LoobergheBijlage 2. Ontwerp 22-316 BP Landgoed Looberghe

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 27

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

5.3

Gehanteerde bestemmingen

Het plangebied komt overeen met de kavels kadastraal bekend als Gemeente Hulst sectie S perceel 14. Inleidende regels (hoofdstuk 1, artikel 1 en 2) Hoofdstuk 1 bestaat uit begripsbepalingen en de wijze van meten. Voor de begripsbepalingen is waar mogelijk gebruik gemaakt van de standaardbepalingen uit de SVBP2012. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. In de wijze van meten is aangegeven hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, dienen te worden gemeten. Hoofdbestemming (hoofdstuk 2) Er zijn twee hoofdbestemmingen gebruikt, te weten Natuur en Wonen. De bestemming Wonen geldt voor de privékavels, de bestemming Natuur voor de rest van het plangebied. De regels volgen de regels van het bestemmingsplan Buitengebied. Aan beide bestemmingen is de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen op landgoed’ meegegeven; hieraan gekoppeld is de openbare toegankelijkheid binnen de bestemming Natuur.

Het aanlegvergunningenstelsel binnen de bestemming Natuur is onverkort van toepassing verklaard, met dien verstande dat de aanleg van het landgoed (omzetten van huidig agrarisch gebruik naar natuur) niet onder het aanlegvergunningenstelsel valt. In de bestemming Wonen zijn de minimale en maximale maatvoeringen die in het Beleidskader nieuwe landgoederen zijn geformuleerd, vertaald. Het bestemmingsvlak voor Wonen is specifiek vastgelegd, waarbij aan de oostzijde een zone van 5 meter breed niet bebouwd mag worden. Voor de rest mogen hoofdgebouwen en bijgebouwen dus vrij op de landgoedkavel worden geplaatst. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor de waterhuishouding eerst veilig gesteld moet zijn, voordat er mag worden gebouwd. Om de archeologische waarden veilig te stellen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 overgenomen uit het bestemmingsplan ‘Archeologische en aardkundige waarden’. Algemene regels (hoofdstuk 3) In dit hoofdstuk zijn algemene regels opgenomen. Artikel 6 bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Deze bepaling is conform artikel 3.2.4 van het Bro in het bestemmingsplan opgenomen.

In artikel 7 wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht vallen. Artikel 8 regelt het regime van het grondwaterbeschermingsgebied. In artikel 9 wordt bepaald dat gronden enkel mogen worden gebruikt in overeenstemming met de regels van het bestemmingsplan. Indien dit gebruik niet leidt tot het meest doelmatige gebruik van deze gronden is het bevoegd gezag bevoegd hiervan af te wijken (de zogenaamde toverformule). In artikel 10 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Artikel 11 bevat de gebruikelijke mogelijkheid om bestemmingsgrenzen te wijzigen als dat technisch nodig is voor een betere realisering. Artikel 12 bevat de algemene parkeerregeling om parkeren op eigen terrein te voorzien. Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 28

Overgangs- en slotbepalingen (hoofdstuk 4) In dit hoofdstuk is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het bestemmingsplan geregeld. In lid 1 van artikel 13 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt. Lid 3 geeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om, in geval van onbillijkheid, het overgangsrecht buiten toepassing te laten. Artikel 14 geeft ten slotte aan dat dit bestemmingsplan kan worden aangehaald als “Bestemmingsplan buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe Sint Jansteen”.

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 29

6

Uitvoerbaarheid en handhaving

6.1

Economische uitvoerbaarheid

Wanneer met een juridisch-planologisch plan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De ontwikkeling wordt geheel op risico van de initiatiefnemer aangegaan en is daarmee een volledig particulier initiatief. Initiatiefnemers hebben een koopovereenkomst met de huidige eigenaar en worden op grond van die overeenkomst volledig eigenaar. Tussen de gemeente Hulst en de initiatiefnemers wordt een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal is verzekerd. Tevens worden afdoende afspraken gemaakt over de inrichting van het gebied, zodat geen aanvullende eisen nodig zijn, die in een exploitatieplan moeten worden vastgelegd. Geconcludeerd kan worden dat de economische uitvoerbaarheid in voldoende mate is verzekerd.

6.2

Handhaving

Handhaving van regelgeving vraagt om actuele regels. Regels die zijn gebaseerd op gedateerde inzichten, hebben hun geloofwaardigheid verloren en kunnen in redelijkheid ook niet meer afgedwongen worden. Door verouderde regels neemt de kans op misbruik daarvan ook toe. De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijk relevante norm vast, met in bepaalde gevallen een daaraan gekoppelde bevoegdheid tot afwijken, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang. Afwijkingsbevoegdheden zijn echter gelimiteerd. Daar waar geen afwijkingen meer mogelijk zijn begint de handhaving. Handhaving van bestemmingsplannen en ruimtelijke regelgeving is de laatste jaren in een steeds verder toenemende belangstelling komen te staan van bestuurlijk Nederland. Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels. Ook in de jurisprudentie is een verandering tot stand gekomen. De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt zelfs in beginsel een plicht tot handhaving aan.

Daarnaast krijgt de rechtszekerheid van bestemmingsplannen bij de rechterlijke toetsing een steeds belangrijkere rol. Voor een aanvaardbaar handhavingsbeleid wordt in de eerste plaats gestreefd naar een voldoende draagvlak voor het bestemmingplan en de daarin opgenomen regels. Een bestemmingsplan met weinig draagvlak houdt immers het risico in dat het slecht wordt nageleefd en is dan weinig zinvol. In verband hiermee is het bestemmingsplan zodanig opgezet dat het voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling bevat. Verder wordt informatie verstrekt omtrent de inhoud van het bestemmingsplan. Hiermee wordt onder andere beoogd het begrip bij de burger te vergroten. Het geven van voorlichting vormt Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 30

daarmee ook een belangrijke schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege worden hiertoe de nodige activiteiten ondernomen, waaronder een informatieavond. Daarnaast worden de regels in de praktijk toegepast en gehandhaafd. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren. Handhavingsactiviteiten worden zoveel mogelijk onderling afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd. Dit is van belang om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen. Tegen activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan zal het gemeentebestuur, administratiefrechtelijk optreden, op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze, maar met oog voor de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 3.1.1 Bro is het bestemmingsplan in vooroverleg gezonden naar de provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Het ontwerp bestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter visie gelegd.

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 31

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED HULST, LANDGOED LOOBERGHE SINT-JANSTEEN BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlagen

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 32

Bijlage 1. Advies archeologie Edufact advies in erfgoed, 8 september 2022

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 33

Gemeente Hulst De heer G.J.J de Vaan Postbus 49 4560 AA Hulst

Ons kenmerk Projectnummer Behandeld door Email Telefoonnummer Betreft

22U.027 2022EDU024 drs. N.J.G. de Visser nathaliedevisser@edufact.nl 06 23284662 Sint-Jansteen BP Landgoed Looberghe, advies archeologie

Grijpskerke, 8 september 2022

Geachte heer de Vaan, Beste Gert-Jan, Op30 augustus 2022 heeft u mij gevraagd een advies te geven over hoe om te gaan met archeologische waarden in het plangebied Sint-Jansteen Waranastraat (landgoed Looberghe) waar twee nieuwe woningen met bijbehorende tuin zullen worden gerealiseerd. De plannen zijn in het Voorontwerp Bestemmingsplan Landgoed Looberghe te Warandastraat ong. Sint Jansteen opgenomen. De vraag is of in kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan een archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt geacht. Hieronder vindt u mijn advies. Advies Het gehele plangebied is gelegen binnen een zone met hoge verwachting voor archeologische waarden op de vastgestelde gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Dat betekent dat voor het plangebied in het nieuwe bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 opgenomen dient te worden. In het voorliggende voorontwerp is dat ook het geval. Doorkijkend naar het vergunningstraject betekent dat er in dit gebied vergunningplicht bestaat voor archeologie indien de graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,40 meter –mv groter zijn dan 500 m2. De uitvoering van een nader archeologisch onderzoek in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan is niet noodzakelijk omdat de noodzaak ervan kan worden bepaald bij de aanvraag omgevingsvergunning zoals gebruikelijk is.

Op deze locatie is zoals in een groot deel van de gemeente Hulst een hoge verwachting op archeologische vindplaatsen opgenomen in het BP. Er zijn geen bekende vindplaatsen in het plangebied bekend die een andere waarde zouden rechtvaardigen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal worden bepaald of een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is en zo ja, in welke vorm dit plaats zal vinden. Normaliter wordt hierbij de onderzoeksmethodiek gevolgd zoals opgenomen in de KNA en aanvullende archeologische richtlijnen van de Provincie Zeeland. Het feit dat de Provincie Zeeland in haar opmerkingen op het voorontwerp bestemmingsplan een uitspraak doet over een (afwijkende) methodiek is opmerkelijk. In eerste instantie omdat deze keuze is voorbehouden aan de gemeente en niet de Provincie en ten tweede omdat dit afwijkt van EDUFACT ADVIES IN ERFGOED A Mariekerkseweg 34 4364 AS Grijpskerke• T +31 6 232 846 62 • E nathaliedevisser@edufact.nl www.edufact.nl • KVK 61048895 • BTW NL001770870B22 • IBAN NL19INGB006551640

methodiek die de Provincie als richtlijn heeft opgesteld. Het is dus niet aan de Provincie om te bepalen welke onderzoeksmethodiek wordt toegepast indien aan de orde. Aan dit advies kunnen, behoudens opzet of grove nalatigheid onzerzijds, geen rechten worden ontleend, noch eventuele schade die daaruit zal voortvloeien worden geclaimd. Indien u naar aanleiding van dit advies nog opmerkingen of vragen heeft, kunt u mij bereiken via 06 23284662 en nathaliedevisser@edufact.nl Met vriendelijke groeten,

Nathalie de Visser SENIOR ADVISEUR ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE

CC. Gemeente Hulst, mevrouw C. Danker-de Maat 2

Bijlage 2. Watertoets

Aanmeldformulier watertoets waterschap Scheldestromen Uw gegevens Naam: Organisatie:

Gegevens initiatiefnemer (particulier/bedrijf)

Eigenaar

Formulier ingevuld door

(werkend voor initiatiefnemer, b.v. adviesbureau)

Van Kerkhoff Maatwerk in RO

Gegevens van het plan Wat is de (concept)plannaam: Waar is het plan gelegen:

Bestemmingsplan Landgoed Looberghe Sint Jansteen Warandastraat Sint Jansteen, perceel Hulst S 14

Watertoetstabel Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Veiligheid waterkeringen

Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.

Geen waterkering in nabijheid

Voorkomen overlast door oppervlaktewater

Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.

huidige situatie dakoppervlak dichte bodemverharding onverhard oppervlak wateroppervlak

Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater

Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI’s en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.

na realisatie 0

435

1

0

400

2

20.850

19.745

3

0

270

4

hemelwater van verharde oppervlakken wordt via bodeminfiltratie afgevoerd. Het oppervlaktewatersysteem wordt hierdoor ten opzichte van de huidige situatie niet extra belast en er is hiervoor dan ook geen waterbergingsopgave. Hemelwater op daken en terreinverharding wordt volledig afgekoppeld en in de bodem geïnfiltreerd. Bouwpeil van gebouwen sluit aan op de weghoogte Warandastraat. Omvang daken op basis van schetsontwerp, geen gebruik van uitlogende materialen. Terreinverharding heeft betrekking op oprit, voorterrein voor garage en terrassen in tuinen; oppervlakte geschat, verharding schoon. Open water heeft betrekking op poel (ecologie). Landgoed biedt voldoende ruimte om water te laten infiltreren. Er wordt een ruim gedimensioneerde voorziening, waarschijnlijk in de vorm van een laagte, aangebracht. De nadere uitwerking vindt plaats bij de verlening van de omgevingsvergunning. Over de afvoer van huishoudelijk afvalwater vindt in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen vooraf overleg plaats tussen initiatiefnemer, gemeente en waterschap.

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 34

Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Grondwaterkwantiteit en verdroging

In de bestemmingsregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waardoor het niet mogelijk is te gaan bouwen zonder overeenstemming over de wijze waarop hemelwater infiltreert en afvalwater wordt afgevoerd. Geen onttrekking van grondwater. Hemelwater van schone verharde oppervlakken wordt via bodeminfiltratie afgevoerd. Door het infiltreren van het hemelwater wordt aangesloten bij de huidige situatie met een positief effect op de grondwaterkwantiteit

Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.

Grondwaterkwaliteit

Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.

Geen gebruik van uitlogende materialen, mede ter bescherming van grondwaterkwaliteit.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit, nu er geen gebruik gemaakt wordt van uitlogende materialen, hemelwater via bodeminfiltratie wordt afgevoerd en afvalwater op een veilige en verantwoorde wijze wordt afgevoerd (na overleg)

Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.

Volksgezondheid

Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.

Bodemdaling

Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.

Natte natuur

Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.

Onderhoud oppervlaktewater

Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.

Geen nadelige gevolgen voor de volksgezondheid. Bij het graven van de poel is kindveiligheid een aandachtspunt Niet van toepassing, omdat het gebied weinig zettingsgevoelig is volgens de provinciale waterkansenkaart Realisatie van een drinkput, een geïsoleerde solitaire poel van 18 x 15 meter met flauwe taluds die gevoed wordt door regenwater en grondwater, mede ten behoeve van kikkers, salamanders en diverse waterplanten Langs de noord-, zuid-, en westzijde grenst het plangebied aan leggerwateren/waterlopen (Keur watersysteem) met een secundaire en primaire status. De waterlopen hebben een beschermingszone tot 7 meter aan beide zijden uit de insteek. Voor het maken werken of verrichten van werkzaamheden in de waterlopen en binnen de beschermingszones is een watervergunning benodigd en is het vergunningenbeleid van toepassing. Langs de waterlopen geldt op basis van de bovenbreedten een obstakelvrije onderhoudsstrook van minimaal 5 meter uit de insteek en dient toegankelijk te zijn voor onderhoudsmachines. Op deze strook geldt een ontvangst- en opruimplicht voor de bij het onderhoud vrijkomende stoffen. In het inrichtingsplan zijn langs de waterlopen graspaden voorzien, zodat de zones vrij blijven van bebouwing en beplanting.

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 35

Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Andere belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder

Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.

Dam in watergang ten zuiden van het plangebied wordt verplaatst teneinde een koppeling van wandelpaden mogelijk te maken.

Wegen in beheer bij het waterschap

Warandastraat is in beheer van waterschap

* in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).

Ja Ja, maximaal 17 bewegingen per etmaal Ja, één dam wordt verplaatst en één dam wordt toegevoegd Ja Nee

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 36

Bijlage 3. Aeriusberekening Van Kerkhoff Maatwerk in RO, 16 september 2022 Toelichting op berekening in paragraaf 4.6.

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 37

Projectberekening Dit document geeft een overzicht van de invoer en rekenresultaten van een Projectberekening met AERIUS Calculator. De berekening is uitgevoerd binnen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, op rekenpunten die overlappen met habitattypen en/of leefgebieden die aangewezen zijn in het kader van de Wet natuurbescherming, gekoppeld aan een aangewezen soort, of nog onbekend maar mogelijk wel relevant, en waar tevens sprake is van een overbelaste of bijna overbelaste situatie voor stikstof.

Overzicht Samenvatting situaties Resultaten Detailgegevens per emissiebron Meer toelichting over deze PDF kunt u vinden in een bijbehorende leeswijzer. Deze leeswijzer en overige documentatie is te raadplegen via:

www.aerius.nl/handleidingen-en-leeswijzers

Projectberekening

Contactgegevens Rechtspersoon Inrichtingslocatie

Activiteit

Omschrijving Toelichting

Berekening

Van Kerkhoff Maatwerk in RO Warandastraat 10, 4564RA Sint Jansteen Landgoed Looberghe Ontwikkeling landgoed met twee woningen

AERIUS kenmerk Datum berekening Rekenconfiguratie

Rd4bYbXyQbAc 16 september 2022, 17:19 Wnb-rekengrid

Totale emissie

Rekenjaar 2022

Emissie NH₃ 0,2 kg/j

Emissie NOₓ 9,9 kg/j

Resultaten

Hoogste depositie -

Hexagon

Gebied

Situatie 1 - Beoogd Situatie 1 - Beoogd Gekarteerd oppervlak met toename (ha) Gekarteerd oppervlak met afname (ha) Grootste toename van depositie Grootste afname van depositie

Rd4bYbXyQbAc (16 september 2022)

2/6

Projectberekening

Situatie 1 (Beoogd), rekenjaar 2022 Emissiebronnen 1 Wonen en Werken | Woningen | bouw  Verkeersnetwerk

Rd4bYbXyQbAc (16 september 2022)

Emissie NH₃

Emissie NOₓ

0,2 kg/j

7,0 kg/j 2,9 kg/j

3/6

Projectberekening

Hoogste af- en toename op (bijna) overbelaste stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden.

500 m Habitatrichtlijn Vogelrichtlijn Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn Niet bepaald

Grootste afname van depositie Grootste toename van depositie Hoogste totale depositie

De bronnen op de kaart horen bij de Beoogde situatie. Rd4bYbXyQbAc (16 september 2022)

4/6

Projectberekening

Resultaten stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden situatie "Situatie 1" (Beoogd) incl. saldering e/o referentie Totaal

Rd4bYbXyQbAc (16 september 2022)

Berekend (ha Hoogste totale Met toename Grootste Met afname (ha Grootste gekarteerd) depositie (mol (ha gekarteerd) toename (mol gekarteerd) afname (mol N/ha/jr) N/ha/jr) N/ha/jr)

-

-

-

-

-

-

5/6

Projectberekening

Situatie 1, Rekenjaar 2022

1 Wonen en Werken | Woningen Naam bouw Uittreedhoogte Wijze van ventilatie Niet geforceerd Warmteinhoud Temporele variatie Continue Emissie

1,0 m 0,000 MW

NOₓ

7,0 kg/j

Disclaimer Hoewel verstrekte gegevens kunnen dienen ter onderbouwing van een vergunningaanvraag, kunnen er geen rechten aan worden ontleend. De eigenaar van AERIUS aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van de door de gebruiker aangeboden informatie. Bovenstaande gegevens zijn enkel bruikbaar tot er een nieuwe versie van AERIUS beschikbaar is. AERIUS is een geregistreerd handelsmerk in Europa. Alle rechten die niet expliciet worden verleend, zijn voorbehouden. Rekenbasis Deze berekening is tot stand gekomen op basis van: AERIUS versie 2021.1.1_20220705_74979f573b Database versie 2021.1.1_74979f573b Voor meer informatie over de gebruikte methodiek en data zie: https://www.aerius.nl/

Rd4bYbXyQbAc (16 september 2022)

6/6

Bijlage 4. Advies veiligheidsregio inzake brandveiligheid Veiligheidsregio Zeeland, oktober 2022

Toelichting - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 38

Advies bluswater en bereikbaarheid – Landgoed Looberghe Sint Jansteen Voor de beoordeling van de beheersbaarheid bij een brand in het plangebied hanteert de veiligheidsregio de Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2012 van Brandweer Nederland.

Bereikbaarheid Bestaande situatie: De geplande nieuwbouw van de twee woningen vindt plaats aan de Warandastraat. Komende vanaf de Heerstraat of de Wilhelminastraat is de Warandastraat langs twee zijden te bereiken. Gewenste situatie: Een toegangsweg die voldoet aan de volgende eisen: • De rijstrookbreedte is minimaal 3,5 meter verhard • De doorgangshoogte is minimaal 4,2 meter • Bestand tegen een aslast van 11,5 ton • Bestand tegen een totaal gewicht van 30 ton • Een buitenbochtstraal van 10 meter • Een binnenbochtstraal van 5,5 meter (of gelijk aan de buitenbochtstraal verminderd met 4,5 meter) Redvoertuig (ladderwagen of hoogwerker) • Als een opstelplaats voor een ladderwagen of hoogwerker geadviseerd wordt, dient de binnenbochtstraal minimaal 8,10 meter te zijn Advies: De huidige bereikbaarheid van de percelen voldoet. Behoud en onderhoud de huidige openbare wegen. Het terrein wordt betreden via een dam. Zorg dat deze bestand is tegen het aangegeven tonnage van 30 ton. Een ladderwagen of hoogwerker wordt geadviseerd bij een gebouw met twee bouwlagen (hier van toepassing) of meer.

Opstelplaatsen Bestaande situatie: Nog te realiseren Gewenste situatie: Een opstelplaats voor een tankautospuit die voldoet aan de volgende eisen: • Een breedte van 4,5 meter • Een lengte van 10 meter • Een vrije doorgang van 4,2 meter • Bestand tegen een aslast van 11,5 ton • Bestand tegen een totaal gewicht van >15 ton. • Ligt op maximaal 40 meter van de toegang van het pand De openbare weg kan ook als opstelplaats gebruikt worden mits deze voldoet aan bovenstaande eisen. Een opstelplaats voor een ladderwagen of hoogwerker die voldoet aan de volgende eisen: • Een breedte van 5 meter • Een lengte van 11 meter

• • • • •

Een vrije doorgang van 4,2 meter Bestand tegen een aslast van 11,5 ton Bestand tegen een totaal gewicht van >25 ton. Bestand tegen een stempeldruk van 50 ton/m2 (= 500 kN/m2 ) een maximale hellingshoek van 5%

De openbare weg kan ook als opstelplaats gebruikt worden mits deze voldoet aan bovenstaande eisen. Advies: In het bestemmingsplan wordt gesproken over een oprijlaan. Geadviseerd wordt om aan het einde van de oprijlaan een keermogelijkheid te hebben voor de brandweervoertuigen. Zorg dat bij een gebouw van twee bouwlagen of meer (hier van toepassing) wordt voorzien van een opstelplaats voor een ladderwagen of hoogwerker.

Primair bluswater Bestaande situatie: In de omgeving is géén primaire bluswatervoorziening voorzien. Gewenste situatie: Een primaire bluswatervoorziening die voldoet aan de volgende eisen: • Een onafgebroken capaciteit van minimaal 500 liter per minuut ( 30 m3/uur). • Bluswater wordt geleverd door brandkranen of alternatieve voorzieningen waarvan binnen 3 minuten water onttrokken kan worden • De maximale afstand van deze bluswatervoorziening, ten opzichte van de opstelplaats is 100 meter. Advies: Laat aan de openbare weg, te midden van de twee te realiseren woningen, een primaire bluswatervoorziening, in de vorm van een ondergrondse brandkraan, aanleggen.

Secundair bluswater Conform de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2012 wordt er bij nieuwbouwwoningen (ontworpen en gebouwd volgens Bouwbesluit 2003 en later) niet geadviseerd op secundaire bluswatervoorziening. Advies: Omdat er op secundair bluswater niet wordt geadviseerd willen we de belangrijkheid van de primaire watervoorziening aanstippen. In de bestaande situatie is er géén secundaire bluswatervoorziening in de buurt welke ons, binnen de gestelde tijden, tijdig kan voorzien van voldoende bluswater. Bluswatervoorzieningen dienen op een zo strategische mogelijke plaats te worden aangebracht. Alvorens tot uitvoering te gaan wordt geadviseerd om de ontwerptekeningen ter goedkeuring voor te leggen aan de Brandweer

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED HULST, LANDGOED LOOBERGHE SINT JANSTEEN REGELS

INHOUDSOPGAVE

Hoofdstuk 1 Inleidende regels ................................................................................................................ 3 Artikel 1. Begrippen ............................................................................................................................. 3 Artikel 2. Wijze van meten .................................................................................................................. 7 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels ............................................................................................................. 8 Artikel 3. Natuur .................................................................................................................................. 8 Artikel 4. Wonen................................................................................................................................ 10 Artikel 5 Waarde-Archeologie 2 ........................................................................................................ 12 Hoofdstuk 3 Algemene regels ............................................................................................................... 15 Artikel 6. Antidubbeltelbepaling ....................................................................................................... 15 Artikel 7.

Algemene bouwregels ....................................................................................................... 15 Artikel 8. Algemene aanduidingsregels ............................................................................................. 16 Artikel 9. Algemene gebruiksregels ................................................................................................... 17 Artikel 10. Algemene afwijkingsregels .............................................................................................. 17 Artikel 11. Algemene wijzigingsregels ............................................................................................... 17 Artikel 12. Overige regels .................................................................................................................. 17 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels .................................................................................................. 18 Artikel 13. Overgangsrecht ................................................................................................................ 18 Artikel 14. Slotregel ........................................................................................................................... 18 Bijlage bij de regels ................................................................................................................................

19 Bijlage 1. Landschappelijk inrichtingsplan ......................................................................................... 20 Bijlage 2. Vrijstellingenkaart .............................................................................................................. 21

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 2

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1. Begrippen 1.1 1.2

1.3 1.4

1.5 1.6

1.7 1.8

1.9 1.10

1.11 1.12 1.13 1.14

plan Het bestemmingsplan ‘buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe Sint Jansteen met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpbuitenlandgdloo-001O van de gemeente Hulst aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. aanduidingsgrens Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. aan - huis - gebonden beroep Een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. antenne - installatie Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie. archeologisch deskundige De beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie. archeologisch rapport Een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie. archeologische waarde Vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde.

Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid. bebouwing Een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, en oppervlaktematen Afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo. bestemmingsgrens Grens van een bestemmingsvlak. bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. bevoegd gezag Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 3

1.15 bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk bouwen, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16 bouwgrens Grens van een bouwvlak. 1.17 bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18 bouwperceelgrens Grens van een bouwperceel. 1.19 bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.20 bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21 bijgebouw Een vrijstaand of aangebouwd, afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden gebouw. 1.22 cultuurhistorische waarde De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid. 1.23 detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan diegenen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.24 extensieve dagrecreatie Niet - gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie. 1.25 gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.26 hoofdgebouw Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.27 huishouden Een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning. 1.28 kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten Het op beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders dan een aan-huis-gebonden beroep en/of het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingof vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft.

1.29 kleinschalige natuurgerichte / dagrecreatieve voorzieningen Voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 4

1.30 landschaps- en natuurdeskundige Een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake landschapswaarden en/of natuurwaarden. 1.31 landschapswaarde De aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet - levende natuur. 1.32 logies met ontbijt een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als toeristisch recreatieve activiteit, die ondergeschikt is aan de hoofdbestemming. Onder logies met ontbijt wordt niet verstaan: overnachting, die noodzakelijk is in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. 1.33 mantelzorg Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. 1.34 natuurwaarde De aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna. 1.35 NEN Door de Stichting Nederlands Normalisatie - instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

1.36 nutsvoorzieningen Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.37 opgraving De ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen. 1.38 ophoging Het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de normale agrarische bedrijfsvoering valt hier niet onder. 1.39 overkapping Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak. 1.40 peil De gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan. 1.41 verbeelding De verbeelding van het bestemmingsplan “buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe Sint Jansteen”. 1.42 verstoring Aantasting van een gebied met archeologische waarden door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

1.43 vrijstellingenkaart De Vrijstellingenkaart die als bijlage 2 deel uitmaakt van deze regels. 1.44 vrijstellingsdiepte De in Vrijstellingenkaart voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 5

1.45 woning Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 6

Artikel 2. Wijze van meten Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstand de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. 2.2 bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren. 2.4 goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5 inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.6 oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.7 vloeroppervlakte de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

2.8 ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 7

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3. Natuur 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden ten behoeve van een landgoed; b. extensieve dagrecreatie met bijbehorende (kleinschalige dagrecreatieve) voorzieningen; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals fiets- en wandelpaden, bermen, waterpartijen, kleinschalige nutsvoorzieningen en duikers. 3.2 Bouwregels Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels: a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd. b. De bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 meter. c. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen, overkappingen of erfafscheidingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 meter. 3.3 Specifieke gebruiksregels a. De gronden zijn openbaar toegankelijk. b. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: 1. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; 2.

het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond. 3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Natuur zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen of verharden van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en ophogen;

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 8

c. het aanleggen van boven- of ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; d. het planten, verwijderen, kappen of rooien van bomen of andere opgaande beplanting; e. het aanleggen van dammen, kades, duikers, vlonders, schoeiingen of aanlegplaatsen voor recreatievaartuigen. 3.4.2 Uitzonderingen op het aanlegverbod Het verbod van lid 3.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. dienen ten behoeve van de aanleg van het landgoed op nog in gebruik zijnde agrarische grond; b. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen; c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan; d. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning; e. dienen ten behoeve van de verbetering van de recreatieve en natuurlijke waarden in het gebied. 3.4.3 Voorwaarde voor een omgevingsvergunning De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 3.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de natuur-, landschaps- en/of cultuurhistorische waarden: a. niet worden aangetast of; b. niet significant worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van de waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind en indien nodig mitigerende en zo nodig compenserende maatregelen worden getroffen.

3.3.4 Advisering Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 3.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in van de landschaps- en natuurdeskundige of aan de voorwaarde als bedoeld in lid 3.4.3 wordt voldaan.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 9

Artikel 4. Wonen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen a. Op deze gronden mogen hoofdgebouwen met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd. b. De oppervlakte van alle hoofdgebouwen met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen samen bedraagt maximaal 625 m². c. Indien gebouwen op het bestemmingsvlak niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van tenminste 1 meter. d. De afstand van gebouwen die niet in de perceelsgrens worden gebouwd, mag tot die perceelsgrens niet minder bedragen dan 1 meter. 4.2.2 Hoofdgebouwen a. In het bestemmingsvlak zijn ten hoogste twee hoofdgebouwen toegestaan. b. De inhoud van beide hoofdgebouwen samen bedraagt maximaal 1.876 m³. c. De goothoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 6 meter. d. De bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 12 meter. 4.2.3 Bijgebouwen en overkappingen a. De maximale goothoogte van een bijgebouw bedraagt 4 meter. b. De maximale totale hoogte van een bijgebouw bedraagt 8 meter. c.

De maximale hoogte van overkappingen bedraagt 6 meter. 4.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde a. De bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 meter. b. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 meter. c. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 meter. 4.2.5 Voorwaardelijke verplichtingen a. Het oprichten van een nieuw hoofdgebouw (woning) is alleen toegestaan als in het bestemmingsplangebied ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – landgoed’ ten minste een waterberging/infiltratievoorziening wordt gerealiseerd waarvan de wijze en de dimensionering is afgestemd met het waterschap. Het gaat hier om de te verharden oppervlakten van de woning, bijgebouwen, bouwwerken en verhard terrein. Deze dienen kenbaar gemaakt te worden in de aanvraag voor de omgevingsvergunning. De goedgekeurde waterberging/infiltratievoorziening wordt opgenomen in de te verlenen omgevingsvergunning. b. Het oprichten van een nieuw hoofdgebouw (woning) is alleen toegestaan als het bestemmingsplangebied ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – landgoed’ landschappelijk wordt ingepast conform het landschappelijk inrichtingsplan zoals opgenomen in

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 10

bijlage 1 bij de regels. De landschappelijke inpassing dient na realisatie in stand te worden gehouden en beheerd. 4.3 Specifieke gebruiksregels 4.3.1 Algemeen Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. Het aantal woningen mag niet groter zijn dan het met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op de verbeelding aangegeven aantal. b. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige beroepsen bedrijfsmatige activiteiten bedraagt per woning ten hoogste 25 m². c. Het aanbieden van meer dan 3 kamers ten behoeve van logies met ontbijt per woning is niet toegestaan. d. Het aanbieden van logies met ontbijt is uitsluitend toegestaan indien er op het betreffende perceel gewoond wordt en er sprake is van een planologische samenhang tussen de woning en de logiesfunctie. e. Het gebruiken van een deel van het hoofdgebouw inclusief aan- of uitbouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is toegestaan. f. Detailhandel is niet toegestaan.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 11

Artikel 5 Waarde-Archeologie 2 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Waarde - Archeologie - 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Bouwwerken ten behoeve van deze bestemming a. Op de in artikel 5 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3,50 meter. 5.2.2 Andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemming(en) a. Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag worden gebouwd, tenzij de grond-of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m². b. Het bepaalde onder artikel 5 lid 2.2 sub a is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

5.3 Afwijken van de bouwregels 5.3.1 Algemene afwijking Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde onder artikel 5 lid 2.2 sub a ten behoeve van het bouwen in een plangebied met een te verstoren oppervlak groter dan 500 m² onder de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, indien de aanvrager van de vergunning artikel 2.1, lid 1 sub a Wabo een rapport heeft overgelegd, waarin wordt aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate worden veiliggesteld. 5.3.2 Voorwaarden Indien uit het onder artikel 5 lid 3.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c.

de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 12

5.3.3 Advies Bij het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5 lid 3.1, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologische deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in dat lid. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Omgevingsvergunningsvereiste Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1 sub b Wabo) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend afgraven, diep woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage met kettingtechniek; b. het ophogen van de bodem met meer dan 2 meter waartoe wordt gerekend het aanleggen van tijdelijke gronddepots; c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; d.

het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld bedraagt; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op één of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; f. het verlagen van het waterpeil, voor zover dit geen bevoegdheid van het waterschap betreft; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld. 5.4.2 Uitzonderingsregel Het in artikel 5 lid 4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. een te verstoren oppervlak van het plangebied beslaan van ten hoogste 500 m², of een verstorend oppervlak onder de vrijstellingsdiepte hebben van minder dan 500 m²; b. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; c. betreffen het aanbrengen van drainage middels sleufloze technieken; d.

reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. 5.4.3 Voorwaarden a. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 5 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden. b. Voor zover de in artikel 5 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning de volgende regels worden verbonden: Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 13

1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of; 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. c. De vergunning kan alleen worden verleend nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. 5.4.4 Advies Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologisch deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in artikel 5 lid 4.3. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.

5.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde Archeologie - 2', als bedoeld in artikel 5 lid 1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 14

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 6. Antidubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7. Algemene bouwregels 7.1 Ondergronds bouwen 7.1.1 Ondergrondse werken Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 7.1.2 Ondergrondse bouwwerken Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels: a. Ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan tot een maximale diepte van 4 meter. b. Het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m². 7.1.3 Afwijken van ondergronds bouwen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.2 sub a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarden dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden. 7.2 Ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q.

bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt. 7.3 Bestaande afstanden, hoogte-, inhouds- en oppervlakte maten en aantallen a. De bestaande afstanden, hoogte-, inhouds- en oppervlakte maten en aantallen die meer bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden. b. De bestaande afstanden, hoogte-, inhouds- en oppervlakte maten en aantallen die minder bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden. c. Ingeval van herbouw is het bepaalde in sub a en sub b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

Regels - Bestemmingsplan “Buitengebied Hulst, Landgoed Looberghe” - 15

Artikel 8. Algemene aanduidingsregels 8.1 Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied 8.1.1 Aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor waterwinning. 8.1.2 Bouwregels Voor bouwen op deze gronden gelden de volgende regels: a. in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze aanduiding; b. er mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van de waterwinning. 8.1.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.1.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van het grondwaterbeschermingsgebied; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder omtrent de in sub a genoemde voorwaarde. 8.1.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a.

Het is verboden op of in de gronden met de aanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1. het aanleggen van ondergrondse transportleidingen voor gassen en vloeibare stoffen; 2. het aanleggen van andere ondergrondse constructies, installaties, leidingen of apparatuur; 3. de aanleg van bestratingen of andere oppervlakteverhardingen; 4. egalisatie of andere vormen van ophoging of afgraving van gronden; 5. het aanleggen van foliemestbassins; 6. het uitvoeren van grondboringen; 7. het storten van voor de drinkwatervoorziening schadelijke stoffen. b. Het verbod als bedoeld in 8.1.4 onder a is niet van toepassing op werken of werkzaamheden: 1. die betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer van de gronden dan wel de bescherming van de waterwinning betreffen; 2. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan; 3. die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in 8.1.4 onder a zijn slechts toelaatbaar, mits: 1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van het grondwaterbeschermingsgebied; 2.