Bijlage 4. Reactienota op zienswijzen Ontwerp Ruimtelijke Koers Houten 2040

Indiener 72: gemeente moet vasthouden aan goedkope koopwoningen en goedkope huurwoningen bij de verdere planuitwerking (niet toegeven aan projectontwikkelaars of bouwfirma’s als zij duurdere huizen of appartementen willen bouwen).

Ad indiener 72. Het woningbouwprogramma zal planologisch goed vastgelegd moeten worden (hierin heeft de gemeente dus een bewakende rol) en de realisatie daarvan moet goed gemonitord worden.

Indiener 169 stelt dat de woningbehoefte voorziet in 1100 sociale huurappartementen en daardoor aantrekkelijk is voor studenten. Wanneer de Stichting Studenten Huisvesting Utrecht studentenwoningen in het centrum bouwt, zou dit Viveste ontlasten.

Ad indiener 169. In het verleden heeft de SSHU aangegeven zich vooral op huisvesting in Utrecht te richten en geen ambities te hebben in Houten.

Indiener 381 pleit voor een locatie met ruime mogelijkheden voor zelfvoorzienende Tiny houses.

82

Ad indiener 381. Zelfvoorzienende tiny houses zijn een mooi concept, maar dit concept neemt veel ruimte in. Het is daarom weer niet erg duurzaam. Bij de uitwerking van de verschillende gebieden wordt gekeken of

er op een enkele plek wel ruimte is voor tiny houses (maar dan niet geheel zelfvoorzienend, waarbij grotere stukken grond noodzakelijk zijn). Met name het gebied Hof van Wulven leent zich voor meer experimentele woonvormen.

Indiener 313 geeft aan zich te storen aan de plotselinge behoefte aan woningen voor jongeren en ouderen. Indiener geeft aan dat de behoefte er altijd al was, alleen dat hier niet op is ingespeeld met de bouw van Houten Zuid (voornamelijk dure woningen).

Ad indiener 313. Het is waar dat in de Vinex-periode de nadruk lag op de bouw van gezinswoningen.

Indiener 59 pleit voor bouw van echt goedkopere woningen waardoor het ook echt aantrekkelijk is om te gaan verhuizen, maar wel met voldoende kwaliteit, zoals een balkon en voorzieningen nabij (idem indiener 46).

Ad indiener 59. Dit signaal over buitenruimte is meerdere keren gegeven door o.a. Companen, makelaars en woningzoekenden en relevant bij gebiedsuitwerking.

Indiener 67 mist als oplossing (koop)woningen voor senioren, d.w.z. woningen met alle voorzieningen (slapen en badkamer) op de begane grond en boven eventueel 1 of 2 kamers. Maar met een tuin van minstens 75 m2. Graag de plannen hierop aanpassen, zodat minder appartementen, maar circa 1.000 van dit soort woningen worden gebouwd.

83

Ad indiener 67. De bouw van dergelijke aantallen (circa 1.000) bungalows is onhaalbaar om binnen de Rondweg van Houten te bouwen. Dit zou o.a. betekenen dat dan de woningbehoefte van kleine huishoudens met midden- of lagere inkomens, waaronder ouderen, onvoldoende wordt opgepakt.

Indiener 230 (stichting Knarrenhof) mist integrale lange termijnvisie op de behoefte van senioren in Houten aan voldoende en geschikte levensloopbestendige woningen met integratie van wonen en zorg. Een gemeenschappelijk tuin en een ruimte/hofhuis, maakt deel uit van het concept Knarrenhof. Bewoners wonen zelfstandig, maar letten op elkaar. Dit voorkomt eenzaamheid. In Houten grote belangstelling van senioren voor dit concept. Wijst op groot tekort aan geschikte levensloopbestendige woningen in Houten. Aandeel 60+ in 2040 wordt geschat op 20.000, een verdubbeling t.o.v. 2020. De Ruimtelijke Koers anticipeert hier onvoldoende op met een behoefte van slechts 3150 appartementen. De Ruimtelijke Koers gaat er ten onrechte van uit dat 60 -plussers op termijn voornamelijk naar een appartement willen doorschuiven. Dit spoort niet met de jarenlange tendens dat ouderen steeds vitaler worden en dat velen daarvan in een grondgebonden woning willen blijven wonen (wijst op VNG rapport 2020 ‘Woonvarianten voor senioren: hoe krijg je ze van de grond?’ Ouderen willen echter wel verhuizen maar niet naar een woning waar zij vereenzamen en niet naar een woning die veel te klein is, ook al is dat een woning die objectief zeer geschikt zou zijn (b.v. een appartement).

Indiener 363 vraagt aandacht voor het ouderenproof maken van de woonomgeving van ouderen. Denk aan ruimten voor ontmoeting, activiteiten, beweging. Veilige looproutes met voldoende bankjes en meer openbare toiletten. Vooralsnog lijken locaties in het centrum, aan de Molenzoom en Koppeling kansrijker dan Noord. Deze zijn aantrekkelijker voor deze doelgroep, gezien de sterk voorwaardelijke verhuisgeneigdheid. De schaarse vrijkomende locaties die voor deze groep geschikt zijn, met name ook rond de zorgcentra, zouden exclusief voor deze groep bestemd moeten worden. De keuze om juist ook voor ouderen te bouwen in Noordwest doet de vraag stellen of voor deze nieuwe deelgebieden realisatie van een (integraal) zorgcentrum rendabel en dus realistisch is. Bij verhuizing naar een appartement is een ruim balkon en een ruime binnenruimte zeer belangrijk.

84

Ad indiener 230. Wij menen dat met het toevoegen van het aanzienlijke aandeel appartementen een forse stap in de goede richting wordt gedaan. Wel degelijk zitten er daarnaast eengezinswoningen in het programma. Bij uitwerking op gebiedsniveau moeten zaken aan de orde komen zoals inrichting openbare ruimte, wandelmogelijkheden, zorgvoorzieningen en mogelijkheden voor ontmoeting. Wij zijn het niet eens om bij voorbaat van de aanname uit te gaan dat wonen in een appartement leidt tot vereenzaming. Er zijn interessante woonvormen ontwikkeld van appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen.

Ad indiener 363. Goede variatie in afmetingen is belangrijk, waaronder de buitenruimte.

Wonen en zorg

169, 217, 249 (Lister)

Indiener 169 stelt dat de grafiek van de bevolkingsprognose op basis van het woningbouwprogramma (p.77) een verdubbeling van 75+ers tot 2040 aangeeft. Hij vindt daarom het onderdeel zorgwoningen zowel inhoudelijk als kwalitatief mager uitgewerkt. De indiener pleit er voor het aantal zorgwoningen te vergroten. Indiener 217 stelt dat in de Ruimtelijke Koers duidelijkheid ontbreekt over de behoefte aan zorg in relatie tussen de behoefte van ouderen en woonzorgoplossingen; bijvoorbeeld zoals in de Molenzoom en Centrum.

Indiener 249, GGZ-zorginstelling Lister, is op zoek naar een andere locatie, omdat ze in een tijdelijke voorziening zitten. De indiener wil graag in Houten Zuid of Molenzoom vestigen nabij een andere afdeling van de instelling en in de buurt van algemene voorzieningen. Indiener 249 stelt voor samen met Viveste een zorgboulevard te ontwikkelen (voorbeeld Rotterdam-Zuid). Hier kan dan zowel het gebiedsteam GGZ, sociaal team, huisartsenpost e.a. zorg- en welzijnsorganisaties gehuisvest worden.

Antwoord: Het benodigd aantal zorgwoningen is onderzocht door onderzoeksbureau Companen. Vanwege de geringe verhuismobiliteit van ouderen bestaat de woon(zorg)opgave ook uit het geschikt maken van de huidige woningen voor oudere bewoners (zie bijlag 4 Ruimtelijke Koers, pag. 16). En uit het realiseren van innovatieve woon(zorg)vormen om de fase tussen zelfstandig wonen en een mogelijke opname in een verpleegtehuis goed te kunnen invullen (zie Ontwerp Ruimtelijke Koers, pag. 20).

Antwoord: De Ruimtelijke Koers is de ruimtelijke visie en strategie van Houten tot 2040. Concrete planvorming vindt na vaststelling Ruimtelijke Koers op gebiedsniveau plaats. De wens van deze GGZ-instelling zal bij de verdere uitwerking van de verschillende deelgebieden worden betrokken.

Indiener 249 stelt dat er doorstroomwoningen gerealiseerd moeten worden om cliënten vanuit 24- uurs begeleiding (van Lister) door kunnen stromen naar deze woningen, waarbij ook intensieve zorgbegeleiding geboden kan worden. Redelijke verdeling bevolkingsgroepen

90, 146 (gemeente Nieuwegein ), 178, 304,

Indiener 90 heeft grote twijfels dat een goede mix ontstaat van eengezinswoningen en appartementen, op een totaal van 4750, waarvan 1150 met een tuin en 3600 gestapeld. Hiervan zijn er 2550 in de sociale huur en onderkant van de koopmarkt. Indiener 90 stelt dat de

85

Antwoord: In de Ruimtelijke Koers is gezocht naar een gezonde variatie van woningtypen en prijssegmenten. Het

321, 363

gestapelde koopappartementen de hoge kosten van de ontwikkeling op bestaande reeds bebouwde terreinen moeten goedmaken. Plaatst daarom grote vraagtekens bij de voorgespiegelde rijke mix. Indiener 178 is bang dat een ‘tweede Overvecht’ en wil daarom minder woningen met een betere mix qua prijs om criminaliteit te voorkomen. Indiener 146 (gemeente Nieuwegein) is positief over mix van woonmilieus, van centrum -stedelijk naar sub-urbaan en gedifferentieerd woningbouwprogramma. Indiener 304 geeft aan dat Ruimtelijke Koers bij de woonmilieus spreekt over nieuw te ontwikkelen gebieden, terwijl hier sprake is van bestaande woon- en werkmilieus die herontwikkeld worden of waar inbreiding zal plaatsvinden. Hij vindt dit een wezenlijk verschil en vraagt zich af of het karakter van de bestaande woon- en werkmilieus overeind blijft bij het ontwikkelen van verschillende gebieden. Indiener 321 geeft aan dat op het gemeentehuis werd aangegeven dat er getracht wordt om een redelijke verdeling van bevolkingsgroepen over de wijken te krijgen. Indiener 321 constateert dat er rond de Koppeling (De Maat en Loerik VI) vooral goedkope huizen worden gebouwd. Heeft het gevoel dat de ‘goedkope’ woningen hier op een minder aantrekkelijke locatie worden weggezet en dat er zo geen evenredige verdeling is.

Bijzondere/nieuwe woonvormen

4, 16, 39, 66, 92, 167, 175, 237, 346, 255, 346, 360, 363

Indiener 363 vindt dat Houten meer een inclusieve gemeente moet worden, met plaats voor huishoudens uit alle inkomensgroepen. Woningen voor lagere inkomens moeten wel in een voldoende menging met duurdere en dure woningen worden gerealiseerd. Liefst ook op gebouwniveau. Indiener 4 geeft aan dat Stichting Knarrenhof graag hofjeswoningen (of Tiny House, of patiowoningen of ecowoningen) in Houten wil realiseren en zoekt hiervoor in Houten naar een perceel om dit initiatief te kunnen ontwikkelen, door een stuk grond van de gemeente te kopen. Indiener 16 vindt dat mogelijkheden voor nieuwe woonvormen pas worden benoemd op pagina 150 van de Ruimtelijke Koers, namelijk in Houten-Noordwest. Dit gebied komt later tot ontwikkeling en is daardoor

86

woningbehoefteonderzoek van Companen geldt als vertrekpunt voor de woningbouwopgave. Daarbij is per deelgebied een afweging gemaakt op basis van: • Bestaande woningdifferentiatie in de omgeving • Beoogd woonmilieu en inpasbaarheid programma • Financiële haalbaarheid Ten aanzien van de financiële haalbaarheid zoals indiener 90 noemt, geldt dat de opbrengstpotentie van sociale en goedkope appartementen inderdaad op gespannen voet staat met de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling. De gemeente heeft echter op basis van eigen calculaties het vertrouwen dat de woningbouwproductie voldoende kans biedt voor het realiseren van deze prijssegmenten.

Antwoord: De Ruimtelijke Koers biedt ruimte om CPO-initiatieven, woongroepen of specifieke woongroepen (hofjeswoningen, ecowoningen, tiny houses etc.) te verspreiden in de beoogde deelgebieden. De gemeente kijkt positief naar dit soort initiatieven

te laat voor veel huidige senioren. Vraagt daarom om mogelijkheden voor bijzondere woonvormen op korte termijn. Idem indiener 167 die het jammer vindt dat projecten zoals “Knarrenhof” zich lijken te beperken tot Houten-Noordwest, terwijl in het Centrum en Molenzoom juist veel ouderen en jongeren komen te wonen. Idem indiener 92 (burgerinitiatiefgroep BezieldWonen) die zich richt op gezamenlijk wonen voor ouderen. Kern van dit concept is dat de bewoners zich ook voor de buurt willen inzetten waarin zij wonen. Wijst er op dat Noord West pas na 2030 aan bod komt. Bovendien is de afstand tot noodzakelijke voorzieningen voor ouderen op deze locatie te groot. Pleit daarom voor een ontwikkeling van een project voor samen wonen op korte termijn. Heeft interesse in inbreidingslocaties maar uitwerking in een meer stedelijke ontwikkeling, zoals in het ontwikkelgebied Centrum (locatie De Bengelbongerd) en de Molenzoom, (de locatie van de huidige Montessorischool) spreekt eveneens aan. Voorkeur voor CPO, maar samenwerking met ontwikkelaars is mogelijk. Indiener 167 biedt als bewoner van Haag & Hof zijn ervaring aan met dergelijke projecten en hoopt dat in meerdere wijken dergelijke projecten worden gerealiseerd. Indieners 175, 66 zijn enthousiast over Knarrenhof en vragen naar meer van dit soort initiatieven. Qua vorm stelt indiener 237 zich een aantal zgn.

knarrenhofjes in U vorm of carré vorm voor in de open terreinen tussen de boerderijen langs de Houtensewetering. Hetzelfde concept kan ook worden toegepast in de kleine kernen waardoor grote monumentale boerderijen behouden kunnen blijven en kunnen worden gesplitst in appartementen, al dan niet met bijbouwen van seniorenwoningen in ruil voor sloop van oude ligboxenstallen en schuren. Dit moet de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Indiener 363 verzoekt de gemeente fors in te zetten op geclusterde woonvormen (in de vorm van hofjes). Niet alleen vanuit de woonwensen van vitale ouderen maar ook in aansluiting op regeringsbeleid gericht op zelfredzaamheid en buurtredzaamheid. Ingezet moet worden op zowel (semi-) zelfstandig wonen tussen zelfstandig thuis en het verpleeghuis, als zelfstandig wonen met anderen. Met andere woorden, de zorgopgave van de toekomst zal in belangrijke mate via het wonen gefaciliteerd moeten worden. Geclusterde huisvesting zal de komende 20 jaar structureel een substantieel deel van het woningbouwprogramma moeten uitmaken. Daarbij is veel

87

waarbij bewoners en specifieke doelgroepen in staat zijn om een eigen woonomgeving te creëren en realiseren. Voor Noordwest is dit expliciet benoemd in de Ruimtelijke Koers (in Hof van Wulven), maar ook in andere deelgebieden bestaat de mogelijkheid om een eigen woonconcept of initiatief tot stand te brengen. Het is niet zo dat woningbouw in alle gebieden in Houten-Noordwest later tot ontwikkeling komt. Het gebied Hof van Wulven en een aantal locaties op de Doornkade zijn op de kortere termijn haalbaar. Voorwaarde is dat deze concepten c.q. initiatieven passen binnen de kaders en ambities van de Ruimtelijke Koers. Daarnaast geldt dat de gemeente dergelijke initiatieven wil en kan faciliteren, echter de regie en het initiëren ligt bij de mogelijk initiatiefnemer van een woonconcept. Aangezien de gemeente beschikt over een beperkt eigendom in de beoogde ontwikkellocaties, kunnen initiatiefnemers ook zelfstandig op zoek gaan naar locaties of ontwikkelpartners. De Houtensewetering en de kleine kernen behoren niet tot de ontwikkelgebieden van de Ruimtelijke Koers en zijn daarom niet/minder meegenomen. Dat betekent niet dat er geen mogelijkheden zijn voor kleinschalige ontwikkelingen op die plekken.

bewustwording en stimulering nodig aan de ‘vraagkant’, maar zeker ook aan de ‘aanbodkant’, bij zowel particuliere initiatiefnemers, corporatie, zorginstelling, ontwikkelaars/ beleggers. Indiener 39 vraagt mogelijkheden te creëren voor de behoefte aan woningen die deel uitmaken van een woongroep, waarin de sociale cohesie is verankerd terwijl toch elk lid beschikt over een zelfstandige woonunit. Indiener 360 bepleit experimentele woonvormen, waarin wonen en werken gecombineerd kan worden: woningen met daarin voldoende ruimtes en/of gemeenschappelijke ruimtes, met tuinen of ruime balkons of dakterrassen met uitzicht. Creëer ruimtes waarin de mens zich kan ontplooien, waarin gewoond en gewerkt en voor elkaar gezorgd kan worden in harmonie met de omgeving.

Aanpassing in RK: In de nieuwe versie van de Ruimtelijke Koers hebben we duidelijk gemaakt dat er ook in andere gebieden dan Noordwest (Hof van Wulven) mogelijkheden zijn voor bijzondere woonvormen, wanneer dit passend is bij de ambities en kaders van de Ruimtelijke Koers.

Indiener 346 is positief dat er aandacht is voor het onlosmakelijk met elkaar verbonden 'duo' zorg en wonen. Vindt dat het voor inwoners van de gemeente Houten beter mogelijk moet worden om particuliere initiatieven (CPO) te realiseren die bijdragen aan het ontstaan van inclusieve en groene woonplekken. Zoals plekken waar generaties samen, met al hun krachten en kwetsbaarheden samenleven en daarmee meer participeren in relaties en de Houtense samenleving. Idem indiener 168 die er op wijst dat Houten veel welvarende senioren heeft die kunnen investeren in duurzame woonvormen met collectieve ruimtes. Volgens indiener 346 zijn er vaak obstakels zoals ingewikkelde en langdurige bestuurlijke processen en de achterstand t.o.v. bijvoorbeeld projectontwikkelaars. Indiener pleit er voor dat de Ruimtelijke Koers aangevuld wordt door ruimte te geven en actieve ondersteuning te bieden aan particuliere initiatieven, wanneer deze in lijn zijn met de belangrijkste speerpunten die gesteld worden in de Ruimtelijke Koers. Indiener gelooft dat door het actief ondersteunen van dergelijke initiatieven meer 'succesvolle' inclusieve woonplekken ontstaan, doordat ze door en voor burgers zijn. Mooie bijvangst zou kunnen zijn dat ook de reguliere zorg ontlast wordt.

Indiener 66 vraagt om plannen voor kleinschalige nieuwbouw waar dat mogelijk met betaalbare woningen zoals op de plek van basisschool De Rank is gebeurd. Bedenk verzorgingshuizen 2.0 zodat ouderen, te goed

88

Ad indiener 66. Een verzorgingshuis 2.0 zou een plek kunnen krijgen in de ontwikkelgebieden

Urgentie woningbouw

15, 35, 116, 221, 249 (Lister), 263 (BPD, Van Wanrooij Planontwik keling, Jansen Bouwontwi kkeling, Roosdom Tijhuis), 300, 312

voor het verpleeghuis maar te afhankelijk van zorgverleners, niet gedwongen thuis moeten blijven wonen en vereenzamen. Die huizen komen dan vrij voor gezinnen. Is positief over ombouw van leegstaande kantoorpanden tot appartementen voor jongeren en ouderen.

van de Ruimtelijke Koers. Dit zou verder onderzocht moeten worden bij uitwerking van de gebieden.

Indiener 15, 116, 221 geven aan dat de urgentie om de woningvoorraad te vergroten binnen de provincie Utrecht en daarmee ook in Houten duidelijk is.

Ad indiener 263. Het is de ambitie van het college om het grootste deel te bouwen in de periode tot 2030.

Indiener 263 vindt dat het grootste deel gebouwd moet worden in periode tot 2030. Indiener 300, 35, (312 over woningbehoefte in het algemeen) begrijpen dat de gemeente wil voorzien in de woningbehoefte van jongeren, senioren en gezinnen met een laag inkomen. Indiener 312 ziet de urgentie maar vindt de mate van verdichting niet passen bij Houten.

Indiener 249 wijst met nadruk op de urgentie voor de realisatie van betaalbare (eenpersoons-)woningen/ appartementen, d.w.z. een sociale huurniveau onder de eerste huurtoeslag-aftoppingsgrens.

Meer VS-huur gewenst

281 (ASR), 341, 342 (Altera)

Indiener 281 (ASR) ziet dat in de voorgelegde plannen geen mogelijkheid geboden wordt om (financieel) te participeren. ASR richt zich als vastgoedbeleggingsfonds op woningen in vnl. het middenhuursegment. Heeft als belegger interesse in appartementen, studio’s en eengezinswoningen met tuin. Wil daarover in contact worden gebracht met de partijen, die de te realiseren woningen gaan

89

Ad indiener 312. Zie beantwoording over DNA van Houten in andere delen van deze reactienota.

Ad indiener 249. Op basis van het woningbehoefteonderzoek van Companen beoogt het woningbouwprogramma tegemoet te komen aan die demografische ontwikkeling en beoogt dit woningen toe te voegen die ontbreken. Overigens zijn dit niet alleen sociale huurwoningen onder de zogeheten aftoppingsgrenzen, maar ook bijvoorbeeld goedkope koopwoningen. Antwoord: Het is de gemeente niet duidelijk op welke wijze de indiener financieel wil participeren in Ruimtelijke Koers als visiedocument. In de planuitwerking op gebieds- en locatieniveau geldt dat

ontwikkelen. Merkt op dat volgens ASR de appartementen in de vrije sector (midden huur) segment wat beperkt zijn vertegenwoordigd in de planvorming. Bepleit meer vrijesector huurappartementen. Dit geeft kansen aan starters, waarvoor een hypotheek verkrijgen steeds lastiger wordt, en doorstromende senioren. Ook indiener 342 (Altera) vindt de berekende behoefte aan vrije sector huur te laag. In een eerdere versie van het Companenrapport was deze behoefte berekend op 620 vrije sector huurappartementen in Houten. Dit komt indiener veel aannemelijker voor dan het aantal van 400 in het definitieve rapport. Indiener 342 zet daarom vraagtekens bij de juistheid van de uitgangspunten wat betreft de woningbehoefte. Indiener 341 (makelaars NVM) wijst op afnemende verhuurbaarheid (in Houten) bij een huur boven de € 1100. Vandaar dat het een beperkte toename gewenst acht van vrijesector huur.

Blijvend betaalbare huur realiseren (in segment boven sociale huur), via wooncoöperaties

322

Indiener 322 geeft aan dat de gemeente graag huurwoningen wil die blijvend betaalbaar zijn. Dat lukt niet via beleggers, die na circa 20 jaar huurwoningen moet kunnen uitponden of kunnen verhuren als vrije sectorwoningen. Volgens indiener 322 is een oplossing dit te realiseren door middel van wooncoöperaties. Dit is een nieuw segment op de woningmarkt en realisatie is niet eenvoudig. Indiener geeft aan zelf gespecialiseerd te zijn in wooncoöperaties en in Utrecht Overvecht een wooncoöperatie gerealiseerd te hebben. Indiener is de kracht van deze coöperaties gaan ontdekken en waarderen. Indiener verwijst naar Platform 31 of de gemeente Amsterdam voor meer informatie. Indiener is bereid hier meer informatie over te verschaffen en mee te werken aan realisatie. Vraagt en stelt voor om minimaal drie bouwlocaties, geschikt voor 20 tot 30 woningen per locatie, in te zetten om wooncoöperaties te realiseren.

90

beleggers, projectontwikkelaars, grondeigenaren en gebruikers onderdeel zijn van het ontwikkelproces. Specifiek voor ASR geldt dat zij als eigenaar in het centrumgebied en initiatiefnemer van een ontwikkellocatie een voorname rol vervult. De programmatische keuzes voor woningbouwsegmenten en differentiatie zijn gebaseerd op het onderzoek van Companen. Companen heeft na het eerste conceptwoningbehoefteonderzoek opnieuw naar de behoefte gekeken en ziet een beperktere vraag naar vrijesector huurwoningen. Als reden daarvoor geeft het aan dat huurders van vrijesector huurwoningen doorgaans kort deze woningen willen huren vanwege de koopwens. De reactie van de NVM lijkt dit te onderschrijven. Antwoord: De Ruimtelijke Koers biedt ruimte om alternatieve woonvormen en constructies, zoals een wooncoöperatie, te alloceren in de beoogde deelgebieden. De gemeente kijkt positief naar dit soort initiatieven waarbij bewoners en specifieke doelgroepen in staat zijn om een eigen woonomgeving te creëren en realiseren. Voorwaarde is dat deze concepten c.q. initiatieven passen binnen de kaders en ambities van de Ruimtelijke Koers. Daarnaast geldt dat de gemeente dergelijke initiatieven wil en kan faciliteren, echter

de regie en het initiëren ligt bij de mogelijke initiatiefnemer van een wooncoöperatie. De indiener vraagt om het beschikbaar stellen van drie locaties. Naast dat in deze fase nog te vroeg is om bouwclaims beschikbaar te stellen, geldt dat wooncoöperaties geen voorrang of preferente positie hebben en net als andere initiatieven en marktpartijen zelf verantwoordelijk zijn voor het vinden van geschikte locaties en eventuele ontwikkelpartners. Regionale woningbehoefte, Onderbouwing woningbehoefte/progr amma

12, 37, 119, 144, 146 (gemeente Nieuwegein ), 174, 237, 257, 275 (Van Wanrooij / Roosdom Thijhuis), 321, 332, 341 (NVM), 363

Indiener 363 onderschrijft analyse t.a.v. grote woningbehoefte (104.000 woningen tot 2040 in hele regio). Onderschrijft conclusie Companen dat 75% van de bijna 5.000 woningen gebouwd moet zijn in 2030. Ziet dit als een voorwaarde om mee te nemen bij de locatiekeuzes. Volgens Companen moet daarvan 80% als appartementen worden gebouwd. Indiener 363 heeft hier grote twijfels bij onder verwijzing naar zoekprofielen op Funda waar volgens indiener 363 van elke 10 woningzoekenden in Houten er 1 een gestapelde woning zoekt. Indiener 146 is positief over de extra bijdrage die Houten levert aan regionale woningbehoefte. Indiener 363 vindt dat Houten wel een bijdrage moet leveren aan de regionale behoefte aan woningen maar vindt de voorgestelde omvang te groot. Houten heeft al twee keer voor de regio gebouwd en is hierdoor snel gegroeid en daardoor is er sprake van extra ‘ingebouwde’ bevolkingsgroei. Houten heeft te maken met een na-ijleffect van die groeispurten. Daaraan tegemoetkomen is dus al invulling geven aan de regionale behoefte. Nu wederom een deel voor de regio bouwen is het inbouwen van een volgend na-ijleffect.

91

Antwoord: Ad indiener 363. De Ruimtelijke Koers volgt de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek van bureau Companen. Volgens dit onderzoek is richting 2040 een grote behoefte aan gelijkvloerse woningen om de eenzijdige woningvoorraad van grondgebonden eengezinswoningen aan te vullen. In het woningprogramma (paragraaf 3.4 van het Ontwerp Ruimtelijke Koers) zit overigens ook een aanzienlijk deel grondgebonden eengezinswoningen. Woningzoekenden via Funda gaan uit van bepaalde verwachtingen over de woningvoorraad in een plaats. De gemiddelde zoekprofielen van Funda voor Houten zijn niet representatief omdat er in Houten op dit moment een beperkt aanbod is aan (koop)appartementen. Zo lang dat zo is, zal uit de data van Funda niet blijken dat er een aanzienlijke vraag is naar deze appartementen.

Indiener 363 pleit voor een beperking tot 4.750 woningen. Indiener 12 stelt ter discussie of Houten wel in de regionale woningbehoefte zou moeten voorzien.

Indiener 12 geeft als alternatief dat er een plan moet worden ontwikkeld om bij het vertrek van een grote groep ouderen de woningen die ze achterlaten te transformeren en vervangen voor duurzame nieuwe woningbouw. Volgens indiener 12 wordt het daarmee mogelijk om in het grootste deel van woningbehoefte te voorzien (inschatting van indiener is dat er 4.000 woningen vrijkomen).

Indiener 237 is sceptisch over de haalbaarheid van de ambitie om 20.000 woningen bij te bouwen in de regio Utrecht.

Indiener 119 stelt de volgende vragen over het woningbouwprogramma: a. Wat is de onderbouwing van de woningbehoefte in Houten? b. Hoe verhouden de aantallen te bouwen woningen in het vigerend collegeprogramma zich met de RK?

92

Ad indiener 363 en 12. De prijsontwikkeling van koopwoningen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn aanwijzingen voor de grote druk op de woningmarkt. In de hele U16 (regio Utrecht) zijn tot 2040 104.000 woningen nodig. Houten neemt daar voor 5.800 woningen deel aan.

Ad indiener 12. De koopwoningvoorraad in Houten is ongeveer 70%. De overheid heeft geen zeggenschap over deze woningen en ook geen middelen om deze aan te kopen.

Antwoord: Ad indiener 237. De ambitie is om in de U16 (regio Utrecht) tot 2040 104.000 woningen te bouwen.

Ad indiener 119. Ad a: Het woningbehoefteonderzoek van Companen (2019), te vinden in bijlage 4 van Ontwerp Ruimtelijke Koers.

c.

Hoeveel sociale huurwoningen worden gerealiseerd binnen de bestaande bouwplannen (reeds in ontwikkeling buiten de Ruimtelijke Koers om)? d. Vraagt om een opgave van de autonome woningbehoefte, van de door B&W gewenste groei en de regionale behoefte e. Vraagt om een opgave van het woningbouwprogramma per deelgebied.

Indiener 174 vraagt of de geplande en reële jaarlijkse ontwikkelcapaciteit voor woningen kan worden afgezet tegen de geschatte jaarlijkse woningbehoefte zodat een eventuele discrepantie inzichtelijk wordt gemaakt.

Indiener 237 stelt voor de lokale makelaardij bij elkaar te zetten om een helder plaatje te krijgen naar de vraag vanuit de markt voor zowel woningen en kantoren/bedrijfsgebouwen.

93

Ad b: Het collegeprogramma 2018-2022 heeft de ambitie (uit 2018) 3.000 á 4.000 woningen te bouwen bovenop de 1.300 woningen die volgens de Woonvisie 2016-2025 tot 2025 nog gebouwd moeten worden. Ad c: Reeds geplande aantallen sociale huur: 250, zie pag. 65 van het Ontwerp Ruimtelijke Koers. Wat betreft regionale behoefte het onderzoek van Companen in bijlage 4 van Ontwerp Ruimtelijke Koers. Ad d: Autonome behoefte: zie bijlage 4 van Ontwerp Ruimtelijke Koers, onderzoek van Companen. Ad e: pag. 111 van het Ontwerp Ruimtelijke Koers, d.w.z. Centrum: 875, Molenzoom: 1.000, Koppeling: 725, Noordwest: 2.200.

Ad indiener 174. Dit is niet mogelijk omdat de ontwikkelcapaciteit per locatie kan verschillen door allerlei factoren (zoals bv. het behalen van een minimumpercentage verkochte woningen voorafgaand aan start-bouw). Het is te kostbaar om jaarlijks een woningbehoefteonderzoek te doen. Uiteraard houden we de ontwikkelingen op de woningmarkt en de behoefte nauwlettend in de gaten. Dit doen we ook in regionaal en provinciaal verband. Ad indiener 237. Makelaars hebben geen data over woningbehoefte sociale huur. Het gebruik van data over vrije sectorhuur en

koop in een bepaalde gemeente geeft geen informatie over woningen/woningtypen/prijsklassen die ontbreken. Het is aan de overheid om onafhankelijk onderzoek te (laten) doen naar de woningbehoefte.

Indiener 321 constateert dat alleen in het surplus een duurdere categorie is opgenomen en niet aan de onderkant. Indiener 321 geeft aan dat het juist voor starters nu al ontzettend moeilijk is om een betaalbaar huis te kopen, en dit zal gezien de stijging van de huizenprijzen in de regio alleen maar toenemen. Zo worden kinderen het dorp/stad uitgejaagd, dit vindt indiener 321 onwenselijk. Er ontstaat nog verdere scheefgroei tussen bemiddeld en minder bemiddeld.

Ad indiener 321. Het klopt dat het surplus is gericht op het duurdere prijssegment. De reden hiervoor is dat de woningbehoefte (en het programma) al in grote aantallen goedkope en middeldure woningbouw voorziet. We vinden het belangrijk dat er in elk gebied een gezonde mix van woningtypen is. Daarom hebben we meer ruimte geboden aan het dure segment door het realiseren van meer woningen dan alleen de autonome behoefte. Daarbij geldt dat het toevoegen van woningen in het dure segment positief bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkellocaties waardoor het mogelijk wordt om ook voldoende goedkope en sociale woningbouw tot realisatie te brengen. Zie voor de volledige onderbouwing van het woningbouwprogramma paragraaf 3.4 (p. 68 en 69) van het Ontwerp Ruimtelijke Koers.

Indiener 341 (NVM) is kritisch over de conclusie uit het woningbehoefteonderzoek dat 65% in de vorm van appartementen moet worden gerealiseerd. Wijst op data van Funda dat de behoefte onder de

94

Ad indiener 341. In Houten bestaat de woningvoorraad voor ongeveer 75% uit eengezinswoningen. In de Ruimtelijke

zoekers in Houten voor een grondgebonden woning vele malen groter is dan voor een appartement. Vraagt om toelichting op welke wijze het woningbehoefteonderzoek heeft plaatsgevonden en of de ontwikkeling van Houten in de geschiedenis is meegenomen. Erkent de noodzakelijke toename aan huurwoningen, met name voor sociale huurwoningen.

Indiener 37 vraagt om meer levensloopbestendige woningen, en hoogwaardige appartementen in de koopsector tussen de 400.000 en 600.000 euro.

Indieners 144 en 332 vinden dat het woningbehoefteonderzoek niet representatief is geweest. Indiener 144 vindt het opvallend dat alleen een enquête is gehouden in de leeftijdsgroepen die de komende jaren afneemt. Er zou ook geënquêteerd moeten worden onder de leeftijdsgroep die stabiel blijft (20-64 jaar) of verdubbelt (65+). De indiener stelt dat daardoor de Ruimtelijke Koers niet de wensen van de Houtense bevolking weergeeft. Ook de woningbehoefte van ouderen is niet goed onderbouwd. Indiener 332 vindt dat de enquête suggestieve vragen bevatte.

95

Koers zijn de argumenten aangegeven om appartementen toe te voegen, maar in het programma zit ook een aanzienlijk deel eengezinswoningen (1.000 woningen). Voor het woningbehoefteonderzoek verwijzen wij naar bijlage 4 van de Ruimtelijke Koers.

Ad Indiener 37: Wat betreft levensloopbestendige woningen bevat het woningbouwprogramma inderdaad een groot deel gelijkvloerse woningen. Wat betreft hoogwaardige koopappartementen tussen 400.000 en 600.000 zitten in het woningbouwprogramma 525 koopappartementen boven 250.000. Dit kunnen dus ook luxe appartementen zijn.

Ad indiener 144 en 332. Het onafhankelijke woningbehoefteonderzoek door bureau Companen heeft de woningbehoefte van de gehele bevolking en alle huishoudenstypen beoordeeld. Voor het woningbehoefteonderzoek verwijzen wij naar bijlage 4 van de Ruimtelijke Koers.

Indiener 144, 257 vragen zich af waarom een ecowijk of andere woonvormen niet zijn onderzocht.

Ad indiener 144, 257 Dit moet onderzocht worden bij concrete gebiedsontwikkeling. De Ruimtelijke Koers beschrijft bij het gebiedspaspoort voor Noordwest de mogelijkheden voor alternatieve en experimentele woonvormen (zie pagina 150 in het Ontwerp Ruimtelijke Koers). Ook in andere deelgebieden zijn er hier mogelijkheden voor. Aanpassing in Ruimtelijke Koers nodig? In de nieuwe versie van de Ruimtelijke Koers hebben we duidelijk gemaakt dat er ook in andere gebieden dan Noordwest (Hof van Wulven) mogelijkheden zijn voor bijzondere woonvormen, wanneer dit passend is bij de ambities en kaders van de Ruimtelijke Koers.

Indiener 275 (Van Wanrooij / Roosdom Tijhuis) vindt het Centrum, Molenzoom en Koppeling uitstekende locaties om in de behoefte aan appartementen te voorzien. Stelt op basis van ervaring en marktkennis dat meeste woningzoekenden in Houten zoeken naar een grondgebonden woning. De behoefte aan appartementen moet worden ingevuld in Centrum en Molenzoom, niet in Noordwest.

Kans op doorstroming

2, 55, 304

Indiener 2 geeft aan dat hij/zij woont in een grondgebonden eengezinswoning en geeft aan graag te willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning (appartement of patio). Indiener 2 geeft aan dat er weinig tot geen aanbod is ten aanzien van deze woningtypen, specifiek voor de leeftijdsgroepen vanaf 60+. Indiener geeft aan dat van deze

96

Ad indiener 275: De paragrafen 3.2 en 5.5 van de nieuwe versie van de Ruimtelijke Koers (gebiedspaspoort Noordwest) geven aan dat er kansen zijn om Noordwest te ontwikkelen tot een modern woonwerkgebied. Als woonmilieus worden genoemd stadswoningen, appartementsgebouwen (met bijvoorbeeld bedrijvigheid op de begane grond = de plint) en compacte hoge gebouwen. Antwoord: Ad indiener 2. Volgens het woningbouwprogramma in paragraaf 3.4 van het Ontwerp Ruimtelijke Koers bestaat het grootste

groep steeds groter wordt en langer zelfstandig thuis moet blijven wonen. Indiener roept de gemeente op juist deze woningen toe te voegen in plaats van grondgebonden eengezinswoningen om hiermee doorstroming op gang te brengen. Indiener geeft aan dat de woningen die vrijkomen beschikbaar kunnen komen voor starters en jonge gezinnen. Indiener 55 wijst erop dat veel ouderen wonen in woningen die prima geschikt zijn voor complete gezinnen. Bereid door te stromen bij goede alternatieven. Niet naar gestapelde sociale woningbouw in de nu voorliggende plannen, maar bijvoorbeeld kleinere huizen in een soort hofje verbonden met een gemeenschappelijk tuin staan. Dit zou bijdragen aan het voortzetten van fijn wonen in Houten. Oudere mensen willen over het algemeen niet in een grootstedelijke flatwijk wonen, de sociale samenhang en de bereikbaarheid van voorzieningen als winkels, medische centra, bibliotheek etc. is erg belangrijk. De Molenzoom voldoet aan die vereisten, al zullen hofjes daar misschien niet mogelijk kunnen zijn, maar kleinschalige flatgebouwen misschien wel. Veel ouderen vrezen voor sterke stijging van woonlasten als zij doorstromen naar een gelijkvloerse kleinere woning (naast verhuiskosten). Velen kiezen dan voor een traplift en blijven in de huidige gezinswoning wonen. Vaak ook in verwachting daar te kunnen blijven wonen tot uiteindelijk verhuizing naar verpleeghuis.

Daarom het advies van indiener 55 om onderzoek te doen naar mengvormen tussen sociale huur en koop van kleine woningen voor ouderen om doorstroming te bevorderen.

Indiener 55 bepleit het nog meer inzetten op de realisatie van middenhuur (onder 1.000 euro/ maand) en de categorie betaalbare koopwoningen (onder €250.000) om doorstroming van hogere inkomens uit de sociale huur te bevorderen.

97

deel uit gestapelde woningen. Daarmee komt dit tegemoet aan uw wens.

Ad indiener 55. Het is ontegenzeggelijk waar dat er diverse redenen aangevoerd kunnen worden om als oudere niet te verhuizen uit de eengezinswoning. Maar er zijn ook argumenten om dat wel te doen (bijvoorbeeld gelijkvloersheid, meer passend voor kleiner huishouden, minder tuinonderhoud etc.). Kleinschalige flatgebouwen zouden volgens indiener 55 wel aantrekkelijk kunnen zijn om naar toe te verhuizen. Wij hebben de indruk dat in de geschetste woonmilieus, op de schaal van de kern Houten, hiervoor zeker mogelijkheden zullen kunnen worden ontwikkeld.

Ad indiener 55. Volgens het woningbehoeftenonderzoek (bijlage 4 van de Ruimtelijke Koers) is er een redelijke vraag naar middenhuur en vrije sector huur, maar deze is volgens Companen beperkt omdat er ook een koopwens is onder bewoners van de vrijsector huurwoningen.

Indiener 304 vraagt zich af hoe de gemeente aankijkt tegen de demografische ontwikkeling binnen Houten. De stad Utrecht verwacht een toename van 68% 65+-ers tot 2040. Indiener 304 vraagt aan de gemeente hoe zij voorziet in de doorstroming c.q. accommodatie van deze groeiende groep inwoners? Stelt ook de vraag of inzichtelijk is welke behoefte bestaat onder deze groep inwoners voor appartementen? En zo ja, waar? Met andere woorden met welke woonvoorkeuren is deze groep inwoners te verleiden en bereid door te stromen? Met Knarrenhofjes? Of met hof-, patio-, flexibele - of levensloopbestendige woningen?

Hoe ‘hard’ is het aantal van 104.000 te bouwen woningen in de U16 tot 2040?

Toewijzing woningen aan woningzoekenden uit Houten

200, 220

Indiener 200, 220 bepleiten borging dat woningen worden toegewezen aan Houtenaren, zoals aan jongeren.

98

Ad indiener 304. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat de demografische ontwikkeling van Houten één van de belangrijkste bouwstenen is van de Ruimtelijke Koers en de woningprogrammering. Het is de uitdaging om via concrete projectontwikkeling tegemoet te komen aan deze woonvoorkeuren. Tegelijk moet ook duidelijk zijn dat het überhaupt onmogelijk is om te voldoen aan de ultieme wens van iedereen om te wonen in een goedkope vrijstaande woning, met alle voorzieningen nabij, maar zonder dat dit gepaard gaat met drukte.

Ad indiener 304. Dit is een regionale behoefteberekening uit 2018. Op voorhand zegt dit niets over de vraag of deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden. In de gezamenlijke ruimtelijke regionale visie is wel opgenomen dat het de bedoeling is dat de behoefte aan woningen wordt gefaciliteerd. In de regio wordt inmiddels rekening gehouden met een toegenomen woningbehoefte. Antwoord: Helaas staat de Huisvestingswet niet toe dat voorrang wordt gegeven aan eigen inwoners bij de toewijzing van woningen. Een uitzondering hierop is voorrang voor woningzoekenden uit kleine kernen bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

Woningbouw langs ARK

302

Indiener 302 heeft als suggestie voor woningbouw: het gebied langs het Amsterdam Rijn Kanaal tussen de Staart en de wijken het Water en de Polder (een mooie locatie voor hoogbouw met uitzicht op het water).

Antwoord: We hebben besloten dit gebied (De Meerpaal) niet als ontwikkelgebied binnen de Ruimtelijke Koers aan te wijzen. Onder andere omdat een deel van door indiener aangegeven zone een natuurgebied is (weidevogels).

279 (Henno Metaalbew erking V.O.F.), 299, 313, 341

1. Indiener 279 (ondernemer Henno Metaalbewerking V.O.F.) vindt het plan voor de Doornkade, Gemengd Stedelijk Woon-Werkgebied, uitdagend: veel woonruimte met kleinschalige bedrijvigheid, goed voor Houten. Vindt dat ontbreekt het reserveren van nieuwe industriegrond in Houten voor de huidige ondernemers (waar dus ook een milieuvergunning op verleend wordt voor de werkzaamheden die nu worden uitgevoerd). Dit moet toegevoegd worden. Vindt de gemeente op dit punt nalatig en vindt dat gemeente met de ondernemers om tafel moet. Vraagt gemeente om lef en doorzettingsvermogen.

Antwoord: Ad 1. Voor het opstellen van het economische hoofdstuk in het Ontwerp Ruimtelijke Koers en de bijlage ‘Prettig werken in Houten’ is overleg geweest met Houtense ondernemers (Ondernemend Houten). Er is de keuze gemaakt geen nieuw bedrijventerrein in de gemeente Houten te realiseren. Wel doet de gemeente een beroep om samen met de regiogemeenten de ruimtebehoefte die in de toekomst niet in Houten kan worden gefaciliteerd, in de regio te accommoderen; het streven is dus dat Houtense bedrijvigheid die doorgroeit of verplaatst ofwel een nieuwe locatie in Houten of – indien er geen geschikte locatie is - binnen de regio Utrecht vindt.

Programma – werken en maatschappelijke voorzieningen (paragraaf 3.5) Ruimte nodig voor ondernemers, conclusies STEC staan niet in Ruimtelijke Koers, strijdige belangen tussen werk en wonen

2. Indiener 299 zegt wat betreft werken dat Houten een sterke economische positie in de regio heeft. In de Ruimtelijke Koers staan 3000 werkplaatsen benoemd. Vraagt inzicht te geven wat dit betekent voor stedelijke/regionale bereikbaarheid en de ontwikkeling van de lokale economie. Volgens het rapport dat STEC (2020) gemaakt heeft voor de regio worden een aantal verdelingen en uitspraken gedaan die niet in de visie staan. Dit kan komen door het tijdsbestek van realiseren en opleveren. Is er door deze inzichten nog aanleiding voor aanpassing van de Ruimtelijke Koers? 3. Indiener 341 (NVM) wijst er op dat op een bedrijventerrein het risico is

99

Ad 2. Qua bereikbaarheid geldt dat deze zowel voor de bestaande werkgebieden als

van strijdige belangen van ondernemers en bewoners. Voldoende aandacht nodig aan zowel de leef- als de werkomgeving in die gebieden. Het slagen hiervan zal van het te bepalen woningprogramma en de stedenbouwkundige invulling daarvan afhangen (zie als voorbeeld de staat van de buitenruimten van de transformatieprojecten aan de doorgaande weg van de Molenzoom). Adviseert om op het niveau van bedrijventerrein wonen en werken liever niet te combineren en om bedrijfsactiviteiten buiten de bebouwde kom te faciliteren (o.a. op de Doornkade, het Ronddeel en de Meerpaal). Bepleit voldoende ruimte voor uitbreiding van de eigen ondernemers, dan wel dit perspectief op regionale locatie(s). Ook aandacht voor ruimte aan bedrijven in de hogere milieu categorieën. Stelt voor nader onderzoek te doen naar het werkgelegenheidseffect tussen enerzijds functiemenging en anderzijds functiescheiding. 4. Vraagt om toelichting over de berekening in de Ruimtelijke Koers over het ontstaan van 2.000 nieuwe arbeidsplaatsen en een vervangingsvraag van 1.000 arbeidsplaatsen (bij de realisatie van 5.000 woningen) en of dit een realistische inschatting is. 5. Indiener 313 geeft aan dat Houten een forenzenstad is en blijft. Volgens indiener is het wensdenken om te verwachten dat huidige inwoners werk binnen de gemeentegrenzen vinden en daarmee hun auto weg kunnen doen.

voor de nieuwe werkruimten binnen de ontwikkelgebieden van de Ruimtelijke Koers moet worden geoptimaliseerd. Hiervoor is Houten als onderdeel van de Utrechtse regio in gesprek met provincie en Rijk (REP U16 en MIRT). Alleen bij een optimale bereikbaarheid gedijen ondernemers goed binnen de werk- en woon-werkgebieden. Ad 3. We zien op basis van verschillende onderzoeken die in het kader van de Ruimtelijke Koers zijn uitgevoerd, voldoende voordelen om in de toekomst meer aan functiemenging te gaan doen binnen de ontwikkelgebieden. Ad 4. Een toelichting op de berekening van het met de Ruimtelijke Koers gepaard gaande aantal arbeidsplaatsen is te vinden in de bijlage 4 van het Ontwerp Ruimtelijke Koers, onderdeel ‘Prettig werken in Houten’. Ad 5. Onduidelijk is waar indiener heeft gelezen dat Houten in de toekomst geen forenzenstad meer is of zou zijn/blijven. Houten heeft door haar centrale ligging in Nederland een grote ingaande en uitgaande pendel van werkenden. Dit zal naar verwachting in de toekomst ook zo zijn. Aanpassing in Ruimtelijke Koers nodig? Vanuit het onderzoek van STEC over menging van wonen en werken is beter

100