Bijlage 2: Perkpolder, 2e herziening ontwerp Totaal

De effectbeoordeling van het planvoornemen is uitgevoerd ten opzichte van de huidige aanwezige natuurwaarden met gebruikmaking van recent verzamelde vogeltelgegevens in het invloedsgebied. De uitkomst van de Voortoets is dat op basis van de nu beschikbare informatie significante gevolgen voor het Natura 2000-gebied niet worden verwacht. Er zijn op dit moment geen vogelsoorten binnen het invloedsgebied aanwezig waarvan de aantallen aangeven dat het gebied voor die soorten een belangrijke functie heeft binnen het Natura 2000-gebied.

39/96

Voor een beperkt aantal vogelsoorten waarvoor het gebied als niet-broedvogel is aangewezen geldt dat significantie van effecten op dit moment niet op voorhand kan worden uitgesloten. Dit betreft met name de steenloper. De aanvullend uit te voeren vogeltellingen gedurende de najaars- en winterperiode 2023-2024 zullen uitsluitsel geven over de significantie van de effecten op deze soorten. Naast de gevolgen voor de vogelsoorten waarvoor het Natura 2000-gebied is aangewezen heeft het planvoornemen geen gevolgen voor de overige instandhoudingsdoelen, namelijk habitattypen en habitatrichtlijnsoorten, waarvoor het Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe is aangewezen. Stikstofdepositie In Bijlage 4 is onderbouwd dat de ontwikkelingen die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, in de aanleg- en gebruiksfase in vergelijking met de referentiesituatie geen relevante stikstofdepositie veroorzaken op voor stikstofdepositie gevoelige en overbelaste Natura-2000-gebieden in Nederland en Vlaanderen. Daarbij is in de toekomst gebruik van 60 ha van de Westelijke Perkpolder ten behoeve van de akkerbouw mogelijk, mits de totale omvang van de bemesting met stikstof niet meer bedraagt dan 250 kg stikstof/ha/jr, waarvan maximaal 170 kg/ha/jr uit dierlijke mest. Deze voorwaarde wordt geborgd in de regels.

In de berekening is voor de locatie van de te bemesten gronden uitgegaan van een voor de stikstofdepositie bij wijze van worstcasebenadering meest ongunstige ligging, namelijk aan de zuidzijde van de polder, het dichtst bij de Natura-2000-gebieden waar mogelijk depositie op zou ontstaan. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar Bijlage 3.

4.10 Bedrijven en milieuzonering In het kader van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is de ontwikkeling van Waterzande getoetst aan de richtlijn in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Daaruit volgde dat in de ontwikkeling van Waterzande wordt voldaan aan de richtafstanden die gelden voor de functies jachthaven, café, hotel, wellness, golfbaan en heli-haven ten opzichte van de woningen in de bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied'. Vanwege de milieuzonering van de camping is door een aanduiding 'wonen uitgesloten' geborgd dat de afstand tussen de woningen en de bestemmingsgrens van de camping tenminste 50 meter bedraagt. Ook zijn met het oog op milieuzonering regels voor evenementen opgenomen.

40/96

Als gevolg van de aanpassingen van het Masterplan is een aantal richtafstanden nader beschouwd:  voor de woningen in het plangebied wordt voldaan aan de afstandsmaten tot functies van derden;  in artikel 4.2.1 sub h en in artikel 9.2.1 e is geregeld dat de afstand tussen een horecabedrijf uit categorie 1 uit Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten en de dichtstbijzijnde woning ten minste 10 meter bedraagt, met uitzondering in gemengde gebieden. Dan bedraagt de afstand 0 meter.  in artikel 4.2.1 sub i en in artikel 9.2.1 f is geregeld dat de afstand tussen een horecabedrijf uit categorie 2 uit Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten en de dichtstbijzijnde woning ten minste 30 meter bedraagt, met uitzondering in gemengde gebieden. Dan bedraagt de afstand 10 meter.  In de aangepaste bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied' zijn de regels voor evenementen integraal overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening.  In de bestemming 'Gemengd-2' zijn agrarische activiteiten mogelijk, in het kader van het beheer van de Westelijke Perkpolder. Van belang is dat met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voldoende afstand wordt aangehouden ten opzichte van de woningen in het Stranddorp en het Veerplein.

Om die reden wordt een gebruiksregel opgenomen, waarmee het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen binnen een afstand van 50 meter tot de grens van de woonpercelen, niet is toegestaan. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor het plan.

41/96

42/96

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische aspecten

Algemene opzet bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en toelichting. De regels van deze herziening bestaan - net als ieder bestemmingsplan - uit inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. Alle regels inclusief daarbij behorende bijlagen zijn juridisch bindend. De inleidende regels bevatten begripsbepalingen en de wijze van meten. De bestemmingsregels geven aan welke planregels gelden voor de op de verbeelding aangegeven bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen. Het gaat om regels over het gebruik van gronden en bouwwerken, toegelaten bebouwing, en de toelaatbaarheid van werken en werkzaamheden. De algemene regels bevatten regels die gelden voor alle bestemmingen uit het bestemmingsplan. De overgangs- en slotregels bevatten onder andere planregels over bestaand gebruik en bestaande bouwwerken in afwijkingen van het (nieuwe) bestemmingsplan. De verbeelding is een digitale kaart, opgebouwd uit (dubbel)bestemmingen (in kleurvlakken) en aanduidingen. Met de verbeelding wordt bepaald waar welke regels van toepassing zijn. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan en wordt het plangebied / de planontwikkeling beschreven.

Verder wordt de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleidskader en relevante omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onderbouwd. Ook bevat de toelichting een uitleg van de regels. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

5.2

Aanpassing verbeelding en regels

Voorliggend bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' is een gedeeltelijke herziening van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening'. In deze 2e herziening zijn de aan te passen onderdelen van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' in de verbeelding en de regels weergegeven. Verbeelding Op de verbeelding (Bijlage 5 bij deze toelichting) zijn de deelgebieden opgenomen binnen de plangrens voor het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'. Het gaat daarbij om de gronden waarvoor de regels en de verbeelding worden aangepast in het kader van de herziening. De bestemmingen en dubbelbestemmingen uit het geldende bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening hoeven in het kader van de voorliggende herziening niet te worden aangepast. Concreet zijn binnen de plangrens de gronden opgenomen waarvoor de functie- en bouwaanduidingen binnen de geldende bestemmingen Woongebied en Gemengd-2 moeten worden aangepast om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken. Aanvullend is een strook binnen de bestemming 'Waterstaatswerken' opgenomen. Het gaat daarbij om de strook waarvoor de aanduiding 'golfbaan' was opgenomen en de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-2'. Beiden zijn van de verbeelding verwijderd en gelden dus niet langer.

Op de verbeelding zijn alle aanduidingen opgenomen, die worden aangepast zoals deze gaan gelden na vaststelling van het bestemmingsplan 'Perkpolder 2e herziening'.

43/96

Hieronder worden de functie- en bouwaanduidingen die onderdeel zijn van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening apart toegelicht. Daarbij is van belang dat alleen de aanduidingen die op de verbeelding van de 2e herziening zijn opgenomen nog gelden. Overige aanduidingen, die op de verbeelding van het bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening zijn opgenomen, maar niet op de verbeelding van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening, vervallen bij de vaststelling van het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening. Het gaat daarbij om de aanduidingen:  in de bestemming Waterstaatswerken: 1. golfbaan 2. specifieke vorm van horeca - 2  in de bestemming Gemengd-2: 1. gestapeld uitgesloten 2. horeca uitgesloten 3. gestapeld. Hierna volgt een korte toelichting op de aanduidingen die onderdeel zijn van het bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening'. - 'Specifieke vorm van gemengd - Stranddorp', deze aanduiding is opgenomen om de bouw van de woningen en voorzieningen in het Stranddorp mogelijk te maken. - 'Wonen uitgesloten', deze aanduiding is gewijzigd. De aanduiding ligt over de hele bestemming 'Gemengd-2', uitgezonderd ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - stranddorp'. - 'Gestapeld', deze bouwaanduiding is gewijzigd.

In aanvulling op het Veerplein (bestemming 'Woongebied') wordt deze aanduiding ook in het deelgebied Stranddorp toegepast (functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd stranddorp') , om de hoogtezonering van de bebouwing te reguleren. - 'overig zone - voorzieningen', deze gebiedsaanduiding is nieuw. Deze aanduiding is bedoeld om aantal en omvang van de horecavestigingen, detailhandel en dienstverlening te reguleren. In totaal zijn binnen deze aanduiding 8 horecapunten toegestaan met een totaal oppervlakte van 2.950 m² bvo. De aanduiding ligt over de bestemming 'Woongebied' , de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - Stranddorp' in de bestemming Gemengd-2 en een klein gedeelte over de bestemming 'Waterstaatswerken' tot aan de grens van Natura 2000-gebied (Bijlage 5 bij deze toelichting). - 'overige zone - hotelkern', deze gebiedsaanduiding is nieuw. De aanduiding volgt aan de noord- en zuidzijde de grenzen van de aanduiding 'gestapeld' en ligt over de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2'. De aanduiding is bedoeld om de 110 extra hoteleenheden aansluitend aan het hotel mogelijk te maken binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2'. - 'specifieke bouwaanduiding - landmark', deze bouwaanduiding is nieuw.

De aanduiding ligt op de gebiedsaanduiding 'overige zone - hotelkern', maar alleen binnen de bestemming 'Woongebied' en is bedoeld om de grotere hoogte en oppervlakte van het landmark vast te leggen.

44/96

Regels In de regels van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' wordt per artikel omschreven hoe de regels van het geldende bestemmingsplan worden aangepast. Daarbij wordt ook benoemd wanneer een artikel onverkort van toepassing is op het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'. Met betrekking tot de regels is het volgende van belang: 1. Voor de bestemmingen 'Gemengd-2' en 'Woongebied' zijn de nieuwe regels opgenomen in het bestemmingsplan: a. in artikel 2 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 4 'Gemengd-2' van het basisplan opgenomen; b. in artikel 3 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 8 'Waterstaatswerken' van het basisplan opgenomen; c. in artikel 4 van de herziening zijn de nieuwe regels in artikel 9 'Woongebied' van het basisplan opgenomen; 2. In artikel 1 'Begrippen' en artikel 8 'Waterstaatswerken' van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' wordt een beperkt aantal aanpassingen doorgevoerd. 3. De dubbelbestemmingen 'Waterstaat-Waterkering' en 'Waarde - Archeologie' zijn niet aangepast ten opzichte van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' en zijn onverkort van toepassing. 4.

De algemene regels en de overgangs- en slotregels zijn opnieuw vastgesteld als nieuw artikel met een A-nummer als onderdeel van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' waarbij op onderdelen toevoegingen zijn opgenomen met het oog op de ontwikkelingen die onderdeel zijn van de 2e herziening. Beschrijving aanpassingen bestemmingsplan Artikel 1 Aanpassingen begrippen bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' Dit artikel verwijst naar de begripsbepalingen in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. De begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan' zijn gewijzigd. De volgende begrippen zijn toegevoegd:  detailhandel  dienstverlening  extensieve dagrecreatie  kunstobjecten  natuur- en landschapsontwikkeling  nutsvoorzieningen  verblijfsgebied Wijze van meten Ook voor de regels voor de wijze van meten wordt verwezen naar bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. Artikel 2 Aanpassingen artikel 4 Gemengd - 2, bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening' Dit artikel vervangt het artikel 4 Gemengd-2 in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. In plaats van een golfbaan zijn nu toegestaan:  Grondgebonden agrarische functies  Natuur- en landschapsontwikkeling;  Extensieve dagrecreatie. Daarnaast zijn ook onderstaande functies toegestaan binnen de bestemming 'Gemengd-2'.

45/96

Wonen De reeds toegestane 200 woningen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' worden op de locatie aan de Zeedijk tegen het Veerplein mogelijk gemaakt door de functieaanduiding 'wonen uitgesloten' aan te passen, zodat de realisatie van woningen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' uitsluitend is toegestaan binnen het Stranddorp. De regels voor wonen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn afgestemd op de regels voor wonen binnen de bestemming 'Woongebied'. De bestemming 'Woongebied' betreft het deelgebied Veerplein. Voor deze deelgebieden gelden dezelfde bouwregels:  In beiden deelgebieden zijn woningen gestapeld, aaneengebouwd of vrijstaand mogelijk.  In beide deelgebieden zijn gebouwen met een goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter toegestaan (in geval van een kap) en een bouwhoogte van 11 meter (in geval van een plat dak). In dat laatste geval zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan en mag de oppervlakte van de derde bouwlaag niet meer dan 50% van die van de tweede bouwlaag bedragen.  In het midden van het deelgebied Stranddorp (noordoost hoek bestemming 'Gemengd - 2') en aan de noord- en oostzijde van het deelgebied Veerplein (bestemming 'Woongebied') is op de verbeelding de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen waar een bouwhoogte tot 16 meter is toegestaan. Door deze zonering is gestapelde bouw tot 16 meter direct tegen de dijk uitgesloten.

Het gebruik van een woning als tweede woning wordt voor alle woningen toegestaan. Recreatieve verhuur is niet toegestaan. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn agrarische activiteiten toegestaan. Deze activiteiten moeten wel toekomstbestendig zijn, zowel in milieukundig, ecologisch, economisch en sociaal opzicht. Duurzaam agrarisch gebruik van gronden: 1. zorgt voor meer gezondheid (voedselveiligheid) en betere sociale condities; 2. heeft slechts beperkte negatieve gevolgen voor het milieu, bodem, lucht en water (residuen, nutriënten en pesticiden); 3. betekent dat water, energie en grondstoffen zodanig worden gebruikt dat er geen tekorten optreden; 4. is erop gericht om boeren en hun medewerkers een gunstige prijs te laten verdienen en het voortbestaan van betrokken bedrijven te garanderen; 5. zorgt op basis van een bedrijfsvisie op natuurbehoud binnen en buiten het bedrijf voor toegevoegde waarde voor het landschap, biodiversiteit, dieren en planten. De functieaanduiding 'wonen uitgesloten' welke geldt buiten het Stranddorp zorgt er voor dat er geen woningen in de rest van de Westelijke Perkpolder zijn toegestaan. De aanduiding 'gestapeld uitgesloten' is vanwege de nieuwe bouwregels en de algemene bouwaanduiding 'gestapeld' vervallen.

Horeca, detailhandel en dienstverlening Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen.

46/96

Artikel 3 Aanpassingen artikel 8 Waterstaatswerken bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening Een deel van de gronden met de bestemming 'Waterstaatswerken' is overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Het gaat om de delen aan de noordkant die voorheen waren aangeduid als 'golfbaan' en 'specifieke vorm van horeca -2'. Deze aanduidingen vervallen in voorliggend plan. De voormalige aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 2' is vervangen door de nieuwe gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' welke loopt tot aan de grens van het Natura 2000-gebied. Artikel 4 Aanpassingen artikel 9 Woongebied bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening Binnen de bestemming Woongebied zijn toegestaan wonen, horeca, detailhandel, dienstverlening en verkeer en daaraan ondergeschikte voorzieningen en al dan niet verdiepte parkeervoorzieningen. Ook in deze bestemming is de functieaanduiding 'golfbaan' vervallen. Wonen Het toegestane aantal woningen binnen 'Woongebied' blijft 250. Voor de deelgebieden Veerplein en Stranddorp zijn de bouwregels nader onderling afgestemd:  In beiden deelgebieden zijn woningen gestapeld, aaneengebouwd of vrijstaand mogelijk.  In beide deelgebieden zijn gebouwen met een goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter toegestaan (in geval van een kap) en een bouwhoogte van 11 meter (in geval van een plat dak).

In dat laatste geval zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan en mag de oppervlakte van de derde bouwlaag niet meer dan 50% van die van de tweede bouwlaag bedragen.  In het midden van het deelgebied Stranddorp (noordoost hoek bestemming 'Gemengd - 2') en aan de noord- en oostzijde van het deelgebied Veerplein (bestemming 'Woongebied') is op de verbeelding de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen waar een bouwhoogte tot 16 meter is toegestaan. Door deze zonering is hoogbouw direct tegen de dijk uitgesloten. Het gebruik van een woning als tweede woning wordt voor beide bestemmingen toegestaan. Recreatieve verhuur is niet toegestaan. Het landmark is afzonderlijk aangeduid. Hier is een bouwhoogte tot 30 meter toegestaan, op een oppervlakte van ten hoogste 550 m². Horeca, detailhandel en dienstverlening Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen. Artikel 5 Nieuw artikel 12A Antidubbeltelregel bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening Er wordt een nieuwe antidubbeltelbepaling opgenomen, overeenkomstig bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'.

47/96

Artikel 6 Nieuw artikel 13A Algemene bouwregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Het oprichten van bebouwing op gronden en gebruiken van bouwwerken binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Gemengd-2' is alleen toegestaan als voldaan wordt aan de waterbergingsopgave. Artikel 7 Nieuw artikel 14A Algemene afwijkingsregels Bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' Er worden nieuwe algemene afwijkingsregels opgenomen, afgestemd op het bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening', afgestemd op de regels van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. Artikel 8 Nieuw artikel 14B Algemene gebruiksregels bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' In dit artikel is geregeld dat bemesting slechts mag plaatsvinden als daardoor geen relevante stikstofdepositie op stikstofgevoelige en overbelaste gebieden kan ontstaan. Dat is vertaald in een concrete gebruiksnorm per ha, voor de 60 ha waarbij onderscheid is gemaakt in dierlijke mest en kunstmest. Aanvullend wordt het houden van paarden en vee uitgesloten.

Verder is op basis van de voortoets in de regels opgenomen, dat niet essentiële verlichting aan de buitenzijde van gebouwen, bijvoorbeeld in de vorm van het aanlichten van gebouwen, lichtreclame of verlichting van balkons, in de richting van het Natura-2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe niet is toegestaan, om lichtverstoring en kwaliteitsverlies van het leefgebied van beschermde soorten te voorkomen. Artikel 9 Nieuw artikel 14C Algemene aanduidingsregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening' Omdat het maximale aantal m² bvo en maximale aantal horecavestigingen en detailhandels- en dienstverleningsvestigingen voor een deel van de bestemmingen 'Gemengd - 2' en 'Waterstaatswerken' en voor de gehele bestemming 'Woongebied' geldt, is dit in de algemene aanduidingsregels opgenomen: de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' geldt op alle drie de bestemmingen. Horeca Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorzieningen' is maximaal 2.950 m² horeca toegestaan, in maximaal 8 vestigingen in de bestemmingen 'Gemengd-2', 'Woongebied' en 'Waterstaatswerken' samen, waarvan maximaal één binnen de bestemming 'Waterstaatswerken'. Twee van de acht horecavestigingen mogen in categorie 2 zijn. De andere horecavestigingen zijn toegestaan tot en met categorie 1c. Naast het toegestane metrage horeca zijn 250 hoteleenheden toegestaan.

Een hotelvestiging met de daarbij behorende restaurantruimte telt wel mee in het maximale aantal horecavestigingen. Verhuur van alle hoteleenheden vindt centraal bedrijfsmatig plaats.

48/96

Detailhandel en dienstverlening Aan het gebruik voor detailhandel en dienstverlening worden nadere (gebruiks)regels gesteld: er is maximaal 900 m² bvo detailhandel en dienstverlening toegestaan in totaal binnen de aanduiding 'overige zone - voorzieningen', in maximaal 6 vestigingen. Detailhandel en dienstverlening is uitgesloten binnen de bestemming 'Waterstaatswerken'. Met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van deze regels om een hogere categorie horeca toe te staan, een groter aantal horeca of detailhandels- en dienstverleningsvestigingen (tot het maximale metrage) en/of voor een groter aantal m² bvo als in een behoefteonderzoek de behoefte daaraan is aangetoond. Hotelkern Binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - hotelkern' wordt het maximaal aantal hoteleenheden van 250 geregeld. Hiervan zijn er maximaal 110 toegestaan in de bestemming 'Gemengd-2'.

49/96

50/96

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Handhaving

Het gemeentebestuur is bevoegd om administratiefrechtelijk op te treden op grond van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van activiteiten, die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Het spreekt echter vanzelf dat het weinig zin heeft bestemmingsplannen op te stellen die slecht worden nageleefd. Om een aanvaardbaar handhavingsbeleid tot stand te brengen, dient in de eerste plaats het draagvlak te worden vergroot. In verband hiermee dient het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling te bevatten. Verder kan door informatie te verstrekken omtrent de inhoud van het bestemmingsplan een groter begrip worden gekweekt bij de burger. Het geven van voorlichting vormt daarom de eerste schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zullen hiertoe de nodige activiteiten worden ondernomen. Daarnaast dient politieke / bestuurlijke bereidheid te ontstaan om de planregels in de praktijk toe te passen en te handhaven. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren.

Om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen, zullen handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk worden afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd. Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze en met inachtneming van de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Omgevingsdialoog Op 29 december 2022 heeft gemeente Hulst haar participatiebeleid vastgesteld. In dit beleid is al voorgesorteerd op de Omgevingswet. Voorliggend plan valt nog onder de Wro. Wanneer een initiatiefnemer (dus niet de gemeente zelf) een wijziging van een omgevingsplan aanvraagt, is participatie automatisch verplicht. Voor deze procedure zijn dezelfde voorwaarden als artikel 5.3 van toepassing.

51/96

Deze voorwaarden zijn:  De rol van de gemeente bij participatie is niet regisserend. Immers de verantwoordelijkheid voor de participatie ligt bij de initiatiefnemer.  De gemeente Hulst streeft naar maximale participatie. Hoewel niet bij alle buitenplanse omgevingsplanactiviteiten participatie verplicht hoeft te zijn, is het bij initiatieven die relatief veel impact hebben op de omgeving dan logisch verplicht een inspanning tot participatie te vragen aan een initiatiefnemer. Initiatiefnemers motiveren hoe zij dit doen en geven daarbij invulling aan het participatiebeleid en de handreiking.  Bepaalde ontwikkelingen kennen een grote maatschappelijke betrokkenheid of zijn van grote invloed op de omgeving. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals de functie, hoogte, oppervlakte, omgevingsaspecten (bijvoorbeeld nabij natuur) of voorgaande functie (bijvoorbeeld verdwijnen van landbouwgrond) zijn. Bij dergelijke verzoeken is het goed om participatie verplicht te stellen.  De gemeenteraad heeft tevens een lijst met initiatieven voor het verzwaard adviesrecht van toepassing verklaard. Op zich is een afstemming tussen beide lijsten logisch. Toch kan impact wel een andere betekenis hebben bij participatie dan bij het adviesrecht. Bij het adviesrecht staat de rolverdeling tussen de raad en het college voorop. Dit gebeurt mede op basis van visies.

Bij de participatie is de impact veel meer ingegeven door zaken als omvang en hinder (in de zin van de mogelijkheid van enig nadeel voor anderen in de omgeving). Daarom kunnen beide lijsten van elkaar verschillen. Stap 1: Bepalen doel en belanghebbenden De ontwikkeling van de Perkpolder heeft grote invloed op de omgeving. Daarom heeft Waterzande veel aandacht besteed aan participatie. Op veel verschillende momenten in het proces is zij met omwonenden om de tafel gegaan. In Bijlage 6 is een lijst opgenomen met alle participatiebijeenkomsten die Waterzande met omwonenden heeft gevoerd. De eerste bijeenkomsten vonden al in 2019 plaats en eind 2023 zal nog een . In de bijlage staat: - Wie er ware uitgenodigd voor de bijeenkomst; - Wie er uiteindelijk deel hebben genomen aan de bijeenkomst; - Wat het onderwerp van de bijeenkomst was; - Op welke punten de genodigden input hebben geleverd. Stap 2: Niveau van participatie bepalen Het niveau van participeren was voornamelijk 'informeren'. Doordat de ontwikkeling zo omvangrijk is en in fases zal worden uitgevoerd, is het voor omwonenden belangrijk om te weten wat er speelt en wat ze kunnen verwachten.

Daarnaast hebben omwonenden tijdens de bijeenkomsten ook de mogelijkheid gehad om hun zorgen te uiten, bijvoorbeeld over de oorsprong van de ophooggrond, de verkeersveiligheid en de hoogte van de appartementengebouwen, maar ook om hun wensen door te geven, bijvoorbeeld voor de activiteiten in de Westelijke Perkpolder en de inrichting van de natuurgordel. Dit niveau heet 'inbreng vragen'.

52/96

Stap 3: Planning In Bijlage 6 staat op welke datum alle bijeenkomsten hebben plaatsgevonden en nog gaan plaatsvinden. Stap 4: Bepalen communicatie De uitnodigingen werden telkens verstuurd door de gemeente / Perkpolder Beheer BV. Ze krijgen terugkoppeling als volgt: allereerst spreekt de gemeente op zo'n bijeenkomst eerst over de voorgaande bijeenkomst alsook de bedoeling en thema/topic van de huidige bijeenkomst. Daarna heeft Waterzande meestal een hele presentatie. Daarna is er ruim voldoende tijd voor het beantwoorden van vragen. Sommige onderwerpen worden in de volgende bijeenkomst opnieuw besproken, zoals verkeersveiligheid. Zorgen hierover worden weggenomen door een onderbouwing ondersteund met een studie naar verkeersveiligheid. Stap 5: Checklist en uitvoering De bijeenkomsten zijn vaak in lokale gelegenheden gegeven. De volgende bijeenkomst wordt gehouden in het oude Veerhuis, hetgeen het infokantoor is van Waterzande. In 2019 zijn er werkgroepen geweest waarin omwonenden inspraak kregen in onder andere het ontwerp van het dorp en het type architectuur. Hierbij werden ze begeleid door de landschapsarchitecten van LiPS. De laatste bijeenkomsten waren voornamelijk plenair met veel ruimte voor het beantwoorden van vragen.

Stap 6: Aanpassen, terugkoppelen aan belanghebbenden Tijdens vervolgbijeenkomsten is telkens aan de deelnemers teruggekoppeld wat er met hun input gedaan is. 6.2.2 Vooroverleg In deze paragraaf wordt ingegaan op het overleg op basis van artikel 3.1.1 Bro. In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft de gemeente het bestemmingsplan voorgelegd aan de volgende overleginstanties:  Waterschap Scheldestromen;  Provincie Zeeland;  Veiligheidsregio Zeeland;  Rijkswaterstaat;  RUD Zeeland;  Evides;  Stedin;  Zeeuwse Milieufederatie. Van de provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen en de Veiligheidsregio Zeeland is een inhoudelijke reactie ontvangen. De overige overlegpartners hebben aangegeven geen inhoudelijke reactie te geven of hebben niet gereageerd. Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van de uitgebreide voorbereidingsprocedure zes weken ter inzage gelegd. Eenieder kan in deze periode een zienswijze indienen. Eind 2023 wordt een informatieavond georganiseerd met het oog op de aanpassingen van het bestemmingsplan.

53/96

6.3

Financiële uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door het kostenverhaal anderszins te verzekeren (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder' is een publiek-private samenwerking aangegaan. Middels een koopontwikkelovereenkomst heeft Waterzande B.V. de gronden overgenomen van Perkpolder beheer B.V. In deze samenwerking is het kostenverhaal verzekerd gesteld.

54/96

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

Bijlage 1 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.BEOORDELING Waterzande, Perkpolder 14 november 2023

1/14

DATUM KENMERK PROJECT PROJECTLEIDER

14 november 2023 Bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening ir. C.A. Louws

OPDRACHTGEVER Waterzande BV PROJECTNUMMER 20210627.001 AUTEUR STATUS

2/14

Mink Enthoven Defnitief

INHOUD 1.

2.

3.

4.

3/14

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Wat houdt een m.e.r.-beoordeling in? Leeswijzer

4 5 5

Plaats en kenmerken van het project

6

2.1 2.2

6 8

Plaats van het project Kenmerken van het project

Milieueffecten

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

10 10 11 12 12 12 12 13

Bodem Water Luchtkwaliteit Ecologie Externe veiligheid Geluid Archeologie en cultuurhistorie Mitigerende maatregelen

Conclusie

14

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Ten noorden van Kloosterzande (gemeente Hulst, Provincie Zeeland) is Waterzande BV voornemens om het gebied van de voormalige veerhaven Perkpolder, het veerplein en de daaraan grenzende Westelijke Perkpolder te ontwikkelen tot een woongebied. Voor deze gebiedsontwikkeling is in 2008 een bestemmingsplan opgesteld (Perkpolder). Hiervoor is destijds ook een MER-procedure doorlopen. In 2014 is het bestemmingsplan Perkpolder integraal herzien (het vigerende bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening) en in 2016 is een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet verleend door GS van de provincie Zeeland voor de gebiedsontwikkeling. In dit bestemmingsplan worden enkele onderdelen toegevoegd of herzien, zoals extra dagrecreatieve voorzieningen rond de jachthaven en een uitbreiding van de camping Perkpolder. Door het toenmalige Hulst aan Zee B.V. is in 2019 in nauw overleg met de gemeente Hulst het Masterplan 'Ontwikkeling Perkpolder' opgesteld (advies- en studiebureau LiPS). Dat Masterplan is in de zomer van 2019 akkoord bevonden door college en raad. Door gewijzigde inzichten en marktontwikkelingen wordt de beoogde ontwikkeling van het gebied aangepast. Deze aanpassingen zijn verwerkt in het Masterplan Waterzande. Zo is de eerder in de Westelijke Perkpolder beoogde golfbaan vervallen.

Als gevolg daarvan kan het benodigde grondverzet voor ophoging van het terrein aanzienlijk worden verkleind. In plaats van 7.500.000 m3 zal slechts 1.500.000 m3 grond worden aangevoerd. De woningen die op de golfbaan zouden worden gerealiseerd worden op een andere locatie in de Westelijke Perkpolder gebouwd, op een opgehoogd plateau achter de Zeedijk, tussen de Veerhaven en de Perkstraat, aansluitend aan het Veerplein: het Stranddorp. Daarmee ontstaat een aaneengesloten nieuw dorp langs de Zeedijk. Het aantal woningen dat zal worden gebouwd is ten opzichte van de verleende natuurvergunning gelijk gebleven (450 woningen). In de Westelijke Perkpolder wordt een multifunctioneel groenblauw landschap gerealiseerd, met een combinatie van duurzame agrarische activiteiten, natuur- en landschapsontwikkeling en daarbij passende ondergeschikt recreatief medegebruik. Daarnaast wordt het beoogde hotel groter, zowel wat betreft het aantal eenheden als wat betreft oppervlakte en hoogte van het centrale hotelgebouw. Bovendien worden de mogelijkheden voor realisatie van horeca en detailhandel en dienstverlening uitgebreid en worden de woningbouwmogelijkheden qua toelaatbare bouwvormen in de bestemmingsregeling wat veralgemeniseerd. Meer over de exacte wijzigingen is te lezen in paragraaf 2.2.

Met een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan ‘Perkpolder 1e Herziening’ worden de nieuwe ontwikkelingen planologisch mogelijk gemaakt: ‘Perkpolder 2e herziening'. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het Besluit milieueffectrapportage. In het Besluit milieueffectrapportage is in categorie D (sectie D 11.2) opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen zoals opgenomen in tabel 1. Tabel 1 Stedelijk ontwikkelingsproject Besluit milieueffectrapportage Categorie D 11.2

4/14

Kolom 1

Kolom 2

Kolom 3

Kolom 4

Activiteiten

Gevallen

Plannen

Besluiten

De structuurvisie,

De vaststelling van het

In gevallen waarin de acbreiding van een stedelijk tiviteit betrekking heeft op: ontwikkelingsproject met 1°. een oppervlakte van inbegrip van de bouw van 100 hectare of meer, winkelcentra of parkeerter2°. een aaneengesloten reinen. gebied en 2000 of meer woningen omvat, of De aanleg, wijziging of uit-

bedoeld in de arti- plan, bedoeld in artikel kelen 2.1, 2.2 en

3.6, eerste lid, onder-

2.3 van de Wet

delen a en b, van de

ruimtelijke orde-

Wet ruimtelijke orde-

ning, en het plan,

ning dan wel bij het

bedoeld in artikel

ontbreken daarvan van

3°. een bedrijfsvloer-op- 3.1, eerste lid, van het plan, bedoeld in arpervlakte van 200.000 die wet. tikel 3.1, eerste lid, van m2 of meer. die wet.

Met de beoogde wijzigingen worden geen drempelwaarden overschreden. Dat betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat. Dit document bevat deze m.e.r.-beoordeling.

1.2

Wat houdt een m.e.r.-beoordeling in?

In een m.e.r.- beoordeling wordt getoetst of een m.e.r. procedure doorlopen moet worden. De wettelijke regeling voor de m.e.r.-beoordeling gaat uit van het principe 'nee, tenzij'. Dat wil zeggen, een volwaardige m.e.r.-procedure is alleen noodzakelijk als er sprake is van 'belangrijke nadelige gevolgen' die het betreffende project voor het milieu kan hebben. Daarbij moet het bevoegd gezag rekening houden met de omstandigheden zoals aangegeven in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, te weten: ● de plaats van het project; ● de kenmerken van het project; ● de kenmerken van de potentiële milieueffecten (in samenhang met de eerste twee criteria). Het bevoegd gezag dient een m.e.r-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de omvang van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

1.3

Leeswijzer

Deze m.e.r.-beoordelingsnotitie: ● beschrijft in hoofdstuk 2 de plaats en kenmerken van het project; ● licht in hoofdstuk 3 de verwachte effecten voor de verschillende milieueffecten toe; ● geeft ten slotte in hoofdstuk 4 de conclusie weer voor de m.e.r.-beoordeling.

5/14

2. PLAATS EN KENMERKEN VAN HET PROJECT 2.1

Plaats van het project

In figuur 2.1 is de ligging van de gebiedsontwikkeling Waterzande globaal weergegeven. De ontwikkeling betreft een planologische wijziging van het vigerende bestemmingsplan (Perkpolder 1e herziening) door middel van een partiële herziening. De ontwikkeling heeft betrekking op een deel van het totale projectgebied. Het gedeelte dat wijzigt en de precieze wijzigingen zijn beschreven in paragraaf 2.2.

Figuur 2.1 Ligging plangebied

Ligging ten opzichte van bijzondere gebieden Bij de beoordeling van de effecten van het project op grond van de EEG-richtlijn vanwege de locatie van het project, zijn de kwetsbaarheid van het gebied en de eventuele aanwezigheid van gebieden met een beschermde status van belang. Uit de kaart bij de omgevingsverordening (figuur 2.2) blijkt dat de locatie niet gelegen is in stiltegebieden, milieubeschermingsgebieden of grondwaterbeschermingsgebieden. Ook blijft de ontwikkeling buiten het Natuurnetwerk Zeeland (figuur 2.3). Wel ligt de ontwikkeling vlak tegen Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe (zie figuur 2.4). De mogelijke effecten op dit gebied worden besproken in paragraaf 3.4.

6/14

Figuur 2.2 Kaart Omgevingsverordening Zeeland

Figuur 2.3 Kaart Natuurnetwerk Zeeland

7/14

Figuur 2.4. Locatie gebiedsontwikkeling Waterzande (rood omlijnd) ten opzichte van Natura 2000-gebied (groen)

2.2

Kenmerken van het project

De herziening van het bestemmingsplan heeft met name betrekking op twee (van de vijf) deelgebieden van het oorspronkelijk masterplan, waarin nu een aantal nieuwe of andere ontwikkelingen is voorzien: de Westelijke Perkpolder en het Veerplein. De camping Perkpolder, de jachthaven en de buitendijkse natuur blijven buiten de herziening. De hotelkern is onderdeel van het dorp. In figuur 2.1 is het voorlopig ontwerp opgenomen van Waterzande (bron: Masterplan). Hieronder wordt kort op de twee te wijzigen onderdelen ingegaan.

8/14

Figuur 4 Voorlopig ontwerp Waterzande (Bron: LiPS)

Beoogde ontwikkelingen Het actuele Masterplan, zoals dat wordt verwerkt in het bestemmingsplan Perkpolder 2e herziening, bevat in aanvulling op het geldende bestemmingsplan de volgende ontwikkelingsmogelijkheden:  het vergroten en verhogen van het hotel met 110 hoteleenheden  de gewijzigde invulling van de Westelijke Perkpolder met een multifunctioneel landschap, waarin agrarische activiteiten met ruimte voor duurzame en experimentele landbouw worden gecombineerd met passende natuur- en landschapsontwikkeling en ondergeschikte dagrecreatieve mogelijkheden;  uitbreiding van de mogelijkheden voor horeca en detailhandel;  gebruik als 2e woning toegestaan voor alle woningen binnen de bestemming ‘Woongebied’;  creëren van mogelijkheden voor ondergeschikte sportvoorzieningen in het dorp;  flexibilisering van de bouwmogelijkheden binnen het woongebied. Woningen mogen in het hele dorp, zowel het Veerplein als het Stranddorp, vrijstaand, aaneen of gestapeld gebouwd zijn. Voor een nadere toelichting op deze aanpassingen wordt verwezen naar de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Perkpolder 2e herziening’.

9/14

3. MILIEUEFFECTEN In dit hoofdstuk wordt een afweging gemaakt voor de milieugevolgen die de ontwikkeling tot gevolg kan hebben. De informatie die daarvoor is gebruikt komt vanuit de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplannen Perkpolder, Perkpolder 1e herziening en Perkpolder 2e herziening,.

3.1

Bodem

De meeste wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Perkpolder 1e Herziening' vinden plaats in de Westelijke Perkpolder en binnen het dorp wordt de realisatie van een groenblauw landschap met extensief recreatief medegebruik mogelijk gemaakt. Op 22 mei 2008 is de historische toets bodemverontreiniging opgeleverd. Er is na de benodigde sanering toen geconcludeerd dat er geen verhoogd risico op het voorkomen van bodemverontreiniging is. Sinds het bodemonderzoek in 2008 hebben zich in het plangebied geen activiteiten voorgedaan die geleid kunnen hebben tot nieuwe bodemverontreinigingen. Wel wordt het toekomstig Stranddorp opgehoogd met bodemmateriaal van elders. De kwaliteit van deze aangevoerde grond is onderzocht en voldoet aan de benodigde bodemkwaliteit voor wonen. Wat betreft het aspect bodem kunnen belangrijke nadelige milieugevolgen uitgesloten worden.

3.2

Water

Bij het ontwerp van het watersysteem zijn de volgende hoofduitgangspunten gehanteerd: ● de kwaliteit van het oppervlaktewater in het plangebied mag niet verslechteren (dus dat betekent niet zouter maar ook niet voedselrijker en/of met waterkwaliteitsproblemen zoals blauwalgen); ● ecologisch wordt (op de buitendijkse natuur na) een zoet watersysteem nagestreefd in het plangebied; ● het regenwater op het verhard oppervlak (daken, wegen) in het plangebied wordt afgekoppeld naar het watersysteem van de westelijke Perkpolder. Ten noorden van het plangebied is een primaire waterkering gelegen en ten zuiden een regionale kering. Delen van het plangebied liggen dan ook binnen de kern- en beschermingszone van deze keringen. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om de stabiliteit van de keringen te waarborgen. In deze herziening worden de bestemming 'Waterstaatswerken' en de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' niet gewijzigd. Datzelfde geldt voor de regels voor de waterkering en de beschermingszones, zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening. Daarmee is veiligheid van de waterkering geborgd.

Binnen de kernzone en de beschermingszone van de dijk is in het geldende bestemmingsplan expliciet geregeld dat – na afwijking van het bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden slechts gebouwd mag worden en werken mogen worden uitgevoerd, nadat is aangetoond dat de waterkerende en waterbeheersende functie van de waterkering niet wordt aangetast. Een vergunning van de waterbeheerder is hierbij noodzakelijk. Binnen het plangebied zijn verschillende secundaire waterlichamen gelegen. Rondom deze watergangen liggen beschermingszones. Voor de ophoging ten aanzien van de woningen in het Stranddorp worden enkele watergangen gedempt. Hiervoor is reeds een vergunning verkregen. Het plangebied grenst aan de Westerschelde. De Westerschelde behoort tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-waterlichamen. De Europese KRW-richtlijn moet ervoor zorgen dat het oppervlakte- en grondwater vanaf 2015 van een goede kwaliteit is en dat ecologische doelen behaald worden. Na realisering van de Gebiedsontwikkeling Perkpolder zal de waterkwaliteit binnen het plangebied naar verwachting verbeteren ten opzichte van de huidige situatie. Dit vanwege de beoogde groen/blauwe zone en de beëindiging van het huidige

10/14

intensieve agrarische gebruik en het staken van de bemesting van de gronden. Problemen ten aanzien van de waterkwaliteit worden dan ook niet verwacht. Met betrekking tot de waterkwantiteit is het natuurareaal in de Westelijke Perkpolder mede beoogd als watercompensatie. In het bestemmingsplan is geborgd dat het hemelwater van de verharde oppervlakken (bouwwerken en verharding) de wordt afgekoppeld en in het gebied geborgen. Daartoe zal in de natuurgordel ten zuiden en westen van de Westelijke Perkpolder voldoende oppervlaktewater worden gerealiseerd. In samenspraak met het waterschap dienen nog de nodige maatregelen uitgewerkt te worden. Met de juiste maatregelen zullen negatieve effecten op het watersysteem worden uitgesloten. Wat betreft het aspect water kunnen belangrijke nadelige milieugevolgen dan ook uitgesloten worden.

3.3

Luchtkwaliteit

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is de ontwikkeling van Waterzande getoetst aan de luchtkwaliteitseisen. Met het invoeren van het extra aantal voertuigbewegingen en aandeel vrachtverkeer als gevolg van de nieuwe mogelijkheden kan met de NIBM-tool - uitgaande van worst case omstandigheden - de bijdrage aan luchtkwaliteit worden bepaald en daarmee of het plan wel of niet NIBM ('niet in betekenende mate') is. De beoogde ontwikkelingen die met de herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, genereren 865 verkeersbewegingen per etmaal (mtv/etm); zie paragraaf 4.2. van de toelichting bij de 2e herziening. Zelfs al zou van een bijna tweemaal zo grote verkeersgeneratie worden uitgegaan, (en een beperkt aandeel vrachtverkeer van 3,0% voor dagelijkse, gecombineerde bevoorrading van horeca- en detailhandelsvestigingen) dan nog toont de NIBM-tool aan dat het (extra) verkeer vanwege de aanpassingen van het masterplan niet in betekenende mate bijdraagt bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect luchtkwaliteit zijn daarmee uitgesloten.

Figuur 5 NIBM-tool

11/14

3.4

Ecologie

Soortbescherming Ten behoeve van het planvoornemen is een ecologisch onderzoeks- en toetsingstraject doorlopen. In dit traject heeft een ecologisch onderzoek plaatsgevonden verspreid over het plangebied (Antea Group, 2021a). Dit traject heeft tot een ontheffingsaanvraag geleid voor de volgende soorten: de haas en de wezel. De ontheffing (zaaknummer 81315) is op 19 oktober 2021 verleend door de RUD. In de ontheffing zijn, naast algemene voorschriften, tevens specifieke voorschriften opgenomen voor de uitvoering van de werkzaamheden. Naast de beide genoemde soorten kunnen algemene broedvogels nesten maken in het plangebied. In een ecologisch werkprotocol is vastgelegd welke maatregelen nodig zijn en welke werkwijze gehanteerd wordt om schade aan deze (beschermde) natuurwaarden te voorkomen. Gebiedsbescherming De planlocatie ligt vlak naast Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe. Ook wordt met de ontwikkeling een deel natuur toegevoegd (Natuurontwikkeling Perkpolder). Om eventuele significant negatieve effecten van de overige ontwikkelingen te onderzoeken is een voortoets opgesteld (bijlage 4 bij de toelichting van het bestemmingsplan). Hieruit blijkt dat significante effecten op de beschermde natuurgebieden kunnen worden voorkomen.

Het is in dat kader wel gewenst om niet-essentiële verlichting van gebouwen zichtbaar vanuit het Natura-2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe uit te sluiten. Op basis van de stikstofdepositieberekeningen van de referentie- en plansituatie, de vergelijking van de depositie in beide situaties en de nadere analyse van de berekende toenames wordt in het onderzoek in bijlage 3 (bij de toelichting van het bestemmingsplan) geconcludeerd dat de verandering van de depositie die het gevolg is van de planontwikkeling, mogelijk gemaakt door voorliggend bestemmingsplan, niet kan leiden tot significante gevolgen voor de Natura 2000-gebieden in de omgeving. Daarbij is rekening gehouden met agrarisch gebruik, inclusief bemesting van 60 ha in de Westelijke Perkpolder. De maximale mestgift is in het bestemmingsplan geborgd, zodat de stikstofeffecten op de omgeving zijn gelimiteerd.

3.5

Externe veiligheid

De ontwikkeling betreft onder andere het oprichten van (beperkt) kwetsbare objecten. De afweging met betrekking tot de risico’s voor deze gebruikers wordt gemaakt in het kader van het bestemmingsplan. Het plan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die als risicobron gedefinieerd (Bevi, Revi) kunnen worden. Wat betreft externe veiligheid heeft het plan dan ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

3.6

Geluid

Het plan maakt geen grote geluidbronnen mogelijk. Binnen het plan is een afweging gemaakt om lawaai op geluidgevoelige objecten te voorkomen. Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect geluid zijn uitgesloten.

3.7

Archeologie en cultuurhistorie

In de nieuwe situatie wordt de polder niet meer opgehoogd ten behoeve van de golfbaan. De huidige structuur met de Perkstraat van noord naar zuid en de daarop haaks liggende sloten blijft behouden. Het bestaande landschap blijft daarmee herkenbaar in de nieuwe situatie. Het archeologisch onderzoek uit mei 2014 heeft de verwachtingswaarden van het gemeentelijk archeologisch beleid bevestigd. De archeologische verwachtingswaarden zijn daarom vertaald naar het geldende bestemmingsplan door de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' voor de Westelijke Perkpolder. Met deze dubbelbestemmingen wordt gewaarborgd dat bij grondroerende werkzaamheden op een diepte van meer dan 40 cm onder het bestaande maaiveld met een oppervlakte groter dan respectievelijk 250 m² eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd voordat eventuele werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Omdat het maaiveld in een deel van het plangebied wordt opgehoogd, wordt daaraan toegevoegd dat pas onderzoek nodig is als de bodem dieper dan 40 centimeter onder het ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening bestaande maaiveld wordt verstoord.

12/14

3.8 Mitigerende maatregelen De effecten op de waterkering van de ophoging van en de bouw van de woningen in het Stranddorp zal door het waterschap worden getoetst. Daarvoor zal een watervergunning worden aangevraagd. Daarnaast zijn voor ecologie beschermde soorten aangetroffen. Om overtredingen van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming te voorkomen is een werkprotocol opgesteld dat nageleefd dient te worden en aanwezig dient te zijn bij het uitvoeren van de werkzaamheden.

13/14

4. CONCLUSIE Uit de analyse van de sectorale aspecten blijkt dat er geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen indien de aangegeven mitigerende maatregelen worden genomen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

14/14

Bijlage 2 Ladderonderbouwing

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING GEBIEDSONTWIKKELING WATERZANDE (HULST) 31 AUGUSTUS 2022 (AANGEPAST 30 OKTOBER 2023)

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING GEBIEDSONTWIKKELING WATERZANDE (HULST) 31 AUGUSTUS 2022 (AANGEPAST 30 OKTOBER 2023)

Status: Eindrapportage Datum: 31 augustus 2022 (aangepast 30 oktober 2023) Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Vrije tijd Arjen van Tellingen MSc Susanne Brugman MSc Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Review: Drs. Toine Hooft In opdracht van: Rho adviseurs

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 52100508 Referentie: 52100508_Waterzande ladderonderbouwing

INHOUDSOPGAVE

1

SAMENVATTING

7

INLEIDING

10

LOCATIE EN PROJECTOMSCHRIJVING ............................................................ 12 1.1 PROJECTLOCATIE 1.2 PROJECTOMSCHRIJVING

2

DOELGROEPEN EN AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIEDEN ............................. 15 2.1 DOELGROEPEN WATERZANDE 2.2 ONDERZOEKSGEBIEDEN

3

BEHOEFTERAMING HOTEL ................................................................................. 20 3.1 RELEVANT BELEID 3.2 KWANTITATIEVE BEHOEFTE 3.3 KWALITATIEVE BEHOEFTE 3.4 CONCLUSIE BEHOEFTE

4

BEHOEFTERAMING HORECA ............................................................................ 36 4.1 RELEVANT BELEID 4.2 KWANTITATIEVE BEHOEFTE 4.3 KWALITATIEVE BEHOEFTE 4.4 CONCLUSIE BEHOEFTE

5

BEHOEFTERAMING COMMERCIËLE VOORZIENINGEN ..................................... 44 5.1 RELEVANT BELEID 5.2 KWANTITATIEVE BEHOEFTE DETAILHANDEL 5.3 KWALITATIEVE BEHOEFTE DETAILHANDEL 5.4 KWANTITATIEVE BEHOEFTE DIENSTVERLENING 5.5 KWALITATIEVE BEHOEFTE DIENSTENSECTOR 5.6 CONCLUSIE BEHOEFTE COMMERCIËLE VOORZIENINGEN

6

RUIMTELIJKE EFFECTEN ...................................................................................... 52

BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST

SAMENVATTING

7

SAMENVATTING

Waterzande is een gebiedsontwikkeling rondom de voormalige veerhaven Perkpolder in de gemeente Hulst. Het plan bestaat uit de realisatie van een nieuw dorp met 450 woningen, diverse commerciële voorzieningen, een multifunctionele gebiedsontwikkeling in de Westelijke Perkpolder en een zone met open water, bos en natuur. Er ligt reeds een bestemmingsplan, maar de initiatiefnemers willen – als gevolg van diverse ontwikkelingen –het plan op onderdelen aanpassen. De programmaonderdelen hotel, horeca en commerciële voorzieningen (detailhandel en diensten) vallen te kwalificeren als nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarop de Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. De Ladder vraagt dat de behoefte aan de nieuwe functies aanemelijk wordt gemaakt, kwantitatief en kwalitatief.

FIGUUR 1 PROJECTLOCATIE WATERZANDE Bron: OpenStreetMap, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Er is aangetoond dat het nieuwe programma voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief:

8

PROGRAMMA ONDERDEEL Hotel – 250 eenheden1,

SAMENVATTING

BEHOEFTE KWANTITATIEF

KWALITATIEF

In Zeeuws-Vlaanderen is tot 2032

De grootte, haar faciliteiten en

behoefte aan 250 tot 377

combinatie met de overige functies in

N.B. 140 eenheden zijn nu

hoteleenheden2. Na de aftrek van

Waterzande maakt het hotel uniek in de

al planologisch mogelijk,

de harde plancapaciteit (107

regio. Daarbij maakt de locatie een

via afwijking 60 extra

eenheden) resteert nog

betere spreiding van het toerisme over

mogelijk.

marktruimte voor 143 tot 270

Zeeuws-Vlaanderen mogelijk.

hoteleenheden. Horeca – 3.170 m² bvo

In de gemeente Hulst is behoefte

De toenemende behoefte aan

(maximaal 9

aan de toevoeging van 3.850 tot

horecameters is voor 60% afkomstig van

verkooppunten)

5.700 m² bvo horeca in 2032.

de additionele vraag door de ontwikkeling van Waterzande. Daarom

N.B. reeds 920 m² bvo

kan maximaal 60% (op 2.340 tot 3.420 m²

planologisch mogelijk (700

bvo) van de uitbreidingsruimte van Hulst

m² bvo onbenutte

landen in Waterzande. Het totale

plancapaciteit en 220 m²

horecaprogramma, incl. bestaande

bvo bestaande horeca aan

horeca aan de Perkpolderhaven, past hier

de Perkpolderhaven 1)

binnen.

Commerciële

Op basis van de inwonergroei in

Kwalitatief worden mogelijkheden

voorzieningen – 900 m²

Waterzande en de toename van

gezien voor bijvoorbeeld een

bvo (maximaal 6

bezoekers in Waterzande zelf (de

gemakswinkel (kleine buurtsuper van

verkooppunten), maximale autonome behoefte) is er in

max 500 m² bvo), functiemenging

omvang van een

concepten met horeca, winkels rondom

Waterzande behoefte aan 1.245

verkooppunt is 500 m² bvo tot 2.259 m² bvo commerciële

het thema waterrecreatie, een markthal-

voorzieningen in 2032.

concept waar diverse lokale

Hiervan is 400 tot 900 m² bvo

ondernemers een hoek kunnen hebben,

toebehorend aan diensten die

of leisuregerichte winkels. In de

aansluiten op de functie van

dienstensector moet men denken aan

Waterzande. De overige

een pakketpunt, fietsverhuur of stomerij,

marktruimte komt voort uit de

ten dienste van de inwoners en

behoefte voor detailhandel in

gebruikers van Waterzande.

Waterzande, 845 tot 1.359 m² bvo. De diensten verlenen service aan de inwoners en gebruikers van Waterzande. De commerciële voorzieningen worden alleen bezocht als gevolg van combinatiebezoek met andere functie en vormen daarom geen concurrentie voor het bestaande aanbod in de gemeente. TABEL 1 UITKOMSTEN LADDERONDERBOUWING WATERZANDE

1 Een hoteleenheid kan bestaan uit een reguliere hotelkamer of een suite met één of meerdere kamers. 2 Cijfers uit 2022 zijn hierin nog niet verwerkt, maar laten een stijgende lijn zien met betrekking tot de vraag naar

hotelkamers. Dit betekent dat de vraag naar verwachting hoger uit zal vallen

SAMENVATTING

Het nieuwe programma past ook binnen de beleidskaders en ambities van de gemeente, regio en provincie en de ruimtelijke effecten zijn beperkt. Er zijn geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Daarmee doorstaat het initiatief de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en de beleidskaders.

9

10

INLEIDING

INLEIDING

AANLEIDING

In Perkpolder, in Oost-Zeeuws-Vlaanderen, wordt gewerkt aan een grootschalige gebiedsontwikkeling. Het ontwikkelgebied ligt aan de Westerschelde, in het noordelijke deel van de gemeente Hulst. Hier meerde vroeger een veerboot aan. Die bracht reizigers van en naar Kruiningen aan ‘de overkant’. De Westerscheldetunnel nam deze taak over. Waterzande geeft dit gebied een nieuwe impuls. Aan het voormalige Veerplein komen woningen, een hotel, een multifunctioneel paviljoen en restaurantjes. Ook wordt er ingezet op een omvangrijk natuur-agrarisch en recreatief landschap, met velden, wandel- en fietspaden, vijvers, een vogelkijkhut, een aantal erven met functiecombinaties duurzame landbouw en in het gebied passende dagrecreatie en maatschappelijke voorzieningen. Op dit moment geldt het bestemmingsplan ‘Perkpolder 1e herziening’. De initiatiefnemers wensen het plan op enkele onderdelen te herzien. Om deze wijzigingen planologisch mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast. Diverse onderdelen van de aanpassing zijn te kwalificeren als nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard gemotiveerd te worden met behulp van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De Ladder vereist dat de behoefte aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, kwantitatief (in aantallen en meters) en kwalitatief (qua concept, programmering, doelgroep en locatie). Rho adviseurs heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd een Ladderonderbouwing uit te voeren voor de volgende functies: PROGRAMMA ONDERDEEL

AANTAL 250 eenheden3, waarvan planologisch 140 reeds

Hotel

mogelijk zijn en via afwijking nog eens 60 extra (dus een uitbreiding met 50 eenheden) 3.170 m² bvo cq. 9 verkooppunten, waarvan

Horeca

planologisch reeds 920 m² bvo mogelijk (700 m² bvo onbenutte plancapaciteit en 220 m² bvo voor de bestaande horeca aan de Perkpolderhaven 1)

3 Een hoteleenheid kan bestaan uit een reguliere hotelkamer of een suite met één of meerdere kamers.

INLEIDING

Commerciële voorzieningen Detailhandel en diensten

11

900 m² bvo (maximaal 6 verkooppunten), met maximale omvang van een verkooppunt van 500 m² bvo. Het metrage is flexibel in te delen met diensten/detailhandel.

TABEL 2 PROGRAMMA WATERZANDE DIE AAN DE LADDER WORDEN ONDERBOUWD Bron: Opgave Waterzande

CENTRALE VRAAG EN DOEL

Rho adviseurs heeft, namens de initiatiefnemer, Bureau Stedelijke Planning gevraagd de Ladderonderbouwing te verzorgen. De centrale vraag luidt:

Voorzien de gewijzigde programmaonderdelen hotel, horeca, detailhandel en diensten in Waterzande in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief, en zijn de ruimtelijke effecten aanvaardbaar en kan het daarmee de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en beleidskaders doorstaan? De uitkomsten van de Ladderonderbouwingen vormen een belangrijke onderlegger voor de beoogde aanpassing van het bestemmingsplan ‘Perkpolder 1e herziening’. LEESWIJZER

Deze rapportage bevat de Ladderonderbouwing en kent de volgende hoofdstukopzet: 1. Locatie en projectomschrijving 2. Doelgroepen en afbakening onderzoeksgebieden 3. Behoefteraming hotel 4. Behoefteraming horeca 5. Behoefteraming detailhandel en dienstverlening 6. Ruimtelijke effecten

12

LOCATIE EN PROJECTOMSCHRIJVING

1 LOCATIE EN PROJECTOMSCHRIJVING

1.1 PROJECTLOCATIE De projectlocatie Waterzande bevindt zich in Zeeuws-Vlaanderen, het meest zuidelijke gedeelte van de provincie Zeeland dat grenst aan België. ZeeuwsVlaanderen bestaat (gezien van west naar oost) uit de gemeentes Sluis, Terneuzen en Hulst. De projectlocatie ligt bovenin in de gemeente Hulst in het buurtschap Perkpolder, dat grenst aan de Westerschelde. In het verleden deed Perkpolder dienst als veerhaven naar Zuid-Beveland. In de haven van Perkpolder bevindt zich een aanlegsteiger voor een toeristische veerpont en een grote parkeerplaats voor auto’s. Direct naast de haven van Perkpolder ligt de horecagelegenheid Bar Goed en het Perkpolder Strand, wat op zonnige dagen veel bezoekers trekt. Het Perkpolder Strand is het enige zandstrand in de gemeente Hulst, het dichtstbijzijnde alternatief is het strand in Terneuzen.