Bijlage 2 Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen_BP Stationsweg 1 tm 5_20250513

Bestemmingsplan “Stationsweg 1 t/m 5, Hulst”.

Notitie Beantwoording zienswijzen en overzicht ambtshalve wijzigingen.

Hulst, 13 mei 2025

Pagina 1 van 22

Inhoud 1. 2. 3.

4.

Inleiding.............................................................................................. 3 1.1 Algemeen ....................................................................................... 3 1.2 Leeswijzer ...................................................................................... 3 Zienswijzen .......................................................................................... 4 2.1 Ingediende zienswijzen ....................................................................... 4 2.2 Ontvankelijkheid ............................................................................... 4 Samenvatting en beoordeling zienswijzeN ...................................................... 5 3.1 Zienswijze 1 .................................................................................... 5 3.2 Zienswijze 2 .................................................................................... 7 3.3 Zienswijze 3 ................................................................................... 10 3.4 Zienswijze 4 ................................................................................... 12 3.5 Zienswijze 5 en 6 ............................................................................. 12 3.6 Zienswijze 7 ...................................................................................

20 3.7 Zienswijze 8 ................................................................................... 20 Ambtshalve wijzigingen .......................................................................... 22

Pagina 2 van 22

1. INLEIDING 1.1 Algemeen Het ontwerpbestemmingsplan “Stationsweg 1 t/m 5, Hulst” heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn 8 zienswijzen ingediend. Tevens zijn enkele ambtshalve wijzigingen noodzakelijk gebleken.

1.2 Leeswijzer Deze notitie bevat de beantwoording van de ingediende zienswijzen. De opbouw van de notitie is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt een overzicht gegeven van de ingediende zienswijzen en wordt ingegaan op de ontvankelijkheid. In hoofdstuk 3 worden de ingediende zienswijzen samengevat en beantwoord. In hoofdstuk 4 worden aansluitend de ambtshalve wijzigingen beschreven, die bij de vaststelling in het bestemmingsplan worden doorgevoerd.

Pagina 3 van 22

2. ZIENSWIJZEN 2.1 Ingediende zienswijzen De navolgende (rechts)personen hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt om een zienswijze naar voren te brengen: 1. Indiener 1. Ingekomen brief met nummer 664090 (brief van 31 januari 2024, ontvangen op 1 februari 2024) 2. Indiener 2. Ingekomen brief met nummer 662986 (brief van 29 januari 2024, ontvangen op 30 januari 2024). 3. Indiener 3. Ingekomen brief met nummer 661572 (brief van 22 januari 2024, ontvangen op 23 januari 2024). 4. Indiener 4: Stedin. Ingekomen brief met nummer 664814 (brief van 2 februari 2024, ontvangen op 2 februari 2024). 5. Indiener 5. Ingekomen brief (incl. aanvullingen) met nummer 663449 (verzenddatum onbekend, ontvangen op 30 januari 2024). 6. Indiener 6. Ingekomen brief (incl. aanvullingen) met nummer 663447 (verzenddatum onbekend, ontvangen op 20 januari 2024). 7. Indiener 7. Ingekomen brief met nummer 663448 (verzenddatum onbekend, ontvangen op 30 januari 2024). 8. Indiener 8. Ingekomen brief met nummer 662982 (brief van 19 januari 2024, ontvangen op 29 januari 2024). In verband met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn de namen van de reclamanten weggelaten.

2.2 Ontvankelijkheid Zienswijze 4 is niet tijdig ingediend. Deze zal echter wel mee in behandeling worden genomen. De overige 7 zienswijzen zijn wel tijdig ingediend. Op grond hiervan worden de zienswijzen ontvankelijk geacht.

Pagina 4 van 22

3. SAMENVATTING EN BEOORDELING ZIENSWIJZEN 3.1 Zienswijze 1 Samenvatting 1. Indiener woont aan de westzijde van het plangebied op 14 meter afstand. Indiener geeft aan dat in de huidige situatie voor het grootste gedeelte van het plangebied een bouwhoogte van 7,5 meter geldt. Indiener geeft aan dat voor het nieuwe appartementencomplex een bouwhoogte geldt variërend van 10,5 tot 14 meter, dit is bijna dubbel zo hoog als nu en indiener vindt dit veel te hoog. Indiener geeft aan dat zijn uitzicht door het appartementencomplex compleet zal verdwijnen. Indiener geeft aan dat het niet zomaar een uitzicht is, maar een prachtig uitzicht en dat zijn balkon daar ook op ontworpen is (loopt in halve cirkel). Indiener geeft aan op de derde verdieping te wonen, en daardoor onevenredig hard wordt geschaad door het plan. Voor de onderste twee verdiepingen en de bovenste verdieping verandert er namelijk niets qua uitzicht. Indiener geeft aan dat niet mag worden vergeten dat door de bouw van het naastgelegen ‘Villa Rosseel’ hij ook al veel heeft moeten inleveren. 2. Indiener heeft begrepen dat er geen balkons aan de straatzijde zullen komen, maar dit is niet geborgd in de regels. Indiener geeft bovendien aan dat er in de toelichting loggia’s zijn te zien aan de straatzijde. 3.

Indiener geeft aan dat, of er nu wel of geen balkons of loggia’s uitgevoerd gaan worden, in alle gevallen geldt dat vanaf de nieuwe appartementen zo in zijn woning en op het balkon gekeken kan worden. Indiener geeft aan dat op deze manier zijn woning en het balkon van een fijne plek verandert in een plek waar geen enkel gevoel van privacy meer bestaat. Indiener geeft ook aan het niet te wensen om bij iemand anders naar binnen te kunnen kijken. 4. Indiener geeft aan dat in het bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht 2’ is opgenomen, deze bestemming geldt ook al op grond van het vigerende bestemmingsplan. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige bestemmingen. Er geldt een bouwregel (artikel 22.2.1) dat voor het bouwen van bouwwerken geldt dat bestaande maatvoering niet mag worden vergroot of veranderd tot de maximaal aangegeven maatvoering. Indiener vraagt zich af hoe dit plan zich verhoudt tot dit beschermingsregime. 5. Indiener geeft aan dat de waarde van zijn woning door het bouwplan fors zal dalen. Indiener stelt dat op grond van artikel 3:4 lid 1 Awb de waardevermindering van zijn woning in de besluitvorming dient te worden betrokken, zeker nu blijkens huidige jurisprudentie omtrent planschadeverzoeken dat een steeds groter deel onder het normaal maatschappelijk risico valt. Overweging 1.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het aan de gemeenteraad om een algehele belangenafweging te maken. Daarbij moeten alle relevante belangen worden meegewogen. Die afweging moet uiteindelijk resulteren in een bestemmingsplan dat voorziet in een ’goede ruimtelijke ordening’. Het uitzicht van omwonenden is een van de belangen die worden meegewogen. Wat uit de rechtspraak volgt, is dat het in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is dat de afstand tussen een ontwikkeling en omliggende woningen relatief kort is. Enig verlies van uitzicht door nieuwe ontwikkelingen is daarbij niet volledig uit te sluiten. Daarnaast geldt er op basis van vaste jurisprudentie van Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). In voorliggende situatie is het inderdaad zo dat in het plangebied (gedeeltelijk) sprake is van een hogere maximum bouwhoogte. Deze hoogtes zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige uitgangspunten uit de visie voor de Stationsweg die voor het plangebied zijn opgesteld. De visie voor de Stationsweg is vastgesteld door de gemeenteraad op 16/02/2023. Ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Welstand) heeft met deze visie

Pagina 5 van 22

ingestemd. Het vormt de visie met uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg in Hulst. De visie zet daarbij in op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap waarbij de gehanteerde maximum bouwhoogten nodig zijn. Als gevolg hiervan zal sprake zijn van enig inbreuk op het vrije uitzicht van indiener, maar mede gelet op de uitgangspunten uit de visie, de woonopgave en het feit dat ter plaatse wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls is naar ons oordeel in voorliggende situatie geen sprake van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is. Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, en er geen recht op blijvend uitzicht bestaat, vinden we de beperkte afname van uitzicht niet onaanvaardbaar. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing en het voorzien in de woningbehoefte dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. 2. In bestemmingsplannen worden voor ontwikkelingen de kaders wat betreft bouw- en gebruiksmogelijkheden vastgelegd.

Binnen deze kaders kan een omgevingsvergunning voor het bouwen worden uitgewerkt en wordt dus toewerkt naar een concreet bouwplan met plattegronden van woningen en dergelijke. Dat het bestemmingsplan enige mate van ruimte en flexibiliteit biedt, bijvoorbeeld over de positie en vormgeving van bijvoorbeeld buitenruimtes van woningen, is zeer gebruikelijk en dan ook in voorliggende situatie van toepassing. Het bestemmingsplan is niet de plek om dergelijke zaken te regelen. Daarbij willen we wel opmerken dat het voorgenomen bouwplan in de tussenliggende periode is beoordeeld en in lijn is met de redelijke eisen van welstand en voldoet aan de eisen van de Monumentencommissie. 3. In het verlengde van onze reactie onder 1 geldt dat voorliggende ontwikkeling past binnen de eerder vastgestelde visie voor de Stationsweg. Dat als gevolg van deze ontwikkeling veranderingen optreden in het gevoel van privacy van indiener is niet uit te sluiten. Wij zijn echter niet van mening dat sprake is van een onaanvaardbare situatie die niet aansluit bij een goede ruimtelijke ordening. Inkijk en vermindering van privacy zijn bij ontwikkelingen in binnenstedelijk gebied onvermijdelijk. Het appartementengebouw kan desondanks leiden tot vermindering van de privacy voor indiener.

Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, er geen recht op blijvend uitzicht bestaat en dat een woonsituatie vrij van inkijk in binnenstedelijk gebied niet kan worden gegarandeerd, vinden we de beperkte afname in privacy niet onaanvaardbaar. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. 4. Het beschermde stadsgezicht van Hulst waar het plangebied onderdeel van uitmaakt heeft een belangrijke rol gespeeld bij de totstandkoming van de visie voor de Stationsweg. De stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling zijn dan ook afgewogen in relatie tot de cultuurhistorische waarden die het beschermde stadsgezicht vertegenwoordigt. Daarmee sluit voorliggende ontwikkeling aan op de cultuurhistorische kenmerken van de locatie en haar omgeving. Het is gebruikelijk om voor beschermde stadsgezichten een dubbelbestemming op te nemen. In voorliggende situatie zorgt deze dubbelbestemming ervoor dat na realisatie van de ontwikkeling aanpassingen aan de bebouwing straks uitsluitend mogelijk zijn als deze niet zorgen voor aantasting van het beschermde stadsgezicht.

Het realiseren van het appartementengebouw maakt geen onevenredige inbreuk op het beschermde historische stadsgezicht. De relatie van de oude vesting met het omringende

Pagina 6 van 22

land is nog steeds duidelijk waarneembaar. Dit sluit aan bij de reden waarom de Rijksoverheid het gebied, de binnenstad, op 28 augustus 1973 ex. artikel 20 van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht heeft aangewezen. Met deze aanwijzing is bovendien bedoeld het historische karakter te beschermen, waaraan met het realiseren van het bouwplan volgens ons geen onevenredige afbreuk wordt gedaan, en (dus) niet om het stadsgezicht te bevriezen. De Welstand (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) - en Monumentencommissie hebben gedurende meerdere vergaderingen geadviseerd over deze ontwikkeling en geoordeeld dat het beschermd stadsgezicht bij de situering van het appartementengebouw voldoende gewaarborgd is. 5. Bij nieuwe bestemmingsplannen kan het zo zijn dat eigenaren in het gebied of daar direct omheen schade ondervinden van het nieuwe plan. Dit noemen we planschade. De wet biedt in deze situatie de mogelijkheid om, met een zogenaamd planschadeverzoek, tegemoetkoming in de schade te claimen bij de gemeente. Een bestemmingsplanprocedure en een verzoek tot planschade worden gezien als twee losstaande zaken. Het staat indiener uiteraard vrij om een aanvraag bij ons in te dienen voor tegemoetkoming planschade. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.2 Zienswijze 2 Samenvatting 1. Indiener geeft aan nu vanaf zijn appartement op de tweede verdieping een prachtig uitzicht te hebben. Indiener geeft aan dat door de plannen een 13 meter hoge muur tegen zijn perceelgrens wordt gebouwd, waardoor zijn uitzicht volledig ontnomen zal worden. Indiener geeft aan zijn appartement daarvoor niet te hebben gekocht. Indiener geeft aan dat vanaf zijn appartement de 13 meter hoge muur zelfs nog hoger zal zijn, omdat het appartement waar hij in woont 1,5 meter af loopt, waardoor de muur 14,5 meter is. Indiener geeft aan dat dit het dubbele is van wat in het vigerende plan geldt en vindt dit echt onaanvaardbaar en hierdoor zal zijn woongenot zeer nadelig worden beïnvloed. 2. Indiener geeft aan dat de 13 meter hoge muur ertoe leidt dat er minder daglicht in zijn woning komt. Indiener geeft aan dat het toch niet zo mag zijn dat hij overdag de lichten aan moet doen in de woning. Indiener geeft aan dat nu in de ochtend de zon op het balkon staat en dit erg fijn vindt, maar dat dit door de plannen volgens de bezonningsstudie verleden tijd gaat zijn. Dit zal leiden tot een sterke vermindering van het woongenot. 3. Indiener vreest dat de 13 meter hoge muur tot overlast zal leiden.

Indiener verwacht dat de hoge muur als een soort klankkast gaat fungeren door het geluid van het voorbijrijdend verkeer te weerkaatsen, met name het verkeer op de Van der Maelstedeweg. 4. Indiener geeft aan dat er een groot verschil gaat ontstaan tussen de voor- en achterkant, omdat de garages van indiener en de overige bewoners lager liggen dan het gebouw ‘Villa Rosseel’. Indiener vreest daardoor voor overlast tijdens sneeuw- en regenbuien en schade als gevolg hiervan. 5. Indiener geeft aan te verwachten dat in de zomermaanden de temperatuur in de woning toeneemt, omdat de 13 meter hoge muur de warmte vasthoudt als de hele dag de zon op de muur schijnt. 6. Indiener geeft aan primair te willen dat er van vaststelling van het bestemmingsplan wordt afgezien, maar mocht hier niet tot overgegaan worden dan hoopt indiener subsidiair dat de maximale bouwhoogte aan de zijde van ‘Villa Rosseel’ lager wordt vastgesteld. 7. Indiener geeft aan bekend te zijn met de tekeningen van het appartementencomplex, indiener geeft aan dat uit deze tekeningen volgt dat er ramen en dakkapellen zijn ingetekend in de muur die tot op de erfgrens van indiener komt. Indiener stelt dat dit zich niet verhoudt met artikel 5:50 BW, waarin is bepaald dat er geen ramen mogen komen binnen 2 meter van de grenslijn, zover deze op het naburige erf uitzicht geven.

Deze ramen geven namelijk zicht op het perceel van de indiener, waardoor het gevoel van privacy sterk afneemt. Indiener geeft aan dat voor balkons ook artikel 5:50 BW geldt en dat er geen

Pagina 7 van 22

balkons mogen binnen 2 meter van de grenslijn. Indiener wenst dat, als de mening er toch is dat er balkons mogen komen, deze balkons dan inpandig worden gerealiseerd, zodat op die manier de inkijk en het verlies van privacy vermindert in verschil met uitpandige balkons. 8. Indiener geeft aan dat in het huidige bestemmingsplan een gedeelte van het perceel als ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ bestemd is. Dit gedeelte wordt nu als laad- en losplaats gebruikt. Indiener geeft aan dat in het ontwerpbestemmingsplan deze laad- en losplaats niet terug komt. Indiener vindt dit spijtig, omdat deze handig is voor bezoek dat slecht ter been is en hierdoor dichtbij kan worden afgezet, nu er verder geen parkeerplaatsen in de straat aanwezig zijn. 9. Indiener geeft aan, samen met medebewoners van Villa Rosseel, al eerder via e-mail te hebben aangegeven bijzonder teleurgesteld en gefrustreerd te zijn over de manier waarop de gemeente niet vooraf in overleg is getreden met belanghebbenden over de voorgenomen plannen. Indiener wil dit via deze zienswijze nogmaals benadrukken. Indiener verzoekt om, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, nog een gesprek aan te gaan. Overweging 1. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het aan de gemeenteraad om een algehele belangenafweging te maken. Daarbij moeten alle relevante belangen worden meegewogen.

Die afweging moet uiteindelijk resulteren in een bestemmingsplan dat voorziet in een ’goede ruimtelijke ordening’. Het uitzicht van omwonenden is een van de belangen die worden meegewogen. Wat uit de rechtspraak volgt, is dat het in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is dat de afstand tussen een ontwikkeling en omliggende woningen relatief kort is. Enig verlies van uitzicht door nieuwe ontwikkelingen is daarbij niet volledig uit te sluiten. Daarnaast geldt er op basis van vaste jurisprudentie van Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). In voorliggende situatie is het inderdaad zo dat in het plangebied (gedeeltelijk) sprake is van een hogere maximum bouwhoogte. Deze hoogtes zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige uitgangspunten uit de visie voor de Stationsweg die voor het plangebied zijn opgesteld. De visie voor de Stationsweg is vastgesteld door de gemeenteraad op 16/02/2023. Ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Welstand) heeft met deze visie ingestemd. Het vormt de visie met uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg in Hulst. De visie zet daarbij in op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap waarbij de gehanteerde maximum bouwhoogten nodig zijn.

Als gevolg hiervan zal sprake zijn van inbreuk op het vrije uitzicht van indiener, maar mede gelet op de uitgangspunten uit de visie, de woonopgave en het feit dat ter plaatse wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls is naar ons oordeel in voorliggende situatie geen sprake van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is. 2. Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, en er geen recht op blijvend uitzicht bestaat, vinden we de beperkte afname van uitzicht niet onaanvaardbaar. Zie hiervoor ook de reactie onder punt 1. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing en het voorzien in de woningbehoefte dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. Wel wordt vaak de TNOnorm gehanteerd, die inzage gebeurt in het gewenste aantal bezonningsuren per dag gedurende een aantal maanden per jaar. Voor de ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage bij de toelichting). Daarbij is beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling voldoet aan de zogenoemde TNO-norm.

Aan de strenge norm wordt voldaan wanneer er gedurende drie uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 21 januari tot en met 22 november. Het is daarbij geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Uit

Pagina 8 van 22

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

de studie volgt dat alle omliggende bebouwing aan deze norm voldoet. Dit in combinatie met de eerder genoemde punten onder 1 maakt dat we van mening zijn dat er geen sprake is van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. Het akoestisch onderzoek dat voor voorliggende ontwikkeling is uitgevoerd laat zien dat de geluidsbelasting als gevolg van de Van der Maelstedeweg beperkt te noemen is en de wettelijke voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt. Dit in combinatie met het feit dat de woning van indiener een recent bouwjaar heeft en daarmee voorzien moet zijn van een moderne isolerende en geluidwerende gevel maakt dat we geen reden zien om aan te nemen dat als gevolg van de ontwikkeling sprake is van een akoestisch onaanvaardbare situatie op het adres van indiener. Wat betreft het hemelwater geldt dat binnen de ontwikkeling de afspraak geldt dat dit (indien mogelijk) rechtstreeks op de Binnenvest af zal wateren. Dit zal nog nader uitgewerkt moeten worden.

We zien daarom geen aanleiding om aan te nemen dat wateroverlast op het adres van indiener zal ontstaan als gevolg van de ontwikkeling. Zoals eerder genoemd is het bouwjaar van de woning van indiener van recente aard (2007) waardoor aangenomen kan worden dat de isolerende werking van de woning goed te noemen is. We zien dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat als gevolg van de ontwikkeling een onaanvaardbare situatie ontstaat. Zoals in onze reactie onder 1 aangegeven zijn de gehanteerde bouwhoogtes in overeenstemming met de eerder vastgestelde visie voor de locatie. Zoals tevens aangegeven leidt de bouwhoogte niet tot onaanvaardbare aantasting van het woongenot (privacy, uitzicht, schaduw). We zien daarom geen aanleiding om voor voorliggende ontwikkeling te werken met lagere bouwhoogtes. De reactie van indiener heeft geen betrekking op het bestemmingsplan, maar op het mogelijke bouwplan waarvoor na vaststelling van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Het uiteindelijke bouwplan dient te voldoen aan de dan geldende wet- en regelgeving en zal hierop getoetst worden. Bij de aanvraag zal inderdaad voldaan moeten worden aan hetgeen door indiener wordt gesteld.

Het is niet toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dat erf uitzicht geven. Een en ander tenzij de buren daarvoor toestemming hebben gegeven. We zullen daar bij de omgevingsvergunningaanvraag dan ook op toetsen. Overigens hebben wij van de initiatiefnemer begrepen dat zij bekend zijn met dit gegeven en de architect met deze regelgeving rekening houdt in het ontwerp voor het bouwplan. Zoals indiener zelf ook aangeeft betreft het hier een laad- en losplaats en geen formele parkeerplaats. Omdat de ontwikkeling uitsluitend voorziet in woningbouw is het behouden of vervangen van de laad- en losplaats niet aan de orde, ook al wordt deze informeel als parkeerplaats gebruikt. Aan belanghebbenden is gelegenheid geboden zienswijze over het ontwerp van het bestemmingsplan naar voren brengen (artikel 3.15, eerste lid, Awb). Dit is de wijze van inspraak waar de wet in voorziet (artikel 3.11, eerste lid, Awb). Aan de wettelijke voorgeschreven procedure is voldaan. Onder de Omgevingswet is participatie verplicht gesteld. Echter, het ontwerpbestemmingsplan is op 21 december 2023, vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, ter inzage gelegd.

Hierdoor geldt het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing is tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Pagina 9 van 22

Dat betekent dat de Wet ruimtelijke ordening van toepassing blijft. Hierin is geen wettelijke verplichting voor participatie vastgelegd. Vooruitlopend op de Omgevingswet is door de gemeenteraad van Hulst op 15 december 2022 het ‘Participatiebeleid voor initiatieven in de fysieke leefomgeving’ vastgesteld. Initiatiefnemer heeft conform dit beleid een participatieplan opgesteld en gehandeld. Door initiatiefnemer zijn omwonenden op de participatiebijeenkomst van 28 september 2023 geïnformeerd en betrokken bij het plan. Na deze bijeenkomst hebben ook nog diverse gesprekken plaatsgevonden met omwonenden. Als indieners ook bedoelen dat er voldoende draagvlak moet zijn voor het bouwplan, wordt het volgende opgemerkt. Hoewel de gemeente onder verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer streeft naar draagvlak, is het ontbreken van draagvlak geen reden om medewerking aan het vaststellen van het bestemmingsplan te weigeren. Er bestaat namelijk geen wettelijke regel die bepaalt dat alleen mag worden afgeweken van het bestemmingsplan als daarvoor voldoende draagvlak in de omgeving bestaat. Het ontbreken van (voldoende) draagvlak is niet ruimtelijk relevant en betekent immers niet dat het bouwplan niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Op vraag van de omwonenden hebben er nog extra gesprekken plaatsgevonden. De gespreksverslagen worden toegevoegd als bijlagen. Conclusie De zienswijze leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan door middel van het toevoegen van de bezonningsstudie en de gespreksverslagen van de overleggen met de omwonenden als bijlagen.

3.3 Zienswijze 3 Samenvatting 1. Indiener geeft aan, na 40 jaar gewoond te hebben op het mooiste en meest bijzondere plekje van Hulst omringd door groen en water, 7,5 jaar geleden naar hun huidige appartement te zijn verhuisd. Dit voelde na een lange zoektocht naar een juiste woning eindelijk een beetje als ‘thuiskomen’ door het fantastische uitzicht. Indiener geeft aan dat door de bouw van het nieuwe appartementencomplex juist dit prachtige uitzicht zal verdwijnen. Indiener geeft aan dat dit uitzicht juist de reden is geweest om in het appartement te gaan wonen. Indiener geeft aan dat het woongenot hierdoor duidelijk vermindert, en dat vindt indiener nog heel voorzichtig uitgedrukt. 2. Indiener vraagt zich af waar de visie is op de historische binnenstad? Zowel de appartementen van indiener, als die aan de overkant van de weg en die van de Van der Maelstedeweg hebben hiermee geen uitzicht meer op de wallen van het eerste Bolwerk. 3. Indiener geeft aan dat de bouw van het appartementencomplex een waardevermindering geeft op haar eigen appartement. Indiener geeft aan dat de € 25.000 die de aannemer voor de 5 appartementen in de onderhoudspot van de VVE wil storten niet in verhouding staat tot het verminderde woongenot, laat staan de waardevermindering. Overweging 1. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het aan de gemeente om een algehele complexe afweging te maken.

Daarbij moeten alle relevante belangen worden meegewogen. Die afweging moet uiteindelijk resulteren in een bestemmingsplan dat voorziet in een ’goede ruimtelijke ordening’. Het uitzicht van omwonenden is een van de belangen die worden meegewogen. Wat uit de rechtspraak volgt, is dat het in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is dat de afstand tussen een ontwikkeling en omliggende woningen relatief kort is. Enig verlies van uitzicht door nieuwe ontwikkelingen is daarbij niet volledig uit te sluiten. Daarnaast geldt er op basis van vaste jurisprudentie van Afdeling

Pagina 10 van 22

geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). In voorliggende situatie is het inderdaad zo dat in het plangebied (gedeeltelijk) sprake is van een hogere maximum bouwhoogte. Deze hoogtes zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige uitgangspunten uit de visie voor de Stationsweg die voor het plangebied zijn opgesteld. De visie voor de Stationsweg is vastgesteld door de gemeenteraad op 16/02/2023. Ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Welstand) heeft met deze visie ingestemd. Het vormt de visie met uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg in Hulst. De visie zet daarbij in op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap waarbij de gehanteerde maximum bouwhoogten nodig zijn. Als gevolg hiervan zal sprake zijn van inbreuk op het vrije uitzicht van indiener, maar mede gelet op de uitgangspunten uit de visie, de woonopgave en het feit dat ter plaatse wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls is naar ons oordeel, ondanks de verdrietige omstandigheden van indiener, in voorliggende situatie geen sprake van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is.

Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, en er geen recht op blijvend uitzicht bestaat, vinden we de beperkte afname van uitzicht niet onaanvaardbaar. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing en het voorzien in de woningbehoefte dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. 2. Zoals in onze reactie onder 1 al genoemd is voor de Stationsweg een visie opgesteld. Aanleiding voor deze visie is onder meer dat er locaties langs de Stationsweg zijn die vragen om aandacht, bijvoorbeeld doordat ze leeg staan of door de staat van het gebouw. Tegelijkertijd maakt de Stationsweg onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht van Hulst en is het van belang dat de cultuurhistorische waarden en het karakter behouden blijven. Om bij nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg het cultuurhistorische karakter van de straat niet aan te laten tasten is de visie voor het gebied opgesteld. In de visie is een plan met uitgangspunten voor de toekomst van de straat gemaakt.

Voorliggende locatie is ook in de visie opgenomen en heeft een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten in de visie gekregen op basis waarvan ontwikkeling mogelijk is. Het plan waar voorliggend bestemmingsplan aan ten grondslag ligt, voldoet aan deze kaders. We zijn daarom van mening dat de ontwikkeling passend is bij de cultuurhistorische waarden en het karakter van het beschermde stadsgezicht van Hulst. Het realiseren van het appartementengebouw maakt geen onevenredige inbreuk op het beschermde historische stadsgezicht. De relatie van de oude vesting met het omringende land is nog steeds duidelijk waarneembaar. Dit sluit aan bij de reden waarom de Rijksoverheid het gebied, de binnenstad, op 28 augustus 1973 ex. artikel 20 van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht heeft aangewezen. Met deze aanwijzing is bovendien bedoeld het historische karakter te beschermen, waaraan met het realiseren van het bouwplan volgens ons geen onevenredige afbreuk wordt gedaan, en (dus) niet om het stadsgezicht te bevriezen. De Welstand (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit)- en Monumentencommissie hebben gedurende meerdere vergaderingen geadviseerd over deze ontwikkeling en geoordeeld dat het beschermd stadsgezicht bij de situering van het appartementengebouw voldoende gewaarborgd is. 3.

Bij nieuwe bestemmingsplannen kan het zo zijn dat eigenaren in het gebied of daar direct omheen schade ondervinden van het nieuwe plan. Dit noemen we planschade. De wet biedt in deze situatie de mogelijkheid om, met een zogenaamd planschadeverzoek, tegemoetkoming in de schade te claimen bij de gemeente. Een bestemmingsplanprocedure

Pagina 11 van 22

en een verzoek tot planschade worden gezien als twee losstaande zaken. Het staat indiener uiteraard vrij om een aanvraag bij ons in te dienen voor tegemoetkoming planschade. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.4 Zienswijze 4 Samenvatting 1. Indiener heeft op zich geen bezwaren tegen het plan maar wil er wel op wijzen dat er in de nabijheid van het plangebied een gasstation aanwezig is (Druk Regel gas Station: DRS, afsluiter plateau’s e.d.). Indiener kan uit de stukken niet herleiden of én hoe er met het gasstation rekening is en of wordt gehouden, ter voorkoming dat er een ongewenste situatie ontstaat. Indiener hoort graag of er een onderzoek heeft plaatsgevonden naar de veiligheidsafstanden tot beperkt kwetsbaar, kwetsbaar dan wel zeer kwetsbare objecten en wat daarvan de resultaten zijn. 2. Indiener verzoekt om de plannen zo te (laten) ontwikkelen dat de assets zoveel mogelijk (ongestoord én veilig) kunnen blijven liggen en er geen omlegging of extra maatregelen noodzakelijk zijn. 3. Indiener ontvangt graag vooraf het concept plan voordat het plan wordt vastgesteld. Tevens is indiener bereid om, indien nodig, verdere gegevens te verstrekken. Overweging 1. Naar aanleiding van de zienswijze is door de initiatiefnemer contact gelegd met indiener. Daaruit volgt onder meer dat het geen probleem is om de veiligheidszone van 1 meter die indiener hanteert te respecteren. De toekomstige bebouwing komt immers niet dichterbij het DRS dan de bestaande bebouwing. Tevens is de ontsluiting voorzien over de bestaande verharding.

Overigens is de DRS niet aangeduid op de risicokaart van Atlas Leefomgeving. 2. Inmiddels is er contact geweest tussen indiener en de initiatiefnemer. Het punt van indiener zal door de initiatiefnemer worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de plannen. Het bestemmingsplan leidt niet tot omlegging of extra maatregelen. 3. Zoals uit de beantwoording van voorgaande punten is af te leiden, heeft inmiddels contact plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en indiener. Wij hebben begrepen dat dit contact wordt voortgezet bij de verdere uitwerking van het bouwplan. Het ontwerp bestemmingsplan is reeds inzichtelijk voor de indiener. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3.5 Zienswijze 5 en 6 Deze zienswijzen zijn identiek. Samenvatting 1. Indiener geeft aan dat er tot nu toe geen participatie is geweest en hoopt via deze zienswijze dat er toch nog participatie komt. 2. Indiener geeft aan dat in de toelichting (paragraaf 1.1) staat dat Stationsweg 1 tot en met 5 gedeeltelijk leeg hebben gestaan. Indiener geeft aan dat dit niet klopt, immers is er geen leegstand niet nu en ook niet in het verleden. 3. Indiener geeft aan dat in de toelichting (paragraaf 2.3) wordt beschreven dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het beschermde stadsgezicht van Hulst en dat het belangrijk is dat de ontwikkeling in lijn is met de aanwezige cultuurhistorische waarden van het gebied. In het vigerende bestemmingsplan (toelichting paragraaf 1.1) staat dat de gemeente Hulst haar visie op de ruimtelijke ontwikkeling heeft geformuleerd en vertaald in regels, die voor overheid en burgers bindend zijn. Het historisch aanzien van Hulst is hierbij belangrijk en zeker het hoofdmonument de Basiliek. Indiener geeft aan dat ook in de Nota Ruimtelijke kwaliteit (februari 2022) van de gemeente Hulst staat dat het uitzicht van Hulst beschermd is. De vesting en kern Hulst is één van de

Pagina 12 van 22

rijkswege beschermde stadsgezichten. Indiener geeft aan verbaasd te zijn dat er in het ontwerpbestemmingsplan niets staat over het niet meer zichtbaar zijn van de Basiliek en een heel deel van de wallen als je Hulst binnen komt rijden. Indiener geeft aan dat het Beschermde stadsgezicht van Hulst zo zal verdwijnen en dat dit dus niet in lijn is met de visie en het beleid van de gemeente Hulst. 4. Indiener geeft aan dat in het huidige bestemmingsplan staat (toelichting paragraaf 3.2) dat veranderingen in dit plangebied beperkt blijven tot incidenten, dat er een beperkte aan- en verbouw van bestaande gebouwen zal zijn. Indiener geeft aan dat de verbouwing die nu gepland staat, hier zeker niet onder valt. Het is een verdubbeling van het woonoppervlak. Indiener geeft tevens aan dat de bouwhoogte van 14 meter in het ontwerp plan zeker niet past in de Visie. 5. Indiener vindt dat er totaal niet naar de belangen is gekeken van de bewoners van Villa Rosseel. Het uitzicht verdwijnt voor de helft en heel het uitzicht op de Wallen verdwijnt, in plaats daarvan komt een uitzicht op een blinde muur. Ook de ochtendzon zal verleden tijd zijn, wat het woongenot erg benadeelt. 6. Indiener geeft aan dat uit de tekeningen blijkt dat het te bouwen complex ook ramen, een dakkapel en balkons in/aan de muur krijgen.

Indiener geeft aan dat dit tot gevolg heeft dat er zo naar binnen gekeken kan worden, alle bewoners worden al depressief bij de gedachte! Indiener geeft aan dat er wettelijk geen ramen zouden mogen komen binnen de twee meter van de grenslijn. Indiener wenst dat er rekening wordt gehouden met hun privacy, hier staat nu niets over in het plan. 7. Indiener geeft aan dat de rooilijn lijkt te zijn aangepast in de bouwplannen. Indiener vraagt of het meegenomen kan worden in de aanpassing omgevingsplan dat dit niet kan in verband met het historische karakter. 8. Indiener vraagt zich af of er is gekeken naar de mogelijke overlast door het plaatsen van zo’n hoge muur tegen het appartement van Villa Rosseel. Indiener verwacht overlast tijdens regen en sneeuw in het lager gelegen gedeelte bij de garages. 9. Indiener verwacht in de zomerperiode overlast door het veel meer vasthouden van hitte door de hoge muur. 10. Indiener geeft aan dat de waardevermindering van de appartementen van Villa Rosseel gigantisch zal zijn. De appartementen worden opgesloten, ingebouwd en afgeschermd. Indiener geeft aan dat juist het uitzicht de waarde aan de appartementen geeft en dit ook de reden is dat de huidige bewoners hebben gekozen voor deze appartementen. 11. Indiener geeft aan dat alle bewoners bezwaar hebben tegen het zo hoog bouwen zeker in de diepte van het perceel.

Indiener geeft aan dat ze zich eventueel wel kunnen vinden in een aanpassing in o.a. de verlaging van de bouwhoogte in de diepte, zodat er rekening wordt gehouden met de huidige bewoners. 12. Indiener geeft aan dat de conclusie dat het plan in lijn is met het rijksbeleid niet klopt (toelichting paragraaf 3.1). Indiener geeft aan dat ook hier de leegstand niet klopt. Indiener geeft ook aan dat er staat dat het om verouderde bebouwing gaat, indiener geeft aan dat inderdaad o.a. de bloemenhandel een oud/ouder pand is, maar dit hoort bij de vestingstad van weleer (heeft historische waarde). Indiener vindt het heel jammer dat dit nu uit het straatbeeld verdwijnt. Tot slot geeft indiener aan dat de nieuwbouw niet aansluit bij de cultuurhistorisch en ruimtelijke en karakteristieken van de locatie. 13. Indiener verwijst naar de Zeeuwse Omgevingsvisie (toelichting, paragraaf 3.2.1). Indiener geeft aan dat ook hier naar de leegstand wordt verwezen die er niet is. Indiener geeft aan dat er ook staat beschreven dat er rekening gehouden wordt met de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens, indiener geeft aan dat er totaal niet is geluisterd naar de bewoners van Villa Rosseel. Indiener geeft tevens aan dat de nieuwe bebouwing alleen voor kopers van het hogere segment is. Indiener geeft aan dat hier nu voldoende voor is in de gemeente Hulst.

Er is zelfs een plan in de Overdamstraat niet doorgegaan omdat deze te duur zijn. Indiener vraagt zich af waarom dan een beschermd stadsgezicht laten verdwijnen voor iets waar geen vraag naar is. 14. Indiener verwijst naar de regionale woonvisie (toelichting, paragraaf 3.3.2). Indiener geeft aan dat ook hier naar de leegstand wordt verwezen die er niet is. Indiener geeft ook aan dat de punten ‘goed wonen voor alle doelgroepen’ en ‘vitaliteit en leefbaarheid op peil houden’

Pagina 13 van 22

voor de huidige bewoners van Villa Rosseel niet meer van toepassing zullen zijn. Indiener geeft aan dat de leefbaarheid dan zakt tot beneden peil. 15. Indiener verwijst naar de Retailstructuurvisie Hulst 2025 (toelichting, paragraaf 3.3.5). Indiener geeft aan dat de stelling dat een woonfunctie aantrekkelijker is dan winkels/horeca een bevooroordeelde bevinding is. Indiener geeft aan dat het voor winkelend publiek dit juist niet zo is. Indiener geeft aan dat het een A locatie is voor bedrijven en dat door het plan er 3 ondernemers op straat worden gezet. Indiener vraagt zich af hoe hier rekening mee is gehouden. 16. Indiener verwijst naar de Visie Stationsweg (toelichting, paragraaf 3.3.6). Indiener geeft aan dat er niet staat beschreven wat de gevolgen zijn van het beschermd stadsgezicht en de historische waarde van de wallen en de basiliek indien het plan tot uitvoering komt. Is dit vergeten? Of bewust eruit gelaten? 17. Indiener geeft aan dat de gemeente ooit gezegd heeft dat er in de toekomst de fout van de blinde muur bij de residentie Reynaerde, het gebouw aan de Stationsweg, nooit meer mag voorkomen. Gaat de gemeente met dit plan nu opnieuw in de fout? 18. Indiener verwijst naar het aspect milieueffectrapportage (toelichting, paragraaf 4.1).

Indiener geeft aan dat binnen de bestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ geen bouwwerkzaamheden dienen te worden verricht beneden het maaiveld (toelichting, blz. 5). Indiener geeft aan dat dit bij een ondergrondse garage zeker wel zo is en dat daarom een m.e.r.-procedure gevolgd moet worden. 19. Indiener verwijst naar het aspect externe veiligheid (toelichting, paragraaf 4.6). Indiener verzoekt om de informatie over de onderwerpen bereikbaarheid, opstelplaatsen en bluswatervoorzieningen van de veiligheidsregio te delen. Indiener geeft aan dat er dan mogelijk nog een aanvulling op deze zienswijze volgt. 20. Indiener verwijst naar het aspect natuur (toelichting, paragraaf 4.7). Indiener geeft aan dat, omdat er nog onderzoek gedaan moet worden naar diverse diersoorten, er nog geen duidelijkheid is over de uitkomst hiervan. Indiener geeft in ieder geval aan dat er vleermuizen zitten. Indiener geeft aan graag op de hoogte te worden gehouden van het onderzoek. Indiener geeft aan dat er dan mogelijk nog een aanvulling op deze zienswijze volgt. 21. Indiener verwijst naar het aspect archeologie (toelichting, paragraaf 4.9). Indiener geeft aan dat het niet duidelijk is wat er staat in het archeologisch bureau- en booronderzoek. Indiener heeft het rapport opgevraagd bij de gemeente, zodat indiener mogelijk nog een aanvulling op deze zienswijze wil doen. 22.

Indiener verwijst naar het aspect cultuurhistorie (toelichting, paragraaf 4.10). Indiener geeft aan dat de conclusie niet klopt, omdat er totaal niet gekeken is naar de cultuurhistorie van Hulst. Indiener geeft aan dat het uitzicht op de basiliek verdwijnt, het uitzicht bij binnenkomst van Hulst via de van der Maelstedeweg en Stationsweg, het beschermd stadsgezicht verdwijnt en dat het historische gebouw (het pand waar nu de bloemenhandel in zit) verdwijnt. 23. Indiener verwijst naar het paragraaf ‘bijzonderheden in dit bestemmingsplan’ (toelichting, paragraaf 5.2.1). In deze paragraaf staat beschreven dat er zoveel mogelijk aansluiting is gezocht bij de vigerende bestemmingsplannen. Indiener geeft aan dat er juist heel bewust is afgeweken van het bestemmingsplan, en alles in voordeel van het bouwplan, zoals indiener in voorgaande punten heeft aangegeven. 24. Indiener verwijst naar het paragraaf ‘bijzonderheden in dit bestemmingsplan’ (toelichting, paragraaf 5.2.1). Indiener geeft aan dat als de tekst over de bestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht 2’ zo wordt goedgekeurd, dat het beschermde stadsgezicht dan geen waarde meer heeft voor de gemeente. Indiener denkt dat er te weinig is stilgestaan bij de nadelen van de grote hoge blinde muur. Indiener hoop dat er door deze zienswijze met andere ogen gekeken wordt naar de bestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht 2’. 25.

Indiener verwijst naar paragraaf participatie (toelichting, paragraaf 6.2.1). Indiener geeft aan dat er in deze paragraaf is aangegeven dat er op 19 oktober 2023 een inloopavond voor omwonenden en andere geïnteresseerden is geweest. Volgens indiener is deze inloopavond er niet geweest, omdat niemand van Villa Rosseel hiervan op de hoogte was, waardoor de mogelijkheid tot inspraak er totaal niet geweest is. Indiener vraagt zich af of er wel een overleg plaats heeft gevonden. Indiener zou hier dan graag een notulen van ontvangen.

Pagina 14 van 22

26. Indiener geeft aan dat er op 28 september een informatie inloopavond was georganiseerd door de firma Bogor, maar dat hierover pas heel laat, de donderdag vooraf, een bericht was gestuurd. Indiener geeft aan dat hierdoor veel mensen niet konden. 27. Indiener geeft aan dat de projectontwikkelaar heeft aangegeven dat heel het plan al definitief was en dat alles al geregeld was. Indiener geeft aan dat er 25.000 euro is aangeboden aan de bewoners van Villa Rosseel als er geen zienswijze ingediend zou worden. 28. Indiener vindt het een rare ontwikkeling dat er al 3 jaar met het plan bezig is geweest zonder dat de bewoners van Villa Rosseel hier iets van hebben vernomen. Een gemeente moet participatie laten plaatsvinden, doordat dit niet is geweest is er nu geen draagvlak voor het plan. Indiener vermeent graag hoe hij en andere belanghebbenden wel betrokken gaan worden bij deze en toekomstige besluitvormingen die betrekking hebben op dit bouwproject. 29. Indiener verwijst naar de toets Ladder voor duurzame verstedelijking. Indiener geeft aan dat ook hier de leegstand wordt genoemd, wat niet klopt. Indiener geeft aan dat het nu lijkt of er gestreefd wordt om het plangebied te laten verpauperen, zodat het gaat kloppen wat er staat. 30.

Indiener verwijst naar de toets Ladder voor duurzame verstedelijking en geeft aan dat de conclusie, dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte, ook gemaakt kan worden als het plan aangepast wordt met minder woningen, zodat het beschermd stadsgezicht en het zicht op de wallen en Basiliek behouden blijft. 31. Indiener geeft aan dat het plangebied momenteel de bestemming ‘Centrum’ heeft waarbinnen geen nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Indiener vraagt zich af hoe dit zo losgelaten kan worden? 32. Indiener heeft nog een toevoeging ingediend op de reeds ingebrachte zienswijze. Deze toevoeging is als volgt: Wij vragen ons af of er advies is gevraagd aan de RCE (beschermd stadsgezicht) en de archeologisch adviseur van de gemeente? Indien er een advies is van de RCE (beschermd stadsgezicht) en de archeologisch adviseur van de gemeente willen we deze graag ontvangen. Overweging 1. Aan belanghebbenden is gelegenheid geboden zienswijze over het ontwerp van het bestemmingsplan naar voren brengen (artikel 3.15, eerste lid, Awb). Dit is de wijze van inspraak waar de wet in voorziet (artikel 3.11, eerste lid, Awb). Aan de wettelijke voorgeschreven procedure is voldaan. Onder de Omgevingswet is participatie verplicht gesteld. Echter, het ontwerpbestemmingsplan is op 21 december 2023, vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, ter inzage gelegd.

Hierdoor geldt het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing is tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Dat betekent dat de Wet ruimtelijke ordening van toepassing blijft. Hierin is geen wettelijke verplichting voor participatie vastgelegd. Vooruitlopend op de Omgevingswet is door de gemeenteraad van Hulst op 15 december 2022 het ‘Participatiebeleid voor initiatieven in de fysieke leefomgeving’ vastgesteld. Initiatiefnemer heeft conform dit beleid een participatieplan opgesteld en gehandeld. Door initiatiefnemer zijn omwonenden op de participatiebijeenkomst van 28 september 2023 geïnformeerd en betrokken bij het plan. Na deze bijeenkomst hebben ook nog diverse gesprekken plaatsgevonden met omwonenden. Als indieners ook bedoelen dat er voldoende draagvlak moet zijn voor het bouwplan, wordt het volgende opgemerkt. Hoewel de gemeente onder verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer streeft naar draagvlak, is het ontbreken van draagvlak geen reden om medewerking aan het vaststellen van het bestemmingsplan te weigeren. Er bestaat namelijk geen wettelijke regel die bepaalt dat alleen mag worden afgeweken van het bestemmingsplan als daarvoor voldoende draagvlak in de omgeving bestaat. Het ontbreken van (voldoende) draagvlak is niet ruimtelijk relevant en betekent immers niet dat het bouwplan niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Pagina 15 van 22

2. In tegenstelling tot wat indiener aangeeft, is er in het plangebied wel gedeeltelijk langere tijd sprake geweest van leegstand, mede vanwege de incourante staat van de huidige bebouwing is daarom gezocht naar een nieuwe invulling. Mede hierdoor heeft de voormalige eigenaar de gronden verkocht aan een projectontwikkelaar. Tot aan de sloop wordt gewerkt met tijdelijke huurcontracten. Daarnaast is leegstand geen vereiste om medewerking te verlenen aan het vaststellen van het bestemmingsplan. 3. Voor de Stationsweg is een visie opgesteld. Aanleiding voor deze visie is onder meer dat er locaties langs de Stationsweg zijn die vragen om aandacht, bijvoorbeeld doordat ze leeg staan of door de staat van het gebouw. Tegelijkertijd maakt de Stationsweg onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht van Hulst en is het van belang dat de cultuurhistorische waarden en het karakter behouden blijven. Om bij nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg het cultuurhistorische karakter van de straat niet aan te laten tasten is de visie voor het gebied opgesteld. In de visie is een plan met uitgangspunten voor de toekomst van de straat gemaakt. De stedenbouwkundige kaders voor ontwikkelingen in de straat zijn dan ook afgewogen in relatie tot de cultuurhistorische waarden die het beschermde stadsgezicht vertegenwoordigt.

Voorliggende locatie is ook in de visie opgenomen en heeft een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten in de visie gekregen op basis waarvan ontwikkeling mogelijk is. Het plan waar voorliggend bestemmingsplan aan ten grondslag ligt, voldoet aan deze kaders. We zijn daarom van mening dat de ontwikkeling passend is bij de cultuurhistorische waarden en het karakter van het beschermde stadsgezicht van Hulst. Het realiseren van het appartementengebouw maakt geen onevenredige inbreuk op het beschermde historische stadsgezicht. De relatie van de oude vesting met het omringende land is nog steeds duidelijk waarneembaar. Dit sluit aan bij de reden waarom de Rijksoverheid het gebied, de binnenstad, op 28 augustus 1973 ex. artikel 20 van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht heeft aangewezen. Met deze aanwijzing is bovendien bedoeld het historische karakter te beschermen, waaraan met het realiseren van het bouwplan volgens ons geen onevenredige afbreuk wordt gedaan, en (dus) niet om het stadsgezicht te bevriezen. De Welstand (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) - en Monumentencommissie hebben gedurende meerdere vergaderingen geadviseerd over deze ontwikkeling en geoordeeld dat het beschermd stadsgezicht bij de situering van het appartementengebouw voldoende gewaarborgd is. 4.

Het bestemmingsplan voor de binnenstad van Hulst waar indiener op doelt, is in 2012 opgesteld en had als doel om de destijds geldende bestemmingsplannen te actualiseren. In het betreffende plan werd geen ruimte geboden aan nieuwe ontwikkelingen. Zoals gebruikelijk in de ruimtelijke ordening zijn er altijd veranderingen en initiatieven om ontwikkelingen in de leefomgeving mogelijk te maken. Voor deze ontwikkelingen geldt ook zeer regelmatig dat ze niet passen binnen de geldende kaders van het bestemmingsplan. Daar is in voorliggende situatie ook sprake van, waardoor een nieuwe bestemmingsplanprocedure voor het plangebied is gestart. Hieruit volgt dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er zijn dan ook geen belemmeringen om het plan vast te stellen. 5. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het aan de gemeenteraad om een algehele belangenafweging te maken. Daarbij moeten alle relevante belangen worden meegewogen. Die afweging moet uiteindelijk resulteren in een bestemmingsplan dat voorziet in een ’goede ruimtelijke ordening’. Het uitzicht van omwonenden is een van de belangen die worden meegewogen. Wat uit de rechtspraak volgt, is dat het in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is dat de afstand tussen een ontwikkeling en omliggende woningen relatief kort is.

Enig verlies van uitzicht door nieuwe ontwikkelingen is daarbij niet volledig uit te sluiten. Daarnaast geldt er op basis van vaste jurisprudentie van Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). In voorliggende situatie is het inderdaad zo dat in het plangebied (gedeeltelijk) sprake is van een hogere maximum bouwhoogte. Deze hoogtes zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige uitgangspunten uit de visie voor de Stationsweg die voor het plangebied zijn opgesteld. De visie voor de Stationsweg is vastgesteld door de gemeenteraad op

Pagina 16 van 22

6.

7.

8.

9.

16/02/2023. Ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Welstand) heeft met deze visie ingestemd. Het vormt de visie met uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen aan de Stationsweg in Hulst. De visie zet daarbij in op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap waarbij de gehanteerde maximum bouwhoogten nodig zijn. Als gevolg hiervan zal sprake zijn van inbreuk op het vrije uitzicht van indiener, maar mede gelet op de uitgangspunten uit de visie, de woonopgave en het feit dat ter plaatse wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls is naar ons oordeel, ondanks de verdrietige omstandigheden van indiener, in voorliggende situatie geen sprake van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is. Wat betreft bezonning geldt dat er geen wet- en regelgeving voor dit aspect is. Wel wordt vaak de TNO-norm gehanteerd, die inzage gebeurt in het gewenste aantal bezonningsuren per dag gedurende een aantal maanden per jaar. Voor de ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage bij de toelichting). Daarbij is beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling voldoet aan de zogenoemde lichte TNO-norm. Aan de lichte norm wordt voldaan wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Het is daarbij geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt.

Uit de studie volgt dat alle omliggende bebouwing aan deze norm voldoet. Wel geldt dat er sprake is van een zeer beperkte toename aan schaduw op de bebouwing van Stationsweg 9. Eventuele schaduwwerking die als gevolg van voorliggende ontwikkeling op zal treden zal vanwege de ligging direct ten noorden marginaal te noemen. Dit in combinatie met de eerder genoemde punten maakt dat we van mening zijn dat er geen sprake is van een onaanvaardbare situatie die zorgt dat een goede ruimtelijke ordening in het geding is. Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, er geen recht op blijvend uitzicht bestaat, vinden we de beperkte afname van uitzicht niet onaanvaardbaar. Daarnaast kennen we, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing en het voorzien in de woningbehoefte dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot. De reactie van indiener heeft geen betrekking op het bestemmingsplan, maar op het mogelijke bouwplan waarvoor na vaststelling van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Het uiteindelijke bouwplan dient te voldoen aan de dan geldende wet- en regelgeving en zal hierop getoetst worden.

Bij de aanvraag zal inderdaad voldaan moeten worden aan hetgeen door indiener wordt gesteld. Het is niet toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dat erf uitzicht geven. Een en ander tenzij de buren daarvoor toestemming hebben gegeven. We zullen daar bij de omgevingsvergunningaanvraag dan ook op toetsen. Overigens hebben wij van de initiatiefnemer begrepen dat zij bekend zijn met dit gegeven en de architect met deze regelgeving rekening houdt in het ontwerp voor het bouwplan. Net zoals de gekozen maximum bouwhoogtes in het plangebied is ook de gekozen voorgevelrooilijn te baseren op de stedenbouwkundige kaders uit de visie voor de Stationsweg. Zoals eerder aangegeven is bij de totstandkoming nadrukkelijk rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het gebied. Wat betreft het hemelwater geldt dat binnen de ontwikkeling de afspraak geldt dat dit (indien mogelijk) rechtstreeks op de Binnenvest af zal wateren. Dit zal nog nader uitgewerkt moeten worden. We zien daarom geen aanleiding aan te nemen dat wateroverlast op het adres van indiener zal ontstaan als gevolg van de ontwikkeling. Het bouwjaar van de woning van indiener is van recente aard (2007) waardoor aangenomen kan worden dat de isolerende werking van de woning goed te noemen is.

We zien dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat als gevolg van de ontwikkeling een onaanvaardbare situatie ontstaat.

Pagina 17 van 22

10. Bij nieuwe bestemmingsplannen kan het zo zijn dat eigenaren in het gebied of daar direct omheen schade ondervinden van het nieuwe plan. Dit noemen we planschade. De wet biedt in deze situatie de mogelijkheid om, met een zogenaamd planschadeverzoek, tegemoetkoming in de schade te claimen bij de gemeente. Een bestemmingsplanprocedure en een verzoek tot planschade worden gezien als twee losstaande zaken. Het staat indiener uiteraard vrij om een aanvraag bij ons in te dienen voor tegemoetkoming planschade. 11. Zoals in onze reactie onder 3 aangegeven zijn de gehanteerde bouwhoogtes en de verdere bouwmogelijkheden van de ontwikkeling in overeenstemming met de eerder vastgestelde visie voor de locatie. Tevens wordt er in de omgevingsvergunningaanvraag ook nog getoetst aan de dan geldende wet- en regelgeving en de uitgangspunten vanuit de visie Stationsweg. We zien daarom geen aanleiding om voor voorliggende ontwikkeling te werken met lagere bouwhoogtes. 12. Gelet op de omstandigheid dat het plangebied van indiener is gelegen in binnenstedelijk gebied, kennen we een groot belang toe aan het voorzien in de woningbehoefte, gelet op het maatschappelijke belang. Er is door ons besloten op het plan zoals dat is ingediend. Voor onze reactie verwijzen we tevens naar de beantwoording van punt 2 en 3 in deze zienswijze. 13.

De realisatie van 12 woningen komt rechtstreeks tegemoet aan de Woondeal met betrekking tot het vergroten van het woningaanbod. Vanuit de Woondeal is benoemd dat er ook behoefte is aan duurdere huur- en koopwoningen. Het plan voorziet concreet in deze behoefte en draagt bij aan de ambities uit de Woondeal. Naast het vergroten van het woningaanbod door middel van nieuwbouw is het van belang dat de juiste woningen worden gebouwd. De bevolking vergrijst sterk. Het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland toont aan dat de gemeentelijke kwalitatieve woningbehoefte zich primair bevindt in het nultredensegment vanwege deze vergrijzende bevolking. Conform de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen zetten we in op de woningbehoefte van de vergrijzende bevolking door nultredenwoningen te bouwen. Ook in de Woondeal is deze ambitie opgenomen om woningen te realiseren die geschikt zijn voor de oudere bevolking. De gemeente Hulst heeft een relatief goedkope bestaande woningvoorraad. Door woningen aan het einde van de verhuisketen toe te voegen (woningen geschikt voor oudere huishoudens, zoals in het initiatief), komt er een verhuisstroom op gang. Hierdoor wordt de relatief goedkope bestaande woningvoorraad in Hulst vrijgespeeld. Meer huishoudens, waaronder starters, kunnen hierdoor in hun woonwensen voorzien. Meer dan wanneer er direct voor starters wordt gebouwd.