Bijlage 2. Motivering BOPA Beverakker te Houten

Conclusie Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect bodem geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het plan

53

Hoofdstuk 5 5.1

Participatie

Leidraad omgevingsinitiatieven

De gemeente Houten hanteert een leidraad voor participatie die van toepassing is op omgevingsinitiatieven. Deze leidraad geeft richting aan de manier waarop initiatiefnemers belanghebbenden tijdig betrekken bij een plan en hoe belangen, ideeën en zorgen in kaart worden gebracht. Voor het initiatief aan de Beverakker is deze leidraad richtinggevend geweest. De ontwikkeling is tot stand gekomen binnen een aanbestedingsprocedure waarbij participatie nadrukkelijk als kwaliteitseis was benoemd.

5.2

Impactmeter

De impactmeter is in dit traject niet formeel doorlopen, omdat het initiatief is gestart binnen een aanbestedingsprocedure waarbij participatie onderdeel was van de beoordeling. In de aanbestedingsleidraad en de uitvoering van participatie was het uitgangspunt om het plan zo veel mogelijk in overleg met de omgeving en met toekomstige bewoners te ontwikkelen. Daarmee was het uitgangspunt van participatie grotendeels al vooraf bepaald. Gelet op de omvang van de ontwikkeling, de maatschappelijke aandacht en de ruimtelijke impact van de ontwikkeling sluit deze aan op participatieroute 3 van de gemeentelijke leidraad. Hoewel de impactmeter niet formeel is doorlopen, zijn de uitgangspunten ervan wel toegepast. Belanghebbenden zijn geïnventariseerd en op passende wijze betrokken via een intensief participatieproces.

5.3

Participatie omgeving

Voor de ontwikkeling aan de Beverakker is een uitgebreid participatieproces opgesteld, waarbij er is ingezet op twee doelen: het creëren van draagvlak voor het plan en het opbouwen van goodwill voor de te realiseren ontmoetingsruimte of buurtkamer. Participatie is gestart met een kennismakingsavond op 7 mei 2025, waar omwonenden, wijkinitiatieven en toekomstige bewoners waardevolle input gaven voor het schetsontwerp. Na de gunning is dit traject voortgezet met een openbare startbijeenkomst op 9 oktober 2025 en de start van de klankbordgroep op 20 oktober 2025. Tijdens deze bijeenkomsten, evenals de informatieavond van 27 oktober 2025 met ongeveer 100 aanwezigen, is gericht opgehaald wat de buurt en toekomstig bewoners belangrijk vinden. Om wensen en zorgen verder te concretiseren is een woonwensen-enquête verspreid. De resultaten hiervan zijn meegenomen in de bijeenkomsten van 1 en 22 december 2025, waarin het schetsontwerp is besproken en door de klankbordgroep geaccordeerd. Een belangrijk onderdeel van het participatietraject is het gezamenlijk bespreken van het toewijzingsbeleid, waarbij wordt toegelicht welke bewoners voorrang krijgen en waarom, zodat keuzes transparant zijn en leiden tot groter begrip en draagvlak. Daarnaast hebben omwonenden uitgebreid meegedacht over het stedenbouwkundige en architectonische ontwerp.

Zij hebben concrete opmerkingen meegegeven over onder andere uitzicht, de wens voor of tegen een extra bouwlaag, zorgen over inkijk, de positie van de ontmoetingsruimte en voorkeursreferenties voor gevels. Deze input is zorgvuldig verwerkt in de verdere planuitwerking en meerdere keren besproken met de klankbordgroep, die hierin fungeert als ambassadeur richting de wijk. Op 15 december 2025 vond een informatieavond plaats voor direct omwonenden, waarbij het schetsontwerp werd toegelicht. De reacties waren daarbij overwegend positief, met aandachtspunten over bezonning, inkijk en gevelstijl die direct zijn meegenomen. Op 23 februari 2026 is de klankbordgroep opnieuw bijeen geweest om varianten van de gevel en steenkeuzes te bespreken. De planning is om de klankbordgroep maandelijks te blijven informeren en in april een informatieavond te

54

organiseren waarin ook de start van de verkoop zal worden aangekondigd. De participatie heeft tot nu toe veel opgeleverd. Er is breed draagvlak onder direct omwonenden, leden van de klankbordgroep en wijkvereniging De Wakkere Akker voor zowel het proces als de inhoud van het plan. Tijdens de klankbordgroep van 23 februari 2026 werd het ontwerp positief ontvangen en benoemde een lid expliciet dat zij het waardeert dat opmerkingen daadwerkelijk worden verwerkt. Voorbeelden hiervan zijn de uitvoering van een gevraagde zonnestudie, het behouden van bomen langs het fietspad om inkijk te voorkomen, het uitwerken van gevels conform de aangedragen voorkeuren en het in overleg bepalen van de positie van de ontmoetingsruimte op het kavel. Deze elementen zijn verwerkt in het schetsontwerp en vormen de basis voor de volgende stappen in de planontwikkeling. Later in het proces volgt nog participatie over de inrichting van de buitenruimte, waarmee de betrokkenheid van bewoners gedurende het gehele traject wordt geborgd.

55

Hoofdstuk 6 6.1

Financiële haalbaarheid

Financieel economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief dat op grondeigendom van de initiatiefnemer plaatsvindt. Met het plan zijn geen kosten voor de gemeente gemoeid, anders dan kosten die op basis van de gemeentelijke legesverordening in rekening zullen worden gebracht. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de initiatiefnemer als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling ten aanzien van het kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking. De economische uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning is hiermee voldoende aangetoond.

56

Hoofdstuk 7 locaties

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan

In voorgaande hoofdstukken is het voorgenomen initiatief voor de ontwikkeling van een woongebouw met gemeenschappelijke ruimte toegelicht. Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing. De nieuwbouw bestaat uit een gebouw met drie bouwlagen. In de toekomstige situatie zal het gebouw 40 woningen tellen, waarvan minimaal 30% in de categorie sociaal wordt opgeleverd en de rest als middeldure en dure woningen. Op de begane grond, aan de noordoostzijde van het gebouw, wordt een ontmoetingsruimte van circa 75 m² gbo gerealiseerd. De gemeenschappelijke ruimte dient als gedeelde voorziening voor bewoners en is toegankelijk voor de buurt. In voorliggende motivering is een toets naar relevante beleids-, milieu- en omgevingsaspecten uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden hier de voornaamste conclusies uitgetrokken. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen voor de doelgroep 55+ binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningvoorraad van de gemeente Houten. De herontwikkeling van de voormalige schoollocatie leidt tot een doelmatig en zorgvuldig ruimtegebruik en draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, onder meer door de toevoeging van groen, klimaatadaptieve maatregelen en een samenhangende inrichting van de buitenruimte.

Ook worden de woningen worden WMO-proof uitgevoerd, waardoor wordt voorzien in de behoefte aan geschikte en toekomstbestendige huisvesting voor senioren. Hiernaast ligt de locatie ligt op korte afstand van voorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en het NS-station 'Houten', waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een duurzame, goed bereikbare woonomgeving. Bovendien blijkt uit de toetsing aan de verschillende milieu- en haalbaarheidsaspecten dat er voldaan wordt aan de wet- en regelgeving voor wat betreft de diverse aspecten en er geen nadelige effecten op de bestaande situatie in en rondom de omgeving van het projectgebied te verwachten zijn. Uit het voorgaande wordt geconcludeerd dat er met het plan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

57