Bijlage 5 Ontwerp Bestemmingsplan Stationsweg 1-3-5

28

4.8

Water Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling afgewogen. Rijksbeleid – Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 is op 18 maart 2022 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2022-2027, met een vooruitblik richting 2050. Het kabinet speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om overstromingen te voorkomen. In het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 worden allereerst de nationale belangen opgesomd: − waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); − waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; − waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; − in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; − realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; − Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; − Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal

belang. Deze nationale belangen worden aangevuld met drie hoofdambities: 1 Een veilige en klimaatbestendige delta: Naast bescherming tegen overstromingen is de ambitie dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust ingericht is. In het Deltaprogramma is afgesproken dat overheden stresstesten uitvoeren om de risico’s in kaart te brengen en een adaptatiestrategie met een uitvoeringsprogramma opstellen. 2 Een concurrerende, duurzame en circulaire delta: een goede zoetwatervoorziening is van groot belang voor de economie. Nederland moet in 2050 weerbaar zijn tegen zoetwatertekorten. Daarom werkt het Rijk in de planperiode van het NWP samen met de zoetwaterregio’s en de gebruikers aan maatregelen om ervoor te zorgen dat Nederland ook in droge perioden over voldoende zoetwater beschikt voor bijvoorbeeld landbouw, natuur, historisch groen, industrie en scheepvaart. 3 Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur: Het Rijk werkt aan schoon en ecologisch gezond (grond)water voor duurzaam gebruik en een leefomgeving van hoge kwaliteit. In de planperiode van het NWP wordt gewerkt aan structurele vermindering van lozingen en verspreiding van opkomende stoffen, onder andere via het Actieprogramma PFAS in water. Het beleid voor grondwaterkwaliteit is erop gericht verontreiniging van bodem en grondwater zo veel mogelijk te voorkomen.

De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving, zoals de energietransitie, de woningbouw, herstel natuur en de landbouwtransitie is noodzakelijk.

29

Daarnaast hebben de vijf volgende thema’s een centrale rol in dit waterprogramma: 1 Klimaatadaptatie; 2 Waterveiligheid; 3 Zoetwater; 4 Grondwater; 5 Scheepvaart. Een integrale aanpak van samenhangende nationale en regionale opgaven vereist een gebiedsgerichte aanpak. Daarom zijn voor de rijkswateren in dit Nationaal Waterprogramma gebiedsgerichte uitwerkingen opgenomen. Het gaat om de Noordzee, de Zuidwestelijke Delta, de Rijn-Maasmonding, de grote rivieren, het IJsselmeergebied, de Waddenzee en Eems-Dollard en de Kanalen in het beheer van het Rijk. Deze zijn verbonden met de diverse gebiedsgerichte programma’s en uitwerkingen onder het Nationaal Waterprogramma, zoals de Gebiedsagenda’s Grote Wateren. Voor de overige wateren van Nederland wordt in andere programma’s de gebiedsgerichte uitwerking van het waterbeleid meegenomen. In de eerste plaats in de Omgevingsagenda’s onder de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Regionaal Waterprogramma 2022 – 2027 Provincie Zeeland Zeeuws water schoon en veilig Het Regionaal Waterprogramma (RWP) 2022 – 2027 Provincie Zeeland is op 12 november 2021 vastgesteld. Het RWP vervangt de richtlijnuitwerking van het omgevingsplan Zeeland. In het programma staan vier onderwerpen centraal: 1 Kaderrichtlijn Water: Voor de oppervlaktewaterlichamen binnen de Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn nieuwe doelen vastgesteld.

Voor andere regionale wateren zijn ‘doelen overige wateren’ opgenomen, zodat voor deze wateren een toetsingskader beschikbaar is die te vergelijken is met de KRW-waterlichamen. De ontwikkelingen ten aanzien van de doelen worden continu gevolgd en uiterlijk in het jaar 2025 geevalueerd, om te bezien of de doelstellingen voor 2027 gerealiseerd worden. 2 Drinkwater: Ten aanzien van het aspect drinkwater is er de ambitie om op provinciaal niveau te werken aan een toekomstbestendige drinkwatervoorziening voor Zeeland. 3 Zwemwater: Op het gebied van zwemwater wordt het vigerende beleid gecontinueerd. Tevens worden elk jaar de zwemlocaties geëvalueerd. 4 Richtlijn Overstromingsrisico’s: Aangezien de gevolgen van overstromingen grensoverschrijdend zijn, hebben de lidstaten van EU een gezamenlijk aanpak afgesproken in de Richtlijn overstromingsrisico’s (ROR). Deze richtlijn is vertaald naar dit regionaal waterprogramma. In het plan zijn deze programma’s verder uitgewerkt in maatregelen, in samenhang met economische, milieu- en maatschappelijke opgaven. Dit heeft geleid tot een integrale visie op de ontwikkeling van de provincie Zeeland In de Omgevingsverordening is onder andere regelgeving opgenomen voor de regionale en primaire waterkeringen. Voor bestemmingsplannen c.q.

wijzigingsplannen zijn randvoorwaarden opgenomen die een onbelemmerde werking, instandhouding en het onderhoud van de primaire en regionale waterkeringen mogelijk maken, Dit geldt voor de beschermingszone en de kernzone die hoort bij de waterkeringen zoals opgenomen in de vastgestelde leggers van het waterschap.

30

Beleid Waterschap Scheldestromen - Waterschapsbeheerprogramma 2022 – 2027 Het waterschapsbeheerprogramma (WBP) beschrijft wat het waterschap voor de periode 2022 tot 2027 wil bereiken en heeft de naam “Zeeuwse waterkeringen, wegen en watersystemen klaar voor de toekomst”. In dit programma beschrijft het waterschap allereerst de bestaande fysieke toestand van haar beheersgebied. Hierin worden de waterveiligheid, watersystemen, afvalwaterketen en wegen geanalyseerd. Vervolgens schets het waterschap een beeld over de verwachte toekomstige trends. Het herkent klimaatverandering en de noodzaak van klimaatadaptatie, circulaire economie, duurzaamheid en de energietransitie als impactvolle ontwikkelingen. Bij de uitstippeling van de koers voor de periode 2022 tot 2027 geldt het principe “we zijn een betrouwbare overheid en samenwerkingspartner, die doet waarvoor ze is opgericht én formuleert antwoorden op de noden van deze tijd, maar belooft niet méér dan ze waar kan maken”. De koers bestaat uit een uitwerking van dit principe langs zes lijnen: − Haalbare en betaalbare uitvoering van de waterschapstaken; − Samen met anderen werk maken van een integrale aanpak; − Gebiedsgerichte aanpak en maatwerk als vertrekpunt; − Grip op het werk, op basis van databeheer en assetmanagement; − Volgens de principes van duurzaam opdrachtgeverschap; − Investeren in kennis en innovatie.

Tot slot wordt de geplande koers vertaald in concrete tactische doelstellingen op het gebied van de waterveiligheid, watersystemen, afvalwaterketen en wegen. Toetsing Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Hiervoor is de watertoetstabel van Waterschap Scheldestromen ingevuld. Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Waterveiligheid Het plangebied is niet gelegen binnen de Waarborgen van het veiligheidsniveau en kern- of beschermingszone van een waterrekening houden met de daarvoor beno- kering. digde ruimte. Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) De ontwikkeling voorziet in de realisatie van Het plan biedt voldoende ruimte voor het woningbouw. Op deze locatie zijn op dit movasthouden, bergen en afvoeren van wa- ment horeca- en winkelpanden aanwezig. ter. Waarborgen van voldoende hoog Met de beoogde herontwikkeling zal het tobouwpeil om inundatie vanuit oppervlak- tale verharde oppervlak in het plangebied tewater in maatgevende situaties te voor- toenemen (zie hierna). komen. Rekening houden met de

31

gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. Grondwaterkwantiteit en verdroging De ontwikkeling voorziet niet in het oppomTegengaan/verhelpen van grondwater- pen van grondwater. Wel wordt tijdens de overlast en -tekort. Rekening houden met bouwfase een bouwput gerealiseerd d.m.v. de gevolgen van klimaatverandering. Be- damwanden en zal er bemaling worden toeschermen van infiltratiegebieden en be- gepast. Voor het nader op te stellen geonutten van infiltratiemogelijkheden. technisch advies wordt als uitgangspunt meegegeven dat het grondwater minimaal verlaagd kan worden vanwege paalfundaties en zettingen e.d. Hemel- en afvalwater Het afvalwater ten gevolge van de ontwikke(inclusief water op straat/overlast) ling zal (gescheiden) afgevoerd worden op Waarborgen optimale werking van de de aanwezige gemeentelijke riolering. Wanzuiveringen/ RWZI's en van de (gemeen- neer de huidige belasting / lozing van het telijke) rioleringen. Afkoppelen van vuilwater wordt gecombineerd met de ont(schone) verharde oppervlakken in ver- wikkeling komt dit op een gelijktijdigheid uit band met de reductie van hydraulische van 15 liter/seconde. Het hemelwater zal belasting van de RWZI, het transportsys- rechtstreeks op de Binnenvest worden afgeteem en het beperken van overstorten. voerd.

Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via onder andere de daarvoor benodigde ruimte.

De ontwikkeling heeft geen invloed op de water gerelateerde volksgezondheid.

Bodemdaling Het plangebied bevindt zich niet een gebied Voorkomen van maatregelen die (extra) dat gevoelig is voor bodemdaling. maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken. Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Naast het plangebied bevindt zich oppervlaktewater in de vorm van De Vest. Met deze ontwikkeling is geen sprake van het afvoeren van vervuild water op dit oppervlaktewater. Dit plan zal dan ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van het oppervlaktewater.

Grondwaterkwaliteit Behoud/realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.

De grondwaterkwaliteit wordt door het plan niet negatief beïnvloed. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek volgt dat het grondwater licht is verontreinigd met barium, molybdeen en xylenen, maar deze verontreinigingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Natte natuur De ontwikkeling zorgt niet voor (negatieve) Ontwikkeling/bescherming van een rijke effecten op natte natuur. gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.

32

Onderhoud oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlakteOppervlaktewater moet adequaat onder- water aanwezig. houden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting. Andere belangen waterbeheerder(s) Relatie met eigendom waterbeheerder De ontwikkeling vormt geen belemmering Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de voor eigendommen van de waterbeheerder. werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren. Scheepvaart en/of wegbeheer Niet van toepassing Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap. Als gevolg van voorliggende ontwikkeling geldt de verwachting dat het verhard oppervlak in het plangebied slechts in beperkte mate zal toenemen (van circa 565 m 2 naar circa 820 m2). Het hemelwater zal rechtstreeks op de Binnenvest worden afgevoerd. Voor het huishoudelijk afvalwater zal aangesloten worden op het bestaande gemengde stelsel in de Stationsweg. Deze uitgangspunten kunnen op goedkeuring rekenen van het waterschap.

Huidige verhardingssituatie (bron: Roosros architecten).

33

Beoogde verhardingssituatie (bron: Roosros architecten).

Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet 2016, uitgewerkt in het Besluit Erfgoedwet archeologie, is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het project te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Toetsing In het kader van voorliggend initiatief is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek9 uitgevoerd. Uit het bureauonderzoek volgt dat het plangebied in een dekzandgebied ligt. De top van het dekzand ligt tussen 0 en -2 m NAP (1 tot 3 m -mv). Hierop ligt vermoedelijk een opgebracht pakket waarmee de stadsgracht is opgevuld. Het plangebied ligt ten zuiden van de historische kern van Hulst. In de 15 e eeuw zijn de eerste verdedigingswerken rond de stad aangelegd. Op de 16e eeuwse stadsplattegrond van Van Deventer bevindt zich bebouwing direct ten zuiden van de

9

Bureau voor Archeologie (2023). “Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase Stationsweg 1-5, Hulst”. Rapport 1321, 10 november 2023. 34

stadsgracht. Het plangebied ligt waarschijnlijk gedeeltelijk ter hoogte van deze gracht en deze bebouwing. Aan het einde van de 16e eeuw wordt op deze plek een ravelijn aangelegd. Het zuidoosten van het plangebied ligt ter hoogte van de ravelijnsgracht. De ravelijnsgracht in het zuidoosten wordt gedempt omstreeks 1900 in de periode dat de huidige bebouwing wordt gerealiseerd. Onder de huidige bebouwing in het plangebied bevinden zich dus vermoedelijk resten van een ravelijn en van middeleeuwse en 16e eeuwse grachten. Daarnaast kunnen archeologische resten van 16e eeuwse bebouwing en voorgangers hiervan aanwezig zijn. Om meer informatie te verzamelen over de aard en intactheid van het bodemprofiel is een booronderzoek uitgevoerd waarbij vier boringen zijn gezet tot maximaal 500 cm -mv. Uit boringen blijkt dat de ondergrond bestaat uit kalkrijke (kreek)beddingafzettingen. Deze afzettingen worden afgedekt door 200 tot 300 cm dik omgewerkt pakket. In het zuiden van het plangebied is mogelijk nog een (restant van een) grachtvulling of (rest)geulafzettingen aanwezig. In het omgewerkte pakket kunnen archeologische resten aanwezig zijn uit vermoedelijk de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. In de onderliggende grachtvulling of (rest)geulafzettingen kunnen oudere resten aanwezig zijn.

Gezien de verwachte verstoring tot maximaal 400 cm -mv zullen door de graafwerkzaamheden eventuele archeologische resten verstoord worden. Om nader te bepalen welke archeologische resten aanwezig zijn en wat daarvan de waarde is, wordt in een vervolgfase nader onderzoek uitgevoerd door middel van een proefsleuvenonderzoek variant begeleiding. Het gaat in dat geval om een archeologische begeleiding van de civiele graafwerkzaamheden die nodig zijn voor de aanleg van de ondergrondse kelder. Omdat het plangebied voor een groot deel bebouwd is, wordt de begeleiding uitgevoerd na de sloop van de bebouwing tot aan het maaiveld. Indien tijdens de begeleiding blijkt dat sprake is van behoudenswaardige archeologische resten die door de ingreep worden bedreigt dan wordt aanbevolen deze op te graven. De werkwijze van het onderzoek dient vastgelegd te worden in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Om deze vervolgstappen juridisch-planologisch te kunnen waarborgen is de bestaande archeologische dubbelbestemming in het plangebied gehandhaafd. Conclusie Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.10

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toetsing De bebouwing in het plangebied vertegenwoordigt geen monumentale dan wel cultuurhistorische waarde. Wel maakt het plangebied onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht van Hulst. In 1973 heeft het Rijk deze status aan het gebied gegeven vanwege de nog in merendeel aanwezige historische structuur, geaccentueerd door een reeks individuele belangrijke monumenten, de gaaf bewaarde vestingwerken en de relatie die het heeft met het omringende land. Gelet op deze status heeft de

35

gemeente Hulst voor ontwikkelingen aan de Stationsweg dan ook stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld om zo ontwikkelingen aan te laten sluiten bij de cultuurhistorie. Daarbij geldt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het Informeel Productie Eiland, waar ingezet wordt op het herkenbaar houden van de informele karakteristiek van dit eiland. De informele ruimtelijke karakteristiek komt onder meer tot uiting in een geschakelde structuur met een kleine stedenbouwkundige korrel (een ruimtelijke eenheid in hoogte, breedte en diepte) en wisselende rooilijnen en kaprichtingen. De opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten zijn als vertrekpunt gehanteerd voor de ontwikkeling in het plangebied, waarbij ingezet wordt op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap. Dit komt door uiting door te werken met verspringingen in de voorgevelrooilijn en een bouwvolume wat bestaat uit verschillende kappen, kaprichtingen en goothoogtes. Op deze manier sluit de ontwikkeling aan op de cultuurhistorische kenmerken van de locatie en haar omgeving. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij een bepaalde ontwikkeling, hanteert het CROW 10 kencijfers voor wat betreft verkeersgeneratie. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Gelet op de ligging van het plangebied in Hulst worden de kencijfers voor het gebied ‘schil centrum’ gehanteerd. De gemeente Hulst kent volgens het CBS de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’. Het voorgenomen plan betreft de realisatie van maximaal 11 dure koopappartementen en een grondgebonden koopwoning. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie weergeven in de toekomstige situatie. functie

aantal

kencijfer

Per

verkeersgeneratie

min

max

min

max

Koop, appartement, duur

11

6,9

7,7

Woning

75,9

84,7

Koop, huis, tussen/hoek

1

6,9

7,7

Woning

6,9

7,7

83,0

93,0

Totaal (afgerond)

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er afgerond maximaal 93 verkeersbewegingen worden veroorzaakt door toedoen van onderhavige ontwikkeling.

10

CROW, publicatie 381, van parkeerkencijfers naar parkeernomen. 36

In de huidige situatie is er volgens de BAG circa 800 m 2 aan bebouwing aanwezig. Wanneer dit oppervlakte wordt ingevuld met een detailhandelsfunctie (voor horecafuncties kent het CROW geen kencijfers voor verkeersgeneratie) levert dat een iets lagere verkeersgeneratie op ten opzichte van de beoogde woonfunctie, zoals onderstaande tabel laat zien. aantal

functie Woonwinkel

kencijfer min

800 m2

7,6

max 10,1

Per 100 m2 bvo

Totaal (afgerond)

verkeersgeneratie min

max

60,8

80,8

61,0

81,0

Omdat de beoogde invulling van het plangebied slechts een beperkte verkeersgeneratie kent, zeker wanneer dit wordt afgezet tegen de huidige horeca- en winkelfunctie van het plangebied, wordt aangenomen dat het toekomstige verkeer zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld ter plaatse. Parkeren De gemeente Hulst kent geen specifiek parkeerbeleid maar hanteert hiervoor de CROW-normen. Op basis van deze CROW-normen is de parkeerbehoefte als gevolg van voorliggend plan berekend, waarbij de gemiddelde norm is aangehouden. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte conform deze normen weergeven. Functie

aantal

norm

per

parkeerbehoefte

Koop, appartement, duur

11

1,9

woning

20,9

Koop, huis, tussen/hoek

1

1,8

woning

1,8

Totaal (afgerond)

22,7

In het plan wordt voorzien in een ondergrondse parkeervoorziening die ruimte biedt voor 20 parkeerplaatsen. Daarmee heeft iedere woning in ieder geval één parkeerplaats. Bij de verkoop van de woningen worden ook de parkeerplaatsen individueel verkocht aan de toekomstige bewoners. Op basis hiervan wordt een aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien, maar is het niet mogelijk om de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein te realiseren. Op basis van jurisprudentie is het mogelijk om te salderen met de oorspronkelijke functie. In dit geval betreft dat een aantal horecaen winkelpanden. Uitgaande van een parkeernorm van 1,75 parkeerplaats per 100 m2 bvo voor een detailhandelsfunctie in de vorm van een woonwinkel levert dat in de huidige situatie een parkeerbehoefte van circa 14 parkeerplaatsen op, die volledig in de openbare ruimte wordt voorzien. Het verschil tussen de toekomstige en huidige situatie levert per saldo een parkeervraag van 9 parkeerplaatsen op. Met de beoogde 20 parkeerplaatsen in het plangebied wordt daarmee op eigen terrein voorzien in de extra benodigde parkeerruimte. In de regels van dit bestemmingsplan worden de parkeernormen juridisch-planologisch vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd.

37

Conclusie De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.12

Kabels en leidingen Algemeen In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Toetsing In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen. Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten zoals woningen en scholen. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan geen zendmasten aanwezig zijn die een overschrijding veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten. Conclusie Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

38

5

Wijze van bestemmen

5.1

Algemeen

5.1.1

Wat is een bestemmingsplan? Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat: − de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en − de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ). Een bestemmingsplan regelt derhalve: − het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: − het bebouwen van de gronden; − het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en het Bouwbesluit zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1 Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen. 2 Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in 39

de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 5.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1 Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2 Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3 Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels. 4 Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2

Dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

40

5.2.1

Bijzonderheden in dit bestemmingsplan Bij de regels in dit bestemmingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de vigerende bestemmingsplannen 'Binnenstad Hulst' en de 'Tweede Herziening'. 'Binnenstad Hulst geconsolideerd' vormt de leesbare versie hiervan. In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Wonen De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen’ zijn bedoeld voor het wonen in woningen. Er zijn maximaal 12 woningen mogelijk die via de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ op de verbeelding zijn vastgelegd. Woningen moeten in het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de maximum goot- en bouwhoogte, zoals opgenomen op de verbeelding. De dakhelling voor hoofdgebouwen bedraagt minimaal 30 graden en maximaal 60 graden. Tot slot zijn voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde specifieke bouwregels opgenomen. Waarde - Archeologie 1 De gronden die bestemd zijn als ‘Waarde - Archeologie 1’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Waarde - Beschermd stadsgezicht 2 De gronden die bestemd zijn als ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht 2’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor behoud en/of herstel van het historische en ruimtelijke karakter van het Beschermd stadsgezicht.

5.2.2

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht. Parkeren In de algemene gebruiksregels is een parkeerregeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen of uitbreiden van een gebouw slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform de CROW-normen ten aanzien van parkeren. Hier kan onder voorwaarden van worden afgeweken.

41

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door de ruimtelijke procedure moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming. Het project is een initiatief van een particulier. De kosten van het initiatief zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan onderhavig plan geen financiële consequenties verbonden. Het project betreft wel een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro. Bij overeenkomst worden afspraken gemaakt over kostenverhaal. In dat geval behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De kosten voor de uitvoering van het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie Ter voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure is op 19 oktober 2023 een inloopavond voor omwonenden en andere geïnteresseerden georganiseerd. De avond is door circa 40 tot 50 personen bezocht. Tijdens de avond zijn de plannen toegelicht en was er gelegenheid tot het stellen van vragen. Van de bijeenkomst is een participatieplan en -verslag gemaakt. Aanvullend op de bijeenkomst is met enkele omwonenden aanvullend overleg geweest over het plan.

6.2.2

Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. Het bestemmingsplan is voorgelegd en afgestemd met de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. De input van de drie partijen is verwerkt op de relevante plekken in deze toelichting.

42

6.2.3

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan zal te zijner tijd voor een periode van zes weken voor eenieder ter inzage liggen. Eenieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

43

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

Stationsweg 1 t/m 5, Hulst

Gemeente Hulst

Datum: 25 oktober 2023 Projectnummer: 230167

INHOUD

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Het project Leeswijzer

3 3 4

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Stedelijke ontwikkeling Markt- of verzorgingsgebied Behoefte Bestaand stedelijk gebied

5 6 7 11

3

Conclusie

13

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.

Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan is in het Bro opgenomen en is verder uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

1.2

Het plan Aan de Stationsweg 1 tot en met 5 te Hulst bevinden zich een aantal horeca- en winkelpanden die deels leeg staan. Om verdere leegstand en verpaupering te voorkomen, is gezocht naar een nieuwe invulling. Deze is gevonden in de vorm van woningbouw, waarbij wordt voorzien in maximaal 12 woningen. Het woningaanbod richt zich voornamelijk op kleinere huishoudens. Er zijn 11 appartementen beoogd en één grondgebonden woning. Door de aanwezigheid van een lift heeft het plan een levensloopbestendig karakter. Tot slot voorziet het plan in een ondergrondse parkeervoorziening, die via de Stationsweg te bereiken is. Navolgende afbeelding geeft de toekomstige situatie ter plaatse van het plangebied weer.

3

Impressie toekomstige situatie (bron: Roos Ros architecten, bewerkt door SAB).

Het voorgenomen plan is niet mogelijk binnen de ter plaatse geldende juridischplanologische kaders. De locatie waar de nieuwe bebouwing is gesitueerd is momenteel voorzien van de bestemming ‘Centrum’, waarbinnen het oprichten van nieuwe woningen niet is toegestaan. Daarom moet voor de ontwikkeling een planologische procedure doorlopen worden. In het kader van deze procedure moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met een goede ruimtelijke ordening. Eén van de aspecten die onderdeel uitmaakt van een goede ruimtelijke ordening is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets vindt in dit rapport plaats.

1.3

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst bepaald worden of en, zo ja, waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toetsing of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

4

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

2.1

Stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”.

2.1.2

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 12 woningen in de bebouwde kom van Hulst. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte de voorliggende ontwikkeling mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande plan. Uit jurisprudentie1 blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan een centrum bestemming. In de toekomstige situatie krijgt het plangebied een woonbestemming, met ruimte voor 12 woningen. Met de toevoeging van 12 woningen aan het gebied, wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt voor het woningbouwplan de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

2.1.3

Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende woningbouwontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Daarom is voor het plan een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.

1 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921). 2 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953).

5

2.2

Markt- of verzorgingsgebied

2.2.1

Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk markt- of verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

2.2.2

Toetsing De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het marktgebied. Het marktgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende regio of gemeente. Wanneer de verhuisbewegingen voor de gemeente Hulst worden geanalyseerd, blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat ruim meer dan de helft van alle gevestigde personen uit de gemeente zelf afkomstig is. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Hulst in 2021. Verhuisbewegingen Hulst

Aantal

Aandeel (%)

Binnen gemeente Hulst

1.343

58,3%

Vanuit andere gemeenten

653

28,4%

Vanuit het buitenland

307

13,3%

Totaal aantal verhuizingen

2.303

100%

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek. Tabel: Verhuisbewegingen naar Hulst naar herkomst in 2021. Gemeente

Aantal

Aandeel (%)

Hulst

1.343

58,3%

Terneuzen

251

10,9%

Breda

42

1,8%

Westerwolde

25

1,1%

Sluis

22

1,0%

Rotterdam

18

0,8%

Eindhoven

17

0,7%

Tilburg

17

0,7%

Elders

568

24,7%

Totaal

2.303

100%

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.

Daarnaast is er voornamelijk een verhuisrelatie met de naastgelegen gemeente Terneuzen. Tevens is er sprake van een aanzienlijke verhuisrelatie met het buitenland, wat mogelijk te verklaren is door de ligging nabij de Belgische grens. In mindere mate is er ook een verhuisrelatie met de gemeenten Breda, Westerwolde en Sluis.

6

2.2.3

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het verzorgingsgebied zich primair richt op de gemeente Hulst. Het voorliggende plan voorziet niet in de toevoeging van woningen waarvan een dusdanige aantrekkingskracht uit gaat, dat dit bewoners van buiten de gemeente zal trekken. Op basis van het type woningen, de ligging van de beoogde ontwikkeling en de verhuisbewegingen uit het verleden, geldt de verwachting dat de woningbouwontwikkeling geen bovengemeentelijke aantrekkingskracht heeft. Het verzorgingsgebied betreft in principe dus de gemeente Hulst.

2.3

Behoefte

2.3.1

Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

2.3.2

Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De ‘Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022’ geeft inzicht in de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens binnen de provincie Zeeland, evenals per gemeente of regio. De gemeente Hulst vormt samen met de gemeenten Terneuzen en Sluis de woonregio Zeeuws Vlaanderen. Uit de prognose volgt dat, zoals onderstaande tabel ook laat zien, dat verwacht wordt dat het aantal huishoudens de komende jaren op gemeentelijk, regionaal en provinciaal niveau toe zal nemen. Tabel: huishoudensprognose 2022-2040 (bron: Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022).

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034

Gemeente Hulst 12780 12862 12932 12992 13051 13128 13185 13228 13275 13300 13323 13349 13362

Woningmarktregio Provincie Zeeuws Vlaanderen Zeeland 50160 178738 50461 180394 50734 182036 50982 183730 51253 185290 51494 186767 51688 188131 51886 189482 52046 190810 52178 191968 52309 193144 52416 194280 52471 195216

7

2035 2036 2037 2038 2039 2040

13382 13391 13381 13360 13394 13386

52536 52556 52597 52587 52629 52601

196158 197006 197856 198648 199399 200020

Uit de bovenstaande tabel is af te leiden dat de gemeente Hulst de komende jaren een positieve huishoudensprognose kent. De prognose is dat het aantal huishoudens in de gemeente Hulst tussen 2022 en 2036 met meer dan 600 huishoudens toeneemt tot bijna 13.400 huishoudens. Na 2036 stagneert het aantal huishoudens in de gemeente. Ook op regionaal en provinciaal niveau wordt tussen 2022 en 2040 een groei van het aantal huishoudens verwacht. Dashboard ladderruimte Zeeuws-Vlaanderen Zoals eerder aangegeven, vormt de gemeente Hulst samen met de gemeenten Terneuzen en Sluis de woningmarktregio Zeeuws Vlaanderen. Volgens het dashboard Zeeuwse woningmarktregio’s3 bedraagt de huidige woningbehoefte in Zeeuws Vlaanderen 2.149 woningen en worden 927 woningen gesloopt. Indien gekeken wordt naar de gemeente Hulst dan bedraagt de woningbehoefte 543 woningen en er worden 433 woningen gesloopt. In het dashboard is de ‘Ladderruimte’ opgenomen. Dit betreft de ruimte die een regio/gemeente heeft om de kwantitatieve behoefte van nieuwe woningbouwplannen te kunnen onderbouwen voor de Ladder voor duurzame verstelijking. Deze ‘Ladderruimte’ wordt berekend door van de woningbouwopgave de harde plancapaciteit af te trekken. In het dashboard wordt geconcludeerd dat er in de regio Zeeuws Vlaanderen nog voor 1.293 woningen ‘Ladderruimte’ over is.

De Ladderruimte voor de gemeente Hulst bedraagt 623 woningen. De ‘Ladderruimte inclusief voor ladderruimte gereserveerde plannen’ betreft de Ladderruimte, waarbij rekening is gehouden met de ‘zachte plancapaciteit’. Daarbij dient opgemerkt te worden dat deze zachte plancapaciteit nog geen juridisch-planologische status kent en het daarmee nog deels onzeker is of de volledig weergegeven zachte plancapaciteit uiteindelijk ook gerealiseerd zal worden. Als gekeken wordt naar de ‘Ladderruimte inclusief voor ladderruimte gereserveerde plannen’, blijkt dat er ruimte is om nog 280 extra woningen te realiseren en dus toe te voegen aan de plancapaciteit in de gemeente Hulst. Zeeuwse Woondeal Het Rijk, de provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten hebben gezamenlijk de Zeeuwse Woondeal gesloten. Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Hiervan worden 16.500 woningen gerealiseerd in de provincie Zeeland. De gemeente Hulst draagt bij aan de regionale opgave, door de realisatie van 825 woningen voor 2030. In de bijlage van de woondeal is opgenomen dat de gemeente Hulst een netto plancapaciteit van 685 woningen heeft en een harde plancapaciteit van 275 woningen.

Dat maakt dat er nog meer dan voldoende woningen

3

Geraadpleegd op 6 juli 2023 8

aan de planvoorraad toegevoegd kunnen worden om te kunnen voorzien in de afspraken uit de woondeal. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling in de gemeente Hulst, het feit dat er onvoldoende plancapaciteit is om in de woningbehoefte te kunnen voorzien en de gemeente Hulst nog onvoldoende plancapaciteit heeft om te kunnen voorzien in de kwantitatieve opgave vanuit de Zeeuwse Woondeal, wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.3

Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de (geprognosticeerde) huishoudenssopbouw qua samenstelling en leeftijd en resulteert in een bepaalde woonwens. Wanneer wordt gekeken naar de ontwikkeling van doelgroepen is in de ‘Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022’ te zien dat in de gemeente Hulst voornamelijk het aantal alleenstaanden toeneemt. Voor de doelgroep ‘paren met kinderen’ blijft het aantal tussen 2022 en 2040 gelijk. Het aantal mensen binnen de doelgroep ‘paren zonder kind(eren)’ neemt in dezelfde periode zelfs af. Onderstaande tabel illustreert de prognose per huishoudenstype in de gemeente Hulst. Tabel: bevolkingsprognose 2022-2040 per huishoudenstypen in de gemeente Hulst (bron: Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022).

Hulst Alleenstaand Eenouder 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

4283 4341 4395 4448 4505 4573 4624 4670 4716 4752 4776 4816 4830 4859 4902 4916 4901 4955 4958

Overige huis- Paar met Paar zonder houdens kind(eren) kind(eren)

772 789 812 827 833 841 859 876 881 882 886 886 897 918 916 904 910 921 923

36 38 38 35 38 40 41 40 39 45 46 45 44 47 44 48 51 52 51

9

3069 3043 3024 3004 2990 2978 2969 2956 2959 2971 2977 2984 2988 2985 2994 3015 3040 3048 3069

4620 4651 4663 4678 4685 4696 4692 4686 4680 4650 4638 4618 4603 4573 4535 4498 4458 4418 4385

Totaal 12780 12862 12932 12992 13051 13128 13185 13228 13275 13300 13323 13349 13362 13382 13391 13381 13360 13394 13386

De laatste versie van de ‘Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland’ uit 2022 geeft wel inzicht in de huishoudensontwikkeling per huishoudenstype, maar de leeftijdsspecifieke uitwerking moet nog gepubliceerd worden. Voor de bepaling van de leeftijdsspecifieke behoefte wordt in deze Ladder daarom gebruik gemaakt van de gegevens uit de ‘Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019’. Hierin is op regionaal en gemeentelijk niveau gekeken naar de leeftijdsspecifieke huishoudensprognose. In de hierna opgenomen tabel is te zien dat het aantal huishoudens tussen de 75 en 85 jaar oud sterk zal toenemen de komende 10 jaar. In 2029 zal circa 62% van het totale aandeel bewoners ouder dan 75 jaar zijn. Daarnaast is er ook een toename van het aandeel 15-45 jarigen. Met name de stijging binnen de groep 35-45 jarigen is aanzienlijk groot. Alle overige categorieën hebben te maken met krimp. De prognose voor de leeftijdsspecifieke huishoudensontwikkeling ziet er als volgt uit:

Prognose aandeel leeftijdsgroep huishoudens tot 2029 (Bron: KWOZ 2019 van Stec Groep).

Voor de gemeente Hulst geldt dat wat betreft de oudere huishoudensgroepen min of meer eenzelfde beeld geldt als voor Zeeuws-Vlaanderen. Voor de wat jongere huishoudensgroepen geldt echter een andere verwachting dan regionaal aanwezig is doordat er een krimp van deze huishoudensgroepen wordt geprognosticeerd.

Prognose ontwikkeling huishoudensgroepen Hulst tot 2029/2040 (Bron: KWOZ 2019 van Stec Groep).

10

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen De gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen hebben in 2022 gezamenlijk een regionale woonvisie vastgesteld. In deze visie hebben de gemeenten onderling en met stakeholders nadrukkelijk overlegd om de opgaven voor de woningmarkt in de regio te signaleren. Hieruit volgen vijf ambities die de basis vormen voor deze visie: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Conclusie Gelet op de prognose van de kwalitatieve huishoudensontwikkeling (sterke groei van het aandeel kleinere huishoudens), kan gesteld worden dat het woonprogramma, bestaande uit voornamelijk appartementen met een levensloopbestendig karakter, aansluit bij de demografische tendens binnen de gemeente Hulst. Het levensloopbestendige karakter van voorliggend plan geeft antwoord op de kwalitatieve woonbehoefte van senioren en draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Dit sluit aan bij de ambities op regionaal en gemeentelijk niveau. Bovendien wordt de ontwikkeling binnen de bebouwde kom van Hulst gerealiseerd. Gelet op het voorgaande voorziet voorliggend plan in een kwalitatieve behoefte van het marktgebied. 2.3.4

Conclusie Voorliggend plan voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Hulst en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een levensloopbestendige woonvoorraad. Het is daarmee verantwoord om voorliggend plan toe te voegen aan de planvoorraad. Daarbij komt dat de ontwikkeling bijdraagt aan de (groeiende) kwantitatieve druk van de regio Zeeuws-Vlaanderen en de gemeente Hulst. Het woningbouwbeleid op regionaal niveau biedt hiervoor de ruimte, evenals de provinciale Zeeuwse Woondeal. Deze ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan de kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave en verlichting van de druk op de woningmarkt. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling van het plangebied voorziet in een behoefte van het marktgebied.

2.4

Bestaand stedelijk gebied

2.4.1

Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moet de geldende bestemming ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.

11

2.4.2

Toetsing Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Hulst. Momenteel kent het plangebied een centrumbestemming en is in de bestaande bebouwing detailhandel en horeca gevestigd. De omgeving van het plangebied is gevormd door centrumfuncties (onder andere woningen, kantoren, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen). Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het plangebied en de ter plaatse geldende bestemmingen, wordt geconcludeerd dat het plangebied in het bestaand stedelijk gebied ligt. Bovendien kan, gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied en het karakter van de locatie, gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Momenteel is de omgeving van het plangebied immers deels ook al ingericht ten behoeve van wonen. Ook wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien zo veel mogelijk ingepast in de ruimtelijke structuren van de omgeving.

2.4.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkeling op deze locatie past. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied.

12

3

Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

13

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Stationsweg 1 t/m 5, Hulst

Gemeente Hulst

Datum: 6 november 2023 Projectnummer: 230167

INHOUD

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding De m.e.r.-beoordeling Leeswijzer

3 3 5

2

Kenmerken van het plan

6

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding Beschrijving plan Omvang van het plan Overige kenmerken van het plan

6 6 6 7

3

Plaats van het plan

8

3.1 3.2 3.3

Inleiding Het bestaande grondgebruik Het opnamevermogen van het natuurlijk milieu

8 8 8

4

Kenmerken van het potentiële effect

13

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Inleiding Natuur Archeologie Verkeer Geluid Luchtkwaliteit

13 14 16 17 18 18

5

Conclusie

20

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Aan de Stationsweg 1 tot en met 5 te Hulst bevindt zich een aantal horeca-en winkelpanden die deels leeg hebben gestaan en nu tijdelijk zijn ingevuld. Om verdere leegstand en verpaupering te voorkomen is gekeken naar een andere invulling van het plangebied. Het voornemen bestaat om de bebouwing te vervangen door een woningbouwontwikkeling in de vorm van maximaal 12 woningen en een ondergrondse parkeervoorziening De ontwikkeling past niet binnen het vigerende juridisch-planologisch kader, aangezien het gehele plangebied in het huidige bestemmingsplan de bestemming ‘Centrum’ heeft. Ter plaatse van deze bestemming is wonen uitsluitend toegestaan in bestaande woningen. Binnen het plangebied zijn geen bestaande woningen gesitueerd. Ook voldoet de beoogde nieuwbouw niet aan de maximum bouwhoogte uit het geldende bestemmingsplan. Om de realisatie van de gewenste ontwikkeling toch mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. In de toelichting van het bestemmingsplan moet de haalbaarheid van de ontwikkeling worden aangetoond en in dat kader vindt toetsing plaats aan van toepassing zijn de wetgeving.

Uit toetsing van de ontwikkeling aan de m.e.r.-wetgeving, blijkt dat de beoogde ontwikkeling is aan te merken als een activiteit als bedoeld in categorie D.11.2 in de bijlage van het Besluit m.e.r., namelijk ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Het onderhavige plan blijft onder de bij deze activiteit genoemde drempelwaarden, die in paragraaf 1.2 nader worden besproken. Vanwege het feit dat onder de drempelwaarden wordt gebleven, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig. Ook dient op basis van het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer een m.e.r.-beoordelingsbesluit te worden genomen door het bevoegde gezag voorafgaand aan het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan. Het bevoegde gezag neemt de beslissing of, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit mogelijk voor het milieu kan hebben, een m.e.r. moet worden doorlopen. In het kader van voorgaande is voorliggende vormvrije m.e.r. beoordeling opgesteld. Deze kan tevens worden gebruikt als aanmeldingsnotitie. Op basis van deze aanmeldingsnotitie kan het bevoegde gezag de gevolgen beoordelen van het plan en de beslissing nemen of er een m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is in het kader van dit plan.

1.2

De m.e.r.-beoordeling Het instrument milieueffectrapportage De milieueffectrapportage (hierna: m.e.r.) is een hulpmiddel om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming. De wettelijke basis voor de m.e.r. is de Wet milieubeheer. In de uitvoeringswetgeving, het Besluit m.e.r., staat wanneer een m.e.r. of (vormvrije) m.e.r.-beoordeling aan de orde is. De activiteit die het plan mogelijk maakt, de omvang ervan en het besluit over de activiteit zijn daarbij bepalend. In de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. staat of sprake is