Bijlage 2. Motivering BOPA Beverakker te Houten

Omgevingsvergunning BOPA Beverakker te Houten

Gemeente Houten

Projectnummer: 4475.01 Datum:01-04-2026

Motivering

3

4

Inhoudsopgave Motivering Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

M.e.r.- beoordeling Ladder duurzame verstedelijking Duurzaamheid Gezondheid Water en watersystemen Inrichting Openbare ruimte en afvoer huishoudelijk afvalwater op gemeentelijke riolering Klimaatadaptatie Groen en biodiversiteit Mobiliteit en parkeren Ecologie Landschap Stikstof (AERIUS) Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Archeologie, cultuurhistorie en erfgoed Bodem

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Toetsing aan beleid

Toetsing rijksbeleid Toetsing provinciaal beleid/provinciale verordening Toetsing regionaal beleid Toetsing beleid waterschap Toetsing gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18

Huidige situatie en nieuwe situatie

Beschrijving huidige situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Inleiding

Aanleiding Vergunningsprocedure omgevingsplanactiviteit Het omgevingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

3

Participatie

Leidraad omgevingsinitiatieven Impactmeter Participatie omgeving

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

7 7 8 8 10 11 11 13 16 16 19 21 22 23 27 27 28 28 29 30 33 34 34 35 41 43 44 45 47 49 50 51 52 54 54 54 54 56

5

6.1

Financieel economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

56 57

6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Beverakker 19 te Houten bevindt zich het voormalige schoolgebouw De Velduil. De gemeente Houten is voornemens het pand rond augustus 2026 te slopen, inclusief fundering en leidingen. Het voorliggende initiatief ziet toe op de herontwikkeling van het terrein na sloop van het gebouw. Op de locatie wordt een woongebouw met drie bouwlagen gerealiseerd, bestaande uit 40 woningen en een gemeenschappelijke ruimte. De gemeenschappelijke ruimte is bedoeld voor intern gebruik, maar wordt tevens toegankelijk voor bewoners van de omliggende wijk. Voor het projectgebied geldt het ‘Omgevingsplan gemeente Houten’. Op grond van de planologische regels zijn de gronden bestemd als 'Maatschappelijk 1'. Binnen deze planologische kaders is het plan niet toegestaan, omdat er voor de nieuwbouw sprake is van een overschrijding van het bouwvlak en bouwhoogte. Om de realisatie van het plan mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) verleend. Ter onderbouwing van het besluit is een motivering noodzakelijk, waarbij wordt aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze motivering toont aan dat het plan hieraan voldoet. Het projectgebied bestaat uit een deel van het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Houten, sectie A, nummer 11622.

Op de navolgende afbeeldingen staat globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met een blauwe markering aangegeven.

Globale ligging projectgebied

7

Globale begrenzing projectgebied

1.2

Vergunningsprocedure omgevingsplanactiviteit

Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningsvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1. Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen. 2. Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan. Voor de BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid Bkl); b. als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden voor de BOPA.

1.3

Het omgevingsplan

Voor het projectgebied geldt het ‘Omgevingsplan gemeente Houten’. Onderdeel van dit omgevingsplan zijn de bruidsschatregels en de bestaande bestemmingsplannen. De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn overgenomen in het gemeentelijke omgevingsplan. Alle tot en met 31 december 2023 geldende bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het ‘Omgevingsplan gemeente Houten’. Ter plaatse van het projectgebied zijn nog geen specifieke regelingen opgenomen in het omgevingsplan, daarom geldt de beheersverordening 'Houten Noord en Zuid' vastgesteld op 20 juni 2013 (verder 'de

8

beheersverordening', tenzij anders vermeld). Navolgend een uitsnede van de verbeelding van de beheersverordening.

Uitsnede van de beheersverordening

Op grond van de beheersverordening gelden de onderstaande bestemmingen en aanduidingen binnen het projectgebied: Maatschappelijk 1; Besluitvlak (blauwe lijnen); Op basis van artikel 3.1 van de beheersverordening mogen de gronden en bestaande bouwwerken uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Bestaande bouwwerken mogen alleen worden vervangen door nieuwe bouwwerken met dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. Uitbreiding van het bouwvolume of verplaatsing van de bebouwing is niet toegestaan. Daarnaast is nieuwe verkamering van woningen uitgesloten. In aanvulling hierop bepaalt artikel 3.2 dat op het besluitsubvlak Maatschappelijk-1 gebruik is toegestaan voor maatschappelijke voorzieningen, gestapelde woningen en horeca-activiteiten categorie 4, met een maximale vloeroppervlakte van 150 m². Hoewel gestapelde woningen binnen deze bestemming zijn toegestaan, is nieuwe bebouwing uitsluitend toegestaan binnen het bestaande afmetingen en op dezelfde locatie als de bestaande bebouwing. Het plan aan de Beverakker 19 voorziet in 40 gestapelde woningen met een uitbreiding van het bestaande bouwvlak en een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte. Hiermee wordt afgeweken van artikel 3.1, waarin uitbreiding of verplaatsing van bebouwing niet is toegestaan. Het plan is op basis van de geldende beheersverordening daarom niet toegestaan.

9

1.4

Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt het project beschreven en de inpassing van de toekomstige situatie. In Hoofdstuk 3 komen de relevante beleidskaders op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau aan bod. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten en de toelaatbaarheid van het voornemen. Hoofdstuk 5 gaat over de gevolgde participatie. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de financiële uitvoerbaarheid van het projectvoornemen. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 7 geconcludeerd of wordt voldaan aan de voorwaarden voor de verlening van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteiten.

10

Hoofdstuk 2

Huidige situatie en nieuwe situatie

In dit hoofdstuk wordt het plan omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie binnen het projectgebied, waarna het plan nader wordt toegelicht.

2.1

Beschrijving huidige situatie

Het projectgebied bevindt zich aan de Beverakker 19 te Houten en betreft het terrein van de voormalige basisschool ‘De Velduil’. De huidige bebouwing bestaat uit twee bouwlagen met een bestraat schoolplein en een kleine groenstrook langs de oostelijke perceelgrens. In de zuidoosthoek van het projectgebied bevindt zich daarnaast een gasreductiestation. De totale oppervlakte van het terrein bedraagt circa 3.000 m². De directe omgeving wordt gekenmerkt door woonbebouwing, voornamelijk bestaande uit eengezinswoningen in twee bouwlagen met kap en enkele kleinschalige appartementencomplexen. Aan de noordzijde bevinden zich woningen aan de Hazenakker, terwijl aan de oostzijde appartementen en de Dassenakker zijn gelegen. Aan de zuidzijde ligt eveneens de Dassenakker met aangrenzende woningen en aan de westzijde bevinden zich woningen aan de Beverakker. De locatie ligt op korte afstand van diverse voorzieningen, zoals winkels, een huisartsenpraktijk en andere zorgvoorzieningen. Daarnaast ligt de locatie op loopafstand (circa 800 meter) van NS-station ‘Houten’ en op circa 400 meter afstand van een oprit naar de hoofdweg ‘Rondweg’. Zie de onderstaande afbeeldingen voor een luchtfoto en het aanzicht van het projectgebied in de huidige situatie.

Luchtfoto huidige situatie

11

Aanzicht vanaf Hazenakker van schoolgebouw in de huidige situatie.

Aanzicht vanaf Dassenakker van parkeerplaatsen met erachter het schoolgebouw in de huidige situatie

12

2.2

Toekomstige situatie

Na de sloop van de bestaande bebouwing wordt het terrein herontwikkeld tot een woongebouw met maximaal drie bouwlagen. Het plan omvat de realisatie van 40 woningen, een gezamenlijke binnentuin en een gemeenschappelijke ruimte. Daarnaast worden alle overige woonvoorzieningen gerealiseerd, zoals parkeerplaatsen, een fietsenstalling en bergingen. De woningen zijn voornamelijk bedoeld voor senioren vanaf 55 jaar die zelfstandig willen wonen, met de mogelijkheid tot onderlinge ondersteuning en gebruik van gedeelde voorzieningen. De gemeenschappelijke ruimte is bestemd voor gezamenlijke activiteiten, informele zorginitiatieven en ontmoetingen, en is tevens toegankelijk voor omwonenden. Het gebouw wordt gesitueerd in het midden en noordelijke deel van het perceel, grotendeels binnen de contouren van de voormalige bebouwing. Er is een beperkte overschreiding voorzien aan de west- en noordwestzijde. De massa bestaat uit drie bouwlagen met een plat dak. Hiermee sluit het gebouw qua hoogte en schaal aansluit op de omliggende bebouwing. De omliggende woningen bestaan voornamelijk uit rijtjeswoningen met twee of drie bouwlagen en een dakkapel of schuindak. Daarnaast is aan de Dassenakker (ten oosten van het projectgebied) een woongebouw met appartementen gelegen van drie lagen met een schuindak. De buitenruimte en gemeenschappelijke binnentuin krijgen een groene en open inrichting.

De binnentuin vormt een ontmoetingsplek voor bewoners en bezoekers en wordt ingericht met beplanting, halfverharding en enkele bomen voor schaduw en verkoeling. Aan de noord- en zuidzijde van het terrein worden groenstroken aangebracht om de overgang naar de aangrenzende wegen te verzachten en de privacy van omwonenden te waarborgen. Op de navolgende tekening is een indicatieve tekening weergegeven van hoe de ontwikkeling er in de toekomstige situatie uit zal komen te zien. De tekening is georiënteerd op het oosten.

Situatie tekening in relatie omliggende bebouwing

13

ndicatieve tekening nieuwbouw en buitenruimte, georiënteerd op het oosten.

Bij de inrichting is tevens aandacht besteed aan groen en klimaatadaptatie. De binnentuin krijgt een mix van beplanting en struiken. Op verschillende plekken worden bomen geplaatst voor schaduw, zodat minimaal 50% van het woongebied schaduw heeft. Op en rondom het gebouw worden voorzieningen aangebracht ter bevordering van biodiversiteit, waaronder nestkasten en insectenhotels. Op het dak van de gemeenschappelijke ruimte komt een groendak. Het woonprogramma bestaat uit een mix van sociale huur-, middenhuur- en koopwoningen: 13 sociale huur appartementen van maximaal 74 m2 gbo; 8 middenhuur appartementen, waarvan 6 van maximaal 74 m2 gbo en 2 van maximaal 99 m2 gbo; 19 vrije sector koop appartementen, waarvan 17 van maximaal 99 m2 gbo en 2 van maximaal 124 m2 gbo. Alle woningen beschikken over een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon/ achtertuin en berging. De woningen worden WMO-proof gerealiseerd. Deuren en galerijen zijn bijvoorbeeld breed en obstakelvrij, er zijn automatische deuren, geen drempels, één lift en een wandconstructie geschikt voor beugels, etc. Op de begane grond, aan de noordoostzijde van het gebouw, wordt een ontmoetingsruimte van circa 90 m² gbo gerealiseerd. Deze locatie is gekozen vanwege de goede aansluiting op het naastgelegen appermentecomplex De Dassenburg en de wijk.

Bij De Dassenburg is een woonconcept tevens van toepassing voor mensen vanaf 55 jaar. Daarnaast beschikt het appartementencomplex over een overdekte binnentuin die fungeert als centrale ontmoetingsplek voor de bewoners. De gemeenschappelijke ruimte op de Beverakker 19 dient als gedeelde voorziening voor bewoners en is toegankelijk voor de buurt. De ruimte kan worden gebruikt voor gezamenlijke activiteiten, informele zorginitiatieven en ontmoetingen, en draagt zo bij aan de sociale samenhang in de wijk.

Indicatieve tekening eerste verdieping, georiënteerd op het oosten.

14

Indicatieve tekening tweede verdieping, georiënteerd op het oosten.

15

Hoofdstuk 3

Toetsing aan beleid

Wat is het geldend beleid dat van toepassing is op de beoogde locatie van de ontwikkeling en is de gewenste situatie voor deze locatie zoals deze geschetst is in Hoofdstuk 2 passend in dit beleid? Er moet worden voldaan aan de instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de omgevingsverordening van de provincie Utrecht. Ook mag het plan niet in strijd zijn met de waterschapsverordening van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Tot slot moet het plan passen binnen het gemeentelijke beleid. In dit hoofdstuk worden deze aspecten afgewogen en waar nodig gemotiveerd.

3.1

Toetsing rijksbeleid

3.1.1

Regels: Instructieregels Rijk (AMvB's)

In hoofdstuk 5 van het Bkl is een groot aantal instructieregels opgenomen. Aan deze instructieregels moet worden voldaan. De meest relevante instructieregel betreft de regels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betreft onder meer: het waarborgen van de veiligheid; het beschermen van de waterbelangen; het beschermen van de gezondheid en van het milieu; het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; het behoud van ruimte voor toekomstige functies; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. De voor iedere aanvraag relevante instructieregels zijn nader uitgewerkt, zoals in de paragrafen van hoofdstuk 4 van dit format. Daarnaast zijn er instructieregels die van toepassing zijn afhankelijk van het project en/of de locatie. Thema Ladder voor duurzame verstedelijking Water en watersystemen Inrichting openbare ruimte en afvoer huishoudelijk afvalwater op gemeentelijke riolering Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen Geur Omgevingsveiligheid Archeologie, cultuurhistorie en erfgoed Bodemkwaliteit Locatie- of projectgebonden instructieregels Thema Slagschaduw van windturbines Landsverdediging Rijksvaarwegen Landelijke fiets- en wandelroutes

Paragraaf Bkl 5.1.5.4 5.1.3 5.162

Paragraaf Motivering 4.2 4.5 4.6

5.1.4.1 5.1.4.2 5.1.4.2a

4.13 4.14 4.14

5.1.4.6 5.1.2 5.1.5.5 5.1.4.5

4.15 4.16 4.17 4.18

Paragraaf Bkl 5.1.4.4a 5.1.7.2 5.1.7.4 5.1.7.6

16

Voorkomen belemmeringen hoofdspoorweginfrastructuur en rijkswegen Lozen industrieel afvalwater in openbaar vuilwaterriool Bebouwingscontour houtkap

5.163 5.165 5.165b

Beoordeling initiatief Voor het plan zijn, anders dan de instructieregels die in Hoofdstuk 4 van deze motivering aan bod komen, geen specifieke instructieregels van toepassing. De mogelijke belemmeringen vanuit de instructieregels op het plan, worden in de verschillende milieuparagrafen in Hoofdstuk 4 afzonderlijk getoetst. Op basis van deze paragrafen wordt geconcludeerd dat de instructieregels geen belemmering op het plan vormen. 3.1.2

Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan: periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval; de zeespiegelstijging; de overgang naar duurzame energie; de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen; de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen; de groei en het bereikbaar houden van steden; plekken voor distributiecentra; het versterken van de natuur en biodiversiteit; het behoud van het landschap; de vitaliteit van de landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen.

Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Houten maakt deel uit van het NOVEX-gebied Utrecht–Amersfoort. Het doel van dit NOVEX-gebied is 165.000 nieuwe woningen te bouwen en 10.000 extra werkplekken te creëren. Deze groei moet plaatsvinden onder het motto ‘Gezond groeien in nabijheid’, volgens drie uitgangspunten: Een groenblauw raamwerk dat meegroeit en goed bereikbaar is. Verstedelijking in 3 typen milieus: metropoolpoorten (in Utrecht en Amersfoort), regiopoorten en in vitale kernen. Een systeemsprong voor een samenhangend multimodaal mobiliteitssysteem, gericht op nabijheid, een toename in fietsgebruik en verbeterd openbaar vervoer.

17

Beoordeling initiatief De ontwikkeling aan de Beverakker 19 betreft een herinvulling van bestaand stedelijk gebied. Het plan voorziet in de realisatie van 40 woningen en een gemeenschappelijke ruimte op een locatie waar voorheen een basisschool was gevestigd. Daarmee wordt voorzien in stedelijke verdichting binnen de bestaande bebouwingscontouren van Houten. Houten wordt binnen de NOVEX-regio Utrecht–Amersfoort beschouwd als een vitale kern, een bestaande stedelijke kern met een sterke identiteit, goed bereikbare voorzieningen en een hoogwaardige fiets- en OV-infrastructuur. Nieuwe woningbouw, zoals de ontwikkeling aan de Beverakker 19, past in deze strategie omdat het binnengemeentelijke groei mogelijk maakt zonder uitbreiding in het buitengebied. Gezien de aard en omvang van het plan wordt geen nationaal belang geschaad. Het rijksbeleid dat is opgenomen in de NOVI vormt geen belemmering voor het plan. Tevens raakt het initiatief niet de doelen zoals deze gesteld zijn in de NOVEX. 3.1.3

Beleid: Nationale woon- en bouwagenda

In de Nationale woon- en bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale woon- en bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn. Beoordeling initiatief Het initiatief aan de Beverakker 19 voorziet in de ontwikkeling van een bestaand bebouwd perceel tot een woongebouw met 40 woningen. De toevoeging van deze 40 woningen draagt bij aan de nationale ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren.

Van de in totaal 40 woningen wordt circa 33% gerealiseerd in de categorie sociale huur. Daarnaast valt circa 53% binnen de categorie betaalbaar (waaronder de eerder genoemde sociale huur en midden huur). Deze verhouding is in overeenstemming met de afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer en komt voort uit het feit dat op de locatie een specifiek woonconcept wordt toegepast. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee op zorgvuldige wijze invulling wordt gegeven aan het principe van efficiënt ruimtegebruik. De nieuwbouw biedt ruimte aan een woonconcept waarin met name senioren vanaf 55 jaar zelfstandig kunnen wonen, met de mogelijkheid tot onderlinge ondersteuning en het gebruik van gedeelde voorzieningen. Door de toevoeging van gemeenschappelijke ruimtes wordt ontmoeting gestimuleerd en sociale verbinding bevorderd. Het plan is in lijn met het beleid dat is opgesteld in de Nationale woon- en bouwagenda.

18

3.2

Toetsing provinciaal beleid/provincialeverordening

3.2.1

Beleid: Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie worden integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie zijn zeven thema's uitgewerkt. Per thema zijn belangrijke keuzes gemaakt. Hieronder worden de zeven thema's benoemd. 1. Stad en land gezond; 2. klimaatbestendig en waterrobuust; 3. duurzame energie; 4. vitale steden en dorpen; 5. duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; 6. levend landschap, erfgoed en cultuur; 7. toekomstbestendige natuur en landbouw. Voor het projectgebied is voornamelijk het thema 'vitale steden en dorpen' van belang. Binnen dit thema focust de provincie op: Het bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling; Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen; Voldoende ruimte bieden voor het functioneren en versterken van een vitale, circulaire en innovatieve regionale economie; Voldoende ruimte bieden voor behoud en versterking van een goede retailstructuur.

Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie beziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in deze visie verwoord. Daarom hanteert de provincie bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes: zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied; eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot in 2040 in totaal ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn.

Beoordeling initiatief De ontwikkeling betreft de realisatie van 40 woningen voor de doelgroep 55+ binnen bestaand stedelijk

19

gebied. Daarmee past de ontwikkeling binnen de provinciale voorkeur voor woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied. Tevens wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt door de herontwikkeling van een oud schoolgebouw naar een zorgvuldig ingepast woongebouw met aandacht voor groen, klimaatadaptatie en sociale ontmoeting. Ook voorziet de toevoeging van WMO-proof woningen in de behoefte voor geschikte woonruimte voor senioren, waarmee wordt bijgedragen aan de provinciale doelstelling om te voorzien in een gevarieerd woningaanbod. Hiernaast ligt de locatie ligt op korte afstand van voorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en het NS-station 'Houten', waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een duurzame, goed bereikbare woonomgeving. Het plan is in lijn met het beleid dat is opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht. 3.2.2

Regels: Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Omgevingsvisie komt juridisch tot uitdrukking in een Omgevingsverordening met regels voor de leefomgeving. Zo’n 20 verordeningen, regelingen en besluiten zijn samengevoegd in één provinciale Omgevingsverordening. De regels zijn herschreven, samengevoegd, vereenvoudigd en op elkaar afgestemd. Deze verordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden. Om de Omgevingsverordening actueel te houden, wordt de verordening op regelmatige basis gewijzigd. Op 7 februari 2024 hebben Provinciale Staten de eerste wijziging Omgevingsverordening vastgesteld. Op 13 oktober 2025 is de laatste wijziging in werking getreden. De regels die specifiek betrekking hebben tot de gronden van het projectgebied zijn navolgend opgesomd: Artikel 9.15 'Instructieregel uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk ' 1. zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; 2. daarnaast in overig stedelijk gebied; 3. eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors; a. worden afspraken vastgelegd om te borgen dat binnen het programma voldoende woningen worden gebouwd in het sociale en -middensegment waarbij wordt uitgegaan van de afspraken uit de regionale woondeals; en b.

worden afspraken gemaakt over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik. Beoordeling initiatief Het projectgebied aan de Beverakker 19 ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Houten en betreft de ontwikkeling van een reeds bebouwd perceel. De ontwikkeling ligt hiernaast in een goed ontsloten gebied, nabij voorzieningen en openbaar vervoer. Deze twee aspecten passen binnen de provinciale voorkeursvolgorde voor binnenstedelijk uitbreiden van woningbouw en aansluiting op openbaar vervoer en knooppunten. Daarnaast wordt ruim de helft van de woningen gebouwd in het sociale en -middensegment. Het initiatief voldoet aan de bepalingen van de Omgevingsverordening en ligt binnen de door de provincie gestelde kaders voor ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw. Het projectgebied aan de Beverakker 19 ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Houten en betreft de ontwikkeling van een reeds bebouwd perceel. De locatie is goed ontsloten en ligt nabij voorzieningen en openbaar vervoervoorzieningen. Hiermee wordt voldaan aan de instructie regel van de provinciale om woningbouw primair binnenstedelijk te realiseren en aan te sluiten op openbaar vervoer en knooppunten. Daarnaast wordt ruim de helft van de woningen gerealiseerd in het sociale en middensegment.

Het initiatief voldoet aan de bepalingen van de Omgevingsverordening en ligt binnen de door de provincie gestelde kaders voor ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw.

20

3.3

Toetsing regionaal beleid

3.3.1

Beleid: De Woondeal regio U10 2022-2030

In de Woondeal regio U10 (verder woondeal) wordt gesteld dat in heel Nederland tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig zijn. Circa 61.000 van deze woningen moeten worden gerealiseerd in de de regio U10. De regio U10 bestaat uit 16 gemeenten in de stedelijke omgeving van Utrecht. De regio U10 kampt met een bovengemiddelde druk op de woningmarkt. Hoge woningprijzen en lange wachttijden voor sociale huur maken het urgent om snel en effectief bij te bouwen. Een belangrijk uitgangspunt is dat vanaf 2025 minimaal twee derde van de nieuwbouw moet vallen binnen het betaalbare segment: sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Woningcorporaties nemen hierin een centrale rol. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het verduurzamen van de woningvoorraad, het huisvesten van aandachtsgroepen (zoals statushouders en ouderen), en het verbeteren van de leefomgeving. De woondeal is gekoppeld aan andere beleidsinstrumenten zoals de Ruimtelijke Economische Koers (REK), het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) en het Programma Woningbouw, waarmee de regio inzet op een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling. De haalbaarheid van de woondeal hangt af van het oplossen van een aantal knelpunten. Zo is er sprake van netcongestie, waardoor het elektriciteitsnet de groei soms niet aan kan.

Ook de stikstofproblematiek, capaciteitstekorten bij gemeenten en bouwsector, en financiële beperkingen kunnen woningbouw vertragen. De regio U10 heeft daarom versnellingsafspraken gemaakt en sleutelprojecten benoemd die prioriteit krijgen. Monitoring en bijsturing zijn ingebouwd om de voortgang te bewaken en waar nodig bij te sturen. Voor de gemeente Houten betekent dit dat projecten gericht moeten zijn op het realiseren van betaalbare woningen, het versnellen van procedures en het afstemmen met regionale partners. Daarnaast moet rekening worden gehouden met lokale uitdagingen zoals netcapaciteit, mobiliteit en ruimtelijke inpassing. Beoordeling initiatief Het initiatief aan de Beverakker 19 in Houten voorziet in de realisatie van 40 woningen binnen bestaand stedelijk gebied, waarvan 13 sociale huurwoningen, 8 midden huurwoningen en 19 koopwoningen. Daarmee valt dus ruim de helft van de woningen binnen het betaalbare segment. In overeenstemming met de gemeente Houten wijkt het woonprogramma van de ontwikkeling af van de norm gesteld in de woondeal. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats op reeds bebouwd gebeid en sluit daarmee aan bij de regionale ambitie om ruimte efficiënt te benutten via herstructurering en transformatie.

Tot slot draagt het plan bij aan de kwalitatieve opgave uit de woondeal door te voorzien in levensloopbestendige woningen met gemeenschappelijke voorzieningen voor senioren, een doelgroep waarvoor regionaal een groeiende behoefte bestaat. Het plan is in lijn met de Woondeal regio U10.

21

3.4

Toetsing beleid waterschap

3.4.1

Waterschapsverordening

De eerste versie van de Waterschapsverordening Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2024 ontstaat van rechtswege bij inwerkingtreding van de Omgevingswet. Die Waterschapsverordening bevat (op basis van artikel 22.14 van de Omgevingswet en artikel 4.7 van de Invoeringswet Omgevingswet) de regels van het waterschap over de waterstaatswerken, zoals waterkeringen en watergangen, en de zorgplicht voor het watersysteem. De kern van de waterschapsverordening bestaat uit regels over activiteiten van burgers, bedrijven en mede-overheden die van invloed zijn op het watersysteem, de waterveiligheid en de zuiveringtechnische werken (rioolwaterzuiveringsinstallaties, RWZI). Het waterschap kan via de waterschapsverordening bepalen dat een initiatiefnemer voor een activiteit een omgevingsvergunning moet aanvragen of een melding moet doen. Beoordeling initiatief In het voorliggend initiatief worden maatregelen getroffen die bijdragen aan optimale waterberging op het eigen perceel. Daarmee wordt invulling gegeven aan de ambities om het watersysteem in het rivierengebied veerkrachtig en toekomstbestendig in te richten. Een uitgebreidere toelichting op de bevindingen en resultaten van de uitgevoerde watertoets zijn opgenomen in paragraaf 4.5 en 4.6. 3.4.2

Waterbeheerprogramma 'Stroomopwaarts samen voor de toekomst'

Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het waterbeheerprogramma 2022 - 2027 ‘Stroomopwaarts samen voor de toekomst’ vastgesteld. Het programma beschrijft de ambities en inzet van het waterschap voor schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied. Met dit programma geeft het waterschap partners en bewoners inzicht in waar het waterschap voor staat. Het programma bevat de volgende doelen: Schoon en gezond water: Het programma beschrijft de ambities en inzet voor schoon en gezond water; Duurzaamheid: Ze streven naar duurzaamheid in hun waterbeheer; Waterveilig en klimaatbestendig gebied: Ze werken aan een waterveilig en klimaatbestendig gebied; Samenwerking: Ze willen samen met hun partners werken aan de uitdagingen van de toekomst, zoals klimaatverandering, bodemdaling en energietransitie; Sturende rol in ruimtelijke ordening: Ze willen als waterschap meer aan het roer zitten om water een sturende rol in de ruimtelijke ordening te geven; Energietransitie: Ze zien kansen in de energietransitie, zoals aquathermie, warmte uit water. Beoordeling initiatief Voor de herontwikkeling aan de Beverakker 19 worden geen specifieke waterschapsbelangen geraakt. De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op het regionale watersysteem en is niet gelegen binnen een waterbergingsgebied of beschermingszone.

Nadere toetsing aan het waterbeheerprogramma is daarom niet noodzakelijk.Wel zijn de thema’s water en klimaatadaptatie integraal meegenomen in het ontwerp. Hierbij is aandacht besteed aan infiltratie en vertraagde afvoer van regenwater, het beperken van hittestress en de toepassing van groene en waterdoorlatende verharding. Zie hiervoor de paragrafen 4.5, 4.6 en 4.7 van deze motivering.

22

3.5

Toetsing gemeentelijk beleid

3.5.1

Beleid: Houtens DNA

Op 1 juni 2023 is door de gemeenteraad het Houtens DNA vastgesteld. Het Houtens DNA vormt de basis voor ontwikkelingen, plannen, visie en beleid binnen het fysieke domein in de komende jaren. Met als doel dat Houten een fijne en herkenbare gemeente blijft om te wonen, te werken en te recreëren. Om tot dit doel te komen zijn tien kernwaarden geformuleerd. 1. Groen omarmd en groen omringd – omgekeerd ontwerpen. Houten is opgebouwd rondom groene structuren die wijken, kernen en buitengebied verbinden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat groen en water het uitgangspunt zijn voor de inrichting (omgekeerd ontwerpen). Nieuwe bouwprojecten dienen de bestaande groenstructuur te behouden, te versterken en bij te dragen aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. 2. Houtense fietsstructuur – gezonde mobiliteit. Houten beschikt over een uniek fietspadennetwerk, dat samen met de groenstructuur een van de belangrijkste inrichtingsprincipes vormt. De woonwijken, voorzieningen en kernen zijn per fiets veilig en goed bereikbaar. Ontwikkelingen sluiten aan bij dit principe en dragen bij aan gezonde mobiliteit, veiligheid en ontmoeting. 3. Auto anders - trein prominent aanwezig. Het principe ‘auto anders’ is typerend voor Houten. Er is geen doorgaand autoverkeer tussen de wijken; autoverkeer wordt geleid via de Rondweg. Langzaam verkeer heeft voorrang.

Deze structuur blijft behouden en vormt ook in nieuwe ontwikkelingen het uitgangspunt. Tegelijkertijd wordt ingezet op de goede bereikbaarheid per trein, waarmee Houten aantrekkelijk blijft voor verschillende doelgroepen. 4. Buurten met eigen identiteit – menselijke maat. Houten kent buurten met een eigen identiteit, gebaseerd op cultuurhistorie, landschap en de menselijke maat. In Houten is stedenbouw het vertellen van een verhaal. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij de karakteristieke schaal, de overzichtelijke opzet en de herkenbare architectuur. Er wordt gestreefd naar een rijk woonaanbod met een mix van gezinswoningen, appartementen en sociale huur, passend bij de gevarieerde bevolkingssamenstelling. 5. Dorps karakter – bouwen aan gemeenschappen. Houten heeft een dorps karakter met rust, veiligheid en betrokkenheid. Ontwikkelingen dragen bij aan gemeenschapsvorming en ontmoeting. Er wordt niet alleen gebouwd, maar ‘aan gemeenschappen gewerkt’. Ontmoetingsruimtes, gezamenlijke woonvormen en kleinschalige voorzieningen dragen bij aan de sociale samenhang. 6. Krachtige betrokken samenleving – inwonersparticipatie. De Houtense samenleving is betrokken en actief. Inwoners, ondernemers en organisaties dragen bij aan de gemeenschap. Nieuwe opgaven worden in samenspraak met inwoners vormgegeven, met nadruk op diversiteit, inclusiviteit en kansengelijkheid.

Zo blijft Houten zich aanpassen aan veranderingen in de tijdgeest. 7. Voorzieningen – sociaal en stedelijk. Houten combineert een dorps karakter met een breed aanbod aan stedelijke voorzieningen. Nieuwe ontwikkelingen houden rekening met een passend voorzieningenniveau voor verschillende doelgroepen en dragen bij aan de leefbaarheid van de wijken. Ook wordt ruimte geboden aan (culturele) ontmoetingsplekken, met name voor jongeren. 8. Ondernemerschap – inventief en duurzaam. Houten is naast woongemeente ook een werkgemeente met groeiend en duurzaam ondernemerschap. Er is ruimte voor initiatief, innovatie en lokale bedrijvigheid. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt slim omgegaan met schaarse ruimte en worden kansen benut voor circulaire economie en energietransitie. 9. Multidisciplinair ontwerpen – van begin tot eind. Bij de ontwikkeling van Houten is van oudsher multidisciplinair samengewerkt. Deze werkwijze zorgt voor integrale plannen met ruimtelijke en sociale kwaliteit. Ontwikkelingen worden in samenwerking met verschillende disciplines en inwoners uitgewerkt om zorgvuldige en samenhangende plannen te realiseren. 10. Regie nemen – samen optrekken. De gemeente Houten voert actief regie op kwaliteit, samenhang en tempo van ontwikkeling. Er wordt tijd genomen voor reflectie en discussie om

23

toekomstbestendige plannen te maken. Samen met de gemeenschap wordt opgetrokken om het Houtens DNA te koesteren en blijvend in te zetten als leidraad. Beoordeling initiatief Het initiatief aan de Beverakker 19 sluit aan bij de kernwaarden van het Houtens DNA. De ontwikkeling draagt bij aan het dorps karakter van Houten door de realisatie van kleinschalige woningbouw binnen de bestaande wijkstructuur. Met de toevoeging van een gemeenschappelijke ruimte en gedeelde binnentuin wordt ontmoeting gestimuleerd tussen bewoners en mensen uit de buurt, in lijn met de kernwaarde 'dorps karakter'. In het ontwerp van het woongebouw en omgeving is rekening gehouden met groen en klimaatadaptatie, in lijn met het principe 'groen omarmd en groen omringd'. De binnentuin voegt een grote hoeveelheid groen toe aan de omgeving en biedt ruimte voor verschillende beplantingen en biodiversiteit. De aanleg van het groene dak op de ontmoetingsruimte draagt bij aan klimaatbestendigheid en een prettig woonmilieu. Het plan sluit tevens aan bij het Houtense mobiliteitsconcept. Doordat alle parkeerplekken op korte afstand van de woningen worden gesitueerd en er slechts één hoofdtoegang voor auto's is, vanaf de Dassenakker, is het woonerf grotendeels autoluw. Tevens is het projectgebied gelegen op loopafstand van het NS-station 'Houten' en meerdere bushaltes.

Tot slot is de ontwikkeling tot stand gekomen in overleg met omwonenden en maatschappelijke partners, waarmee invulling wordt gegeven aan de kernwaarde 'krachtige betrokken samenleving'. Het plan is in lijn met Houtens DNA. 3.5.2

Beleid: Woonvisie 2021 - 2030

Op 14 december 2021 is de nieuwe Woonvisie, 'Naar een ruimer woningaanbod', door de gemeenteraad van Houten vastgesteld. De ambitie van de gemeente Houten is de woningvoorraad in Houten te laten doorgroeien. De nieuw toe te voegen woningen moeten vooral beschikbaar komen voor startende bewoners, ouderen en specifieke doelgroepen. Hiermee wil de gemeente de doorstroming voor startende gezinnen ondersteunen. Met een passend aanbod van woningen wordt er gezorgd voor meer balans in de woningvoorraad, meer diversiteit en meer keuzevrijheid. Tot 2040 wordt een woningbehoefte voorzien van 4.750 woningen. Hierbij wordt ingezet op vooral de toevoeging van diverse soorten gelijkvloerse woningen voor kleine huishoudens. Daarnaast is de wens ook hoogwaardige appartementen toe te voegen waarmee de doorstroming gestimuleerd wordt. Uit het woning behoefte onderzoek blijkt ook dat er voldoende rijwoningen zijn boven € 350.000 maar onvoldoende tweekappers en vrijstaande woningen. De Woonvisie 2021-2030 'Naar een ruimer woningaanbod' is op 14 december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. In de nieuwe woonvisie wordt de Woonvisie 2016-2025 herzien. De woonvisie bevat 12 ambities, die samengevat kunnen worden in vier speerpunten. De speerpunten zijn: 1. Toevoegen van 4.750 woningen in de periode tot 2040.

Vanuit wonen en zorg is er een toenemende zorgvraag en behoefte aan een groot aantal woningen zoals geclusterde, toegankelijke woonzorgvormen en vormen voor de specifieke doelgroepen. Een deel daarvan heeft 24- uurszorg in de nabijheid nodig. Appartementen kunnen in die woningbehoefte voorzien. De lokale woningbehoefte tot 2040 bestaat voor circa 2/3e deel uit appartementen huur en koop in verschillende prijscategorieën (3.150), met name in de betaalbare categorie, zorgwoningen (450) en grondgebonden woningen (1.150) en voornamelijk in de prijscategorie tot € 350.000.

24

Overzicht woningbehoefte Houten

2. Actieve sturing op een wijziging in de woningvoorraad van Houten Er dient te worden ingespeeld op de wijzing van de woningvoorraad, vooral door het toevoegen van vooral diverse soorten gelijkvloerse woningen. Te denken valt aan: Appartementen voor kleine huishoudens (starters, herstarters) met lagere inkomens. Kwalitatief hoogwaardige appartementen om doorstroming te bereiken van huishoudens die gelijkvloers willen wonen (met name ouderen, al dan niet met hogere inkomens/vermogens). Dit is een grote wijziging ten opzichte van het bouwprogramma in het verleden. Zo wordt er op gestuurd dat het lage percentage sociale huur wordt verhoogd. 3. Een Thuis voor iedereen Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen. Voor jongeren, gezinnen en ouderen, maar ook voor mensen met een zorgvraag, statushouders of zij die uitstromen uit de maatschappelijke omvang of beschermd wonen. Daarom wilt de gemeente Houten extra woningen toevoegen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen met het doel om zelfstandig te kunnen wonen in de wijk. Deze woonvisie is een belangrijk hulpmiddel om de samenhang tussen de beleidsvelden wonen en wonen & zorg te versterken. 4. Opgave duurzaamheid en Wonen Houten wil voor 2040 Klimaatneutraal en circulair zijn.

Zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen kunnen aan deze ambities op de thema's energie, aardgasvrij, klimaatadaptatie en de circulaire economie bijdragen. Om woningen duurzaam te realiseren is landelijke wet- en regelgeving gemaakt, bijvoorbeeld de BENG normen. Om de duurzaamheidsambities van de gemeente te realiseren gaat de gemeente in gesprek met initiatiefnemers en projectontwikkelaars. Per situatie wordt bekeken hoe de hoogst haalbare duurzaamheidsmaatregel gerealiseerd kunnen worden. Viveste speelt een belangrijke rol in het verduurzamen van de woningvoorraad. Middels prestatieafspraken met de gemeente wordt dit proces vormgegeven. Beoordeling initiatief Het plan aan de Beverakker 19 draagt bij aan de uitvoering van de gemeentelijke Woonvisie 2021–2030. De ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 40 woningen binnen bestaand stedelijk gebied, hiervan valt het merendeel binnen het segment betaalbaar. Het plan voorziet in de bouw van gelijkvloerse appartementen die geschikt zijn voor kleine huishoudens en senioren. De woningen zijn levensloopbestendig ontworpen en voldoen aan de WMO-eisen. Hiermee sluit het plan aan bij de wens van de gemeente om de woningvoorraad beter af te stemmen op de veranderende demografische samenstelling en de toenemende vraag naar toegankelijke woonvormen.

De ontwikkeling richt zich op ouderen die zelfstandig willen blijven wonen in een omgeving waar informele zorg en sociale interactie mogelijk zijn. De gemeenschappelijke ruimte binnen het

25

woongebouw fungeert als ontmoetingsplek en draagt bij aan gemeenschapsvorming. Tevens is deze ruimte toegankelijk voor bewoners uit de omliggende wijk, wat de sociale samenhang in de buurt versterkt. In het plan is ook rekening gehouden met duurzaamheid. De woningen voldoen aan de BENG-eisen en worden aardgasvrij uitgevoerd. Bij de inrichting van de binnentuin wordt gebruikgemaakt van waterdoorlatende verharding en verschillende soorten beplanting, hiernaast wordt een groen dak aangelegd op het dak van de gemeenschappelijke ruimte. Het plan is in lijn met de woonvisie 2021 - 2030. 3.5.3

Visie groen en biodiversiteit Houten

Op 27 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Houten de 'Visie groen en biodiversiteit Houten' vastgesteld. De gemeente Houten wil zich maximaal inzetten voor het vergroten en verbeteren van de biodiversiteit en wil daarbij ook de sociale functie die groen vervult versterken. In de visie is aangegeven welke doelen de gemeente nastreeft voor groen en biodiversiteit en op welke thema's de gemeente wil inzetten in de periode 2020-2040 om dit te bereiken. Door maatregelen te treffen om meer, beter en verbonden groen te realiseren, zullen doelsoorten beter gaan floreren, zorgt dat voor een grotere biodiversiteit. Deze maatregelen zijn opgedeeld in de volgende onderdelen: Meer groen (en natuur) Beter groen Verbonden groen Om deze visie verder te concretiseren zijn door de gemeente verschillende thema's voorgesteld waaraan kan worden gedacht bij het versterken van de biodiversiteit. Het gaat om de volgende thema's: 1. Groenbeheer 2. Water(beheer) 3. Ecologische verbindingen 4. Kleine landschapselementen 5. Soortenbeheer 6. Voorlichting/educatie 7. Natuurinclusieve landbouw 8. Tijdelijke natuur Beoordeling initiatief Het initiatief aan de Beverakker 19 betreft de ontwikkeling van 40 woningen met een gemeenschappelijke binnentuin en groenstroken langs de randen van het perceel.

Hierdoor neemt de hoeveelheid groen toe binnen het projectgebied ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast verbetert ook de kwaliteit van het groen door het toepassen van een gevarieerde beplanting en het plaatsen van nestkasten voor vogels en vleermuizen Hiernaast wordt ook nog een groen dak toegepast op het dak van de gemeenschappelijke ruimte. Het plan is in lijn met de visie groen en biodiversiteit Houten.

26

Hoofdstuk 4

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

In dit hoofdstuk worden de gevolgen van de ontwikkeling voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving omschreven. Dit heeft betrekking op een brede kijk op de leefomgeving, onder meer vanuit het oogpunt van milieu, duurzaamheid en gezondheid. Deze aspecten moeten zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er moet rekening worden gehouden met de instructieregels over een evenwichtige toedeling van functies aan locaties die het Rijk in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) heeft opgenomen en de provincie in haar omgevingsverordening. Indien noodzakelijk worden deze aspecten nader gemotiveerd met een onderzoek.

4.1

M.e.r.- beoordeling

Toetsingskader De verplichting voor het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is geïntegreerd in artikel 16.43 van de Omgevingswet (verder: Ow) en in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit (verder: Ob). Bijlage V bij het Ob maakt onderscheid tussen projecten waarvoor direct een mer-plicht geldt en projecten waar het bevoegd gezag moet beoordelen of een mer-procedure moet worden doorlopen. De initiatiefnemer benoemt of hier sprake van is in deze motivering. Als er sprake is van een project-mer-beoordelingsplicht moet de initiatiefnemer een aanmeldnotitie opstellen. Deze kan toegevoegd worden aan deze motivering. De aanmeldnotitie is vormvrij, maar moet minimaal voldoen aan de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn mer. Op basis van de aanmeldnotitie neemt het college van B&W een mer-beoordelingsbesluit waarin zij bepalen of er sprake is van een mer-plicht Onderzoek en motivering De onderbouwing fysieke leefomgeving moet voor het aspect mer de volgende punten bevatten: of een mer-beoordelingsplicht of mer-plicht aan de orde is op basis van Bijlage V van het Omgevingsbesluit; een toelichting waarom de ontwikkeling wel/niet hieronder valt. Als er sprake is van een mer-beoordelingsplicht: een aanvulling op de toelichting met een aanmeldnotitie die voldoet aan de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn mer.

Een aanmeldnotitie kan ook los van de onderbouwing van de fysieke leefomgeving worden aangeleverd. De beoogde ontwikkeling is te categoriseren als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een "Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen", zoals opgenomen onder nr. J11 in Bijlage V bij het Ob. Voor het plan is een project-mer-beoordeling uitgevoerd, de rapportage hiervan is in Bijlage 1 (projectnummer: 4475.01, d.d. 15 februari 2026) van deze motivering opgenomen. In deze project-mer-beoordeling wordt geconcludeerd dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Voor het initiatief hoeft geen mer-procedure te worden doorlopen. Conclusie Gelet op de kenmerken van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn er geen belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig.

27

4.2

Ladder duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Toetsingskader Het Bkl houdt rekening met de behoefte aan stedelijke ontwikkeling met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen in en buiten stedelijk gebied, dan wel buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied. Deze instructieregel geldt ook voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang: 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? 4.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Onderzoek en motivering Het plan betreft de ontwikkeling van woningbouw. Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. Dit artikel geeft geen concrete ondergrens voor wat voldoende substantieel wordt geacht, in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Uit deze jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat er bij woningbouw al vanaf 12 (nieuwbouw) woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Het plan voorziet in 40 woningen, daarmee betreft het een nieuwe stedelijke ontwikkeling welke voldoende substantieel is om ladderplichtig te zijn. Gezien de beoogde ontwikkeling is de 'Toets Ladder voor duurzame verstedelijking' opgesteld. Dit document (projectnummer: 4475.01, d.d. 04 december 2025) is opgenomen als Bijlage 2 bij voorliggende motivering. De laddertoets concludeert dat met het plan binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien in zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de (her)ontwikkellocatie. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl).

Conclusie Uit de voor het plan uitgevoerde laddertoets blijkt dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3

Duurzaamheid

Toetsingskader Duurzaamheid is een integraal aspect onder de Omgevingswet en maakt onderdeel uit van de afweging bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 en 8.0a Bkl). Hierbij wordt onder andere gekeken naar energiegebruik, materiaaltoepassing, klimaatadaptatie en circulaire principes. Onderzoek en motivering

28

Het gebouw wordt aardgasvrij gerealiseerd en voldoet aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De woningen worden voorzien van energiezuinige installaties en waar mogelijk van zonnepanelen. Het dak boven op de gemeenschappelijk ruimte krijgt een groen dak, wat bijdraagt aan de opvang van hemelwater en verkoeling in de zomer. De inrichting van de buitenruimte is klimaatadaptief vormgegeven met waterdoorlatende verharding en beplanting. Hiermee wordt zowel invulling gegeven aan de doelstellingen van de gemeente Houten om in 2040 klimaatneutraal te zijn als aan de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid voor groen en biodiversiteit. Conclusie Het plan sluit aan bij de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Houten en draagt bij aan een energiezuinige en klimaatbestendige leefomgeving.

4.4

Gezondheid

Eén van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving (artikel 1.3 Ow). In artikel 2.1 lid 4 Ow staat dat bij een evenwichtige toedeling van functies in ieder geval rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Toetsingskader In de onderbouwing fysieke leefomgeving moet voor het aspect gezondheid integraal worden toegelicht in hoeverre gezondheid wordt beschermd bij de ontwikkeling van het initiatief. Dit kan aan de hand van onderstaande milieuthema's: kwaliteit van de buitenlucht; geluid door activiteiten; geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen; geluid rond luchthavens; trillingen; slagschaduw van windturbines; bodemkwaliteit; geur; spuitzones Wanneer een gevoelige functie nabij agrarische gronden ligt, moet er sprake zijn van 50 meter afstand tot de agrarische grond of tot een planologisch vastgelegde grens tot waar de toepassing van gewasbestrijdingsmiddelen zijn toegestaan (spuitzone). Als er geen spuitzone is vastgelegd en de afstand tot de agrarische grond is kleiner dan 50 meter, moet het plangebied verder weg worden ingepast, of moet alsnog een spuitzone worden vastgelegd op het agrarisch perceel in het omgevingsplan. Voor overige functies met langdurig verblijf van mensen op locatie moet worden afgewogen op basis van de doelgroep en de duur van blootstelling aan gewasbestrijdingsmiddelen.

De onderbouwing fysieke leefomgeving moet voor het aspect spuitzones de volgende punten bevatten: - ligt de (gevoelige) functie nabij agrarische gronden? - zo ja: Kan de ontwikkeling worden gerealiseerd op 50 meter afstand van de agrarische gronden? Of zal er in overleg met de gemeente en de agrariër een spuitzone vastgelegd moeten worden in het omgevingsplan? Onderzoek en motivering Gezondheidsbescherming De ontwikkeling aan de Beverakker 19 betreft de realisatie van een woongebouw met 40 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt op ruime afstand van agrarische gronden of bedrijventerreinen. Er is geen sprake van agrarische percelen binnen 50 meter van het projectgebied

29

een spuitzone is daarom ook niet aan de orde. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde woonfunctie. Er zijn geen verontreinigingen aanwezig die de gezondheid van toekomstige bewoners kunnen schaden. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering: de ontwikkeling valt ruim onder de drempelwaarden vanuit de wettelijke regelgeving en WHO-advieswaarden van 2005 en leidt niet tot verslechtering van de lokale luchtkwaliteit. Ten aanzien van geluid zijn in en rond het projectgebied geen bronnen aanwezig die leiden tot een onaanvaardbare geluidsbelasting. De geluidsniveaus blijven binnen aanvaardbare waarden voor een woonfunctie. Het project veroorzaakt of ondervindt geen relevante hinder van geur, trillingen of slagschaduw. In de omgeving van de ontwikkeling bevinden zich geen bronnen of transportroutes met een plaatsgebonden risico, aandachtsgebied of activiteiten met gevaarlijke stoffen die invloed hebben op het projectgebied. De wijk waar het projectgebied in is gelegen (Houten Noord-Oost) ervaart +1,1°C zomerhitte ten opzichte van het landelijk gebied. In het plan is hiermee omgegaan middels de groeninrichting en schaduwrijke bomen zodat minimaal 50% van het woongebied schaduw heeft.

Gezondheidsbevordering De wijk Houten Noord-Oost waar het projectgebied in is gelegen heeft bovengemiddeld veel sport- en beweeg mogelijkheden, basisvoorzieningen en gezonde mobiliteit opties ten opzichte van andere wijken in Houten. Binnen een straal van 800 meter bevinden zich een huisarts, supermarkt, basisschool, kinderdagverblijf en treinstation, waarmee een goed voorzieningsniveau op korte loop- en fietsafstand aanwezig is. Parkeren vindt hiernaast alleen plaats op twee geconcentreerde plekken aan de zuidzijde en oostzijde. Daardoor blijft de binnentuin rustig en veilig, en kunnen mensen er zonder overlast verblijven. Tot slot ligt het projectgebied nabij het fietsnet van Houten. In de planuitwerking is daarnaast de bevordering van gezondheid ook meegenomen. De inrichting draagt bij aan een gezonde leefstijl door de toevoeging van een groene binnentuin, moestuin, jeu de boules baan en schaduwrijke verblijfsplekken. Er is gekozen voor een klimaatadaptieve inrichting met waterdoorlatende verharding, beplanting en voldoende bomen, waarmee hittestress wordt beperkt en de biodiversiteit wordt versterkt. Het woonconcept richt zich op senioren die zelfstandig willen wonen met de mogelijkheid tot onderlinge ondersteuning.

De aanwezigheid van een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte, die tevens toegankelijk is voor omwonenden, bevordert contact, samenwerking en betrokkenheid binnen de buurt. Dit draagt bij aan mentale gezondheid, sociale cohesie en een gevoel van veiligheid. Conclusie Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect gezondheid er geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5

Water en watersystemen

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect water. Toetsingskader In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Het vasthouden en verwerken van regenwater binnen de perceelgrens en het vertraagd afvoeren zijn vastgestelde uitgangspunten. Het gemeentelijke water en rioleringsplan (WRP) 2024-2027, de hemelwaterverordening, rioolverordening zijn de kaders onder het gemeentelijk beleid.

30

Denk bijvoorbeeld ook aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels. Onderzoek en motivering Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2025 een quickscan water uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 3 bijgevoegd. Huidige situatie In de huidige situatie is het projectgebied bebouwd en verhard. In onderstaande tabel is een overzicht van de verharde en onverharde oppervlaktes van het gehele projectgebied in de huidige situatie opgenomen.

Toekomstige situatie De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van veertig woningen en een openbare ontmoetingsruimte. Daarnaast zijn enkele groenstroken/bomen opgenomen in het ontwerp. In de toekomstige situatie zal de verharding op basis van het ontwerp circa 2.720 m2 betreffen, zie onderstaande . Hieruit blijkt dat verharding met circa 226 m2 toeneemt.