RO-221006-HU4039-Bierkaai deelgebied 4 Hulst V0102 inclusief bijlagen

GEMEENTE HULST

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’

gemeente titel imronummer projectnummer status Concept Ontwerp Vastgesteld

Hulst De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst NL.IMRO. HU4039 Definitief 2022

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

ONDERBOUWING behorende bij de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de omgevingsvergunning voor ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’

INHOUD 1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging projectgebied 1.3 Vigerend bestemmingplan 1.4 Doel en reikwijdte omgevingsvergunning 1.5 Leeswijzer

4 4 4 5 7 8

2.

HUIDIGE EN BEOOGDE SITUATIE 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

9 9 9

3.

BELEIDSKADERS 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Conclusie

12 12 17 20 25

4.

KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING 4.1 Planologische- en milieuaspecten 4.2 Bodem 4.3 Cultuurhistorie 4.4 Molenbiotoop 4.5 Archeologie 4.6 Water 4.7 Ecologie/flora en fauna 4.8 Milieuhinder 4.9 Geluidhinder 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Externe veiligheid 4.12 Verkeer en parkeren 4.13 Duurzaamheid 4.14 Overige belemmeringen 4.15 Milieueffectrapportage

26 26 26 27 27 29 30 35 38 39 40 41 43 44 46 46

5.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

48

6.

MAATSCHAPPELIJKE TOETSING EN OVERLEG 6.1 Inleiding 6.2 Omgevingsdialoog 6.3 Vooroverleg 6.4 Tervisielegging

49 49 49 49 50

7.

CONCLUSIE

51

1

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Bijlagen: Bijlage 1 – Eindrapport verkennende bodemonderzoek inclusief asbest, SMA, 19 februari 2019 Bijlage 2 – Indicatieve toetsing Bbk, SMA Bijlage 3 – Archeologisch advies, Edufact, 10 maart 2017Bijlage 4 – Stikstofdepositierapportage en AERIUS berekening, Econsultancy, 27 juni 2022 Bijlage 5 – Quickscan natuurwaarden, Adviesbureau Wieland, 19 december 2018 Bijlage 6 – Onderzoek beschermde natuurwaarden Minderbroederstraat, Adviesbureau Alex Wieland, 15 maart 2020 Bijlage 7 – Update quickscan Minderbroederstraat Hulst, Adviesbureau Alex Wieland, 15 mei 2022 Bijlage 8 – Vormvrije aanmeldnotitie, Rothuizen, Bijlage 9 – Verslag informatieavond Bierkaai deelgebied 4, Posthoorn.

2

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Figuur 1 Indicatieve ligging projectgebied, rode vierkant topografische kaart

Figuur 2 Ligging projectgebied

3

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Aan de Minderbroederstraat in het centrum van de historische binnenstad van Hulst ligt de voormalige locatie van het postkantoor. Het postkantoor is in 2010 gesloopt, waarna het terrein sindsdien braak ligt. Initiatiefnemer heeft plannen ontwikkeld voor de herontwikkeling van deze locatie in de vorm van 37 appartementen, verdeeld over twee bouwblokken, met bijbehorende (ondergrondse) parkeervoorzieningen. Het hiervoor bedoelde bestemmingsplan, genaamd 'De Nieuwe Bierkaai' is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 april 2009. Voornoemd plan is echter voor onderhavige locatie door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 2 april 2011 vernietigd. De reden hiervoor was in essentie gelegen in het feit, dat voor onderhavig gebied al vergaande randvoorwaarden waren opgesteld, die nog niet in het bestemmingsplan verwerkt waren. Dit betekent, dat voor onderhavige gronden het bestemmingsplan “Binnenstad” uit 1992 vigeert. Inmiddels is duidelijk geworden, dat herontwikkeling van het projectgebied, met in achtneming van de eerder opgestelde en vastgelegde ruimtelijke randvoorwaarden, wenselijk is. Voorts is gebleken, dat er een behoorlijke vraag bestaat naar verruiming van de gebruiksmogelijkheden in de binnenstad van Hulst. Met name bestaat de behoefte om panden te realiseren (of aan te passen), waar woningen in gerealiseerd kunnen worden.

Het toevoegen van woningen zal een bijdrage leveren aan het verlevendigen van de binnenstad in het algemeen en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied De Nieuwe Bierkaai in het bijzonder, hetgeen één van de doelstellingen uit de gemeentelijke structuurvisie betreft. De mogelijkheid voor het toevoegen van woningen op de verdiepingen in het centrumgebied was voor een deel van de gronden van de planlocatie -op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan- reeds toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is onderhavige ruimtelijke onderbouwing opgesteld, waarbij rechtstreeks een maximaal aantal woningen zijn toegestaan. Daarnaast heeft de planvorming geleid tot een beperkte aanpassing, van de eerder opgestelde en vastgelegde ruimtelijke randvoorwaarden. De in het vigerende en vernietigde bestemmingsplan opgenomen juridisch-planologische regeling en voormalige visie op het projectgebied sluiten namelijk niet meer (in voldoende mate) aan bij de wensen vanuit de markt. Initiatiefnemer heeft de gemeente daarom verzocht de juridisch-planologische regeling te herzien. Met deze herziene juridisch-planologische regeling kan op de vraag vanuit de markt worden ingespeeld. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing vormt de juridisch-planologische basis voor de voorgestane ontwikkeling en zal het bestemmingsplan “Binnenstad” uit 1992 vervangen.

1.2

Ligging projectgebied De ontwikkeling van ‘De Nieuwe Bierkaai’ is een grotere binnenstedelijke ontwikkeling, (herstructurering) welke is verdeeld in een tiental deelgebieden. De verschillende deelgebieden worden gefaseerd uitgevoerd. Een aantal van deze deelgebieden is reeds uitgevoerd. Onderhavige locatie betreft de uitwerking van deelgebied 4, ook wel de ‘Posthoorn’ genoemd. Het projectgebied heeft door zijn ligging naast de Keldermanspoort en de vesting een prominente plek aan de rand van de binnenstad.

4

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

De locatie zelf bevindt zich binnen de vestingwerken van de stad, in het noordwestelijke deel van het centrum. Op de gronden van het projectgebied stond het voormalige postkantoor van de stad Hulst. De locatie ligt op de kruising van de Minderbroederstraat en de Overdamstraat en grenst aan de boomrijke wal van de vesting en de overblijfselen van de voormalige Keldermanspoort. Voor de ligging wordt verwezen naar de figuren 1 en 2. 1.3

Vigerend bestemmingplan De planlocatie valt binnen het (nog steeds) vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ van de gemeente Hulst, wat op 26 november 1992 door de gemeenteraad is vastgesteld en gedeeltelijk is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zeeland op 22 juni 1993 onder het nummer 935609/15, dir II RO. Bij Koninklijk Besluit van 5 april 1995 onder het nummer 95002789 is alsnog onherroepelijke goedkeuring verleend aan het bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Op basis van voornoemd bestemmingsplan dragen de gronden, in de vorm van een driehoek, gelegen direct ten zuiden van de Keldermanspoort de bestemming ‘Centrumdoeleinden (CI)’, alwaar gestapelde bebouwing in respectievelijk één tot twee bouwlagen met kap kan worden gerealiseerd. Deze bebouwing mag worden aangewend voor de vestiging van detailhandelsbedrijven en aanverwante dienstverlenende bedrijven, horeca, kantoren en openbare en bijzondere doeleinden, waarbij wonen op de verdiepingen is toegestaan. De op te richten bouwmassa is voorts gelegen binnen het op de verbeelding aangeduide beschermde stadsgezicht. Hier gelden aanvullende voorschriften voor het uitwendig karakter van de bebouwing, ten behoeve van het behoud en/of herstel van de aanwezige historische en/of cultuurhistorische waarden.

De voorschriften hebben onder andere betrekking op de indeling, ligging en breedte van de voorgevels, dakhelling en de grootte van dakkapellen. De gronden direct ten zuiden daarvan mochten over een beperkte oppervlakte niet worden bebouwd. Aansluitend waren de gronden evenwijdig gelegen aan de Minderbroederstraat tot ‘Natuurgebied’ bestemd. Verder is de planlocatie tevens gelegen binnen een vrijwaringszone ‘molenbiotoop 2’ ter garantie van voldoende windvang voor de nabijgelegen molen.

5

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Figuur 3 uitsnede vigerende bestemmingsplan noordelijk deel van de planlocatie

Figuur 4 uitsnede vigerende bestemmingsplan zuidelijke deel van de planlocatie

6

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Verder zijn voor deze locatie eveneens de navolgende bestemmingsplannen van toepassing: • ‘Parapluherziening Huisvesting Arbeidsmigranten en seizoenarbeiders’ zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 23 februari 2017, en; • ‘Archeologische en Aardkundige waarden’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juni 2017. In deze bestemmingsplannen wordt -in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente Hulst- enerzijds een nadere regulering van huisvesting van arbeidsmigranten en anderzijds het herziene beleid voor archeologie en het nieuwe beleid voor aardkunde 2016 opgenomen. Doordat de nieuwbouw, gelet op de hoogtebepalingen, de toegestane functies en omvang van het bouwvlak, niet in het vigerende bestemmingsplan past, is een uitgebreide Wabo-procedure nodig waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De daarbij benodigde onderbouwing, waaruit blijkt dat er met het plan sprake is van goede ruimtelijke ordening, wordt gegeven in voorliggend document. Op basis van deze procedure kan het plan juridisch planologisch mogelijk gemaakt worden en ontstaat ruimte voor het realiseren van woningen, hetgeen aansluit op de concrete marktvraag. Meer concreet: het toevoegen van een maximaal aantal woningen in de binnenstad van Hulst. 1.4

Doel en reikwijdte omgevingsvergunning In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is in artikel 2.1, eerste lid, onder c, bepaald dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan. In artikel 2.12, eerste lid, onder a sub 3, is aangegeven dat een omgevingsvergunning in dat geval slechts kan worden verleend: 1. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 2. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 3. indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Het voornoemde planvoornemen is in strijd met het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ van de gemeente Hulst, zoals onherroepelijk geworden bij Koninklijk Besluit van 5 april 1995. Een omgevingsvergunning, conform artikel 2.12, eerste lid, onder a sub 3, kan slechts worden verleend indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in de motivering om een besluit volgens de Wabo te nemen.

Het vigerende bestemmingsplan blijft geldig; door middel van deze omgevingsvergunning wordt enkel voor het onderhavige project van het bestemmingsplan afgeweken. Tenslotte overwegen wij, dat de beoogde ontwikkeling niet valt aan te merken als een (Wabo) kruimelafwijking conform artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2.

7

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

1.5

Leeswijzer •

• • • • •

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de huidige situatie, waarbij ingegaan wordt op zowel de omgeving als de locatie zelf. Tevens wordt aangegeven wat de beoogde ontwikkeling inhoudt en welke uitgangspunten gelden voor de realisatie van het plan. In hoofdstuk 3 wordt het relevante ruimtelijke beleid behandeld en wordt het initiatief hieraan getoetst. In hoofdstuk 4 wordt getoetst aan milieukundige randvoorwaarden, waaronder bodem, water, archeologie, flora en fauna en externe veiligheid. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 6 worden de resultaten de planologische procedure behandeld. In Hoofdstuk 7 wordt een conclusie en afweging over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan gegeven.

8

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

2.

HUIDIGE EN BEOOGDE SITUATIE

2.1

Huidige situatie De planlocatie bevindt zich in het noordwestelijke deel van de binnenstad van Hulst en ligt op de grens tussen de vesting en het centrum waarmee het eigenlijk twee gezichten kent. Meer concreet: twee zijden, waarmee zowel in stedenbouwkundig als architectonisch opzicht rekening gehouden moet worden. Zo ligt de kant van de vesting op het zuidwesten en de kant van het centrum op het noordoosten wat invloed heeft op de oriëntatie van het gebouw ten aanzien van de buitenruimtes. Verder zal bij de herstructurering van de planlocatie de bestaande kloostermuur, welke onderdeel uitmaakt van de voormalig ommuurde kloostertuin, grotendeels behouden blijven. Daarnaast ligt het deelgebied aan de Keldermanspoort. Deze poort was in de 16e eeuw de westelijke stadspoort van Hulst en was zowel een land- als waterpoort. In de 20e eeuw zijn de restanten van de poort gerestaureerd.

Figuur 5 Tweezijdig aanzicht

De planlocatie maakt voorts deel uit van een grotere binnenstedelijke ontwikkeling (herstructureringsproject De Nieuwe Bierkaai) waarvan een aantal deelgebieden reeds is uitgevoerd. De meest ingrijpende verandering van het gebied was het terugbrengen van de oude haven aan de Bierkaai, wat dit deel van het centrum veranderde in een ontmoetingsplek. Zowel de nieuwbouw als de deelgebieden met bestaande bouw tonen een grote diversiteit aan gevels. De bestaande bouw typeert zich ook door een verscheidenheid in kapvormen, welke lijken te zijn doorgetrokken in het ontwerp van de nieuwbouw. De infrastructuur in de omgeving van het projectgebied wordt gekarakteriseerd door de ruimtelijke beperkingen van een vestingstad. Dit betekent dat het aantal en de breedte van de ontsluitingswegen beperkt is. 2.2

Toekomstige situatie Bij de invulling van de voorziene ontwikkeling is in hoofdzaak rekening gehouden met de ruimtelijke randvoorwaarden voor het deelgebied zoals deze in 2009, gedeeltelijk herzien in 2012,

9

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

voor deelgebied 4 zijn vastgelegd. Voor een toetsing aan de randvoorwaarden wordt verwezen naar par. 3.3. Uitgangspunt is de oprichting van 37 appartementen verdeeld over twee bouwblokken. Het grootste bouwblok, opgetrokken uit 4 bouwlagen met opgetilde kap, zal nabij de Keldermanspoort worden opgericht en aan de zijde van de Minderbroederstraat een maximale bouwhoogte van circa 16 meter verkrijgen. De begane grond van dit blok zal een gemeenschappelijke ruimte alsmede één slaapvertrek, indien door bewoners zorg op afroep is vereist of gewenst, omvatten. Het andere blok zal uit 4 bouwlagen met kap bestaan en daarmee een lagere bouwhoogte, tot circa 13,50 meter, bereiken. Voor beide bouwblokken heeft te gelden, dat in de kap van ieder der gebouwen een volwaardige bouwlaag met loggia of balkon zal worden gerealiseerd, met dien verstande, dat aan en in de gevels gericht naar de openbare ruimte c.q. straatzijde alleen dakkappelen en inpandige loggia’s zijn toegestaan. Hierdoor zijn alle uitstekende balkons aan de zuid- en westgevel van beide bouwblokken gesitueerd, hetgeen vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk wordt geacht. Op het direct aangrenzende maaiveld - evenwijdig aan de Minderbroederstraat - worden de bergingen van de woningen alsmede 5 garageboxen, achter de bestaande kloostermuur gerealiseerd.

Onder het kleinere bouwblok, zal een ondergrondse parkeergarage, welke via de Minderbroederstraat wordt ontsloten, grotendeels in de parkeerbehoefte voorzien. Deze parkeergarage loopt onder het maaiveld tussen de beide woonblokken door. De gehele buitenruimte wordt tenslotte door een haag omzoomd, grotendeels groen ingericht en gedeeltelijk aangewend voor privé-terrassen voor de appartementen gesitueerd op de begane grond. Doordat het bouwvlak is opgesplitst in twee volumes blijft het zicht op de Stadswal behouden. Zoals omschreven, zijn evenwijdig aan de Minderbroederstraat achter de kloostermuur, de bergingen, garageboxen en ontsluiting van de parkeergarage geprojecteerd. De bergingen en garageboxen worden met de terreininrichting mee-ontworpen en in de verhoogde wal, half verdiept met een groene dakbedekking in het landschap geïntegreerd en dienen daarmee als ruimtelijke buffer tussen de stad en de Stadswal. In het parkeren voor bewoners wordt deels op het eigen maaiveld en deels ondergronds onder het lagere bouwblok voorzien. Daarnaast worden er 16 parkeerplaatsen langs de Minderbroederstraat gerealiseerd, die door de initiatiefnemer ten behoeve van de nieuwe bewoners worden aangekocht. Het parkeren voor bezoekers vindt plaats in de openbare ruimte. In onderstaande figuren zijn impressies van het ontwerp, zoals dat nu voorligt, opgenomen.

Dit ontwerp is gemaakt in nauwe samenspraak met de initiatiefnemer, die wil zorgdragen voor een bouwplan, waarbij uitdrukkelijk rekening is gehouden met de ligging in de historische binnenstad van Hulst, zowel qua functie als ontwerp.

10

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Figuur 6 Zicht op nieuwbouw vanaf de Minderbroederstraat.

Figuur 7 Zicht op nieuwbouw vanaf de Keldermanspoort.

Figuur 8 Zicht op de nieuwbouw vanaf de wal.

11

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

3.

BELEIDSKADERS De beoogde ontwikkeling dient te passen binnen het vigerende en toekomstige ruimtelijk beleid. Om die reden wordt in dit hoofdstuk ingegaan op relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleidsnotities.

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie op 2050 gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 9 Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;

12

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken & identiteit; 3. Afwentelen voorkomen.

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; • Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; • Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; • Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); • Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; • Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Betekenis voor onderhavig plan Voor wat betreft de volgende nationale belangen 'Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving', 'Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit' en 'Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving' wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving aan de orde komen. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming.

Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor de onderbouwing van de ladder wordt verwezen naar par. 3.2, 3.3. en 3.4. Voor de nationale belangen 'Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater' wordt verwezen naar paragraaf 4.6.

13

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

In paragraaf 4.3 en 4.4 wordt aandacht besteed aan onder andere cultureel erfgoed in het projectgebied; dit raakt aan nationaal belang 'Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang'. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd, dat het bouwplan verenigbaar en in overeenstemming is met de NOVI. Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen. Er zijn geen bepalingen die direct betrekking hebben op het projectgebied.

Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2) is met ingang van 1 oktober 2012 opgenomen, dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De achtergrond van de ladder voor duurzame verstedelijking is zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland te bevorderen. De ladder bestaat uit twee stappen: de eerste stap bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. De tweede stap omvat, indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Betekenis voor onderhavig plan In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: “een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of ander stedelijke voorzieningen”. De nieuwe ontwikkeling valt binnen bestaand bebouwde gebied, waardoor er in beginsel geen sprake is van extra ruimtebeslag. Er is sprake van een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied.

Meer concreet; er wordt duurzaam omgegaan met het ruimtegebruik op een perceel en een locatie waar dat ruimtelijk goed mogelijk is. Het betreft immers een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied, op korte afstand van voorzieningen. De herontwikkeling leidt echter tot een toename van het aantal woningen en functiewijzing van (een deel van) de gronden, waardoor het project binnen de definitie van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' valt. In dit kader valt uit de rechtspraak op te maken, dat de bouw van één woning niet is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013: 2471). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling

14

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

worden aangemerkt 201608869/1/R3).’

(ABRvS

28

juni

2017,

ECLI:NL:RVS:

2017:1724,

Uitspraak

Op basis van onderhavig plan worden per saldo maximaal 24 wooneenheden toegevoegd. Immers, op basis van de huidige planologische mogelijkheden zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ uit 1992 kunnen rechtstreeks 13 appartementen op de verdiepingen worden gerealiseerd. Het voorliggende plan voorziet in het juridisch-planologisch mogelijk maken van maximaal 37 woningen. Het aantal wooneenheden neemt daarmee dus concreet in totaal met maximaal 24 woningen toe. Vanuit dien hoofde moet de ladder voor het toevoegen van maximaal 24 woningen te worden doorlopen en dient de regionale behoefte, zowel in kwantitatieve als de kwalitatieve zin in beeld te worden gebracht. De gemeente Hulst valt binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen. Woonvisie-regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 In deze woonvisie wordt aangegeven wat voor de komende periode de regionale bijdrage aan de woningmarkt zal zijn. De gemeentelijke verantwoordelijkheid staat daarbij centraal. De visie geeft, binnen het regionale kader, perspectief en ruimte om lokaal passende maatregelen te treffen. Uitgangspunt is dat de bevolking straks veel meer vergrijsd is dan nu. In 2030 is in de regio Zeeuws-Vlaanderen 32% van de bevolking 65-plus, nu is dat nog 22%. De vergrijzing en ontgroening vertaalt zich ook in de huishoudens: de samenstelling verandert sterk.

Er verdwijnen zo'n 1.000 jongere huishoudens, zo'n 1.300 gezinnen en zo'n 1.500 1- en 2-persoons-huishoudens in de leeftijd 35 tot en met 54 jaar. De groei is te vinden in de huishoudens vanaf 75 jaar. Daarvan komen er bijna 4.000 bij. Dit vertaalt zich in een forse ontwikkelopgave, omdat de woonwensen van ouderen anders zijn dan die van jongeren. Uit de prognoses, die voor het opstellen van deze woonvisie zijn gemaakt, blijkt dat toevoeging van nieuwbouw niet zozeer nodig is om de huishoudensgroei op te vangen, wel om in een veranderende kwalitatieve vraag te voldoen. Zo neemt onder meer het nut en de noodzaak om levensloopbestendige woonconcepten te realiseren in combinatie met een daarop afgestemd zorg(voorzieningen)beleid toe. Er is dus nieuwbouw nodig om te voldoen aan de kwaliteitsvraag en de veranderende huishoudensamenstelling. Anderzijds is een overaanbod aan woningen en een verdere marktontspanning met leegstand, met waardedaling en verloedering als gevolg niet gewenst. Een zekere marktspanning is een belangrijke succesfactor voor toekomstige investeringen in de ZeeuwsVlaamse woningmarkt. Bij vraagdruk ontstaat markt. Hierop sturen is marktgericht denken en handelen. De volgende afspraken zijn gemaakt: • Er wordt een regionaal netto plafond gehanteerd van 814 nieuwe woningen tot 2022.

De harde plancapaciteit overschrijdt 130% van dit plafond – rekening houdend met 30% planuitval – niet. Dit is afgesproken in de ‘Regionale woningmarktafspraken voor Zeeuws-Vlaanderen’; • IJkpunt is de op 1 juli 2013 vastgestelde bestaande woningvoorraad; • De regionale woningmarktafspraken worden jaarlijks herzien. Regionale woningmarkt afspraken Ten behoeve van de uitwerking van het Omgevingsplan Zeeland hebben de gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst in Zeeuws-Vlaanderen gezamenlijke afspraken gemaakt over de invulling

15

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

van de regionaal ingezette (woon)visie. In deze afspraken is rekening gehouden met de demografische trend van Zeeuws-Vlaanderen. Verwacht wordt dat vanaf 2018 Zeeuws-Vlaanderen te maken krijgt met krimp in het aantal huishoudens. Om een evenwicht te bereiken in kwaliteit en kwantiteit worden in de hernieuwde regionale woningmarktafspraken regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. De regionale woningmarktafspraken zijn een uitwerking van de regionale woonvisie. In de regionale woningmarktafspraken wordt een onderscheid gemaakt tussen groot- en kleinschalige plannen. Eveneens wordt er onderscheid gemaakt tussen plannen waarvan de uitvoeringsdatum al bekend is en plannen waar dit nog niet van bekend is. De hernieuwde regionale woningmarktafspraken gaan uit van de zogenaamde saldobenadering. Dit houdt in, dat er sprake is van intensieve monitoring, waarbij niet alleen nieuwbouw, maar ook sloop wordt gemonitord. Iedere gesloopte woning biedt in feite ruimte voor een nieuwe woning. Onderhavig projectgebied is niet in de planning opgenomen. Daarentegen maakt onderhavige locatie deel uit van een grotere herstructureringsopgave van de binnenstad van Hulst. Deze opgave wordt in fasen ontwikkeld en gerealiseerd.

Herstructurering vindt plaats om een beter evenwicht in kwaliteit en kwantiteit te realiseren. De planlocatie betreft deels een herstructurering en deels een inbreidingslocatie en sluit daarmee aan op de gemeentelijke visie: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen. Als gevolg van de vergrijzing groeit de vraag naar seniorenhuisvesting. Het aanpassen van de bestaande woonvoorraad en levensloopbestendig bouwen is daarom belangrijk. Lang niet alle huidige woningen zijn geschikt om levensloopbestendig te maken. Daardoor wordt nieuwbouw noodzakelijk geacht. Het onderhavige plan past binnen de kaders die de woonvisie schetst. In nauw overleg met de gemeente is met initiatiefnemer voor deze binnenstedelijke locatie, in lijn met voornoemde afspraken en het beleid, overeengekomen 37 levensloopbestendige appartementen, met -indien gewenst- zorg op afroep te realiseren. Hiermee wordt aangesloten op de actuele en toekomstige marktvraag in het centrum van de binnenstad van Hulst.

Immers, deze doelgroep (55+) wil graag in kleinere woonruimten nabij centrumvoorzieningen wonen. Deze opzet biedt daartoe de gelegenheid. In de omgeving van het projectgebied zijn immers voornamelijk centrum- en woonfuncties aanwezig. Verder wordt de begane grond, omvattende een gemeenschappelijke ruimte, ingevuld met een functie waar behoefte aan bestaat. Visie Vestingstad Hulst In de Visie Vestingstad Hulst, vastgesteld door het college op 17 december 2015, wordt gestuurd op een leefbare vestingstad, waarin een mix van bevolkingsgroepen woont. De omslag van de binnenstad zoals die nu is, naar de aantrekkelijke vitale vestingstad met een eigen ‘merk’ vergt op veel fronten inspanningen. Het gaat om de kwaliteit en diversiteit van het aanbod van allerlei functies (wonen, commercieel en maatschappelijk), om een evenwichtige bevolkingsopbouw van de binnenstadsbewoners, om de kwaliteit van de openbare ruimten, om de beleefbaarheid van de historie, om het vullen van het gat van overnachtingsmogelijkheden. De vesting is en blijft woonstad voor een brede doelgroep. De laatste jaren zijn met name senioren en zorgbehoevenden toegevoegd aan het inwonertal van de binnenstad, maar er wonen nog

16

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

steeds ook gezinnen met kinderen, jongeren en alleenstaanden. Van belang is een mix te houden van alle leeftijden en leefstijlen. Lokale woningbouwprojecten, gemeentelijke structuurvisie Een aantal gebieden in Hulst zal in de komende jaren van kleur verschieten omdat de huidige functie van deze gebieden niet voldoet of rendeert. De ontwikkelingsgebieden zijn de gebieden waar duidelijkheid bestaat over het toekomstige gebruik en het bijbehorende beeld. Daarbij maakt Hulst onderscheid tussen nieuwe woongebieden en nieuwe gemengde locaties. Nieuwe woongebieden (deels al gerealiseerd) zijn de woningbouwlocaties ‘Witte Brug in Hulst’ (ca. 100 woningen), IJzerenhandstraat in Hulst (ca. 20 zorgappartementen), Zoutziederij in Hulst (1 groepswoning en 8 zelfstandige appartementen), Zoutedijk II in Kloosterzande (ca. 40 woningen), de Singel in van Kloosterzande (ca. 45-50 woningen), Oversprong II in Sint Jansteen (ca. 49 woningen) en de locatie Weverij in Heikant (ca. 26 woningen). Nieuwe gemengde locaties zijn in de eerste plaats de Nieuwe Bierkaai in Hulst, welke in fasen wordt uitgevoerd. Centraal in De Nieuwe Bierkaai staat de wens om de aantrekkelijkheid van dit deel van de binnenstad te vergroten en daarmee de rol van dit deel van de vestingstad als onderdeel van het totale winkelgebied en verblijfsgebied met horeca en wonen opnieuw te versterken.

Hierdoor krijgt het voor Hulst economisch gezien belangrijke (koop)toerisme weer meer kracht en herstelt Hulst haar bovenregionale functie van winkelcentrum en toeristische trekpleister. Enkele uitgangspunten van het project zijn de ‘evenredige versterking van de aantrekkelijkheid van het gebied om te wonen en te verblijven’, ‘verbeteren leefbaarheid en dynamiek van de binnenstad’, ‘realisatie van aantrekkelijke functies’ en een ‘aanbod welke aansluit op de marktvraag’. Hoewel onderhavig bouwplan onderdeel uitmaakt van de Nieuwe Bierkaai welke als gemengde locatie wordt aangemerkt en ruimte biedt tot herinvulling of herontwikkeling met centrumfuncties, lijkt een invulling met woningen voor een specifieke doelgroep op onderhavige locatie realistischer. Verder heeft dit een positief effect op de overige leegstaande panden bestemd voor centrumfuncties. De locatie zelf krijgt nieuw elan doordat er sprake is van nieuw gebruik, wat een positieve invloed op het gebied heeft en draagt bij aan de diversiteit van de woningvoorraad. 3.2

Provinciaal beleid Zeeuwse Omgevingsvisie Op 12 november 2021 hebben gedeputeerde staten van Zeeland de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. In de Zeeuwse Omgevingsvisie legt de Provincie Zeeland al haar doelen en ambities voor de lange termijn vast. In de Omgevingsvisie worden verschillende onderwerpen benoemd. Denk daarbij aan wonen, landbouw en circulaire economie, maar bijvoorbeeld ook cultureel erfgoed, recreatie en leefbaarheid.

17

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Het uitgangspunt van de provincie voor de Omgevingsvisie is, beleid en regels die hun waarde hebben bewezen, alleen worden gewijzigd als er betere alternatieven zijn. De Provinciale Omgevingsverordening 2018 is daarom hierbij als uitgangspunt genomen. Verder bestaat de visie uit twee delen: deel A en deel B. In Deel A staan de strategische doelen voor de periode tot 2050 onderverdeeld in vier centrale ambities verwoord. De uitdagingen en ambities voor Zeeland, alsmede de Zeeuwse kernkwaliteiten worden daarin beschreven en geven richting aan de beleidsdoelstellingen en acties voorde kortere termijn (tot 2030). In Deel B wordt het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema’s (bouwstenen) uitgewerkt die samen met onze omgeving geselecteerd zijn. Bij deze thema’s is het beleid voor de komende 10 jaar weergegeven. Deel A De uitdagingen voor Zeeland bestaan voornamelijk uit de klimaatverandering, stijging van de zeespiegel, afname van biodiversiteit, andere bevolkingssamenstelling door vergrijzing. Deels is het de uitdaging te behouden wat er is, deels is het de uitdaging in te spelen op de ontwikkelingen die komen gaan.

Om deze uitdagingen het hoofd te bieden en tegelijkertijd te werken aan brede welvaart, beschrijft de Zeeuwse Omgevingsvisie vier Zeeuwse Ambities voor 2050. Deze ambities betreffen: 1. uitstekend wonen en werken in Zeeland; 2. balans in grote wateren en het landelijk gebied; 3. een duurzame en innovatieve economie; 4. een klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deel B In deel B staat per thema aangegeven welke instrumenten worden ingezet om de doelen tot 2030 te bereiken. Gezien de grootte en de complexiteit van de uitdagingen, zijn de ambities echter alleen te halen als iedereen de keuze maakt die zoveel mogelijk bijdraagt aan deze ambities. Hiervoor zijn afwegingsfactoren beschreven en wordt een ‘beste keuze hulp’ gemaakt. De afwegingsfactoren sluiten aan op het NOVI van het Rijk en verwijzen onder meer naar de Zeeuwse kernkwaliteiten. Deze zijn vertaald naar vier afwegingsfactoren voor Zeeland: 1. Doe meer met minder grond; 2. Werk samen en deel kosten en baten; 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten; 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. Kernkwaliteiten zijn herkenbare, fysieke kenmerken. De Zeeuwse kernkwaliteiten betreffen: • genieten en opladen; • waarderen en beschermen van het landschap; • verbondenheid met de historie; • passende werkgelegenheid en ontwikkelingsmogelijkheden voor iedereen.

In de visie komen een aantal ambities en doelstellingen terug welke relevant zijn voor dit bestemmingsplan, waarbij sommige doelen onder verschillende ambities vallen. Deze worden in onderstaande paragrafen toegelicht.

18

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Provinciale Omgevingsverordening Zeeland 2018 De provincie Zeeland heeft, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, op 21 september 2018 een Omgevingsverordening vastgesteld. Aansluitend zijn daar negen wijzingen op doorgevoerd. Slechts een select aantal onderdelen uit het (voormalige) Omgevingsplan is geregeld in de verordening. Onderwerpen opgenomen in de Omgevingsverordening zijn bijvoorbeeld bedrijventerrein, verblijfsrecreatie, bestaande natuur en ecologische hoofdstructuur, agrarische gebieden van ecologische betekenis, molenbiotopen, glastuinbouw en intensieve veehouderij. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' is uitsluitend een regeling opgenomen voor kleinschalige locaties in het buitengebied. Daarvan is hier geen sprake. Verder zijn voor dit plan voorts de navolgende regels uit de Verordening aangaande de volgende aspecten van belang: • Artikel 2.27: Afwegingszone natuurgebieden; • Artikel 2.29: Molenbiotoop.

In artikel 2.27 is geregeld, dat gemeenten binnen een zone van 100 meter rond natuurgebieden, rekening moeten houden met de waarden van het nabijgelegen natuurgebied. Bij het toelaten van nieuwe activiteiten in deze zone moet worden aangetoond, dat geen belangrijke aantasting van het natuurgebied plaatsvindt. Dit betekent niet dat er niets meer kan binnen de 100-meter zone. Normaal agrarisch gebruik kan in de regel worden voortgezet. Bij nieuwe bebouwing of andere vormen van grondgebruik zal een afweging moeten worden gemaakt waarbij rekening wordt gehouden met de natuurwaarden (bijvoorbeeld door het anders situeren van bebouwing). De 100-meter zone geldt niet voor binnendijken die zijn aangewezen als natuurgebied. Dit heeft te maken met het feit dat binnendijken veelal zijn aangewezen als 'bloemdijk'. Verstoring van dieren is daar minder aan de orde. Het plangebied ligt op circa 90 meter ten noordoosten van een park, waarvan de berm door de provincie is aangewezen als bestaande natuur. Daarmee vindt de beoogde (bouw-)ontwikkeling plaats buiten de Natuur Netwerk Zeeland (NNZ), maar formeel wel binnen de afwegingszone ter bescherming van de NNZ. Voor deze ontwikkeling moet derhalve gemotiveerd worden, dat er door de ontwikkeling geen wezenlijke aantasting plaatsvindt van de NNZ.

Nu het park intensief wordt benut door bezoekers en deze strook grond (berm) niet wordt beheerd als natuurgebied, blijven deze strook grond (berm) en daarmee de zone direct gesitueerd langs het NNZ onaangetast. Een verdergaande verstoring van de zone kan hiermee worden uitgesloten. Verder dient bij een ruimtelijke ontwikkeling inzicht te worden gegeven in de cultuurhistorische waarde van in of nabij het projectgebied aanwezige traditionele windmolens. De beoogde ontwikkeling is gelegen binnen de molenbiotoop. In paragraaf 4.3 van deze toelichting wordt dit aspect nader gemotiveerd.

19

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

3.3

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Hulst (2012-2025) De structuurvisie voor Hulst geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied waardoor voor eenieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten, zoals het vaststellen van bestemmingsplannen, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van (bestuurs)overeenkomsten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. In de structuurvisie heeft de gemeente Hulst voor het grondgebied zeven strategieën ontwikkeld. Het projectgebied ligt in een gebied wat binnen de strategie ‘ontwikkelen’ valt. De ontwikkelingsgebieden zijn de gebieden waar duidelijkheid bestaat over het toekomstige gebruik en het bijbehorende beeld. Onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwe woongebieden en nieuwe gemengde locaties. De planlocatie betreft een nieuwe gemengde locatie. Conclusie Het plan sluit, zoals overwogen onder par. 3.1.2 aan op de structuurvisie, doordat de locatie deel uitmaakt van een als zodanig aangewezen nieuwe gemengde locatie, waarbij de marktvraag het aanbod bepaalt.

Beleidsregels nieuwe woningbouwverzoeken gemeente Hulst (2018) Op basis van het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld, heeft de gemeente beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgelegd. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels beogen om door juist nieuwe woningen te ontwikkelen de woningmarkt gezond te houden. Achterliggende gedachte is dat iedere verzoeker die nieuwe woningen wil bouwen, rekening houdt met de verouderde woningen die achterblijven. Tevens wordt beoogd dat ontwikkelaars niet meer vasthouden aan verouderde plannen, maar deze aanpassen aan de huidige vraag en behoeften. Net als dat het wordt gestimuleerd om woningbouwplannen die nooit zijn uitgevoerd aan te passen aan wel uitvoerbare plannen. Ook dit mag eventueel op een andere locatie binnen de gemeente Hulst. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen, dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren.

Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.

20

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Conclusie In onderhavig geval is formeel sprake van een toevoeging van 24 extra wooneenheden aan de woningvoorraad. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij het aantal woningen wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van deze beleidsregels. Met dit plan is er sprake van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan op de ontwikkelingslocatie en wordt leegstand voorkomen. De gewenste ontwikkeling een ontwikkeling die past binnen de functionele opzet van de binnenstad en aansluit op de vraag naar appartementen met de toegang tot zorg in de binnenstad. Het gaat met name om wonen waarbij de structuur van het gebied behouden blijft en waar men een kwaliteitsverbetering van het woningaanbod wenst te laten plaatsvinden. Door het realiseren van in totaal 37 appartementen wordt een woningtype toegevoegd in een segment en in het centrum waar behoefte aan bestaat Daarmee past de ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid. In paragraaf 3.1 is dit in het licht van de ladder en daarmee toevoegen van 24 woningen aan de woningvoorraad toegelicht. Nota Ruimtelijke kwaliteit Het welstandsbeleid van de gemeente Hulst is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (1 oktober 2015). In deze nota is het welstandsbeleid versoepeld. Zo zijn er bijvoorbeeld meer bouwwerken welstandsvrij.

Ook het aantal welstandsvrije gebieden is verruimd. Verder is geconstateerd dat bepaalde gebieden vragen om meer betrokkenheid van de gemeente dan andere. In verband hiermee zijn er 4 gebieden of objecten onderscheiden met 4 verschillende beoordelingsniveau ‘s: bijzonder; normaal; soepel en vrij. Onderhavige planlocatie ligt in een gebied met een bijzonder beoordelingsniveau: de historische binnenstad van Hulst. Voor deze gebieden of objecten is extra aandacht nodig voor handhaving of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het kwaliteitstoezicht wordt gericht op het voorkomen van aantasting van de aanwezige karakteristieken en het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Het kwaliteitsniveau van ingrepen aan deze bouwwerken moet hoog zijn. Vanwege de hoge cultuurhistorische waarde vallen alle monumenten en het beschermde stadsgezicht Hulst onder dit welstandsniveau.

21

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Figuur 10 Nota Ruimtelijke kwaliteit

Conclusie De monumenten- en welstandscommissie heeft ingestemd met het bouwplan, waarbij de beoordeling was gericht op het handhaven en versterken van het cultuurhistorische karakter in samenhang met de omgeving. Aan al deze aspecten wordt voldaan, hetgeen in de volgende paragraaf nader wordt toegelicht; slechts op ondergeschikte onderdelen wijkt het onderhavige plan af van de randvoorwaarden. Randvoorwaarden Deelgebied 4, De Posthoorn 2012 Onderhavig bouwplan vormt een juridische verankering van het stedenbouwkundige plan inclusief een toelichting op de planvorming. Het bouwplan betreft het gewenste eindbeeld voor de ontwikkeling. Naast het bestemmingsplan zijn derhalve de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, alsmede de in 2012 opgestelde randvoorwaarden voor de uitwerking en het vastleggen van het stedenbouwkundige plan bepalend. Deze randvoorwaarden; “Randvoorwaarden Deelgebied 4, De Posthoorn 2012” (28 maart 2012) zijn gebaseerd op de “structuurstudie deelgebied 4”, welke onderdeel uitmaakten van het gewijzigde bestemmingsplan zoals vastgesteld in 2009, wat later door de Raad van State is vernietigd. In deze regels worden met name aspecten als bouwhoogte, kappen, gevelindeling en beeldkwaliteit nader omschreven. Het voorgaande brengt met zich mee, dat naast

22

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

de Nota Ruimtelijke Kwaliteit dit document ook als toetsingskader voor de vergunningaanvragen voor deze locatie fungeert. Om het gewenste ambitieniveau en gewenste eindbeeld daadwerkelijk te kunnen realiseren is het van belang, dat niet alleen van de gemeente, maar ook van de ontwikkelingspartij extra inspanning wordt gevraagd om de beeldkwaliteit te waarborgen. Indien we het concrete bouwplan tegen de achtergrond van de hierboven genoemde relevante toetsingskaders houden, leidt dat tot de navolgende conclusies: • Door het plan op te knippen in twee bouwblokken wordt de relatie met de binnenstad en de Stadswal van Hulst versterkt. Door de wijze waarop de blokken ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd, wordt het zicht op de Stadswal optimaal benut. Het groen van de Stadswal wordt voorts doorgetrokken tussen de blokken, hetgeen een extra kwaliteit aan het bouwplan, alsmede de omgeving geeft; • De bouwblokken komen niet in de vestingswal te staan; ze blijven er los van; • De twee verschillende bouwvolumes gaan ieder hun eigen relatie aan met de omgeving. Meer concreet: aan de zijde van de Stadswal is nadrukkelijk gezocht naar eenheid en grote dakvlakken. Aan de straatzijde is sprake van een differentiatie aan kappen; • Het grootste bouwblok markeert de hoek van de Bierkaai met de Minderbroederstraat. Dit blok heeft een status aparte.

Door zijn schaal en maatvoering vormt het een uitzondering binnen de kleinere korrel van de binnenstad Hulst. Deze schaal wordt benadrukt door een eenduidige gevel aan de zijde van de Bierkaai te realiseren. In de gevel is sprake van een duidelijk ritme van raamopeningen en verticaliteit van dakkapellen; • Het kleinere bouwblok geeft richting aan de Minderbroederstraat. De oude bestaande Kloostermuur blijft zoveel mogelijk behouden. Hij omsluit het privé binnenterrein, van waaruit garageboxen, bergingen en de parkeergarage wordt ontsloten; • De blokken vormen een eenheid. De differentiatie van de twee gebouwen ontstaat door de maatvoering, gevels en situering van de buitenruimtes. • Aan de Stadswal vormen de langgerekte daken een eenheid, te zien vanaf de stadswal of overzijde van de Binnenvest; • De achterzijde van de bouwblokken, georiënteerd naar en deels evenwijdig gelegen aan de vestingswal, hebben de maximale potentiële bouwmogelijkheden, zoals waren opgenomen in de randvoorwaarden, niet volledig benut. Meer concreet: over een diepte van 7 meter mocht de bebouwing niet hoger reiken dan 13 meter. Onderhavig plan is beperkter van omvang en op iets grotere afstand van de vestingswal geprojecteerd.

Conclusie Geconcludeerd kan worden, dat de stedenbouwkundige vormgeving past in de structuur en de historische context van de omgeving: de voorgevels worden gebouwd in de aangegeven rooilijnen en de indeling van de straatwand komt in twee nader te onderscheiden bouwdelen terug, hetgeen het gewenste, gedifferentieerde straatbeeld ondersteunt. Ook passen de kappen van de nieuwbouw in de historische structuur. Hetzelfde geldt voor de architectonische vormgeving van de verschillende onderdelen en het materiaal- en kleurgebruik. Er is dan ook bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan, in samenspraak met de welstands- en monumentencommissie, zorgvuldig aandacht besteedt aan de hoogte, situering, kappen, gevelindeling, materiaal- en kleurgebruik, detaillering en dergelijke. Verder heeft de commissie aangegeven, dat de punten, welke ondergeschikt zijn, waarop het concrete plan van het toetsingskader afwijkt, geen onevenredige schade toebrengen aan, dan wel herstel verzekerd is van het historisch en ruimtelijk karakter van het Beschermd stadsgezicht.

23

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

Beeld van de Binnenstad In de op 8 februari 2018 door de raad vastgestelde beleidsnota ‘Beeld van de Binnenstad’ zijn criteria geformuleerd voor reclame, gevelveranderingen en overige toevoegingen aan de gevel in de binnenstad van Hulst. Het unieke cultuurhistorische karakter is het handelsmerk van vestingstad Hulst. Het gebruik met een combinatie van wonen, verblijven en recreëren past hier uitstekend bij. De dynamiek en de veranderingen door de loop van de geschiedenis zijn onderdeel van de diversiteit en uitstraling. Daarom is het behouden van een zorgvuldig evenwicht tussen functie, gebruik, betekenis en uitstraling essentieel. Dat betekent concreet dat ‘overdaad’ voorkomen dient te worden en met de nodige aandacht gekeken dient te worden naar inpassing van nieuwe toevoegingen zoals gevelveranderingen, reclame-uitingen, uitstallingen en terrassen. Zowel ten aanzien van omvang en plaatsing als ook het kleur- en materiaalgebruik. Voor de binnenstad is de ambitie om meer allure terug te brengen binnen een historische setting. Uitgangspunt daarbij is om toevoegingen zo veel mogelijk te laten aansluiten, passend bij en in harmonie met de historische omgeving. Geen monotonie maar wel samenhang en relatie met de karakteristiek van (individuele) gevels en openbare ruimten zodat Hulst als vestingstad optimaal beleefd kan worden.

Naast het aanzien van gevels en openbare ruimte is er ook zorg nodig voor toegankelijkheid van de openbare ruimte. Deels wordt dat bepaald door de inrichting van de openbare ruimte, maar ook door toepassing van uitstallingen en terrassen met bijbehorende schermen. De gebruikers, en dat zijn de ondernemers, de bewoners en de bezoekers, staan centraal en vormen een belangrijke basis voor deze nota. Daarbij gaat het vooral om juiste afstemming tussen publiek (bijv. fietsrekken) en privaat gebruik (bijv. uitklapborden) van de openbare ruimte. Voor uitstallingen en terrassen is het belangrijk juiste afspraken voor plaatsing te maken in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte. Met betrekking tot vergunningaanvragen die vallen binnen deze categorieën bouwwerken wordt verwezen naar de toetsingscriteria in deze beleidsnota. Beleidsnotitie ‘ Ruimte voor Woonkwaliteit’ en ‘ Plan van aanpak ‘ Ruimte voor Woonkwaliteit’ in de gemeente Hulst 2020’ Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak.

Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak ‘Ruimte voor Woonkwaliteit’ in de gemeente Hulst 2020 door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. Als een in

24

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit. Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak ‘Ruimte voor Woonkwaliteit’ in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake herstructurering en oprichting van woningen, waar behoefte aan bestaat. Voor de onderbouwing van de ladder wordt verwezen naar par. 3.2, 3.3. en 3.4. Met het ‘Plan van aanpak’ ontstaat hierdoor de ruimte voor realisatie van het plan. 3.4

Conclusie Geconcludeerd kan worden, dat het onderhavige plan aansluit bij het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Door het benutten van de locatie voor de bouw van nieuwe woonbebouwing met bijhorende gemeenschappelijke en parkeervoorzieningen, worden de ruimtelijke, cultuurhistorische, functionele en verkeerskundige kwaliteiten van de gemeente Hulst versterkt.

25

Ruimtelijke onderbouwing ‘De Nieuwe Bierkaai, deelgebied 4 te Hulst’’

4.

KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING

4.1

Planologische- en milieuaspecten Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een bouwplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieu-hygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit plan relevante milieuaspecten behandeld.

4.2

Bodem Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek en eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. Als uit historisch onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Onderzoek De gronden waarop de nieuwe ontwikkeling is voorzien, zijn onderworpen aan een verkennend bodemonderzoek, inclusief asbest conform de richtlijnen van de NEN-5740 alsmede de NEN 5707 (Eindrapport verkennend bodemonderzoek, inclusief asbest, Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. d.d. 19-2-2019 , zie Bijlage 1 Bodemonderzoek). De onderzoeksresultaten kunnen als volgt worden samengevat: • De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten aan chemische parameters in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek; • De op het zuidelijke onverharde deel van de onderzoekslocatie geconstateerde gehalten aan asbest in grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek naar asbest. Op basis van de uit dit milieu-hygiënisch onderzoek verkregen gegevens kan in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig zijn. Dit is afhankelijk van aangetroffen gehaltes, alsook op basis van visueel aangetroffen bodemvreemde materialen. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald. In dit kader is een indicatieve toetsing door SMA uitgevoerd om de kwaliteit van de hele partij te kunnen onderbouwen. Deze toetsing is als Bijlage 2 aan deze onderbouwing gehecht.