die ander. Die groei en bereidwilligheid en dat commitment zag ik ontstaan en daar mogen we best een beetje trots op zijn. Elk lid van het college heeft een waardevolle bijdrage geleverd aan deze afgewogen en integrale structuurvisie op de detailhandel en horeca. Want wij zijn er allemaal bij betrokken vanuit onze eigen portefeuilles en expertise. En sterker nog: we vóelen ons betrokken. Bij winkeliers, bij horecaondernemers en bij onze inwoners. Ik dank mijn collega’s dan ook voor hun inzet bij deze structuurvisie. Maar bovenal dank ik de inwoners, ondernemers en partners in de stad die op verschillende manieren hebben meegedacht en meegewerkt aan deze samenhangende blik op de toekomst. Hun ideeën en betrokkenheid vormen de kern. We zullen de komende jaren samen blijven optrekken om onze winkelgebieden, horeca en voorzieningen te versterken en IJsselstein levendig, gastvrij en uniek te houden.

Eveline Schell Wethouder Economie

4

Inhoudsopgave 1. Inleiding ......................................................................................................................................................................................... 7 2. Hoe staat IJsselstein er voor ............................................................................................................................................... 9 2.1 Kwaliteiten en uitdagingen ............................................................................................................................................ 9 2.2 Beleidskaders ..................................................................................................................................................................... 9 3. Visie op de detailhandels- en horecastructuur ........................................................................................................... 11 3.1 Onze visie in vijf hoofdlijnen........................................................................................................................................ 12 3.2 Detailhandel- en horecastructuur ........................................................................................................................... 17 4.

Uitwerking gebieden ............................................................................................................................................................. 19 4.1 Binnenstad ......................................................................................................................................................................... 19 4.2 Wijkcentra ......................................................................................................................................................................... 26 4.3 Solitair supermarktcluster Panoven ...................................................................................................................... 29 4.4 PDV-locatie Paardenveld ........................................................................................................................................... 30 5. Beleidsregels ............................................................................................................................................................................ 31 5.1 Detailhandel .......................................................................................................................................................................

31 5.2 Horeca ................................................................................................................................................................................ 34 5.3 Algemeen .......................................................................................................................................................................... 42 Bijlage 1 - Opbrengsten inwonerpanel ............................................................................................................................... 44 Bijlage 2 - Begrippenlijst ......................................................................................................................................................... 46 Bijlage 3 - Beschrijving kwaliteiten en uitdagingen .................................................................................................... 47 Bijlage 4 - Publieke hart en recreatief landingsgebied toekomstbeeld binnenstad ........................................ 51 Bijlage 5 - Wijziging activiteiten Omgevingsplan.......................................................................................................... 52 Bijlage 6 - Samenhang met ander beleid .......................................................................................................................... 53

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

5

Samenvatting Detailhandel- en horecastructuurvisie in één oogopslag IJsselstein kiest voor een duidelijke structuur:  Een onderscheidende binnenstad met lokaal ondernemerschap en sterke terrassen;  Wijkcentra als hart van de wijk met vooral dagelijkse voorzieningen;  Horeca op logische plekken, met heldere regels voor dag, avond en nacht;  Perifere detailhandel (PDV) alleen op Paardenveld;  Recreatie en verblijf in het buitengebied, passend bij de omgeving. Daarmee bereiken we de volgende doelen:  Vitaal en gezond detailhandel- en horecalandschap en terugdringen van leegstand;  Aanbod inspelend op behoefte van bewoners en bezoekers;  Perspectief en duidelijkheid voor ondernemers: waar past wat en onder welke spelregels;  Stimuleren meerdaags bezoek (o.a. met verblijfsaccommodaties) en bestedingsgroei;  Leefbare wijken met voorzieningen dichtbij. De detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein is opgebouwd uit vijf hoofdlijnen.

1. Een binnenstad in een historisch decor – van verborgen parel naar vanzelfsprekende bestemming IJsselstein zet in op kwaliteit boven kwantiteit. We profileren ons met onderscheidende kwaliteiten, met een sterke focus op het publieke hart en doorlopende looproutes (bijlage 4 publieke hart Toekomstbeeld

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

Binnenstad). We investeren in meer groen, zitplekken en aantrekkelijke pleinen en maken het historische decor zichtbaar en beleefbaar. Lokaal ondernemerschap krijgt volop ruimte, met de Kerkstraat als kraamkamer voor nieuwe ideeën en de Benschopperstraat–Utrechtsestraat als recreatieve winkel-as. De weekmarkt en evenementen dragen bij aan de reuring en beleving in de binnenstad. We zetten in op het goed laten aansluiten van evenementen en de markt op de detailhandel en horeca in de binnenstad. De Plaats, Vingerhoekhoef en Molenstraat worden krachtige terrasplekken, daarnaast zijn er nog meer kleinschalige horecaterrassen in de binnenstad die bijdragen aan de beleving. De Voorstraat blijft het uitgaansgebied en de Schuttersgracht en een deel van de Weidstraat is de plek voor service en ambacht. In de Doelenstraat en IJsselstraat ontstaat ruimte voor wonen en werken, zodat het centrum geconcentreerd en vitaal blijft, dat is ook nodig aangezien de retail (in IJsselstein) krimpt. Het aantrekken van andere functies naar de schil van de binnenstad zoals ambachten, leisure, wellness of sport dragen bij aan de levendigheid van de binnenstad. Pure bezorghoreca hoort niet thuis in de binnenstad.

2. Wijkcentra als hart van de wijk – dagelijks gemak én ontmoeting dichtbij De wijkcentra positioneren we nadrukkelijk als het hart van de wijk. Hier staan dagelijkse boodschappen, gemak en ontmoeting centraal. Supermarkten en dagelijkse speciaalzaken vormen de basis, aangevuld met kleinschalige daghoreca en basisdiensten. Elk wijkcentrum krijgt een eigen profiel: Clinckhoeff wordt gerenoveerd en wordt een compleet wijkcentrum met zowel een discount- als fullservice supermarkt, Achterveld krijgt een kwaliteitssprong bij vernieuwing, Praagsingel blijft een belangrijke wijkverzorgende functie houden. Er is ruimte voor kleinschalige terrassen, zorg en maatschappelijke functies in de wijkcentra. Het solitaire supermarktcluster Panoven behoud een dagelijks profiel en krijgt geen

6

expliciete hart voor de wijk functie gezien de ligging op een bedrijventerrein/PDV-locatie.

3. Horeca van ochtend tot in de nacht – het bruist in de binnenstad IJsselstein kiest voor een horecalandschap dat de hele dag klopt, van ochtend tot nacht. Daghoreca versterkt de winkelroutes, terwijl De Plaats, Vingerhoekhoef en Molenstraat uitgroeien tot aantrekkelijke terrashotspots. De Voorstraat blijft de geconcentreerde uitgaanszone, met duidelijke regels voor openingstijden, geluid en veiligheid. Met de pilot ‘IJsselstein by Night’ gaan we werken aan een toekomstbestendig nachtleven. Bezorghoreca is niet meer toegestaan in de binnenstad. Blurring (het mengen van functies zoals detailhandel en horeca) is mogelijk om beleving te versterken, met gelijke spelregels voor iedereen. Voor ondergeschikte horeca bij detailhandel, zoals een spellencafé in een spellenzaak of lunchroom bij een bakker, gaan we een exploitatievergunning vragen. Verblijfsaccommodaties vergroten het bestedingspotentieel en maken meerdaags bezoek mogelijk.

4. Juiste functie op de juiste plek: bedrijventerreinen, PDV op Paardenveld

werkfuncties

op

Bedrijventerreinen zijn primair bedoeld voor werken: productie, logistiek en groothandel. Reguliere retail, horeca en sport horen hier niet thuis en kantine-horeca is alleen voor eigen personeel. Uitzonderingen zijn er alleen voor bedrijven die vanwege hun omvang of logistieke eisen niet inpasbaar zijn in de binnenstad of wijkcentra, zoals auto-, boten- en caravanhandel of omvangrijke kringloopwinkels die bijvoorbeeld meubels verkopen. Perifere detailhandel (PDV) concentreren we op Paardenveld, waar ruimte is voor woonwinkels, doe-het-zelf en tuin. Zo blijft de structuur helder en versterken de verschillende gebieden elkaar. Hiermee behouden we schaarse bedrijventerrein- en milieuruimte. We willen bijvoorbeeld geen milieucategorie 2 bedrijvigheid op een kavel waar milieucategorie 4 is toegestaan.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

5. Ruimte voor recreatie in het buitengebied – genieten van groen, rust en beleving In het buitengebied is ruimte voor belevingsconcepten die passen bij het landschap, zoals B&B’s, trouwlocaties, pluk- en theetuinen en het jachthavenrestaurant. Deze functies zijn aanvullend op het stedelijk aanbod en zorgen voor verbinding tussen buitengebied en binnenstad, bijvoorbeeld via arrangementen en routes. De focus ligt op aanbod passend bij de omgeving; het buitengebied blijft groen, rustig en uitnodigend voor recreatie en ontspanning. Voor Buitengebied Zuid (Kromme IJsselgebied) ligt het accent op het leggen van deze verbindingen en voor Buitengebied Hollandsche IJssel ligt de focus op toeristisch-recreatieve ontwikkeling, in balans met natuur, wateropgaven en duurzame energie.

Analysedocument: trends en opgaven Het separate analysedocument laat zien dat IJsselstein voor uitdagingen staat. De leegstand in de binnenstad liep de laatste jaren op, vooral in kleinere panden. De leegstand blijft relatief beperkt, zeker vergeleken met andere steden. Leegstaande panden krijgen doorgaans relatief snel weer een nieuwe bestemming. Het recreatieve winkelaanbod krimpt, mede door online concurrentie en de nabijheid van grotere centra als Nieuwegein en Utrecht. In sommige wijkcentra is de uitstraling verouderd en mist verblijfskwaliteit. De horeca is sterk geconcentreerd in de binnenstad, maar het aanbod aan cafés en hotels blijft achter bij vergelijkbare gemeenten. Tegelijkertijd groeit de behoefte aan beleving, ontmoeting en vernieuwende concepten. De analyse laat ook zien dat de demografische ontwikkeling zorgt voor een veranderende vraag naar detailhandel en horeca.

Juridische borging & uitvoering De visie is een bouwsteen voor het Omgevingsplan. Daarin leggen zonering en definities vast. Het Omgevingsplan vergt zorgvuldige uitwerking. Dit wordt de komende jaren opgepakt. Verdere acties staan beschrijven in de actielijst.

7

1. Inleiding IJsselstein staat voor belangrijke keuzes over de toekomst van de detailhandel en horeca. Om voorbereid te zijn op veranderingen is een nieuwe structuurvisie nodig. Deze geeft richting aan het versterken van retailgebieden en het ontwikkelen van een aantrekkelijk detailhandel- en horecalandschap dat past bij de stad van toekomst. De huidige structuur staat onder druk. Consumentbehoeften veranderen en leegstand in de binnenstad is zichtbaar. Ook is er concurrentie uit steden in de buurt, zoals Utrecht en Nieuwegein. Tegelijkertijd bieden nieuwe trends juist kansen: vernieuwende concepten, meer vraag naar beleving in horeca en de wens om wijkcentra sterker te maken als ontmoetingsplek in de buurt. Maar ook deze nieuwe ontwikkelingen vragen om een weloverwogen keuze; wat staan we waar toe en in welke mate? Met deze visie zetten we in op het concentreren van functies op de juiste plekken, het tegengaan van leegstand, het ondersteunen van ondernemers en het vergroten van de leefbaarheid en aantrekkingskracht van de stad. Er is een uitgebreide analyse uitgevoerd en een participatietraject doorlopen met inwoners (inwonerpanel), betrokken ondernemers en vertegenwoordigers.

Uitgebreid participatietraject om IJsselstein goed te betrekken

Inwoners, ondernemers en vastgoedeigenaren zijn op verschillende manieren bij de visie betrokken. Er is een klankbordgroep met ondernemers en vertegenwoordigers samengesteld die vier keer is geraadpleegd. Deze klankbordgroep is op verschillende momenten in het proces gepolst of we de juiste koers varen: in het begin om belangrijke thema’s op te halen, vervolgens om gezamenlijk richting en opgaven te bepalen en tot slot om te reflecteren op de conceptversie. Daarnaast zijn er twee brede ondernemersbijeenkomsten georganiseerd, waar alle ondernemers uit IJsselstein konden aansluiten om ideeën of juist zorgen te uiten. Tijdens deze bijeenkomsten en gesprekken is breed opgehaald wat er leeft: van zorgen over leegstand en eenzijdigheid in

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

het aanbod tot ideeën voor meer beleving, groen en ontmoetingsplekken. Ondernemers gaven aan behoefte te hebben aan meer samenwerking en saamhorigheid, een heldere koers en ruimte voor vernieuwende concepten. Ook is gesproken over de balans tussen levendigheid en leefbaarheid, bijvoorbeeld bij de nachthoreca.

Inwonerpanel: wat vinden inwoners belangrijk? Ruim 1.000 inwoners deelden via het inwonerpanel en een open vragenlijst hun ervaringen en wensen. Zij waarderen vooral de lokale speciaalzaken, de gezellige sfeer in de binnenstad en de combinatie van winkels en horeca. Tegelijkertijd maken zij zich zorgen over leegstand, het verdwijnen van winkels en het beperkte aanbod in sommige wijken. Er is behoefte aan meer variatie, betaalbare horeca, kindvriendelijke plekken en betere spreiding van voorzieningen. Ook wordt gepleit voor meer evenementen, groen, goede fietsenstallingen en toegankelijke openbare toiletten. De uitkomsten van het inwonerpanelzijn verwerkt in de visie en vormen een belangrijke leidraad voor de keuzes die zijn gemaakt.

8

Leeswijzer Het document kent een heldere opbouw. Eerst de context en analyse: hoe staat de horeca en detailhandel er nu voor in IJsselstein? Daarna de visie: welke ontwikkelingen zijn gewenst en wat willen we waar toestaan? Deze zijn vervolgens uitgewerkt voor de verschillende retailgebieden in IJsselstein. Daarna volgen beleidsregels en een actielijst. Zo ontstaat een logisch geheel dat laat zien waar we staan, waar we naartoe willen en hoe we dat gaan doen.

De structuur is als volgt: Hoofdstuk 1 – Inleiding en aanleiding van de visie Hoofdstuk 2 – Analyse van de huidige situatie: kwaliteiten, uitdagingen en beleidskaders Hoofdstuk 3 – De visie op de detailhandel- en horecastructuur Hoofdstuk 4 – Uitwerking per gebied (binnenstad, wijkcentra en PDV-locatie) Hoofdstuk 5 – Beleidsregels rond detailhandel en horeca Hoofdstuk 6 – Actieagenda met acties en vervolgstappen Bijlagen – Achtergrondinformatie, participatieopbrengsten en definities Separaat van deze detailhandel- en horecastructuurvisie is een analysedocument opgesteld. Deze vormt een belangrijke bouwsteen.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

9

2. Hoe staat IJsselstein er voor Dit hoofdstuk geeft de huidige staat van de detailhandel en horeca in IJsselstein weer. Eerst komen de kwaliteiten en uitdagingen aan bod (2.1). Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de relevante beleidskaders waarop deze horeca- en detailhandelsstructuurvisie aansluit en waar nodig verdere richting aan biedt.

Kwaliteiten

Uitdagingen

Veel geplande woningbouwontwikkeling in en om IJsselstein

Woningbouwplannen leiden pas op termijn tot extra inwoners en bestedingen Ontbreken van een hotel voor overnachtingen

2.1 Kwaliteiten en uitdagingen Hieronder zijn de belangrijkste kwaliteiten en uitdagingen voor de detailhandel en horeca in IJsselstein samengevat. In bijlage 3 zijn deze kwaliteiten en uitdagingen nader beschreven. Kwaliteiten

Uitdagingen

Historische binnenstad als kloppend hart

Sterk veranderend winkellandschap

Evenwichtige structuur (dagelijkse) voorzieningen voor iedereen bereikbaar

Behouden van de evenwichtige supermarktenstructuur

Levendigheid door weekmarkt en evenementen

Behouden van een aantrekkelijke functiemix vraagt om gerichte sturing

Divers en veelzijdig horeca-aanbod

Perspectief nodig voor de nachthoreca

Betrokken en samenwerkende ondernemers

Collectieve mindset bij ondernemers en vastgoedpartijen aandachtspunt

Toeristische en recreatieve aantrekkingskracht biedt potentie

Verkleuring bedrijventerreinen met consumentgerichte functies

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

2.2 Beleidskaders De ontwikkeling van de horeca-en detailhandelsstructuur staat niet op zichzelf, maar is sterk verbonden aan andere ontwikkelingen in de stad. Daarom benaderen wij deze integraal en in overeenstemming met bestaande beleidskaders. Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste beleidskaders in relatie tot de detailhandels- en horecastructuurvisie. Zie bijlage 6 voor alle overige relevante stukken.

Economische Visie 2024 IJsselstein heeft een aantrekkelijke geconcentreerde oude kern die zowel bezoekers vanuit de Lopikerwaard als de grotere Utrechtse regio trekt. Die kern komt door de uitbreiding van het stedelijk gebied van Utrecht steeds dichterbij en wordt beter bereikbaar. Ze vormt een sfeervol alternatief voor centra als Leidsche Rijn Centrum en Nieuwegein Winkelcentrum Cityplaza. De ambitie van gastvrije binnenstad en aantrekkelijke woonkern zijn in de Economische Visie vertaald in verschillende doelen. Zonder aanpassingen in het (retail)aanbod is het niet gezegd dat IJsselsteiners massaal blijven kiezen IJsselstein als hun favoriete inkoopplek in winkels en horeca. Ondernemers zullen rekening moeten houden met autonome veranderingen in consumenten voorkeuren (a.g.v. trends en leefstijlen) in combinatie met

10

een verouderde lokale bevolking. Dit vraagt om kwaliteit en jezelf onderscheiden van concurrenten.

informatiefunctie, inclusief het maken van verhaallijnen om zo IJsselstein meer op de kaart te zetten.

Toekomstbeeld binnenstad

Toekomstperspectief 2040

In 2023 is de gemeente aan de slag gegaan met het opstellen van een Toekomstbeeld en uitvoeringsagenda voor de binnenstad. Tot nu toe is de krimp in winkelaanbod grotendeels opgevangen door de horeca. Om het investeringsperspectief in het historische vastgoed overeind te houden, wordt voor bepaalde gebieden aangegeven waar transformatie naar nietpublieke functies kan worden overwogen (wonen/werken). Hierbij zijn in de binnenstad verschillende publieke gebieden aangemerkt, zoals het publieke hart (zie bijlage 4) de flexibele schil en de aanwezig horeca concentraties met grote eilandterrassen. Daarnaast is er een recreatief landingsgebied (zie bijlage 4) aangewezen, aan de kant van het museum (Museum IJsselstein aan de Walkade/IJsselstraat) is een groen landingsgebied. Hier zijn nog voldoende mogelijkheden om oude panden in de buurt van het museum een maatschappelijke (erfgoed) functie te geven wat bijdraagt aan de beleving. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging tussen het transformeren naar wonen binnen de flexibele schil en het behoud van panden voor maatschappelijke/erfgoed functies.

In het toekomstperspectief wordt de combinatie van de historische binnenstad, de aanwezige voorzieningen (winkels, horeca, etc) in de binnenstad en het culturele aanbod, waaronder Museum IJsselstein en het Fulcotheater als erg waardevol gezien en vormen een belangrijk drager onder de levendigheid, aantrekkelijkheid en identiteit van IJsselstein. Echter binnensteden en retail staan onder druk en het gedrag van de consument verandert. Dit brengt voor de middenstanders en de binnenstad van IJsselstein uitdagingen en kansen met zich mee. Het vraagt om begeleiden van en (planologische) ruimte bieden aan nieuwe functies, slimme programma’s en samenwerking tussen partijen: ondernemers, maatschappelijke organisaties, inwoners en de gemeente.

Visie Toerisme & Recreatie 2025-2035 IJsselstein wil met haar toeristisch-recreatief beleid de groei van bezoekersaantallen stimuleren. De huidige afhankelijkheid van eigen inwoners maakt de aantrekkelijkheid en levendigheid van de binnenstad kwetsbaar. Meer bezoekers van buiten kunnen bijdragen aan de economie, leefbaarheid en reuring in de stad. Tegelijkertijd wil de gemeente inspelen op de groeiende behoefte aan meer recreatieve buitenruimte en deze ontwikkeling goed sturen, zodat IJsselstein aantrekkelijk blijft voor zowel bezoekers als inwoners. Daarom richt de gemeente zich volop op de recreatieve kansen die voortkomen uit het programma Groen Groeit Mee. De gemeente wil haar beide parels, de historische binnenstad en het groen en water in het buitengebied, beter met elkaar verbinden, zodat zij elkaar ook versterken. Ook wordt ingezet op professionalisering van de marketing en

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

Omgevingsvisie 2021 Hier is beschreven: “De economische vitaliteit van het centrum is van groot belang. Het centrum blijft het kernwinkelgebied en veel horeca is hier gevestigd. In de omgevingsvisie staat beschreven dat het centrum een goede mix van moet functies behouden, met een gevarieerd aanbod van winkels, horeca en cultuur, maar ook bewoning draagt bij aan een levendig centrum. Hierbij wordt er gericht op het clusteren van de specialistische detailhandel in de binnenstad, zodat het voor de consument aantrekkelijker wordt om naar het centrum te gaan, doordat hier alle winkelvoorzieningen op één plek gesitueerd zijn. Niet inzetten op kwantiteit maar op kwaliteit. Het is van belang dat de culturele infrastructuur versterkt wordt, door het leggen van verbindingen. Zoeken naar de balans tussen wonen, werken, winkelen en horeca."

Welstandsnota en het Beeldkwaliteitsplan In IJsselstein is voor de binnenstad een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan maakt deel uit van de welstandsnota, die door de gemeenteraad is vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is het toetsingskader voor

11

bouwopgaven binnen de historische binnenstad en voor de inrichting van het openbare gebied. Het uitgangspunt van dit plan is het behoud en de versterking van een aantrekkelijke en levendige binnenstad met een overzichtelijk en opgeruimd straatbeeld, vrij van overbodige obstakels. Hierbij wordt er speciaal gelet op de manier waarop de architectuur van de panden goed tot zijn recht komt. Beperkte uitstallingen bij winkels zijn toegestaan, mits ze bijdragen aan de sfeer van de historische binnenstad. Ook zijn er duidelijke richtlijnen opgesteld voor terrassen, zodat deze de uitstraling van het centrum versterken zonder afbreuk te doen aan het karakter. Met dit beeldkwaliteitsplan zorgt de gemeente voor een samenhangende en kwalitatieve ontwikkeling van de binnenstad, bescherming van het historische karakter en het creëren van een aangename en levendige leefomgeving voor bewoners, ondernemers en bezoekers.

3. Visie op de detailhandels- en horecastructuur In dit hoofdstuk leest u onze visie op de detailhandel- en horecastructuur van IJsselstein. Deze bestaat uit vijf hoofdlijnen: 1. 2. 3. 4. 5.

Een onderscheidende binnenstad in een historisch decor – van verborgen parel naar vanzelfsprekende bestemming. Wijkcentra als hart van de wijk – dagelijks gemak én ontmoeting dichtbij. Horeca van ochtend tot in de nacht – het bruist in de binnenstad. Juiste functie op de juiste plek – werkfuncties op bedrijventerreinen, PDV op Paardenveld. Ruimte voor recreatie in het buitengebied – genieten van groen, rust en beleving.

In hoofdstuk 3.1 werken we deze visie uit. In hoofdstuk 3.2 vatten we de gewenste detailhandel- en horecastructuur samen.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

12

3.1 Onze visie in vijf hoofdlijnen 1. Een onderscheidende binnenstad in een historisch decor – van verborgen parel naar vanzelfsprekende bestemming “IJsselstein kiest voor een binnenstad die niet alleen mooi is om doorheen te lopen, maar waar je wilt blijven. Een plek waar historie, cultuur en ondernemerschap samenkomen, waar je verrast wordt door unieke winkels, gezellige terrassen en cultureel erfgoed met een kasteeltoren, kunstwerken, kruidentuin, museum en kerken. Kortom, een unieke sfeer. Van “verborgen parel” naar een vanzelfsprekende bestemming voor bewoners, regiobezoekers én toeristen.” We kiezen in IJsselstein voor lokaal ondernemerschap en een onderscheidend aanbod. Dat betekent: ondernemers verleiden om hier te starten, ruimte bieden voor creatieve concepten en zorgen dat bestaande ondernemers kunnen doorgroeien. We investeren in verblijfswaarde: meer groen, zitplekken en aantrekkelijke pleinen. We zorgen voor doorlopende looproutes die het centrum logisch en prettig maken om te ontdekken en een fijne leefomgeving en openbare orde. We sturen actief op kwaliteit boven kwantiteit: minder versnippering, meer doelgerichte invullingen en beter passend vastgoed. Tegelijk maken we historisch vastgoed zichtbaar en zorgen we voor meer beleving. Zo wordt het historische decor nog tastbaarder voor onze bezoekers.

De binnenstad krijgt een duidelijke structuur met herkenbare plekken. De Benschopperstraat en Utrechtsestraat vormen de kern voor het winkelen. Boetieks, speciaalzaken en unieke concepten, aangevuld met daghoreca versterken de loop. De Kerkstraat is en blijft onze kraamkamer voor ondernemerschap: een straat waar nieuwe ideeën en ondernemers landen, met ruimte om te experimenteren en door te groeien naar de Benschopperstraat-Utrechtsestraat. Woningen op de begane grond staan we hier niet toe. Voor ontmoeting en levendigheid zetten we in op De Plaats

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

(voor het Historisch Stadhuis), Vingerhoekhoef en Molenstraat als krachtige terrasplekken die ook buiten het hoogseizoen bruisen. De Voorstraat blijft dé plek voor gezellig stappen en uitgaan, met aandacht voor leefbaarheid (door bijvoorbeeld het aanpakken van de openbare ruimte op het gebied van beleving en verkeer). De kasteellaan zien we als verlenging van de binnenstad. De aanwezige speciaalzaak speelt hier een belangrijke rol qua aantrekkingskracht. De Schuttersgracht (en een deel van de Weidstraat) heeft potentie voor meer verblijfskwaliteit. We willen hier gebruik maken van de ruimtelijke kwaliteiten die het gebied al heeft, met uitzicht op de molen en uitnodigende setting aan het water. We trekken het gevoel van de Molenstraat door in de Schuttersgracht, passend bij het nieuwe functieprofiel. Op deze manier wordt de Schuttersgracht een onderdeel van een belevingsroute door de binnenstad. De impuls betekent een vergroeningsslag met een prettige openbare ruimte en hoge verblijfskwaliteit. Hierbij passen mogelijk ook terrassen. Een beperkt aantal parkeerplaatsen en de aanwezigheid van fietsparkeerplaatsen past bij het profiel van snel en doelgericht bezoek, met functies zoals service, ambacht, sport en gezondheid. Tegelijkertijd zorgen de autoparkeerplaatsen ook voor zoekverkeer, wat een negatief effect heeft op de beleving en leefbaarheid.

We onderzoeken op welke wijze de toekomstige inrichting eruit moet komen te zien. Mocht uit het onderzoek blijken dat in het ontwerp parkeerplaatsen niet wenselijk of inpasbaar zijn dan onderzoeken we alternatieven in de nabije omgeving. De Overtoom en het Basiliekpad met bus/tram station blijft het boodschappengebied met daarnaast culturele en maatschappelijke functies. De Doelenstraat en IJsselstraat krijgen ruimte om te transformeren naar wonen, zodat het publieke hart geconcentreerd (zie bijlage 4), vitaal en investeringswaardig blijft. Zuivere bezorghoreca faciliteren we niet meer in de binnenstad: die hoort niet thuis in een gebied dat draait om beleving en verblijfskwaliteit. Aan de randen van de stad (buiten de grachten) zijn afhaalen bezorgfuncties wel passend.

13

Een hotelconcept ontbreekt in de binnenstad. Bezoekers die blijven overnachten in de binnenstad dragen direct bij aan het verlengen van de verblijfsduur in dit gebied. Een hotelconcept, bijvoorbeeld in de vorm van een boetiekhotel met andere publieksfuncties zoals horeca en vergaderzalen, vormt een goede aanvulling voor de historische binnenstad die direct waarde toevoegt aan de omgeving. Een vitale binnenstad vraagt om goede bereikbaarheid. Voor veel bezoekers is het gemak van snel en dichtbij parkeren cruciaal, zeker bij korte bezoeken. Voldoende parkeercapaciteit op loopafstand draagt direct bij aan het economisch functioneren. Onze parkeergarages bieden veel ruimte, maar zijn niet voor iedereen geschikt voor snelle bezoeken. Daarom zijn korte parkeerplaatsen dichtbij winkels en horeca belangrijk. Parkeergarages zorgen voor capaciteit, efficiënt ruimtegebruik en verbeteren van de leefbaarheid. Een mix samen met kort parkeerplaatsen nabij en parkeergarages houdt het centrum bereikbaar en concurrerend, zeker in een drukbevolkte omgeving zoals de Randstad waar veel concurrentie is met andere plaatsen en steden. De optimale verhouding (kort parkeren nabij en parkeergarages) voor IJsselstein moet nog worden bepaald.

Als herinrichting en vergroening van locaties in de binnenstad mogelijk ten koste gaan van kort parkeren voor consumenten, dan wordt deze beoordeeld aan de hand van de totale behoefte voor kort parkeren in de binnenstad (Nota van Uitgangspunten parkeren). Parkeerplaatsen die ondernemers en werknemers nu gebruiken kunnen beter benut worden voor kort parkeren door consumenten. Verdwijnen er plekken voor consumenten, dan worden deze op loopafstand (rand van de binnenstad) gecompenseerd. De samenwerking met de stakeholders in binnenstad vraagt om versterking en doorontwikkeling. De komende jaren wordt er met de binnenstadpartijen gezorgd voor gezamenlijk centrummanagement, een publiek-private partnerschap. Dit is cruciaal om het centrum toekomstbestendig te maken, zowel economisch als sociaal en om de kwaliteit van leven en werken in de binnenstad te waarborgen. Het draagt direct bij aan het versterken van het imago, saamhorigheid en de nodige uitvoeringskracht. Dit verhoogt de

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

aantrekkingskracht van de binnenstad voor bewoners, bezoekers en ondernemers. Zo wordt de binnenstad van IJsselstein – nu vaak nog een “verborgen parel” - een vanzelfsprekende bestemming met een eigen signatuur.

14

2. Wijkcentra als hart van de wijk – dagelijks gemak én ontmoeting dichtbij “De wijkcentra van IJsselstein positioneren we nadrukkelijk als het hart van de wijk. Je dagelijkse boodschappen, een kop koffie, een gesprek met de buurman op een bankje onder een boom. Plaatsen waar gemak en ontmoeting samenkomen, waar je even neerstrijkt, waar zorg en dienstverlening dichtbij zijn en waar je je veilig en welkom voelt—op elk moment van de dag.” In de wijkcentra voorzie je eenvoudig in je eerste levensbehoeften dicht bij huis, vind je ruimte om elkaar te ontmoeten en zijn basisvoorzieningen aanwezig die de sociale samenhang in de buurt versterken. Daarmee zijn de wijkcentra ondersteunend aan de binnenstad. Het aanbod in de wijkcentra blijft daarom primair gericht op dagelijkse boodschappen met supermarkten en speciaalzaken (bakker, slager e.d.), aangevuld met functies die het wijkgerichte karakter ondersteunen: denk aan een kapper, schoonheidssalon, kleine speciaalzaak, pakketpunt en afhaal (en beperkt bezorg-) horeca die past bij de wijk. Detailhandel die goed past bij het profiel van de binnenstad, zoals mode en textiel, is idealiter gevestigd in de binnenstad. Recreatieve winkelbranches horen in de binnenstad en niet in de wijkcentra.

De terugloop van het aantal dagelijkse speciaalzaken (zoals slager, groentewinkel) roept daarnaast de vraag waar deze zaken zich het best kunnen vestigen. In branches waar er nog maar een enkele aanbieder actief is, is de binnenstad de voorkeurslocatie. Grotere horecavormen — restaurants met een brede aantrekkingskracht of avond/nachtfunctie — concentreren we bewust in de binnenstad, net als recreatief winkelaanbod (mode en andere nietdagelijkse retail). Zo voorkomen we onderlinge concurrentie en houden we de structuur helder. Clinckhoeff wordt een volwaardiger wijkcentrum: compleet in het dagelijks aanbod, logisch ontsloten en met een verblijfsplek waar je even wilt blijven. Door explicieter te communiceren over de planning en voortgang geven we ondernemers het vertrouwen om te investeren en door te gaan tijdens de

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

vernieuwing. Achterveld geven we op termijn een kwaliteitssprong: wanneer de vastgoedeigenaar modernisering van het vastgoed oppakt gaan we aan de slag met het opwaarderen van de openbare ruimte (parkeren, groen, schaduw, zitplekken, goede verlichting). De fysieke ruimte rondom wijkcentrum Achterveld is zeer beperkt. Praagsingel blijft het buurtcentrum met gemaksfunctie — kleinschalig, dichtbij en overzichtelijk. Solitaire supermarktvoorziening Panoven heeft een functioneel dagelijks profiel gericht op boodschappen doen met goede parkeervoorzieningen. Door de ligging op een bedrijventerrein blijft de functie hierop gericht en wordt dit geen expliciet hart voor de wijk. We vinden het belangrijk dat dagelijkse winkelvoorzieningen direct in de buurt toegankelijk zijn voor bewoners. Het uitgangspunt is dat de wijkcentra zich in principe richten op de eigen wijk of buurt. Van groot belang voor de wijkcentra is het dagelijkse gebruiksgemak: ruime (fiets)parkeer-voorzieningen dicht bij entrees, toegankelijke paden voor rollators en kinderwagens, logische looproutes tussen supermarkt, bushalte en speelplekken. Terrassen zijn kleinschalig; afhaal/bezorg kan, maar binnen venstertijden en geen dark kitchens (zie begrippenlijst voor definitie) — de wijk blijft een rustig woonmilieu.

Door de functies in wijkcentra duidelijk te definiëren, blijven de wijkcentra economisch gezond en met een eigen wijkgericht profiel.

15

3. Horeca van ochtend tot in de nacht – het bruist in de binnenstad “Horeca is de motor van levendigheid in onze binnenstad. Het bepaalt de sfeer op straat, nodigt uit om langer te blijven en maakt van IJsselstein een plek waar je niet alleen komt om te winkelen, maar ook om te genieten. Van een eerste kop koffie in de ochtend tot een goed glas wijn in de avond: we willen dat de binnenstad de hele dag klopt. Niet door overal horeca toe te voegen, maar door op de juiste plekken de juiste sfeer te creëren. Zo ontstaan logische gebieden in de binnenstad, met plekken om te pauzeren, te ontmoeten en te vieren. IJsselstein kiest voor een horecalandschap dat kwaliteit ademt, balans bewaart en ondernemers perspectief biedt.” We kiezen nadrukkelijk voor kwaliteit boven kwantiteit. Niet méér horeca, maar beter op elkaar afgestemde horeca: concepten die elkaar versterken in plaats van beconcurreren. Aan de Utrechtsestraat/Benschopperstraat ligt de nadruk op daghoreca die de winkelbeleving versterkt —plekken waar je even neerstrijkt tussen het winkelen door. De Plaats, Vingerhoekhof en Molenstraat groeien uit tot onze terrashotspots: plekken met een fijn klimaat en aantrekkelijke terrasinrichting waar dat ruimtelijk en qua leefbaarheid kan. We zorgen met ondernemers voor uniformiteit in uitstraling zodat de gebieden één gezicht krijgen.

Het beeldkwaliteitsplan is uit 2013 en wordt de komende jaren geactualiseerd onder andere op het gebied van terrasinrichting. Pure bezorghoreca faciliteren we niet meer in de binnenstad: onze binnenstad draait om beleving en verblijfskwaliteit, niet om bezorgstromen. We zien mogelijkheden voor verblijfsaccommodaties zoals een hotel (bij voorkeur in de binnenstad bijvoorbeeld aan de noordkant waar ook het toeristische en recreatieve landingsgebied is). Het is niet de rol van de gemeente om dit zelf te realiseren. Wij hopen dat de markt deze kans oppakt en het initiatief verder ontwikkelt. Meerdaags verblijf vergroot het bestedingspotentieel in onze binnenstad. Ook zorgt het voor levendigheid buiten piekmomenten. Daar dragen onze culturele activiteiten zoals het museum aan de noordzijde en het theater aan de zuidzijde ook aan bij.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

Rondom deze twee culturele hotspots is ruimte voor beleving waarbij de horeca kan meeprofiteren van de bezoekersstromen. Blurring kan in de binnenstad als ondergeschikte activiteit en gelijk speelveld (zelfde regels voor dezelfde activiteiten). De Voorstraat blijft het uitgaansgebied: een geconcentreerde zone waar stappen kan, met duidelijke afspraken over openingstijden, geluid, toezicht en uitstroom. Met een pilot “IJsselstein by Night” maken we samen met de ondernemers een plan waarin we perspectief bieden voor uitgaanshoreca in de Voorstraat. Het accent ligt niet alleen op handhaving en veiligheid. We kijken daarbij ook bewust naar promotie en programmering, zoals voor jonge IJsselsteiners. Samen met ondernemers stimuleren we fris-events/ 16-18-programma’s en laagdrempelige avondconcepten (spel/kunst/ muziek) op de plekken waar dat kan.

4. Juiste functie op de juiste plek: werkfuncties op bedrijventerreinen, Perifere Detailhandel Vestiging (PDV) op Paardenveld “Een sterke detailhandels- en horecasector vraagt om duidelijke spelregels. Niet alles kan overal. IJsselstein kiest voor een heldere rolverdeling: consumentgerichte functies horen in de binnenstad en wijkcentra, bedrijventerreinen zijn primair plekken om te werken en perifere detailhandel concentreren we op één logische locatie: Paardenveld. Zo voorkomen we versnippering, houden we de structuur overzichtelijk en versterken we de kracht van elke plek.” We zien toenemende verkleuring van consumentgerichte functies op de bedrijventerreinen. Onze bedrijventerreinen zijn schaars en waardevol. Ze zijn bedoeld voor bedrijvigheid en economische functies, niet voor algemene detailhandel of horeca. Alleen bedrijven die vanwege hun omvang, logistieke activiteiten of specifieke vestigingseisen niet inpasbaar zijn in de binnenstad

16

of wijkcentra — zoals handel in auto’s, boten en caravans of grote kringloopwinkels — komen in aanmerking. Consumentgerichte functies — zoals winkels, horeca, persoonlijke dienstverlening, sport en maatschappelijke voorzieningen — horen niet op bedrijventerreinen, maar zoveel als mogelijk op de juiste plekken in de binnenstad en wijkcentra. Daar dragen ze bij aan levendigheid, beleving en een logische clustering van voorzieningen. Zo voorkomen we dat bedrijventerreinen verder verkleuren en hun kernfunctie verliezen. Openbare horeca-activiteiten in bedrijfskantines vragen om specifieke aandacht. Ze zijn illegaal en uitsluitend bedoeld voor eigen personeel. Commerciële exploitatie is niet toegestaan. Dit voorkomt oneerlijke concurrentie met horeca in bijvoorbeeld de binnenstad. We gaan als onderdeel van de bredere aanpak Alcoholwet handhaven. Voor perifere detailhandel (PDV) kiest IJsselstein voor concentratie in Paardenveld. Dit gebied is dé plek voor woonwinkels, doe-het-zelf en tuin winkels die klanten trekken die gericht op pad gaan voor grotere aankopen. Paardenveld is goed bereikbaar, ligt direct aan de hoofdwegenstructuur en biedt ruime parkeergelegenheid bij de deur. Daarmee voorziet het in een stadsbrede en ook regionale behoefte en voor specifieke detailhandel die niet past in de binnenstad of wijkcentra.

Dagelijkse winkelvoorzieningen, horeca, maatschappelijke functies of modewinkels horen hier niet thuis. Zo blijft Paardenveld een duidelijke aanvulling op de binnenstad en wijkcentra, zonder concurrentie maar mét versterking van de totale structuur. We gaan hier als gemeente niet actief stimuleren/uitkopen, we hanteren dit kader bij nieuwe initiatieven om zo op de langere termijn te sturen op een gewenste ontwikkeling en verdeling van de detailhandel. Op termijn zal dan ook nader gekeken moeten worden naar de bereikbaarheid van deze bedrijven voor fietsers en voetgangers. Met deze heldere zonering voorkomen we dat functies elkaar verdringen of dat gebieden hun identiteit verliezen. Bedrijventerreinen blijven economisch sterk, de binnenstad blijft het hart voor beleving en ontmoeting, wijkcentra bieden gemak dichtbij en Paardenveld vult de structuur aan met

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

doelgerichte aankopen. Zo ontstaat een robuuste, toekomstbestendige structuur waarin iedere plek zijn eigen rol vervult — en waarin ondernemers weten waar ze aan toe zijn.

5. Ruimte voor recreatie in het buitengebied – genieten van groen, rust en beleving Het buitengebied van IJsselstein heeft veel kwaliteiten: open landschappen, water, historische boerderijen en vergezichten die uitnodigen tot ontspanning. Hier ligt de kans om bezoekers te verleiden tot een dagje IJsselstein, om bewoners een plek te geven om op adem te komen en om ondernemers ruimte te bieden voor concepten die passen bij deze unieke setting. In het buitengebied, Buitengebied Zuid (Kromme IJsselgebied) en Buitengebied Hollandsche IJssel in het bijzonder, bieden we ruimte aan belevingsgerichte ondernemingen die optimaal gebruikmaken van het natuurschoon en de rust. Denk aan het restaurant bij de jachthaven, trouwlocaties op boerderijen, B&B’s en initiatieven die recreatie en

17

natuurbeleving combineren, zoals pluktuinen of theetuinen. Deze functies trekken bezoekers, versterken het toeristisch profiel van IJsselstein en dragen bij aan onze ambitie om meer mensen kennis te laten maken met de stad en haar omgeving. Mits in beperkte mate aanwezig, vormen ze een waardevolle aanvulling op het stedelijk aanbod. Er is altijd sprake van maatwerk.

Figuur 1: Detailhandel- en horecastructuur (excl. bedrijventerrein en buitengebied)

Recreatief winkelaanbod, modezaken of dagelijkse voorzieningen horen in het buitengebied niet thuis; die functies versterken we juist in de binnenstad of de wijkcentra. In het buitengebied kiezen we voor concepten die passen bij de omgeving en geen afbreuk doen aan de bestaande structuur. Zo blijft de balans behouden en voorkomen we dat bezoekersstromen zich verspreiden over plekken die daar niet op ingericht zijn. We stimuleren arrangementen, gezamenlijke promotie en slimme koppelingen tussen buitengebied en binnenstad: een fietstocht langs de IJssel die eindigt op een terras in de stad, een B&B die gasten doorverwijst naar lokale winkels, een trouwlocatie die samenwerkt met IJsselsteinse bloemisten en cateraars. Zo versterken we niet alleen het toeristisch profiel, maar ook het economisch draagvlak van de binnenstad.

3.2 Detailhandel- en horecastructuur Op basis van de vijf hoofdlijnen verbeelden we de gewenste detailhandel- en horecastructuur op kaart (figuur 1) en vatten we dit samen in een tabel 1. In hoofdstuk 4 volgt een nadere uitwerking per gebied. In hoofdstuk 5 volgen specifieke beleidsregels.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

Bron: Stec Groep, 2025.

18

Tabel 1: Detailhandel- en horecastructuur Gebied

Gewenst profiel

Binnenstad (incl. Kasteellaan)

Recreatief centrum met mix van detailhandel, horeca (inclusief hotel), dienstverlening, erfgoed, monumenten, maatschappelijke en culturele voorzieningen.

Wijkcentra

Hart van de wijk: dagelijkse winkelvoorzieningen voor de wijk of buurt, aangevuld met kleinschalige horeca, maatschappelijke functies zoals zorg en dienstverleners. Geen recreatieve winkelbranches, zoals mode en textiel.

Panoven

Solitair supermarktcluster

Paardenveld

Perifeer detailhandelsclusters gericht op wonen, doe-het-zelf en tuin, kringloopwinkel

Bedrijven-terreinen

Werkfuncties (productie, logistiek, zakelijke diensten), business-to-business, uitsluitend bedrijventerrein specifieke consumentenhandel (zoals auto, boten, caravans) en grootschalige kringloopwinkels (bij voorkeur Paardenveld).

Buitengebied

Recreatie & beleving in groen en water. Belevingsconcepten die passen bij de omgeving, zoals jachthaven-restaurant, b&b’s, hotel, trouwlocaties, pluktuin, theetuin; natuur- & waterbeleving. Kleinschalige agrarische detailhandel (boerderijwinkel).

Bron: Stec Groep, 2025.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

19

4. Uitwerking gebieden We werken de vijf hoofdlijnen van de visie (hoofdstuk 3) in dit hoofdstuk uit naar de verschillende gebieden binnen de detailhandel- en horecastructuurvisie. Telkens geven we aan welke ontwikkelingen er spelen en de gewenste koers. Dit doen we achtereenvolgens voor de (deelgebieden in) de binnenstad (4.1), de wijkcentra (4.2) en PDV locatie Paardenveld (4.3).

4.1 Binnenstad Historische en culturele waarden geconcentreerd De binnenstad van IJsselstein is geconcentreerd, historisch en herkenbaar. Binnen de grachten ligt een fijnmazig netwerk van straten en pleinen dat nog altijd de hoofdvoorziening van de stad vormt. Je vindt er een mix van winkels, horeca, cultuur en maatschappelijke functies, met De Plaats als natuurlijk middelpunt. De grootste kracht van de binnenstad is het historische stadsgezicht op loopafstand: smalle straten, zichtlijnen naar de torens en de molen, water en groen in en om de grachten. Culturele instellingen hebben hierbij een belangrijke lokale en regionale publieksfunctie. Hun commerciële activiteiten – zoals horeca en de verkoop van tickets of souvenirs – zijn gericht op het versterken van de algemene beleving van bezoekers. De schaal is menselijk; je loopt moeiteloos van winkel naar terras naar cultuur. Dat maakt IJsselstein intiem en onderscheidend. De binnenstad leent zich voor korte en langere verblijven: een boodschap, een rondje over de markt, een middag slenteren met lunch en/of koffie tussendoor of een bezoek met kinderen aan de Kloosterplantsoen met speeltuin.

Evenementen en samenwerking De evenementencultuur is sterk. Door dit nog slimmer te koppelen aan de horeca en retail – bijvoorbeeld tijdens de weekmarkt op vrijdag of op zaterdagen- kan dit meer doorklinken in omzet en levendigheid. De

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

organisatiegraad in de binnenstad is hoog, maar standpunten zijn tegelijkertijd ook vaak verdeeld. Een gezamenlijke basis is nodig voor afspraken over profielen, uitstraling en programmering en voor een eenduidige uitvoering van maatregelen. Voor een schone, hele en veilige binnenstad is het van belang dat de gemeente en ondernemers samen zorgen voor een nette uitstraling. Wanneer deze ontbreekt is de binnenstad minder aantrekkelijk en vloeien consumenten en bestedingen weg. De gemeente kan niet alles zien, daarom zijn ondernemers zelf ook verantwoordelijk voor de openbare ruimte en uitstraling rondom hun onderneming. Het is daarnaast belangrijk dat ondernemers dezelfde openingstijden aanhouden voor een compleet aanbod en uniforme uitstraling in de binnenstad. De gemeente kan hier echter niet op sturen of verplichte openingstijden hanteren.

Centrummanagement De komende jaren wordt er met de binnenstadpartijen gezorgd voor gezamenlijk centrummanagement (een publiek-private samenwerking). Centrummanagement is van groot belang omdat het de samenwerking tussen gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren bewoners en andere stakeholders versterkt om zo te zorgen voor een aantrekkelijke, levendige en economisch vitale binnenstad. Het is gericht op het verbeteren van het economisch functioneren en de ruimtelijke kwaliteit van het centrum, met aandacht voor leefbaarheid, veiligheid, bereikbaarheid en het winkelaanbod. Door gezamenlijke visie en acties ontstaat een samenhangende aanpak waarbij verschillende belangen en taken op elkaar worden afgestemd. Dit voorkomt versnippering en verhoogt de effectiviteit van investeringen en activiteiten. Een goed georganiseerd centrummanagement helpt leegstand terug te dringen, de bezoekersaantallen en -verblijfsduur te vergroten en het ondernemersklimaat te versterken. Het bevordert ook de saamhorigheid

20

onder ondernemers, waardoor zij gezamenlijk sterker staan tegenover concurrentie van omliggende plaatsen. Daarnaast fungeert het als aanspreekpunt dat ondernemers ondersteunt bij hun participatie in gemeentelijke projecten en beleid, wat zorgt voor meer betrokkenheid en succes. Uit ervaring en onderzoek blijkt dat centrummanagement leidt tot kortere communicatielijnen, betere samenwerking en meer impact dan wanneer partijen afzonderlijk zouden opereren. Het biedt ruimte voor innovatie en duurzame ontwikkeling van het centrum, zoals evenementen, promotie, veiligheidsmaatregelen en verbetering van de openbare ruimte. Succesvolle binnensteden met een bruisend centrum kenmerken zich steevast door effectief centrummanagement.

Functieprofiel binnenstad is aan veranderen De binnenstad is functioneel in beweging. De afgelopen jaren verschoof het zwaartepunt van winkels naar bredere functies (diensten, daghoreca en cultuur). De basisvraag voor voorzieningen uit de directe omgeving staat wat onder druk door demografische ontwikkelingen (krimp en vergrijzing) en concurrentie (Utrecht, Nieuwegein). Onderscheid en beleving wordt nog belangrijker. Tegelijkertijd kan woningbouw in de gemeente en op langere termijn tegen de gemeentegrenzen (Rijnenburg) zorgen voor een nieuwe impuls. In de horeca is het aantal zaken redelijk stabiel, maar de mix is niet overal optimaal: cafés/caférestaurants zijn ondervertegenwoordigd en overnachten in een hotel in de binnenstad is niet meer mogelijk. Daardoor blijft het bestedingspotentieel van meerdaags bezoek onderbenut. Op sommige plekken, zoals de Kerkstraat, zijn dienstverleners relatief geconcentreerd wat een eenzijdig beeld kan oproepen. Ook krijgt de gemeente regelmatig initiatieven van vastgoedeigenaren om de begane grond te transformeren naar woningen.

Leegstand en vastgoed De leegstand is jarenlang laag geweest. In de laatste jaren is de leegstand iets toegenomen, met name in kleinere panden verspreid over de binnenstad. De leegstand blijft relatief beperkt. Vergeleken met andere steden staat onze binnenstad er nog steeds goed voor, mede doordat leegstaande panden relatief snel weer een nieuwe bestemming krijgen. Dat duidt op dynamiek — panden wisselen van invulling — maar ook op de noodzaak om te concentreren en gerichter te programmeren. We blijven met de partners in de binnenstad actief werken aan het stimuleren van startend ondernemerschap en ingroeimogelijkheden (zie actielijst). We willen daarnaast dat de binnenstad aantrekkelijk blijft voor een breed palet aan ondernemers en formules, van klein tot groot. Onze binnenstad kent vanwege de historische opzet relatief veel kleine panden en weinig grotere panden. Om een breed palet aan locaties te kunnen bieden willen we grotere panden koesteren (een toekomstbestendige winkel heeft de minimale afmeting van circa 150 m2 wvo). We werken daarom bij panden in het publieke hart (Toekomstbeeld Binnenstad 2023, zie bijlage 4 voor weergave

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

21

publieke hart) niet mee aan verkleining van plinten (zoals transformatie naar wonen aan de achterzijde ten koste van winkelruimte). Voor (grotere) initiatieven van samenvoegen van meerdere plinten (begane grond) binnen het publieke hart hebben we een positieve grondhouding, mits er perspectief is op toekomstbestendige winkel met een robuuste huurder. Bij initiatieven buiten het publieke hart is maatwerk mogelijk, afhankelijk van de specifieke context.

Figuur 2: Ruimtelijk-functionele profielen deelgebieden binnenstad

Ruimtelijk-functionele profielen deelgebieden Om te kunnen sturen op de gewenste kwaliteit en functiemix in de binnenstad is het nodig om profielen van straten en gebieden te definiëren. Het Toekomstbeeld Binnenstad vormt daarvoor een belangrijke basis. In deze detailhandel- en horecastructuurvisie willen we aantal explicietere keuzes maken om zo meer helderheid te schetsen voor vastgoedeigenaren en ondernemers. Het vormt ook een bouwsteen voor planologische aanpassingen bij het opstellen van het Omgevingsplan. In figuur 2 en tabel 2 zijn de diverse gebieden, profielen en gewenste functies benoemd. Hier zijn de volgende uitgangspunten meegenomen: Concentratie van detailhandel in een geconcentreerd gebied Publieksgerichte functies die reuring creëren in gewenste gebieden Onderscheidende grote terraslocaties met eigen profiel (Vingerhoekhof, De Plaats, Molenstraat en kleine terraslocaties voor een aantrekkelijke binnenstad) Geen functies met overlast gevende verkeersaantrekkende werking (bezorg-afhaalhoreca) Verdere transformatie naar wonen en werken in uitloopstraten

Bron: Stec Groep 2025.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

22

Tabel 2: Ruimtelijk-functionele profielen deelgebieden binnenstad Gebied

Profiel

Gewenste functies (aan te passen in Omgevingsplan)

Recreatieve winkel-as

De recreatieve winkel-as vormt het hart van de binnenstad. Hier vindt je boetieks, speciaalzaken en unieke winkels, aangevuld met (dag)horeca die de winkelbeleving versterkt. Met lokaal ondernemerschap onderscheid IJsselstein zich van omliggende steden.

Detailhandel Daghoreca (lunch/koffie) Restaurants Culturele voorzieningen Hotel

Een straat waar nieuwe ideeën kunnen landen, met lagere huren en ruimte om te experimenteren. Voor starters, creatieve concepten, diensten en ambachtelijke winkels. Vanuit de Kraamkamer stromen succesvolle concepten door naar de recreatieve winkel-as.

Diensten (persoonlijk) Ambachtelijke bedrijven Detailhandel Daghoreca (lunch/koffie) Hotel

Terrasplekken die de binnenstad ook buiten het drukke dagen laten bruisen. Het accent voor De Plaats en de Molenstraat ligt op overdag en de avond. Het accent voor Vingerhoekhoef op de avond en nacht.

Café Restaurants

Hier bundelen we service en voorzieningen. Denk aan fietsenmaker, sporten gezondheidsaanbieders, aangevuld met een enkele winkel die past bij een kort bezoek of specifiek doel. Potentie voor consumentgerichte functies die nu op bedrijventerreinen aanwezigheid zijn.

Diensten (persoonlijk en zakelijk) Ambachtelijke bedrijven Sport/fitness Maatschappelijke voorzieningen Doelgerichte detailhandel (beperkt)

De plek voor gezellig stappen en uitgaan, binnen duidelijke kaders voor leefbaarheid.

Café Club Feestlocatie

Het boodschappengebied met een supermarkt, dagelijkse voorzieningen en culturele/maatschappelijke functies, goed bereikbaar en praktisch.

Supermarkt en dagelijkse detailhandel Theater

Benschopperstraat, Utrechtsestraat, gedeelte Weidstraat tot aan Vingerhoekhof (rondom De Plaats) Kraamkamer voor ondernemerschap Kerkstraat

Horeca-terraslocaties De Plaats, Vingerhoekhoef, Molenstraat Ambachten en voorzieningen om de hoek Schuttersgracht, Gedeelte Weidstraat tot aan Vingerhoekhof Gezellige stapstraat Voorstraat Boodschappen- en cultureel cluster

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

23

Gebied

Profiel

Gewenste functies (aan te passen in Omgevingsplan) Gemeentehuis Ruimte voor afhaal- en bezorghoreca

Overtoom, Basiliekpad

Deze straten kennen nu nog een gemengd profiel waar met name diensten, detailhandel en afhaal/bezorghoreca afwisselen. Deze straten mogen verkleuren naar woon-werkgebied.

Wonen Kantoren Diensten (zakelijk)

Fietsroutes, De IJssel, het museum, de Pasqualini-toren, de smalle IJsselbrug, het Kasteelpark, de kruidentuin, het Kronenburgplantsoen; het noordelijk deel van de binnenstad is het passende gebied om de recreant te laten landen en het verhaal van IJssel tot Stein te vertellen. Dit is overeenkomstige met het Toekomstbeeld binnenstad (zie bijlage 4)

Culturele voorzieningen Horeca ondergeschikt aan culturele voorzieningen, zoals het museum

Kasteellaan

De voorzieningenstrip aan de Kasteellaan ligt tegen de binnenstad en kent een mix van dagelijkse voorzieningen, diensten en kleinschalige horeca.

Diensten (persoonlijk en zakelijk) Bezorg- en afhaal horeca

Overige gebieden

In de overige gebieden zetten we verder in op wonen op de begane grond in lijn met Toekomstbeeld Binnenstad 2023 (zie bijlage 4)

Wonen

Transformatiezone wonen-werken Doelenstraat, IJsselstraat Landingsgebied recreatief bezoek IJssel hoek, Hollandsche IJsselpad

Voor de grotere horeca-terraslocaties zijn onderstaand specifieke profielen uitgewerkt. Naast deze profielen is er bij dag- en avondhoreca een gevalterras mogelijk.

Detailhandel- en horecastructuurvisie IJsselstein

24

Tabel 3: Profielen horeca-terraslocaties De Plaats: het centrale stadsplein

Vingerhoekhoef: horecaplein voor borrel, avond en nacht

Molenstraat: unieke groenblauwe horecaplek

Profiel

De plaats vormt de kern van de binnenstad: zicht op het Historisch Stadshuis, midden in het loopcircuit en direct nabij de markt en cultuur. Het plein leent zich voor verblijven en ontmoeten: open, representatief en zichtbaar.

De Vingerhoekhof ligt op een strategische plek, maar benut zijn potentie niet. Het plein heeft te weinig samenhang: terrassen met uiteenlopende inrichting, zicht op parkeren en (glas)container doen afbreuk aan de sfeer. De horeca is vooral café-gericht, met focus op uitgaan in de late avond. Het terrasgebruik vindt vooral plaats in de avonduren in het weekend, overdag blijft het stil. De Vingerhoekhoef kan uitgroeien tot een horecaplein voor borrel in de avond en nacht: een plek waar je start met een glas wijn of speciaalbier en dat overgaat naar een gezellige avond en – waar gewenst – uitgaan tot laat.