Ontwerpbestemmingsplan Kernen Hulst 1H
Tekst van het document
Gemeente Hulst Kernen Hulst 1H
BESTEMMINGSPLAN
Kernen Hulst 1H
Hulst
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0677.bpkernen1H-001O
01-05-2020 25-05-2020 14-12-2020
concept voorontwerp ontwerp vastgesteld
projectnummer:
0677.20191462 opdrachtleider:
ir. C.A. Louws auteur:
ing. N.H. Tiekstra
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam bv Segeersingel 6 Delftseplein 27b 4330 AK Middelburg Postbus 150 T: 0118- 68 90 10 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85middelburg@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
2
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
6
1.1
Aanleiding
6
1.2
Doel
6
1.3
Plangebied
6
Hoofdstuk 2
Herziening van het bestemmingsplan
7
2.1
Wat is een herziening
7
2.2
Opbouw van de herziening
7
2.3
Inhoud van de herziening
7
2.4
Nadere toelichting op de herziening
7
Hoofdstuk 3
Handhaving
9
Hoofdstuk 4
Uitvoerbaarheid
10
4.1
Economische uitvoerbaarheid
10
4.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
10
Bijlagen bij de toelichting
11
Bijlage 1
Aanpassingen Kernen Hulst
12
Bijlage 2
Nota vooroverleg
13
Regels
14
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
15
Artikel 1
Begrippen
15
Artikel 2
Wijze van meten
25
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
27
Artikel 3
Agrarisch - Kernrandzone
27
Artikel 4
Agrarisch - Kwekerij
31
Artikel 5
Agrarisch met waarden - Natuur - en landschapswaarden
34
Artikel 6
Bedrijf
37
Artikel 7
Bedrijf - Nutsvoorziening
42
Artikel 8
Bedrijventerrein
43
Artikel 9
Bos
46
Artikel 10
Centrum
48
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
3
Artikel 11
Detailhandel
52
Artikel 12
Dienstverlening
54
Artikel 13
Gemengd - 1
56
Artikel 14
Gemengd - 2
59
Artikel 15
Gemengd - 3
62
Artikel 16
Gemengd - 4
65
Artikel 17
Gemengd - 5
67
Artikel 18
Gemengd - 6
70
Artikel 19
Gemengd - 7
73
Artikel 20
Gemengd - 8
76
Artikel 21
Gemengd - 9
79
Artikel 22
Gemengd - 10
82
Artikel 23
Groen
85
Artikel 24
Horeca
86
Artikel 25
Kantoor
88
Artikel 26
Maatschappelijk
89
Artikel 27
Molen
92
Artikel 28
Natuur
93
Artikel 29
Recreatie - Dagrecreatie
95
Artikel 30
Recreatie - Jachthaven
97
Artikel 31
Sport
98
Artikel 32
Tuin
100
Artikel 33
Verkeer
102
Artikel 34
Verkeer - Garages en bergplaatsen
103
Artikel 35
Water
104
Artikel 36
Wonen
106
Artikel 37
Wonen - Aaneen of geschakeld
110
Artikel 38
Wonen - Bungalowpark
113
Artikel 39
Wonen - Gestapeld
116
Artikel 40
Wonen - Twee-aaneen
119
Artikel 41
Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld
122
Artikel 42
Wonen - Voorzieningen
125
Artikel 43
Wonen - Vrijstaand
127
Artikel 44
Wonen - Vrijstaand 2
131
Artikel 45
Wonen - Woonwagens
134
Artikel 46
Woongebied
136
Artikel 47
Woongebied - 2
139
Artikel 48
Leiding - Gas
142
Artikel 49
Leiding - Riool
144
Artikel 50
Leiding - Water
145
Artikel 51
Waarde - Aardkunde 1
146
Artikel 52
Waarde - Archeologie 1
149
Artikel 53
Waarde - Archeologie 2
152
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
4
Artikel 54
Waarde - Archeologie 3
155
Artikel 55
Waarde - Beschermd Stadsgezicht
158
Artikel 56
Waarde - Cultuurhistorie beschermde dijken
159
Artikel 57
Waterstaat - Waterkering
161
Hoofdstuk 3
Algemene regels
162
Artikel 58
Anti-dubbeltelregel
162
Artikel 59
Algemene bouwregels
163
Artikel 60
Algemene gebruiksregels
165
Artikel 61
Algemene aanduidingsregels
166
Artikel 62
Algemene afwijkingsregels
170
Artikel 63
Algemene wijzigingsregels
172
Artikel 64
Overige regels
183
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
184
Artikel 65
Overgangsrecht
184
Artikel 66
Slotregel
185
Bijlagen bij de regels
186
Bijlage 1
Staat van Bedrijfsactiviteiten
187
Bijlage 2
Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
188
Bijlage 3
Staat van Horeca-activiteiten
189
Bijlage 4
Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
191
Bijlage 5
Vrijstellingenkaart
192
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
Toelichting
6
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Kernen Hulst vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn alle woonkernen van de gemeente Hulst voorzien van een geactualiseerde, consoliderende regeling in een nieuw bestemmingsplan. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan wordt dit plan gebruikt bij het toetsen nieuwe ontwikkelingen in de kernen van de gemeente. Bij de toepassing van het bestemmingsplan blijkt in de praktijk dat op sommige punten de regels van het bestemmingsplan voor meerderlei uitleg vatbaar zijn en niet op alle punten even eenduidig zijn. Daarnaast worden enkele omissies hersteld en zijn enkele wijzigingen op basis van nieuwe wetgeving verwerkt in het bestemmingsplan. Tenslotte zijn er in de afgelopen tijd enkele omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verleend, die ook zijn verwerkt in dit nieuwe bestemmingsplan.
1.2
Doel
Hiervoor wordt een herziening van het bestemmingsplan opgesteld. In deze herziening worden de nieuwe ontwikkelingen en de aanpassingen in de planregels planologisch voorzien van een consoliderende regeling.
1.3
Plangebied
Het plangebied is gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan Kernen Hulst en omvat de verschillende woonkernen in de gemeente Hulst Het betreffen hierbij de kernen: Clinge Graauw-Paal Heikant Hengstdijk Hulst, met uitzondering van de binnenstad Kapellebrug Kloosterzande Lamswaarde Nieuw-Namen Ossenisse Sint-Jansteen Terhole Vogelwaarde Walsoorden Het gaat hierbij om de woonkernen; bedrijventerreinen en het buitengebied maken geen deel uit van het bestemmingsplan.
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
7
Hoofdstuk 2
2.1
Herziening van het bestemmingsplan
Wat is een herziening
Om de wijzigingen in de regels en de nieuwe ontwikkelingen te voorzien van een consoliderende regeling wordt gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan. Een herziening houdt in dat in het bestemmingsplan voor het grootste gedeelte geconsolideerd is overgenomen en alleen enkele regels zijn aangepast en op de verbeelding enkele locaties zijn aangepast.
2.2
Opbouw van de herziening
In verband met de leesbaarheid van de herziening in relatie tot het onderliggende bestemmingsplan Kernen Hulst is er voor gekozen om in de herziening de vigerende regeling ook op te nemen. Dit houdt in dat de herziening bestaat uit een volledig gebiedsdekkende verbeelding, waarin de bestaande bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn opgenomen. In de regels zijn alle artikelen ook opgenomen. Daarmee blijft het bestemmingsplan na de herziening goed leesbaar voor gebruikers.
2.3
Inhoud van de herziening
Zoals hiervoor al gesteld wordt in de herziening een aantal regels die in het vigerende bestemmingsplan onduidelijk zijn nader toegelicht, daarnaast worden een aantal nieuwe ontwikkelingen, waarvoor al een planologische procedure is doorlopen, voorzien van een planologische regeling. Een exact overzicht van de wijzigingen is opgenomen in Bijlage 1. Omdat de wijzigingen verband houden met het verduidelijken van bestaande regels en het voorzien van een consoliderende regeling van nieuwe ontwikkelingen die al een planologische procedure hebben doorlopen, is het niet noodzakelijk om een uitgebreide toetsing aan beleid en sectorale wet- en regelgeving uit te voeren. In het kader van het vigerende bestemmingsplan Kernen Hulst is de huidige situatie al in beeld gebracht en getoetst. Daarnaast is ook een samenvatting van het vigerende beleid opgenomen in het bestemmingsplan. Voor de inhoud wordt verwezen naar de inhoud van dat bestemmingsplan, de toelichting van dat bestemmingsplan is gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0677.bpkernen001V/t_NL.IMRO.0677.bpkernen-001V.html
2.4
Nadere toelichting op de herziening
In het bestemmingsplan Kernen Hulst zijn een aantal regels opgenomen waarbij de huidige regeling voldoende juridische waarborging biedt, maar waar behoefte is aan een verhelderende uitleg over de planregels in de toelichting. In deze paragraaf wordt ingegaan op deze aspecten.
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
8
Bestaande solitaire bijgebouwen In de praktijk komt het voor dat er (van oudsher) solitaire (bij)gebouwen zoals schuren en garages zijn gebouwd. Deze gebouwen zijn gebouwd op een perceel waar, ten tijde van de bouw of momenteel, geen hoofdgebouw staat. Deze gebouwen zijn wel legaal gebouwd en mogen ook worden gehandhaafd. In het bestemmingsplan is hiervoor een regeling opgenomen ten aanzien van het bestaande (legale) bouwen en gebruik. Deze algemene regels zijn opgenomen in artikel 59 en 60. Het is niet wenselijk en tevens niet toegestaan om deze solitaire bijgebouwen te gebruiken als woning. Ook worden deze solitaire bijgebouwen niet aangemerkt als een bestaande woning waarvoor door middel van weg te bestemmen een bouwtitel voor een nieuwe woning kan worden gerealiseerd.
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
9
Hoofdstuk 3
Handhaving
Toezicht en handhaving staan hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. Naleving van regelgeving is in onze maatschappij bepaald geen vanzelfsprekendheid. Gezien de grote risico’s waarmee we leven, die in het verleden tot grote rampen en crisissen hebben geleid, is naleving wel van cruciaal belang. Er wordt immers vanuit gegaan dat het naleven van de gestelde regels leidt tot een kleinere kans op overtredingen/risico’s. Voorwaarde daarbij is wel dat de gestelde regels eenduidig, correct, duidelijk zijn gesteld en toepasbaar zijn op de situatie. De druk op de controles van vergunningen, waarmee wordt toegezien op de naleving van de gestelde regels, is groot. Daarom worden er eisen gesteld aan de wijze waarop het toezicht wordt uitgevoerd. De gemeente Hulst heeft hiervoor, samen met de andere gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen een integraal Handhavingsplan voor Zeeuws-Vlaanderen opgesteld. Daarnaast heeft de gemeente Hulst specifiek voor het gebied van de ruimtelijke ordening en bouwen een handhavingsstrategie opgesteld. Het sleutelwoord in deze strategie is ‘toezicht’. Onder toezicht wordt verstaan het controleren of, en in hoeverre, wettelijke bepalingen worden nageleefd. Eventuele overtredingen van de regels en voorschriften worden tijdens het uitoefenen van toezicht gesignaleerd en daarop worden dan eventuele acties ondernomen.
Er zijn twee vormen van toezicht te onderscheiden, namelijk preventief en repressief toezicht. Preventief toezicht is het controleren van wettelijke bepalingen zonder dat daartoe een aanleiding bestaat in de vorm van concrete aanwijzingen voor niet-naleving van de wettelijke bepalingen. Er wordt van repressief toezicht gesproken als het toezichtbezoek gebaseerd is op aanwijzingen voor niet-naleving. Er dient wel op gelet te worden dat repressief toezicht niet als doel heeft strafbare feiten op te sporen voor een strafrechtelijke procedure. Opsporing is, in tegenstelling tot toezicht, het instellen van een onderzoek naar strafbare feiten, als voorbereiding op strafvorderlijke beslissingen. Opsporing staat dus los van het uitoefenen van toezicht. Het vergt aparte bevoegdheden. Een opsporingsactie kan alleen worden gestart door een daartoe bevoegde opsporingsambtenaar. Toezicht moet goed, eenduidig uitgevoerd worden en heeft drie uitgangspunten, namelijk onafhankelijkheid, transparantie en professionaliteit. Deze drie uitgangspunten vormen dan ook het raamwerk van deze toezichtstrategie en zullen achtereenvolgens worden toegelicht. Een onafhankelijke toezichthouder is van onschatbaar belang. De toezichthouder dient dan ook objectief een controlebezoek uit te voeren.
Deze onafhankelijkheid wordt onder meer beïnvloed door de wijze waarop binnen de gemeentelijke organisatie voor de uitvoering van de handhavende taken ruimte is gemaakt en de mate waarin dezelfde medewerker zowel de vergunning verleent als toezicht op de naleving van de vergunning houdt.
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
10
Hoofdstuk 4
4.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Bro in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wro de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en plankosten, deze te verhalen op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. De gemeente legt dit kostenverhaal bij voorkeur vast in een privaatrechtelijke overeenkomst met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst kan worden gesloten en het kostenverhaal dus niet anderszins is verzekerd, wordt een exploitatieplan opgesteld. Dat exploitatieplan wordt dan tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld. In onderhavig bestemmingsplan worden geen rechtstreekse ontwikkelingen toegestaan die exploitatieplanplichtig zijn.
4.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
4.2.1 Vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan de verschillende overlegpartners. Hierop zijn 2 inhoudelijke overlegreacties binnengekomen, deze zijn samengevat en beantwoord in de nota vooroverleg. Deze is opgenomen in Bijlage 2. 4.2.2 Ontwerpbestemmingsplan In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt voor het bestemmingsplan de wettelijk voorgeschreven procedure gevolgd. Hiervoor wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter visie gelegd, waarbij een ieder zienswijzen in kan dienen.
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
bijlagen bij de Toelichting
12
Bijlage 1 Aanpassingen Kernen Hulst
Rho adviseurs voor leefruimte
0677.20191462
Bestemmingsplan ‘Kernen Hulst’, 1e herziening Wijzigingen ten opzichte van bestemmingsplan ‘Kernen Hulst’, vastgesteld op 7 juni 2018
Inhoud 1. Wijzigingen Regels ................................................................................................................................................................ 2 2. Wijzigingen Verbeelding ........................................................................................................................................................ 15 3. Bijlagen ........................................................................................................................................................................... 59 3.1 Bodemonderzoek Roskamstraat 34-34a Sint Jansteen .................................................................................................................. 60
Pagina 1 van 60
1. Wijzigingen Regels #
Onderwerp
Wijzigingen
1.
Begrippen
Aanpassingen - Aan-huis-gebonden-beroep een dienstverlenend beroep, dat in een woning of bij de woning behorend bijgebouw uitsluitend door de bewoner(s) van de woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is; -
Van toepassing op artikelen van bp. Kernen Hulst 1
Bedrijfswoning: een woning, bestaande uit een hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein. Doorgehaalde verwijderen. Het hoofdgebouw is het bedrijfsmatige gebouw en niet de bedrijfswoning. Dat is misleidend en lijkt er op dat een bedrijfswoning alleen in een hoofdgebouw gebouwd mag worden.
-
Evenement het geheel van al dan niet incidentele dan wel al dan niet kortdurende, maar wel tijdelijke activiteiten, dat plaatsvindt bij een voor publiek toegankelijke gebeurtenis, zoals een feest, kermis, optocht, braderie, wedstrijd of andere bijeenkomst tot ontspanning of vermaak, of een vertoning, voorstelling of herdenking, waarbij het schenken van alcoholische dranken is toegestaan. Het begrip evenement wordt in overeenstemming gebracht met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hulst’.
-
Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten activiteiten die in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de Pagina 2 van 60
woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past. Doorgehaalde verwijderen. Ter vervanging en verduidelijking wordt een bijlage met toegestane kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegevoegd aan de regels. -
Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.
Toevoeging - Bebouwingspercentage: een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het gedeelte van het bouwvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald -
Landschaps- en natuurbeschermingsdeskundige: een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van landschap en natuur.
-
Ondergeschikte horeca: een horeca-activiteit die ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, welke uitsluitend toegankelijk is via de hoofdactiviteit en waarvan de openingstijden van de horeca-activiteit zijn aangepast aan de openingstijden van de hoofdactiviteit.
-
Paardenbak een niet overdekt en al dan niet omsloten terrein, voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, voor het africhten, trainen en berijden van paarden en het anderszins beoefenen van de paardensport.
-
Pension een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.
-
Winkelvloeroppervlakte de totale in een winkel voorkomende vloeroppervlakte van alle bouwlagen van ruimten welke rechtstreeks toebedeeld en ten dienste staan voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen en voor het publiek zichtbaar en toegankelijk zijn, inclusief de vloeroppervlakte van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het Pagina 3 van 60
personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte). Hieronder wordt niet begrepen de uitsluitend voor het personeel bedoelde (dienst)ruimten en de ruimten die betrekking hebben op bedrijfskantoor, portiek, ambacht en reparatie activiteiten, opslag, verwerking van bestellingen, magazijn, sanitair, keuken en distributieruimten.
2.
3.
Wijze van meten
Bouwregels
Verwijderen - Kap Begrip komt niet terug in de regels en kan geschrapt worden. Op de verbeelding is de figuur ‘relatie’ toegevoegd. In de wijze van meten wordt ‘relatie’ toegevoegd: - Relatie daar waar twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, gelden die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij de toepassing van deze regels als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak. Aan de “goothoogte van een bouwwerk” wordt ter verduidelijking van lessenaarsdaken het volgende toegevoegd: bij een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak dat loopt over de volledige breedte, of diepte van een gebouw, wordt de goot- en/of boeiboordhoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel; onder de gevel wordt ook verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel. In de bouwregels wordt bepaald of er op gronden gebouwd mag worden of niet. In verschillende bestemmingen wordt onderscheid gemaakt tussen “binnen het bouwvlak” en “buiten het bouwvlak ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’”. Ter verduidelijking wordt aan de tabel een regel toegevoegd: Hoofdgebouw
Aan- en uitbouw, bijgebouw,
Bouwwerk, geen gebouw
overkapping
zijnde, geen overkapping zijnde
b.buiten het bouwvlak
nee
nee
ja
Huidige b wordt c.
4.
Maximale oppervlakte aan- en uitbouw, bijgebouw, overkapping
Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt een maximale oppervlakte op basis van de perceelsgrootte. Omdat het voorkomt dat er op verschillende percelen een aanduiding met een maximale oppervlakte is opgenomen, wordt in de bouwregels het toegevoegd “, tenzij op de verbeelding anders is aangeduid.”:
2
10.2, 11.2, 12.2, 13.2, 14.2, 15.2, 16.2, 18.2, 19.2, 20.2, 21.2, 24.2, 25.2, 26.2, 36.2, 37.2, 38.2, 39.2, 40.2, 41.2, 43.2 10.2, 11.2, 12.2, 13.2, 14,2, 15.2, 16.2, 18.2, 19.2, 20.2, Pagina 4 van 60
5.
B&B
aan- en uitbouw, bijgebouw, overkapping perceel kleiner dan 40% tot ten hoogste 1.000 m² 60 m², tenzij op de verbeelding anders is aangeduid. perceel groter of ten hoogste 90 m², gelijk aan 1.000 m² tenzij op de verbeelding anders is aangeduid. perceel groter of ten hoogste 120 m², gelijk aan 2.500 m² tenzij op de verbeelding anders is aangeduid. In het bestemmingsplan is bij verschillende bestemmingen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor Bed & Breakfast (B&B). Voor het toestaan van een B&B zijn minimale inhoud en oppervlakte opgenomen. Uit de praktijk blijkt dat deze voorwaarden vaak belemmerend werken, terwijl het in veel gevallen ruimtelijk aanvaardbaar is om een B&B te realiseren. Derhalve worden de volgende voorwaarden geschrapt uit de afwijkingsbevoegdheid voor B&B: a. het hoofdgebouw, indien het hoofdgebouw heeft een minimale inhoud van 500 m³, of b. aan- en/of bijgebouwen indien deze een minimale oppervlakte hebben van 75 m²;
6.
Naamgeving maximale goothoogte /
In de tabel van de bouwregels wordt voor het bepalen van de maximale goot- en bouwhoogte verwezen naar de op de verbeelding opgenomen aanduidingen, zoals: zie aanduiding 'maximum goothoogte (m)' of 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' of 'maximum goot-, bouwhoogte (m), maximum
21.2, 24.2, 26.2, 36.2, 37.2, 39.2, 40.2, 41.2, 43.2
13.4.1, 14.4.1, 15.4.2, 17.4.1, 18.4.1, 19.4.1, 20.4.1, 22.4.1, 36.4.1, 37.4.1, 38.4.1, 39.4.1, 40.4.1, 41.4.1, 43.4.1, 44.4.1, 46.4.1 3.2, 4.2, 5.2, 6.2, 7.2, 8.2, 10.2, 11.2, Pagina 5 van 60
bouwhoogte
bebouwingspercentage' . Het is overzichtelijker om niet te verwijzen naar alle mogelijke aanduidingen. Daarom wordt er voor de maximale goothoogte overal ‘zie aanduiding 'maximum goothoogte (m)'’ opgenomen en voor de maximale bouwhoogte overal ‘zie aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'’.
7.
Dakhellingen
In het bestemmingsplan is bij veel bestemmingen een maximale dakhelling opgenomen van 85 graden. Dit is in verband met mansardekappen. Een dakhelling van 85 graden is erg steil voor andere dakvormen (bijvoorbeeld zadeldak of schilddak) en is vaak ruimtelijk ongewenst. Het ligt meer voor de hand om de dakhelling niet in het bestemmingsplan te regelen, maar om de dakhelling op basis van welstandseisen te beoordelen. Daarom wordt de maximale dakhelling niet meer opgenomen. Bij de herziening van de Nota ruimtelijke kwaliteit zal extra aandacht worden besteed aan eisen ten aanzien van daken.
8.
Lichtmasten en overige masten Agrarisch
Aan de bouwregels bij de bestemmingen Groen, Maatschappelijk, Verkeer wordt de maximale bouwhoogte voor lichtmasten en overige masten aangepast in 10 m. Conform het voormalige bestemmingsplan ‘Hulst Noord’ en bestemmingsplan ‘Buitengebied Hulst’ wordt bij agrarische bedrijven verkoop van zelf voortgebrachte of streekeigen producten als ondergeschikte
9.
12.2, 13.2, 14,2, 15.2, 16.2, 17.2, 18.2, 19.2, 20.2, 21.2, 22.2, 24.2, 25.2, 26.2, 29.2, 30.2, 31.2, 33.2, 34.2, 36.2, 37.2, 38.2, 39.2, 40.2, 41.2, 42.2, 43.2, 44.2, 45.2, 46.2, 3.2, 4.2, 5.2, 6.2, 7.2, 8.2, 9.2, 10.2, 11.2, 12.2, 13.2, 14,2, 15.2, 16.2, 17.2, 18.2, 19.2, 20.2, 21.2, 22.2, 24.2, 25.2, 26.2, 29.2, 30.2, 31.2, 32.2, 33.2, 34.2, 36.2, 37.2, 38.2, 39.2, 40.2, 41.2, 42.2, 43.2, 44.2, 45.2, 46.2, 23.2, 26.2, 33.2 3.3, 4.3, 5.3
Pagina 6 van 60
10. Bedrijf
11. Bedrijf 12. Bedrijf 13. Bedrijf 14. Centrum
15. Detailhandel 16. Gemengd – 3
17. Gemengd – 9
18. Maatschappelijk 19. Maatschappelijk 20. Maatschappelijk
21. Recreatie Dagrecreatie
nevenactiviteit tot maximaal 200 m2 vloeroppervlakte toegestaan. In artikel 6.1 lid i is de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf – scheepswerf” gekoppeld aan de bedrijfsactiviteit “scheepswerf”. Conform het voormalige bestemmingsplan ‘Walsoorden’ wordt bij deze aanduiding de bedrijfsactiviteit als volgt aangepast: “scheepsbouw en -reparatie behorend tot ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten”. In artikel 6.1 lid 1 wordt de aanduiding ‘verhuis- en transportbedrijf’ geschrapt, omdat de bestemming ter hoogte van Roskamstraat 34-34a te Sint Jansteen wordt gewijzigd in wonen. In artikel 6.2 wordt de naamgeving van de aanduiding ‘overkapping’ conform de verbeelding aangepast in ‘specifieke bouwaanduiding – overkapping’ Aan artikel 6.3.1 wordt toegevoegd: Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan Op de verbeelding is de aanduiding ‘kamerverhuur’ toegevoegd ter plaatse van Hoofdstraat 15 te Sint Jansteen. Om die reden wordt in artikel 10.1 de volgende regel opgenomen: x. ter plaatse van de aanduiding ‘kamerverhuur’, tevens kamerverhuur; In de regels wordt opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding ‘maximum vloeroppervlakte; vvo’ de winkelvloeroppervlakte voor een supermarkt niet meer mag bedragen dan aangegeven op de verbeelding. Voor overige detailhandel (zoals een viswinkel) geldt dit maximum winkelvloeroppervlak niet.
Lid 15.1 begint 2x met lid a.; dit wordt aangepast. Op de verbeelding is de aanduiding ‘kamerverhuur’ toegevoegd ter plaatse van Hulsterweg 151 te Terhole. Om die reden wordt in artikel 15.1 de volgende regel opgenomen: x. ter plaatse van de aanduiding ‘kamerverhuur’, tevens kamerverhuur; De regels ten aanzien van Bed&breakfast, zoals opgenomen in lid 21.3.5, kunnen vervallen, omdat horecabedrijven tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten (zoals hotel, pension) rechtstreeks zijn toegestaan zonder aanvullende voorwaarden. De voorwaarden ten aanzien van B&B zijn zodoende overbodig. Bij maatschappelijke bestemmingen worden ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten uitsluitend ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen toegestaan. “voorzelfstandige” wordt aangepast in “voor zelfstandige”. De specifieke gebruiksregel uit het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bphuldullaertstr43-001V wordt opgenomen in de bestemming Maatschappelijk. In artikel 26.3 wordt opgenomen: ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenkliniek' zijn tevens logies voor werknemers ten dienste van de bedrijfsvoering, niet zijnde permanent verblijf, toegestaan. Voor bedrijfswoningen en volkstuinen worden de volgende bouwregels toegevoegd: Gebouwen en overkappingen
6.1
6.1 6.2 6.3.1 10.1
11 15.1
21.3.5
26.1 26.1.k 26.3
29.2
Bouwwerk, geen gebouwen zijnde
a. op deze gronden mag worden gebouwd:
Pagina 7 van 60
3. ter plaatse van de aanduiding
Ja
Ja
‘volkstuin’ b. de hoogte bedraagt niet meer dan: 2. bouwhoogte
ter plaatse van de aanduiding ‘volkstuin’: 3 m
c. oppervlakte bedraagt niet meer dan: 2. voor bedrijfswoningen met
De bewoonbaar vloeroppervlakte: 225
bijbehorende aan- en uitbouwen
m².
3. ter plaatse van de aanduiding
8 m² per volkstuin.
‘volkstuin’ d. de inhoud bedraagt niet meer dan: 1. voor bedrijfswoningen met
750 m³.
bijbehorende aan- en uitbouwen
22. Sport
23. Tuin
24. Wonen 25. Wonen
26. Wonen 27. Bouwregels vrijstaande
“d. de dakhelling bedraagt niet meer dan” wordt dienovereenkomstig doorgenummerd. In artikel 31.2 is opgenomen dat ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding – schietboom’ maximaal 3 schietbomen aanwezig mogen zijn. Met het opnemen van de aanduiding is het aantal schietbomen op de verbeelding al begrensd. De hoogte is echter niet opgenomen. Derhalve wordt de regel als volgt aangepast: ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – schietboom’: 30 m; Aan de bouwregels worden de maximale bouwhoogten toegevoegd: - muren en terreinafscheidingen: 2 m - lichtmasten en overige masten: 10 m - overig bouwwerk, geen gebouw zijnde: 3 m Voor het perceel Gentsevaart 45 te Kapellebrug is de aanduiding ‘pension’ vervangen door ‘kamerverhuur’. Artikel 36.1 lid p. wordt als volgt aangepast: x. ter plaatse van de aanduiding ‘kamerverhuur’, tevens kamerverhuur; In de tabel met bouwregels in artikel 36.2 lid c. wordt toegevoegd dat de maximale bouwhoogte van aan- en uitbouw, bijgebouw, overkapping maximaal bedraagt: - zie aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' - en anders: 7,3 m Op de verbeelding wordt ter hoogte van Driehoefijzersstraat 2 te Heikant de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ opgenomen. Aan de bouwregels van de bestemming ‘Wonen’ wordt toegevoegd: - ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’: bebouwing voor bewoning is niet toegestaan; Lid c.
wordt ter verduidelijking als volgt aangepast: de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 m;
31.2
32.2
36.1 36.2
36.2 43.2.c
Pagina 8 van 60
woningen 28. Wonen - Vrijstaand
29. Wonen – Vrijstaand
30. Woonwagens
31. Woongebied
32. Leiding – Riool 33. Waarde Cultuurhistorie beschermde dijken
34. Paardenbak
Conform het voorgaande bestemmingsplan ‘Heikant-Julianastraat’, vastgesteld op 10 november 2011, wordt ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - heikant julianastraat’ opgenomen dat per bouwperceel ten hoogste 30% mag worden bebouwd met gebouwen, met een oppervlakte van ten hoogste van 290 m². In de tabel met bouwregels in artikel 43.2 lid f. wordt toegevoegd dat de maximale bouwhoogte van aan- en uitbouw, bijgebouw, overkapping maximaal bedraagt: - zie aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' - en anders: 7,3 m De bouwregels van artikel 45 “Wonen – Woonwagens” worden aangevuld op de volgende onderdelen: - Woonwagens mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd. - Het bouwperceel mag maximaal 75% worden bebouwd (hoofdgebouw en aan-, uit-, bijgebouwen en overkappingen) in plaats van maximaal 60m². In de bouwregels is een minimale dakhelling opgenomen. In verband met uniformering wordt geen minimale en/of maximale dakhelling meer geregeld. In de bouwregels wordt de maximale goothoogte voor ‘aan- en uitbouw, bijgebouw, overkapping’ aangepast in 3,3 meter. In lid 4 wordt waterleiding aangepast in rioolwaterleiding. In lid 5 wordt Leiding – Water aangepast in Leiding – Riool.
In Artikel 55 Waarde - Cultuurhistorie beschermde dijken wordt opgenomen dat bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en de aanwezige waarden van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van de waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind en hierover advies wordt ingewonnen bij een landschaps- en natuurbeschermingsdeskundige. Het (hobbymatig) houden van paarden binnen de bebouwde kom zonder ontheffing is niet toegestaan. Dit verbod is ingesteld vanwege de hinder (o.a. stank, geluid) die deze dieren kunnen veroorzaken. Op grond van artikel 2:81, lid 2 van de APV kan ontheffing worden verleend voor het houden van paarden binnen de bebouwde kom (buiten de bebouwde kom is geen verbod opgenomen in de APV). Daarnaast dient het gebruik ook te passen binnen het geldende bestemmingsplan. Op basis van vaste jurisprudentie dient de vraag of het gebruik van de gronden voor het houden van paarden in overeenstemming is met de bestemming, te worden beantwoord aan de hand van de ruimtelijke uitstraling en de aard, intensiteit en omvang van het gebruik. Dit geldt ook voor de aanleg van een paardenbak. In het bestemmingplan zijn geen voorwaarden opgenomen voor paardenbakken.
In voorkomende gevallen is het onduidelijk wat wel en niet mag. Om die reden is het wenselijk regels op te nemen voor de aanleg van een paardenbak.
43.2.f
43.2
45.2
46.2
48.5 55
3.3, 4.3, 5.3, 6.3, 8.3, 10.4, 11.3, 13.3, 14.3, 15.3, 17.3, 18.3, 19.3, 20.3, 21.3, 22.3, 24. 26.3, 32, 36.3, 37.3, 38.3, 39.3, 40.3, 41.3, Pagina 9 van 60
Mede gelet op de mogelijke hinder worden paardenbakken standaard uitgesloten, met uitzondering van paardenbakken die voor tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal aanwezig zijn. Middels een omgevingsvergunning wordt het mogelijk gemaakt om een paardenbak te verlenen. Hieraan worden de volgende voorwaarden gekoppeld: a. Een paardenbak is uitsluitend bij een woning op het bouwperceel of bij een woning aansluitend aan een agrarisch bouwvlak op hetzelfde perceel toegestaan; b. Per woning is maximaal één niet overkapte paardenbak toegestaan; c. De oppervlakte van een paardenbak bedraagt maximaal 800 m²; d. De bouwhoogte van de omheining bedraagt maximaal 2 meter; e. Lichtmasten niet zijn toegestaan; f. De afstand van de paardenbak tot een bouwvlak of aanduiding die een woning van een derde mogelijk maakt bedraagt minimaal 60 meter; g. In afwijking van het bepaalde onder f. kan de omgevingsvergunning ook verleend worden als het bouwperceel van woningen van derden volledig is bestemd als bouwvlak en/of aanduiding die een woning mogelijk maakt en de feitelijke afstand van deze woningen tot de paardenbak minimaal 60 meter bedraagt.
42.3, 43.3, 44.3, 45.3, 46.3
61
Een paardenbak wordt alleen maar bij een woning toegestaan. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen een burgerwoning of bedrijfswoning. De locatie van de paardenbak moet op een bouwperceel (binnen een bouwvlak of de aanduiding ‘bijgebouwen’) zijn dan wel aansluitend aan een agrarisch bouwvlak bij een agrarisch bedrijf. De minimale afstand van 60 meter van de paardenbak tot een bouwvlak of aanduiding die een woning van een derde mogelijk maakt is als volgt gemotiveerd. Op basis van de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering bedraagt de richtafstand voor het fokken en houden van overige graasdieren (waaronder paarden) minimaal 50 meter. De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De richtafstand is geen harde afstandseis en geringe afwijkingen in de lokale situatie zijn mogelijk. In de praktijk is het vaak lastig om de “uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is” te bepalen. Om die reden wordt uitgegaan van het bouwvlak waar een woning (veelal het hoofdgebouw) gebouwd mag worden plus 10 meter extra voor aan- en uitbouwen.
Bedrijfswoningen zijn veelal bestemd met een functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Om die reden wordt ook opgenomen dat deze afstand ook geldt tot de aanduiding die een woning van een derde mogelijk maakt. Indien het bouwperceel van de woning alleen is bestemd met een bouwvlak en zonder de aanduiding ‘bijgebouwen’, kan de woning theoretisch gezien binnen het volledige bouwvlak verplaatst worden. Te Pagina 10 van 60
35. Herbouw 36. Bouwregels
37. Overige zone – gezoneerd industrieterrein
38. Grondwater beschermingsgebied / Waterwingebied 39. Maten en bouwgrenzen
denken valt aan agrarische bouwvlakken van 1 hectare of (woon)percelen waarbij het bestemmingsvlak volledig als bouwvlak is bestemd. Deze systematiek van bestemmen is met name toegepast in het buitengebied. In voorkomende gevallen kan dit betekenen dat de feitelijke afstand van de beoogde paardenbak tot een woning van een derde bijvoorbeeld 100 meter bedraagt, maar de afstand tot het bouwvlak minder dan 60 meter. In die gevallen kan een afstand van minimaal 60 meter aangehouden worden tussen de paardenbak en de bestaande woning (het hoofdgebouw). Bij het beoordelen van de aanvraag zal elke keer een afzonderlijke afweging plaatsvinden om de afwijkingsbevoegdheid al dan niet toe te passen. Hierbij spelen de ruimtelijke aanvaardbaarheid en milieuhygiëne een belangrijke afweging. Deze situaties zullen met name voorkomen aan de randen van de kern. Lid b. wordt als volgt aangepast: In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats of binnen hetzelfde bouwperceel plaatsvindt. Aan lid c. wordt ter verduidelijking het onderstreepte toegevoegd: indien geen aantal woningen is opgenomen is ten hoogste 1 woning per bouwperceel toegestaan. Waarbij ten aanzien van de begrenzing van het bouwperceel uitgegaan wordt van het bouwperceel ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Splitsing van een bouwperceel ten behoeve van een nieuwe tweede woning is niet toegestaan; De regels voor het gezoneerd industrieterrein worden in overeenstemming gebracht met de herziening van het bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen. Artikel 60.4 wordt als volgt aangepast: a. Geluidzoneringsplichtige bedrijven zijn, tenzij in de planregels anders is bepaald, uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone – gezoneerd industrieterrein’ b. Ten aanzien van het gebruik geldt dat gebruik van de gronden niet is toegestaan indien dit leidt tot geluidbelasting van meer dan 50 dB(A) als gevolg van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en andere bedrijven buiten de 50 dB(A)-zonegrens zoals bestemd ter plaatse van de ‘geluidzone – industrie’. Het grondwaterbeschermingsgebied/waterwingebied wordt conform de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland opgenomen op de verbeelding. In de regels wordt aangesloten op de juridische regeling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hulst’. Op verschillende locaties liggen bouwvlakken soms strak rond de woningen. Bij volledige sloop of uitbreiding is het vanuit stedenbouwkundig / esthetisch oogpunt soms wenselijker om de nieuwe woningen net iets anders te situeren op het perceel. Het is gewenst deze ruimte in het bestemmingsplan te bieden.
Daarnaast is het wenselijk te verduidelijken dat het bouwvlak van het betreffende bouwperceel met maximaal 10% mag worden vergroot. Derhalve wordt de afwijkingsbevoegdheid van artikel 61.3 als volgt aangepast:
58.2.b 58.3
60.4
60 61.3.b
b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken, ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak per bouwperceel mag met ten hoogste 10% worden vergroot. Pagina 11 van 60
40. Overschrijding van bouwgrenzen
41. Bedrijventerrein Clinge 42. Staat van Bedrijfsactiviteiten 43. Aan-huis-gebondenberoepen en Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
In de praktijk vindt verduurzaming van woningen soms plaats op gemeentelijk eigendom. Deze gronden zijn veelal bestemd als ‘Verkeer’, ‘Groen’ of ‘Tuin’. Om die reden is het gewenst bestemmingsgrenzen te mogen overschrijden. Derhalve worden aan de wijzigingsbevoegdheid van artikel 62.1 de volgende leden toegevoegd: c. ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten; d. verduurzaming van gebouwen. Het bedrijventerrein Clinge wordt opgenomen in het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Hulst’. De wijzigingsbevoegdheid ‘wetgevingszone - wijzigingsgebied Clinge 1’ kan derhalve vervallen. De Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt overgenomen uit het (ontwerp)bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Hulst’, in verband met uniformering. De mogelijkheid voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt toegevoegd aan de agrarische bestemmingen en de bestemming bedrijf.
62.1
Ter verduidelijking wordt in de regels een onderscheid gemaakt tussen aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met elk eigen voorwaarden. Voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt een lijst met toegestane activiteiten opgenomen.
3.3, 4.3, 5.3, 6.3, 8.3, 10.4.2, 13.3.2, 14.3.2, 15.3.1, 17.3.2, 18.3.2, 19.3.2, 20.3.2, 21.3.3, 22.3.3, 36.3.2, 37.3.2, 38.3.2, 39.3.2, 40.3.2, 41.3.2, 43.3.2, 44.3.2, 45.3.2, 45.3.2
x.x.x Uitoefening aan-huis-gebonden-beroepen Uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen is toegestaan in een woning en in een aan- en uitbouw of bijgebouw, met inachtneming van de volgende regels: a. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving; b. de vloeroppervlakte voor deze andere activiteiten bedraagt in totaal ten hoogste 25 m²; c. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend; d. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; e. er vindt geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de beroepsmatige activiteiten. x.x.x Uitoefening kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten Uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is toegestaan in een woning en in een aan- en uitbouw of bijgebouw, met inachtneming van de volgende regels: a. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving; b. de vloeroppervlakte voor deze andere activiteiten bedraagt in totaal ten hoogste 25 m²; c. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend; d.
het betreft een activiteit zoals genoemd in de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten of is naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen; e. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige
62.3.1 Bijlage 1 3.3, 4.3, 5.3, 6.3
Pagina 12 van 60
f.
parkeerdruk op de openbare ruimte; er vindt geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de bedrijfsmatige activiteiten, tenzij in de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten anders is bepaald.
Bijlage Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Bijlage
Kledingmakerij (maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf woningstoffeerderij Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals: schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf Reparatiebedrijfjes, waaronder: schoen-/lederwarenreparatiebedrijf uurwerkreparatiebedrijf goud- en zilverwerkreparatiebedrijf reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen reparatie van muziekinstrumenten In ieder geval zijn auto- en motorreparatiebedrijven en las- en montagebedrijven uitgezonderd. Advies- en ontwerpbureaus: reclame ontwerp grafisch ontwerp (bouwkundig, interieur- of tuin- en landschaps-) architect stedenbouwkundige - ingenieur Computerservice- en informatietechnologiebedrijven, waaronder mede verstaan internet- of telefonische detailhandel waarbij de levering elders plaatsvindt (Zakelijke) dienstverlening, waaronder: notaris advocaat Pagina 13 van 60
accountant assurantie-/verzekeringsbemiddeling exploitatie en handel in onroerende zaken Etenswaren banketbakkerij, zonder detailhandel ter plaatse cateringbedrijf, zonder detailhandel ter plaatse Onderwijs autorijschool Ateliers ateliers van beeldend kunstenaars
Pagina 14 van 60
2. Wijzigingen Verbeelding Kern Clinge Graauw Heikant Hengstdijk Hulst (noord) Hulst (zuid) Kapellebrug Kloosterzande Lamswaarde Nieuw Namen Ossenisse Paal Sint Jansteen Terhole Vogelwaarde Walsoorden
Kaartblad (PDF) 28 t/m 31 11 23 t/m 25 5 12 t/m 15 16 t/m 18 26 en 27 2 en 3 6 32 1 7 19 t/m 22 10 8 en 9 4
Legenda
33
Kaartblad (PDF) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
Kern Ossenisse Kloosterzande (noord) Kloosterzande (zuid) Walsoorden Hengstdijk Lamswaarde Paal Vogelwaarde (west) Vogelwaarde (oost) Terhole Graauw Hulst (noord) Hulst (noord) Hulst (noord) Hulst (noord) Hulst (zuid) Hulst (zuid) Hulst (zuid) Sint Jansteen (noord) Sint Jansteen (midden) Sint Jansteen (zuidoost) Sint Jansteen (zuidwest) Heikant (oost) Heikant (midden) Heikant (west) Kapellebrug (zuid) Kapellebrug (noord) Clinge (noord) Clinge (west) Clinge (oost) Clinge (zuid) Nieuw Namen Legenda
Pagina 15 van 60
# 1.
Locatie Plangrenzen
2.
Grondwater beschermings gebied / Waterwingebied Vrijwaringszone radar Weststraat 2, 2a en 2b Ossenisse
3. 4.
5.
Groenendijk 50 Kloosterzande
6.
Hulsterweg 1f Kloosterzande Hulsterweg 14 / Willem Alexanderstraat 35 Kloosterzande
7.
Wijzigingen De plangrenzen worden afgestemd met het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Hulst’. Het bedrijventerrein Clinge wordt onderdeel van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Hulst’. Het grondwaterbeschermingsgebied/waterwingebied wordt conform de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland opgenomen op de verbeelding.
Kaartblad (PDF) Divers
Het radarverstoringsgebied van vliegbasis Woensdrecht wordt opgenomen met een gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - radar’. De regeling uit bestemmingsplan ‘Buitengebied Hulst’ wordt overgenomen. Aan de voorzijde van de kadastrale percelen HTN01, sectie W, nummers 699, 700 en 701 (plaatselijk bekend Weststraat 2, 2a en 2b Ossenisse) is de sloot verbreed in verband met het creëren van voldoende waterberging. Het gevolg hiervan is de voorste bouwvlakgrens van de kadastrale percelen HTN01, sectie W, nummers 699 en 701 tegen de sloot komen te liggen, wat het bouwen van een woning ter plaatse min of meer onmogelijk maakte. Om meer ruimte te bieden voor het bouwen van een woning, is in het bestemmingsplan ‘Kernen Hulst’ voor de twee genoemde percelen een dieper bouwvlak opgenomen. De nieuwe achterste bouwvlakgrens sluit aan op de achterste bouwvlakgrens van het kadastrale perceel HTN01, sectie W, nummer 700. In het bestemmingsplan ‘Kernen Hulst’ is tevens opgenomen dat bij de herziening het bouwvlak aan de voorzijde, conform de bestaande en vergunde situatie verkleind zal worden. Deze wijziging wordt meegenomen in dit plan. Voor het Woonzorgcentrum Antonius te Kloosterzande is er geen bebouwingspercentage opgenomen in het bouwvlak. In het bouwvlak wordt – conform het voormalige bestemmingsplan ‘Kloosterzande’ een bebouwingspercentage van 100% opgenomen.
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.ovhulsterweg1f-000v wordt opgenomen.
Divers
De gronden naast Hulsterweg 14 / Willem Alexanderstraat 35 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin.
2
Divers
1
2 2
Pagina 16 van 60
8.
Michiel de Ruijterstraat 29 en 31 Kloosterzande
De gronden achter Michiel de Ruijterstraat 29 en 31 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen - Twee-aaneen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.
2
Pagina 17 van 60
9. 10.
Rozenstraat 72 Kloosterzande Hulsterweg 42a Kloosterzande
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpkloosrozenstr72-001V wordt opgenomen.
2
Conform het voormalige bestemmingsplan ‘Kloosterzande’ worden de schietbomen positief bestemd. Op de verbeelding wordt ter hoogte van de schietbomen een bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – schietboom’ opgenomen.
3
Pagina 18 van 60
11. 12.
Zoutedijk II Kloosterzande Zoutlandsedijk 2 Kloosterzande
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpklooszoutedijkII-001V wordt opgenomen.
3
Op 14 december 1976 is een bouwvergunning verleend voor het omzetten van een bedrijfsruimte tot woning op het perceel Zoutlandsedijk 2 te Kloosterzande. De planologische situatie wordt in overeenstemming gebracht met de vergunde situatie door het opnemen van een bouwvlak; de aanduiding ‘bijgebouwen’ ter plaatse van het bouwvlak vervalt. Binnen het bouwvlak wordt een maximale goot- en bouwhoogte van respectielijk 4 en 8m opgenomen.
3
Pagina 19 van 60
13.
Hengstdijkse Kerkstraat 34 Hengstdijk
De gronden naast en achter Hengstdijkse Kerkstraat 34 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin.
5
14.
Bergeendstraat 12 – 16 Hengstdijk
De bestemming van het laatste deel van de Bergeendstraat 12-16 te Hengstdijk is gewijzigd van ‘Groen’ in ‘Verkeer’. De bestemming wordt conform het voormalige bestemmingsplan ‘Hengstdijk’ hersteld in de bestemming ‘Groen’.
5
Pagina 20 van 60
15.
Dreef 1 en 3 Lamswaarde
Ter plaatse zijn geen bedrijfsmatige activiteiten meer aanwezig. Met instemming van de eigenaren wordt de bedrijfsbestemming gewijzigd in Wonen. Met het schrappen van de bedrijfsbestemming verbetert het woon- en leefklimaat. Dreef 1:
Dreef 3:
6
Het volledige perceel wordt omgezet in de bestemming ‘Wonen’ (rode omlijning). Het bouwvlak wordt vergroot (blauwe omlijning). Op de overige gronden buiten het bouwvlak wordt de aanduiding ‘bijgebouwen’ opgenomen. De bedrijfsbestemming wordt omgezet in de bestemming ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’ (groene omlijning).
Pagina 21 van 60
16. 17.
18.
Frederik Hendrikstraat Lamswaarde Frederik Hendrikstraat 4 Lamswaarde Frederik Hendrikstraat 21 t/m 37 Lamswaarde
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bplamswfredhendrik-001V wordt opgenomen.
6
Voor deze woning is PIW-subsidie (Provinciale Impuls Wonen) verleend voor het slopen en niet herbouwen van de woning. De gronden worden als tuin bij Frederik Hendrikstraat 6 gevoegd. Het bouwvlak voor het bouwen wordt derhalve wegbestemd en vervangen door de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin. Achter de woningen Frederik Hendrikstraat 21 t/m 37 te Lamswaarde is grond verkocht ten behoeve van het vergroten van de tuin. De bestemming wordt gewijzigd in ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’ (rode omlijning).
6
6
De grond tussen de woningen 23 en 25 wordt bestemd als “Agrarisch - Kernrandzone” (blauwe omlijning).
Pagina 22 van 60
19.
Hoefkensdijk 50 Kuitaart
20.
Jacobus de Waalstraat 41 Lamswaarde Duivenhoeksestraat Graauw (Paal)
21.
22.
Havenstraat 1 Duivenhoeksestraat Graauw (Paal)
De gronden aan de westzijde van Hoefkensdijk 50 te Kuitaart zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’. De plangrens van het bestemmingsplan wordt hiertoe vergroot. Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bplamswjacdewstr41-001V wordt opgenomen.
6
De bestemming ‘Agrarisch - Kernrandzone’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Groen’ met de aanduiding ‘dierenweide’. In de regels wordt opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding ‘dierenweide’: - tevens een dierenweide is toegestaan - een schuilgelegenheid is toegestaan van maximaal 30m² en een maximale bouwhoogte van 4m De tuin met bijgebouw van de woning Havenstraat 1 te Graauw (Paal) is gelegen aan de overzijde van de Duivenhoeksestraat. Om de relatie tussen de woning met de tuin en bebouwing in het bestemmingsplan aan te geven, wordt een zogenaamde figuur “relatie” opgenomen tussen beide percelen en bestemmingsvlakken.
7
6
7
Pagina 23 van 60
23.
Havenstraat 1 Graauw (Paal)
De gronden voor Havenstraat 1 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’.
7
Pagina 24 van 60
24. 25.
26. 27.
Havenstraat 54 Graauw (Paal) Bossestraat 46b Vogelwaarde
De bestemming van het perceel Havenstraat 54 wordt in overeenstemming gebracht met de vergunde situatie. Het praathuisje op de dijk wordt bestemd met een bouwvlak. De gronden naast Bossestraat 46b (oostzijde) zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen - Vrijstaand’.
7
Kerkdreef 5 Vogelwaarde Kerkstraat 14 – 16
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpvogelwkerkdreef5-001V wordt opgenomen. De gronden achter Kerkstraat 14 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met
8
8
8 Pagina 25 van 60
en Populierenstraat 1 Vogelwaarde
de aanduiding ‘bijgebouwen’ (rode omlijning). De woonbestemming met aanduiding ‘bijgebouwen’ van Kerkstraat 16 worden in overeenstemming gebracht met de kadastrale eigendomsgrenzen (paarse omlijning). De gronden naast Populierenstraat 1 wordt in lijn met het verkochte van Kerkstraat 14 bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’ (groene omlijning).
28.
Beukenstraat Vogelwaarde
De verkeers- en woonbestemmingen worden in overeenstemming gebracht met de kadastrale situatie.
8
Pagina 26 van 60
29. 30.
31.
Elzenstraat Vogelwaarde Landbouwweg Vogelwaarde
Hoofstraat 16 Terhole
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpvogelwelz-001V wordt opgenomen.
9
Op 1 oktober 2020 is het bestemmingsplan voor de landbouwweg in Vogelwaarde met identificatienummer NL.IMRO.0677.bplandbouwweg-001O vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep ingesteld waardoor het plangebied uit deze herziening wordt gehaald, met uitzondering van de delen die als wijziging in dit document op kaartblad 24 zijn opgenomen gericht op het plan Weverij – Polenlaan Heikant. De gronden naast en achter Hoofstraat 16 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen - Vrijstaand’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin. De wijzigingsbevoegdheid vervalt volledig.
9
10
Pagina 27 van 60
32.
Hoofstraat 64 Terhole
De gronden naast Hoofstraat 64 te Terhole worden overeenkomstig kadastrale perceelsgrenzen en gebruik bestemd als ‘Wonen - Aaneen of geschakeld’.
10
33.
Hulsterweg Terhole
De dubbelbestemming voor de bescherming van de aanwezige waterleinding, zoals die wel in bestemmingsplan Buitengebied is opgenomen, wordt ook voor de ontbrekende delen opgenomen.
10
Pagina 28 van 60
34. 35.
Hulsterweg 122 Terhole Hulsterweg 151 Terhole
Conform het voorgaande bestemmingsplan ‘Terhole’ wordt de bestemming ‘Horeca’ gewijzigd in de bestemming ‘Gemengd-3’. Conform het voorgaande bestemmingsplan ‘Terhole’ wordt de bestemming ‘Horeca’ gewijzigd in de bestemming ‘Gemengd-3’. Conform huidig gebruik wordt tevens de aanduiding ‘kamerverhuur’
10 10
Pagina 29 van 60
36.
Hulsterweg 165 Terhole
37.
Notenhof Terhole
opgenomen. In verband met het opnemen van de definitie Pension, zou dat anders niet meer overeenkomen met het huidige gebruik. De bedrijfswoning Hulsterweg 165 te Terhole wordt positief bestemd met een aanduiding ‘bedrijfswoning’ (zie rode omlijning).
De gronden naast Notenhof 10 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen Vrijstaand’. In het verlengde wordt de woonbestemming ook vergroot naast Notenhof 7 en 8. De aanduiding ‘bijgebouwen’ wordt ook vergroot (blauwe omlijning).
10
10
Pagina 30 van 60
38.
39.
Achtereindstraat 15 Graauw / Heidestraat ong. (N170) Heikant Achtereindstraat 45 en 49 Graauw
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpheikheidestrN170-001V wordt opgenomen.
11, 25
De bestemming van Achtereindstraat 45 en 49 wordt in overeenstemming gebracht met de kadastrale eigendomsgrenzen en het gebruik als tuin. Dat betekent dat de bestemming Verkeer wijzigt in Wonen. Voor Achtereindstraat 45 wordt het bouwvlak rechthoekig gemaakt (groene lijn) alsmede de aanduiding
11
Pagina 31 van 60
‘bijgebouwen’ (blauwe lijn).
40.
Jacintastraat 56 Graauw
Op het perceel Jacintastraat 56 is een vrijstaande woning vergund. De bestemming wordt dienovereenkomstig aangepast in ‘Wonen – Vrijstaand’.
11
Pagina 32 van 60
41.
Bolstrastraat 5, Hulst
De woonbestemming wordt in overeenstemming gebracht met de kadastrale eigendomsgrenzen alsmede voor het perceel ten noorden van het verkochte. Daarnaast wordt de aanduiding ‘bijgebouwen’ opgenomen.
12
42.
Dullaertstraat 43 Hulst Europaplein 18 Hulst
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bphuldullaertstr43-001V wordt opgenomen.
12
Voor het perceel Europaplein 18 wordt de aanduiding ‘gemengd’ hersteld. Ter plaatse van de subbestemming Wgd gold: tevens kantoren en ten hoogste 110 m² bedrijfsopslag behorende tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat kantoren en bedrijfsopslag uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond. De omgevingsvergunning met identificatienummer NL.IMRO.0677.PbhulHoekplein-000V wordt opgenomen. De woonbestemming wordt in overeenstemming gebracht met de kadastrale eigendomsgrenzen. Daarnaast wordt de aanduiding ‘bijgebouwen’ opgenomen.
12
43.
44. 45.
Hoekplein Hulst Kievitstraat, Hulst
12 12
Pagina 33 van 60
46.
Leeuwerikstraat Hulst
De woonbestemming wordt in overeenstemming gebracht met de kadastrale eigendomsgrenzen, alsmede de aanpalende percelen in het verlengde van het perceel achter Leeuwerikstraat 20 te Hulst.
12
47.
Moormanstraat 8,10,12 Hulst
De gronden Achter Moormanstraat 8, 10 en 12 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.
12
48.
Van Ceulenplein en
De gronden achter Van Ceulenplein 3 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’
12 Pagina 34 van 60
49. 50.
Sportlaan Hulst
met de aanduiding ‘bijgebouwen’. In het verlengde wordt de woonbestemming alsmede de aanduiding ‘bijgebouwen’ ook vergroot achter Van Ceulenplein 1 en 5 en Sportlaan 11 t/m 17.
Rotonde Hulst Tabakstraat 16, 18, 20 Hulst
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bphulstrotonde-001V wordt opgenomen. De gronden ten noorden van de Tabakstraat 16, 18 en 20 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen - Twee-aaneen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin.
13 13
Pagina 35 van 60
51. 52.
Blaauwe Hoeve Hulst Churchillweg 2–6 / 21-43
De bebouwingspercentages voor de locatie van de Blaauwe Hoeve te Hulst worden conform voormalige bestemmingsplan ‘Hulst Noord’ hersteld. De Woonstichting Hulst gaat de woningen aan de Churchillweg 2-6 en 21-43 vernieuwen. Aan de Churchillweg 2-6 wordt één woning toegevoegd (in totaal vier in plaats van drie woningen). Aan de Churchillweg 21-43 wordt één woning minder gebouwd (in totaal elf in plaats van twaalf woningen). Per saldo is er geen sprake van toevoeging van wooneenheden. De woningen worden op beide locaties binnen het bestaande bouwvlak gebouwd.
14 14
Omdat de woning Churchillweg 19 ook binnen het bouwvlak van Churchillweg 21-43 is gelegen, wordt een maximum aantal woningen van twaalf opgenomen. Per saldo één woning minder dan in de bestaande situatie.
Pagina 36 van 60
4 woningen opnemen in het bouwvlak
12 woningen opnemen in het bouwvlak
53.
Moerschansstraat 220 Hulst
De gronden naast Moerschansstraat 220 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ (rode omlijning) met de aanduiding ‘bijgebouwen’ (paarse omlijning) en het bouwvlak wordt vergroot(groene omlijning).
14
Pagina 37 van 60
54.
Poorterslaan 2-6 Hulst
55.
Poorterslaan 48-50 Hulst
Op het perceel Poorterslaan 2-6 zijn twee woningen van oudsher aanwezig en vergund. Daarnaast is op 1 oktober 2018 een vergunning verleend voor een praktijkruimte. Om de planologische situatie in overeenstemming te brengen met de vergunde situatie wordt de bestemming gewijzigd in ‘Gemengd – 1’ met een aanduiding voor maximaal twee wooneenheden. De bestemming Groen wordt conform huidig gebruik omgezet in de bestemming Wonen (zie rode omlijning). In het verlengde van de bouwvlakken wordt de aanduiding ‘bijgebouwen’ opgenomen (zie paars omlijnde stippellijn).
14
14
Pagina 38 van 60
56.
Poorterslaan 93 Hulst
De gronden naast Poorterslaan 93 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.
14
Pagina 39 van 60
57. 58.
Zoutestraat 72 Hulst Klaproos 2 Hulst
De gronden bij Zoutestraat 72 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’. De gronden naast Klaproos 2 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen – Vrijstaand’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’, met uitzondering van de voortuin.
14 15
Pagina 40 van 60
59.
Koekoeksbloem 28 Hulst
De gronden achter Koekoeksbloem 28 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen Vrijstaand’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.
15
60.
Spoorwaterstraat 29 Hulst
De gronden achter Spoorwaterstraat 29 zijn verkocht en worden dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen - Twee-aaneen’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.
15
Pagina 41 van 60
61.
Absdaalseweg 1 Hulst
Op 20 februari 2020 is het bestemmingsplan ‘Absdaalseweg 1, Hulst’ vastgesteld (identificatienummer: NL.IMRO.0677.bphulabsdaalseweg1-001V). Tegen het vaststellingsbesluit is beroep ingesteld, waardoor het plan nog niet onherroepelijk is. Afhankelijk van de beroepszaak wordt bestemmingsplan al dan niet opgenomen.
16
62.
Diabellipad Hulst
Het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0677.bphuldiabellipad-001V wordt opgenomen.
16
63.
Grote Kreekweg 1 Hulst Grote Kreekweg 6 Hulst
Op 23 december 2019 is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een vervangende woning op het perceel Grote Kreekweg 1 te Hulst. Het bouwvlak wordt conform de verleende situatie aangepast. De groenbestemming hoort bij de tuin van Grote Kreekweg 6 en wordt dienovereenkomstig bestemd als ‘Wonen – Vrijstaand’ met de aanduiding ‘bijgebouwen’.