Absdaalseweg 19 Zoetevaart 8 Hulst_Toelichting

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst Bestemmingsplan Ontwerp adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst 000492_BP01 01.12.2023 ontwerp NL.IMRO.0677.bphulabsdlseweg19-001O Hulst

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Jessica Ocké +31(0)113 405 051

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

4 4 6 6

Hoofdstuk 2

Het project

7

Beschrijving project Juridische regeling

7 11

Beleidskader

17

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 18 20 21

Kwaliteit van de leefomgeving

23

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

23 23 24 25 25 26 26 27 27 28 29 31 31

Uitvoerbaarheid

32

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

32 32

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juust

2

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Toelichting

Juust

3

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Aan de Zoetevaart 8 te Hulst is momenteel een supermarkt (Lidl) gevestigd. Deze locatie is in de gemeentelijke structuurvisie aangemerkt als transformatielocatie. Het betreft een solitair gelegen supermarkt die voor verplaatsing in aanmerking komt en waarbij de achterblijvende locatie wordt omgevormd naar een woonlocatie, passend binnen de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse. Het supermarktaanbod in Hulst vervult een functie voor de gehele gemeente Hulst, de kernen in de omgeving van de gemeente Hulst en een deel van het Belgische achterland. Voor een goede bediening van dit verzorgingsgebied is een clustering van aanbod gewenst. Hiervoor is het Stationsplein als concentratielocatie aangewezen. Lidl wil graag verplaatsen naar een locatie aan de Absdaalseweg. Verplaatsing van de bestaande supermarkt aan de Zoetevaart 8 in de richting van het Stationsplein past binnen het beleid dat is vastgelegd in de Retailstructuurvisie Hulst 2025. In dit bestemmingsplan wordt de verplaatsing van de supermarkt naar de locatie Absdaalseweg planologisch geregeld. Op de locatie aan de Absdaalseweg liggen de gronden braak. Ter plaatse zal, naast een supermarkt,een verbindingsweg worden gerealiseerd vanaf de Absdaalseweg richting het achterliggende bedrijvengebied.

Gelet op de omvang van het braakliggende gebied is tevens ruimte aanwezig voor het vestigen van enkele (kleinschalige) bedrijven en het realiseren van garageboxen. Ten oosten van de nieuwe verbindingsweg is een bouwvlak aanwezig met de bestemming 'Gemengd - A'. In het bestemmingsplan 'De Statie 2021' is onbedoeld de mogelijkheid om hier appartementen te realiseren wegbestemd. Deze omissie wordt met dit bestemmingsplan hersteld. Daarbij wordt op die locatie tevens wonen op de begane grond mogelijk gemaakt. Het bouwvlak wordt iets gewijzigd zodat er een logische aansluiting is met de nieuwe verbindingsweg. Voor de locatie Zoetevaart 8 is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt ten behoeve van woningbouw. In dit bestemmingsplan wordt de geldende bestemming 'Detailhandel' wegbestemd en worden de woningen planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Plangebied

Het plangebied bestaat uit 2 deelgebieden: een gebied gelegen aan de Absdaalseweg, in het verleden bekend als Absdaalseweg 19 (in dit plan verder Absdaalseweg 19 genoemd) en de locatie Zoetevaart 8. Absdaalseweg 19 Het deelgebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie D, nummers 447, 690, 932, 933, 1039, 1040 (ged.), 1041 (ged.), 1379 en 1448 (ged.). De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de Absdaalseweg, aan de oostzijde door kantoorbebouwing aan de Absdaalseweg en tuinen van woningen aan de Steensedijk. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Industrieweg en aan de westzijde liggen bedrijfsgebouwen en een woning met tuin aan de Absdaalseweg 21.

Juust

4

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens Absdaalseweg 19 (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V.)

Juust

5

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Zoetevaart 8 In dit deelgebied zijn de kadastrale percelen gemeente Hulst, sectie D nummer 1292, 1707 (gedeeltelijk), 1244 (gedeeltelijk) en 1610 (gedeeltelijk) betrokken. Aan de noordzijde grenst deze locatie aan de achterzijde van appartementen langs de Van der Maelstedeweg, aan de oostzijde ligt de Zoetevaart, aan de zuidzijde is de apotheek gevestigd en liggen woningen aan de Wagnerstraat en Leharstraat. Aan de westzijde grenst de locatie aan tuinen van woningen aan de Bachlaan.

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens Zoetevaart 8 (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V.)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit nog vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

6

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

Absdaalseweg 19 Het plangebied ligt momenteel braak en heeft een troosteloze aanblik. In het verleden waren op de locatie bedrijfsgebouwen aanwezig. Ter plaatse was onder andere een bouwmarkt en bedrijf in keukens gevestigd. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een waterpartij. Ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe verbindingsweg op de Industrieweg is nog bedrijfsbebouwing aanwezig. Daar is een ondersteunende kantoorfunctie gevestigd.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied bezien vanaf de Absdaalseweg (bron: Google Street View) Zoetevaart 8 Op dit adres is de bestaande Lidl gevestigd. Deze heeft een omvang van 2.013m² bruto-vloeroppervlak. Het buitenterrein is geheel verhard en ingericht als parkeerterrein.

Juust

7

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Street View)

2.1.2

Toekomstige situatie

Absdaalseweg 19 In dit deelgebied vinden verschillende ontwikkelingen plaats: nieuwbouw van een supermarkt (2.001m² bruto vloeroppervlak) met bijbehorend parkeerterrein. De supermarkt krijgt een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Er worden ruim 150 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het parkeerterrein wordt niet afgesloten, waardoor dubbelgebruik voor andere functies mogelijk is. Voor de bevoorrading is een overdekte laad-/losvoorziening in het plan opgenomen. Winkelwagenstalling is voorzien onder de luifel van het gebouw; aanleg verbindingsweg vanaf de Absdaalseweg naar de Industrieweg. Deze weg betreft een erftoegangsweg met een 30km/uur regime. De weg wordt 6,20 meter breed en wordt bij zowel de Absdaalseweg als bij de Industrieweg aangetakt via een T-aansluiting; realiseren van enkele bedrijfskavels ten behoeve van lichte bedrijvigheid en/of perifere detailhandel. De exacte invulling van deze kavels is nog niet bekend; realiseren garageboxen voor particulier gebruik; realiseren groen- en watervoorziening. Het ontwerp van de herinrichting is in nauw overleg met de gemeente tot stand gekomen en is voortgekomen uit een variantenstudie. Zie ook paragraaf 4.10.

Juust

8

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Afbeelding 5 | Impressie toekomstige situatie plangebied (bron: Juust BV)

Juust

9

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Zoetevaart 8 Dit deelgebied wordt omgevormd tot woongebied. De bestaande bebouwing van de supermarkt wordt gesloopt. In het gebied zullen verschillende woontypen een plaats krijgen. Zo is er ruimte voor appartementen, rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen, waarbij ook voldoende parkeerruimte wordt gerealiseerd. Uitgegaan wordt van het realiseren van 13 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Voor het gebied is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Zie afbeelding 6. De appartementen zullen qua bouwhoogte trapsgewijs worden gerealiseerd om zo een overgang te realiseren tussen de wat hogere bebouwing aan de Van der Maelstedeweg en de grondgebonden woningen aan de Zoetevaart. Ook voor dit deelgebied is het voorlopig ontwerp in overleg met de gemeente tot stand gekomen. Dit moet in overleg nog wel nader uitgewerkt te worden. Daarbij is van belang dat waarde wordt gehecht aan voldoende groen in de wijk. Volgens de Klimaatatlas is het gewenst om maatregelen te nemen die de gevoelstemperatuur en het stedelijk hitte-eiland effect positief beïnvloeden. Vanuit dat oogpunt is een groene inrichting van het binnenplein gewenst om hittestress te voorkomen. In deze ruimte kan ook infiltratie, tijdelijke berging of het oppervlakkig afvoeren van overtollig hemelwater plaatsvinden waardoor de kans op wateroverlast wordt verkleind.

Afbeelding 6 | Impressie stedenbouwkundig ontwerp Zoetevaart (bron: Juust BV)

Juust

10

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Absdaalseweg 19 Ter plaatse van dit deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Statie 2021' van de gemeente Hulst. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 15 juli 2021. In het verleden is voor deze locatie een planologische regeling getroffen voor het realiseren van een Life Style Village. Dat plan is niet gerealiseerd, maar planologische regeling is bestendigd in het recent vastgestelde bestemmingsplan 'De Statie 2021'. De volgende bestemmingen zijn van toepassing: Gemengd - B: ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel grootschalig', waarvan hier sprake is, zijn uitsluitend grootschalige detailhandelsvestigingen toegestaan. Door de aanduiding 'wonen' is ook wonen in een woning mogelijk. Wonen: op deze gronden, gelegen grenzend aan de achtertuinen van woningen aan de Steensedijk, mogen woningen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Uitsluitend zijn aaneengebouwde, geschakelde en vrijstaande woningen toegestaan. Het exacte aantal woningen is niet vastgelegd, maar gelet op de omvang van het bouwvlak zijn circa 30 woningen mogelijk binnen de bestemming. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 6 meter en 10 meter. Wonen - Gestapeld: op deze gronden, die gelegen zijn aan de zuidzijde van het plangebied, mogen binnen het bouwvlak gestapelde en grondgebonden woningen gerealiseerd worden inclusief bijbehorende voorzieningen. De bouwhoogte bedraagt maximaal 14 meter.

Verkeer: deze gronden zijn bestemd voor wegen, opstelstroken, busstroken en voet- en fietspaden. Tevens zijn deze aangeduid als verblijfsgebied ten dienste van aangrenzende bestemmingen en de ontsluiting daarvan. Standplaatsen voor ambulante handel en overige bijbehorende voorzieningen zijn toegestaan. Water: deze gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen, ondergeschikt groen en bruggen voor verkeer.

Juust

11

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust) Zoetevaart 8 Ter plaatse van dit deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' van de gemeente Hulst. Het 'moeder'bestemmingsplan is op 7 juni 2018 door de gemeenteraad vastgesteld, de eerste herziening is vastgesteld op 15 april 2021. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Detailhandel'. Ter plaatse is een bouwvlak aanwezig met een oppervlakte van 2.413 m². Binnen het bouwvlak mag de goothoogte van gebouwen 4 meter bedragen. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Indien dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld wordt gegraven over een oppervlakte van 500m² of meer dan is archeologisch onderzoek nodig.

Afbeelding 8 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2

Planuitwerking

Absdaalseweg 19 Voor de supermarkt is de bestemming 'Detailhandel' opgenomen. Ter plaatse wordt een supermarkt toegestaan, ter vervanging van de supermarkt aan de Zoetevaart 8 (verplaatsing). Om flexibiliteit te bieden naar de toekomst toe is ook, conform datgene wat nu ook ter plaatse is toegestaan, perifere detailhandel mogelijk gemaakt. Reguliere detailhandel zoals de bakker of een kledingwinkel zijn ter plaatse niet mogelijk. Een supermarkt mag pas in gebruik worden genomen indien de supermarkt aan de Zoetevaart 8 is beëindigd en nadat een geluidwerende voorziening is gerealiseerd binnen de aangrenzende groenbestemming. Dit is vastgelegd in voorwaardelijke verplichtingen in de planregels. In verband met het vereiste woon- en leefklimaat voor woningen aan de Steensedijk is laden en lossen tussen 23.00u en 07.00u niet toegestaan. Uitgegaan wordt van een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Het bijbehorende parkeerterrein krijgt de bestemming 'Verkeer' met een functie-aanduiding 'parkeerterrein'. Op het parkeerterrein is het toegestaan winkelwagenstallingen te bouwen met een maximum oppervlakte van 15 m² per stalling. Tevens wordt een reclamezuil mogelijk gemaakt. De verbindingsweg heeft uiteraard de bestemming 'Verkeer'. De kavels ten zuiden van de supermarkt krijgen de bestemming 'Gemengd-B'.

Hier wordt (kleinschalige) bedrijvigheid toegestaan, maar ook perifere detailhandel en vrijetijdsvoorzieningen zoals fitnesscentra, dansscholen en expositieruimten. Op dit moment is de exacte

Juust

12

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

invulling van deze percelen nog niet bekend, maar de nieuwe bestemming geeft flexibele mogelijkheden voor invulling ervan. De maximum bouwhoogte is gelijk aan de bouwhoogte van de supermarkt, namelijk 8 meter. Het maximum bebouwd oppervlak is niet vastgelegd, maar bij het invullen van de percelen dient in alle gevallen te worden voldaan aan de geldende parkeernorm. Deze is voor de diverse functies anders. De bestemming 'Gemengd - B' in het geldende bestemmingsplan 'De Statie 2021' komt met deze nieuwe bestemming 'Gemengd - B' volledig te vervallen. Aan de oost- en zuidzijde van het plangebied wordt de bestemming 'Groen' opgenomen. Daar waar mogelijk wordt bestaand groen gehandhaafd. In ieder geval blijft de bestaande waterpartij aan de zuidzijde behouden. Hier is een aanduiding 'natuurwaarden' opgenomen ter bescherming van aanwezige fauna. Watercompensatie vindt ook binnen de groenbestemming, buiten de bestaande waterpartij plaats, in de vorm van een nieuw aan te leggen WADI. Hiertoe is een functie-aanduiding 'waterberging' opgenomen. Bouwen in het gebied is slechts mogelijk nadat de waterbering is gerealiseerd (voorwaardelijke verplichting). Om een goed woon- en leefklimaat te realiseren ten opzichte van aangrenzende woningen is het mogelijk geluidwerende voorzieningen te realiseren ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm'.

Op 2 locaties binnen het plangebied worden garageboxen mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Verkeer Garages en bergplaatsen'. Deze zijn uitsluitend bedoeld voor particulier gebruik. Tot slot vindt een reparatie plaats van het bestemmingsplan 'De Statie' voor gronden aan de noordoostzijde van het plangebied. De gronden hebben de bestemming 'Gemengd - A'. De planregels zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'De Statie 2021', met dien verstande dat op de verbeelding een maximum aantal wooneenheden (30) wordt opgenomen. Daarnaast wordt op deze locatie het wonen op de begane grond toegestaan. Zoetevaart 8 Over de invulling van dit gebied is een akkoord op hoofdlijnen tussen de gemeente en de initiatiefnemer. De planuitwerking bevindt zich op het niveau van schetsontwerp. Om die reden is gekozen voor een meer globale bestemmingslegging. De verbinding met de Strausslaan krijgt de bestemming 'Verkeer' en de overige gronden de bestemming 'Wonen'. Het appartementengebouw krijgt de bestemming 'Wonen - Gestapeld' waarmee aansluiting is gezocht bij het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H'. Het maximum aantal woningen (20 grondgebonden en 13 appartementen) wordt vastgelegd. De goot- en bouwhoogte van de grondgebonden woningen wordt conform de systematiek van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' vastgelegd op 7 respectievelijk 11 meter.

Het appartementengebouw dient qua bouwhoogte aan te passen op de omliggende bebouwing. Dat wil zeggen dat de hoogte trapsgewijs zal aflopen vanaf de zijde Van der Maelstedeweg, richting de nieuwe grondgebonden woningen aan de Zoetevaart. Het bestaande appartementengebouw aan de Van der Maelstedeweg heeft een bouwhoogte van 18 meter, de grondgebonden woningen mogen een bouwhoogte van 11 meter hebben. Om die reden is voor het appartementengebouw een bouwhoogte van 15 meter aan de noordzijde en 12 meter aan de zuidzijde opgenomen. Omdat er nog geen concreet bouwplan is, is het de vraag of de exacte situering van de hoogtescheidingslijn juist zal zijn. Om die reden is een afwijkingsmogelijkheid in het plan opgenomen: indien niet voldaan wordt, maar er is wel een stedenbouwkundig acceptabel bouwplan dan kan van de hoogte worden afgeweken. Van toepassing wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Indien bij de nadere uitwerking blijkt dat de extra verstoring ten opzichte van de huidige situatie groter is dan 500 m² en dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld een archeologisch onderzoek nodig kan zijn. Zie verder in paragraaf 4.2.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks

Juust

13

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies.

De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Detailhandel Binnen deze bestemming is een supermarkt toegestaan en perifere detailhandel. Perifere detailhandel is te onderscheiden in grootschalige vestigingen en vestigingen waarin volumineuze goederen worden verkocht. In de begripsbepalingen is hierin onderscheid gemaakt. Binnen het opgenomen bouwvlak, dat gelijk is aan het bestemmingsvlak mag gebouwd worden. Ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat in de omgeving is bepaald dat laden en lossen in de nachtperiode niet is toegestaan. Het gebruik van de supermarkt aan de Zoetevaart moet zijn gestaakt zodra de supermarkt aan de Absdaalseweg in gebruik wordt genomen, ter voorkoming van effecten op de detailhandelsstructuur. Voorzien moet zijn in voldoende waterberging om wateroverlast te voorkomen. Voor zowel de waterberging als de beëindiging van de supermarkt aan de Zoetevaart zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Gemengd - A Binnen deze bestemming is een detailhandelsvestiging, dienstverlening en horeca in de vorm van een hotel, pension of andere vorm van logiesverstrekking mogelijk. Zowel op de verdieping als op de begane grond mag gewoond worden in appartementen. Gemengd - B Binnen deze bestemming is het mogelijk om perifere detailhandel en bedrijven te vestigen.

De bedrijven die zich mogen vestigen zijn conform het geldende bestemmingsplan Kernen Hulst 1H opgenomen in een 'Staat van

Juust

14

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Bedrijfsactiviteiten - functiemenging'. Tevens zijn vrijetijdsvoorzieningen toegestaan. Hiervoor is een definitie opgenomen in artikel 1 Begripsbepalingen. Ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat in de omgeving is bepaald dat laden en lossen in de nachtperiode niet is toegestaan. Voorzien moet zijn in voldoende waterberging om wateroverlast te voorkomen. Voor de waterberging is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Groen Binnen de bestemming Groen mogen primair groen en watervoorzieningen worden gerealiseerd. Daarnaast zijn voet- en fietspaden en speelvoorzieningen mogelijk. Bij deze bestemming horende functies zijn toegestaan. Daaronder vallen ook toegangswegen tot de achteruitgang van woonpercelen voor zover deze ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Groen'. Verkeer Deze bestemming is bedoeld voor met name wegen en een parkeerterrein en daarbij behorende functies. De bouwmogelijkheden zijn daardoor zeer beperkt binnen deze bestemming. Verkeer - Garages en bergplaatsen Er zijn bouwmogelijkheden voor garageboxen. Deze zijn uitsluitend voor particulier gebruik bedoeld. Wonen Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen toegestaan. De regeling is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Kernen Hulst'1H'. Wonen - Gestapeld Binnen deze bestemming zijn uitsluitend gestapelde woningen mogelijk.

Omdat er nog geen concreet bouwplan aanwezig is, is een flexibiliteitsregeling ten aanzien van de bouwhoogte opgenomen. Voor het overige stemt de regeling overeen met de bestemming 'Wonen - Gestapeld' uit het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H'. Waarde - Archeologie 2 Dit betreft de standaardregeling voor gebieden met vergelijkbare archeologische verwachtingswaarde. Deze houdt in dit geval in dat bij een extra verstoring over een oppervlakte van meer dan 500m² op een diepte van meer dan 40 centimeter onder het maaiveld een archeologisch onderzoek en een omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden nodig is. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Ondergronds bouwen wordt mogelijk gemaakt onder gebouwen met een beperkte overschrijding. Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Onder meer is geregeld dat bewoning van een woning uitsluitend door één huishouden mag plaatsvinden. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde. Ook voor de overschrijding van bouwgrenzen en maten zijn afwijkingsmogelijkheden. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen bestemmingsgrenzen te overschrijden die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen

Juust

15

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

worden opgenomen. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

16

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij de bouw van winkels wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het winkelplan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2 . Ter plaatse van de locatie Absdaalseweg 19 zijn grootschalige detailhandelsvestigingen toegestaan. Dit betreffen geen supermarkten. Echter is er sprake van een verplaatsing van een supermarkt van Zoetevaart 8 naar deze locatie. Ter plaatse van Zoetevaart 8 is een bouwvlak aanwezig met een omvang van 2.413 m². Dit oppervlak is niet geheel in gebruik als supermarkt, maar het bestemmingsplan staat dat wel toe. De nieuwe supermarkt heeft een omvang van maximaal 2.300 m² bruto-vloeroppervlak. Daardoor is er per saldo geen sprake van een toename van supermarktmeters. De realisatie van een nieuwe supermarkt wordt niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Juust

17

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Ten aanzien van de bedrijfspercelen dient opgemerkt te worden dat binnen het gebied ook reeds mogelijkheden aanwezig zijn voor grootschalige detailhandel en wonen. Het bouwvolume binnen het plangebied wordt met het toestaan van de bedrijfslocaties niet vergroot. Er worden lagere hoogtes toegestaan en de woningen komen in het geheel te vervallen. De wijziging is niet van dien aard dat gesproken zou moeten worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ten aanzien van de bedrijfspercelen. Het aanleggen van een nieuwe weg wordt niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit plan wordt op de locatie Zoetevaart 8 een woningbouwplan met maximaal 33 woningen gerealiseerd. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet vervolgens worden of die stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarbij is van belang of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingpslan meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het om een functiewijziging gaat, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van het herinvullen van een voormalige detailhandelslocatie. Er is in principe geen nieuw beslag op de ruimte, de bouwmogelijkheden zijn niet wezenlijk groter dan de geldende bouwmogelijkheden. Wel is er sprake van een zodanige functiewijziging dat ruimtelijk relevante effecten kunnen optreden, zoals leegstand. Om die reden moet de ontwikkeling in dit geval wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt en wordt er daarom getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte is getoetst in paragraaf 3.2 en 3.3 (provinciaal en regionaal beleid). De ontwikkeling vindt bovendien plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Voor het overige zijn er geen rijksregels die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland Op 1 januari 2023 treedt de Omgevingswet wellicht in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3. 4.

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan

Juust

18

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, wordt het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Detailhandel Als hoofdregel hanteert de provincie dat er sprake moet zijn van bundeling van detailhandel in het kernwinkelgebied. Als uitzondering daarop is het mogelijk daarbuiten detailhandel in volumineuze goederen te vestigen en op een aantal locaties, waaronder de locatie 'Hulst, Morres', waar het plangebied deel van uitmaakt, ook grootschalige detailhandelsvestigingen. De planonderdelen die dat mogelijk maken passen in beginsel binnen dat beleid. Voor perifere detailhandel (grootschalig) hanteert de provincie Zeeland nog wel een minimum bvo van 1.500m². Die minimum oppervlakte is, vanwege de gewijzigde marktsituatie de afgelopen jaren wel achterhaald en beperkend ten aanzien van de vestigingsmogelijkheden.

In de praktijk blijken veel formules behoefte te hebben aan units tussen 1.000m² en 1.500m². Daar is de omvang van de percelen in dit plan ook op gebaseerd. De partijen die nu interesse hebben in de percelen, willen maximum 1.350m² bvo bouwen. Door de tendens van internetwinkelen, snel wisselende collecties, online oriënteren, zelf kunnen ontwerpen en bezorgen is het niet meer nodig alle artikelen in alle winkels te presenteren. Om deze reden hebben diverse provincies dit minimum oppervlak verlaagd of deels losgelaten. Ook binnen de provincie Zeeland is de ondergrens op locaties al naar beneden bijgesteld. Dit zal - zo blijkt uit eerder onderzoek van Bureau Stedelijke Planning (zie bijvoorbeeld de rapportage Effecten en afweging volumineuze & grootschalige perifere detailhandel Haringvlietplein Zierikzee d.d. 13 juli 2017) niet leiden tot dusdanige ontwrichting van de detailhandelsstructuur dat mogelijke gevolgen hiervan merkbaar zijn in de betreffende plaats. Het grootschalige karakter van een dergelijk winkelgebied blijft gehandhaafd. De ondergrens van de perifere detailhandel (grootschalig) wordt in dit plan bepaald op 1.000m². Supermarkten nemen een bijzondere positie in. Daar waar het kan wordt gestimuleerd om deze in kernwinkelgebieden te realiseren, echter dit is vaak vanwege de ruimtelijke uitstraling (omvang en verkeersontsluiting) niet inpasbaar.

Daarom mogen deze op enige afstand van het kernwinkelgebied gerealiseerd worden. De voorliggende planontwikkeling maakt verplaatsing van een bestaande supermarkt in de richting van het kernwinkelgebied mogelijk en draagt daardoor bij aan het provinciaal beleid voor bundeling. Wonen Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie onder 3.3). Om de provinciale ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de gemeente Hulst als volgt: Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens.

De andere doelgroepen nemen in aantal af; Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen;

Juust

19

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn in ieder geval 13 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Daarnaast wordt zo veel mogelijk gestuurd op uitvoering van de grondgebonden koopwoningen als nultredenwoningen. Dat betekent dat deze zo kunnen worden ontworpen dat in een handomdraai, als de behoefte daar is, een volledig programma (incl. slaap- en badkamer) op de begane grond kan worden gerealiseerd. De bedoeling is in het plan ook ruimere sociale huurwoningen te realiseren die voldoen aan de bovengenoemde behoefte. Deze zullen mogelijk niet als nultredenwoningen worden uitgevoerd, maar passen alsnog wel in de behoefte. Het plan voorziet in de behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Doordat het plan is gelegen binnen bestaande stedelijk gebied voldoet de ontwikkeling daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als de Omgevingsvisie ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening specifieke regels opgenomen ten aanzien van grootschalige detailhandelsvestigingen en supermarkten. Dit is onder 'Omgevingsvisie' beschreven.

Omgevingsverordening Zeeland (vooruitlopend op de Omgevingswet) Deze omgevingsverordening vervangt de Omgevingsverordening Zeeland 2018 en de Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving omgevingsrecht Zeeland 2016. Er zijn geen andere aandachtspunten dan reeds hierboven benoemd. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3

Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 vs. Zeeuwse Woondeal De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de

Juust

20

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de in 2023 vastgestelde Zeeuwse Woondeal geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. De gewenste ontwikkeling past binnen deze ruimte. In dit geval is er sprake van het verplaatsen van bouwmogelijkheden. Op de locatie Absdaalseweg 19 komt de bestemming 'Wonen' te vervallen. Ter plaatse zijn op dit moment ca. 30 woningen mogelijk binnen de geldende planregels. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Gemengd B' op de locatie Absdaalseweg nog eens 92 appartementen mogelijk. Deze worden niet geheel wegbestemd (ongeveer de helft van het bouwvlak ligt buiten het plangebied), maar wel gedeeltelijk. Er komen daarmee meer dan 40 rechtstreekse bouwtitels te vervallen in dat deelgebied. De betreffende bouwtitels worden verplaatst naar de locatie Zoetevaart 8. Er is planologisch geen sprake van het toevoegen van nieuwe woningen. In de woningmarktafspraken is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd.

De planlocatie betreft een detailhandelslocatie in een woonwijk. De betreffende detailhandel past beter op een locatie nabij het kernwinkelgebied. Door de nieuwbouw op de locatie Zoetevaart wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken. De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid en vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet wordt. Voor het plangebied Absdaalseweg 19 geldt de strategie 'ontwikkelen'. De ontwikkelingsgebieden zijn de gebieden waar duidelijkheid bestaat over het toekomstige gebruik en het bijbehorende beeld. De locatie Absdaalseweg 19 is aangemerkt als gemengde ontwikkellocatie. Dus bedoeld voor verschillende functies. Aanvankelijk was de bedoeling op deze locatie een woonthemacentrum te ontwikkelen. Dit plan heeft geen doorgang gevonden, echter de locatie leent zich nog steeds voor diverse nieuwe functies nu het terrein al geruime tijd geen invulling meer kent. Voor het plangebied Zoetevaart 8 geldt de strategie 'transformeren'.

De precieze functionele invulling en de planning van de transformatie in de tijd was bij de vaststelling van de structuurvisie nog niet bekend, maar gezien het functioneren van de gebieden staat de wenselijkheid van de transformatie niet ter discussie. De transformatie van de betreffende gebieden is mogelijk ook afhankelijk van ontwikkelingen elders binnen de gemeente. Dat is hier ook het geval. De transformatie is afhankelijk van de mogelijkheden voor verplaatsing van de bestaande supermarkt. De planontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. Retailstructuurvisie Hulst 2025 Op 7 november 2017 is de retailstructuurvisie vastgesteld. Hierin nemen de supermarkten een bijzondere positie in. Het supermarktaanbod in Hulst, vervult een functie voor de gehele gemeente Hulst, de kernen in de omgeving van de gemeente Hulst en een deel van het Belgische achterland. Voor een goede bediening van dit verzorgingsgebied is een goed herkenbare ruimtelijke structuur van het supermarktaanbod in de hoofdkern noodzakelijk. Met de concentratie van supermarkten aan het Stationsplein in de 'buitenstad' is en wordt hieraan

Juust

21

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

invulling gegeven. De huidige beleidslijn zet in op maximaal vijf supermarkten op deze locatie en wordt voortgezet. Inmiddels zijn er vier supermarkten (AH, 2 Jumbo's en Aldi) gevestigd. Naar de toekomst toe kan hier nog een extra supermarkt bij komen. Het moet dan gaan om verplaatsing van een supermarkt van elders, geen nieuwe toetreder. Verplaatsing van de Lidl aan de Zoetevaart naar het Stationsplein ligt hierbij het meest voor de hand. Locatie Zoetevaart is in de structuurvisie van de gemeente al aangewezen als transformatielocatie en onttrekking van de detailhandelsbestemming op deze plek past goed in de concentratiegedachte (ABCstrategie) van voorliggende Retailstructuurvisie. Op de locatie Stationsplein is echter fysiek geen ruimte voor een extra supermarkt. De retailstructuurvisie biedt in een dergelijk geval de mogelijkheid om af te wijken van de gewenste winkelstructuur. De motivatie daarvoor behelst in dit geval dat het gaat om een verplaatsing naar een locatie die wel in de nabijheid van het Stationsplein is gelegen. Er worden geen extra vierkante meters supermarkt toegevoegd. De nieuwe locatie waarin gemengde functies aanwezig zijn is, ten opzichte van de huidige locatie aan de Zoetevaart (in een woonomgeving) een forse verbetering.

Wat betreft detailhandel in volumineuze goederen of grootschalige detailhandel is aangegeven dat deze gevestigd kunnen worden in de schil rondom de binnenstad of het in de structuurvisie genoemde B-gebied. De locatie Absdaalseweg ligt zowel in de schil als in het B-gebied. Ter plaatse is conform het geldende bestemmingsplan 'De Statie 2021' reeds grootschalige detailhandel (niet zijnde supermarkt) mogelijk. In de retailstructuurvisie is de wens tot verbetering van de fysieke verbinding tussen Morres en het Stationsplein en omgeving en de binnenstad opgenomen. Dit kan vorm krijgen door het tussengebied, waar dit plangebied deel van uitmaakt, aantrekkelijker te maken door een uitnodigende (wandel)route of bijvoorbeeld een treintje of andere attractieve vervoerswijze. Daarbij is aangegeven dat er geen invulling met winkels kan zijn. Ten tijde van de vaststelling van de retailstructuurvisie was hier geen detailhandel meer voorzien, er waren op dat moment geen concrete initiatieven. Gebleken is echter dat het realiseren van de fysieke verbinding slechts mogelijk is door het gehele plangebied aan te pakken en daarmee ook kostendragers te realiseren. Daarnaast zijn er geen alternatieven voor hervestiging van de supermarkt, terwijl uitplaatsing uit de woonwijk wel wenselijk is. Er is sprake van een herschikking van bestaande detailhandelsmogelijkheden.

Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’ Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren.

Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van de beleidsregels. Er is echter geen sprake van het toevoegen van woningen, omdat met het plan ook minimaal net zo veel bouwtitels (maar feitelijk veel meer) worden wegbestemd. De ontwikkeling past binnen de gemeentelijke beleidsregels. Conclusie De gewenste ontwikkeling past binnen de genoemde beleidskaders op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau.

Juust

22

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. In dit hoofdstuk worden beide planlocaties beoordeeld. In de beoordeling is het herstellen van het aantal woningen aan de noordoostzijde van het plangebied (bestemming Gemengd - A) niet meegenomen. Dit betreft uitsluitend een juridisch-technische aanpassing die geen gevolgen heeft voor de kwaliteit van de leefomgeving.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Absdaalseweg 19 Ter plaatse van dit deelgebied geldt momenteel geen archeologische dubbelbestemming. De archeologische verwachtingswaarden zijn laag. Het opnemen van een dubbelbestemming in dit bestemmingsplan is daarom ook niet nodig. Zoetevaart 8 Voor dit deelgebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en niet dieper reiken dan 40 centimeter onder het maaiveld. Het plangebied op deze locatie heeft een omvang van 5.753 m2 . Dit plangebied is volledig verhard en bebouwd. De bestaande verstoring is niet exact in beeld, maar verondersteld mag worden dat de verstoring reeds dieper dan 40 cm-mv heeft plaatsgevonden.

In het vervolgtraject (bij nadere uitwerking) moet bepaald worden of er sprake is van extra verstoring en of deze dan de oppervlaktegrens van 500 m² overschrijdt. Op dat moment kan bepaald worden of er archeologisch onderzoek nodig is. Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Juust

23

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

Absdaalseweg 19 Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Zoetevaart 8 Voor dit deel van het plangebied geldt hetzelfde. Er zijn geen cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden.

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Absdaalseweg 19 Op deze locatie wordt een supermarkt, perifere detailhandel en bedrijvigheid toegestaan. Voor supermarkten geldt in een rustig woongebied een richtafstand van 10 meter tot de uiterste situering van de gevel van een woning. Voor perifere detailhandel kan een richtafstand van 30 meter worden gehanteerd. In dit geval is geen sprake van een rustige woonwijk, maar, gelet op de veelheid aan functies langs de Absdaalseweg, de Absdaalseweg zelf (doorgaande verkeersroute) en het naastgelegen bedrijventerrein, van een gemengd gebied. In dat geval kan de richtafstand worden verlaagd naar respectievelijk 0 meter voor een supermarkt en 10 meter voor perifere detailhandel.

Aan die afstand wordt tussen de bestemmingen 'Gemengd' en 'Detailhandel' enerzijds en omliggende woonbestemmingen voldaan. Het parkeerterrein van de supermarkt ligt wel op korte afstand van de woning Absdaalseweg 21. Voor het parkeerterrein kan in dit geval ook een richtafstand van 10 meter worden aangehouden. Daar wordt niet aan voldaan ten opzichte van die ene woning. Om die reden is er door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een geluidsonderzoek uitgevoerd (rapportage d.d 16 maart 2022, Bijlage 8). Daaruit blijkt dat het woon- en leefklimaat in hoge mate wordt bepaald door de aanwezige weg (Absdaalseweg) en het geluid van de supermarkt daardoor wordt gemaskeerd. Om deze redenen wordt de optredende geluidbelasting op de woningen aan de Absdaalseweg aanvaardbaar geacht. Om de geluidbelasting op de achtergevel van Absdaalseweg 21 alsnog te verlagen kan wel overwogen worden om een geluidscherm te plaatsen. Bij een geluidscherm van 3,5 meter hoog ten opzichte van het maaiveldniveau van het terrein van de supermarkt kan aan de richtwaarde worden voldaan. Omdat het maaiveldniveau van de supermarkt fors hoger ligt dan de tuin van Absdaalseweg 21 zou daardoor een erg hoge 'muur' ontstaan. Om die reden kiest de ontwikkelaar ervoor om een schanskorf met een hoogte van 2,5 meter boven maaiveldniveau van de supermarkt te realiseren.

Daarmee wordt de buitenruimte van de woning in voldoende mate beschermd. In de planregels wordt gewaarborgd via een voorwaardelijke verplichting dat deze geluidwerende voorziening wordt gerealiseerd. Ten aanzien van bedrijvigheid binnen de bestemming 'Gemengd' is de toegestane categorie van belang. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is onderscheid gemaakt in categorieën. De afstand tussen de bestemming 'Gemengd' en dichtstbijgelegen woningen bedraagt 30 meter. Gelet op die afstand is het mogelijk om categorie C-bedrijven mogelijk te maken. De richtafstand die daarbij wordt gehanteerd bedraagt 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Zoetevaart 8 Op deze locatie worden uitsluitend woningen gerealiseerd. Een functie met een effect naar de omgeving toe, Detailhandel, komt te vervallen, waardoor het woon- en leefklimaat van de omgeving verbeterd. Ten zuiden van de locatie aan de Zoetevaart is een apotheek gevestigd. Een apotheek wordt niet genoemd in de brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Deze kan gelijk gesteld worden met een winkel of artsenpraktijk waarvoor een richtafstand van 10 meter tot woningen in een rustige woonwijk geldt. De afstand van de grens van de bestemming 'Maatschappelijk' die de apotheek heeft, tot de uit te werken woonbestemming bedraagt ca. 5 meter.

De uiterste situering van de gevel van de woning is echter bepalend voor het al dan niet voldoen aan de richtafstand. Nieuwe woningen zullen niet direct op de perceelsgrens gerealiseerd worden, waardoor het

Juust

24

Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst

aannemelijk is dat te zijner tijd aan de richtafstand zal worden voldaan. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Bij nadere uitwerking moet hiermee rekening worden gehouden.

4.4

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Absdaalseweg 19 In het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het terrein zijn de volgende bodemonderzoeken uitgevoerd: 1. 2.

Gecombineerd bodemonderzoek, Absdaalseweg 19 e.o. te Hulst, ABO-Milieuconsult BV (Bijlage 1); Aanvullend bodemonderzoek minerale olie spots, Absdaalseweg 19 e.o. te Hulst, ABO-Milieuconsult BV (Bijlage 2); 3. Oriënterend bodemonderzoek, Tussengebied Absdaalseweg te Hulst, Colsen BV (Bijlage 3). Uit de bovengenoemde onderzoeken blijkt dat binnen delen van het projectgebied sprake is van sterke bodemverontreinigingen met zware metalen, PAK, minerale olie en asbest (grond/puin). De resultaten zijn samengevat in Bijlage 4. Op basis van de bodemonderzoeken is een saneringsplan opgesteld. Hiertoe is een 3D-model gemaakt dat inzicht geeft in de noodzakelijke werkzaamheden. Dit saneringsplan is als Bijlage 5 bijgevoegd. Het saneringsplan is beoordeeld door de RUD en goedgekeurd. De beschikking is bijgevoegd als Bijlage 6. Aanvullend is een onderzoek uitgevoerd naar minerale olie, zie Bijlage 7. Door de uitvoering van de sanering wordt de locatie geschikt gemaakt voor het gebruik zoals in het bestemmingsplan is vastgelegd. Als voorwaardelijke verplichting is opgenomen dat de locatie in gebruik mag zijn nadat door het bevoegd gezag een goedkeuring heeft plaatsgevonden van de uitgevoerde sanering conform het goedgekeurde saneringsplan. Zoetevaart 8 Op deze locatie is in het verleden door envita een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportage 12 februari 2014).

Daaruit blijkt dat gronden ter plaatse van een locatie waar een tankstation in het verleden aanwezig was sprake is van een lichte verontreiniging van het grondwater met vluchtige aromaten. Er heeft een sanering plaatsgevonden, in de teruggeplaatste grond is een lichte verontreining ing met kwik, lood, zink, PAK, PCB en minerale olie geconstateerd. Verder blijkt op de rest van het terrein ook een lichte verontreining met kwik en lood aanwezig. Plaatselijk is onder de bestaande bebouwing een slakken- en koollaag aanwezig. Daarin is een licht verhoogd PAK-gehalte aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Asbest is niet aangetoond in de bodem of puinlaag. Bij de nieuwbouwwerkzaamheden moet rekening worden gehouden met de puinlaag en slakken- en koollaag. Bij nadere uitwerking dient te worden aangetoond hoe hiermee wordt omgegaan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woningen dient een bodemonderzoek te worden overlegd.

4.5

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. In de directe nabijheid van beide deelgebieden zijn geen risicobronnen aanwezig. Het plan maakt ook geen nieuwe risicobronnen mogelijk. Dit aspect belemmert de uitvoering van de verschillende planonderdelen niet. Een nadere beschouwing is niet noodzakelijk. Per brief van 25 mei 2022 heeft de Veiligheidsregio Zeeland aangegeven in het ruimtelijk spoor geen nader advies noodzakelijk te achten. Wel zijn adviezen gegeven over bluswater, bereikbaarheid en brandveiligheid. Deze worden in de verdere planontwikkeling en in het vergunningenspoor meegenomen.