De Statie 2021 obp versie
Tekst van het document
DE STATIE 2021 Hulst 23Ͳ03Ͳ2021
1/2
Ϯϯ-0ϯ-2021 NL.IMRO.0677.bphulstdestatie-001O De Statie Hulst ir. C.A. Louws Hulst 20191460 Ontwerp
2/2
Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1
Een nieuw bestemmingsplan
1
1.1
Waarom is een nieuw bestemmingsplan nodig?
1
1.2
En de andere bestemmingsplannen van de gemeente Hulst?
1
1.3
Wat zijn de hoofddoelstellingen van het nieuwe bestemmingsplan?
1
1.4
Welke nieuwe ontwikkelingen worden er meegenomen?
2
1.5
Wat is gebied De Statie?
2
1.6
Welke ruimtelijke plannen worden vervangen?
3
1.7
Leeswijzer
4
Hoofdstuk 2
Uitgangspunten bestemmingsplan
5
2.1
Hoe gaan we om met bedrijven en agrarische percelen?
5
2.2
Hoe gaan we om met de centrumgebieden en gemengde gebieden?
6
2.3
Hoe gaan we om met detailhandel?
8
2.4
Hoe gaan we om met horeca?
8
2.5
Hoe gaan we om met woonpercelen?
9
2.6 cultuurhistorie?
Hoe gaan we om met de openbare ruimte, water, groen en
2.7
Welke ontwikkeling speelt er bij Steensedijk 98 en 100a?
12
2.8
Beleidskader
12
Hoofdstuk 3
Bestemmingen
13
3.1
Het bestemmingsplan is digitaal
13
3.2
Hoe kan het bestemmingsplan worden geraadpleegd?
13
3.3
Agrarisch
14
3.4
Bedrijfsbestemming
15
3.5
Centrumbestemming
17
3.6
Detailhandel
17
3.7
Gemengde bestemmingen
18
3.8
Groen
19
3.9
Horeca
20
3.10
Kantoor
20
3.11
Tuin
21
3.12
Verkeer
21
3.13
Verkeer - Garages en bergplaatsen
22
3.14
Water
23
3.15
De woonbestemmingen
23
11
Hoofdstuk 4
Dubbelbestemmingen en overige bepalingen
26
4.1
Leiding - Gas
26
4.2
Waarde - Archeologie
26
4.3
Waarde - Beschermd Stadsgezicht
27
4.4
Algemene regels
27
4.5
Overgangs- en slotbepalingen
30
Hoofdstuk 5
Sectoraal onderzoek
32
5.1
Inleiding
32
5.2
Bodem
32
5.3
Water
32
5.4
Ecologie
36
5.5
Archeologie
39
5.6
Cultuurhistorie
40
5.7
Geluid
41
5.8
Bedrijven en milieuhinder
42
5.9
Horeca
43
5.10
Externe veiligheid
44
5.11
Planologisch relevante leidingen en straalpaden
46
5.12
Luchtkwaliteit
47
Hoofdstuk 6
Handhaving
48
Hoofdstuk 7
Uitvoerbaarheid
49
7.1
Economische uitvoerbaarheid
49
7.2
Vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro
49
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1
Kwantitatieve risicoanalyse gasleiding
Bijlage 2
Samenvatting van beleid
Bijlage 3
Archeologische beleidskaart gemeente Hulst
Bijlage 4
Beleidskaart aardkundige waarden
Bijlage 5
Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten
Bijlage 6
Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten
Bijlage 7
Motivering Steensedijk 98 Hulst
Bijlage 8
Motivering Steensedijk 100a Hulst
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
51
Artikel 1
Begrippen
51
Artikel 2
Wijze van meten
66
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
68
Artikel 3
Agrarisch - Kernrandzone
68
Artikel 4
Bedrijf
70
Artikel 5
Bedrijf - Nutsvoorziening
75
Artikel 6
Centrum
76
Artikel 7
Detailhandel
80
Artikel 8
Gemengd - A
82
Artikel 9
Gemengd - B
85
Artikel 10
Gemengd - C
88
Artikel 11
Gemengd - D
91
Artikel 12
Gemengd - E
93
Artikel 13
Gemengd - F
96
Artikel 14
Gemengd - G
98
Artikel 15
Gemengd - H
102
Artikel 16
Gemengd - I
104
Artikel 17
Gemengd - J
108
Artikel 18
Gemengd - K
110
Artikel 19
Groen
114
Artikel 20
Horeca
115
Artikel 21
Kantoor
116
Artikel 22
Tuin
117
Artikel 23
Verkeer
118
Artikel 24
Verkeer - Garages en bergplaatsen
120
Artikel 25
Water
121
Artikel 26
Wonen
122
Artikel 27
Wonen - Aaneen of geschakeld
125
Artikel 28
Wonen - gestapeld
129
Artikel 29
Wonen - Twee-aaneen
131
Artikel 30
Wonen - Vrijstaand
135
Artikel 31
Leiding - Gas
138
Artikel 32
Waarde - Archeologie 2
140
Artikel 33
Waarde - Beschermd Stadsgezicht
143
Hoofdstuk 3
Algemene regels
144
Artikel 34
Anti-dubbeltelregel
144
Artikel 35
Algemene bouwregels
145
Artikel 36
Algemene gebruiksregels
147
Artikel 37
Algemene aanduidingsregels
148
Artikel 38
Algemene afwijkingsregels
149
Artikel 39
Algemene wijzigingsregels
151
Artikel 40
Overige regels
153
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
154
Artikel 41
Overgangsrecht
154
Artikel 42
Slotregel
155
Bijlagen bij de regels Bijlage 1
Akoestisch onderzoek Spoorweg 6 Hulst
Bijlage 2
Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Bijlage 3
Staat van Bedrijfsactiviteiten
Bijlage 4
Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
Bijlage 5
Staat van Horeca-activiteiten
Bijlage 6
Vrijstellingenkaart
TOELICHTING
20191460
Hoofdstuk 1
1.1
blz 1
Een nieuw bestemmingsplan
Waarom is een nieuw bestemmingsplan nodig?
Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied De Statie in Hulst. De geldende bestemmingsplannen voor dit gebied zijn diverse malen aangepast, waardoor de juridisch-planologische regeling onoverzichtelijk is geworden. Bovendien is de bestemmingsregeling niet erg helder en eenduidig. Met het oog op de geplande inwerkingtreding van de Omgevingswet wil de gemeente voor het gebied een actueel bestemmingsplan, zodat bij inwerking treding van de Omgevingswet het plan direct als omgevingsplan actueel is.
1.2 y y
1.3 y
y y y
y
y
En de andere bestemmingsplannen van de gemeente Hulst? Voor de kernen, het buitengebied, de grote bedrijventerreinen en Perkpolder zijn recent al nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld. Daarnaast lopen er nog enkele kleinere bestemmingsplanherzieningen. Deze plannen hebben betrekking op concrete initiatieven en ontwikkelingen.
Wat zijn de hoofddoelstellingen van het nieuwe bestemmingsplan? De hoofdopgave bestaat uit het opstellen van één digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan waarin het gebied De Statie van een actuele planologische regelgeving wordt voorzien. Dit betekent dat de plannen op basis van de wettelijke ruimtelijke ordeningsstandaarden (hierna: RO-standaarden) worden opgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan wordt digitaal gemaakt. Dat betekent dat het bestemmingsplan op internet kan worden geraadpleegd, op ieder gewenst moment. Het gemeentebestuur en de gemeentelijke organisatie kunnen inwoners, instanties en bedrijven met het nieuwe bestemmingsplan beter en sneller van dienst zijn. Ruimtelijke ontwikkelingen en plannen voor nieuwbouw waarvoor eerder een onherroepelijk bestemmingsplan voor tot stand is gekomen worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Andere nieuwe plannen worden niet opgenomen. Het nieuwe bestemmingsplan is consoliderend van aard. Uitgegaan wordt van het bevestigen van de bestaande legaal tot stand gekomen situatie, waarbij op perceelsniveau gebruiks- en bouwmogelijkheden worden geboden die enerzijds zo veel mogelijk aansluiten op de geldende ontwikkelingsmogelijkheden in de vigerende bestemmingsplannen en anderzijds ruimte geven aan de wensen van deze tijd.
Voorbeelden zijn ruimere erfbebouwingsmogelijkheden bij de bestemming Wonen en het rechtstreeks toestaan van een grotere diversiteit aan activiteiten vanuit het huis. In het plangebied komen verschillende functies voor: wonen, bedrijven, horeca, centrum, detailhandel. Het is de bedoeling dat voor de verschillende functies een 'eigen bestemming' wordt opgenomen of voor een combinatie van functies.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-20Ϯϭ
Rho Adviseurs B.V.
blz 2
y
y
y
y
20191460
Het bestemmingsplan is digitaal zo toegankelijk en gebruiksvriendelijk mogelijk. Daarom wordt zoveel mogelijk informatie op de verbeelding zichtbaar gemaakt. De bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden worden in beginsel overgenomen. Het digitale plan is leidend. De analoge verbeelding ('de plankaart') is ondersteunend. Aan de presentatie van de analoge verbeelding worden dan ook geen bijzonder hoge eisen gesteld. In de bestanden wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van interne verbindingen/koppelingen (hyperlinks). Uitgangspunt is om het bestemmingsplan zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de systematiek van het bestemmingsplan Kernen Hulst (met bijbehorende herziening). Gezien de specifieke functies in het gebied van De Statie en de inhoudelijke verschillen tussen de verschillende bestemmingsregelingen is het niet mogelijk om de bestemmingen volledig gelijk te trekken met het bestemmingsplan Kernen Hulst. Bouwregels worden opgenomen in tabellen. Tabellen bieden direct overzicht, meer eenduidigheid en zijn daarmee gebruiksvriendelijk. Tabellen verminderen interpretatiediscussies over bouwregels.
Omdat voor een groot gedeelte van het bestemmingsplan enkel het bestaande gebruik en bestaande functies worden vastgelegd, vervalt de noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan in beginsel. Een aantal ruimtelijke en milieuaspecten dient bij de vaststelling van het bestemmingsplan echter te zijn getoetst. Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen verplichting heeft de watertoets plaatsgevonden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld. De resultaten hiervan zijn in de plantoelichting opgenomen.
1.4
Welke nieuwe ontwikkelingen worden er meegenomen?
Zoals hiervoor aangegeven wordt voor een groot gedeelte het bestaande gebruik en bestaande functies vastgelegd. Voor de gronden aan de Steensedijk 98 en 100a is er voor gekozen om deze conform de feitelijke ingebruik en in de toekomst gewenste zijnde situatie te bestemmen. Voor een nadere toelichting hierover wordt verwezen naar paragraaf 2.7
1.5
Wat is gebied De Statie?
De Statie ligt ten zuidwesten van de historische vesting Hulst. Het gebied ligt globaal tussen de lijn Stationsweg/Steensedijk en N290. Het omvat het winkelgebied aan het Stationsplein, de westkant van woonstraat Steensedijk, de gemengde gebieden Spoorweg, Absdaalseweg en Stationsplein met zowel woon-, - bedrijfs- horeca-, kantoor- als winkelfuncties, het industrieterrein achter Morres en Life Style Village. De kern Hulst heeft een grote aantrekkingskracht op (Belgische) dagtoeristen. Dit komt mede door het woonthemacentrum 'Life Style ViIlage Hulst' (dat is gelegen op het industrieterrein Tol-Morres) en de diversiteit aan supermarkten.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
blz 3
Figuur 1.1. Ligging plangebied bestemmingsplan De Statie.
1.6
Welke ruimtelijke plannen worden vervangen?
De volgende bestemmingsplannen en beheersverordeningen worden vervangen door dit bestemmingsplan: y beheersverordening De Statie (2018); y bestemmingsplan De Statie (2008); y wijzigingsplan Abdaalseweg 44 (2017); y bestemmingsplan Abdaalseweg 62a (2016); y bestemmingsplan Steensedijk 98 Hulst (2016); y bestemmingsplan Life style village, herziening (2016); y bestemmingsplan Spoorweg Hulst (2016); y Stationsplein 13 Hulst (2018); y gedeeltelijk bestemmingsplan Buitengebied Hulst 1996 voor de kadastrale gronden (HUL00,M,302).
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 4
1.7
20191460
Leeswijzer
De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt: y in hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten van de bestemmingsregeling toegelicht. y hoofdstuk 3 en 4 gaan in op de juridische planbeschrijving en omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het beleidskader; y in hoofdstuk 5 worden de milieu- en planologische aspecten getoetst; y in hoofdstuk 6 gaat in op het aspect handhaving; y ten slotte wordt in hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
Hoofdstuk 2
2.1
blz 5
Uitgangspunten bestemmingsplan
Hoe gaan we om met bedrijven en agrarische percelen?
2.1.1 Functies y Bedrijvigheid komt op diverse verspreide locaties (geclusterd) voor in het plangebied. Maar er is geen sprake van een regulier bedrijventerrein. Daarom zal de bedrijvigheid perceelsgewijs de bestemming 'Bedrijven' krijgen. y De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden ontleend aan het geldende bestemmingsplan. y Voor de bedrijfsbestemmingen wordt de gebruikelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten toegepast, daarbij wordt versie uit 2012 toegepast. Dit is overeenkomstig het voorheen geldende bestemmingsplan. Algemeen toelaatbaar is categorie 1 en 2 van de lijst. Bedrijven die in een hogere categorie vallen zijn specifiek geregeld. y Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan daar waar er een aanduiding voor is opgenomen. Er worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. y Ondergeschikte detailhandel is toegestaan met een maximum van 25 m2 per bedrijf. y Voor gronden waar een supermarkt is toegestaan wordt een aparte aanduiding opgenomen. De voorwaarden voor het realiseren van een supermarkt zijn conform het geldende bestemmingsplan. y Voor agrarische percelen in het plangebied wordt aangesloten bij de bestemming Agrarisch – Kernrandzone uit bestemmingsplan 'Kernen Hulst'. 2.1.2 Bouwmogelijkheden y De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.
y De bedrijfspercelen zijn in hun geheel bestemd voor bedrijf. Er wordt een bouwvlak opgenomen daar waar de gebouwen zijn toegestaan. y Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning wordt een goothoogte van 3,3 meter opgenomen en een bouwhoogte van 7,3 meter. y Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Dit mag uitsluitend plaatsvinden op zij- en achtererven van bedrijfsgebouwen en de hoogte bedraagt maximaal 4 meter. y Het bebouwde oppervlak van een bouwperceel is overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. y De inhoud van een bedrijfswoning bedraagt maximaal 1.000 m3. y Onder voorwaarden is het door middel van omgevingsvergunningen van afwijken van het omgevingsplan mogelijk een hogere bouwhoogte toe te staan.
ĞƐƚĞŵŵŝŶŐƐƉůĂŶĞ^ƚĂƚŝĞϮϬϮϭ ^ƚĂƚƵƐ͗KŶƚǁĞƌƉͬϮϯͲϬϯͲϮϬϮϭ
Rho Adviseurs B.V.
blz 6
20191460
2.1.3 Andere activiteiten y Onder voorwaarden is het mogelijk om bedrijven toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, of bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk zijn. y Onder voorwaarden is het toegestaan om op gronden waar dat nu ook mogelijk is deze te wijzigen naar perifere detailhandel, conform het geldende bestemmingsplan. Een van de voorwaarden zal zijn dat wijziging alleen mogelijk is als wordt voldaan aan de dan geldende retailvisie en de behoefte hieraan moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. y In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m2. Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen. In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen.
2.2
Hoe gaan we om met de centrumgebieden en gemengde gebieden?
2.2.1 Functies y Voor de gebieden met gemengde functies wordt qua functie aangesloten op de geldende bestemmingsplannen. De regelingen zijn per bestemming zeer specifiek en hebben ten aanzien van de functies weinig overeenkomsten met de bestemmingen Gemengd in het bestemmingsplan Kernen Hulst. Daarom is ervoor gekozen om in plaats van Gemengd – 1 t/m 10 te kiezen voor Gemengd – A t/m K. y Voor het gebied Havenfort-Absdaalseweg-Stationsweg is in het geldende bestemmingsplan de bestemming Centrum opgenomen. De vraag kan worden gesteld of hiervoor een centrumbestemming of een of meer gemengde bestemmingen moeten worden gehanteerd. In de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2008 is namelijk aangegeven dat de bestemming Centrum wordt toegepast wanneer sprake is van een dorps- of stadscentrum in planologische/stedenbouwkundige zin. Van de bestemming Gemengd wordt gebruik gemaakt voor gebieden met meerdere, van elkaar verschillende uitwisselbare hoofdfuncties, zonder dat van een centrumfunctie sprake is. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012 is deze aanbeveling echter losgelaten en wordt dit overgelaten aan de gemeenten. Gezien de huidige Centrumbestemmingen en de planologische/stedenbouwkundige situatie wordt in het nieuwe bestemmingsplan eveneens gebruik gemaakt van de bestemming Centrum.
y In het nieuwe bestemmingsplan wordt de begrenzing van de gemengde gebieden en het centrumgebied overgenomen van de geldende bestemmingsplannen. y In het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van staten voor de toelaatbaarheid van horeca- en bedrijfsactiviteiten. Voor de toelaatbaarheid van horeca is dit de Staat van Horeca-activiteiten, voor bedrijven de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor beide staten wordt de meest actuele versie toegepast. y Staat van Bedrijfsactiviteiten: voor de bedrijfsbestemmingen wordt de gebruikelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten toegepast, waarbij de meest actuele versie wordt toegepast. Algemeen toelaatbaar is categorie 1 en 2 van de lijst daar waar bedrijven worden toegestaan. y Staat van horeca-activiteiten: voor het nieuwe bestemmingsplan wordt de Staat van Horecaactiviteiten toegepast. In het bestemmingsplan Spoorweg Hulst wordt deze ook al toegepast. In het bestemmingsplan De Statie is de toegestane categorie horeca toegelicht in de begripsbepalingen. De nieuwe staat is gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Kernen Hulst. Deze is nagenoeg gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Spoorweg Hulst en de indeling zoals genoemd in de begripsbepalingen bij bestemmingsplan De Statie. De toegelaten categorieën is afgestemd op de regeling uit het voorheen geldende bestemmingsplan.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
blz 7
In onderstaande tabel is aangegeven welke bestemmingsnaam de bestemming uit de voorheen geldende bestemmingsplannen heeft en welke (hoofd)functies er zijn toegestaan binnen de bestemming. Het toestaan van eenzelfde functie in verschillende bestemmingen betekent niet per definitie dat deze ook inhoudelijk hetzelfde zijn.
Tabel 2.1 Overzicht oude en nieuwe bestemmingsnamen en welke (hoofd)functies vallen er onder.
2.2.2 Bouwmogelijkheden y De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan. y Onder voorwaarden (afwijkingsbevoegdheid)is het mogelijk binnen een aantal bestemmingen een grotere bouwhoogte toe te staan.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 8
20191460
2.2.3 Andere activiteiten y Vrijstellingen en wijzigingsbevoegdheden worden overgenomen uit de geldende bestemmingsplannen op basis van huidige wet- en regelgevingen zo veel mogelijk afgestemd op het bestemmingsplan Kernen Hulst. y Door middel van een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om bedrijven toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, of bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk zijn. y Indien door een vrijstelling of een wijzigingsbevoegdheid extra oppervlakte aan detailhandel wordt toegevoegd en/of een andere vorm van branchering wordt toegelaten, zal onder andere aangetoond moeten worden dat dit past binnen de dan geldende retailvisie en de behoefte hieraan moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. y In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m2. Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen.
In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen. y Een bed-and-breakfast is onder voorwaarden toegestaan in een woning. Ruimten die zowel voor logies met ontbijt (bed-and-breakfast) als voor de eigen woning worden gebruikt (bijvoorbeeld een ontbijtruimte of sanitaire ruimte) worden voor toetsing van de hiervoor genoemde oppervlakte niet meegerekend.
2.3
Hoe gaan we om met detailhandel?
2.3.1 Functies y De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan. y Perifere detailhandel, perifere detailhandel branchegerichte (volumineuze) en perifere detailhandel (omvanggericht) is niet toegestaan. y Industriële en ambachtelijke bedrijvigheid is niet toegestaan. y Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. y Wonen is niet toegestaan. 2.3.2 Bouwmogelijkheden y De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan. y Onder voorwaarden is het mogelijk een grotere bouwhoogte toe te staan.
2.4
Hoe gaan we om met horeca?
2.4.1 Functies y De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan en afgestemd op het bestemmingsplan Kernen Hulst.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / ϮϯͲ03-2021
20191460
y
y
blz 9
Voor het nieuwe bestemmingsplan wordt de Staat van Horeca-activiteiten toegepast. In het bestemmingsplan Spoorweg Hulst wordt deze ook al toegepast. In het bestemmingsplan De Statie is de toegestane categorie horeca toegelicht in de begripsbepalingen. De nieuwe staat is gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Kernen Hulst. Deze is nagenoeg gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Spoorweg Hulst en de indeling zoals genoemd in de begripsbepalingen bij bestemmingsplan De Statie. De toegelaten categorieën is afgestemd op de regeling uit het voorheen geldende bestemmingsplan. Rechtstreeks worden in beginsel uitsluitend lichte vormen van horeca-activiteiten toegestaan: categorie 1a. Daar waar horeca niet één op één passend is of qua aard en omvang niet aansluit, zal voor de locatie een afzonderlijke regeling worden opgenomen.
2.4.2 Bouwmogelijkheden De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan. 2.4.3 Andere activiteiten Onder voorwaarden is het mogelijk om horeca toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Horeca-activiteiten, of horeca die naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld.
2.5
Hoe gaan we om met woonpercelen?
2.5.1 Functies y In gebieden met overwegend een woonfunctie geldt als hoofduitgangspunt dat de woonfunctie in overwegende mate dient te worden behouden en dat het woonkarakter – zowel van de woning als van de woonomgeving – niet wezenlijk wordt aangetast. y Voor zelfstandig gelegen en gebruikte garageboxen in de komplannen is in de wettelijke ROstandaarden geen bestemming aangereikt. De categorie 'Overig' is hier niet voor bedoeld. Omdat de garageboxen niet (altijd) horen bij aangrenzende woningen, wordt voor deze bouwwerken gekozen voor de bestemming 'Verkeer- Garages en bergplaatsen' met de aanduiding 'bouwvlak'. 2.5.2 Systematiek woonpercelen y De meeste woonpercelen zijn in hun geheel bestemd voor wonen. Daarbinnen is onderscheid gemaakt in een bouwvlak voor het hoofdgebouw en een vlak voor de erfbebouwing. Voor enkele woonpercelen geldt dat deze de bestemming Tuin hebben. Voorgesteld wordt in het nieuwe bestemmingsplan de systematiek van één woonbestemming voor het gehele perceel te hanteren. Dit biedt onder andere als voordeel dat kleine overschrijdingen voor de voorgevel/voorste bouwgrens van het bouwvlak (zoals erkers en entreeportalen) zijn toegestaan. De grenzen van de vlakken worden zo veel mogelijk overgenomen uit de geldende bestemmingsplannen. y De huidige bouwvlakken worden overgenomen.
Binnen deze maatvoering zijn veelal nog uitbreidingsmogelijkheden voor het hoofdgebouw aanwezig. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot. Woningen behoeven niet geheel binnen het bouwvlak voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook binnen het vlak voor erfbebouwing mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten. 2.5.3 Vastleggen bouwwijze van woningen/bebouwingstypologie y Alleen waar dat ruimtelijk-stedenbouwkundig gewenst is, wordt de bouwwijze van woningen vastgelegd. De afweging daarvan is al gemaakt in het geldende bestemmingsplan. De bouwwijze van woningen wordt geregeld met aparte woonbestemmingen. In tabel 2.2 is de huidige bouwregelingen vermeld en de wijze waarop dit in het nieuwe bestemmingsplan wordt geregeld.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 10
20191460
Tabel 2.2 Overzicht bebouwingstypologie/ bestemming
y
y
De open bebouwingsstructuur bij vrijstaande woningen wordt gewaarborgd door een bebouwingsvrije zone van ten minste 2,5 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en bij half vrijstaande en geschakelde woningen minimaal 2,5 meter aan één zijde. Hiervan worden er geen afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De mogelijkheden van het bouwvergunningvrij bouwen worden toereikend geacht. In de geldende bestemmingsplannen is bepaald dat gebouwen en overkappingen op ten minste 1 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd óf in de perceelsgrens. Deze regeling hield verband met artikel 56 boek 5 van het Burgerlijk wetboek ('tijdelijk gebruikmaken van erf van de buurman voor het verrichten van (onderhouds)werkzaamheden aan een bouwwerk'). De bepaling in de bestemmingsplannen wordt in de praktijk veelal als te star ervaren en wordt niet meer opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen.
2.5.4 Bouwhoogten y De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte in het bestemmingplan wordt overgenomen van de geldende bestemmingsplannen. y Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt een goothoogte van 3,3 meter opgenomen en een bouwhoogte van 7,3 meter. 2.5.5 Oppervlakte bebouwing y In de meeste bestemmingsplannen is bepaald dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Het vlak voor erfbebouwing buiten het bouwvlak mag voor ten hoogste 40% met een maximum van 60 m² worden bebouwd. In een enkel bestemmingsplan is geen regeling voor maximum oppervlak voor bebouwing binnen het bouwvlak opgenomen, maar is wel een maximaal bebouwd oppervlak achtererf vastgelegd (inclusief overkappingen, maximaal 50% met een maximum van 40 m²). Erfbebouwing, bestaande uit, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd (met uitzondering van de voortuin of het voorerfgebied). Daarmee wordt aangesloten op het bestemmingsplan Kernen Hulst. y Het bebouwde oppervlak van het achtererf, inclusief overkappingen, bedraagt maximaal 40% van dat erf met een maximum van 60 m². Met deze regeling wordt geen rekening gehouden met het gegeven dat de oppervlakten van de woonpercelen sterk uiteen kunnen lopen.
Een regeling die gerelateerd is aan de oppervlakte van het vlak voor erfbebouwing doet meer recht aan de plaatselijke situatie. Voorgesteld wordt de staffelregeling zoals hierna vermeld.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De StatieϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / ϮϯͲ03-2021
20191460
y
blz 11
Er wordt geen rekening gehouden met het bouwvergunningvrij bouwen. Dit is bij wet geregeld en kan door het Rijk buiten het gemeentelijk bevoegd gezag worden gewijzigd. Als dat gebeurt (en dat heeft al eens plaatsgevonden) dan divergeren de regeling en de bestemmingsplannen opnieuw. Bouwvergunningvrij bouwen en bestemmingsplannen vormen afzonderlijke toetsingskaders.
2.5.6 Andere activiteiten y Het recht om een onderkomen voor mantelzorg op het eigen woonperceel te kunnen bouwen is tegenwoordig in de wet opgenomen en behoeft daarom niet in het bestemmingsplan te worden geregeld. y In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m2. Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen. In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen. y Niet-woongerelateerde functies die op basis van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan worden overgenomen.
2.6
Hoe gaan we om met de openbare ruimte, water, groen en cultuurhistorie?
2.6.1 Openbare ruimte, water en natuur y De openbare ruimte blijft op zich zoals die is. Waar sprake is van verkeersruimte en pleintjes, legt het bestemmingsplan de inrichting niet vast, maar worden juist mogelijkheden geboden voor verbetering of aanpassing aan de wensen van de buurt. Dit kan zonder het toepassen van extra procedures. Dit was in de huidige bestemmingsplannen al mogelijk en heeft goed gewerkt. y Belangrijke fietsverbindingen en de grotere en structurele waterpartijen en waterlopen worden volgens de wettelijke standaard SVBP2012 bestemd voor Verkeer respectievelijk Water. y De belangrijkste (groen)structuurbepalende elementen en groenstroken worden bestemd als Groen. Omzetting naar verkeers- of parkeerruimte wordt daarmee voorkomen. Binnen de bestemming Groen zijn kleinere speelvoorzieningen en fiets- en voetpaden wel mogelijk. y Binnen de groen- en verkeersbestemming worden nutsvoorzieningen rechtstreeks mogelijk gemaakt tot een oppervlakte van 15 m2 en een bouwhoogte van 3 meter. Deze oppervlakte is afgestemd op het bouwvergunningvrij bouwen voor bouwwerken ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2 lid 18 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. y Beschutte, overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen worden direct mogelijk gemaakt binnen de bestemmingen Groen en Verkeer.
De maatvoering is gelijk aan de maatvoering van de hiervoor vermelde nutsvoorzieningen. 2.6.2 Cultuurhistorie y Binnen het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten. y Een klein gedeelte van het beschermd Dorps- en Stadsgezicht Hulst is gelegen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Er zal hiervoor een specifieke regeling voor worden opgenomen. 2.6.3 Archeologie y Voor archeologie is sinds de vaststelling van de te actualiseren bestemmingsplannen nieuw beleid vastgesteld. Er is een facetherziening archeologie vastgesteld. De regeling uit deze herziening zal worden verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 12
2.7
20191460
Welke ontwikkeling speelt er bij Steensedijk 98 en 100a?
Steensedijk 98 De woning Steensedijk 98 te Hulst is bestemd als bedrijfswoning maar niet meer als zodanig in gebruik. In voorliggend bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden de bestemming Bedrijf om te zetten naar Wonen. Er kan voldaan worden aan de wijzigingsvoorwaarden, daarom is er voor gekozen om de ontwikkeling direct mogelijk te maken in voorliggend bestemmingsplan. Bij het omzetten van de bestemming zal de mogelijkheid van een steenhouwerij op het aangrenzende perceel komen te vervallen. Voor de motivering van de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 7. Steensedijk 100a De bedrijfswoning aan de Steensedijk 100a is bestemd als bedrijfswoning maar niet meer zodanig in gebruik. In voorliggend bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden de bestemming Bedrijf om te zetten naar Wonen. Er kan voldaan worden aan de wijzigingsvoorwaarden, daarom is er voor gekozen om de ontwikkeling direct mogelijk te maken in voorliggend bestemmingsplan. Voor de motivering van de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 8.
2.8
Beleidskader
Het relevante beleidskader is opgenomen in Bijlage 2 Samenvatting van beleid.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
Hoofdstuk 3
3.1
blz 13
Bestemmingen
Het bestemmingsplan is digitaal
Het bestemmingsplan is digitaal beschikbaar y De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Het digitale plan is echter leidend. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. y Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. y Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar. y De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.
3.2
Hoe kan het bestemmingsplan worden geraadpleegd?
Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm y Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van gebouwen. y In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd, zodanig dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is. De toelichting y Voor een uitleg van de mogelijkheden die de bestemming op perceelsniveau biedt, kan worden doorgeklikt naar de betreffende paragraaf van de toelichting (hoofdstuk 3). In die paragraaf worden antwoorden op de volgende vragen gegeven. 1. Waarvoor is de betreffende bestemming opgenomen? 2. Welke functies zijn toegestaan? 3. Hoeveel mag er worden gebouwd? 4. Welke veranderingen worden verwacht? 5. Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? y Naast de enkelbestemmingen op perceelsniveau, gelden er dubbelbestemmingen die van toepassing zijn op gebieden, zoals archeologie. Een toelichting hierop is in hoofdstuk 4 opgenomen. y Inzicht in de integrale opzet van het bestemmingsplan wordt geboden in hoofdstuk 1 en 2 van de toelichting. Deze hoofdstukken bevatten de uitgangspunten van het bestemmingsplan.
y In de hoofdstukken 6 en 7 wordt aandacht besteed aan handhaving en uitvoerbaarheid. y De bijlagen geven nadere informatie over de volgende onderwerpen: Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 14
ϭ͘ Ϯ͘ ϯ͘ ϰ͘ ϱ͘ ϲ͘ ϳ͘ ϴ͘
3.3
20191460
Bijlage 1 Kwantitatieve risicoanalyse gasleiding; Bijlage 2 Samenvatting van beleid; Bijlage ϯ ƌĐŚĞŽůŽŐŝƐĐŚĞ ďĞůĞŝĚƐŬĂĂƌƚ ŐĞŵĞĞŶƚĞ ,ƵůƐƚ͖ Bijlage 4 ĞůĞŝĚƐŬĂĂƌƚĂĂƌĚŬƵŶĚŝŐĞǁĂĂƌĚĞŶ͖ Bijlage 5 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten; Bijlage 6 Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten. ŝũůĂŐĞϳDŽƚŝǀĞƌŝŶŐ^ƚĞĞŶƐĞĚŝũŬϵϴ,ƵůƐƚ͖ ŝũůĂŐĞϴDŽƚŝǀĞƌŝŶŐ^ƚĞĞŶƐĞĚŝũŬϭϬϬĂ,ƵůƐƚ͘
Agrarisch
Status: alleen aan de regels in Artikel 3 Agrarisch - Kernrandzone kunnen rechten worden ontleend. 3.3.1 Voor welke gebieden en percelen is de bestemming opgenomen? Deze bestemming is opgenomen voor de kadastrale gronden HUL00,M,302, zoals weergegeven in figuur 3.1.
Figuur 3.1 Uitsnede verbeelding met hierop aangegeven de kadastrale gronden HUL00,M,302 3.3.2 Welke functies zijn toegestaan? y De agrarische percelen mogen uitsluitend worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijven, zoals akkerbouw of veeteelt. y Nevenfuncties zijn niet mogelijk gemaakt. y Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud van het open karakter van het gebied en het karakter van het gebied als agrarische randzone en ten behoeve van extensieve dagrecreatie. 3.3.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Er mogen alleen schuilgelegenheden en melkstallen worden gebouwd en bouwwerken geen gebouwen zijnde. 3.3.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Voor deze gronden worden geen bijzondere veranderingen verwacht waarvoor een specifieke regeling nodig is. Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
blz 15
3.3.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Er zijn specifieke gebruiksregels opgenomen om het grondgebonden karakter van de agrarische bedrijfsactiviteiten te waarborgen en er zijn geen regels opgenomen voor de opslag van mest, het gebruik van mestopslagruimten, sleufsilo's, kuilvoerplaten en containervelden, aangezien deze buiten het bouwvlak niet zijn toegestaan. y In het voorliggende bestemmingsplan is ook geregeld dat fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) niet is toegestaan.
3.4
Bedrijfsbestemming
Status: alleen aan de regels in Artikel 4 Bedrijf en Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening kunnen rechten worden ontleend. 3.4.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen? y Bestemming Bedrijf: voor de verspreide bedrijven, niet zijnde agrarische bedrijven. y Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening: voor de grotere nutsvoorzieningen. 3.4.2 Welke functies zijn toegestaan? Bestemming Bedrijf y De aanwezige bedrijven kunnen in ieder geval hun bedrijfsactiviteiten voortzetten. Algemeen toelaatbaar zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten. y Op de genoemde bestemmingen worden nagenoeg alle soorten (lokale) bedrijven toegestaan, met uitzondering van: 1. detailhandelsbedrijven; 2. zelfstandige kantoren; 3. geluidshinderlijke bedrijven en Bevi-inrichtingen; 4. verkooppunt voor motorbrandstoffen. y Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen en, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. y Mocht een bedrijf worden beëindigd, dan zijn eenzelfde bedrijfstype of bedrijven die passen in de omgeving toegestaan. y De bedrijven uit een hogere milieucategorie dan algemeen toelaatbaar en bedrijven die niet voorkomen in de staten, worden specifiek geregeld.
y Hiervoor is aangegeven dat detailhandel niet is toegestaan. Op sommige gronden is echter al detailhandel aanwezig en op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan planologisch toegestaan. De vergunde en vigerende rechten zijn in dit nieuwe bestemmingsplan overgenomen en in voorliggend bestemmingsplan bevestigd door middel van aanduidingen. y Er zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Hiermee wordt bereikt dat de bedrijfspercelen optimaal worden benut voor bedrijfsgebouwen. Naburige bedrijven hebben ook niet te maken met beperkingen in de bedrijfsvoering en milieuregelgeving in verband met nieuwe woningen. De in het voorheen geldende bestemmingsplan planologisch toegestane bedrijfswoningen zijn overgenomen. Voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en aan-huis-gebonden-beroep geldt dat deze tot 25 m² onder voorwaarden rechtstreeks zijn toegestaan. y Voor 'Life Style ViIlage Hulst' zijn een aantal specifieke aanduidingen opgenomen evenals een verplichting ter plaatse van de aanduiding 'erf' met voorwaarden voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van deze aanduiding.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 16
y
y y
20191460
Via afwijkingsbevoegdheden (artikel 4 lid 4.4.1, 4.4.2 en 4.4.3) kunnen bedrijven worden toegestaan uit een hogere categorie of bedrijven die niet in de staten worden vermeld. Voorwaarde is dat deze bedrijven naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met algemeen toelaatbare bedrijven. Daarnaast is het op sommige gronden toegestaan om onder voorwaarden perifere detailhandel en volumineuze detailhandel mogelijk te maken. Via wijzigingsbevoegdheden (artikel 4 lid 4.5.1) is het onder voorwaarden toegestaan de gronden te wijzigen naar een woonbestemming (met bijbehorende bestemmingen) of perifere detailhandel. Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Opslag binnen 2 m van een naar de weg gekeerde perceelsgrens is niet toegestaan en de hoogte bedraagt maximaal 4 m.
Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening Alleen nutsvoorzieningen zijn toegestaan en de daarbij behorende voorzieningen. 3.4.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Bestemming Bedrijf y De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd met gebouwen en overkappingen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald. y De gebouwen en overkappingen zijn alleen toegestaan binnen een bouwvlak. y Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen. y De inhoud van bedrijfswoningen is gemaximeerd op 1.000 m³. Voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen behorende bij de bedrijfswoning is de maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen en overkappingen behorende bij het bedrijf maatgevend. Reden hiervoor is dat er in de praktijk veelal sprake is van gemengd gebruik (bedrijfsmatig en particulier) van gebouwen. De maximum goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoningen is gelijk aan die voor de andere bedrijfsgebouwen. Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening y De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen. y De gebouwen en overkappingen zijn alleen toegestaan binnen een bouwvlak.
3.4.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Op zich wordt uitgegaan van het behoud van de bedrijvigheid en mogelijk enige uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsgebouwen. Intensivering van het gebruik van het bedrijfsperceel is wel te verwachten. Dit resulteert dan in uitbreiding van bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak. y Het valt te verwachten dat binnen de planperiode bedrijven worden beëindigd. Wanneer dat het geval is, dan kunnen zich ter plaatse nieuwe bedrijven vestigen. Zoals hiervoor (paragraaf 3.4.2) al is aangegeven kan dit dan uitsluitend eenzelfde bedrijfstype zijn of bedrijven die passen in de milieuzonering. 3.4.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y In de voorheen geldende bestemmingsplannen was een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen die was gebaseerd op een VNG-brochure van destijds. Er is nu een nieuwe Staat opgenomen, die is ontleend aan de laatste VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering uit 2009 (zie paragraaf 5.8 en bijlage Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten). y Met de nieuwe Staat is een actueler toetsingskader beschikbaar. y De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid voor het mogelijk maken van respectievelijk perifere detailhandel en volumineuze detailhandel zijn aangepast op basis van de nu geldende wet- en regelgeving.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
3.5
blz 17
Centrumbestemming
Status: alleen aan de regels in Artikel 6 Centrum kunnen rechten worden ontleend. 3.5.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen? y Zie paragraaf 2.2 Hoe gaan we om met de centrumgebieden en gemengde gebieden? 3.5.2 Welke functies zijn toegestaan? y De centrumbestemming biedt gebruiksmogelijkheden voor de functies horeca, dienstverlening, kantoor, bedrijven en wonen. Een uitwisseling van functies is daarmee mogelijk zonder dat daarvoor een planologische procedure nodig is. y In de centrumgebieden is grootschalige detailhandel in beginsel niet gewenst. Wel is er onder voorwaarden ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van detailhandel - zone 1' en 'specifieke vorm van detailhandel - zone 2' detailhandel toegestaan, maar geen supermarkt. y Woningen zijn toegelaten op de begane grond en op verdiepingen. y In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.5.6. y Lichte vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan. Dit zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten. y De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. Horecabedrijven behorend tot categorie 1a, 1b en 2 met uitzondering van logiesverstrekkers.
Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragraaf 5.9. en bijlage Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten van de toelichting. y Via afwijkingsbevoegdheden (Artikel 6 lid 6.4.1 en 6.4.2) kunnen onder voorwaarden bedrijven worden toegestaan uit een hogere categorie of kan een bestaande supermarkt worden verplaatst naar deze gronden. 3.5.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Voor de centrumbestemming zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding anders is bepaald. y De maximum goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorheen geldende bestemmingsplannen en bieden voldoende ruimte. Voor een gedeelte van de gronden is nog een aanvullende bouwregeling opgenomen. 3.5.4 Welke veranderingen worden verwacht? Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op percelen die nu nog als woonperceel in gebruik zijn of beëindiging van een winkel. Er zal sprake zijn van dynamiek in centrumgebieden. Ook uitwisseling met andere functies is denkbaar en past in dit gebied. Tevens is wonen toelaatbaar.
3.5.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid voor het mogelijk maken van een supermarkt zijn aangepast op basis van de nu geldende wet- en regelgeving.
3.6
Detailhandel
Status: alleen aan de regels in Artikel 7 Detailhandel kunnen rechten worden ontleend. 3.6.1 Voor welke gebieden en percelen is de bestemming opgenomen? y De bestemming Detailhandel is vooral opgenomen voor die detailhandelsbestemmingen die buiten Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 18
20191460
het centrumgebied zijn gelegen en waar conform het voorheen geldende bestemmingsplan al detailhandel is toegestaan. 3.6.2 Welke functies zijn toegestaan? y Binnen deze bestemming is detailhandel toegestaan. Onder detailhandel wordt verstaan het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een supermarkt is niet toegestaan. 3.6.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak. y De maximum goot- en bouwhoogten zijn aangegeven met een aanduiding; op de analoge weergave een percentage in een rond symbool. y Bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd. 3.6.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Op dit moment bestaat geen inzicht of voor deze veranderingen een regeling in het bestemmingplan nodig is. 3.6.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Er zijn geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.7
Gemengde bestemmingen
Status: alleen aan de regels in Artikel 8 Gemengd - A, Artikel 9 Gemengd - B, Artikel 10 Gemengd - C, Artikel 11 Gemengd - D, Artikel 12 Gemengd - E, Artikel 13 Gemengd - F, Artikel 14 Gemengd - G, Artikel 15 Gemengd - H, Artikel 16 Gemengd - I, Artikel 17 Gemengd - J en Artikel 18 Gemengd - K kunnen rechten worden ontleend. 3.7.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen? y Zie paragraaf 2.2 3.7.2 Welke functies zijn toegestaan? y Het bestemmingsplan voorziet in elf verschillende bestemmingen 'Gemengd'. Binnen iedere gemengde bestemming is een andere combinatie van bestemmingen mogelijk gemaakt, gebaseerd op de bestaande planologische situatie ter plaatse. y Met deze regeling kunnen de aanwezige functies anders dan wonen zonder meer worden gecontinueerd. y In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.5.6 en 3.15. y De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. De aanwezige horecafuncties uit deze categorieën kunnen zonder meer worden gecontinueerd. Deze zijn bevestigd met een specifieke aanduiding. Voor het reguleren van hinder van deze horecabedrijven beschikken de gemeente en de politie over de algemene plaatselijke verordening.
Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragraaf 5.9 en bijlage Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten van de toelichting.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
blz 19
3.7.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Voor de bestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en in sommige gevallen tevens aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' waarbinnen alleen erfbebouwing is toegestaan. Deze systematiek sluit aan op de regeling voor wonen omdat deze bestemmingen doorgaans langs wegen en straten met woningen liggen. In de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn de betreffende percelen veelal voorzien van de aanduiding 'erf'. y De bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd tenzij door middel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven. y Voor de aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' gelden wel beperkingen. Hiermee wordt voorkomen dat de achtererven dichtslibben. De oppervlakteregeling is per bestemming overeenkomstige de voorheen geldende regeling bestemd. y De maximum goot- en bouwhoogte van de (hoofd)gebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorheen geldende bestemmingsplannen en biedt voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. 3.7.4 Welke veranderingen worden verwacht? Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op een perceel dat nu nog als woonperceel in gebruik is of beëindiging van een winkel. Door marktwerking zullen immers functies worden beëindigd.
De voorkeur wordt dan gegeven aan her invulling van het pand in plaats van aan leegstand. 3.7.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? Door de opsplitsing in afzonderlijke bestemmingen 'Gemengd' is het mogelijk het aantal aanduidingen te reduceren. Hierdoor ontstaat een rustiger kaartbeeld en zijn de regels beter leesbaar. Inhoudelijk zijn er geen verschillen met de voorheen geldende regelingen.
3.8
Groen
Status: alleen aan de regels in Artikel 19 Groen kunnen rechten worden ontleend. 3.8.1 Voor welke gebieden en percelen is de bestemming opgenomen? y Voor de beeldbepalende groenstroken en groene gebieden. 3.8.2 Welke functies zijn toegestaan? y De groenvoorzieningen zijn vooral bedoeld voor (opgaande) beplanting. Daarnaast zijn daarbij behorende (lees: ondergeschikte) functies toegestaan, zoals bijvoorbeeld voet- en fietspaden, kleinschalige speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Structurele verkeers- en watervoorzieningen zijn als zodanig bestemd (voor Verkeer en Water). y Voor water is dus geen specifieke regeling nodig: voor een aangewezen en daarvoor speciaal ingericht gebied binnen groen wel. Grotere en speciaal aangewezen gebieden voor water zijn daarom specifiek geregeld (zie ook paragraaf 2.6.1). 3.8.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Op deze bestemming mogen vrijwel uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. y De enige gebouwen die in het bestemmingsplan - rechtstreeks - mogelijk worden gemaakt zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren en ouderen) tot een oppervlakte van 15 m² en een bouwhoogte van 3 m (zie ook paragraaf 2.6.1).
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 20
20191460
3.8.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Van gemeentewege worden geen veranderingen verwacht. De huidige groenvoorzieningen blijven behouden. y Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm. y Regelmatig wordt de gemeente benaderd door bewoners met de vraag of zij een stuk groen dat grenst aan hun woningen kunnen aankopen en in gebruik mogen nemen als tuin of als erf. In een aantal gevallen is hiermee ingestemd. Verwacht wordt dat ook de komende jaren dergelijke verzoeken zullen worden ingediend. Deze verzoeken zullen op hun merites worden beoordeeld. 3.8.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu rechtstreeks mogelijk. y Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.9
Horeca
Status: alleen aan de regels in Artikel 20 Horeca kunnen rechten worden ontleend. 3.9.1 Voor welke percelen is de bestemming opgenomen? y Voor horecabedrijven in de categorie 1a, 1b en 1c (met uitzondering van logies) van de Staat van Horeca-activiteiten en overige specifiek aangegeven horecabedrijven. 3.9.2 Welke functies zijn toegestaan? y Per locatie is specifiek aangegeven of de betreffende horecavestiging valt onder categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten of dat er een specifieke horeca aanduiding op van toepassing is. y Wonen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de woonaanduiding. 3.9.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak. 3.9.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan horeca is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden. 3.9.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.10
Kantoor
Status: alleen aan de regels in Artikel 21 Kantoor kunnen rechten worden ontleend. 3.10.1 Voor welke percelen is de bestemming opgenomen? y Voor de (grotere) zelfstandige kantoren. 3.10.2 Welke functies zijn toegestaan? y Uitsluitend een kantoor.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
blz 21
3.10.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak. 3.10.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan kantoren is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden. 3.10.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.11
Tuin
Status: alleen aan de regels in Artikel 22 Tuin kunnen rechten worden ontleend. 3.11.1 Voor welke gebieden en percelen is de bestemming opgenomen? y De tuinbestemming is opgenomen voor vrijwel onbebouwde gronden aan de achterzijde van zeer diepe woonpercelen en voor brede zijtuinen bij woningen. 3.11.2 Welke functies zijn toegestaan? y Binnen de bestemming Tuin zijn tuinen toegestaan. 3.11.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Binnen de bestemming mag per perceel ten hoogste 1 gebouw worden gebouwd met een hoogte van 3 m en een oppervlakte van 6 m². y Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een maximum bouwhoogte van 3 m. 3.11.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Er worden geen noemenswaardige veranderingen verwacht. 3.11.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.12
Verkeer
Status: alleen aan de regels in Artikel 23 Verkeer kunnen rechten worden ontleend. 3.12.1 Voor welke gebieden is de bestemming opgenomen? y Alle doorgaande wegen, woonstraten en pleintjes inclusief niet structurele groen- en watervoorzieningen. 3.12.2 Welke functies zijn toegestaan? y De gebruikelijke verkeersfuncties met daarnaast bijbehorende groen- en speelvoorzieningen en water zijn toegestaan. y Voor 'Life Style ViIlage Hulst' zijn specifieke aanduidingen opgenomen. y Evenementen zijn belangrijk voor de levendigheid. Deze zijn dan ook algemeen mogelijk gemaakt.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
Rho Adviseurs B.V.
blz 22
20191460
3.12.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Het gebruikelijke straatmeubilair is toegestaan, zoals bijvoorbeeld zitbanken, afvalbakken, afzetpaaltjes e.d. y In paragraaf 2.6.1 is al aangegeven dat, binnen de bestemming, gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren én ouderen) tot een oppervlakte 15 m² en een bouwhoogte van 3 m overal rechtstreeks mogelijk zijn gemaakt. (De grotere nutsvoorzieningen zijn specifiek bestemd.) y Voor 'Life Style ViIlage Hulst' is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - luifel' een specifieke regeling opgenomen voor een luifel. 3.12.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Belangrijke veranderingen worden niet verwacht. y Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm of het gebruik op detailniveau. Op hoofdlijnen wordt het karakter van het verkeers- en verblijfsgebied behouden. 3.12.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? y Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu mogelijk. y Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
3.13
Verkeer - Garages en bergplaatsen
Status: alleen aan de regels in Artikel 24 Verkeer - Garages en bergplaatsen kunnen rechten worden ontleend. 3.13.1 Waarvoor is de bestemming opgenomen? y Voor de garages en bergplaatsen die niet op een bouwperceel van een aangrenzende functie zijn gesitueerd. Het gaat in vrijwel alle gevallen om garages en bergplaatsen die complexgewijs zijn gebouwd. 3.13.2 Welke functies zijn toegestaan? y De gebouwen mogen uitsluitend worden gebruikt voor de privéstalling van auto's en voor de opslag van goederen door particulieren. Bedrijfsmatige activiteiten in deze gebouwen zijn niet toegestaan. 3.13.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak. y De bouwvlakken zijn doorgaans strak om de bestaande gebouwen gelegd. 3.13.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Belangrijke veranderingen worden niet verwacht. 3.13.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y In de voorheen geldende bestemmingsplannen waren de garages en bergplaatsen voorzien van de gelijknamige bestemming. Volgens de wettelijke RO-standaarden is dit niet meer mogelijk. Er is een bestemmingscategorie 'Overig', maar hiervan dient zeer terughoudend gebruik van te worden gemaakt.
Daarom is ervoor gekozen om de garages en bergplaatsen en bijbehorende gronden een eigen verkeersbestemming te geven.
Rho Adviseurs B.V.
Bestemmingsplan De Statie ϮϬϮϭ
Status: Ontwerp / Ϯϯ-03-2021
20191460
3.14
blz 23
Water
Status: alleen aan de regels in Artikel 25 Water kunnen rechten worden ontleend. 3.14.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen? y Voor open water dat voor de waterhuishouding en in de ruimtelijke structuur belangrijk is. Voorbeelden hiervan zijn hoofdwatergangen en grotere waterpartijen binnen de bebouwde kom. 3.14.2 Welke functies zijn toegestaan? y Water en de daarbij behorende voorzieningen zoals bruggetjes voor langzaam verkeer. Tevens is hier verkeer te water en ondergeschikt groen toegestaan. 3.14.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? y Uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers mogen worden gebouwd. Gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan. 3.14.4 Welke veranderingen worden verwacht? y Belangrijke veranderingen worden niet verwacht. 3.14.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? y Inhoudelijk zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling. De regeling is iets vereenvoudigd en daardoor beter toegankelijk/leesbaar.