Ruimtelijke onderbouwing Jac de Waalstraat

ONDERBOUWING WIJZIGING OMGEVINGSPLAN

4 WOONKAVELS JAC. DE WAALSTRAAT LAMSWAARDE

Ontwerp, 21.06.2024

COLOFON DOCUMENTGEGEVENS Titel Rapportnummer Datum Status Gemeente

4 woonkavels Jac. De Waalstraat Lamswaarde 001304_WOP01_C01 21.06.2024 Ontwerp Hulst

OPDRACHTGEVER Naam Contactpersoon

Lusigny BV Dhr. P. Mahu

OPDRACHTNEMER Naam Adresgegevens

Juust BV Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle 0113 - 405051 info@juust.nl

Auteur(s)

Jessica Ocké

Contactgegevens

0113 40 50 51 jessica@juust.nl

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ..................................................................................................................................... 5 1.1.Aanleiding .............................................................................................................................................................................5 1.2.Plangebied ............................................................................................................................................................................5 1.3.Leeswijzer ............................................................................................................................................................................5 2. HET PROJECT ...............................................................................................................................

7 2.1.Huidige situatie ....................................................................................................................................................................7 2.2.Toekomstige situatie...........................................................................................................................................................7 2.3.Toetsing aan omgevingsplan.............................................................................................................................................8 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ..........................................................................................................................8 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan................................................................................................................................................... 10 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ......................................................................................................... 10 3. BELEIDSKADER ........................................................................................................................... 11 3.1.Rijksbeleid .........................................................................................................................................................................

11 3.2.Provinciaal beleid ............................................................................................................................................................. 11 3.3.Regionaal beleid ............................................................................................................................................................... 13 3.4.Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................................................... 13 4. KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING ........................................................................................... 15 4.1.Algemeen ........................................................................................................................................................................... 15 4.2.Ondergrond ....................................................................................................................................................................... 15 4.1.1 Archeologie .................................................................................................................................................................................

15 4.1.2 Bodemkwaliteit .......................................................................................................................................................................... 15 4.1.3 Niet Gesprongen Explosieven ............................................................................................................................................... 16 4.3.Water en natuur ................................................................................................................................................................ 17 4.2.1 Weging van het waterbelang ................................................................................................................................................ 17 4.2.2 Natuur ........................................................................................................................................................................................... 18 Soortenbescherming ......................................................................................................................................................................... 18 Gebiedsbescherming .........................................................................................................................................................................

18 4.4.Omgevingskwaliteit.......................................................................................................................................................... 20 4.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................................................. 20 4.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en welstand ............................................................................ 20 4.3.4 Cultuurhistorische waarden.................................................................................................................................................. 22 4.5.Mobiliteit en bereikbaarheid ........................................................................................................................................... 23 4.4.1 Verkeersgeneratie .................................................................................................................................................................... 23 4.4.2 Vervoersmodaliteit en ontsluiting .......................................................................................................................................

23 4.4.3 Parkeren ...................................................................................................................................................................................... 23 4.6.Duurzaamheid................................................................................................................................................................... 25 4.5.1 Duurzame energie en circulaire economie ...................................................................................................................... 25 4.5.4 Biodiversiteit en natuurinclusiviteit .................................................................................................................................... 25 4.7.Gezonde leefomgeving .................................................................................................................................................... 26 5. CONCLUSIE ................................................................................................................................. 30 5.1.Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ...................................................................................................... 30 5.2.Belangenafweging ............................................................................................................................................................

31 6. UITVOERBAARHEID ..................................................................................................................... 32 6.1.Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................................................... 32 6.2.Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................................................ 32 6.2.1 Participatie .................................................................................................................................................................................. 32 6.2.2 Procedure .................................................................................................................................................................................... 32 BIJLAGEN ........................................................................................................................................... BIJLAGE 1 BODEMONDERZOEK ...........................................................................................................

BIJLAGE 2 WATERCOMPENSATIE ........................................................................................................ BIJLAGE 3 QUICKSCAN NATUUR ......................................................................................................... BIJLAGE 4 STIKSTOFBEREKENING ..................................................................................................... BIJLAGE 5 PARTICIPATIEVERSLAG .....................................................................................................

1. INLEIDING 1.1. AANLEIDING Aan de Jacobus De Waalstraat 41 in Lamswaarde was tot enkele jaren geleden de Petrus en Paulushoeve gevestigd. Een horecabedrijf waarbij een (short)golfbaan aanwezig was. De eigenaar heeft de horecagelegenheid gesloten en ook de golfbaan is niet meer in gebruik. Voor de gronden van de golfbaan wordt een nieuwe invulling gezocht. Voor het perceel kadastraal bekend gemeente Hontenisse, sectie K, nummer 197 heeft de eigenaar een principeverzoek ingediend bij de gemeente Hulst. De wens is om ter plaatse 4 woonkavels uit te geven. Hieraan wordt medewerking gegeven. Als voorwaarde is gesteld dat elders 4 bouwtitels komen te vervallen. Afgesproken is dat er 4 bouwtitels worden ingeruild op de locatie Hof te Zandeplein in Kloosterzande. De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken kan in beginsel van het omgevingsplan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Het is echter niet mogelijk om de bouwtitels op het Hof te Zandeplein met een dergelijke omgevingsvergunning te laten vervallen. Dit betekent dat het noodzakelijk is om het omgevingsplan te wijzigen, waarin zowel de nieuwbouwlocatie aan de Jacobus de Waalstraat in Lamswaarde, als de locatie waar 4 bouwtitels vervallen aan het Hof te Zandeplein in Kloosterzande worden betrokken.

Een wijzigingomgevingsplan bestaat uit een regelset met daaraan gekoppeld werkingsgebieden en annotaties. Deze regelset wordt gepubliceerd in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) en maakt deel uit van het Omgevingsplan Hulst. Dit betreft het juridisch bindende deel van de wijziging omgevingsplan. De regelset gaat vergezeld van een onderbouwing waarin de fysieke leefomgeving wordt beoordeeld en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document betreft deze onderbouwing. 1.2. PLANGEBIED Het plangebied bestaat uit de percelen, kadastraal bekend gemeente Hontenisse: Jacobus de Waalstraat Lamswaarde (afbeelding 1a) - Sectie K, nummer 197 - Sectie K, nummer 1390 (gedeeltelijk) - Sectie K, nummer 1653 (gedeeltelijk) Hof te Zandeplein Kloosterzande (afbeelding 1b) - Sectie H, nummer 3691 - Sectie H, nummer 3698 - Sectie H, nummer 3699 (gedeeltelijk - Sectie H, nummer 3700 (gedeeltelijk) 1.3. LEESWIJZER Deze onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld en in hoofdstuk vijf wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

5

Afbeelding 1a | Luchtfoto met plangrens Lamswaarde (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Afbeelding 1b | Luchtfoto met plangrens Kloosterzande (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

6

2. HET PROJECT 2.1. HUIDIGE SITUATIE Jacobus de Waalstraat Lamswaarde Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern Lamswaarde en bestaat voornamelijk uit gronden die in het verleden zijn gebruikt als shortgolfbaan. Aan de zuidwestzijde is een parkeerterrein aanwezig. Daarnaast is langs de Jacobus De Waalstraat en de Boudeloodijk een watergang aanwezig, in eigendom en beheer bij het Waterschap Scheldestromen. Aan de oostzijde van de kavel is ook een bestaande watergang aanwezig. Op het perceel staan verschillende bomen en struiken en ook zijn er enkele kleine poelen. Het gebied heeft een overwegend woon- en verblijffunctie (dagrecreatie) en wordt gezien als bestaand stedelijk gebied.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied Jacobus de Waalstraat Lamswaarde (bron: Google Street View) Hof te Zandeplein Kloosterzande Aan het Hof te Zandeplein wordt momenteel gewerkt aan het bouwrijp maken van een woonontwikkeling (zie toekomstige situatie). Ter plaatse van het plangebied is nog bebouwing aanwezig welke gebruikt wordt voor horecaactiviteiten. Het gaat daarbij onder andere om de feestzaal van Hotel de Linde. 2.2. TOEKOMSTIGE SITUATIE Jacobus de Waalstraat Het voornemen is om de gronden bouwrijp te maken en als 4 losse woonkavels te verkopen. Met de nieuwbouw wordt aangesloten op de lintbebouwing van de Jacobus de Waalstraat en tevens wordt een nieuwe dorpsentree gecreëerd. De kavels hebben ieder een omvang tussen 3.600m² en 3.900m² en hebben een eigen inrit op de Jacobus De Waalstraat. Op iedere woonkavel mag een vrijstaande woning met bijgebouwen worden gerealiseerd. De woning mag een maximale goothoogte van 4m en een maximale bouwhoogte van 10m hebben en dient minstens op 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen te worden gebouwd. Het bewoonbaar vloeroppervlak van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 300m². De bijgebouwen moeten qua maatvoering voldoen aan het geldende beleid van de gemeente Hulst zoals dat nu ook is vastgelegd in het tijdelijk deel van het omgevingsplan (op dit moment geldende bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H’).

Dat betekent dat in beginsel 120m² aan bijgebouwen zijn toegestaan. Uitbreiding van bijgebouwen tot – in dit geval – een maximum van 250m² is alleen onder voorwaarden ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit mogelijk. Het parkeren vindt volledig plaats op eigen terrein. De bestaande sloot aan de west- en noordzijde van het plangebied, langs de Jacobus De Waalstraat en de Boudeloodijk, wordt gedempt. Ter compensatie wordt de aan de oostzijde gelegen watergang, welke in eigendom is van het Waterschap Scheldestromen, verbreed en zo mogelijk met een natuurvriendelijke oever ingericht. Aan de zuidzijde van het perceel blijft een pad beschikbaar waarmee het achterliggende perceel kadastraal bekend gemeente Hontenisse, sectie K, nummer 1601 wordt ontsloten. Dit perceel behoort ook tot de voormalige golfbaan, onbekend is nog welke vervolgfunctie dit perceel zal krijgen. Vooralsnog zijn hier de functies ‘groen’ en ‘water’ aanwezig. Dit perceel ligt grotendeels buiten het plangebied. Het voorgenomen pad blijft buiten de plangrens van deze wijziging van het omgevingsplan.

7

De natuurwaarden waarover het plangebied beschikt worden zoveel als mogelijk behouden, danwel gecompenseerd in het gebied ten oosten van het plangebied. Door rekening te houden met deze natuurwaarden wordt een zeer aantrekkelijke woonomgeving gerealiseerd voor de toekomstige bewoners.

Afbeelding 3 | Toekomstige situatie plangebied Jacobus de Waalstraat Lamswaarde (bron: Juust BV) Hof te Zandeplein Kloosterzande Binnen het plangebied op het Hof te Zandeplein waren 10 gestapelde woningen voorzien. In plaats daarvan is het de bedoeling om 6 grondgebonden woningen te realiseren op die locatie. De goothoogte blijft gehandhaafd op 6 meter en de bouwhoogte mag maximaal 10 meter bedragen. De overige bouwregels sluiten aan bij de bouwregels van de locatie aan de Jacobus de Waalstraat, met dien verstande dat hier naast vrijstaande woningen ook aaneengebouwde en geschakelde woningen zijn toegestaan. Hiervoor geldt niet dat er een minimale afstand van 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrenzen nodig is. De initiatiefnemer voor de planontwikkeling aan de Jacobus de Waalstraat neemt de 4 vrijgekomen bouwtitels van deze locatie over. 2.3. TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Hulst. De bestemmingsplannen ‘Kernen Hulst 1H’ (vastgesteld op 15 april 2021), buitengebied Hulst (vastgesteld op 16 mei 2013) en ‘Hof te Zandeplein, Kloosterzande’ (vastgesteld op 16 februari 2023) maken met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan.

Jacobus de Waalstraat De gronden van het plangebied aan de Jacobus de Waalstraat hebben grotendeels de bestemming ‘RecreatieDagrecreatie’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van recreatie - short golf en driving range’. Er geldt een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 3’ en tevens, uitsluitend aan de noordzijde van het plangebied, de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. De sloten aan de west- en noordzijde van het plangebied hebben de bestemming ‘Verkeer’ of ‘Beschermde dijk’.

8

Afbeelding 4a | Uitsnede omgevingsplan gemeente Hulst (bron: Ruimtelijkeplannen.nl/DSO, bewerking: Juust)

Afbeelding 4b | Uitsnede omgevingsplan gemeente Hulst (bron: Ruimtelijkeplannen.nl/DSO, bewerking: Juust)

9

Hof te Zandeplein Kloosterzande De gronden op deze locatie hebben de bestemming ‘Wonen’. Ter plaatse is een bouwvlak aanwezig. Toegestaan zijn aaneengebouwde, geschakelde en vrijstaande woningen en vanwege de aanduiding ‘gestapeld’ ook gestapelde woningen. Er zijn 10 woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte bedragen 6 meter respectievelijk 10 meter. De dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 1’ is van toepassing 2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan Het realiseren van 4 nieuwe woningen aan de Jacobus de Waalstraat is op grond van het geldende omgevingsplan niet toegestaan. Zowel functioneel als qua bouwmogelijkheden is er sprake van strijdigheid. 2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om het omgevingsplan te wijzigen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl).

De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de diverse aspecten met elkaar gewogen.

10

3. BELEIDSKADER 3.1. RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:    

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:   

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio’s'. Conclusie rijksbeleid Het rijksbeleid staat de verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg. 3.2. PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Zeeland De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:    

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:    

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

11

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Binnen de ambitie ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’ gaat thema 6 in op de woningvoorraad. De doelstelling voor 2030 is om een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te hebben die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. De nieuwbouw moet onder andere passend zijn bij de huidige en toekomstige behoefte en minimaal 50% circulair zijn. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties. Het gaat om het toevoegen van de juiste woningen aan de voorraad op de juiste plekken, complementair aan de bestaande voorraad. De woningen zoals voorzien betreffen vrijstaande woningen. Primair ligt de behoefte niet in dit woonsegment. Echter zal door het op de markt brengen van deze woningen er wel een (lange) verhuisketen op gang komen die woningen waar wel de primaire behoefte ligt door vrij komen. De doelgroep komt naar verwachting uit Lamswaarde en omgeving en daarnaast zijn mogelijk nieuwe inwoners van buiten de regio geïnteresseerd.

Vergelijkbare ruim opgezette woonpercelen zijn in Lamswaarde, maar ook in de grotere omgeving niet of nauwelijks beschikbaar, waardoor deze invulling wel complementair is. De ontwikkeling biedt een unieke kans om op een ruime kavel een eigen droomhuis te kunnen realiseren. Het realiseren van de woonontwikkeling is een kwalitatieve aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Omgevingsverordening Zeeland De Provinciale Omgevingsverordening 2018 gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering In de Omgevingsverordening zijn geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Er gelden bijvoorbeeld wel specifieke regels over het plaatsen van borden, spandoeken, vlaggen en informatiezuilen verband houdende met de zorg voor het landschap. Ook is er sprake van een ganzenrustgebied waarvoor regels gelden. Beiden zijn in dit plan niet aan de orde. Conclusie provinciaal beleid Provinciaal beleid staat het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

12

3.3. REGIONAAL BELEID Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 vs. Zeeuwse Woondeal De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de in 2023 vastgestelde Zeeuwse Woondeal geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Motivering In dit geval is er sprake van het verplaatsen van bouw- en gebruiksmogelijkheden. Op de locatie Hof te Zandeplein te Kloosterzande komen 4 woningen te vervallen. Er is planologisch geen sprake van het toevoegen van nieuwe woningen, waardoor het niet nodig is om ladderruimte te benutten. In de woningmarktafspraken is flexibiliteit opgenomen om kleinschalige ontwikkelingen die vanuit de markt spontaan ontstaan, binnen de grenzen van de bebouwde kom te kunnen faciliteren, zodat goede en wenselijke ontwikkelingen kunnen doorgaan.

Het voorliggende plan in een landelijk woonmilieu betreft zo’n kleinschalige ontwikkeling die niet concreet is benoemd in de woningmarktafspraken, maar die wel een kwalitatief goede toevoeging is aan het woonproduct in de regio. Het betreft een bouwplan met een ruimtelijk kleinschalige impact waarmee er een gewenste afronding van de kern Lamswaarde plaatsvindt op een locatie waar momenteel dagrecreatieve activiteiten zijn toegestaan. Conclusie regionaal beleid Regionaal beleid staat het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

3.4. GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Hulst De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Motivering Voor het plangebied geldt de strategie 'verbreden'. Dit betekent dat er sprake is van een monofunctionaliteit en nieuwe functies in combinatie met kwaliteitsverbetering gefaciliteerd kunnen worden. Het betreft een kleinschalig landschap wat zich onderscheidt van de grootschalige polders en betreft de oudste inpolderingen. Het toevoegen van een woonfunctie binnen dit gebied is mogelijk en belemmert niet dat er een aantrekkelijke mix van landbouw, natuur en recreatie ontstaat. Beleidsregels nieuwe woningbouwverzoeken gemeente Hulst Op 12 juni 2018 heeft de gemeente beleidsregels vastgesteld voor het waarborgen van een goed functionerende woningmarkt.

Daarin zijn voorwaarden opgenomen voor de bouw van nieuwe woningen. Uitgangspunt hierbij is dat een toevoeging van nieuwe woningen niet is toegestaan tenzij er elders eenzelfde aantal woningen wordt gesaneerd of er sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst. Daarbij gelden aanvullende bepalingen die zien op een aanvaardbare stedenbouwkundige inpassing, aangetoonde behoefte en het voldoen aan diverse omgevingsaspecten.

13

Motivering Met dit plan worden bouwtitels uitgeruild vanaf de locatie Hof te Zandeplein in Kloosterzande naar de locatie Jacobus de Waalstraat te Lamswaarde. Er is geen sprake van een toevoeging van het aantal woningen en aan de aanvullende voorwaarden zoals deze zijn benoemd in artikel 4.4 van de genoemde beleidsregels wordt ook voldaan. Conclusie gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid staat de wijziging van het omgevingsplan niet in de weg.

14

4. KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING 4.1. ALGEMEEN Voor de locatie aan het Hof te Zandeplein heeft in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Hof te Zandeplein’ een beoordeling plaatsgevonden op de kwaliteit van de leefomgeving. Deze wijziging omgevingsplan voorziet uitsluitend in het laten vervallen van bouwmogelijkheden op die locatie. In dit hoofdstuk wordt daarom de locatie aan het Hof te Zandeplein verder buiten beschouwing gelaten. Een nadere bespreking van deze locatie is niet nodig. 4.2. ONDERGROND Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De bodem is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de bodem wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. 4.1.1 Archeologie De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed.

Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Motivering Voor het plangebied aan zowel de Jacobus de Waalstraat als het Hof te Zandeplein gelden regels over onder andere graafwerkzaamheden om archeologische waarden in de bodem te beschermen. Archeologisch onderzoek is aan de Jacobus de Waalstraat niet nodig wanneer de bodemingrepen niet dieper reiken dan 40 centimeter of onder 0,4mmv een kleinere oppervlakte beslaan dan 1000 m2. Het totale plangebied is in totaal circa 15.000 m2 groot. Woningen mogen maximaal 300m² bewoonbaar vloeroppervlak hebben (de verstoringsoppervlakte is, gelet op een verdiepingsvloer, dus kleiner) en voor bijgebouwen is maximaal 250m² voorzien. Voor bijgebouwen wordt in ieder geval uitgegaan van een minimale verstoring, omdat deze doorgaans niet dieper dan 40cm-mv worden gefundeerd. Daarnaast wordt het terrein nog opgehoogd met ca. 60-70cm. De daadwerkelijk te roeren grondoppervlakte op 40cm onder het bestaande maaiveld zal naar verwachting daardoor kleiner zijn dan 1.000m². Archeologisch onderzoek is niet nodig.

Mocht in het vergunningentraject blijken dat het verstoringsoppervlak toch groter is dan dient in het kader van de vergunningverlening alsnog een aanvullende archeologische afweging te worden gedaan. Dit is vastgelegd in de bijbehorende regels van deze wijziging van het omgevingsplan (paragraaf 21.2.1). Conclusie Het aspect archeologie staat het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan niet in de weg. 4.1.2 Bodemkwaliteit In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m²) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

15

Motivering Door RPS is een milieuhyiënisch bodem- en waterbodemonderzoek uitgevoerd (rapportage d.d. 6 april 2022, bijlage 1) naar de locatie aan de Jacobus de Waalstraat. Daarin wordt geconcludeerd dat de bodem over het algemeen niet tot licht verontreinigd is. De lichte verontreinigingen worden veroorzaakt door enkele zware metalen, PAK, PCB en/of enkele OCB. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze lichte verontreinigingen zijn hoogstwaarschijnlijk te relateren aan van nature voorkomende verhoogde achtergrondwaarden. Op basis van het onderzoek is geconcludeerd dat de resultaten geen belemmering vormen voor de voorgenomen herinrichting van het terrein. De resultaten van het waterbodemonderzoek zijn niet relevant voor het plangebied, omdat de onderzochte waterpartijen buiten het plangebied liggen. In verband met de uitvoering is wel van belang dat de bovengrond onder de verharding van het bestaande parkeerterrein niet voldoet aan de verwachting zoals opgesteld in de regionale bodemkwaliteitskaart. Hergebruik van die grond is in het plangebied niet toegestaan. Conclusie De bodemkwaliteit staat het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan niet in de weg. Aandacht is nodig voor de grond onder het bestaande parkeerterrein, welke niet hergebruikt mag worden binnen het plangebied. Hiervoor dienen maatregelen te worden getroffen.

4.1.3 Kabels en leidingen De aanwezigheid van kabels en leidingen kan een belemmering vormen voor de realisatie van initiatieven. Zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk kunnen hiervoor regels gelden. Hiermee moet in de planvorming rekening worden gehouden. Motivering Rondom het plangebied zijn kabels die in beheer zijn bij Stedin gelegen. Voor de uitvoering van het plan wordt door de initiatiefnemer contact opgenomen met de leidingbeheerder. De kabels dienen te allen tijde vrij toegankelijk te blijven. Een gesloten verharding ter plaatse van de nieuwe inritten is daarom bijvoorbeeld niet gewenst. Hieraan zal de initiatiefnemer voldoen. Conclusie Aandacht is nodig voor de ligging van de kabels van Stedin bij de uitvoering. 4.1.4 Niet Gesprongen Explosieven Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog onontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

Motivering Blijkens de provinciale kaart met aandachtsgebieden voor niet gesprongen explosieven is er geen sprake van een gebied met een hoog risico. Het kan nooit helemaal uitgesloten worden dat er toch sprake is van een toevalstreffer. In dat geval is het protocol voor een toevallige vondst van toepassing. Conclusie Er is geen onderzoek nodig, dit thema vormt geen belemmering voor het realiseren van het plan.

16

4.3. WATER EN NATUUR Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes. 4.2.1 Weging van het waterbelang Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Motivering Wateroverlast en watersysteem Door de realisatie van de nieuwe woningen met bijgebouwen is de verwachting dat er in totaal ca. 3.000m² extra verhard/bebouwd oppervlak wordt gerealiseerd (750m² per woonperceel). Daarnaast wordt de sloot aan de westen noordzijde van het plangebied gedempt. Voor beiden is compensatie nodig.

Vanwege het dempen van de sloot wordt een drain aangebracht op de bodem van de bestaande sloot, om het grondwater te geleiden naar het oppervlaktewater. Over het onderhoud van de drain wordt met de nieuwe eigenaren een privaatrechtelijke afspraak gemaakt en de koopovereenkomst. Zowel de sloot als de nieuwe verharding worden gecompenseerd door een verruiming van de sloot aan de oostzijde van het perceel. Deze wordt in oostelijke richting vergroot en op een natuurlijke wijze ingericht. De te compenseren wateroppervlakte bedraagt, zo blijkt uit een berekening die is opgenomen in bijlage 2, ca. 506m³. Daarbij is meegerekend dat het bestaande parkeerterrein komt te vervallen. Er is genoeg ruimte om de sloot te verbreden en daarbij te voldoen aan de eis vanuit het waterschap dat de sloot een maximale bovenbreedte van 8 meter mag hebben. Voor het dempen van de sloot is een watervergunning nodig. Afvalwater Het afvalwater wordt geloosd op een nieuw aan te leggen vuilwaterriolering. Nader uitgewerkt moet worden op welke wijze de aansluiting op de bestaande riolering in de Jacobus de Waalstraat (ter hoogte van Jacobus de Waalstraat 41) plaatsvindt.

Dit kan enerzijds door een verzamelleiding aan te leggen die door middel van vrij verval loost op een pompput van waaruit afvalwater naar het bestaande vrij verval riool wordt gepompt of door iedere woning een eigen pompput te geven die door middel van een persriool direct loost op het vrij verval riool in Lamswaarde. Naar verwachting is of zijn daarbij één of meerdere persgemalen nodig. Beschermingszones De bouwlocatie ligt deels binnen de beschermingszone van de primaire waterkering. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in dit gebied is een watervergunning nodig. Wegen en overige eigendommen waterbeheerder De sloten rondom het plangebied zijn eigendom van het Waterschap Scheldestromen. De initiatiefnemer heeft afgesproken de sloten aan de west- en noordzijde van het waterschap over te nemen, in ruil voor een verruiming van de sloot aan de oostzijde. De percelen krijgen een eigen inrit. Er is één bestaande inrit. Voor 3 nieuwe inritten is een vergunning nodig.

Conclusie Het waterbelang staat het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan niet in de weg.

17

4.2.2 Natuur Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Soortenbescherming Motivering Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Jacobus de Waalstraat is een quickscan naar natuurwaarden uitgevoerd (Adviesbureau Wieland, rapportage d.d. 25 januari 2023, bijlage 3). Daaruit blijkt dat er in het plangebied mogelijk beschermde soorten voorkomen waarvoor de geplande activiteiten een nadelig effect kan hebben. Nader onderzoek naar het voorkomen van konijn, haas, wezel, bunzing, hermelijn, steenuil, ransuil, kerkuil, huismus en rugstreeppad is nodig. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met algemeen beschermde zoogdieren, amfibieën en broedvogels waarvoor de zorgplicht geldt. Het onderzoek wordt opgestart en zal in de zomer 2024 afgerond kunnen worden.

Los van de resultaten van het nader onderzoek worden er reeds maatregelen getroffen ter verbetering van de natuur, zoals het aanleggen van de natuurvriendelijke oever (die mogelijk zelfs verbonden kan worden met de waterpartijen op het oostelijk gelegen perceel). De planontwikkeling biedt vele mogelijkheden om compensatie toe te passen en de aanwezige natuurwaarden te koesteren, hetgeen een positief effect heeft op het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners. Conclusie Afhankelijk van de uitkomst van het vervolgonderzoek zijn maatregelen nodig en dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd bij de provincie Zeeland voor de activiteit ‘flora en fauna’. Gebiedsbescherming Motivering Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is Vogelkreek. Dit natuurgebied ligt op circa 1,6 kilometer van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. De aangrenzende Boudeloodijk is wel aangewezen als bloemdijk binnen het Natuurnetwerk Zeeland. Het is belangrijk dat de zuidtaluds van de bloemdijken beschenen kunnen worden door de zon.

Om dit mogelijk te maken is enige afstand van de woning tot de dijk gewenst. De afstand van het bouwvlak tot aan de dijk bedraagt minimaal 7meter, waarmee er sprake is van voldoende afstand waardoor zonlicht op de dijk is gewaarborgd. Ook met de beplanting aan deze zijde dient rekening gehouden te worden met de bezonningsmogelijkheden. Binnen 4 meter van de dijk zal ook geen hoogopgaande beplanting kunnen worden gerealiseerd omdat hier een verlaging in het maaiveld zal blijven welke ook een functie heeft voor waterafvoer richting de sloot aan de oostzijde. Zonlicht op de dijk is daardoor gewaarborgd. Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (rapportage d.d. 10 januari 2024, bijlage 4). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig.

18

Conclusie Het aspect gebiedsbescherming belemmert de vaststelling van de wijziging omgevingsplan niet, mits er rekening wordt gehouden met de mogelijke bezonning van de bloemdijk.

19

4.4. OMGEVINGSKWALITEIT Het bereiken en in stand houden van een ‘goede omgevingskwaliteit’ is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing. 4.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van vier woningen in Lamswaarde, in combinatie met het wegbestemmen van 4 woningen in Kloosterzande. Per saldo is er geen sprake van een toename van het aantal woningen. Hoewel de ontwikkeling van 4 woningen op zichzelf een stedelijke ontwikkeling is, is een toetsing aan de ladder niet nodig. Op het woonbeleid is in hoofdstuk 3 wel nader ingegaan. Conclusie Er is geen sprake van het toevoegen van woningen. Een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig. 4.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en welstand Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. Daarnaast geldt voor zowel bestaande als nieuwe bouwwerken geldt dat deze moeten voldoen aan eisen vanuit welstand Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. Dit doet de gemeente op basis van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

Veel gemeenten hebben een welstandsnota.

20

Motivering Ten behoeve van de ontwikkeling is een stedenbouwkundige schets gemaakt. Uitgegaan is van 4 vrijstaande woningen op ruime percelen die qua maat en schaal passen binnen het overgangsgebied tussen de kern en het buitengebied. Uitgegaan wordt van éénlaags bebouwing met een (hoge)kap. De locatie ligt op een scharnierpunt van tweebelangrijke landschappelijke richtingen. De verkaveling reageert daarom ook op deze twee hoofdrichtingen die het DNA van de plek mede bepalen: • De eerste richting is die van de hoofdontsluiting vanuit Lamswaarde, de Jacobus de Waalstraat. Op deze weg zijn de woningen straks georiënteerd met de voorgevels. Deze richting wordt opgepakt door het verspringen van de voorgevellijnen (niet door de richting van de rooilijn) waardoor de woningen het verloop van deze weg visueel ruimtelijk volgen en ondersteunen. • De tweede richting is die van de dijk en de verkaveling. Deze richting wordt in het plan vertaald door de kavelrichting van de woningen en de richting van de voorgevels daar op uit te lijnen. Op basis van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit zijn de regels voor ‘buitengebied’ van toepassing. Het welstandsbeleid is vooral gericht op een zorgvuldige inpassing, rekening houdend met de landschappelijke situatie en zichtbaarheid over een grote afstand. De situering van de bebouwing op de kavel en de relatie met de openbare weg is hier richtinggevend.

Bij nieuwbouw dient het hoofdgebouw (woning) aan de weg te worden gesitueerd, met de bijgebouwen en bedrijfsgebouwen compact gesitueerd op het achtererf. Daarbij dienen de bestaande oriëntatiemogelijkheden en zichtrelaties met het landschap te worden behouden. Bij nieuwbouw is een eenvoudige hoofdvorm het uitgangspunt aansluitend op de massa en hoofdvorm van de oorspronkelijke of omliggende bebouwing of het ensemble van gebouwen als geheel. Platte daken zijn niet toegestaan. De kapvorm en -richting dient afgestemd te worden op de bestaande mate aan variatie in de omgeving. Gestreefd wordt naar behoud van een gevarieerd en kleinschalig bebouwingsbeeld aan of op de polderdijken. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt en in een afgeleide architectuur. In de situering van de bouwvlakken is rekening gehouden met deze welstandseisen, de kavels zijn gericht naar de Jacobus de Waalstraat en het gebied waar bijgebouwen mogelijk zijn is gesitueerd achter de woningen. Bij de nadere uitwerking van de woningen wordt concreet getoetst of deze voldoen aan de eisen uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Conclusie Rekening is gehouden met de eisen uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. De stedenbouwkundige inpassing is afgestemd op het overgangsgebied tussen de dorpskern en het buitengebied.

Concrete toetsing aan de welstandseisen uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vindt plaats bij het aanvragen van de activiteit ‘bouwen’.

21

4.3.4 Cultuurhistorische waarden De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Motivering Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Conclusie Het aspect cultuurhistorie belemmert de ontwikkeling niet.

22

4.5. MOBILITEIT EN BEREIKBAARHEID Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie, het type functie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden. 4.4.1 Verkeersgeneratie Motivering De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren' Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk'. De locatie is gelegen op de grens tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Omdat het om een gebied gaat met een overwegende woon- en verblijffunctie wordt uitgegaan van het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Voor dit gebiedstype bedraagt de verkeersgeneratie per vrijstaande koopwoning tussen 7,8 en 8,6 motorvoertuigen per etmaal.

Voor 4 woningen komt dit dus neer op 31 tot 35 verkeersbewegingen per etmaal. De verkeersbewegingen vanwege de golfbaan die ter plaatse aanwezig was vervallen op deze locatie. Het bijbehorende parkeerterrein met een capaciteit van ca. 20-25 parkeerplaatsen wordt ook geamoveerd. De toename van het aantal verkeersbewegingen is daardoor zeer beperkt en leidt daarom niet tot knelpunten op de omliggende wegen. Conclusie De verkeersgeneratie leidt niet tot nadelige effecten op omliggende wegen en vormt geen belemmering voor de wijziging van het omgevingsplan. 4.4.2 Vervoersmodaliteit en ontsluiting Motivering De locatie is voornamelijk bereikbaar per auto en fiets. Het OV-netwerk biedt voor deze locatie weinig mogelijkheden. De percelen ontsluiten met een eigen inrit op de Jacobus de Waalstraat. De bestaande bebouwde komgrens (het kombord) staat ter hoogte van de meest zuidelijk gelegen nieuwe kavel. De inrit van die kavel ligt dan binnen de bebouwde kom, de andere 3 inritten liggen buiten de bebouwde kom. Gemeente en Waterschap overleggen onderling over de ligging van de bebouwde komgrens. De bedoeling is deze te verplaatsen waardoor alle woningen binnen de bebouwde kom liggen. Voor het realiseren van de nieuwe inritten is een omgevingsvergunning nodig.

Het verplaatsen van de komgrens, waarbij de toekomstige woningen binnen de bebouwde kom komen te liggen, heeft een positief effect op de verkeersveiligheid. De geldende maximumsnelheid op de Jacobus de Waalstraat, ter hoogte van de inritten wordt daarmee verlaagd van 60 km per uur naar 30 km per uur. Het snelheidsverschil tussen doorgaand verkeer en verkeer in- en uitrijdend verkeer van de woningen is daarmee lager. Conclusie De ontsluiting van de percelen is mogelijk indien er een inritvergunning wordt verleend. Daarnaast draagt het verplaatsen van de bebouwde kom extra bij aan de verkeersveiligheid nabij de toekomstige woningen. 4.4.3 Parkeren Motivering De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren of op basis van het geldende parkeerbeleid. De gemeente Hulst beschikt niet over vastgesteld parkeerbeleid, waardoor getoetst wordt aan de genoemde CROW-publicatie. Het plangebied valt zoals aangegeven in 4.4.1 binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In niet stedelijk gebied geldt een parkeerkencijfer met een bandbreedte tussen 1,9 en 2,7

23

parkeerplaatsen per vrijstaande koopwoning. Er is sprake van ruime percelen, waarop de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein kan en zal worden opgevangen. Conclusie Het parkeren wordt opgelost op eigen terrein en vormt geen belemmering voor de wijziging van het omgevingsplan.

24

4.6. DUURZAAMHEID Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk. 4.5.1 Duurzame energie en circulaire economie Motivering De gemeente Hulst is gestart met het opstellen van een beleidsplan duurzaamheid. Er zijn geen specifieke eisen, behoudens datgene wat voortvloeit uit wetgeving, waaraan voldaan moet worden. De percelen worden als vrije kavels in de markt gezet. Dat betekent dat de toekomstige kopers veel vrijheid hebben ten aanzien van het nemen van maatregelen en op dit moment de exact te nemen maatregelen nog niet in beeld zijn. Uiteraard moet voldaan worden aan de bouwkundige (wettelijke) eisen ten aanzien van onder andere isolatie en zal er geen gasinstallatie worden toegepast. Met het ontwerpen van de woningen kan door de architect rekening worden gehouden met bijvoorbeeld het gebruik van passieve zonne-energie.

Of sprake is van het gebruik van circulaire materialen wordt door de toekomstige kopers bepaald. Conclusie Bij de nadere uitwerking wordt duidelijk welke maatregelen genomen worden op het gebied van duurzaamheid, naast de wettelijke vereisten die gelden. 4.5.4 Biodiversiteit en natuurinclusiviteit Motivering Op en om de locatie is een rijke variatie aan flora en fauna aanwezig. Dit blijkt ook uit de reeds uitgevoerde quickscan naar beschermde soorten. In paragraaf 4.2.2 is hierop nader ingegaan. Gestimuleerd kan worden om woningen ook ‘natuurinclusief’ te bouwen. Conclusie Er zijn mogelijkheden om met het plan de biodiversiteit en natuur te versterken.

25

4.7. GEZONDE LEEFOMGEVING Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn. 4.6.1. Groen Motivering De ontwikkeling vindt plaats op de grens in een overgangsgebied tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Aan de achterzijde (oostzijde) van het plangebied blijft de groene inrichting met poelen van de voormalige golfbaan vooralsnog in tact. Op termijn komt voor die locatie mogelijk ook een andere invulling. Het gevoel van rust en ruimte op de locatie van de 4 nieuwe woningen is zeker aan de orde. Gelet op de omvang van de percelen (3.600m²-3.900m²) bieden de percelen zelf veel mogelijkheden voor een groene en natuurlijk inrichting. Bestaande bomen blijven waar mogelijk deels gehandhaafd waardoor er ook schaduw in de tuinen wordt gerealiseerd.

Gelet op de ruime opzet zal er zeker sprake zijn van een prettige en gezonde leefomgeving waarbij hittestress wordt voorkomen. Conclusie De ontwikkeling vindt plaats in een ruim opgezette setting waarbij groenbeleving zeker aan de orde is. 4.6.2. Milieuzonering Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Motivering Om de afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de milieuzonering ‘nieuwe stijl’ (2019). Het reguleren van de gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf staat centraal in de nieuwe systematiek voor milieuzonering.

De gebruiksruimte van een bedrijf is de milieuruimte die een bedrijf mag benutten voor het uitoefenen van zijn bedrijfsvoering. In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven of functies aanwezig die belemmerend kunnen zijn voor de woonfunctie. Op het adres Jacobus de Waalstraat 41 is een horecagelegenheid toegestaan. De afstand tussen de uiterste grens van de gevel van de eerste nieuwe woning en de grens van de horecagelegenheid bedraagt meer dan 50 meter, waardoor deze geen belemmering vormt. Andersom brengt de ontwikkeling geen effecten met zich mee waartegen andere functies moeten worden beschermd. Dit aspect vormt geen belemmering voor uitvoering van dit plan. Conclusie Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor het wijzigen van het omgevingsplan.