Bijlage 2 - Huisvestingsverordening 2023 gemeente Houten met aanpassingen wijzigingsverordening

schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern heeft dan ook een klein aandeel in het totale aantal reacties. Met andere woorden: ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden. Derde lid: het derde lid biedt de mogelijkheid bepaalde beroepsgroepen die van belang zijn voor de maatschappelijke sector in Houten en waarbij een werknemerstekort is aangetoond, voorrang te geven voor appartementen vanaf de eerste verdieping in Houten. Er is hier dus sprake van economische binding, met een maatschappelijk belang voor de gemeente. Vierde lid: het vierde lid maakt het mogelijk om doorstromers, senioren of jongeren met een maatschappelijke binding aan een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang te geven bij woningen in die wijk of dat gebied. Het verlenen van voorrang aan deze groepen zorgt voor doorstroom of draagt bij aan de leefbaarheid in de wijk. Door senioren met voorrang in eigen wijk te laten doorverhuizen, wonen zij passender zodat langer zelfstandig wonen mogelijk is, met behoud van het eigen sociale netwerk. Tegelijkertijd blijft er een grotere woning achter voor een gezin. Voor jongeren geldt dat zij het meest hebben te kampen met verdringing op de woningmarkt.

Daarnaast kan voorrang voor jongeren er in kwetsbare buurten voor zorgen dat kansrijke jongeren behouden blijven voor de buurt. Zij hebben binding en een netwerk, waardoor wordt bijgedragen aan de sociale cohesie. Vijfde lid: De in het derde en vierde lid bedoelde voorrang moet door burgemeester en wethouders worden uitgewerkt in een nadere regel. Artikel 27. Gronden voor een urgentverklaring.

Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet mag de Huisvestingsverordening regelen dat woningzoekenden waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bij bepaalde woningen voorrang krijgen. De wet geeft in artikel 12, derde en vierde lid van de wet drie categorieën woningzoekenden die daar in elk geval onder vallen (personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen en statushouders). Op grond van artikel 13 van de Huisvestingswet beslissen burgemeester en wethouders over de indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën. De hiervoor genoemde drie categorieën zijn meegenomen in de opsomming van situaties die tot een urgentverklaring kunnen leiden.

Het aantal situaties dat kan leiden tot een urgentverklaring, is beperkt tot noodsituaties. Urgenten krijgen immers een sterke positie, met een absolute voorrang ten opzichte van anderen, en ze worden binnen zes maanden gehuisvest. Door het beperken van het aantal urgentverklaringen kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgenten worden toegewezen. Zo is er doorgaans geen sprake van een noodsituatie: •

als voor bepaalde omstandigheden een andere weg of procedure meer aangewezen is, bijvoorbeeld bij overlast van buren of burenruzie zijn de aangewezen instanties de politie, de rechtbank, bij gebrekkige woonruimte en huurgeschillen zijn de aangewezen instanties de verhuurder, de huurcommissie en de kantonrechter;

•

bij problemen in verband met kamerbewoning of inwoning (in ouderlijk huis of bij familie, vrienden of kennissen);

•

bij problemen bij gebrek aan woonruimte, bijvoorbeeld kamertekort na gezinsuitbreiding;

•

bij problemen in verband met beroepsomstandigheden, bijvoorbeeld woonwerkafstand.

Artikel 28. Algemene eisen voor een urgentverklaring

Eerste lid onder a: urgentie wordt alleen verleend aan ingezetenen. Dat betekent en dat men ingeschreven moet zijn in de basisregistratie personen, en in een woning moet wonen die bestemd is voor permanente bewoning. Om die reden komt bijvoorbeeld een huishouden dat permanent een recreatiewoning bewoont niet in aanmerking, want een recreatiewoning is niet bestemd voor permanente bewoning. Onder e: een woningzoekende zal moeten kunnen aantonen dat hij eerst zelf naar een oplossing heeft gezocht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een actief reactiepatroon op WoningNet (actief reageren op het woningaanbod in de gehele regio), geen geweigerde sociale huurwoningen in de afgelopen zes maanden en aantoonbare mogelijkheden met vermogen (zoals mogelijkheden om te huren/kopen met overwaarde door de verkoop van een woning of vermogen). Onder g: soms kan een woningzoekende zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting zorgen en is urgentie dus niet nodig. Bijvoorbeeld als de woningzoekende een lange inschrijftijd heeft opgebouwd waardoor ook zonder urgentie snel

woonruimte gevonden kan worden. Of als – door verkoop van de woning bijvoorbeeld – vermogen vrijkomt, waarmee lange tijd in de vrije sector gehuurd kan worden. Artikel 29. Urgentie bij dreigende dakloosheid

Onder a: het gedwongen moeten verlaten van een dienstwoning levert een grond voor urgentie op. Een dienstwoning is een woning die nodig is om goed uitvoering te kunnen geven aan de arbeidsovereenkomst. Er is een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is dan niet van toepassing, dus de woningzoekende staat bij het beëindigen van de arbeidsovereenkomst op straat. Voorbeelden van een dienstwoning zijn: een boswachterswoning, een portierswoning. Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning, is er geen sprake van een dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing. Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms dienstwoningen en soms ook niet. Als een verpleegkundige intern woont, zdus feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn. En dan is er dus geen grond voor urgentie bij dreigende dakloosheid. Artikel 30. Urgentie bij relatiebeëindiging

Eerste lid onder d: zodra een van de ouders kan of had kunnen voorzien in de woningbehoefte van de kinderen, is er geen sprake van een urgentie. Van die situatie is bijvoorbeeld sprake als: •

het huurrecht niet is opgeëist;

•

de rechter de woning aan een van de partners toewijst of een van de partners de lasten van de eigendomswoning zelfstandig kan dragen; of

•

er door een van de partners zoveel wachttijd is opgebouwd dat via het reguliere verdeelsysteem binnen zes maanden een woning kan worden verkregen.

Artikel 33. Urgentie bij mantelzorg

Eerste lid onder c: Voor het bepalen van het aantal kilometers wordt uitgegaan van de kortste begaanbare weg in de ochtend tussen de woning van de mantelzorger en woning van de mantelverzorger. De gemeente maakt gebruik van de website www.routenet.nl.

Artikel 35. Urgentie op maatschappelijke gronden

Onder b: Deze uitstroom betreft meestal uitstroom uit een gebouw dat geen woonruimte is. Het kan echter ook uitstroom betreffen uit een zelfstandige woonruimte waarin de urgente woont op basis van een zorgcontract met de zorginstelling. Ook in dit geval wordt de bewoner urgent als hij door de instelling wordt voorgedragen voor uitstroom. De via bemiddeling toegewezen woning zal vaak de woning zijn waar deze bewoner al woont, maar nu moet wél een huisvestingsvergunning worden verstrekt, waarbij gecheckt wordt of de woning (nog wel) passend is qua aard, huurprijs en huishoudensgrootte. Voordracht voor bemiddeling gaat als volgt: de instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op: •

duur van het verblijf;

•

het traject naar zelfstandigheid dat is doorlopen; en

•

de begeleidingsbehoefte na doorstroming.

Artikel 36. Urgentie voor statushouders

Met de wijziging van de Huisvestingswet per 1 april 2017 verloren statushouders de automatische voorrangspositie op de woningmarkt. Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde statushouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen bepaalt de verordening dat statushouders een urgentiestatus behouden. Statushouders krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan. Artikel 37. Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem

De hier bedoelde regionale klachtencommissie is de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht. Deze is ingesteld door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). Artikel 39 en 40. Aanvraag urgentverklaring, indieningsvereisten

Deze bepalingen zijn een uitwerking van artikel 13 van de wet, dat bepaalt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie.

Alvorens een urgentieaanvraag wordt ingediend, is het mogelijk om een kansadviesgesprek te voeren met de gemeente. Een urgentieaanvraag wordt aangevraagd bij de gemeente. De gemeente neemt de urgentieaanvraag in behandeling, legt een dossier aan, toetst de aanvraag te toetsen aan de hand van wettelijke regelgeving en de huisvestingsverordening en neemt een besluit op de aanvraag. Artikel 42. Zoekprofiel

Tweede lid: dit artikellid beperkt de keuzemogelijkheid voor urgenten tot flatwoningen (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). Dit biedt duidelijkheid en zorgt voor een optimale afstemming van de zoekprofielen in de woningmarktregio. Derde lid: bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden geldt een ruimer zoekprofiel. Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden in vergelijking tot andere urgenten. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel. Zesde lid: bij urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden kan om medische redenen een ander type woonruimte nodig zijn. Daarbij moet men over het algemeen denken aan een gelijkvloerse woning. Zevende lid: er kan van het standaard zoekprofiel worden afgeweken als volgens burgemeester en wethouders huisvesting in de woongemeente dringend gewenst is en dit met het standaard zoekprofiel niet mogelijk is.

Ook in gevallen waarbij de leefbaarheid in het geding is kunnen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel instellen. De verruiming van het tweede zoekprofiel komt tegemoet aan de wens om het zoekgebied van urgenten te kunnen verruimen, zodat er minder kans op stapeling van negatieve effecten ontstaat. Dit tweede zoekprofiel geldt dan echter alleen in de gemeente waar de urgentverklaring wordt afgegeven. Artikel 45. Rangorde

Derde lid: hier is een rangorde aangebracht zodat in alle gevallen een kandidaat geselecteerd kan worden, ook als er geen kandidaten zijn die voldoen aan alle voorrangregels die voor een bepaalde woonruimte gelden. In die gevallen zal in de

rangorde a-l eerst rang l buiten beschouwing worden gelaten, dan k en zo verder tot een of meerdere kandidaten overblijven die voldoen. Vierde lid: mocht de in het derde lid beschreven rangorde tussen voorrangsregels nog steeds niet leiden tot duidelijkheid over degene die de huisvestingsvergunning zou moeten krijgen, dan hakken burgemeester en wethouders de knoop door. Als deze bevoegdheid gemandateerd wordt aan een toegelaten instelling, dan rapporteert deze met het oog op transparantie jaarlijks over de manier waarop hieraan invulling is gegeven, zie artikel 73. Die rapportageplicht geldt overigens voor het gehele artikel 45. De transparantie is hierbij gebaat. Vijfde lid: Om in het advertentiemedium woonruimte te mogen aanwijzen waarvoor urgentverklaringen niet gelden, is de volgende procedureafspraak gemaakt: Toegelaten instellingen bepalen in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woonruimten uitgesloten kunnen worden voor urgent woningzoekenden. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten. Wanneer in een geoormerkt complex een woonruimte ter beschikking komt, wordt op dat moment beoordeeld of deze daadwerkelijk wordt aangewezen als woonruimte waar de urgentverklaring niet geldt. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om: •

een zeer gewilde woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren;

•

een toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte;

•

een woning in een complex die vanuit het perspectief van leefbaarheid niet geschikt is.

Hier moet overigens terughoudend mee worden omgegaan, het is niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgent woningzoekenden. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar met het aanbodmodel is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de voorrangsregel "urgent" niet van toepassing was. Het aanbod via het lotingmodel valt buiten de 5%-regeling, omdat bij loten urgenten nooit voorrang hebben. De toegelaten instellingen rapporteren jaarlijks achteraf hoe aan dit artikellid invulling is gegeven, zie hiervoor artikel 73.

Artikel 46. Toepasselijkheid van de voorrangsgronden en rangorde bij middenhuurwoningen (niet van toepassing voor gemeente Houten).

Artikel 47. Voorrangsgronden (niet van toepassing voor gemeente Houten). Artikel 48. Rangorde (niet van toepassing voor gemeente Houten).

Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21, eerste lid, van de wet. Eerste lid: in het eerste lid is bepaald voor welke woonruimten de vergunningseis geldt. Deze aanwijzing is gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Met de vergunning worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: •

Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Onder onttrekken valt ook het deels onttrekken van woonruimte in een pand, waardoor de woonruimte als geheel niet meer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor de woning zonder die onttrekking geschikt was. Dit is bijvoorbeeld het geval als een of meer kamers in een woning worden gebruikt voor hennepteelt.

•

Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen maar deze gaat verhuren.

•

Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’.

•

Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. Deze woonruimten worden ook wel luxe kamers of (woon)studio’s genoemd. Voor woningvorming is ook altijd nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk.

Tweede lid: het tweede lid van artikel 49 regelt dat er geen onttrekkingsvergunning nodig is als de onttrekker een toegelaten instelling is en er aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld een peildatumbesluit voor de sloop (en nieuwbouw) in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Derde lid: het derde lid bepaalt dat bij hospitaverhuur geen vergunningplicht geldt. Hospitaverhuur (zie definities) houdt in dat de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door iemand die voor minimaal vijftig procent eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren. Volgens deze regel is dus geen vergunning nodig als bijvoorbeeld een huishouden bestaat uit een man en een vrouw met elk 50% eigendom, drie kinderen; en twee huurders. Anders dan bij het derde lid onder a kan bij hospitaverhuur dus sprake zijn van meer dan drie personen per woonruimte. Gekozen is voor 50% eigendom, omdat deze eigendomsverdeling vaak voorkomt bij tweepersoonshuishoudens.

Met de vorige regeling (10% eigendom) werd regelmatig geprobeerd de omzettingsregels te omzeilen, waardoor overlastsituaties zijn ontstaan die moeilijk zijn tegen te gaan. Omdat de omzettingsvergunningplicht vervalt voor omzetten tot en met drie personen, kan de hospitareling aangescherpt worden. Hospitaverhuur is dan nog steeds mogelijk, maar excessen worden voorkomen. Voor hoofdhuurders met een huishouden groter dan twee personen is het ook mogelijk om een kamer te verhuren, mits hiervoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd.

Artikel 50. Aanvraag vergunning

Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Houten. Voor het doen van een aanvraag dient eerst een adviesgesprek plaats te vinden met het Team Vergunningverlening van de gemeente. Artikel 51. Weigeringsgronden

Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging bestaat dan ook uit een volkshuisvestelijke toets en een leefbaarheidstoets. Het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste wordt gediend door woonruimte met een WOZ-waarde lager dan de koopprijsgrens te beschermen. In zoverre is de volkshuisvestelijke toets bij het beoordelen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming in de eerste plaats beperkt tot de vraag of de WOZ-waarde van de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, hoger of lager is dan de koopprijsgrens.

Bij een WOZ-waarde hoger dan de koopprijsgrens geldt er geen

vergunningplicht voor een omzettingsvergunning of splitsingsvergunning. Wel geldt dan bij woningvorming dat een omgevingsvergunning voor de activiteit

bouwen noodzakelijk is. Als de woonruimte een WOZ-waarde heeft lager dan de koopprijsgrens vindt een belangenafweging plaats, waarbij het belang van

behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt afgewogen tegen het belang van de aanvrager.

Daarnaast is de leefbaarheid van belang. Hier wordt getoetst op leefbaarheidsproblemen in de wijk, parkeeroverlast en het aspect bergruimte. Dit is gericht op het waarborgen van de leefbaarheid en daarmee het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan eisen wordt voldaan. Zo niet dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen dan wel geweigerd. Dit is uitgewerkt in de Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing van gemeente Houten.

Als de aanvraag aan de toetsing voldoet dan kan de aanvraag worden

ingewilligd. Vooralsnog wordt geen financiële compensatie gevraagd. Bij een

eventuele evaluatie van dit beleid kan dit wel het geval zijn. Compensatie wordt

verlangd in het belang van het verder voorkomen van schaarste en draagt op die manier weer bij aan het belang van het behoud of de samenstelling van de

woonruimtevoorraad. Als financiële compensatie gevraagd wordt, maar er volgt geen betaling, dan kan de vergunning alsnog worden geweigerd. De financiële compensatie wordt niet gevraagd als de aanvrager een maatschappelijk of economisch belang heeft dat even zwaar of zwaarder weegt dan het

volkshuisvestelijk belang. Op dit moment is het vragen van financiële compensatie niet van toepassing voor gemeente Houten.

Samengevat is het onttrekken, samenvoegen, omzetten en het vormen van woonruimte aan een vergunningplicht onderhevig. De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van een belangenafweging. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend, eventueel (als het beleid dit voorschrijft) met een financiële compensatieverplichting. Artikel 52. Leefbaarheidstoets

De toets bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets (eerste lid onder a), waarbij eisen worden gesteld aan oppervlak en geluidwerendheid van de te splitsen of te vormen extra woonruimte(n) of bij het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Deze fysieke eisen zijn gericht op het waarborgen van de leefbaarheid in de omgeving van het pand en daarmee aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Ook wordt gekeken of na het treffen van maatregelen wel wordt voldaan aan de leefbaarheidseisen. Indien dat niet het geval is, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen of geweigerd. Het tweede deel betreft een algemene leefbaarheidstoets (eerste lid onder b). Daarbij wordt op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten uit de desbetreffende wijk of buurt (zoals de algemene wijkscore, het beeld van de wijk, mate van ervaren overlast, clustervorming) bekeken of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting onevenredig toeneemt. Hierbij is ook de weerbaarheid van de buurt van belang.

Voor een aanvraag voor onttrekken, samenvoegen of kadastraal splitsen gelden de leefbaarheidseisen niet. Vaak is voorafgaand al een (omgevings-)vergunning voor de activiteit bouw en/of afwijken van de planologische regelgeving verleend. Er heeft dan al een toetsing aan het bestemmingsplan of aan de beheersverordening plaatsgevonden. De leefbaarheidstoets wordt door burgemeester en wethouders uitgewerkt in een nadere regel. Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften

Het gaat hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Artikel 54. Financiële compensatie Niet van toepassing.

Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling

Ook de kadastrale vergunningplicht is van toepassing op huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens. De kadastrale splitsingsvergunning beoogt met name de verkoop van panden met veel achterstallig onderhoud te voorkomen. Dit is niet aan de orde bij relatief nieuwe panden. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22, eerste lid, van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Als weigeringsgronden is de onderhoudstoestand van de desbetreffende woonruimte(n) opgenomen. Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van huurappartementen en op de onderhoudstoestand van de te verkopen appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen.

Artikel 58. Aanvraag vergunning

Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Houten. Voor het doen van een aanvraag dient eerst een adviesgesprek plaats te vinden met het Team Vergunningverlening van de gemeente. Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften

Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Artikel 60. Weigeringsgronden

Omdat door een kadastrale splitsing de feitelijke woonsituatie niet verandert in de zin dat er meerdere zelfstandige of onzelfstandige woningen ontstaan of dat er meer bewoners in het pand komen wonen, is de leefbaarheidstoets geen voorwaarde voor de kadastrale splitsingsvergunning. Wel is voorwaarde dat er een omgevingsvergunning moet zijn verleend voor de bouwkundige splitsing die aan de kadastrale splitsing vooraf is gegaan. Dus er mag geen sprake zijn van een illegale verbouwing.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten

De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt. Artikel 72. Hardheidsclausule

In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te

beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Artikel 73. Rapportageverplichting

De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen. Artikel 74. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend:

1.

Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding.

2.

Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.

3.

Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.

Artikel 76. Overgangsbepaling

Eerste lid: in het eerste lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend. Tweede lid: in het tweed lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als

inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. Derde lid: in het derde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Houten, worden afgehandeld volgens deze verordening. Vijfde lid: tot slot het vijfde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit vijfde lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.

Bijlage 2: Tabel bestuurlijke boete Overtreding

Huisvestingswet (Hvw) en Huisvestings-

Kolom A.

Kolom B

Kolom C

Kolom D

Boete bij 1e

Boete bij 2e

Boete bij 3e

Boete bij 4e

overtreding

overtreding

overtreding

overtreding en verder

verordening (Hvv) Overtreding I

artikel 8, eerste lid

€ 340

€ 340

€ 340

€ 340

In gebruik

Hvw; artikel 2,

nemen van

eerste lid Hvv

niet bedrijfsmatig

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

niet bedrijfsmatig

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 1.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 18.500

aangewezen woonruimte zonder vergunning Overtreding II In

Artikel 8, tweede lid

gebruik geven van

Hvw; artikel 2,

aangewezen

eerste lid Hvv

woonruimte zonder vergunning Overtreding III

Art 21, eerste lid, en

Onttrekken en

22, eerste lid Hvw;

samenvoegen van

artikel 49 en 57 Hvv

woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing Onttrekken,

Artikel 26 Hvw;

samenvoegen,

artikel 53 en 59 Hvv

woningvormen,

niet bedrijfsmatig

onttrokken,

bedrijfsmatig

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

niet bedrijfsmatig

€ 3.000

€ 6.000

€ 12.000

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 12.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 18.500

Bij een vervallen of

€ 5.000

€ 7.500

€ 12.500

€ 18.500

niet bedrijfsmatig

€ 1.500

€ 3.000

€ 8.000

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

Overtreding V

Artikel 23a, eerste

€ 150

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

Aanbieden

lid Hvw; artikel 62

woonruimte voor

Hvv

samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of voorschriften Overtreding IV

Artikel 21, 1e lid

Omzetten van

Hvw, artikel 49 Hvv

zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning

verlopen omzettings vergunning Omzetten van

Artikel 26 Hvw,

zelfstandige in

artikel 53 Hvv

onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning voorwaarden of voorschriften.

toeristische verhuur zonder registratienummer

Overtreding VI In

Artikel 23b eerste

Bij

€ 21.750

€ 21.750

€ 21.750

gebruik geven

lid Hvw; artikel 63

overschrijding

woonruimte voor

eerste lid Hvv

van 1 of 2

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

particuliere

dagen € 150

vakantieverhuur

per dag. Bij

voor meer dan 60

overschrijding

dagen per jaar

van meer dagen, aantal dagen X € 350

Overtreding VII In

Artikel 23b, tweede

€ 250 + € 150

gebruik geven

lid Hvw; artikel 63

X aantal dagen

woonruimte voor

tweede lid Hvv

particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W Overtreding VIII

Artikel 23e Hvw;

Publiceren

artikel 64 vierde lid

advertentie door

Hvv

dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriterium Overtreding IX

Artikel 23a, derde

Publiceren

lid Hvw; artikel 62,

advertentie door

tweede lid Hvv

dienstverlener zonder registratienummer Overtreding X Niet informeren aanbieder van woonruimte door

Artikel 23d Hvw

dienstverlener over geldende regels toeristische verhuur Overtreding XI Het

Artikel 41 Hvw;

in gebruik geven

artikel 65 Hvv

van een beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming

niet bedrijfsmatig

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 12.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500